2020年必是房地產受影響的一年，經歷疫情的多種困惑，大多數人對生活與生存有了更多的認識，對於房子的屬性更加明確，城市中的住房優選的應該是低密度的小區，也許靠近效區更好。對於剛需恐怕也不會以大面積等條件為優選，更多是以居住方便為第一條件，受國家調控影響房價下滑是不可改變的事實，如果急需那也不必猶豫，總之，2020是房地產是走向健康發展的一年。

最近由於疫情嚴重，社會大眾都在家抗擊疫情，使得大家無法正常工作，整個行業也是一樣，尤其是房地產行業，好多人已經開始說房價要降了那麼今天就客觀分析一下

客觀來講，疫情過後不說降價，優惠政策會很多，利於購房者，因為經歷疫情，資金週轉困難，所以一系列的活動做出來，價格暫時不會上漲

不過一旦過了這個時間段，房價又會走上漲的趨勢，前期的優惠活動只是救急而已。地鐵修建，材料上漲，人工費只是一方面，重要的是19年開發商的拿地成本也就是樓面價，比現在銷售的房子的樓面價高了1000以上，所以商人無利不起早，不幹虧本買賣，房價上漲為必然。所以趁疫情過後剛需趕緊入手

應該是先抑後揚吧，待疫情過去房地產市場會慢慢恢復正常的，畢竟疫情只是影響的購買時間而不會影響購買需求，再說政府還要賣地呢，都快無米下鍋了，所以政策上不會繼續打壓而是適當給予支援，作為個人來說如果有投資置業的打算疫情期間是一個不錯的下手的好時機，當大家都在恐慌的時候你才能以最好的價格買到好的心怡的產品，平時都是賣方說了算，現在你可以當一盤兒上帝了，對於地產開發商來說，大開發商用過這次疫情會變得更加強大市場份額會更高，小開發商或者實力差的在這輪會被清洗淘汰掉，這樣對於購房者來說以後能夠買到更高的產品和服務，所以2020年是剛需購房的最好機會

有需求就可以買，像恆大或其他房開不是優惠力度給的挺大嗎，剛需就不用等了畢竟現在開發成本不低，主要還是地皮價格不是想跌就能跌的

剛需買房差的不是房地產環境，差的是手裡資金和滿足自己的需求。所謂剛需購房重點是居住。滿足剛需的硬性條件是第一要素，比方戶型面積，周邊配套，學校，醫院，交通等！主要是資金滿足房子總價，也就是能買的起理想房子是第一！

商品房銷售面積的增長速度，從2016年開始呈逐年下降態勢。

如今的市場規模已達到一個較為穩定的高量，增長動力難免有所減緩。

但增長速度減緩不代表不增長。當疫情褪去，房地產市場需求也會逐步釋放，促進市場回溫。

且房地產作為恢復經濟的重要產業，即便以房價穩定為前提，依然會在規模上保增長。

對於剛需而言，今年真不失為一個高性價比的入市時機。

2020年房地產走勢尚不明能明確判斷，這個得看此次疫情延續時間的長短，不過對於剛需客而言，沒有什麼合適不合適的，什麼叫剛需？就是他們現在因為各自的原因需要買房了，能等就不叫剛需。所以此疫情結束後，不管房價走勢如何，剛需客都應該會選擇購置適合自己的房子。

我也進來聊聊吧

首先我宣告一點我不是中介，也不是炒房客，只是從我個人這幾年的購房包括改善性住房的切身經歷來聊聊

1.個人認為2020年受疫情影響整天房價趨於平穩，不會大漲，房子銷售也不會太理想，前期漲幅比較大的城市會有小度價格回撥，但不會暴跌，一定認識這一點，因為暴跌會出現社會問題，這是不允許的。

2.受樓盤銷售下降影響，地產資金鍊會出現緊張，更多的房源會拋售出來，購房者會有更大選擇空間。

3.對於剛需來說，無所謂哪年購房和房價的高低了，你需要考慮的是發現前景，地理位置，學校，醫院，樓層，戶型，密度等等，你是以居住為主，而不是炒作。記住房子是用來住的不是用來炒的。

