至少可以賣到6500元每平方米。

題主只給出了地價和容積率兩個指標，因此只能大致計算，先來看看專案成本情況。

1、土地成本320萬元/畝，按每畝666.67平方米計算，樓面地價=3200000÷666.67÷2.5=1920元；

2、契稅，按3%計算，1920×3%=57.6元；

3、規劃設計費及前期報建費用、臨時工程，按120元每平米計算；

4、建安成本，包括室外所有水電氣、園林景觀、給排水等等配套工程，按2200元每平方米計算（為了便於計算，全部用含稅價）；

5、以上四項合計4297.6元，再考慮不可預見因素，按4400元/平方米計算。

6、按專案開發週期三年計算，企業的日常管理費用、銷售費用，還有融資成本，按上述四項成本的10%計算，為440元。這樣合計就達到了4840元。

7、稅收成本。

包括增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅、水利基金、土地增值稅、企業所得稅、土地使用稅等。一般為銷售收入的10%左右，咱們再按550元計算吧，加上前面的4840元，單方成本合計5390元。所以，保本銷售的話，每平方米售價應該在5500元左右。

保本銷售是不可能的，作為開發商，投入了大量的資金，是需要獲利的。咱們按成本利潤率20%計算，預計每平方米售價應該在6500元左右。

商品房銷售影響價格不僅受成本的影響，更重要的是與地理位置有關，比如，即使在同一三線城市，學區房與郊區的房子，每平方米差價在2000元左右也是很正常的。

應該可以定價7000元/平方

本人是稅務師事務所的，應該算是四線城市吧，320萬元每畝的地價比我們這稍低一點，下面我從稅務師事務所的角度來算一下：

1、取得土地使用權所支付的金額

土地款320萬元/畝，契稅按3%計算，其他費用忽略不計

該項成本為320*（1+3%）=329.6萬元，容積率為2.5，那麼，單方的土地成本為329.6/666.67/2.5*10000=1978元；

2、土地徵用及拆遷補償費

320萬元/畝的地價款，應該拿的是淨地，不涉及拆遷，所以該項成本為0；

3、前期工程費支出

前期的報批報建、規劃設計、勘探測量、三通一平以及其他費用等支出，我們這邊大概是200元/平方米；

4、建安工程費支出

建安工程的主體以及各種安裝工程，前一段時間做的一個大型房企，這一塊的成本合到1850元/平方米；

5、基礎設施費及公共配套費支出

之所以把這兩項成本放到一起，是因為很多企業這兩項成本並未明確區分，這兩項成本按照550元/平方米計算，包括小區內道路、供水、供電、供氣、排汙、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等等；

6、開發間接費用

此項成本各企業各有高低，主要與企業的合理歸集有關，暫按50元/平方米計算

透過上述計算，取得土地使用權所支付的金額及開發成本合計為（1978+0+200+1850+550+50）=4628元/平方米。

不考慮某大型房企的玩命式進度，咱們按專案開發週期36個月計算，這36個月的銷售費用及管理費用（也就是土地增值稅），按取得土地使用權所支付的金額及開發成本的5%計算；融資成本，基本上房地產企業的利息費用是不能拿到檯面上來的，這部分也按5%計算，那麼開發費用及融資成本=4628*（5%+5%）=462.80元/平方米；

營改增過後房企涉及的主要稅種如下：增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅、水利基金、土地增值稅、企業所得稅、土地使用稅等，不考慮極端情況，在正常操作情況下，房企要承擔的稅收負擔為銷售收入的11%左右，該項負擔暫按7000*11%=770元計算；

眾所周知，房地產開發企業從拿地到專案結束，時刻伴隨著隱性成本，由於咱們是在正常情況下的測算，所以該部分成本暫不考慮。

到此為止，單平方成本為：4628+462.8+770=5860.8元/平方米。

我們這地方房地產企業的預計毛利率為15%（稅務規定，從本年的7月1日起已調整為10%，此處按15%計算），如果專案所在地有較好的學區、醫院之類的，那麼房價高出2000元/平方米是很正常的，綜合考慮下，預計毛利按18%計算

