先用人話解釋一下LRP，LPR則是Loan Prime Rate的簡稱，中文叫貸款基礎利率。

這個“加點”的意思是說，你現在的利率水平和LPR之間的差額。可以為正可以為負。先不考慮如何計算的問題。

回答大家關注的點：轉換為LPR利率好還是固定利率好？

選擇固定利率整個合同期限內利率不改變，基於LPR利率，利率是有可能改變的，因為LPR利率是一個變數，如果未來LPR利率下降，那選擇LPR利率是划算的，如果未來的LPR利率上升，那選擇固定率是划算的。

我來幫你回答吧：

一、什麼是LPR

二、LPR怎麼來的

三、為什麼轉化

四、轉化方式

五、結合未來利率走勢分析，怎麼選擇對咱們普通老百姓更有利。

一、什麼是LPR：LPR是Loan Prime Rate的縮寫，被稱為貸款基礎利率，也被稱為貸款市場報價利率，2013年10月25日開啟，目前大致有10多家（數量會動態變化）銀行對貸款市場進行報價，一個月一報價。跟評委打分一樣，去掉一個最高分，去掉一個最低分，剩餘報價記錄算出平均數，就是LPR利率了。

二、LPR怎麼來的：人民銀行是一切銀行的銀行，有決定利率的權利，關係到國家億萬人民人民和千萬企業，甚至國際經濟形式，極其重要。但是呢，人民銀行利率變化週期較長，無法及時反應和滿足市場供需，那麼就需要更加及時有效的機制，LPR應運而生。

三、為什麼轉化：內外部兩個因素，外部因素是人民銀行規定，原則上2020年8月31日前需要轉化完畢，內部因素是轉化後可能有利於未來減少貸款利息。

四、轉化方式：轉化方式分為固定利率和LPR。

1.首先要講，無論哪種方式，在轉化時點實際利率保持不變。舉個例子，你現在的房貸利率是6.3％，那麼轉換過後的實際利率還是6.3％，至於以後變不變，就看你轉化時的兩種選擇了。

2.如果選擇固定利率，貸款結清前利率將不再發生變動。

3.如果選擇LPR利率利率，那麼每年的貸款利率會根據LPR變化而變化，隨行就市。

四、怎麼選擇，LPR和固定利率之間哪個更合適，主要看目前利率高低：

1.一般來講，當前實際利率較低的建議轉為固定利率，以後就可以享受長期低利率，不再受市場和國家調控影響。

2.目前實際利率很高的建議轉為LPR利率，反正已經很高了，以後利率降低，我們的貸款利率也會降低，這樣會節省一部分利息

3.國家利率和經濟發展形式息息相關，經濟發展快速，利率會高一點，鼓勵儲蓄，避免投資與消費過熱。經濟發展緩和，利率會低一點，鼓勵投資與消費，避免儲蓄過度。

最後從發達國家發展的歷史經驗來看，一般情況下，經濟發展越完善，融資方式越多，貸款利率越低。我們國家目前處於由發展中國家向中等發達國家的轉變過程，國家越來越開放，越來越與世界接軌，融資方式越來越多，相對來說利率也在逐漸下行。九十年代，我國利率利率一度高達10％以上，2015年前利率也大致穩定在6%以上，現在基準利率大約為4%多一點。

LPR就是貸款基礎利率，LPR就是18家（注：在原有的10家全國性銀行基礎上增加城市商業銀行、農村商業銀行、外資銀行和民營銀行）綜合實力較強的大中型銀行透過自主報價的方式，確立一個最優貸款利率供行業定價參考。央行在2013年7月全面放開金融機構貸款利率管制，隨後為了進一步推進利率市場化，完善金融市場基準利率體系，指導信貸市場產品定價，隨後創設了LPR。首先我建議你一定要轉，選擇LPR加減點就是浮動的，因為大的趨勢利率肯定往下，一年調一次，你的房貸越還越少，最後提醒你這個是免費的，沒有任何手續費。

自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式，轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值）。商業性個人住房貸款的加點數值，應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月釋出的相應期限LPR的差值。

目前我國的貸款利率正在下行，但是貸款利率是為了扶持中小企的發展。並不能對房貸市場產生影響。所以才有了住房貸款LPR加點的房貸計算房貸利率。並且透過利率重定的方式讓貸款合同利率有機會變化。而目前LPR呈下降趨勢的情況也是讓很多購房者希望將原有貸款利率換做LPR定利率的原因所在。但這種下降趨勢今後真的可以幫助購房者“省錢”嗎？

目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。以此為例來說明：原貸款合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為基礎利率4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月20日最新一期釋出的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。等到2021年1月1日，按照重新約定的重定規則，執行的利率將調整為2020年12月釋出的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。

如果按照以上趨勢來看，LPR下降未來購房者有望實現利率下調省錢的目的。如果今後LPR持續下降轉存量房購房者轉LPR定利率固然划算，但如果後續LPR上浮那就一定吃虧了。

