買房流程及注意事項

1、在準備買房前要根據自己資金的實力、還款的能力等一些問題來估算自己實際的購買力，還要根據自己工作生活需要，確定房屋的區位、面積、價格、樓層、朝向等。

2、選擇房源這一重要環節其實是準備工作的延續，可以從報紙、房展會、正規有品牌中的介機構或相關房地產網站上查詢，初選房源。

4、談判並簽定買賣合同確定目標後，就進入了和售房人實質性接觸的談判階段。談判簽訂買賣合同這一環節是購房過程中＊重要的環節，買賣雙方必須把自身的權利和義務落實到文字上，特別是有關房屋的面積、付款方式、物業狀況等關鍵條款。

5、辦理貸款目前二手房可以辦理商業貸款。根據自身的財力和所購房屋的各種條件綜合考慮貸款的額度、年限等。由中介公司協助按銀行的有關規定辦理貸款手續。

6、辦理產權過戶原來賣方的名字要更換成新的買房人的名字。要在中介公司的指導下準備齊相關的資料，然後權證人員協助辦理產權過戶手續。

7、驗房入住一定要把所購房屋的水、電、煤氣、有線電視費、供暖費、物業費等費用結清，買賣雙方和中介公司都要在物業交割單上簽字備檔。

二手房交易流程詳解大全；有此文章何須中介

買房找中介這是我們普遍的認知，但是有時候是不是心裡不平衡？為什麼呢？還不是中介費跟服務不匹配，讓我們接受不了！為什麼同樣的房屋交易流程中介費要按房價的比例來收取？

房屋查詢→買賣簽約→定金→解抵押→購房資質稽核→網籤→面籤（銀行貸款）→報評估→下批貸函→資金監管→交稅→過戶→物業交割→資金解凍→銀行抵押登記→銀行放款

A.房屋查詢

去當地房管局查詢該交易房屋的檔案是否存在抵押，查封及確認權屬，為避免出現產權糾紛，需要確保房子的產權卻是屬於賣方！（需要房主本人帶身份證及房產證才可查詢）檢視該業主的身份證、購房發票、房產證等資料，確保產權清晰不存在爭議。

B.買賣簽約→定金支付

房屋買賣交易合同可到當地房管局官網下載。

合同內具體、明確的註明房款和其他的任何費用付款方式；

1.明確房屋交易所產生的稅費由雙方共同承擔，還是各自承擔。

2.明確付款金額方式時間或條件；定金，追加定金，剩餘購房款在什麼時間節點或條件下以什麼方式支付。（定金額不可超總房款的20%）

3.房屋基本情況需註明；房屋坐落，所在樓層，總樓層，建築面積，登記用途

4.權屬情況需註明；不動產權證（房產證）號，填發單位，房屋性質，是否抵押及出租

如有抵押合同內需要註明什麼時間去抵押單位辦理解壓申請及什麼時間段辦理完畢解壓手續。

如果該房屋出租狀態需要產權人提供【承租人放棄優先購買權】宣告及註明租賃期限防止重新簽訂租賃合同，畢竟買賣不破租賃!

5.雙方資訊合同內詳細登記，產權人是否有共有人，如有共有人需要共同簽署合同或提供【共有人委託出售協議】，另外產權人已婚狀態需要簽訂【配偶同意出售宣告】不管婚前購買還是婚後買。

6.註明押金（水，電，暖，燃氣，物業費等）及戶口保證金金額及交付時間（條件）和違約金！

需要注意的是合同內交房時間（條件）違約賠償及貸款方式。

C.解抵押

如交易的房產產權清晰，無抵押的情況可忽略此條。

流程；申請提前還款→銀行扣款→領取解押材料→抵押注銷

一般我們常見的解抵押方式有以下兩種；

1.買家拿首付款幫忙解押；這種情況存在風險如；

賣家不止有一筆貸款：即首付付出去，貸款沒結清，既拿不到房子，又收不回首付，尤其是，如果除了銀行外，賣家再將房屋抵押別處，如民間借貸等，賣家拿了首付去還欠款，資不抵債，而買家則因此面臨著財產損失，很難拿到賠償。

