買房子居住分投資和剛需，首先得看您的購房需求是什麼？

投資：選擇國家推動部署的區域結合自身得天獨厚的氣候以及未來發展的趁勢，享有國家紅利政策像海南2010年上升為國際旅遊島，2018年升級自由貿易島，同香港、迪拜、新加坡-荷蘭鹿特丹，那海南是建設中的第五個，無論居住和投資未來的發展不可估量。

2.粵港澳大灣區和西雙版納也是擁有豐富的資源，也是可以關注考慮的

3.剛需：就看您自己所在城市的樓盤好地段，大開發商，好的物業這些點去出發問題也就迎刃而解。

買房，注意選擇地段，品牌，交通，商業，醫療，公園，學校，規劃，物業，設計理念，戶型，朝向都很重要！看你更側重那一方面！最後才是價格

我是一名有著六年從業經驗的房產經紀人，從我的視角給你分享一下買房技巧和經驗:

第一:首先同樣的價錢能買帶學區的房子就買帶學區的，學區自帶價值;可能你用不著這個學校指標，但是這個學區資格是你房子未來保值和增值不可缺少的一部分，所以選擇學區房指定沒錯。

第二:地鐵口或者交通樞紐為首選，有地鐵或者交通條件好的房子，不僅給你自己帶來方便，然後不住出租也是比較搶手的，空置率會很低;畢竟現在人都圖方便的，這些都是房屋優勢。

第三:一樓和頂樓的房子不要，這兩個樓層我都住過;一樓的潮溼和頂樓熱這個問題很難得到解決，屬於物理性問題、很難得到解決，所以這兩個樓層慎重選擇，儘管很便宜。

最後總結一下:你要買長沙嶽麓區的房子，我建議你可以去貝殼找房的網站，你也可以去你們附近中介公司的門店，詢問一下現在價格走勢怎麼樣，有沒有正在做優惠和做活動的樓盤。

然後去看嶽麓區的新樓盤那幾個火熱度最高，然後去實地看看，對比一下。買房子不怕多看看一定要看合適。

我主做的區域在雨花區和芙蓉區的二手房，以及整個長沙的新房專案都有了解。

第一點，你得確定自己主要購房的區域，畢竟嶽麓區挺大，目前比較火的兩個區域，洋湖板塊和梅溪湖板塊都比較火，尤其是在梅溪湖板塊，120平米左右的房子，你的首付預算得50-60萬左右較為合適。洋湖板塊會稍微便宜一點兒，但是首付款也得40-45萬的預算，還有一個濱江新區，目前也是大熱，那邊有一個樓盤龍湖春江酈城還有一個樓盤卓越中寰，每次開盤新樓棟都是瞬間清盤，都是剛需型的戶型，比較適合你，首付預算60萬左右。第二點，確定你的需求，你是剛需客戶嗎？還是準備買改善型的房子？如果是剛需型，你要挑選學區，生活配套醫療配套，以及交通配套，如果是改善型，你要的更多的是對於一個環境的改善。

這是最好下手的兩個點，可以讓你快速確定自己的目標區域。有了區域就比較好挑選樓盤了。

我對洋湖板塊還是比較熟悉的，因為大學階段我在含浦那邊就讀，以後的發展趨勢也有，嶽麓區的梅溪湖板塊目前是大熱板塊，如果手上自己足夠，可以上車，因為這一塊的教育資源很到位，我手上都有很多老業主說想到梅溪湖買改善型的房源。不過奉勸一句，這邊房子單價不低，如果自己不夠，沒必要強行上車，因為資金不充足也不太好找房源，讓自己揹負太大的壓力。