LPR利率到底是什麼？我們的貸款到底要不要轉為LPR利率呢？？第一：首先你要搞清楚 什麼是LPR利率？簡單的大白話就是利率市場化，央行找18家商業銀行讓他們報自己的貸款利率，去掉最高利率和最低利率 平均就是LPR利率，加上各地的浮動點就是LPR加點的貸款利率。那為什麼要出現LPR利率呢？其實LPR最早在13年就已經出現，市場利率的出現 以每月報價的形式開啟利率的彈性空間，以18家綜合實力較強的銀行透過自主報價，這樣可以確立一個最優的貸款利率供行業參考，可以促進降低貸款的實際利率。第二：以前的房貸應該轉嗎？這就需要你根據自己的實際情況來考慮。以下影片僅供參考[哈欠][哈欠][哈欠]

前幾天剛轉。總體應該沒有什麼影響。

一，利率不會大起大落，況且全球利率處於下行趨勢；

二、只是換了一種計算方式，以前籤的一般也是浮動的；

三、如果真的影響大，輿論也會抨擊。

所以大膽轉吧。

最近很多朋友在關心買房還款的問題，要不要換成LPR呢？是選浮動的還是選固定的呢？那麼我們先來了解一下，什麼是LPR？LPR的全稱為“貸款市場報價利率”，簡單來說，是中國人民銀行綜合18傢俱有代表性的商業銀行市場報價，形成的貸款市場報價利率，每月20號對外公佈一次，目前包括1年期、5年期以上兩個品種。在3月20號中國人民銀行公佈了新的貸款市場報價利率，也就是LPR，一年期和五年期分別是4.05%，還有4.75%，和上月走勢是持平的，從去年8月份創設LPR新機制以來，一年期和五年期利率分別下跌了20個BP和10個BP，儘管這一次的利率並沒有調，但是貸款利率下限已經打破，那麼從長期來看，利率會成一個波動的下行趨勢，所有選擇浮動利率會是一個更好的方案。

隨著個人住貸款定價機制的轉變，在3月初的時候LPR這個詞彙一直以來都是比較熱門的話題，很多居民在選擇個人住房貸款到底是，LPR浮動定價機制合適還是固定的定價機制合適當中糾結，其實自己在未轉變前也是比較糾結的，畢竟不管選擇固定還是LPR浮動利率，均相當於對賭今後國內的LPR走勢。。。

LPR是什麼？

這裡就不再說太多廢話了，LPR利率目前是18家銀行每月20日9:00點前，向全國銀行間同業拆借中心提交報價，全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價後算術平均，並向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR，在當日9:30分對外公佈（央行官網可查詢）。

浮動LPR定價機制優點？

從歷年的LPR利率走勢以及受此次疫情的影響整體來看，國內目前的LPR利率未來3-5年內保持下滑期的機率較大，畢竟要想降低中小企業的融資成本，刺激國內整體市場經濟的穩健發展，LPR利率必然是會發生下浮，這是後廣大居民如果選擇浮動的LPR定價機制，那麼較大的機率在未來3-5年內，應該均是會享受下浮後的個人住房貸款利率（期限在長無法預測畢竟政策隨時都有可能變，3-5年應該不會發生大幅上漲的機率LPR）。

固定的定價機制優點？

固定的個人住房貸款利率定價機制，唯一優點其實也就是，不受國內整體市場經濟的影響發生上浮或下浮，個人住房貸款利率保持固定不變的利率，直至個人住房貸款結清為止。

固定利率和浮動LPR利率如何選擇？

要說如何選擇選擇哪種方式比較合適，個人觀點未來3-5年內，有計劃賣房或換房，以及轉公積金貸款和剩餘還款期限低於等於5年，在這種情況下不用糾結直接選擇浮動的LPR利率合適，因為這樣可以享受幾年，下浮後的個人住房貸款利率，即便是在這段期限內LPR利率發生上浮，取決於還款期限較短，下降以及上浮平均下來整體的個人住房貸款利率不會有太大變化，所以說剩餘還款期限較短的居民選擇浮動的LPR利率比較合適。剩餘還款期限較長達到10年以上，目前的個人住房貸款利率低於現在LPR利率4.8%的情況下，個人建議選擇固定的定價機制，雖說3-5年內LPR利率應該是會走下滑期，但是今後有很大的不確定因素，會發生LPR利率的上浮機率，目前本身個人住房貸款利率就很低了，沒有必要再博取更低的個人住房貸款利率（畢竟隨著社會的發展LPR利率也是有可能會發生上浮），所以說目前個人住房貸款利率，低於現在LPR利率的情況下建議考慮固定的定價機制。