4.2020年對於剛需來說，現在不適宜出手，應靜觀半年再出手，因為疫情影響目前房價不會漲，這時是你最好的看樓，選樓的好時機，但不是急於出手的時機。能挺住的地產一定是有實力的地產，舉全家財力購房，誰也不想發生爛尾的事。如果工作穩定，工資收入去除日常開銷，還有結餘，可以購房，最好的購入時間應在半年後或年底。

現在有的經銷商已打出了七五折的優惠！看來降價是唯一出路啊！剛需可以買了！緩一年之後還得平穩上漲！降息也可不進消費！

大“疫”當前，一個優秀房產銷售的逆境求生思考

新春之際，突如其來的病毒，打亂了國人過大年的氛圍，也徹底打亂了各個行業。“覆巢之下無完卵”，房地產行業也未能倖免，且受傷很重。我們做房產銷售，就要做知道房地產市場的動態。

面對疫情，目前我們能做的，首先是不慌亂，堅信疫情終將過去，一定會迎來春天。響應號召遵守政府部門的要求，積極做好防護，保護好自己、保護好家人，不給社會添亂，就是最大的貢獻。另外，積極組織防護物資，支援一線防護人員。雖微薄之力，但也盡力而為之。

此行重大疫情，遠超03年和08年“512”對房地產造成的影響。03年和08年，當時的房地產市場規模還不大，不到現在的19年的一半。當時房地產受人口紅利到達高峰階段，很快就恢復了。03年非典主要影響廣東和北京，08年影響的主要是四川，對其他區域影響也非常有限。而現在，人口紅利消失，房地產規模巨大，疫情影響全國，各行業受損嚴重，嚴重影響購房者信心，因此房地產上下游都將受損。

據統計23%的人認為疫情過後房價鐵定會跌，40%的人認為房價會漲，37%的人認為房地產是國家的支柱產業，因此房價在疫情結束後還會以穩為主，後期看漲

央行累積資金投入達到了1.7萬億！而央行也是以8000億的全面降準給2020年開年的樓市，做足了想象空間。

但是成都是全國抗擊疫情做得最好的城市之一，四川人也經歷過大災大難，應對措施落實到位，人們積極配合，應該會比其他城市受損少很多。具體對成都房地產的影響，有以下幾點：

第一、開發商拿地積極性降低，可能導致土地供應量減少，土地供應價格可能降低。

第二、第一季度一、二手物業銷量驟降，已是鐵定事實，這將嚴重影響開發商現金流。預計二季度，在銷售中心正常開放後，會加大促銷力度，急需回籠資金，解決現金流問題。第三季度，估計市場逐步回穩，第三、四季度，可以期待。

第三、房地產價格今年難言上漲，但大降很難，未來可期。今年上市的房源，很多是高價地，沒有太多降價空間。開發商“少虧當贏，現金為王”，“活著就是王道”，預計是今年開發商的主流。

第四、政府政策一定會出臺，是基於市場維穩。金融政策、稅收政策、購房補貼政策等措施，是政府為維護市場健康，由“防止房價過快上漲”到“防止房價快速下跌”轉變，予以託底保障，維護市場信心。

第五、成都市場空間廣闊，能有效吸引全川購房者，西北五省的也很喜歡到成都購房，全國其他區域的也有很多人在成都購房，所以成都走出低谷的時間週期會更短，但其他三四線城市就比較艱難了。

第六，雖然這幾天很多開發商都採用線上看房模式，但房地產發展這麼多年，在線上直接下單的可能性微乎其微，絕大部分客戶還是要到銷售現場看了才會下單。開發商以後還是會倚重線下渠道帶客成交。