目前長沙嶽麓區的挑選會很多。選擇最適合自己的，可以自己多關注區域，或者在安居客上多關注新樓盤。

作為一個過來人，覺得有必要建議下。

主要分2種情況

第一個你準備你的孩子上公立學校，

那麼第一選擇 就是學區 其次位置戶型樓層配套這些

第二個 如果你準備讓你的孩子上私立學校那麼 可以不用考慮學區 就是主要是位置配套戶型這些。

在華人民的頭上有三座大山，住房，教育，醫療。你考慮住房的時候最好能考慮到教育的問題。

各個階段對房產的需求：

剛需者：房子對於剛需者來說都是一個必需品，要給自己或者家庭一個港灣，遇到合適的會買。

小資家庭：手上有一些閒錢沒有合適的專案做投資，會考慮房子當地或者外地，看一些未來有升值潛力的樓盤，如旅居城市，人流量，地區優勢。

富裕家庭：有一定雄厚的資產，投資就是他們的一種生活常態，買地、買房、做生意、投資專案。

以上三種是不同階段買房的情況，不管在任何階段，只要有買房的能力就一定要提前買的，畢竟房子已經從早期的居住要求提升到經融房產，具有投資價值的！

人都想買最完美的房子，但是受到很多事情的制約不得不遷就再三。

制約你選擇的情況大概有幾個方面，

1.你目前能直接拿出多少錢，間接方面你從親友哪裡能借到多少錢，以你目前的收入情況，能承擔多少月供，能貸多少錢。

2.你的需求，你是否需要自住，要住幾個人，是否有需要特殊照顧的家人，比如，你住在這裡就得考慮上下班的路程耗用的時間，小孩上學需要接送耗用的時間，老人就醫需要上醫院的頻率和耗用時間，你是否經常出差，對交通中心的依賴和通行時間的硬性需求。

3，瞭解市場供應，別覺得中介很專業，再專業的中介，他的基本出發點都是成交後的佣金。好賣的房子佣金肯定低，佣金高的房子價格高，必須親歷而為，看不到30套房子，先別下結論。現在不是那種秒搶的時候了，有時間就看房，網上看，現場看，中介不會給你介紹樓盤的短板，但售樓部的同行一定會把同行的樓盤短板給你抖出來。

4.分析區域興衰，判斷髮展潛力。今天的鬧市區，可能因為交通中心或行政中心的遷出而荒涼，也可能因為產業衰落而荒蕪，而荒蕪人跡的地方可能因為高鐵站或者大學城的遷入而崛起，買房賭的是這個地區的未來經濟繁榮程度。你買的房子若干年後出手，市場能接受的成交價格是對你當今判斷的最恰當的打分。

5.分析房價水分，判斷真實價值，有潛力的地區，往往是熱點，許多房價虛高，也就是現今的價格都已經把未來若干年後繁榮了才可能出現的房價給提前透支了，或者說他提前透支了未來若干年的增長空間。所以要客觀冷靜的分析你看中的樓盤的真實價值。

受條件所限，你看中的樓盤，肯定是會有不足的，可能他配套不如樓盤甲，環境不如樓盤乙，價格比樓盤丙要高，戶型不如樓盤丁。世上沒有完全如意的房子，完全如意的房子也一定高價。所以一定要學會為不完美定價，

6，判斷分析風險，價格偏低的樓盤，一般是開發商實力較弱，或者是遇到了週轉困難，或者是有些手續正在辦理還沒有辦完，事實上，那些開盤前的內部認購，是價格最低的，作為非行業人士，除非你跟他們內部有關係，否則你得託關係才能拿到這些隱藏的紅利。價格低的房子是有一定的風險的，比如交不了房的爛尾風險，延期交房，質量打折，減配交房等等。要分析風險發生的機率和風險引發的損失以及風險的可控程度。既要扎住機會又要規避風險。

7.關於具體的樓盤，嶽麓區目前在售樓盤近20處左右，價格從1萬到3萬，很難說那個樓盤好或者不好，建議從自身的承受能力出發，做出初步篩選，再看位置特徵，配套特徵，小區總平面佈置，樓棟特徵，戶型和標準層平面佈置，做出初步判斷，最終入圍3--5套房源，在目前的疫情壓力下，可以充分和開發商談優惠，不要急著簽約入手。