轉變時注意事項

對於個人住房貸款存量（19年10月8日以前辦理的個人住房貸款）居民來說，在2020年3月1日至2020年8月31日前，必須做出選擇浮動LPR定價機制或固定的定價機制，如果居民在這段時間內沒有到當地銀行營業網點，過手機銀行，網上銀行，電話銀行，簡訊等方式進行最終的選擇，各銀行是會在截止日當天0時，對未作出選擇的儲戶同意預設為浮動的LPR定價機制（相對來說比較重要，不管選擇哪種方式建議在8月31日前做出選擇）。還有此次個人住房貸款利率定價機制的轉換，個人住房貸款存量居民只有一次選擇權，選擇後不能在進行任何改變，直至個人住房貸款結清為止（選擇的時候一定要考慮清楚在做決定）。

本人的選擇

自己的個人住房貸款利率是，央行基準利率上浮10%貸款利率5.39%，選擇的是浮動的LPR定價機制，因為自己和愛人預計在今後5年內是會進行賣房或換房，所以選擇的浮動的LPR定價機制，不過在不考慮換房的情況下自身也是會選擇浮動的LPR定價機制，因為今後國內發生零利率的機率也是有的，比較國外西方國家目前已經有零利率的國家，所以個人會選擇浮動的LPR定價機制博取較低的個人住房貸款利率。

綜上：LPR利率簡單來說18家銀行貸款利率的平均值；應該選擇固定還是浮動LPR定價機制，根據以上內容在加上個人風險承受能力而定，不管如何選擇均是對賭協議（畢竟任何人都無法預測未來LPR利率準確的趨勢）！

什麼是LPR？要不要轉？如何轉？

一

LPR是什麼？

LPR全稱Loan Prime Rate，即貸款基礎利率，是金融機構對其最優客戶執行的貸款利率。

LPR是由具有代表性的報價行，根據本行對最優質客戶的貸款利率，以公開市場操作利率加點形成的方式報價，由人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算並公佈的基礎性的貸款參考利率。今後LPR將成為貸款利率定價的主要參考基準。LPR相比原來的貸款基準利率而言，更能反映市場化資金供求關係和價格水平。

二

為什麼要了解LPR？

長期以來，銀行向客戶發放貸款，利率都是按照央行公佈的貸款基準利率，以“上浮xx倍”、“打xx折”的形式來確定。

自2019年8月20日起，銀行發放貸款時，利率將按照LPR，以“LPR+xx個基點”、“LPR-xx個基點”（其中，1個基點=0.01%），或“LPR+xx%”、“LPR-xx%”的形式來確定。所以，無論是個人還是企業，在向銀行申請貸款（經營貸款、流動性貸款、房貸等）的利率，將主要以LPR加減點的方式表示。所以，LPR與企業、居民的貸款利率直接相關，涉及切身利益，需要了解相關內容與最新動態。

三

改善後的LPR有哪些變化？

1、報價基礎：LPR定價機制由原先參考貸款基準利率，改為採用公開市場操作利率加點的方式。

2、增加報價行：LPR報價行的型別，在原有的全國性銀行基礎上增加城市商業銀行、農村商業銀行、外資銀行和民營銀行，共計18家。

3、增加期限品種：LPR由1年期一個期限品種基礎上，增加5年期以上的期限品種，這樣完善LPR期限結構。

4、報價頻率：每日報價，更改為每月報價1次。於每月20日（遇節假日順延）公佈，公眾可在全國銀行間同業拆借中心和中國人民銀行網站查詢。

四

哪些貸款可以轉換為LPR利率？

同時滿足以下條件的貸款，都可以轉換為LPR利率：

（1）已經發放、或者已簽訂合同但未發放的；

（2）採用央行釋出的期限利率；

（3）採用浮動利率方式；

（4）不處於最後一個重定價週期；

（5）不屬於公積金貸款等委託類貸款。

對於公積金商業組合貸款的，滿足上面條件的商貸部分可以轉換。

五

什麼時間轉換？是否必須轉換？

根據人民銀行公告，轉換時間自2020年3月1日起至8月31日止，建議您避開轉換初期及尾期的高峰時段，在轉換期間內辦理。

轉不轉換充分尊重您的意見。

如果不轉換，存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保護借貸雙方的權益。

如果您選擇轉換為LPR，LPR的市場化程度更高，未來您的貸款利率會隨著市場利率變化。建議您別錯過3月1日至8月31日的政策視窗期。

轉換成LPR後，假設LPR再下降20個基點，也就是0.2個百分點，若您的貸款還剩10年、剩餘本金60萬，按等額本息方式還款，那您每個月就會少還約60塊錢，1年有700多塊錢。

六

轉換後貸款年利率是多少？是否有變化？

完成LPR轉換後，貸款定價方式由原先的基準利率上（下）浮動變為貸款市場報價利率（LPR）加（減）點數，但在轉換時點利率水平保持不變。

自完成轉換後到貸款利率第一個重定價日前，該筆貸款的利率水平保持不變。需要注意的是，每筆貸款只有一次轉換機會，轉換之後不能再次轉換。

例如：

若某筆個人住房貸款年利率為4.41%，重定價日為每年1月1日，在2020年3月30日定價基準轉換為LPR，那麼2020年3月30日至12月31日，該筆貸款執行的利率水平不變，仍然是4.41%；之後每年1月1日更新一次LPR值，加（減）點數不更新。