（所以這段時間我們大量儲備客戶，可以透過線上帶看，讓客戶做前期瞭解和鋪墊，能成則成，心態放好）

第七、疫情發生後，各個小區嚴格管控，嚴控外來人員進入小區，前期將導致二手房帶看和維護二手房源非常困難，只能重點放在新房銷售。經歷這一輪淘汰，新房做得好的同事，將會迎來比較好的發展機會。

此後在成都買房的最佳時機及區域在哪裡？

先說時機

1、如果你是迫切要買房解決居住需求的剛需，買房的最佳時機就是現在。

2、如果你是改善需求或是投資，實在不放心則建議觀望。

3、如果你意向購買二手房，今年你都可以慢慢看。

再說區域

一二線城市發展仍是必然

“房地產的本質是人，哪裡有人哪裡才有價值，哪裡才有不動產的升值和回報。”

其次該在成都哪裡買房，聰明的你一定也參透了——成都未來哪裡人口流入最多，就買哪裡。

最後再提一點，由於疫情影響，三四線城市樓市將更加遇冷。

關於買房：所以想薅開發商的羊毛，一定要抓住極短的視窗期，該買大膽買。一旦他們活過來，價格上調，就啥也沒有了。記住，疫情過後1-2個月是最好的買入時機。

至於賣房：則要等到疫情結束後6個月才賣比較合適。如果著急出手，不要猶豫，一口氣降個5％，可以大大縮短成交時間，掌握決策主動權。

但是疫情之下，樓市只會在一段時間內受到影響，長期的走勢不會改變。

畢竟疫情只是延遲了需求釋放的時間，而不是徹底摧毀需求。

例項：

2003年5月，阿里巴巴一名員工感染非典，導致整個公司五百多人被隔離在家，馬雲也在其中。同年淘寶誕生創造了今日的阿里商業帝國！

人生沒有死局，20年一場疫情打出三個超級贏家！穩健醫療，騰訊遊戲，釘釘辦公，就像我們的漫漫人生路，只要勇敢面對，處處都是風景！

大疫當前，不退縮，市場艱難，科學應對，我們必將迎來新新生。重拾08年的那句話：“信心比黃金還重要！”

對於成都樓市，我也很有信心，畢竟社會需要的不是錢，是信心！

目前看首先一手會跟進恆大的動作會降價出售，今年一手盤會率先洗牌，大的會更大小的可能就要慘了，所以後面出現線上打折出售大家要看下開發商的實力。二手房目前很多房東也急但是目前看房的人也少，更沒交昜量。看情況吧，後面政府肯定有救市的動作，房價大降是不可能，下半年正常會回暖，最後一個季度正常會量爆漲。

2020年我認為是個買房的好時機！

我們知道從前幾年開始全國就掀起了新一輪的樓市調控，截止目前已經持續了3年多的時間，而我們所收到的效果也是很明顯的，現在一二線城市的房價基本上不漲了，即便是前幾年房價如日中天的三四線城市現在也面臨著大機率的降溫，去年下半年已經有不少專家預計今年的房價走勢大機率是穩定或下跌，特別是三四線城市今年的房價即將下跌。

而今年年初的時候遭遇了這個事情，現在房地產市場就更不好賣了，看看現在的開發商都開始透過直播去賣房了，更多的還是拉攏使用者繳納定金，這樣從一定程度上可以緩解他們的資金壓力，就比方說最近某開發商開始了75折購房的優惠，並在一定期限內可以無理由的退房，這些訊號都在預示著開發商今年去庫存的壓力很大！

而從剛需者的角度來說，這是一個優惠的大好時機，現在開發商面臨著很大的銷售壓力，因為他們對資金流要求很高，他們可能還欠著銀行貸款需要還，而錢從哪裡來呢？肯定是透過賣房獲得，如果房價還咬著不降，那麼賣房的頻率肯定沒有那麼高，但如果降價後那麼買房的人就會很多了，畢竟誰不想買便宜點的房子。