　賣家挪用首付款：就是說，如果賣家沒有如約去辦理解抵押，而把錢用作其他用途，甚至會提出再給一筆房款去解抵押的無理要求，最麻煩的是，業主因為沒去解抵押而導致房屋被查封，因為查封房無法過戶，輕則耗時費力，重則錢房兩失。

2.業主自行解押

這種是普遍的，對買家來說無風險，當然如果賣家沒那麼多資金解壓可尋找第三方金融機構幫忙解壓，但是會產生利息或服務費。

D.購房資質稽核→網籤

買賣雙方帶著以下資料去當地房管局辦理即可。

買方申請購房資質稽核準備材料；

本地；夫妻雙方身份證，戶口本，結婚證明/離婚證+民政局調檔蓋章的離婚協議/離婚判決書或民事調解書。（當戶口本不能體現未成年子女關係時需提供出生證明）

外地；夫妻雙方身份證，戶口本，居住證或工作居住證，結婚證明/離婚證+民政局調檔蓋章的離婚協議/離婚判決書或民事調解書。（當戶口本不能體現未成年子女關係時需提供出生證明）

資質稽核通過後就可以去當地房管局申請網籤（存量房買賣合同網籤簽約）；

買方所需材料；

本地；夫妻雙方身份證，戶口本，結婚證明/離婚證+民政局調檔蓋章的離婚協議/離婚判決書或民事調解書。（當戶口本不能體現未成年子女關係時需提供出生證明）

外地；夫妻雙方身份證，戶口本，居住證或工作居住證，結婚證明/離婚證+民政局調檔蓋章的離婚協議/離婚判決書或民事調解書。（當戶口本不能體現未成年子女關係時需提供出生證明）

賣方所需材料；

身份證，房產證，原值發票，契稅票，土地證(若有)如賣方房屋性質為央產房還需要提供（央產房上市審批表）

面籤（銀行貸款）→報評估→下批貸函→資金監管

拿著網籤合同及網籤密碼去銀行辦理面籤（房屋按揭貸款）即可。所需資料如下；

買方所需材料；

本地外地；夫妻雙方出面帶身份證，戶口本，結婚證明/離婚證+民政局調檔蓋章的離婚協議/離婚判決書或民事調解書。（當戶口本不能體現未成年子女關係時需提供出生證明）本次按揭貸款月供及當前負債的2倍以上的收入證明，公司營業執照副本加蓋公章，半年以上銀行流水，還款銀行卡，學歷學位證明，各類職稱證明，大額資產，理財等相關證明。（以上個別資料非必須有）

賣方所需資料；夫妻雙方出面帶身份證，房產證（央產房需提供央產房上市審批表），戶口本，結婚證明/離婚證+民政局調檔蓋章的離婚協議/離婚判決書或民事調解書，收款銀行卡！

報評估;一般都是由銀行來聯絡評估公司辦理的。

下批貸函；銀行稽核買家徵信資質無誤後會下批貸函，見批貸函後繼續下一步流程

資金監管；一般這筆錢是（總房款-定金-貸款額-戶口物業押金）後的款項，這筆款項可選擇銀行或當地房管局來辦理監管。這筆款項交易需過戶之前到賬，賣家能查詢到，但無法動用，屬於凍結狀態，解凍條件是新房產證出來後才行！所需材料；房屋買賣合同，雙方身份證銀行卡及賣家房產證！

交稅→過戶→物業交接→資金解凍→銀行抵押登記→銀行放款

交稅；稅費分為三個概念；1.普通與非普住宅 2，滿五年與滿二年 3，家庭唯一

買方；夫妻雙方身份證，戶口本（含未成年子女），結婚證明/離婚證+民政局調檔蓋章的離婚協議/離婚判決書或民事調解書。集體戶口需提供集體戶口首頁影印件蓋公章及個人頁原件。