七

完成轉換後貸款利率是否會重定價？

完成LPR轉換後，在貸款存續期間，利率加（減）點數值不變，貸款市場報價利率（LPR）取值在貸款利率重定價日進行調整。

重定價後貸款利率是在重定價日前最近一次釋出的相應期限LPR數值基礎上確定，利率加（減）點數值不變。

例如：

若某筆個人住房貸款原合同期限20年，原合同年利率為4.41%，則轉換後點數為-39個基點。

若該筆貸款的利率調整方式是按年調整，放款日為2018年2月5日，則轉換後每年2月5日進行重定價。重定價後貸款利率是在重定價日前最近一次釋出的相應期限LPR數值基礎上-39個基點。

若重定價日前最近一次釋出的LPR小於2019年12月釋出的LPR值，則貸款利息支出減少。

八

如何辦理LPR轉換？

對於剩餘期限在1年以上的個人住房等消費類貸款可直接在各銀行手機銀行端完成轉換，其他符合轉換條件的貸款，可聯絡貸款經辦網點辦理（借款人和共同借款人需一同攜帶有效身份證件原件）。

九

除了轉換為LPR利率，是否可以同時申請調整重定價週期或調整重定價日？如要選擇固定利率，應如何辦理？

根據央行規定，客戶可與商業銀行協商後重新約定重定價週期、重定價日，需要注意的是，如要調整重定價週期，根據央行規定，房貸業務調整後的重定價週期不短於一年；也可以選擇固定利率，即在貸款期間利率值不變。

如您僅轉換LPR利率，不需要調整以上事項，可直接在手機銀行辦理。

如您有以上調整需要，建議您在疫情結束後諮詢貸款經辦網點，協商一致後辦理。

溫馨提示：需要所有借款人攜帶身份證件到貸款經辦網點辦理哦。

十

如有共同借款人，是否需要一併在手機銀行辦理？

為方便客戶操作，主要借款人透過手機銀行完成轉換後，各行將透過簡訊方式告知所有借款人，無需共同借款人登入手機銀行辦理。

若共同借款人對本次轉換有異議，可在簡訊指定截止日前反饋至貸款經辦網點或撥打銀行電話

我18年商業貸款買的房子，貸款了48萬，貸款利率是5.6。前段時間也在糾結要不要轉，後來我選擇了固定利率，我的想法是這樣的，如果你5年後有能力提前還款，就選浮動的，因為目前疫情的影響，全球的經濟萎靡，國內也是一樣，那就會貨幣寬鬆，貸款利率下降，是能省點利息的。 但是經濟一但好起來，相反的就會多。我還是比較看好中國經濟。另外就是目前我的5.6即使轉成浮動的，省的話一年也就2/3千，沒多大意思，還是選擇固定，不用操心了，心裡有底了。

想著以後LPR利率下行的，先搞清楚一件事，2015-2016年，房貸利率85折，當時的房價是多少呢。比如廣州2015年均價是2萬。現在是4萬。翻了一倍。現在的房貸利率基本是上浮10-20%。也就是說明，房價上漲了，利率也跟著漲，因為國家是要調控房價，不讓漲得太快。那現在鼓吹未來房貸LPR會下行的人，你們覺得未來房價會跌？可能嗎？如果以後房價上漲，利率反而下行，那就是國家鼓勵大家炒房，繼續炒到50萬-100萬/平方。

房貸利率“換錨”LPR只剩4個月，要不要換？

大家好，我叫小簡。

對於現有的供房一族，這個問題確實還是比較重要的。

part1 什麼是LPR

LPR（Loan Prime Rate）是貸款市場報價利率，是18家報價銀行對最優質客戶的貸款利率，個人貸款則在這個利率的基礎上增加一定的點數，每個月的20號更新一次。

