這是開發商慣用的一種銷售方式，有人把這種銷售方式稱為“飢餓式營銷”。現在我們簡單分析一下開發商採取這種銷售模式的用意：

1、一幢一幢賣，說明每次開盤所推房源都少，都容易在市場上形成火爆或旺銷場面。“少”意味著不是每個人都能買得到，這樣就需要買房的人去搶、去搖號、去找關係等，從另一個角度就證明這個樓盤好，很好的做了一波促銷廣告。

2、一幢一幢賣，每次開盤就容易清盤或售罄，同樣也為樓盤做了一次很好的宣傳，同時又對買房業主暗示，本樓盤是一個熱銷盤，再不來，錯過就沒機會。

3、一幢一幢賣，少量推盤。買的人多，售的房源少，開發商就容易膽子大，價格定得高，利潤可以最大化。

4、一幢一幢賣，也不否認有的開發商面對市場信心不足，只好少量開盤試水。多了賣不完，容易導致樓盤滯銷的現象，對後期推盤不利。

5、一幢一幢賣，開盤次數增多，每次開盤小漲幅容易操作成功。這樣既保證了開發商的利益，又對前期的業主是個安慰。靠前期業主的口碑再採用“老帶新”銷售模式，整個樓盤極易大獲成功。

6、一憧一幢賣，這也是營銷的一種策略。比如：這次主推大戶型，下一次賣小戶型。開發商都可以面對市場和客戶及時調整，遊仞有餘，安全係數高。

當然，這種開盤方式，早就引起政府的重視，畢竟對買房者是不利的。所以全國大多數城市都規定了每次開發商拿預售許可證都有一個最低值，不允許一幢一幢賣。像武漢就有這樣的規定：開發商申報預售許可的最低規模不得小於一棟，不得分層、分單元申報預售許可。其中，規劃一次性審批建築面積3萬平方米(含3萬平方米)以下的，原則上應當一次性申報預售;規劃審批建築面積超過3萬平方米的，每次申報預售面積不得少於3萬平方米。

一棟樓，有好的樓層，也有不好賣的樓層，你是開發商，你希望不好的樓層自己都留著嗎？

為了把商品房都賣出去，開發商會想法子促銷，儘量把一棟樓住房全部賣掉，再開盤賣其他樓盤。

你可以想一下，誰不想買樓層好的住房，你是開發商，一次放盤好幾棟樓房，而客源是有限的，最後兩棟樓不好賣的一樓和頂樓全爛在手裡了。

這種行為成為“銷控”，銷售控制的意思，以這種方式銷售更容易造成供不應求的飢餓營銷模式，而且逐步上市銷售，也可根據不同時期的市場情況，及時調整未上市的房產價格，可以放大銷售利潤。另外，無論是哪家開發商開發的樓盤，都會有剩餘的尾盤，數量多少而已，如果所有樓盤一併上市，購房者選擇面大，有些樓層、朝向等不近人意的房產必然成為難於銷售的尾盤，分批上市，即使首批中有樓層、朝向不好的，由於後上市的價格會提高，也會使得一批資金拮据的購房者為省錢而去選擇首批上市的尾盤，更有利銷售去化。

首先是這個現在的房地產市場不是特別的火爆，它如果一下子把整個一期1000多套房全部放開的話，它這個銷量是有限的。不能夠達到很好的去化，這個是主要是受這個市場市場環境影響的。

節約建設資金

開發商高負債，高週轉的經營模式眾所周知，這套玩法一直沒有破產的關鍵問題就在於對流動資金的把控上。

假設開發商要建設一個小區，這個小區一共10個樓棟，每棟的建設成本是100元，賣出後可以回款120元，建設到40%的時候符合上市售賣條件。

如果是整期開盤，那麼開發商在售賣之前要為每棟樓付出的建設成本是40元，10棟樓就是400元，也就是說如果按一期整體開盤銷售的話，那麼開發商就要先花400元才能開始賣樓。