那麼房子的售價應為5860.8*18%=6915.74元/平方米；

綜上所述，正常情況下，每平方米售價應該在7000元上下浮動，因本人是從中介機構的角度計算的，有不盡之處還望指正！

一：計算的依據和方式

容積率2.5%大約層數18層左右的中高層建築為主，有地下車位，一般可能還有部分商業。

01：開發成本由以下構成

（1）樓面價：1920元每平米

（2）基礎設施配套費：200元每平米

（3）建設成本:2230元（有下面幾部分組成）

a：地上建安成本；1800元（地下建安每平1800元）

b；前期費用140元

c；市政園林綠化200元

d；不可預見費；90元

以上的建築成本約4350元·

02：綜合成本價

（1）銷售費用；銷售收入的2.5%；按照100元

（2）財務費用:：銷售收入的2.5%；按照100元

（3）稅費：（增值稅，增值稅附加。土增稅；企業所得稅等）按照銷售收入的15%到25%，取箇中間值按20%。

綜合成本價：建築成本4350元+銷售費用100元+財務費用100元+稅收910=5460元

03：銷售最低價

毛利潤率；按照30%。銷售價格5460元*1.3=7098元。

綜合以上費用可以得出房地產建築成本不足5000元，但是如果加上其他費用和開發商利潤，最終土地每畝320萬元，容積率2.5%,銷售價格至少7000元。

（1）採用首次開盤價格較低，吸引購房者根據銷售情況逐步提高價格的方式。這是房地產慣用的營銷模式。

（2）根據銷售情況確定銷售週期的長短。也就是開發商的實力和操盤能力。

（3）根據市場變化，隨時調動價格，房價不是靜態的。即使取得土地成本低，銷售價也是根據市場而定。

以上前兩種都是提高售價的方式，實現利益最大化，首期的銷售價有時可能會低於成本價或略高於成本價的方式，只是做為吸引人的手段，但是一旦遇到市場行情好時，就會變成高開高走。

如我現在住的日照新市區的某個專案，2016年10月開盤，當時房產形勢一片大好，開盤均價7000元左右，開發商對於定價是滿意的，還是根據當時認籌人員非常多，在開盤前幾天又臨時調高的情況，結果開盤當天，去化率達85%以上，隨後二期均價10000元。

做過一段時間的住宅造價工程，所以對開發商的各項成本還是比較熟悉的。

先說明一下，建設住宅的費用總體可以劃分為四大塊，一是樓面價格，這是主要成本；二是開工建設中的材料費、人工費和機械費用；三是稅費；四是營銷策劃費用和銷售費用。

需要特別說明一點的是，任何住宅的成本都是不固定的，一是與住宅的“高檔”程度有很大關係，越高檔則所花費的材料費和設計、策劃成本費越高；二是地區間在費用核算上也有差異，三四線城市用人成本低，材料費用也相對較低，而一二線等大中城市的用人成本高，且材料費微高。

因此我們在計算成本費用的時候給出的是成本區間，這樣算是科學合理的。

在核算成本前我們首先先說一下“容積率”：

簡單的理解容積率=總建築面積/土地面積，土地面積1畝=666.6平方米，那麼每畝土地上的總建築面積就是666.6平方米*2.5=1666.5㎡；

1.根據地價和容積率計算樓面價格，樓面價格=320萬/1666.5㎡=1920元；

其他費用：

2.樁基工程：70-100元/平；

3.鋼筋：160-300元/平；

3.砼：100-165元/平；

4.砌體工程：60-120元/平；

5.抹灰工程：25-40元/平；

6.外牆工程：50-100元/平；

7.室內水電：60-120元/平；

8.層面工程：15-30元/平；

9.門窗工程：90-300元/平；

10.煙道及公共區間裝飾：30-150元/平；

11.地下室：40-100元/平；

12.電梯：40-200元/平；

13.人工費：130-200元/平；

14.室外配套：70-100元/平；

15.腳手架、模板等各種支撐：70-150元/平；

16.人貨電梯等施工機械：60-90元/平；

17.臨時設施：30-50元/平；

18.檢測、手續、交通：10-30元/平；

19.承包商管理費等各項費用：90-180元/平；

20.上交國家稅費（契稅、印花稅、企業所得稅、建設稅、教育附加稅、土地使用稅、土地增值稅等等）：100元/平；

21.設計費：15-100元/平；

22.監理費：3-30元/平；

23.廣告營銷、銷售費（或銷售代理費）：500元/平；

以上2-23項合計最低成本1818，合計最高成本3255，再加上“1”的樓面價格1920元，合計成本在3738元/平-5157元/平之間。

當然了，以上我們的推算都是基於“淨地”，如果說開發商拿到的是需要拆遷或者需要青苗補償的地塊，那麼還需要各種拆遷成本和熟化成本，算下來的話每平米至少還要增加一二百元的成本。