今年對於開發商來說壓力很大，現在如果能夠獲得客戶賣出房子，那麼即便是賺不到最多的錢，但至少可以讓自己活的更久一點，畢竟現在對於他們來說就是看誰活的更久一點，這兩年一些實力不雄厚的開發商將會被淘汰，而那些資歷雄厚的開發商透過降價賣房就可以獲取一定的現金流，為未來發展打下良好的基礎！

市場變化都是瞬息萬變的，如果你不是專業或者訊息靈通的人，全屏運氣！如果你訊息靈通又能審時度勢，觀察行情，摸清市場，瞭解經濟，那就看準時機下手了！

首先我覺得2020年房地產總體應該價格不會有多大變化，一線總體上會有可能小漲幅，這次疫情一線城市也把城市優勢顯現出來了，而二線和三線等省會城市應該平穩，而邊緣郊區位置不好的樓盤有可能出現成交量下跌，房價跌幅的情況。四線的怎麼說呢，看位置的學區房可能不會下跌，看人口吧。

總體上一手房子國家可以透過預售證調控，價格調控，漲不了多少。而二手房可能會下跌，但是二手房和一手現房在疫情及未來幾年情況看，比買期房保險的，避免出現爛尾樓。

如果是剛需，結合你再哪個城市入手，先挑好房子，然後等待疫情過後7-8月明朗了就可以考慮購買。未來幾年估計會是橫盤。

關於房價問題，不能假設和預想，那樣的話，不管是誰，是要得“後悔“病的，假如，設想可能會下跌，等待明年去買，結果房價不但沒跌反而漲了，是不是能後悔？反之，認為明年會上漲，提前買了，是不是也後悔？所以，你越是猶豫不決的時候，我個人認為你越不要讓大家給你預測，這樣的話，你沒有心情壓力。