而一棟樓一售賣的話，開發商只需要先為一棟樓付出建設成本就可以了，也就是40元，這樣開發商的資金流問題就會大大緩解。、

開發商用40元將一棟樓建設到符合售賣條件後，對外開盤出售，就可以回款120元，然後用這120元又可以開始另外三棟樓的建設，（此時，對第一棟樓的建設可能會暫時停止或者減緩建設速度以節約建設成本），等這三棟樓建成後，又開始售賣，回款360元。

此時的樓盤現狀是，4棟樓盤已經售完，剩下的6棟樓盤也有了啟動建設資金240元，開發商手裡還富裕120元，可以用於其他地塊的樓盤建設。

開發商用一棟樓盤40元的建設成本，透過兩次開盤就可以撬動一期10棟樓的建設，這就是開發商的槓桿建設理念，雖然在嚴格意義上來說，這不能算是空手套白狼，但絕對能算得上以小博大。

觀察市場動態

1 在房價上漲期

在房市火爆的那幾年，房價可以說是一天一個樣，房源更是上午去問沒給定金，下午拿錢回來就已經賣沒了。

那時的開發商不愁賣房子，愁的是以什麼價格賣房子，一邊是房價總在上漲，一邊是房源剛一上市就被搶光，開發商總感覺賣虧了。

所以大部分的開發商都採用一棟樓一上市的策略，先開一個基本價，如果市場火爆，那麼下一棟樓就會提價，如此反覆以獲取更大的利潤和更多的流動資金。

在這期間，不乏有些開發商收取了購房者的全款後，並不用於本專案的樓盤建設，而是繼續擴大經營規模，他們並不擔心房子到期後無法正常交付，畢竟違約金的數量是有限的，而透過擴大規模賺取的利潤要遠遠高於違約金。

2 在房市平穩期

一棟樓單獨售賣，可以讓開發商更好的調整樓盤市場預期，決定下一步的建設計劃。

如果樓盤剛一上市就銷售火爆，後期樓盤就會加快建設速度，甚至會從其他專案上調資金過來趕工期。

反過來說，如果樓盤上市後銷路不振，那麼下一崬樓的建設就有可能暫停或減緩，把資金用於其他銷量更好更快的專案上。

有些開發商首期推出房源後，銷售可能很不好，甚至連建設成本資金都不夠，那此時開發商可能就會將地塊儲備下來，等以後房市反彈後在進行建設，也有可能不在建設直接轉給下家，就如之前李首富賣給融創的大連地塊一樣。

營銷噱頭，額外收入

開發商在樓盤建設初期，通常都會收集意向購房者數量及戶型傾向，甚至還會收取部分意向金，用這些資料來確定建設樓盤的先後順序，以及開盤數量。

從某方面來說，這樣做有些不合規，但這樣做的好處很大，可以針對性的建設不同戶型樓盤，推出上市後能造成搶購現象的少量熱銷樓盤。

如果房源成交量高，就會造成小區房源緊俏的現象，在買房時就有可能產生茶水費，搖號費等額外收入。

這點，我之前在幫朋友買房時就遇到過，當時房源銷售火爆，開發商只開盤了兩棟樓，意向購買人兩倍於房源，需要搖號確定購買人。

銷售員私下向朋友透露，可以給其三萬元，保證能搖上，當時房子的總價在160萬元左右，朋友擔心怕這次搖不上，下期房子會漲價，所以就同意了。

我當時也和朋友交流過，這種私下搖號保證中籤的話術，銷售員幾乎會和每個意向購買人都說一遍，不管誰中了，銷售員都穩賺不賠，但是朋友為了買個安心，對比160萬都花了，何必在乎3萬呢。

其實這種私下交易，很多開發商都知道，但樓盤銷售通常都是外包給專業的營銷中介，只要能把房子賣出去回款，至於是怎麼賣的開發商並不關心，再有從開發商的角度上考慮，搖號費更能體現自身樓盤的火爆程度。