買房現在確實是很多人“頭等大事”，不瞭解的，盲目的頭都大了。其實也是有些小技巧能夠避免盲目性看房浪費時間。我來分享下需要注意哪些問題。

第一：清楚知道自己的經濟能力，手上多少錢，薪資多少，能承受多少月供在辦多大的事情。買新房首套一般都是3成首付，買二手房因為稅費中介費等雜費雖說房子首付三成，但要準備3.5成左右的錢才能辦完整個流程。

第二：有錢了就好辦事了。瞭解當地各個區域板塊的房價，將自己能承受的區域範圍畫重點，將中心放在這些區域。

第三：根據自己的需求篩選樓盤。例如您買過來投資的，那就選地段好的；買來孩子上學的，選學區好的；居住工作方便的買地鐵口或者近公司上班方便的。選擇學區的話瞭解下近幾年學校的排行榜，在教育系統都能查的到的。樓盤資訊在網站上都能看得到，建議先在網上搜索下樓盤看看基本資訊。著重看專案的開發商，大開發商的優先選擇。周邊生活配套，小區環境及物業管理等等。

第四：有了想要看的樓盤了那就得實地看房了。看房看小區，看戶型結構，看周邊現有配套。新房的話看周邊在建規劃配套。看樓層。樓層一般選擇該樓棟總高的三分之一到三分之二較優。具體看您個人喜歡。有了自己喜歡的房子了再去周邊看看，是不是像銷售所說的周邊配套都有，能滿足自己的需求。有沒有不利因素，例如垃圾場，變電站等影響居住生活的不好的東西，畢竟是以後自己長久生活的區域。

第五：房子喜歡了，準備購買了，有些細節要提前注意了。自己的徵信報告拉一份看看，銀行卡流水拉一份給銷售發給銀行看看是不是能貸款，當然一次性付款就不用了。不能被銷售忽悠交誠意金等等，談價需要跟決策者談，二手房跟業主方面談，新房最好讓銷售找領導談，價格能壓點是一點。注意首付款時間，簽約時間，看清合同條款。新房流程比較簡單，一般售樓處即可辦理，二手流程相對比較複雜，需要準備一些材料和去不同的地方辦理，儘量讓中介全程陪同辦理，縮短辦事時間。貸款的話銀行確定好，注意銀行是否放款，什麼時候開始還房貸，每個月哪天還款，還多少。

現在還處於疫情期間，建議多去看看，畢竟說再多不如實地去看，不懂就問銷售，讓自己記憶更深刻，知道需要關注哪些問題了。看房做好防疫工作。祝您買到心儀的房子。

第一，關注周邊設施

買房除了為了住，還要能夠滿足日常生活需要。像是平常燒菜吃飯，附近最好得有一個菜市場，超市也必不可少，方便住戶購買日常生活用品。小孩子要上學，所以房子周邊是否有學校，也是非常重要的因素，這也是為什麼大家都喜歡學區房的原因。大家都吃的五穀雜糧，難免會有生病的時候，所以附近有一家醫院，也是對健康的保障。在這就需要看一下小區的綠化和整體設計，如果設計不合理的話，最好慎重考慮是否購買。

第二，關注不同樓層的差價

對於購房小白來說，去買房最經常問的就是房子的均價，但是問均價並不能對買房有實質性的幫助。即使是同一個樓盤，也會因為房屋的朝向不同，房屋的樓層不同而有所差異。所以同一樓盤不同的房子，價格也是不同的，外行人只關注均價，對差價關注較少。而聰明人關注差價，透過合理分析差價，反而能夠找到適合自己的房子。

第三，關注公攤面積

第一次買房的人，對於公攤面積沒有概念，只會關注房子面積有多少個平方。但是對於聰明人而言，一般都會問房屋面積指的是建築面積還是室內面積，如果有公攤的話，公攤率又是多少。如果公攤率越低，那麼實際可以使用的面積就越大。對於購房者而言，公攤率在20-25%這個區間比較合理，既不是太大，也不會太小。在買房之前，購房者需要對公攤面積有一個合理的認知。