2016到2018年，是房企高歌猛進的“光輝歲月”。

2019年，是地產全面進入“降溫”長週期的一年，也有人說，2019年是房企處處碰壁最厲害的一年。

戰略收縮，降槓桿、迴歸地產主業，多元收斂、投資更謹慎、組織合併與裁員，迴歸產品服務，強化銷售……

同時，因為真缺錢，2019也是所有房企認識到“現金為王”最深刻的一年，銷售乏力與融資收緊並舉，回款、回款、回款，成為房企一整年的“內心吶喊”！

2019年，還有幾天就結束了。

儘管所有房企都在拼搏最後幾天，但關於明天、關於2020年，關於房地產格局與趨勢，將會是何種模樣？

結合諸多房企大佬預測、證券金融機構研判，老潘總結出《2020年中國房地產走勢的8大預測》。

預測一

房地產“量跌價穩”是大機率事件

當初很多專家預測2018年是中國房地產天花板的巔峰，結果2019年又打臉了。

即使迎來史上調控最密集、最嚴峻的2019年，2019年銷售額突破“16萬億”、超過2018年之頂，又是大機率事件。

所以，地產人莫輕言行業到頂，尤其在中國一個GDP中高速增長，13億人口大國、城鎮化才59%的國度，現階段對總量到頂的預判，還是要慎重。

2020年如何了？目前比較主流的看法是，2020年是樓市“量跌價穩”的一年。

整體而言，2020年房地產銷售總量會維持在15萬億到16萬億左右，正如某地產大佬強調，16萬億的市場預計會維持好幾年。

在具體銷售額構成上，目前更多人認為2020年銷售面積會在正負5%波動，但房價在調控下會整體保持穩定。

比如標普預計，2020年全年全國商品住宅銷售額增速將放緩至0%-5%，主要靠基本面較好的城市的穩健住房需求支撐。

中金的預測更加精準，即2020年房地產銷售整體仍將保持平穩，預計全國銷售面積同比下跌4%、銷售金額同比增長1%。

其中一二線城市銷售面積走平，三四線城市雖趨勢向下，但不會大幅失速。

預測二

政策不會大松，但小松可期

房地產是政策市，2019年整體樓市政策有2大特徵：

其一，整體不會大松，但小松可期待，因城施策的區域性松是合理的；

其二，2018年731開始的房地產政策是 “未松先緊”，而之後的房地產調控雖然整體加緊了，但仍處於“鬆緊對沖”的格局。

比如2018年上半年火爆、下半年冰冷，2019年上半年火爆小陽春幾個月，2019年下半年寒冷……其實一直是鬆緊對沖。政策並沒有100%的緊，全面的緊。

多家券商預計，2020年房地產行業政策大幅放鬆的可能性較小。

而房企2019年調整也很厲害，破產、裁員、地王之痛，現金流之殤，銷售去化大幅度下降，2020年房地產調控，已經沒有必要再加碼，從嚴的必要性。

其三，政策房住不炒一直是態度堅決。

樓市自2018年7月之後低迷1年半後，2020年也不敢大松，否則被壓抑的需求，或者客觀存在的投資需求，會迅速反攻。

道理很簡單，房價在短期內大幅上漲肯定會迎來更嚴格調控，又會迎來房價的下跌，從2019年連續一些城市被警告談話就可見一斑。

如此看來，房地產政策在2020年即沒有從嚴必要，也莫要有大松的期待。

從更長期看，2018年731開啟的一連串調控，總結下來核心是四點：

其一，房價不能漲；

其二，錢不能流到房地產；

其三，房地產不作為經濟短期刺激的工具；

其四，限價將是一個長期行為。

預測三

“幾家歡喜、多家愁”的格局

整體格局來看，今天中國房地產仍然在“房企分化，集中度加劇”的通道中。

政策寬鬆期對行業、對大小房企都是普遍利好，政策收緊期優質房企優勢得到強化，小房企可能是生死問題，行業集中度提升速度更快。

核心邏輯是，行情差的時候，中小房企獲取土地、獲取資源、獲取人才與供應商博弈等能力都會拉下太多，比如銀行的貸款門檻和白名單會收緊很多，這個時候催生的大中小分化程度可能更深刻。

從明年的政策、市場的走勢來看，2020年是“幾家歡喜多家愁”的格局。

哪些房企會歡喜了？

那些戰略上堅持“有質量、可持續的增長”的房企，他們在資源價值、擴張能力、安全防禦性都做得比較均好，在弱市下反而更加凸顯自己的優勢。

哪些房企會愁？

一則是以前靠財務槓桿驅動、負債較高、地王專案過多、產品力功底比較弱的大中型房企，比如庫存有問題，土地儲備佈局不對，拿地貴了，這樣的中型房企或許是能否活著的問題了。

二則大多數中小房企融資成本高，銷售去化低和去化週期延長，2020年很不樂觀。

太平洋證券房地產組分析師徐超就表示，行業集中度提升將從“春秋”階段演進至“戰國”階段。大型房企的兼併物件將從微型房企，向資金鍊緊張的百強房企的部分專案轉變。

他認為，融資優勢明顯、具有獨特拿地優勢、開發品質極高的房企將在這個過程中“殺出重圍”。

預測四

TOP10/30集中度

將由29%/51%提高至32%/57%

頭部企業集中度會在2020年繼續加強，究竟會到達什麼樣的程度？

中金預測TOP10市佔率最終可達40-50%，目前在30%左右，未來頭部10強5年銷售額平均可實現10%以上年化增長。

分梯隊來看，中金預計2020年TOP10強集中度將由當前29%提升至31%，30強集中度由51%提高至57%，並且平均可實現15%銷售額增長(利潤率穩、權益比升)。