賣方；夫妻雙方身份證，房產證，原契稅發票，戶口本，結婚證明/離婚證+民政局調檔蓋章的離婚協議/離婚判決書或民事調解書。

物業交割；過戶完成後拿新產權證去該房屋物業做下變更，核實物業費水電暖燃氣等無拖欠及戶口已遷出後即可把押金給予賣家。騰空房屋→確認前業主戶口遷出→清點設施，欠費→交接鑰匙→確認無誤結清尾款

資金解凍；買賣雙方出面，雙方身份證，銀行卡，新產權證去辦理監管的銀行解凍即可，實時到賬的！

銀行抵押；房屋交易完畢後，把新的產權證交於銀行，由銀行辦理該房屋的抵押手續。手續辦理完畢後銀行就會放款給賣家卡里！

買房流程及注意事項：

1．確認是否有買房資格

確認買房資格這個步驟很容易被忽視，不少人都以為買房的第一步是看房，其實並不是這樣的，我們首先應該確認下自己是否有購房資格。因為很多城市都有限購資格，例如，非京籍人員在北京購房需要連續繳納5年個稅或社保，有合法有效的暫住證，並保證自己名下在北京無房產。如果你沒有購房資格，其他工作都屬於徒勞。

2．選房看房

購房者在與開發商約定日期進行選房，實地考察中意的樓盤專案時，你一定要儘可能多地瞭解真實情況，看樣板間、看沙盤要謹慎，另外也要注意選擇樓層、戶型，並注意周邊配套的規劃圖。

3．簽約

在選好房子後，下一步就到了簽約的步驟了。確定好要買的房源以後，接下來就要繳納定金並簽訂認購書以及進行購房資質核驗了，一般情況下稽核結果十個工作日出來。稽核通過後直接進行網籤，網籤後，開發商會通知你簽訂正式的購房合同。

4．支付房款

5．繳稅

按照相關規定，我國商品房需要繳納契稅和公共維修基金，然後繳納物業費、取暖費、停車位的費用等。

6．驗房收房

交房時購房者要認真驗房，購房者在驗房時要檢查房子的每一個細節，檢視“三證一書一表”。如果開發商拿不出這些證件，可以直接拒絕收房。“三證一書一表”中三書指的是《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》、《建築工程質量認定書》；一證是指《房地產開發建設專案竣工綜合驗收合格證》；一表是指《竣工驗收備案表》。

7．辦房本

通常情況下，全款買房的購房者可以自己去房產局辦理，還可以和開放商寫上讓他們協助辦理。一般情況下，自辦房本的辦理速度比開發商快，且開發商一般會交給第三方代辦公司辦理，會收取一定的代理費。

買房子是一件需要極大的耐心與時間的事情，尤其是對於剛需購房者來說更是如此，那麼買房主要有哪些步驟呢？

一、買房詳細流程

看樓

首先，購房者應該去現場看房，核心關注樓盤有無預售資格。在檢查樓盤有無預售資格的流程裡，核心是查商品房預售證，如樓盤是否沒有預售證就公開進行內部認購、是否把預售證掛在售樓部顯眼處、預售證是否過期等。房屋質量方面，建議到現場檢視有無牆體裂縫、漏水、滲水、偷工減料、管道滲漏等問題。

其次，購房者應該上網查發展商資質，查驗所選購的住房是否已被抵押、查封。如果選購的住房是由房地產中介公司代理銷售的，應瞭解該公司是否具有房地產中介資質等。

買樓

首先，購房者應慎籤認購書。認購書是商品房買賣的預約合同，是獨立合同。籤認購書時常會引發一系列糾紛，具體表現在購房者要收回定金，而發展商卻不一定會退還。因此，為避免過多的麻煩，購房者在決定買房，可以向發展商提出看正式合同樣本，在覺得正式合同可以接受的情況下，再簽署認購書，以免被套牢。