第四，關注物業服務

對於業主而言，跟物業打交道是在所難免的，買房的時候，聰明人都會關注物業服務。每年業主都需要向物業繳納物業費，很多人也就只關心物業費是多是少，但是物業服務質量如何，是否有一些服務專案不必要，相關物業有沒有不良記錄，其實很多人都不會關心。一般來說，如果物業本身歸屬於開放商，那麼服務質量也會有所保障，如果不是，就需要業主自己去判斷了。

01

看什麼？

開發商資質、營業執照、五證二書、銷控表、沙盤規劃圖、戶型、樣板間

關於開發商資質。房地產開發企業資質按照企業條件為一、二、三、四等四個等級資質，其中一級資質是最高等級，是開發實力的一項證明。開發商的企業資質可透過查詢銷售機構信用檔案瞭解。

關於五證二書。除了《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工證》、《商品房預售許可證》這五證外，還要了解二書，二書是指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

關於銷控表。銷控表是直觀展示一個樓盤還有哪些房源在售的表，往往最能反映樓盤銷售情況。如果對某個專案比較感興趣，有購買意向，可以查詢銷控表，聯絡置業顧問，以便快速確定心儀房源。

關於沙盤規劃圖。沙盤圖會依照一定的比例盡力還原樓盤的整體情況，在看沙盤時要著重關注樓間距、朝向、道路規劃、綠化環境和停車位等。

關於戶型。看戶型首先要看客廳、臥室、廚房燈功能空間是否齊備、佈局是否合理，其次要看戶型是否方正，是否有異形房間等，最後是戶型尺度是否合理，戶型上尺寸要清楚，透過尺寸計算面積，以此來判斷房間尺度的合理性。

關於樣板間。一般透過參觀樣板間可以對房屋面積、戶型結構有更清晰和直觀的認識，在看樣板間時需要注意的是：樣板間與實際建造比例是否是1比1,相當多的樣板間呈現出的面積比實際房屋面積要大，其次樣板間主要看的是空間佈局而非裝修，要注意確認交房標準。

02

問什麼？

價格（均價、單價、總價）、房源資訊、周邊配套、交房時間、車位、交房標準、物業資訊、拿地資訊

關於價格。絕大多數購房者買房最關心的就是價格，在售樓處需要了解的除了均價還有單價和總價，均價所指的是整個樓盤的房屋單價。單價一般所指的是某一個戶型、樓層的房屋單價。總價所指的是總房款。由於戶型、樓層、位置等因素有所不同，房源的單價也有所不同，總價有時候可能相差幾十萬。

關於房源資訊。可以向售樓人員諮詢房屋戶型特徵、套內建築面積的大小、裝修狀況、公攤面積、得房率、優惠政策等資訊。將這些資訊總結起來進行對比，將有助於選到合適划算的房子。

關於周邊配套。周邊配套一般包括交通、商業、醫療、教育、銀行、休閒娛樂等，現在的新房一般遠離市中心，如果配套設施在建中，還可以向售樓人員確認建成時間，以免影響入住。

關於交房標準。通常開發商在樓盤開建的時候就已經開始預售了，在售樓處一般也只能看到樣板房，所以在買期房的時候要問明白入住的時間和條件。入住時水電網路等是否能夠正常使用，以及小區內保潔、綠化、排汙、照明、信報箱等設施是否正常使用。

關於物業服務。物業價格、物業公司、物業公司提供的服務等不僅直接關係到居住體驗，物業的好壞和小區升值保值等更是密切相關，一般來說，如果物業公司歸屬於開發商的樓盤，物業會更加到位。

關於拿地時間。很多人都知道住宅的使用年限是70年，商業的使用年限是40年，工業和綜合用地是50年，但是卻很少人知道房屋的土地使用年限時從開發商拿地開始計算的，所以瞭解開發商的拿地時間也是很有必要的。

考慮價效比還是二手房，同地段，同樓盤，二手房肯定比新房便宜！新房主要由於推廣宣傳，以及房產銷售的推盤運作導致價格高！而且二手房是現房，避免了等待的時間，以及開發商崩盤後期手續問題！