LPR包括1年期和5年期以上這兩個品種，對於房貸來說，因為期限一般都超過5年、而且存在浮動利率貸款合同的定價基準問題，比較關注的是5年期以上的LPR。

從19年8月釋出5年期LPR報價以來，這個利率一直在下降。

part2 房貸利率“換錨”LPR

央媽早在19年8月就宣佈了貸款的LPR改革，核心目的就是為了讓貸款的定價基準更加靈活，及時反映市場的變化，而不是行政管制的貸款基準利率。

想要實現這樣一種效果，當市場上資金比較緊張的時候（比如月末、季末、年末或者節假日之前），利率上升，資金比較寬鬆時，利率就會下降。

19年10月8日開始，新房貸的利率也不再使用基準貸款利率，直接與LPR掛鉤，在LPR基礎上加減點，以往房貸利率打折或者上浮幾成的計算方式就取消了。

目前大概90%的新放貸款都是參考LPR定價，但是對於原來就已經發放的存量浮動貸款利率來說，定價標準還是參考的貸款基準利率，所以央媽繼續出手，要求：

20年3月初到8月底，

對於在20年1月1日之前和銀行簽訂了商業房貸合同的客戶，

並且合同是參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款的，要進行選擇，

可以轉換為固定利率（在房貸期限內利率不再改變））或者在LPR利率上加點（每個月浮動一次，按年進行調整），

並且要從一而終，機會只有一次，選了就不能再變，一旦選擇轉化，未來的貸款利率就會隨著市場利率變化了。

這個存在幾個問題：

1）轉換範圍

公積金貸款買房，不需要考慮轉換問題；

房貸在20年12月31日之前到期的，不需要考慮轉換；

房貸在20年1月1日之後簽訂的，也和這個問題無關；

原來的房貸合同是固定利率貸款（沒有重定價條款，如利率在每年的1月1日調整），也不需要考慮。

2）轉換時間

集中轉換時間是今年3月1日至8月31日，過了這個時間段，理論上可行，但不方便，得看銀行的政策，比較麻煩。

3）轉換方式

只有兩種，要麼轉成固定利率，要麼轉成LPR定價。

part3 要不要換成LPR

1）對比兩種方式的利率和月供

我們知道，從2015年10月24日之後，5年期以上年貸款基準利率都是4.90%，假設在19年貸款買房，按照房貸上浮10%（4.9*110%=5.39%）計算一下：

轉化為固定利率：

如果房貸利率5.39%，選擇轉化為固定利率，那麼未來30年都是5.39%。

200萬房貸，30年，則每個月需要還款11218.13元。

轉化為LPR加點：

如果選擇LPR浮動利率，在重定價日之前的房貸利率仍保持和原來一樣。如果選擇1月1日這一重定價日，那麼以後每年的房貸利率都會按照上一個年度12月20日的5年期LPR加減固定點差調整一次。

這個固定的點差=現在的房貸利率-19年12月20日的LPR=5.39%-4.8%=0.59%。

選擇轉化為LPR後，利率為參考的LPR+固定點差=4.8%+0.59%=5.39%，這個值和轉換前的房貸利率是一樣的。

但下一年，

如果LPR升高至5%，房貸上浮10%的情況下，房貸利率會提高到5%+0.59%=5.59%，按照貸款200萬，期限30年來計算，月供11468.97元，轉換成LPR後，每個月還款額增加了250.84元；

LPR若下降至4.6%，則執行利率為4.6%+0.59%=5.19%，月供10251.89元，轉換後每月還款額減少了965.24元。

另外，如果貸款發放日還沒有過，比如是5月17日，那麼可以選擇5月17日是重定價日，那接下來一年（2020年5月17日-2021年5月17日）的利率都是4月20日的LPR4.65%加上點差0.59%=5.24%。

此時，每月還款11031.69元，相比於選擇固定利率，每月也可以少還款186.44元。

透過這些計算，可以看到在降息的環境下，選擇LPR利率能省下不少錢。具體來說，只要LPR低於4.8%，選擇浮動利率會比選擇固定利率更好。

2）降息週期的判斷

看看我國的貸款利率，每個週期的最低點都是在下降，利率中樞是在下降的，這也和國際利率的下行趨勢一致。

另外，19年8月釋出5年期LPR以來，這個利率也一直在4.85%以下，並且一直在降低，4月的LPR降到了4.65%。

背後的原因就在於我國經濟增長和城鎮化水平的減緩，這會導致各行業的利潤率下降，如果貸款利率還很高，那麼中小公司和個人就不願意借錢了。

3）通脹

也有人提出了反對的意見，認為說如果通貨膨脹到物價飆漲的話，會使得LPR增加。

但是，對比我國貸款利率和通脹水平走勢，從歷史機率來看，通貨膨脹下，貸款利率不變甚至是降低的情況也不少（圖中陰影部分）。

退一步，儘管未來通脹導致了貸款利率上升，但至少最近幾年，選擇LPR還是比較划算的，可以享受一段時間的低利率，如果未來通脹很高，浮動利率不划算，還可以選擇提前還款（但不一定有錢還……這也是個問題）。

總的來說，從兩種貸款方式的對比、降息週期還有通脹來看，選擇LPR浮動利率還是比較划算的。

建議轉換，我的房貸利率4.53%已轉LPR浮動利率，考慮因素主要是利率下行可能性大。具體原因有3點，簡單明瞭供參考。

銀行通知要求在2020年3月到8月底必須對房貸利率做二選一的選擇題，要麼選固定房貸利率，要麼選浮動LPR利率（貸款市場報價利率）。不選擇就按現有房貸利率執行。我自己在深圳有房貸當前利率4.53%，已經轉了LPR。

第一說固定利率的情況。這種情況比較簡單，就是按照現在你的房貸利率一直執行下去，不能改變，後悔也沒用。按照基準利率4.9%，如果你的是上浮10%就是5.39%，下浮10%就是4.41%，具體看您當時和銀行協商定的利率是多少。