從中金資料看，30強依舊處於較高增速，10強房企規模體量過大，增速在逐步下降。

預測五

2020是融資能力大考年

2014-2016年的放水導致中國負債太高，2018-2020年是還債高峰期。

事實上，即將到來的2020年，融資壓力巨大的房企，如何“找錢”來應對即將到來的還款期，將是其未來2020年面臨的首要“功課”。

債務即將到期而再融資能力有限、實力較弱的開發商，面臨的風險正在上升。

事實上，房企融資難或是長期性的。無論是千億房企還是中小房企，當下更重要的是降低企業的財務風險，這是首要的。

利潤低點沒事，但現金流一旦斷流就是生死問題，因此，融資能力將成為房企能否長久發展的主要因素。

邏輯也很簡單，現在融資成本越來越高，房企利潤率又在下降，最終開發商都在給金融機構打工，對融資能力的綜合解決方案，是每家房企的必修課。

正如最近很多土地都是央企國企拿到，一個重要的差異就是——央企國企融資成本都在3-5%左右，而上市民營房企多在8-10%以上，更不用說中小民營房企了。

預測六

房地產結構性風險變大

房地產的問題不是單維度資料問題，而是結構性問題，結構性問題的突破，才是房地產行業更加健康、可持續的關鍵。

比如有研究機構就提醒，房地產投資結構失衡是個嚴峻的問題。

今年2月份一直持續到現在，西部地區房地產開發投資增速遠遠高於東部區域，反而從人口結構性來看，東部區域人口比例遠高於西部區域人口。

那麼問題就來了，一邊存在過度投資可能供應過剩的風險，一邊存在投資放緩可能供應不足形成房價上漲的壓力。

尤其對於東部地區的熱點城市，保持其房地產投資合理增長，才能緩解其房價上漲的壓力。

同樣，地產大佬強調，現在市場最大的問題是把風險擠壓到了低線城市。

前一輪去庫存基本把一二三線的庫存去沒了，但2016年10月份限價政策，限制的是一二線和強三線城市，現在這些城市基本沒什麼庫存，但需求比較大，導致二手房價格倒掛，新專案基本不存在風險。

但四五線城市需求相對沒有那麼強勁，銷售壓力會非常大，風險也大。

結構性風險最大的問題是，房企過於單一佈局某個區域或者有限區域，就很有可能帶來業績的波動。

預測七

未來“4類房企”會很危險

2020年哪些房企會很危險？關於風控維度，中指院給出一個系統的測算結果。

目前80%的上市房企處於安全的風險範圍之內，整體風險可控；

同時，銷售額在三千億級規模以上的企業具有較強的抗風險能力；

不同陣營的企業，主要面臨的風險點不盡相同，主要風險在於區域環境、土地儲備、資本結構、融資能力等方面。

2020年乃至未來，中指院也提醒四類房企將面臨較大風險：

第一類，高價地佔比過高，存在回款及資金隱患的房企；

第二類，融資能力不足的小型房企；

第三類，佈局過度集中、三四線佔比過高的房企(尤其區域型房企)；

第四類，存在產品錯配、品質不穩等問題導致品牌力下降的房企。

預測八

房企綜合競爭力“提升年”

未來房企的競爭都是體系的競爭，單純的一招一式已經解決不了問題。

2020年是房企綜合競爭力“提升年”。

比如龍湖、碧桂園等，在過去2、3年都在戰略上陸續提出跨週期的綜合能力打造。

高質量發展幾乎是所有30強房企都在強調的戰略口號和行動。而行情越是不好，老潘相信這種高質量、健康發展會被重視度越高。

事實上，從發展模式來看，房企已經過了黑馬輩出的時代，天時地利人和的視窗期從2018年到2020年不具備了。

未來房企想繼續中速增長，核心靠清晰的戰略、產品的差異化、強運營效率，即整體綜合競爭力的PK和較量。

本次疫情來的時候可以說算是突發事件，當時房地產正式遭遇國家最嚴格的的管控。“房住不炒”已經給出了最明確的解釋，房價已經明顯低迷，成交量急劇萎縮，各大房企拿地謹慎，老百姓持幣觀望（或沒錢也觀望）。當疫情發生之後面臨陸續開工之際，房地產走勢會如何呢？

一、 國家政策影響。

1、“住房不炒”的理念不會改變。抑制房地產過快發展是國家戰略，這是會影響到國家的很多基本問題的，所以這個大的方向是不會改變的。但是對這個政策的解讀卻在不斷調整和變化。19年主要是說給消費者聽的，國家要抑制房價過快增長；20年是說給房企聽的，國家只是抑制“炒房”，不會讓房價出現大幅波動。