長沙市嶽麓區整體目前二手房均價約12500元/㎡，梅溪湖版塊高過均價，洋湖版塊低於均價，你預算面積120㎡×12500=總價約150萬元，新房首付三成首付款約45萬元。

建議一:新房or二手房。準備金在50萬元以上，購買新房。以下，購買二手房。預算多，工資收入較高，購買梅溪湖版塊;預算收入一般，購買洋湖版塊。

建議二:區域和交通:大範圍，必須長沙市二環內的房子，離地鐵口不超過800米。

建議三:生活配套:如果有學位要求，儘量購買周邊有學校的;一定要購買周邊菜市場或大超市不超過1000米的房子。

建議四:小區規模和環境:儘量購買大小區，相對環境，物業管理更好。

未來保值增值這注意以下幾點:

1.樓層:儘量購買6層以上的電梯房，通風采光會更好，不壓抑。

2.建成年限:建成時間越近越好，這樣，後期做金融處理，轉讓價格更高。

3.戶型和麵積:選擇方正合理的戶型，面積宜大不宜小，那種90㎡的小三房在長沙就是雞肋，除去公攤面積，房間想做衣櫃都是奢望。

在長沙購房預算不足的解決方案:

1.購買長沙法拍房撿漏，首付款相對低，又帶精裝修。

2.找合適的渠道做低首付購房，高評高貸，能解決前期資金不足。

3.提前掛單位，買社保或公積金，買房以後，需要資金，隨時憑這些做信用卡，社保或公積金貸，裝修貸，按揭房貸，消費貸等做各種融資。

最簡單的經驗，不要追漲殺跌！

要在地產低谷期買，要在淡季買房。

除了大週期，其實每年都有二個淡季。

1:首先想清楚你買房子主要想解決哪個首要問題，這個很關鍵！這個問題想明白了，可以避免後期挑房子挑花眼，光對比小區戶型綠化什麼的而忘了自己的初心；

2:買一手房儘量選擇品牌開發商，因為你要在裡面住很多年；

3:找中介買房先告訴經紀人能拿出多少錢，經紀人根據你的預算配房比較準，因為二手房是根據房子的評估價計算首付款的，不是單純的30%；

4:高層7樓以下能不買不買，多層3.4樓為最佳，不管是高層還是多層，頂樓能不碰就不碰；

5:進售樓處先檢視五證（影印件一般都在牆上掛著），重點看有不有《預售許可證》，有了這個證開發商才可以收定金；

6:如果同一樓盤在售二期，那麼去一期打聽打聽已經搬進去的老住戶:房子質量物業管理供暖怎麼樣？

7:不要完全相信售樓處的“沙盤”，有些房子衝路衝角衝廈衝山什麼的在沙盤上你是看不出來的，一定要實地去看看。為了避免這個問題，選擇前後對齊棟座的中間單元就可以了（比如前中後都是五個單元，如果你前面三個單元，你那棟樓五個單元，在風水上很容易出問題）；