我自己的是4.53%,朋友買房晚是6.03%。如果您剩餘還款還剩5年左右，建議就選固定利率，省的折騰了，相差不大。如果房貸利率打了七五折，那麼也要慎重，因為選浮動LPR利率，可能反而還貸錢變多了。

第二說LPR浮動利率。這個問題的核心是你猜未來加息還是降息。計算分2步。第1步計算浮動就是“加點數值”=現在合同執行利率-4.8%（2020年轉換是以2019年12月LPR利率5年期4.8%為基礎計算），有人為負值，有人為正值。以我的房貸4.53%為例，那麼加點數值=4.53%-4.8%=-0.27%，一直跟著我還完房貸為止。

第2步計算“個人住房貸款利率”，此利率=重定價日最近1個月LPR+加點數值。

最近，很多有房貸的小夥伴陸續收到了銀行關於房貸利率轉換的通知：根據人民銀行規定，存量浮動利率個人貸款定價基準轉換工作3月1日起正式啟動，原則上於2020年8月31日前完成，客戶可選擇轉為以LPR為定價基準的浮動利率或固定利率。由於上述公告規定，定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。而最近一期5年期LPR下調後，房貸一族開始糾結房貸利率換錨後該如何轉換。

首先來看一下LPR是什麼。

提及LPR，不少人表示“一頭霧水”，更不明白為啥房貸要做LPR轉換。LPR全稱為“貸款市場報價利率”，是由具有代表性的報價行，根據銀行對最優質客戶的貸款利率，以公開市場操作利率加點形成的方式報價，由人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算並公佈的基礎性的貸款參考利率，每月20日(遇節假日順延)對外公佈一次，目前包括1年期、5年期以上兩個品種。

此次轉換的核心，在於“定價基準”發生了變化，由此前的按照“基準利率”定價，變為參考“LPR”定價，房貸利率計算方式則變為LPR+(-)固定點差(LPR和貸款合同利率的差值)。

例如，如果你原先買房子時，貸款是基準利率上浮10%的話，按照5年期以上基準利率為4.9%計算，實際執行利率為4.9%*(1+10%)=5.39%。

選擇轉換為固定利率，意味著房貸利率將一直是5.39%，直至貸款結清永遠不變。

選擇轉換為以LPR為定價基準的浮動利率，房貸利率則為4.8%+0.59%(2019年12月20日LPR報價為4.8%)，其中0.59%為固定加點值，無論將來LPR利率如何變化，這個加點數值永遠不變。

如果你買房子時，貸款合同打九折，實際執行利率為4.9%*(1-10%)=4.41%。選擇轉換為固定利率，則房貸利率一直是4.41%；選擇轉換為浮動利率，則房貸利率為4.8%-0.39%，其中-0.39%為固定加點值。

可以提示大家的是：從2019年8月到2020年2月，5年期以上LPR已經下調2次，下調的幅度不大，每次是5個基點（0.05%）。從國內國際的情況看，短期內基本處在降息週期，然而每個人的房貸剩餘時間不同，無法一概而論，大家需要結合自身情況慎重決定。

呵呵一笑，有網友已經回答了什麼是lpr，我就解釋了，有糾結轉不轉的，有另一個思路可以參考哈，如果你的房貸不準備還30年，8～10年內考慮還清，那我既不固定，也不轉lpr，轉去做抵押，低的年化才3.84%，不香？有錢你還一部分進去本金減少利息還能再減。管他浮不浮動，都沒這個低

利率5.6，貸款30年，等額本金，剛還款五六個月。在糾結轉不轉浮動利率，但是最後我選擇不轉，仍然固定利率。我的分析如下，非專業人士，只是自己的看法，僅供參考，不要用於商業用途。

結論：五年內還清貸款或處理掉房產，可以浮動利率，這樣可以獲得一部分由利率下降所帶來的還款紅利。而還款越久，浮動利率越不划算，所以選擇固定利率。

分析：

1.浮動在長期看是不划算的，但是如果準備在近五年內處理，那麼換成浮動利率划算。近五年內總體浮動利率大機率下降，由於經濟環境受疫情影響，為了更好地促進公民大手筆消費（買房屬於大開銷），所以降低利率使更多的人可以更低門檻地貸出更多錢去買房，這樣促進消費也穩定房地產市場，進而穩定社會經濟水平。所以近五年內還的貸款中利息部分會變少，相對地還的本金就多，相對划算。