這種銷售方式其實包含了四種營銷策略，想達到四個目的。

（1）產品均衡銷售法。

一次只拿出一幢來賣，等賣完再加推。如果同時推出多幢，就會出現熱賣戶型，熱賣樓層被先買走，剩下的不好賣的戶型、樓層變成庫存。

所以開發商的目的是：均衡銷售，同時推進，0庫存。

（2）飢餓營銷法。

給客戶營造，開發商惜售，不捨得賣，好產品不愁沒客戶的假象。

目的是：增加客戶對產品的好感。

（3）氛圍熱銷法。

在客戶數量相同的情況下，房源越少，越容易出現熱銷氛圍。十個人搶十套房，和十個人搶三套房，更容易讓人衝動，下決定更快。

目的是：讓客戶快速下定。

（4）拋磚引玉法。

丟擲一部分優質低價房源，吸引客戶，儲備客戶。舍小求大，以小成本換大資源。

目的是：儲備客戶，為銷售後面更多的房源打基礎。

這種銷售方法也有弊端，容易造成客戶流失，為其它樓盤做嫁衣，被其它樓盤截胡。

一幢一幢賣，便於有計劃的控制房產銷售節奏！

舉例，假如某小區有24幢，先開2幢試銷，這2幢根據各樓幢位置，價格可能不同，喜歡樓王位置的，價格高，喜歡優性價高的，就找一幢邊角偏吵的樓盤銷售，這樣，表面上同一個小區，因為各幢位置不同，透過不同價格來體現，最後，大家都買到適合的房子。

第一批樓棟清盤完成，再開一兩棟，好的戶型或樓層就價高些，有瑕疵的戶型或樓層就價低些，房企開發商的目的就是去庫存，全賣出去，最終目的也達到了，大家都買到各自喜歡的房子了。大家都說好才是真的好。

綜上所述，房子作為大件消費品來說，開發商營銷團隊還是很樂意研究大眾購房者的心理的，畢竟房子就是用來住的。房價價格以穩為主大前提還會持續！

所以， 現在如果開發商一棟棟的開盤售樓，非常正常，喜歡便宜的，可以考慮有瑕疵點的戶型或樓層，不差錢的客戶儘管選擇價格最高的那幾套（價格偏高相對價有所值）

從營銷層面講，屬於擠壓式銷售手段。也是為了防止專案賣花，一幢一幢銷售也避免了客戶挑花而剩餘太多客戶認為不好的樓層和朝向戶型。之前有太多專案一期一期開盤幾幢甚至十幾幢樓開盤而導致剩餘太多銷售難度大房子。導致銷售週期延長成本加大

出現這樣情況的，基本都有小開發商所為。

走一步、看一步，隨時調整房產價格、房源數量，投資還小，不用佔用太多資金、也不怕銷售情況不樂觀！不積壓太多房源，對開發商來說不至於傷筋動骨。在今後一段時間內還可以再根據銷售情況隨時更改開發計劃！

交房戶數少，業主人數不多，不會產生大面積的維權行為，開發商也有能力及時解決處理不盡人意的建築施工設計問題，實際上業主也比較歡迎這樣的收房模式。如果大面積出現問題，開發商不能及時解決、出現群體性不良事件，對業主是危害，對開發商後續開發也產生嚴重影響！

開發商為了加速產品的銷售，如果一期一期的開，好樓層第一時間就讓搶購完了，後期來的客戶只能選擇低樓層，或者高樓層，這樣後來的客戶選擇性太小，會大大減少成交率，也會延長開發商售房時間。