其次，購房者要看認購書是否能保證公平。認購書的內容一般包括：雙方當事人的基本情況；房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）；價格計算；簽署契約的時限規定。大家要看清楚其中內容是否有違反平等、公平的原則。

較後，房款必須支付到監控賬戶。購房者應將房款支付到《商品房預售許可證》指定的銀行監控賬戶上，不要直接交給開發商或者中介。房款可以採取一次性付款或分期付款，具體如何分期，可以由雙方約定。比如購買者可以留15%的房款，其中10%可以在出賣人交付使用之前支付，5%的房款可以在預售人交付商品房房地產權證時支付。

房屋總價格、單位價格、樓面地價

房子總價格：簡稱總價，是指一宗房地產的整體價格。一般來說，總價不能說明房地產價格水平的高低。

房子單位價格：簡稱單價，是指單位土地面積或單位建築物面積的地價、房價或房地價格。單價可以反映房地產價格水平的高低。

房子樓面地價：又稱單位建築面積地價，簡稱樓面價，是平均到每單位建築面積上的土地價格。樓面地價　＝土地總價格÷建築總面積；樓面地價=土地單價÷容積率。

房子的簽訂認購書

在商品房正式銷售工作開始後，一般會設立售樓處，購房人在認可本專案後，可到售樓處簽訂認購書，並繳納訂金。銷售方應實事求是地向購房人介紹專案的進展情況，並將簽約須知及有關的宣傳資料和法律檔案交給購房人。

其實簽訂認購書是商品房銷售程式的一個環節，買賣雙方簽訂認購書的主要內容包括：

（1）房屋開發商名稱、地址、電話；銷售代理商名稱、地址、電話；認購方名稱、地址、電話、身份證件；指定律師所名稱、地址、電話。

（2）客戶認購物業的樓層；戶型；房號；面積。

（3）購房房價。包括單價；總價。

（4）買房付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。

（5）房屋認購條件。包括：定金金額；簽訂正式契約的時間、地點；付款地址和帳戶，籤認購書至正式簽約期間違約補償方式和爭議解決方式。

在簽訂完認購書後，銷售方應給購房人《簽約需知》，以使購房人清楚下一環節及簽約有關細節。簽約須知主要內容包括：

（1）本專案法律檔案：國有土地使用證號、銷售許可證。

（2）房屋購買人應攜帶的有效身份證件。公司應攜帶的檔案、購房批文等。

（3）購房房款支付方式。

（4）買房應繳納的稅費說明：印花稅、契稅、手續費、房產權屬登記費、權證工本費、權證印花稅。

正式簽約

標準格式的購房合同文字並非不能增刪、也不能更改。消費者在籤購房合同時有權利仔細琢磨合同的條款細節，對其中不滿意處提出改動要求。同時，購房者還應注意格式合同中的空白待填處，要懂得把許多保障自己權益的細節填上，並規定達不到條件應承擔的後果。

二、買房注意事項

1、買房子儘量買一期開發的，一般說來價格便宜而且質量好。

2、買房前試驗隔音情況，否則會很痛苦。

3、不要買二層，一般廚房下水道是二層往上一條，一層獨立一條。這樣二層是最容易發生堵塞的，如發生堵塞倒灌，其狀慘不忍睹。

4、買房子要注意不要買臨街的，噪音太大，即使是一條小路，也有發展成菜市場的潛力。

5、窗子外側一定要是往外傾斜，否則窗子上的密封膠老化了就會水淹七軍。

6、窗戶的紗窗一定要買內建的，否則掉在地上還好，掉在人上就難辦了。

7、窗戶較好是推拉式，在中間關的，密封性好。

8、注意你所買的房子的位置，小心你的樓下空地成為停車場。

9、不要買頂層，頂層容易出現漏水現象，雖然能修理但耗時耗力，修理時間極可能被無限延長不要買帶廚房下水道的地下室，否則崩潰是早晚的事情。

10、衛生間的防水很重要!!!一定要鼓動你的樓上和你一起在交房時做足48小時的閉水試驗，確定其防水效能，否則一旦漏水後果會非常痛苦。

11、要注意小區裡的車位數量，也許近期你不買車但不帶表以後不會。

12、家裡的水管，暖氣管道都要打壓試一下，尤其是暖氣。個別暖氣片，會直接影響室溫，如果安反了，想要改過來極其困難，全安反了還可以在外面改，但如果安錯了一兩片，則要砸地面。