2.如果打算五年到三十年按月還完而不提前還清，那麼固定划算。隨著社會發展和每年通貨膨脹逐年的增加，錢的價值會貶值。三五年內可能貶值的不明顯，但一旦超過五年，錢的價值會顯著降低，人手裡的錢會變多（平均工資水平逐年上漲）但變毛（錢不值錢）。舉個例子，五年或十年前100元可以買八斤豬肉，現在一百元只能買三斤豬肉，同樣的100元數值但所兌換的同類物品——豬肉卻變少，說明錢不值錢了，儘管工資水平上升，人民賺的錢數量多了，但是物價也上漲，本質上沒什麼區別，這就是通貨膨脹帶來的影響。而固定利率的貸款卻是以數值為根據的不考慮通貨膨脹，所以儘管現在每個月還款九千，但是隨著通貨膨脹，以後賺到9k的難度會下降，因為每個人工資都增加了，所以還款越久，還的越輕鬆，因為你賺的錢多了。所以長期來看，固定就對了，不要更改浮動利率。

補充：我查了一下Lpr相關資料，Lpr就可以視為我們還貸款的利率。Lpr＝央行制定的基本利率X+18家商業銀行（工商農行交通農商等）每個月開會商議的變動利率△X組成。央行固定利率可視為永遠不變，而變動利率每個月都不一樣，與商業銀行商議結果有關。而商業銀行的本質目的是賺錢，中國在世界前一百強企業中商業銀行們的盈利最多，所以他們的目的是賺錢，而央行的目的是穩定中國宏觀經濟穩定，二者的目的有區別。所以變動利率Lpr在短期內是划算的，而實際上在長期是陷阱。

1.短期內確實可能會利率下降，因為一個道理，要賺錢，先要撒錢，推廣軟體也一樣，前期砸錢推廣使用者下載，後期再用其他手段賺錢，商業銀行的目的是一樣的，前期狠心降低利率，銀行虧一些出點血無所謂，就是為了促進人民多貸款買房和房地產市場的穩定。一旦貸款者貸了款，那就牽住了貸款者未來十幾二十年的錢，就相當於牢牢地把握住了使用者。總體上，前三到五年商業銀行透過調控變動利率△X的值讓利率下降，當吸引了足夠多的貸款者之後，此時商業銀行已經借貸出巨量的資金，而貸款者都是預設的Lpr，他們的還貸利率的多少完全由商業銀行操控。那麼此時，商業銀行串通一氣逐漸地、溫水煮青蛙似的提高利率，那麼貸款者就會多還利息，商業銀行逐漸走上牟利的軌道，你懂的。

2.商業銀行就是因為之前的失誤才會出臺浮動利率政策。二十年之前，一部分投機者率先嚐試貸款買房，假設當時北京的房子為1萬元/套，貸了30年每年還款300元，那麼二十年之後的現在，北京的房價五六萬一平方，一套房上千萬，但那些人現在每個月還是還300元，你說是不是商業銀行虧得底朝天?這就是因為銀行當時沒有考慮到未來短短二十年通貨膨脹會這麼劇烈，威力這麼大。所以銀行為了自己不虧損就搞了個所謂的浮動利率Lpr政策，就是為了平衡未來每一年的通貨膨脹的影響，避免出現例如北京房產的虧本情況。所以如果長期還貸還選浮動利率，正是中了圈套，憑藉現在三五年的短期低利率政策換取了大量貸出資金，那麼銀行調整浮動利率的行為就相當於銀行不停地評估本年的通貨膨脹情況並制定修改對策。你現在剛買房每月還6k,五年後經過幾次精密的利率調整並抵消通貨膨脹的負面影響，讓你五年後每月還9k，十年後每月還1.3w……銀行這麼做的目的就是為了避免出現--現在還6k未來二十年還還6k的情況。

3.央行目的是維持經濟穩定，而商業銀行目的是賺錢。在資本家眼裡割韭菜賺錢才是王道，為什麼之前是固定利率，而現在都預設浮動利率，肯定是經過金融大佬的精密分析才出此政策。誰也玩不過銀行，無論是固定利率還是浮動利率，而浮動利率會讓銀行更賺錢。

4.利率變化一年一變，每年12月份當月的Lpr為準，這就給銀行時間去估計通貨膨脹和國家的經濟情況進而制定最符合銀行家利益的利率，而銀行大可在前八九個月略降利率（是給人民假象，覺得利率在下降，促進消費）然後在當年的後幾個月，尤其是十二月給出最終的利率，該利率可能會高於上一年同期的利率（利率同比上漲），而利率的增長量一定考慮了銀行通貨膨脹。當然這種情況前三五年是不會出現的，因為要做做樣子，吸引人貸款。

利率5.6，貸款30年，等額本金，剛還款五六個月。在糾結轉不轉浮動利率，但是最後我選擇不轉，仍然固定利率。我的分析如下，非專業人士，只是自己的看法，僅供參考，不要用於商業用途。

結論：五年內還清貸款或處理掉房產，可以浮動利率，這樣可以獲得一部分由利率下降所帶來的還款紅利。而還款越久，浮動利率越不划算，所以選擇固定利率。

分析：

1.浮動在長期看是不划算的，但是如果準備在近五年內處理，那麼換成浮動利率划算。近五年內總體浮動利率大機率下降，由於經濟環境受疫情影響，為了更好地促進公民大手筆消費（買房屬於大開銷），所以降低利率使更多的人可以更低門檻地貸出更多錢去買房，這樣促進消費也穩定房地產市場，進而穩定社會經濟水平。所以近五年內還的貸款中利息部分會變少，相對地還的本金就多，相對划算。