如果單從成本角度考慮，樓面成本在3738元/平-5157元/平之間，對於大多數的行業來講，利潤率普遍在25%左右，鑑於房產開發商投入了巨量的資金和勞動，我們暫且定房產商的利潤率也是25%，那麼銷售價格應該在4700元到6500元之間是合理的。

當然了，上述定價只是“理論上”，實際定價還要考慮小區周邊配套、交通便利情況、學區房與否、國家和當地的限價政策、供需關係、房屋質量、物業水平等等。如果把這些因素算進去那就沒法給出具體數字了。

各位老鐵們，買多少錢是價格，而價格的決定因素就兩個，本身的價值和供求關係，咱們先冷靜下來！！！！

首先，320萬/畝，如果是最近拍的地的話，那麼這地塊所在的城市可以推斷必為三四線城市，甚至可以說是四線城市，且不是所在城市最好的區域！這樣先根據所在城市及周圍的房價給自己來個冷靜的定位！

其次，算成本！我們前期估成本的方法是樓面價+內部測算成本。該地塊樓面價320*6=1920，內部測算成本3500（2000+500+500+500），成本合計5420，算10%的淨利潤首批定6000開盤算是比較理想的，根據市場去化程度可以略微提價鎖定客戶，最後根據周圍的配套成熟情況再兌現部分利潤即可！

備註：我們公司402萬的地賣6400，沒有清盤，位置相當的不錯！鑑於目前行情不好，請貴司慎重！！

低開高走人氣旺，高開低走很淒涼！祝同行們都能熬過這個冬季！！！

土地拍賣價320萬一畝，容積率2.5，如果是近期拿的地，可以看出，該專案的地段應該在四五線城市，或是三線城市非核心區。

我們知道，決定商品價格的因素包括商品的價值和供求。具體到房產，在供求關係中還包含了很多因素，如國家的調控政策，城市化程序對房產的影響，人口因素，地域因素等。

首先，我們先談談影響房產價格的價值因素，也就是房產從拿地，到竣工驗收交房的成本因素，主要有以下幾個方面：1、土地價格，2、城市配套及前期勘察、設計、監理費用，3、房子建安成本及配套建築成本，4、融資成本，5、各種稅費，6、開發商利潤。下面我們根據本樓盤的實際情況，做一個初步的估算：

一、土地價格：已知土地拍賣價320萬一畝，容積率2.5，土拍樓面價=3200000/666.7/2.5=1920元每平米。

二、城市配套費：三四線城市按120元每平米。

三、勘察設計監理費，共計40元。

1、地質勘察費：5元 （以下均按建築單平米費用計）

2、初步設計費：8元

3、施工圖設計費11元

4、審查評估費6元

5、監理費10元

四、建安工程及配套費，共計2100元。

1、建安成本1400元，

2、地下車庫、幼兒園、小學建安費600（按地下面積與地上面積折算得）

3、小區道路園林景觀及配套100元（道路園林景觀折進樓面價中得）

五、水電暖配套費，共計180元。

1、集中供熱費30元

2、市政供燃氣30元

3、市政供電120元

六、銷售、財務融資及管理費，393元。

1、管理費用25元

2、財務費用308元，財務費用，我們把前期融資成本計算上。只土地價格，1920*10%=192元，按一年計，一般的工程一年出正負0，就可以預售。建安成本融資成本：2320*50%*10%=116元，建安成本按主體的成本計，因為在主體完成後，可以預售，回籠一部分資金。

3、銷售推廣費用60元

七、稅費，預備費650元

1、各種稅費600元

2、預備費50元

以上各項合計，5403元，也就是說開發商賣到5500元才可以保本。

八、開發商利潤，按1000元計。

也就是說，房價大概定在6500元以上比較合理。

其次，從供求的角度，現在三四五線房子從成交量和成交價格來說，都不太樂觀。實際情況是：縣城的房價和成交量由附近農村的丈母孃來支撐，農村的年輕人結婚，必須在縣城買房，成了結婚的必要條件。縣城的人結婚要到附近的地級市買房。長期來看，這些三四五線城市人口淨流出，不足以支撐房子的體量，大量的閒置房會出現，出現供過於求的情況。有些城市，如人們說的鶴崗，印證了馬會說的房子如蔥。所以，現在以及不太遙遠的未來，就6500這樣的價格，也不好賣。與一二線城市沒得比，除非你的樓盤有特殊的吸引人的亮點。