13、如果你的房子是帶單元對講的，那別買一層，關門聲能讓你瘋掉，報警聲威力更是驚人。

14、房子裡的對講系統一定要問明效能和使用方法，並且仔細試驗，否則那些宣傳中優越的效能可能只是宣傳而已。

15、廚房一定要有地漏，這樣有個萬一水管爆裂，還有個地方漏水，不至於讓家裡成了太平洋。

16、千萬不要相信那些售樓小姐說的什麼外國進口門窗，越是如此，門窗配件越難買，後期物業根本弄不了。

17、家裡的入戶門帶貓眼的是防盜門，不帶貓眼的是防火門，如果發生火災貓眼會爆炸，但如果有陌生人，貓眼看得見。看你需要。

18、裝修時不要動衛生間的地磚，不要自己重新做防水—除非你有錢沒地方花，要知道開發商並不是心甘情願的為你保修防水的，他們正愁找不到理由呢。

附：購房合同常見的六種“不公平條款”

根據《商品房買賣合同》格式文字，下面將合同中經常出現的六種“不公平條款”之處一一列出，對照此程式，消費者見招拆招，可做到明明白白簽約。

1、列明商品房情況

“買受人所購商品房的基本情況”是標準合同第三條的內容，消費者應留心其中填空處所填的條款，其中特別注意列明自然層數和層高几米。

2、房屋面積計價方式

房屋的合同價款一般按實際建築面積或使用面積計算，合同中應列明面積出現變化時，樓價的變更及退房的條件。

3、交房日期條款

因建設資金不足而延期交房是常有的事，開發商為逃避自己的責任，常常在交房上大做文章。一是隻註明竣工日期，沒有交付使用日期；二是交房日期極其含糊；三是既沒有竣工日期，也沒有交房日期。購房者在簽訂購房合同時，一定要將交房日期明白無誤地規定為“×年×月×日”，同時，還要註明開發商不能按時交房需承擔的責任。

4、關於裝飾、裝置標準、基礎設施和公共配套的承諾

現在有不少房地產糾紛都是由於貨不對板而引起的。首先把交樓標準詳細寫進合同。雙方應在合同中用明確的條款來加以規範交樓的標準，如贈送裝修、家電、櫥櫃等，應註明贈送的品牌和數量或加“不能低於樣板房的標準”的字樣，避免使用某些開發商在售樓廣告中所用的高檔、豪華、進口等詞語。

其次，將規劃寫進合同。如游泳池和會所不得向外營業、泳池的面積等都要寫清楚，尤其是要求發展商不得主動提出把原規劃的花園改變用途，其他承諾的配套也應列明。

5、關於產權登記

取得房產證是買家最關注的事情。在簽訂合同時，建議買家勿接受發展商“若不能在規定時間內辦理房產證，不退房，只支付××違約金”的類似約定。購房者較好在合同中約定：如因開發商的原因造成購房者不能在雙方約定的期限內取得房地產權屬證書，購房者有權提出退房，開發商應在雙方約定的期限內退還房款，並賠償經濟損失。

6、保修責任

說到保修責任，購房者較好在合同中註明“保修期限不能少於法律規定的期限”。

經濟下滑、百業蕭條的背景下，大家更傾向於精打細算過日子，買房時也有更多人開始考慮價格相對較低的二手房。二手房的優點顯而易見，所見即所得，不用擔心爛尾。而且房子的配套相對成熟，物業包括房屋質量都可以直觀感受到。新房大多為期房，只能看沙盤，後期交房可能存在和宣傳不一致的情況。但比起新房，其實二手房的水更深，購買時需要注意去規避的陷阱也更多。

