目前的房產投資，最重要的選擇條件是看調控，調控越嚴的地方，投資價值越大，然後才去考慮其他因素。

再看小公寓，產權，稅，水電，物業等等，各方面都沒有優勢，連調控也不包含它，如果是在十年前，小公寓的價格會隨房市一起上行，但是在房市開始調整的現在，小公寓的價格上漲空間已經不大，下跌的可能卻不小。

小公寓通常都是對外出租的，用來自住有很多地方比不上住宅樓，現在長租公寓對小公寓的出租影響很大，同時需要有一個合理的租售比，如何選擇是一個問題。

就目前的大環境來看，投資小公寓的收益不高，可能只有租金，未來的升值空間有限，建議慎重考慮。

既然是投資，你最應該關注的是回報率。眼光、時間、地點、政策決定你投資公寓的回報，如果不是絕佳的機會，建議還是不要投資公寓，理由如下：

1、公寓的價值：目前市場在售的公寓價格大多與住宅價格掛鉤，公寓的市價基本是區域內住宅平均價格的60%，如果區域內的公寓價格低於住宅平均價格的50%以下，可以考慮。說人話就是，區域內公寓價格低於住宅價格的50%可以考慮，因為入手價格低，未來的風險性降低，但是回報會增加；

2、公寓的優勢、劣勢分析：

1）優勢：

優勢一：因為公寓入手成本相對住宅較低，而且入手的門檻低（部分城市住宅限購，但是公寓不限購或公司可以購買）；

優勢二：公寓多數規劃是按辦公規劃，後期改建成公寓。一般規劃辦公的地塊都是臨地鐵、臨商場，生活更加便利；

優勢三：公寓大多是loft戶型，而且受年輕租房群體喜歡，且由於入手價格低，出租回報率有保障；

2）劣勢：

劣勢一：一般公寓是商水、商電，且多數無燃氣。如果自住，生活成本較高；

劣勢二：公寓空間侷促，壓抑感較強。長時間居住對生活，心情都有影響；

劣勢三：多數城市公寓，不能落戶，而且出售沒有住宅的熱度高，導致公寓短期內脫手速度較慢；

3、建議：其實投資公寓，核心就是價格及回報率。

1）如果是想好了一定投資公寓，價格非常低可以考慮投資，否則其他機會都不推薦；

2）如果只是嘗試投資公寓，建議還是最佳化自己的選擇方案，儘量選擇投資其他產品；

我是財經分析師，不是房地產分析師。所以不太專業。但是我認為隨著我國房地產市場的成熟。無論什麼房子，都會出現過剩的現象。其實現在在二三線城市，小公寓已經出現了過剩的現象。很多小公寓都出現了50%以上的空置率。在這種情況下，投資小公寓還有什麼意義呀。

如果在條件允許的情況下，建議優先考慮70年產權的住宅小兩房或者70年產權的公寓，因為70年產權屬於住宅，可以落戶口可以享受學區，民用水民用電的收費，降低了日常生活成本，日後在出手賣的時候會更具您的房產證辦理時間享受稅費減免

房產中如果投資公寓是萬萬不可，因為公寓沒有投資價值也沒有投資屬性，雖然公寓不限購不限貸但是公寓的特殊屬性，是不能投資的。

公寓的幾大硬傷有：

1、產權40年商業土地如果出售需要繳納很多稅費。

2、公寓因為是商業土地，所以水電都是商業標準，價格很高。

3、公寓都是一體多戶，老化很嚴重，十分影響出售和出租價格。

4、公寓不能通天然氣，居住屬性大打折扣。

5、一個公寓樓戶數很多，老化嚴重。

以上就是公寓的硬傷，公寓是堅決不能投資的。切記！！！！

投資房產在未來的很多年裡面還會是不錯的選擇

中國都房地產還是政策地產 政策在哪裡 機會就在哪裡

在未來的很多年裡 粵港澳 長三角 環渤海 成渝還會是房產投資的重點區域

全國範圍來看粵港澳大灣區將會是重中之重 這裡有年輕人佔比最高 最具創新能力的城市 有大灣區的國家戰略 有深圳社會主義先行示範區的國家政策 作為大灣區內的三大自貿區廣州南沙 深圳前海 珠海橫琴 是多重利好疊加的區域 值得重點關注