8:“雙衛”的房子，不要因為住的人少，把主臥的衛生間改成衣帽間；

9:看好哪個樓盤，看看能不能約個兩三戶一起去買，開發商為了走量，給的優惠幅度能大些；

10:儘量遠離廣場，幼兒園，健身器材場地，要不你哪天休班想睡個懶覺都不會安穩，太鬧！

11:問問銷售人員，對門樓上樓下是幹什麼工作的？“千金買房萬金買鄰”；

12:看看《國有土地使用證》上面的土地年限是多少年？並不是所有的房子都是70年的；

13:看好哪套二手房不要打聽的中介太多，免得電話打多了房東漲價，而實際上就是你這一批客戶；

14:籤合同交定金前一定要去查查自己的徵信有不有不良，免得後期貸不出款來違約把定金搭進去；

15:驗房時一定要找個專業人士陪同，如果驗房時你沒發現問題，等你裝修到一半出了問題再去找物業，責任就不大好劃分了；

16:買二手精裝房室內物品在合同中一定要寫詳細，不要怕麻煩（我遇到兩次房東把家電換成舊的了，為了個窗簾送不送吵吵兩三天）；

17:儘量跟銷售人員搞好關係，他們手裡往往有你想知道但不知道的東西；

18:聊房子那些事儘量跟專業人士聊，有些朋友打著愛的旗號參謀起來是不負責的，當然，最後你要有自己的主見；

19:郊區的房子建得再漂亮也儘量不要碰（除非你知道這地政府有大的發展規劃），好位置好小區好樓層的房子是永遠升值保值的，哪怕一開始賣的貴點；

20:除非你準備五年內還清貸款，否則能多貸多貸，還款期限越長越好；

21:如果買的是期房，路過時就瞅瞅工程進度，不是所有的開發商資金都很雄厚的。

對於買房來說，不管是新房還是二手房，都要經過深思熟慮才能下手。買房要注意的事項，特別是想買二手房的朋友們。以下20條買房經驗，絕對對您會有一些幫助。

買房前要了解的購房經驗有哪些

一、確認產權的可靠度

1.注意產權證上的房主是否與賣房人是同一個人;

2.產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處;

3.一定要驗看產權證的正本，而且到房管局查詢此產權證的真實性。

二、考察原單位是否允許轉賣

1.確認標準價購買的公房出讓時是否已經按成本價補足費用或者與原單位按比例分成;

2.大部分公房進行房改時原單位都保留優先回購權，因此要確認原單位是否同意出讓;

3.一般來說，軍產、院產、校產的公房必須要原單位蓋章後才能出讓。

三、檢視是否有私搭私建部分

1.是否有佔用屋頂的平臺、走廊的情況;或者屋內是否有搭建的小閣樓;

2.是否改動過房屋的內、外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;

3.陽臺是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺面積應該怎麼計算的問題。

四、確認房屋的準確面積

1.包括建築面積、使用面積和戶內的實際面積;

2.產權證上一般標明的是建築面積;

3.最保險的辦法是測量一下房屋內從一端牆角到另一端牆角的面積，即所謂地毯面積。

五、觀察房屋的內部結構

1.戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點;

2.管線是否太多或者走線不合理;

3.天花板是否有滲水的痕跡，牆壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。

六、考核房屋的市政配套

1.開啟水龍頭觀察水的質量、水壓;

2.開啟電視看一看影象是否清楚，能收視多少個臺的節目;

3.確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的現象;

4.觀察戶內、外電線是否有老化的現象;

5.電話線的接通情況，是普通電話線還是isdn電話線;

6.煤氣的接通情況，是否已經換用天然氣;

7.小區有無熱水供應，或者房屋本身是否帶有熱水器;

8.冬天暖氣的供應以及費用的收取，暖氣片數夠不夠，暖氣溫度夠不夠。

七、瞭解裝修的狀況

1.原房屋是否帶裝修，裝修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;

2.瞭解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重牆的位置等，以便重新裝修。

八、查驗物業管理的水平

1.水、電、煤、暖的費用如何收取，是上門代收還是自己去繳，三表是否出戶;

2.觀察電梯的品牌、速度及管理方式，觀察公共樓道的整潔程度及佈局;

3.小區是否封閉，保安水平怎樣，觀察一下保安人員的數量和責任心;

4.小區綠化工作如何，物業管理公司提供哪些服務。

九、瞭解以後居住的費用

1.水、電、煤、暖的價格;

2.物業管理費的收取標準;

3.車位的費用。

十、追溯舊房的歷史

1.哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限;

2.哪些人住過，什麼背景，是何種用途;

3.是否發生過不好的事情，是否欠人錢或者發生過盜竊案;

4.是否欠物業管理公司的費用，以及水、電、煤、暖的費用。

十一、瞭解鄰居的組合

1.好鄰居會讓你生活愉快，選不同的時間在社群內看人來人往，透過衣首和生活規律判斷人的社會層次;

2.拜訪上、下、左、右鄰居，瞭解他們在此居住是否順心;

3.與居委會或者傳達室的值班人員聊天，瞭解情況。

十二、算計一下房價

1.自己透過對市場上公房的反覆比較判斷房屋的價值;