1.資金與資格的準備。現在政策趨嚴，無論買新房還是二手房，除了必要的資金準備，還需要一定的資質。因此在找房源之前，應該先去核驗一下自己是否具有購買限購區域內住房的條件，否則選了半天房子才發現買不了，那就尷尬了。大部分人買房要貸款，如果是首套房，買房首付比例通常為30%；二套房的首付比例各地情況不同，在40%-70%不等。辦理二手房貸款時，還會涉及到房屋評估費和按揭手續費。房屋評估是銀行批貸的必要動作，因為銀行是不以成交價格為參考發放貸款的，通常會指定評估公司來進行房屋估價，然後根據估價給出貸款額度。而最終的評估費，根據評估價的萬分之一到萬分之五進行收取。按揭手續費沒有固定標準，因為這筆錢不是給銀行的，而是給中介的，不同的城市、不同的中介、不同的額度，可能都有差別。

2.確定房屋產權。我們買新房時，開發商的資訊相對透明，有沒有預售許可證、有沒有備案，在網上都能查到，貓膩很少。但二手房是消費者和房東之間的交易，水比較深。為了避免被坑，購房者首先要對房子做產權調查，看房子是否被查封或是被抵押。核查房子產權並不難，一般可以讓中介人員去幫忙調查，也可以和產權人一起去當地的房地產交易中心查詢。如果時間、精力允許，最好是親力親為，這樣最保險。如果比較忙，也可以選一個靠譜的中介代勞。一個好的中介是買房的得力助手，也可以在交易過程中幫你權衡利弊。房子是大項資產，房產交易安全性至關重要，因此找中介不要一味追求低費率，只要安全性有保證，多付點中介費也是應該的。有的購房者擔心產權人不配合調查，其實這種擔心大可不必。我國相關法律規定，權利人、利害關係人可以申請查詢、複製登記資料，登記機構應當提供。因此，只要房主是真心想賣房，肯定會配合查詢。

3.買老房子需慎重。我國的房子有很多型別，而有的房子出售是有很多限制的，比如房改房、安居工程房、經濟適用房……，最好不要購買這種型別的房子。此外，儘量選擇次新房或房齡適當的二手房。因為房子是有建築壽命的，太老的房子容易出現質量問題，比如牆面裂縫會導致下雨天房子漏水，或者牆內線路老化損傷，得把牆砸開重新佈線，這些情況一旦發生，既費時間又費錢，非常麻煩。另外，貸款年限是根據房齡以及買家貸齡計算的，同等的情況下，房齡越大，貸款年限就越少；房子貸款年限越少，月供就會越高，每個月的還貸壓力就會越大。我國的房子產權是有年限的，房齡越小，剩下的產權年限就越長，可供使用的年限也就越長。而購買房齡過長的房屋，未來會更早面臨產權到期的問題，想要再次交易，也會面臨更大劣勢。

4.謹慎周到的籤合同。籤合同前一定要提前瞭解注意事項，否則等白字黑字落定後就沒了迴旋餘地。籤合同前，要確定賣房者確實是房主，對他的房產證和身份證要仔細審閱，看身份證號是否一致。因為有的房子並不是個人所有，而是共有，比如夫妻、繼承人等，那就要和全部共有人簽訂買賣合同，否則合同無效。這個必須提前瞭解清楚，防止被人鑽法律空子，讓自己陷入被動。

5.付款注意事項。付款方面，二手房的支付方式分為一次性付清和按揭貸款。一次性付清就是指關於房屋的所有費用全部繳清。按揭貸款就是先付房屋首期款，然後申請貸款，簽署貸款合同。等銀行貸款審批下來，辦理過戶手續前，還應該檢視以前房東的水、電、氣、物業費等費用是否結清。如果是學區房，還要注意學籍是否被佔用，以免影響孩子上學。