2.如果打算五年到三十年按月還完而不提前還清，那麼固定划算。隨著社會發展和每年通貨膨脹逐年的增加，錢的價值會貶值。三五年內可能貶值的不明顯，但一旦超過五年，錢的價值會顯著降低，人手裡的錢會變多（平均工資水平逐年上漲）但變毛（錢不值錢）。舉個例子，五年或十年前100元可以買八斤豬肉，現在一百元只能買三斤豬肉，同樣的100元數值但所兌換的同類物品——豬肉卻變少，說明錢不值錢了，儘管工資水平上升，人民賺的錢數量多了，但是物價也上漲，本質上沒什麼區別，這就是通貨膨脹帶來的影響。而固定利率的貸款卻是以數值為根據的不考慮通貨膨脹，所以儘管現在每個月還款九千，但是隨著通貨膨脹，以後賺到9k的難度會下降，因為每個人工資都增加了，所以還款越久，還的越輕鬆，因為你賺的錢多了。所以長期來看，固定就對了，不要更改浮動利率。

補充：我查了一下Lpr相關資料，Lpr就可以視為我們還貸款的利率。Lpr＝央行制定的基本利率X+18家商業銀行（工商農行交通農商等）每個月開會商議的變動利率△X組成。央行固定利率可視為永遠不變，而變動利率每個月都不一樣，與商業銀行商議結果有關。而商業銀行的本質目的是賺錢，中國在世界前一百強企業中商業銀行們的盈利最多，所以他們的目的是賺錢，而央行的目的是穩定中國宏觀經濟穩定，二者的目的有區別。所以變動利率Lpr在短期內是划算的，而實際上在長期是陷阱。

1.短期內確實可能會利率下降，因為一個道理，要賺錢，先要撒錢，推廣軟體也一樣，前期砸錢推廣使用者下載，後期再用其他手段賺錢，商業銀行的目的是一樣的，前期狠心降低利率，銀行虧一些出點血無所謂，就是為了促進人民多貸款買房和房地產市場的穩定。一旦貸款者貸了款，那就牽住了貸款者未來十幾二十年的錢，就相當於牢牢地把握住了使用者。總體上，前三到五年商業銀行透過調控變動利率△X的值讓利率下降，當吸引了足夠多的貸款者之後，此時商業銀行已經借貸出巨量的資金，而貸款者都是預設的Lpr，他們的還貸利率的多少完全由商業銀行操控。那麼此時，商業銀行串通一氣逐漸地、溫水煮青蛙似的提高利率，那麼貸款者就會多還利息，商業銀行逐漸走上牟利的軌道，你懂的。

2.商業銀行就是因為之前的失誤才會出臺浮動利率政策。二十年之前，一部分投機者率先嚐試貸款買房，假設當時北京的房子為1萬元/套，貸了30年每年還款300元，那麼二十年之後的現在，北京的房價五六萬一平方，一套房上千萬，但那些人現在每個月還是還300元，你說是不是商業銀行虧得底朝天?這就是因為銀行當時沒有考慮到未來短短二十年通貨膨脹會這麼劇烈，威力這麼大。所以銀行為了自己不虧損就搞了個所謂的浮動利率Lpr政策，就是為了平衡未來每一年的通貨膨脹的影響，避免出現例如北京房產的虧本情況。所以如果長期還貸還選浮動利率，正是中了圈套，憑藉現在三五年的短期低利率政策換取了大量貸出資金，那麼銀行調整浮動利率的行為就相當於銀行不停地評估本年的通貨膨脹情況並制定修改對策。你現在剛買房每月還6k,五年後經過幾次精密的利率調整並抵消通貨膨脹的負面影響，讓你五年後每月還9k，十年後每月還1.3w……銀行這麼做的目的就是為了避免出現--現在還6k未來二十年還還6k的情況。

3.央行目的是維持經濟穩定，而商業銀行目的是賺錢。在資本家眼裡割韭菜賺錢才是王道，為什麼之前是固定利率，而現在都預設浮動利率，肯定是經過金融大佬的精密分析才出此政策。誰也玩不過銀行，無論是固定利率還是浮動利率，而浮動利率會讓銀行更賺錢。

4.利率變化一年一變，每年12月份當月的Lpr為準，這就給銀行時間去估計通貨膨脹和國家的經濟情況進而制定最符合銀行家利益的利率，而銀行大可在前八九個月略降利率（是給人民假象，覺得利率在下降，促進消費）然後在當年的後幾個月，尤其是十二月給出最終的利率，該利率可能會高於上一年同期的利率（利率同比上漲），而利率的增長量一定考慮了銀行通貨膨脹。當然這種情況前三五年是不會出現的，因為要做做樣子，吸引人貸款。