中國北方來看 京津地區因為人口疏解 房市也相對暗淡 可圈可點的是和深圳社會主義先行示範區同日批覆的青島上合經貿示範區 曾經和上海 天津並列被譽為上青天的青島在沉睡多年之後彷彿又一次迎來曙光 青島背靠總人口過億的山東 擁有省內其他城市不可比擬的經濟和金融實力 加強國家政策傾斜 起飛指日可待 作為國內三強的省份 山東也確實需要一個首位度高的城市能夠拿出手

投資公寓儘量選擇上述地區 人口密度大地方 近商業中心 近辦公區 租金回報高才是投資公寓的王道

我不看好小公寓的投資，因為工藝，其它的品租房不一樣，他如果要轉手或者是要再次出售的話，成本非常的高，而且你買的地方城市都有很有講究，受眾群體小，所以我覺得還是買普通住房筆投資小公寓更好

既然想投資，就得了解其中的奧秘

什麼樣的小公寓屬於優質投資選擇

公寓自身應該滿足什麼樣的標準屬性

地段，房型，開發商，物業，環境，學區，升值空間

不要相信別人說的，自己親自去實地考察，觀察，諮詢，如果是個人行為，是否需要請教一些行業專家，如果是法人行為，需要考慮萬無一失，持續保值增值。

總之投資需謹慎，選擇大於努力

投資前景看好，當前不少房企已跑步進入了長租公寓領域，如萬科、旭輝、龍湖、朗詩、保利等等。越來越多房企進入長租市場，意味著同行競爭會逐步加大，包括在價格、服務等方面的競爭。

從去年到今年的一系列政策鼓勵下，租賃市場迎來了前所未有的機遇期。據前瞻產業研究院《網際網路+長租公寓商業模式創新與投資分析報告》顯示，目前中國房屋租賃市場規模是1.1萬億元，預計到2025年，將增長到2.9萬億元，到2030年將超過4萬億元。而其中，長租公寓在這波紅利中成為了市場的下一個風口，吸引了資本競相湧入。

考慮到目前我國租房規模份額僅佔不到6%，而發達國家如美國的租房份額高達五成，因此我國租賃市場的發展空間十分廣闊。加上新一輪的國家政策支援，長租公寓成為房企爭相進入的領域也就更好理解了。

公寓跟住宅比。優點:公寓優惠點，一般層高高，可以一層變兩層，公寓如果遇到拆遷的話賠償也比住宅多，公寓可以以此地址註冊公司等，公寓在能租出去的情況下，租金比住宅高點。缺點:公寓產權短，物業費和水電費貴，公寓轉讓契稅高，公寓少有南北通透的。

所以公寓不容易變現！

不可否認，很多人都不喜歡投資公寓，主要是因為公寓交易稅比較高，在快進快出“炒房”的時代，公寓確實不受待見！

但是從去年開始，國家一再強調“房子是用來住的，不是用來炒的”大環境下，不管是住宅還是公寓，限購、限售、限貸等一系列調控下，想要短期投資盈利出場的可能變得越來越少！

除了“房住不炒”，現在把“長租房”、“租購併舉”、“集體土地建設租賃住房”等租賃政策放在了前所未有的高度，瘋狂太原人認為“公寓”的春天來了！

1、公寓具有面積小、總價低、地段好的優勢，可住可辦公，比較好出租，租金房價比還很高；

2、以太原為例，不少公寓支援首付20~30%，貸款期限30年，貸款利率和住宅一樣；

3、所謂的水電費高是事實，但實際上細算一下，40、50平米的小公寓，一年能多花多少水電費；

4、40年產權不是問題，因為目前國家仍然沒有相關規定，暫行辦法是產權到期後自動續期；

5、公寓的投資價值主要看地段，城市核心區的公寓才值得投資收租金。

當然，如果是抱著買了增值就賣的想法， 公寓肯定不適合你投資！

投資公寓前景一般般吧，主要是費用相當高，水電費屬商業收取，單價比較高，物業費也貴，沒陽臺，不能明火煮食，每層套數多，比較喧鬧。轉手稅費高，產權年限短，雖說到期自動延長，但是一想到幾十年的年限，心裡總是會不踏實，和人聊天談起，也會覺得沒什麼面子。