很多樓盤總是一棟一棟地開盤，每隔三頭兩個月就開盤一次。為什麼現在的樓盤不是一期一期的推出，而是一棟棟開盤銷售？

並非所有城市的樓盤都能一棟一棟地開盤銷售，只有在允許以棟為單位辦理預售證的城市，這種模式才比較常見。

1.往年為了防止開發商捂盤和透過分棟擠“牙膏”的方式推售及哄抬房價，多地明確每次申辦預售許可證的最低面積規模。

早在2010年初時，國務院就下發《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，提出各城市要結合當地實際合理確定商品房專案預售許可的最低規模。目的是為了防止開發商捂房和透過分棟擠“牙膏”的方式推售，哄抬房價。

有些房價過熱的城市，例如南京，在2013年根據《通知》精神，調整辦理預售許可證的相關規定，由之前以”棟”為單位，變為一次性辦理預售證的面積不得低於3萬平方米。

除了南京外，還有上海、武漢等很多城市也規定一次性申領預售許可證不得低於多少的面積。

如看到某個城市很多樓盤都是一棟一棟開盤，那說明這個城市是允許開發商以棟為單位辦理預售證。能以棟辦理預售許可的城市通常以三四五線城市為多。

2.在允許以棟為單位辦理預售證的城市，一棟一棟開盤銷售很常見，背後主要原因：

⑴ 以最少的自有資金撬動一個樓盤。

樓盤要預售，投入開發建設的資金要達到工程建設總投資的25%（按辦理預售商品房計算）。

若開發商一次性開盤推售4棟，那麼開發商辦理預售證前，要投入資金=4棟的總投資額*25%，但如一次只推1棟，只需投入資金=1棟的總投資額*25%。

可見，透過一棟一棟地開盤推售，滾動開發，即可實現以最少的資金撬動一個大樓盤。

⑵ 規避限價政策。

為了保障樓市的平穩健康發展，在申辦預售證時，住建委對每批次的備案價漲幅有限制，例如每批次房源的價格漲幅不能超過5%或多少等等。

開發商為了規避這個限價，每次以最小單位“棟”來申辦預售證，以棟來銷售，每一棟的價格都往上漲一點，那麼連續幾棟就可漲很多了。

⑶ 儲客量不足。

一個樓盤的每期開盤要達到熱銷的效果，通常客戶房源比要達到3:1或以上。

假設一棟樓的總房源有200套，儲客量只有250-300個，如果以按期為單位一次申辦3棟即600套房源，按政策規定這600套房源要在短期內全部推出，客戶房源比就變成1:2了。