不管是自住還是投資，我們都應當把眼光放開一些，不要只著眼於新房，也可以在二手房市場中認真淘一淘，也許就可以撿到大漏。以上就是二手房買賣中的一些注意事項。二手房交易有很多坑，瞭解得越全面，就越能在實操中佔據優勢地位

1、準備：買房首先要根據資金實力、還款能力等估算自己的實際購買力，並根據工作生活的需要，確定房屋的區位、面積、價格、樓層、朝向等。

2、挑選房源：可以從電視、網路或相關房地產網站上查詢瞭解房源資訊。

3、實地看房選房：選房要從房子六個方面來考慮是否買房，包括：地段、價格、周邊市政規劃、環境配套、房屋結構和朝向、物業管理。

4、談判簽定買賣合同：談判簽訂買賣合同環節買賣雙方必須把自身的權利和義務落實到文字上，特別是有關房屋的面積、付款方式、物業狀況等關鍵條款。

5、辦理貸款：根據自身的財力和所購房屋的各種條件綜合考慮貸款的額度、年限等。

6、辦理產權過戶(買二手房)：原來賣方的名字要更換成新的買房人的名字。要在中介公司的指導下準備齊相關的資料，然後權證人員協助辦理產權過戶手續。

7、驗房入住(買二手房)：驗房入住一定要把所購房屋的水、電、煤氣、有線電視費、供暖費、物業費等費用結清，買賣雙方和中介公司都要在物業交割單上簽字備檔。

8、收房：購房者需要等著開發商通知收房。購房者需要注意收房時間，驗房時要仔細核驗房屋的每個細節，檢視“三證一書一表”。如果開發商拿不出這些證件，可以拒絕收房。

9、交稅：收房後，購房者可拿著購房發票、實測面積補差款發票到地稅局辦理交稅業務。一般來說，商品房需要繳納契稅和公共維修基金。

買房注意事項

1、現房、期房、準現房：現房就是已經建好，可以直接入住的房子。期房就是還未領到房產證的房子又或者是還在建的房子，需要一段時間才幹夠領證入住。準現房是介於期房和現房之間，已經封頂離交房時間相對較近的房子。購買現房風險低，可以實地看房，而相對於期房，價格略高。

2、容積率：容積率是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率，對於開發商來說，容積率決定地價利息在房屋中佔的比例，對於購房者來說，容積率直接關係到居住的舒適度，容積率越低，居住舒適度就越高。

3、綠化率：綠化率和綠地率是兩個不同的概念，綠化率全稱“綠化覆蓋率”是指專案規劃建設用地範圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比，並沒有法律和法規依據。綠地率是指小區用地範圍內各類綠地的總和與小區用地的比率,是法律法規中明確規定的衡量樓盤綠化狀況的國家標準，綠化覆蓋率一般要比綠地率高一些。一般小區的綠地率不能低於30%。

4、得房率：得房率是套內建築面積與銷售面積之比，公攤面積是分攤的公用建築面積的簡稱，與套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積，即銷售面積。得房率越高越好，得房率高的同時公攤變小，公攤如果太小，生活舒適度會降低，電梯、樓道等面積會變小。高層公攤係數一般在0.18～0.26之間，而多層的公攤係數則在0.11～0.16之間。

5、樓間距：樓間距是指兩相鄰樓的外牆面距離，分為前後距和左右距。樓間距的大小，之間關係到房屋的採光、通風、隱私、防噪等，其中採光效用最為明顯。小區樓與樓之間的距離越大，品質就越高，私密性就越好，採光等方面效用更好。一般情況下，多層(4-6層及以下)與多層建築間距為6米，多層與高層(12層及以上)為9米，高層與高層之間為13米。