什麼是容積率，就是在一定的土地面積基礎上允許可以建造的產權面積，是不包括地下空間、架空層、裝置層、飄窗的面積。但卻是包括陽臺（按一半記取）、電梯井、前室、牆體等面積。

一畝土地為667平方米，容積率為2.5，也就是可以至少建造1667平方米的建築，以320萬/畝核算得出單方建築面積土地成本為1919元/平米。

這種不到2000平米的房產肯定是在一些縣級城市或集鎮，要不就是房價較低的地區。這樣我們就可以按照相對較合理的建安成本和不帶裝修的毛坯房進行分析考慮。

（1）工程費用：包括土建、水暖電、室外配套工程、景觀綠化等，按照2500元/平米記取；

（2）其他費（不含土地）：包括勘察設計、監理管理、各項配套等200～300元/平米；

（3）這種一般都會是以本地房地產企業為主，財務成本較高，而且還需要一部分的房屋銷售成本在內。可能會達到建安成本的20%以上，也就是會超過500元/平米以上。

綜合成本為：土地1919+建安2500+其他費200+財務銷售500=5119元/平米。

那麼，加上20%後的房價為6150元/平米。這樣一個土地價格在320萬/畝，容積率2.5的房產毛坯房至少會賣到6000元以上，如加上一些風險管理失誤和地下室車位出售不足以回報建安費，那麼房產還會適當地提升到6500元/平米以上。

另外，還想再補充一句，一個容積率2.5的專案，一般會建到25層以上的高樓，如今連一些小縣城或集鎮也是開始走高樓林立之路，未來還真的會被驗證，最窮的人群可能就是住在了高樓大廈裡。

1920的樓板價，加上3000塊錢的建安成本，總成本4920，湊整算5000吧。賣不低於5000就保本，具體賣多少，看當地市場的了。

首先我們需要知道房地產的利潤計算邏輯：

利潤=收入（銷售額）-成本（土地+建安）-費用（三費）-稅金（增值稅+土增稅+所得稅）

那麼，我們折算到每平米進行模擬計算：

1、土地成本：樓面價=320/2.5/666.67=1920元/㎡；

2、建安成本：按照可售單方4000元/㎡；

3、費用=營銷費+管理費+財務費用，合計按照售價的6%；

4、稅金=增值稅附加+土增稅+所得稅，合計按照售價的7%；

5、目前房企的淨利潤率基本要求在6%-10%的居多；

房企基本利潤測算

那麼假設售價X元/㎡，則X=1920+4000+0.06X+0.07X+（6%-10%）X；

計算可得X=7308元/㎡-7688元/㎡之間。

這是基本的靜態測算邏輯，實際案例中，情況比這複雜，各個房企的建安成本、融資成本、管理費用等差別較大，並且各地政府的規劃條件要求不同，測算出的結果自然不一樣，但是邏輯是一樣的。