2.委託信得過的中介公司或者評估事務所進行評估;

3.銀行提供按揭時會做保值評估這個價格可以看成是房屋的最低保值價

十三、二手房按揭的條件

1.年滿18歲，有城鎮戶口，本地、外地均可;

2.能提供穩定的收入支付本息的證明;

3.願意將所賣的房子作為抵押，或者能提供其它符合條件的抵押;

4.所購房屋產權所屬真實可靠;

5.支付有關手續費。

十四、請律師

1.二手房買賣的情況比商品房更為複雜，因此有律師提供建議參考更可靠;

2.建議請一位儘可能熟悉業務的律師做全面顧問。

十五、找代理行

1.代理公司的二手房資訊要比個人更全面，但是目前來看資訊的準確程度還需要驗證;

2.在把你的業務交給代理行之前應該瞭解：代理行提供的服務有哪幾項?是否可以幫助申請二手房按揭?買賣過程中若發生了問題，代理行是否有義務、有能力負責賠償損失?代理行的服務收費標準是多少?是否能保證買到稱心的二手房?

十六、考察代理公司是否可靠

1.有效的當地工商局頒發的營業執照，當地房屋土地管理局頒發的中介代理行資質證書;

2.資質證書是行業管理部門頒發的，對保證代理行的可靠性更有作用。

十七、及時瞭解政策、程式、費用上的變化

1.要注意報紙的新訊息;

2.向律師及中介代理公司諮詢;

十八、產權是否完整

1.確認產權的完整性，有沒有抵押、共有人等等。要知道即使在法律十分完善的香港，也會出現這樣的糾紛;

2.只可相信自己的眼睛，一定要在過完戶以後才能將房款轉移到原戶主手上。

十九、小心房款和產權的交接

1.不要隨便相信對方的信譽，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題;

2.可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理公司處，等過戶完成後，再將房款轉入賣方的賬戶。

二十、保證產權順利過戶

1.必須要經當地房屋土地管理局辦理完產權才算完成過戶手續。有代理公司、律師、公證的保證等等都不算是完成交易過程;

2.從買房的角度來說，一定是產權過完戶以後這套房才真正屬於你，在此之前，賣方隨時可以毀約。

買二手房的話

多找幾個中介打聽，多看房，不要急於下定。

問的多了看的多了自然就明白了。

然後再仔細考慮要買什麼樣的房子！

買房最注重的無非就是房價、地段、配套、交通和環境等，其實對於購房者來說還漏掉了一個重要的因素，那就是未來城市規劃。

一、什麼是城市規劃？

所謂城市規劃，簡單講即研究城市的未來發展、城市的合理佈局和管理各項資源、安排城市各項工程建設的綜合部署。城市規劃一般會根據地理環境、人文條件、經濟發展狀況等來確定是否將來在當地進行開發，一旦確定下來，在未來的幾年中會在各個方面都做出較大變化的發展。

二、城市規劃有多重要？

城市規劃對於購房者來說尤其重要，這是因為它相對於一張對未來如何發展的設計藍圖，大家可以從這張設計藍圖上看到較長時間內該區域的價值提升，基礎設施、商業配套、交通、教育等都會跟著得到改善。

城市規劃一般會提前幾年確定下來，在早些時候，趁沒那麼多人意識到時買下價格相對較低的房屋，後期規劃落實以後，必然會享受到規劃增值所帶來的利益。

三、購房者在買房過程中要考慮哪些城建因素？

1、考慮交通因素

面對越來越快節奏的生活，交通便利對於購房者來說實在是太重要了，甚至寧可地段稍微差點，也一定要離交通點更近一些，城市規劃離不開交通規劃，諸如城鐵的開工建設等訊息對於沿線樓盤來說可謂一大利好。城鐵一來方便居民出行，二來提升沿線站點周邊樓盤房價。

2、要考慮學校因素

幾乎每家都有正在上學的孩子，選房的時候不免要考慮到孩子的唸書問題，小區附近如果有學校的話，對家長的吸引力是比較大的。新學校的設立，能彌補樓盤的不足，另一方面也對房價有一定程度上的提升。