客戶比推售的房源少，給市場感覺是”這個樓盤賣不動“，對後續的推售有很大的負影響。

除了以上三大主因外，分棟推售也可為後續產品最佳化和營銷策略調整收集資訊。後續開發商根據需求端的反應，對戶型面積進行調整、對獲客方式調整等等。

受疫情影響，允許以棟為單位辦理預售證的城市，一棟一棟開盤銷售的現象將越來越多。

1.2020年第一季度，大部分樓盤成交量不樂觀，開發商資金壓力加大，以“棟”為單位小批次施工和推售，可緩解資金壓力。

第一季度，除了少部分大開發商依靠線上銷售，取得部分資金回籠外，大部分樓盤還是在關門停業中過完第一季度80%左右時間，成交量非常不樂觀。

據統計局的資料顯示，1—2月份住宅銷售面積下降39.2%，住宅銷售金額下降34.7%。

在這種情況下，先集中有限的資金和施工力量將其中一棟建至可預售標準並推出銷售，然後再利用回籠的銷售款建另一棟，對於資金壓力山大的開發商而言，是最好的自救模式。

2.樓盤復工量和施工量下降，工程進度跟不上，每次只能推售一棟房源。

受疫情的影響，很多城市的樓盤是在2月中甚至3月份才開工，復工和施工量很低，以成都為例，2月10日前復工的專案約14個，復工率僅約千分之二左右。

有些樓盤即使已復工，但由於建築工人對疫情還心存顧慮，且臨近清明，復工報到的人員比較少，再加上材料供應等方面受疫情影響，施工進度大受影響。

在人手、材料等方面跟不上的情況下，只能一棟棟建棟一棟棟地開盤銷售。

3.市場需求端收縮，不適宜大批次推盤。

由於全球經濟環境變差，各大小企業及商家的業務量和經營收益不如人意。大部分人的應對方式是捂緊錢包，保住現金流。

需求端，除了剛需中的剛需和部分剛改置業者釋放出購買力外，大部分人還是持觀望狀態。

需求端收縮，儲客量和認籌量不足，如大批次推出，出現供大於求，買方的選擇項太多，不利於成交轉化。在這種情況下，樓盤通常是一棟一棟地推。

樓盤一次只推售一棟的銷售模式，對於購房者而言，弊大於利。

1.可選範圍窄。

每次開盤只推出一棟，按”33層兩梯四戶兩個單元”來算，不到270套房源，相對一次推幾棟房源，動輒成千套房源的推售量來說，選擇範圍太窄了。比較難挑選到合意的房源，極有可能出現朝向合適樓層不合適、樓層合適了佈局又不合適……

2.入住體驗感差。

一棟一棟地建，一棟一棟地賣，前面的都交付入住了，樓盤還有N棟在施工或待施工，雨天到處泥濘、睛天灰塵飛揚，各類打樁聲、切割聲不絕於耳，沙盤中唯美的園林還是一片黃泥……

3.配套不完善，生活不便。

由於是以最小的單位“棟”建設和銷售，整個小區的交付線拉得很長。

人氣不足，加上樓盤到處施工，周邊的各類商家生意缺乏消費人口支撐，難以存活。配套不完善，給已入住的業主帶來很多不便。

但一棟一棟建，一棟一棟銷售也並非一無是處，例如由於開發商集中資金和施工力量於一棟，建設速度會比較快，那麼交付和辦證也比較快；開發商分棟開發，資金壓力低，相對出現“爛尾”機率低些等等。

如買這種一棟一棟地推售的樓盤，需要注意些什麼？

1.開發商的實力。

無論是分期批次推售，還是“擠牙膏”式一棟棟開盤，開發商實力至關重要。

同樣是小批次分棟建分棟賣，但實力強的開發商會建得更快賣得更快。整個小區環境也會更快綻現。入住的業主可早點脫離噪音、灰塵汙染的日子。

另一方面，選有實力的開發商，有品牌支撐，房子後續的轉讓價值也更有保障。

2.儘可能選擇成熟地段樓盤。

以“棟”為單位開發，很長時間內入住人氣都不高，需長時間等待配套成熟，生活不方便，尤其是地段比較偏的樓盤。

因而，如選擇入手這種樓盤的前期房源，最好選擇地段相對成熟的，可依靠外圍配套解決日常生活所需。

3.選帶精裝的樓盤。

按棟分多次建和賣，那麼交付入住也要分很多次，如選擇的是毛坯房，每批次入住都會出現長達一年半載的裝修噪音，居住會深受困擾。

因而，儘可能選擇帶精裝的，統一由開發商裝修好後再交付，這樣可降低入住後的噪音影響。

綜上

在允許分棟申辦預售許可證的城市，開發商基於資金壓力、施工進度和營銷需要等原因，會非常偏愛一棟一棟開盤推售，尤其是受疫情影響的2020年。

最後

如果首推一棟都買得不好的樓盤，其它樓棟也遲遲沒見動工，那要十分小心，極有可能後續整個專案都會停擺，出現“爛尾”哦。

我從以下三點來回答這個問題:

第一，現在的樓盤一幢一幢的開盤銷售而不是一期一期的開盤銷售，是行政管理當局“強化商品房預售許可及交易管理”的強制性監管要求，房地產開發企業必須聽話照做。

以西安市為例，政府專門印發紅標頭檔案以進一步規範商品住房交易秩序，維護購房群眾的合法權益，營造公開、公平、公正的市場發展環境，促進房地產市場平穩健康發展。檔案原文說：房地產開發企業申請商品房預售許可或現房銷售備案時，住宅總建築面積3萬平方米以上的，每次申請不得低於3萬平方米；3萬平方米以下的，須一次性申報。嚴禁以多次分批、分幢開盤等方式拖延上市銷售時間。