6、贈送面積：買房時大都會有一些面積是贈送的，贈送面積一般分兩類：一為閣樓、挑高等空間面積;二是露臺、飄窗等外接面積。對於開發商而言，設計這些贈送面積來吸引購房者，而對於購房者來講，這些贈送面積造價高，要仔細核算清楚，在產權證上沒有體現的贈送面積有沒有被當做銷售面積來計算。

買房時候，你先問自己一個問題，目前你最在意的是什麼？近幾年你需要解決的主要問題是什麼？然後再確定選房，注意，是根據你的需求去選房，我們一般買房之前喜歡問親朋好友，問,有沒有問題，沒有。但是僅僅是作為你的一個參考，你買房就是要解決你的需求，再好房子也有人不買，再差的房子也有人住，各取所需，房子更是，別人生二胎需要改善性住房，你是剛需，資金有限，需要解決居住問題，你們面臨問題不一樣，所以選擇也不一樣，別跑一圈下來忘記自己要買啥。

確定自己需求以後，你先在網上看看價格，一個城市的發展，肯定有些地方貴一點，有些地方便宜一點，先在網上了解一下自己要買的區域，然後在區域下面選擇樓盤，先在網上篩選一下樓盤，看看哪些符合你要求，到休息時候，挨著一家一家的去看，看他們現在價格多少，有哪些戶型，還有哪些樓層，然後再做比較，看戶型，看樣板間，首付多少，月供多少然後再做對比。

每看一個樓盤，你都要在樓盤周邊走一走，看一看，周邊的配套，商業是否和網上說的一樣，你居住以後是否方便等等，抓住你的需求點去看房，比如剛需客戶你就看看，地段位置好不好，交通是否方便，周邊配套是否完善，未來孩子讀書就近是哪個學校等等，提前就把這些瞭解清楚，綜合比較，再做對比，哪個更適合你。

確定要定房之前，若結婚了就夫妻雙方（單身就是個人）一起到當地的人民銀行把徵信打出來看看，有沒有逾期，定房的時候讓銷售人員給你看看，有沒有問題，目前工資是多少，房子首付和貸款你們兩個人的工資是否足夠，有沒有其它的貸款也要提前告知，比如小額貸款，車貸多少這些都要提前說，要算到負債裡面的。目前兩個人名下有幾套房，有沒有按揭的房子，都確定清楚，是否符合購買的標準。沒有問題，就可以交定金，約定籤合同時間。

在約定時間內去把購房合同簽了，帶上身份證、戶口本、結婚證（離婚證、離婚協議）、收入證明、銀行流水、徵信、首付款收據、貸款銀行的儲蓄卡這證件原件到售樓部籤購房合同和銀行按揭，若當天不能辦銀行按揭，就提前詢問具體哪天辦理。

銀行按揭辦理完成，就可以等銀行通知還款時間，準時還款就可以了，在開發商處把購房合同和備案表領了。

一次性付款客戶，款清以後詢問拿合同時間及備案表時間，不要忘了打一份備案表。

買房流程這裡首先說明有新房、二手房的區別

1、新房：

確認該房屋地理位置、價格、戶型、面積等各個方面都是比較滿意的，然後就是交定金--籤認購書--交首付--籤正式購房合同--貸款合同--等待交房--繳納契稅--辦理不動產證書

這中間還會產生其他的小費用，像金融服務費、維修基金等

2、二手房：

首先確認找一個靠譜的中介（相當重要）；

找中介--房屋查詢--買賣簽約--定金--解抵押--購房資質稽核--網籤--面籤（銀行貸款）→報評估--下批貸函--資金監管--交稅--過戶--物業交割--資金解凍--銀行抵押登記--銀行放款

二手房還有一個確認的點就是各種不必要的款項，比如產權辦理費用，這應該包含在中介費裡

買二手房一定要把每一條商定的條款都寫在合同裡，還有各種費用，提前問清楚，特別是房產稅，有些房子需要付大筆的稅費，很不划算