3、要考慮患病就醫因素

一些購房者考慮到了醫療類的配套對老人小孩還是十分有利的，尤其是老人，身體免疫力下降，對疾病的抵禦力下降，常常會出現各種問題，這個時候距離醫院的路程長短對老人尤為重要，尤其是在生死攸關時，一點點距離的差別甚至能決定老人的生命。

所以在城市規劃中，小區周邊區域內有醫院的話，會吸引到很多家中有老人或小孩的家庭。

4、要考慮商業綜合體

對於年輕人來說，住房附近如果有商業圈，能夠滿足住戶的娛樂，購物需求，擁有此類規劃的樓盤比較適合改善型需求的購房者，對生活質量的要求較高。

只有基礎設施完善，城市功能不斷升級，才能帶動居住價值的提升。所以當我們準備買房的時候，要多關注政策走勢，多做比較。

買房這五種戶型千萬別碰:

一、走廊過長。二、戶型存在傾斜。三、廚衛面積過大。四、主次臥面積相差懸殊。五、獨立陽臺設計。

產品型別:就是公寓或者住宅這個要看您的需求決定綠化率:綠化越高越好，當然代表著空氣好啦，你這個32％如果是洋房小區，還算合格容積率:越小越好，一般只有別墅才能達到零點幾，你這個算合格梯數比:一梯兩戶的房子當然是最受歡迎的啦，所以你得確定你要買的小區有幾棟，確定它的梯數比，戶數多少並沒有多大的關係區位:就是位置啦，黃金地段的肯定好啦，但是價格一般都高，你確定一下位置是否可以接受車位比:最好是1:1的，即使現在不買，將來想買的話也可以買樓層數：有的人不是很喜歡高層，得看你的需求交付標準:拎包入住還是精裝、硬裝、毛坯，這個根據您的需求來看交房時間:這個肯定是越早越好啦，代表著你什麼時間可以入住物業:好的物業公司會決定你將來房子的價格，而且住著也舒心配套:醫療、教育、交通等等，越完善越好開發商:一般來說大的開發商做出來的房子更好一點，也更有保障，但是小的開發商也有做的好的，這個得根據您當地的情況來看

題主可以看到，我給你舉了這麼多例子，要是能符合百分之七十就抓緊下手吧，慢了喜歡的房子可能就被別人買走啦，哈哈。

感謝邀請，其實買房子主要是買一個家，一是看位置，離地鐵口近不近？上班以後方不方便？二是看這個學校孩子上學方不方便？三是看這個醫療離醫院周邊有幾所醫院？四是看有沒有大型公園？還有看這個房子是幾期開發的，最好是能買一期的房子，如果你手裡邊的資金不充足，可以找幾個重點的需求看房子，還有就是買房子的樓層不要買四樓，14樓，18樓頂樓和一樓還要記住，不要買衛生間，對著門的正對著，還要看房子的戶型是幾個臥室朝南，如果是三開間朝南最好，還有就是看小區的物業，因為物業後期對你的房子售賣，和居住舒適度很重要。

購買房子時，要注意事項有很多，比如房價、樓層、採光以及交通等等。

　　1、開發商口碑：購房一定要注意開發商的口碑，因為口碑在一定程度上可以反映出開發商的資本能力，以及房屋的質量。

　　2、交通情況：交通情況決定著房子所處的地段是否足夠有潛力，比如說小區附近是否容易堵車，小區離地鐵口的距離是多少，是否有公交車以及具體有多少不同線路的公交車通行等。

　　3、戶型：戶型肯定是方正為好，南北通透更佳，另外，還要注意房間內各房間面積是否適合使用，衛生間的位置是否合理，走道是否過長浪費了面積等等。

　　4、樓層：樓下有商鋪的房子，會比較吵，購買時要謹慎，另外如果不想被噪音干擾正常生活的話，也不能太靠近街道、小區主幹道、車庫出入口等等。

　　5、容積率：一般情況下，容積率越低，居住的舒適度就會越高。