第二，現在的樓盤一幢一幢的開盤銷售而不是一期一期的開盤銷售，是行政管理當局“規範商品住房開盤銷售行為”的強制性監管要求，房地產開發企業必須聽話照做。

以西安市為例，政府專門印發紅標頭檔案以進一步規範商品住房交易秩序，維護購房群眾的合法權益，營造公開、公平、公正的市場發展環境，促進房地產市場平穩健康發展。檔案原文說：取得商品房預售許可或現房銷售備案之日起10日內，房地產開發企業須一次性將所有房源面向社會公開銷售，嚴禁採取分幢、分單元或分層等方式進行銷售，嚴禁內部預留房源。

第三，現在的樓盤一幢一幢的開盤銷售而不是一期一期的開盤銷售，是行政管理當局“嚴厲打擊各類違法違規行為”的強制性監管要求，房地產開發企業必須聽話照做。

以西安市為例，政府專門印發紅標頭檔案以進一步規範商品住房交易秩序，維護購房群眾的合法權益，營造公開、公平、公正的市場發展環境，促進房地產市場平穩健康發展。檔案原文說：工商、國土、規劃、建設、房管、公積金、物價、稅務、公安等部門要依照工作職能，定期組織開展房地產市場秩序專項整治活動，嚴厲打擊房地產開發企業、中介機構捂盤惜售、預留房源、設定全款優先限制性條件、拒絕公積金貸款、不執行明碼標價、價外收費等侵害購房群眾合法權益的各類違法違規行為，對違規情節嚴重的，要堅決清除出我市房地產市場。

小結:“現在的樓盤一幢一幢的開盤銷售”，是以往“一期一期的開盤銷售”長期實踐基礎上的升級版本和創新成果。嚴禁以多次分批、分幢、分單元或分層等方式進行銷售——這個強制性管理辦法，是被實踐反覆證明了的關於進一步規範商品住房交易秩序的正確的政策指引和經驗總結，必須倍加珍惜、長期堅持、不斷最佳化。

在近這幾年中國房地產市場開盤已經與之前發生了很大的不同，之前開盤就一期一期的開盤，現在開盤是一棟一棟的開盤。

隨著近些年來中國房子的銷售，已經發生了不一樣，所以以後與時俱進更換更好的銷售方法。

我們一起來深入瞭解一下，為什麼樓盤要一棟房子，一棟房子的出售。房子一棟的銷售對我們是否有好處存在。圍繞著這兩個問題一起來解答。

一：為什麼房子要一棟一棟的出售？

開發商發展到如今的情況，一棟一棟的開發也是精打細算之後才決定用如此方法來銷售房子的，這樣才能實現最大的利益化。

房子一棟一棟的開發，主要是有以下幾方面的好處。

1.資金壓力不用這麼大。

房地產開發商目前是中國所有行業之中負債率最高的，負債率達到了80%以上，所以在全國的開發商當中他們的流動資金都不是非常充裕的，開發商大部分的錢都是在外界回來的，2020年中國開發商一共還款高達1.46萬億元。

例如開發商開盤一次性建造一期6棟房子出售，一棟房子造價2000萬計算，一共就要投入1.2個億，這一部分錢都要前期投入了，而等到房子拿到預售證之後才可以有迴流。

對於國內開發商負債率達到80%以上的，現在這種操作方法顯然是不適合用的，想需要資金迴流更快，必須就是先建好一棟房子，前期投入少，資金迴流快，公司時間短，這正符合房地產開發商現在的理念高轉週期。