2、經濟刺激。這次疫情對各個行業影響非常大，大到不可估量。國家最主要的經濟三大引擎中，有兩個幾乎要熄火，一是消費一是出口。在出口這個方面大家有目共睹，國外一片狼藉，同時對中國各種猜忌，各種政客的傾向性的引導，對中國的出口行業帶來的打擊是致命的。對內的消費也深受疫情所害，人們發現沒有積蓄真的不行更加收緊消費。但是國家不會坐視不管，新的經濟刺激計劃已經呼之欲出。3月底已經陸續出臺鼓勵經濟的訊息，24日又出臺促進汽車銷售的政策。國家也承認，傳統行業受到的壓力非常大很多車企生產和銷售都有很大困難，而4S店面臨的是生死挑戰。國家一些列的政策已經不限於降低購置稅、直接財政補貼等政策。比如佛山直接補貼購車款2000-3000，廣州擬出臺更優惠的政策等

國家還會繼續出臺相關的優惠政策刺激經濟。在這種大的背景下，房地產的相關政策勢必滾滾而來。房地產不涉及到出口而是純內需，房地產撬動的將是土地、建材、家電、家居、裝飾裝修、勞動力就業等各行各業的發展，國家絕對會在抑制房價的基礎上大力鼓勵房地產的新的發展來帶動國民經濟。我們有理由相信國家的能力，因為這涉及到身死存亡的關鍵戰役。

3、各地的棚改政策已經陸續出臺，目前看沒有什麼理由半途而廢。

二、 金融、市場的影響。

1、 分析完國家會出臺相關政策刺激經濟後，我們還是對房地產最好持謹慎樂觀的態度。畢竟長遠看不能過於一種房地產行業。但是近幾年來看，刺激經濟勢必會貨幣寬鬆，加上前面分析的給房地產鬆綁也是迫在眉睫。再回顧一下這十幾年的發展歷程，對房地產的限制那次都是高高舉起輕輕落下。誰都知道肥胖不好。真到了餓的時候還是得吃飽了再說。都知道房地產一枝獨秀肯定綁架國民經濟，真到了生死存亡的時候還是先發展再說治理的事吧。

2、 從房地產市場來看，已經形成了週期性的發展態勢。幾乎都是一個模式：野蠻生長—打壓—再次快速增長—調控，這次突如其來的疫情，肯達可能會讓房地產調控階段提前結束；即使沒有疫情，完全按照市場規律也不會一直低迷。

三、 首次置業。

1、 這類人群在這次疫情中感觸很大。沒有自己的住房，真的面臨了無家可歸的境地。春節期間歸農村老家的，這個時候終於發現，在這個城市裡如果沒有自己的房子，你的身上永遠可這外來者的烙印。物業有理由不讓你進去，社群把你當做外來者。我們提倡的“租售同權”在現實面前被足足的打臉。寫到這裡我先宣告我無條件支援抗疫工作，只是分析購房心理。在這個角度來看，進城求學、務工、創業所有的人，都會刺激自己買房的慾望。

2、 年輕人。在這次疫情面前出現了兩極分化。感情禁不起異地分離的會選擇分手，感情深的真心希望有屬於自己的地方。這個地方是租房和賓館替代不了的。他們也是一批購房的有生力量。

3、 超一線以及一線城市對人才和畢業學生的吸引力繼續放大效應。人口的持續流入對房地產的影響短期可以觀望，中期勢必突破增長。所以，如果孩子或年輕人去一線和超一線城市，不用過多考慮趨勢，任何時候給自己買了住的房子都是最合適的。