地段很重要，地段好不愁租不出，周圍白領公司多的，租金收入回報穩定。有打算自己開公司或是辦公的，可以辦理執照，不用去街邊租昂貴的商鋪。

大家可以考慮一下。

投資公寓，確實要審慎考慮，三思後行。如果確實本著投資獲租金收益想法的話，不妨綜合當地的經濟發展現狀以及未來規劃、公寓所處的地段、當地房屋出租水平等權衡利弊，真的不能一概而論＂就要投資＂或＂不合適投資＂。

我不在房地產行業、房產中介工作，但是我有投資公寓的經歷，看講出來能不能給你提供一定的參考。

我投資的一套公寓有50多平，周邊商超、醫院、學校配套齊全，屬於南向戶型，採光好，三梯十七戶，公寓的安保和物業管理很到位，沒有嘈雜混亂的現象。

投資五年來空租期總體還不到4個月。一旦租房資訊在58同城掛出後，訪客量很足，就會有人隨即打電話聯絡租房事宜。近一年來，已將公寓租給了民宿酒店經營管理。

租給個人的投資回報率在4％～5％，投資民宿酒店的投資回報率又得到了不錯的增長。

電費是和民電同價，只加收7%的電損服務費，水費按第二檔水費標準收取，實際沒增加多少成本。物業管理費每平單價比商品房高1.1元，每月多支出近60元。

當然，公寓這些年收益增長率確實敵不過住宅，出手時稅費高也是缺點，但長期的租金收益還是較穩健的。它的地段也不錯，等我養老時可騰出大房子搬到公寓去住，就不用交高稅賦啦，打掃衛生的壓力也減輕不少呢。

目前時點您要考慮投資公寓的話，是需要多方比對、綜合考量後再作決定，一定要考慮清楚當前政策、當地經濟發展、規劃、地段等因素，以免後悔自己做的草率決定。

小公寓面積小、總價低，而且現在第三套住宅，很難從銀行貸到款的！但是小公寓由於是商業產權，不限購不限貸，所以這是小公寓的優勢。

投資小公寓，賺的是長期穩定的租金，而不是價格翻倍的暴漲，公寓投資，別想著升值，今年1萬買入，明年1.2萬出手，交易稅費，足以吃掉你的增值部分；公寓交易，各種稅費加起來是15.6%

你可以算下：1萬買入，50平，總價50萬，1.2萬出售，出售總價是60萬，交易稅費就高達9.3萬元。基本上增值的部分，全部被稅費吃掉了。所以，公寓賺的是長期穩定的租金，能夠提現的也是租金的不斷上漲，而不是單價的增長；這點一定要清楚，不然你一定會投資失敗。

既然是賺取穩定租金，位置一定要好，有穩定的客源，是租金的唯一保證；租售比：1:200-1:300之間合理（租售比 = 每平方米使用面積的租金除以每平方米建築面積的房價）：如40平戶型，租金是1800元/月，1800除以40=45元/平/月

租售比=45元/平/月除以房屋售價1.3萬約等於1:290，這就是合適的。

別圖面積小，出租時就知道是問題了，很多公寓做到10幾平的loft，對於購房者來說，的確是總價低、首付低了，但是，出租時是按照格局算賬的，比如一室一廳是1800元，兩室是2600元，隔壁40平loft，你是10幾平loft，租金都一樣，你說租客願意租哪個？所以，儘管你的總價低，但是作為長期持有的公寓，並不好找客源。小公寓面積以30-50平為宜。

我覺得你要確定一下你要買的公寓幹什麼用？出租？註冊公司？賣？

首先說賣是死虧的，因為公寓大多是商業的，也叫商住公寓，你賣的時候稅費包你虧死，住宅的沒事，正常交易。

租，這樣的多，你要算一下年化收益，年租金÷總房款×100％，如果高於8％可以投，銀行目前3個月以上定期4%房子你要算上空置期和中介費，少8%我覺得意義不大。

最後說註冊公司，註冊公司需要商業地址，這樣的商住公寓是可以註冊的，可以租一份錢出去。

投資小公寓要看城市的發展和需求！小公寓過戶手續比較高、租賃費理想價格是多少？現在國家扶持的創業中心優惠政策比較好！租賃費、水電費、物業管理費都有一定的優惠！投資小公寓需謹慎