1，樓面價為3200000÷2.5÷666.7=1920元

2，其它的稅費，建安成本，銷售成本，銀行貸款成本，這些雜七雜八的費用，再包含15%的利潤，應該賣5000元左右一平方。

3，如果這個小區非常高配，配上會所，游泳池，霧森系統，一平加1000，賣6000元一平方。（有沒有這些東西真不一樣）

4，如果是精裝房，帶裝修交付，那麼一平方再加1000元，賣7000元一平方。

不同程度的房子，利潤不一樣，越高階利潤越高，反之亦然。

在一二線城市最直接簡單粗暴的計算方法，就是樓面價格乘以2就已經等於開發商的銷售價格，這是在一二線城市由於樓面價高是最直接的成本計算方法。

三線房子合算成本一般為樓面價的3倍而是四五線城市的房子為樓面價的3.5倍，這些是最原始的計算方法準確度可以達到80%以上。

先核算一下樓盤的樓面價格多少錢一平方就很好的計算剩下的費用情況。

一畝地等於666.6平方米，一畝地的建築面積為666.6×2.5=1666.5平方米，320萬一畝地那麼小區的樓面價為320萬/1666.5=1920元每平米。

（1）前期成本的投入三項費用。

土地勘察費：按照市面價一般為3元每平米。

圖紙的設計費用：圖紙的設計費用是按照高樓層的建築設計一般為25元每平米。

圍牆以及三通：三通是指通水，通電，通路以及加上圍牆的情況一般費用去到15元每平米。

前期開發成本為3+25+15=43元每平米。

（2）房屋的建築成本包含了六項費用。

土建費用：不說不知道，原來沙子現在在地球上也是並不是十分充足的使用情況，所以2018年之沙子的材料上漲了有一倍有餘，目前土建成本基本上去到1600元每平米。

基本裝飾：房屋外牆建成不可能是毛胚的，必須要安裝上瓷磚或者是噴塗外牆塗料費用一般去到100元每平米。

外牆保溫：現在的小區建設必須要做外牆保溫情況和目前外牆保溫一般為80元每平米。

基本的門窗結構：開發商在建築的過程中門窗這兩樣東西是必不可少的，即便是毛坯交房，一般這些費用為70元每平米。

電梯的費用：目前樓層建設一般都在30層，最少都需要兩臺電梯，所以在電梯的費用上一般去到50元每平米。

消防水電的安裝：在高層建築的消防必須要做到位，在消防報警器加上智慧安裝，這些費用加在一起約為200元每平米。

房屋的建築成本上所花費到的費用：1600+100+80+70+50+200=2100元每平米。

在建築成本這方面外包給建築公司一般利潤為15%~20%之間這個數字。

（3）生活的配套主要成本有三項。

水電然：這三項費用加起來通到房子裡面，一般所用到的成本為150元每平米。

小區道路鋪設：在整個小區花園建設完畢之後，要做到相對應的小區道路鋪設平攤下來一般為30元每平米。

小區綠化情況：小區的綠化一般所用到的費用為15元每平米。

生活配套的最基本費用：150+30+15=195元每平米。

（4）稅費以及一些雜費的開銷。

雜費的開銷涉及非常多，像細小的東西這邊就沒有一一列出來給大家觀看這些費用開銷基本上要達到350元每平米。

房不在建設的過程中所涉及到的稅費是比較重的，稅費一般佔到總銷售額的15%如果按照建築成本計算一般佔到20%等於每平米有537元都是稅費。

建設樓盤的基本費用開銷為：43+2100+195+350+537=3225元每平米的建築成本。

土地成本加上建設成本等於3225+1920=5145元每平米的建設成本。

對於開發商的高階，中端，低端小區的建設費用都是有所差別的和最終房屋定價的區別也是有的。

剛剛所提到的建設房屋成本一般都是按照中端的建設價格來計算。

（1）城市的土地價格越低所獲取的利潤就越高。

一二線城市開發商獲取的利潤在10%~15%，三線城市獲取利潤一般在20%，是5線城市，開發商的利潤在25%~30%每一個城市所獲取的利潤點都不一樣，從這裡也可以觀看出為什麼開發商現在大規模的線向三四線城市開發。

1920元每平米的樓面價，放在目前中國各城市的土地樓面開發成本觀看一般都是在四五線城市才有這麼低的樓面價可以拿得到了。

根據剛剛提到的開發商利潤點所銷售的價格為：5145×（1+25%）=6442.5元每平米。

（2）開發商常用的套路情況。

如果當地政府沒有備案價限制的情況下，開發商肯定是定價30%以上的利潤點所在，因為價格高才能顯示的出開發商厲害小區高階，所以銷售價格很有可能為：5145×（1+30%）=6700元每平米。

開發商這時候會觀看市場的情況來進行價格的調整，市場好的時候可以把價格再往上調5%的利潤點，如果在市場不好的情況下就會做出一系列的降價銷售可能會往下調5%~10%的利潤點情況。

總結：

只要三四線城市還有市場的情況下，開發商都願意留在這些城市進行開發，畢竟利潤比較高。

三四線城市房屋的價格變動也是非常的大的，一般開發商都是幾個大開發商，在周邊拿土地價格任由他們掌控，一起漲價一起降價來調動市場。

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這個條件下可以賣多少，想必這塊地是限價房，土地在拍賣的時候有銷售價格附加條件的，那麼根據當地的建安成本等情況，大致是可以估算出這個銷售價格的。

現在商品房的價格由土地成本、建安成本、合理的開發費用、稅費、合理的開發利潤這幾部分構成。下面就從這幾部分的情況來進行分析。

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由於現在土地市場基本上都是有最高限價的，不會出現麵粉比麵包貴的情況了，這裡很明確的土地拍賣價格是每畝320元，其實這個不是專業的說法，應該是算樓面地價（每平方米分攤地價）的價格，這裡也給出了容積率，那就很好計算了。

那每平方米的樓面地價是這樣計算的，667.7乘以2.5就等於每畝可銷售面積，再用320萬除以這個數字，結果約等於1920元，這就是樓面地價。

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建安成本在各地不盡相同，但樓面地價如此之低的地方，應該是縣城級別的，按照官方的工程定額造價現在估計會是在2500元每平方米左右。