在這次疫情中也可以看出中國的開發商確實是空頭支票的比較多，真正資金流動的很少，他們公司都是講究市值來執行公司的週轉。

2.來應對國家政策。

開發商建築房子的流程，《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》開發商必須要拿到這些證件才可以進行建築房子，而這些證件一般辦理的時間都需要6個月的。

根據中國的土地法從拿到《國有土地使用證》兩年之內必須要出現建築物，否則政府有權把土地收回。

所以很多開發商在前期拿了很大的一片地，現在他們基本上都是很緩慢的開工，土地上面出現了建築物，然後後面再慢慢的開發。

我們清楚的知道房子的開發土地是佔比很大一部分的，基本上佔比高達40%，土地每早一年就可以為開發商降低成本，獲取豐厚的利潤。

3.面對市場

當地在近幾年的火爆程度遠超出我們的想象，許多地方的房子一開盤就被搶光，隨著近這兩年中國的房地產熱度逐步的在退減，開發商也是想出了各種辦法來製造假象。

例如開盤兩棟房子，一共200套，首先把那個開盤時間延長，讓更多的時間來儲備客戶，所謂的搖號開盤儲備了六七百個客戶同時進行搖號，把現場氣氛製造得非常的緊張。

在如此火爆的場面下造成了客戶講價空間不大，你愛要不要的，不要的話，下一位進行過來購買房子，這種氣氛導致了人們不會思考太多東西，直接就下定購買房子了。

4.用最低的成本獲取最大的收益。

一個樓盤在開盤之前透過各種渠道來做取廣告的宣傳，面對如今廣告費的高昂，這筆資金也讓開發商頭疼，選擇各種辦法來節約廣告費用，更希望的是用100塊錢的金錢做出1000塊錢的效果。

我們最好的宣傳就是利用低價的來吸引購房者戶型，小區樓層在其他房子沒有進入出來之前看到的肯定是非常不錯的，但是其他房子建築出來之後就顯得不一樣了，但是這個時候房子已經全部售罄。

……

是這個時代改變了我們開發商的銷售模式，在哪一個時代開發商的銷售模式，都是要比客戶想的要精明的，這處處能體現出來。

二：房子一棟的銷售，對我們的生活是否有好處。

買一套房子我們都有很難過，對自己生活的標準是否有影響，好處和壞處我們分別又能接受多少，這個是對我們每個人考量的指標都不一樣。

房子掙錢是開發商的事情，房子裡面的生活是我們自己的生活，對於自己的生活起能又有一點容忍。

1.房子開發時間長。

房子一棟一棟的開發 時間週期長，例如一個小區有30棟房子，平均每兩個月開發移動也需要60個月，週期達到了5年之餘。

房子如果按照這樣的開發，無形之中就延長了我們的交樓時間，開發商的交流時間從以前的一年延長到現在的兩年，甚至是兩年半的小區也大有所在。

房子交樓給我們居住在裡面，對我們的生活還是會造成一定的影響的，工地每天都開工，而且造成的噪音對我們的生活是有很大的影響的。

小區開發時間變長了，而各大商家也不能一起進駐到小區附近，來為我們的生活提供便利性。

2.對我們自己的規劃有所影響。

房子開發時間長了，對於我們每一個月還要進行房貸的月供，又不能享受到房子的使用，我們另外還要拿一筆錢出來租房子使用。

房子交樓時間兩年，房子到我們手上進行裝修，在居住基本上要三年的時間才可以居住的房子，中國平均每5.2年就需要更換一次房子，以這樣的計算方法加上一些機構限制出售時間，導致房子可能沒法置換。