四、 改善型購房。

1、 期待品質提高的會佔據主流。經過幾年的對房子的體驗和生活的需求，人們也逐漸擺脫房子僅僅是用來住的觀念，房子帶來的應該還是生活的便捷、環境的優美、物業的舒心。這次疫情也更加堅定了人們這種意識。一個社群如果僅僅有房子是不夠的，環境、景觀、位置都是價值的延伸。

2、 二胎經濟。國家實行二胎政策已經有了4年多的時間，二胎逐漸長大對分房的要求也漸漸體現出來。在未來的幾年，改善型住房人群中勢必會帶來二胎紅利。

3、 學區更加緊張。學區房依然是買房的不二之選。

五、 投資型購房。

1、 依靠房子增值的意圖已經被高度曝光沒有什麼機會了。趕緊撤退吧。

2、 如果僅僅是保值的考慮，需要跑贏通貨膨脹的話，購買房子還是有一定的風險。但從貨幣貶值的角度來看勉強還能支撐，但是考慮到政策對於投資型房產的打壓以及搖搖欲墜的房產稅的可能性，最好不要過多考慮投資房產。當然，如果是前面所述給自己活孩子住的，一線城市的，或者學區的可以作為另外的考慮。因為這些畢竟有自己用的可能性不算純投資的房子。

綜上所述，選擇合適的城市、位置、性質買房，依舊是未來的今後的趨勢，在這一趨勢下房價會出現分化，好的會越來越好。投資型購房必然被遏制，務必謹慎。

如何看待2020年的房地產走勢？剛需適合買房麼？

應該說房地產時時刻刻牽動著所有人的心，衣食住行，住的投入最大，對於買房的人來說，隨意波動就是幾萬幾十萬的價差。對於行業來說，房地產的波動，帶來的是上下游幾十個行業的波動。而2020年，開年就遇到疫情，更給2020年的房地產帶來了一層陰影！市場到底會怎麼走？

我個人認為今年的房地產將繼續兩極分化，市場冷熱不均，房價方面，穩中帶降。從以下幾個方面說：

第一、疫情給房地產帶來衝擊，毫無疑問！雖然目前國內疫情第一階段基本已經結束，但也付出了慘痛的經濟代價！房地產行業，中介關閉，售樓部關閉，房子作為大宗交易產品，沒有體驗一切都是空談！而疫情就是阻擋大家見面體驗交流！所以說如果國外疫情不停，作為全球一體化，國內輸入性增加，依舊影響市場！至少是氛圍和信心的影響，這是最直接的影響！

第二、地產融資成本加大，謹慎中前行。房地產本來就是一個資金密集型行業，現在國外經濟，以美國為主的經濟收到波動，資本經濟逃離，阻擋了全球經濟的流通，而且如果美國經濟下滑，貿易戰爭不可避免！勢必影響國內支柱產業房地產！

以上兩個因素，造成市場上，負債率高的開發商勢必打折，例如某大的75折，全國範圍內放出一部分利潤是正常的，1-2線城市效果還是會很明顯，但是放到3-5線城市，收入減少，價格不給足，效果不會太大。另外最近資料顯示，杭州、深圳這些強一線的城市，銷售大漲，價格還有所上調，這說明市場需求在！人口經濟強，房價還得堅挺！

第三、房地產政策導向。房地產有時候就是靠天吃飯，政策寬鬆，一窩蜂進去，政策嚴格，立馬就降溫。總體來說，政策要求是【穩】字為主，限購不放手，限價不放鬆，不能狂跌，也不能狂漲。今年全國經濟一般，市場也有可能因城施政，稍微刺激下也不是不可能。

那麼今年是不是剛需的購買年？

其實剛需的購買我的建議都是，越早越好！ 今年是一個非常好的購買年！！

1、利率非常低，近幾年的利率應該說是一個非常好的時間點。

2、房價在6月和12月份，找到一些開發商的銷售壓力期，會有價格驚喜！

3、剛需必買的另外一個原因！不要指望房價會暴跌，全球金融放水，我們的錢越來越不值錢，你覺得價格會低麼? 錢都不值錢了，還有什麼比保值消費更加靠譜的？