專案開發週期按照三年計算，其中企業的日常管理費用、銷售費用，還有融資成本，因為不知道這個專案有多大，需要融資多少，所以這一塊無法相對準確地計算，只能大概估計一下，就按平攤在可銷售面積每平方米500元來估算。

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稅費這一塊相對複雜些，前期土地這一塊就有契稅和印花稅兩種，契稅按3%計算，每平方米就得繳納57.6元，印花稅很少，兩者就按58元計算。

而在開發完成之後，稅務部門會對專案進行稅的清算，這個在做賬的時候影響的因素很多，技巧也很多，加上開發週期等因素，土地增值稅又是和最終銷售價格掛鉤的，所以一個專案的稅費在前期一般是按照一個綜合稅率來計算的，取值也不一樣，就按銷售總收入的11~12%來計算，這裡就按照每平方米600元來取值。

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有些地方基本是按專案中投入乘以每年8%的利潤來事先確定銷售限制價格的，那麼3年開發週期就是24%，這一塊就按每平方米1500來計算吧。

經過以上幾項的相加，得出的數字是7020元，按照這個資料，那麼這個樓盤的銷售價格大致在7000元左右。

開發商賺錢嗎？當然很賺錢，雖然現在各地都是“雙限”，但還是有很多空子可以鑽，比如工程造價，一般都是按定額下浮10%左右，這塊也就是開發商賺走了。

簡單計算的話，樓面價摺合1920元/㎡，全建安3200元單方，如果分攤到可售面積應該差不多3600元單方，三項費用管理+營銷+財務費用一般中小型房地產公司摺合單方600元，稅預徵按照售價的9%基本在600左右。綜合以上，7000元左右保本。因為不知道其他規劃設計條件，如果限高80米或者100米，可以做些高低配，高層+洋房，透過洋房提高溢價。

賣價不是計算出來的，是要依據周邊市場來判斷，還要根據這個專案的定位來判斷。如果定位是剛需，那麼售價就要跟周邊競品來對比，客戶也會貨比三家。其次還要根據市場去劃情況來定，如果市場比較火爆，能夠快速去劃，財務費用就可以節省很多，省下來的都是利潤。如果定位高階產品，成本還要上升，售價自然就得提高。

我們按一畝地的價格，計算樓面價格。當然樓面價不等於開發商銷售最終價格。樓面價僅作為開發商拿地成本計算。開發最終銷售價格，還要依據建築成本、園林、融資成本、銷售推廣、是否帶裝修傢俬電器等等，而後還得看追求的利潤率而定。

一畝等於666.66平米。

樓面價＝3200000÷（666.66X2.5）＝1920元/平方米

還有人防工程按照首層面積1250元，2.5的容積率下來每平方人防工程就是100元，政府的配套費每平方50元，還有消防、規劃、定位放線、供電和給排水費用，還有天然氣介面費，垃圾處理費，測量測繪費等等一下子說不完的費用！開發專案面積大，一個平方10元就會收走你的百萬千萬的！賣7000元你不一定掙錢的！

如果政府按一平米地地價5000元收走錢，你開發商是可以蓋3平米的房子，如果開發商賣每平米10000元，相當於30000元，5000元政府的，25000開發商的，開發商成本1平米2000，3平是6000元，也就是開發商賺19000元，一平米賺6333.3

除去樓面地價，施工，稅費，營銷，前期，管理等硬性成本之外，還要看當地的樓市政策，受銷售速度影響開發週期等綜合因素，後期增加的隱形成本是不可控的，所以定價很難判斷

開發商要考察市場，行情不好320萬元一畝地就不能買，房價是以市場供求關係來決定的，不是你買地多高就賣什麼房價，市場是不賣你的賬的。老百姓也不存在痛情你。

320萬一畝的地價應該是四五線城市或縣城，一平方房子的成本是:土地成本含稅2100，建安成本2500,銷售稅務以及管理，資金等成本1000元，銷售價格6000元保本

以上回答不全面！政府部門行政管理部門負責二十八項收費管理沒有計入。只估房子的用地面積。末加入規劃設計的綠地面積地面仃車面積道路面積。組團、小區、社群所執行的前述面積是不一樣的！市區和三通一平地也不一樣的具體說提問者己知不明確缺少以上成本要素！所以談不上賣多少錢一平米開發商還是隱隱的開銷？