另外還有小孩子上學時間也會受到影響，房子到交樓之後一般需要一年左右才能拿得到房產證的，這對小孩子的入滬和上學時間問題都大大受到影響。

……

房子交樓，時間長對我們的生活規律已經造成了影響，而且還有施工時間問題，導致我們生活經常會受到一些噪音的影響。

三：總結

開發商面對著時代的變化，做出了不一樣的銷售模式，以保證自己的公司業績和開發成本都在一個平衡點之上。

開發商正對我們購買房子的人必然是造成了一些影響，這也是我們無法改變的，畢竟我們不是掌權者。

現如今開發商銷售的套路已經越來越多了，過去開發商售樓都是整個盤一起賣最多分期開盤，但是現在的開發商賣房都是一棟一棟的賣。光一個小區就能開盤十多次。

過去開發商銷售，幾乎都是自己運作自己營銷，而現在開發商銷售幾乎都是託管給專業的銷售團隊來進行這些銷售團隊的銷售策略，就要比開發商自己銷售專業得多，他們知道如何帶好節奏，如何做到清盤，如何醞釀後期的漲價。

開發商分期銷售，一個小區大約買個三四期就賣完了。每期開盤都有大量的房源放出。這個一期銷售價格也相對固定，沒有多少水分。賣的房子多了購房者的選擇就多了，就容易挑花眼，就容易剩下一些樓層位置不佳的房子。最終拖到尾盤賣不上價格。影響整體樓盤的銷售進度。

現在開發商一棟一棟的賣就好賣很多了。一棟樓頂多一百來戶。但是關注樓盤的購房者卻有幾百戶。那麼幾百戶人搶一百多套房子還是很有競爭的。再加上現在的購房者線上選房更加刺激，差樓層戶型被賣的機率也大大增加了。可以說一次開盤前樓售罄已經成為常態。

除了便於賣房，分棟開盤也便於漲價。現在的開發商分批辦理預售證，備案價格也會有差異，分棟銷售可以給購房者製造一種房價持續上漲的感覺，會有一種買到就是賺到的感覺。多次開盤價格也被多次重新整理。樓盤銷售也可以做足噱頭，充分吸引到購房者的注意。

所有銷售其實都少不了套路，隨著營銷的技巧越來越多，開發商賣房的套路也越來越多。這種分棟開盤的銷售方式也是把購房者的心理拿捏的死死的。效果當然也是槓槓的。

一棟一棟的賣，可以越賣越貴，更加符合開發商的利益最大化，就這麼簡單，一般來說，比較偏的樓盤更喜歡用這招

基本所有的樓盤基本都是這樣的。開發商這樣做是有他的道理的，這樣可以實現利益最大化！

第一，製造房源很少的錯覺。物以稀為貴，房子少了大家才會有緊迫感，如果你去賣房子，看到樓盤還有很多房子，你就算看好了也不著急買。開發商就是要給你緊迫感，房子很少，你不買就沒有了。

第二，一棟棟的賣，可以防止大家把好的戶型和樓層挑選完了，剩下的房子難以銷售出去。大家都想挑選好的戶型和樓層，但是一棟樓裡面，總有些樓層和戶型不太好，比如說我們這邊比較忌諱4、14、18這些樓層，還有朝西的，朝北的戶型也比較難賣。如果把所有房子一次性拿出來銷售，那麼大家肯定都會選擇好的樓層戶型。後期剩下的都是差的了，這樣的非常影響後期的銷售。

第三，可以賣更多錢。一般來說，前面開售的房子價格都比較低，後面的價格相對高點，分棟賣開發商可以賺更多錢。因為前期開發商一般需要資金回籠，會比較優惠，後期資金比較充足，而且後期的房子距離交房日期更近，價格可以賣高一點。

所以說一棟棟的銷售，開發商的房子能賣的更好，賺的更多！

如果地塊小，專案並不分一二三期呢？

怎麼一期一期的開。

而一棟一棟的開盤，主要是由開發商的推盤節奏決定的。開盤前要蓄客，如果樓盤熱銷，沒搶到這棟的客戶就會被相應挪到下一批開盤房源。

另外，每棟景觀不一樣、位置不一樣、交通狀況不一樣、產品不一樣，一棟一棟的開比較好控制價格，也方便開發商後期漲價。