公寓一般分兩種：住宅、商業。

住宅性質公寓，就是70年產權的，通氣的，一般情況這類公寓會消耗貸款名額。之所以叫“公寓”，只是因為日照時間不足以達到住宅的標準。

商業性質公寓，就是產權年限40年左右的居住用的房子。這種商業性質的產品，稱作類住宅，和真正的住宅有本質上的差異。

為什麼有人投資公寓？

因為沒的房票了三，要不然就是沒有貸票了。看到租金高，品牌大，就想上車。

公寓真的有這麼好嗎？

公寓，作為和住宅完全不同的產品，不能只看價格。

公寓大部分是小戶型，除去公攤面積實際使用面積更小。而且公寓大都沒有陽臺，通風采光非常差。為了實現價效比，過道一般比較窄，一梯N戶。

什麼4梯12戶啊，6梯20戶啊，等等，密的很。

公寓帶有商住兩用的屬性，也就是說，這類公寓可以用來註冊公司，也可以住家。如果買了公寓，你就要習慣每天早上你看到有人穿睡衣在走廊，有人在吵架，有人在發貨，有人在打電話，有人西裝革履，總之就是複雜。

公寓不能落戶，也不帶學區。公寓增幅也比不過住宅，想要透過公寓大幅度增值，不太現實。

另外公寓的使用成本是比住宅更高。

公寓都是商業水電費參照商業標準，而且公寓不通氣，做飯靠電。最後，公寓的交易稅費也挺高，參照商鋪。這個我沒有買過，只能估算和商鋪差不多，交易稅費在15%-20%左右。

公寓的貸款年限只有10年，而且利率全部上浮，至少基準，沒有優惠，值得注意的是，公寓可不像住宅那麼好賣。

公寓租金高嗎？

前面說過，公寓增值比不過住宅，目前公寓和商鋪一樣，收益主要來自於租金。

一個好的公寓，收益率通常是高於住宅的。

但公寓真的那麼好出租嗎？

答案是不好租。

就目前的市場，住宅遍地都是，你覺得好租嗎？不要給我說什麼地段哈！目前整體市場是公寓是過剩的，未來更多的公寓將入市，未來空置率會進一步提升。

還有最重要的一點，城市的人口流入流出，淨流量都會對公寓和住宅產生影響，深圳的公寓就好賣，但是地域不同，內陸的公寓就沒那麼火了，所以投資公寓在當前環境下，我是不建議的，除非低於5折，我才會下手。

噢，我忘了有一種可以，就是那麼4.9米的LOFT，去年買一層，送一層的那種可以買，相當於5折了，這種租金也高。現在市面上沒有了，因為做了管控。

公寓電費真貴呀，一般住住還行，這要冬天沒暖氣電取暖，一片1400瓦電暖氣一個月電費500元以上還凍死個人。

寧可投資學區房，大型社群的住宅，千萬不要買小公寓。

交易成本，稅費，以及限購等因素，足矣讓你賬目的浮贏大大打折。

我媳婦在2009年投資了一套小戶型公寓，總價12萬2，當時按揭了12萬。

10年過去了，名義上西安房價已經漲到了1萬3以上，而我們投資的這套小公寓位置還不錯，月租金1300元。但是，想脫手，根本沒人接盤。

從2017年，中介公司就給我們說價格大概35萬，即便是2018年二手房瘋漲，我們這套房也沒賣掉。

如今成了個雞肋，好在原來買的足夠便宜，裝修也足夠省錢（2010年裝修總共耗資2萬），

基本上早就收回投資了。

但是，如果同期投資了住宅，那麼至少賺2倍。

因為這套房的存在，我們現在想買改善型住房，也受到限購政策的約束；同樣，我們現住的房子，在2015年辦理契稅時，也是按照3%的二套房標準徵收的，算下來也多花了1萬塊。

朋友們好！

投資小公寓還是要謹慎的。一般來說，如果你要是買小公寓自己住，還算是比較划算的，但是如果你要是買來投資的話，還是要謹慎一些的。

如果你年輕人，想買房子，但是住宅價格比較貴，那麼可以先買公寓住著，也是一個較好的選擇。

現在來說，一般單套公寓面積比較小，而且單價有可能會比住宅低不少，好多公寓雖然是商水，商電，沒有天然氣，但是也能夠用電磁爐做飯，可以說對於年輕人來說，如果純居住的話，也還是比較划算的。

因此，如果是年輕人買來自己住，還是比較划算的。

如果你想投資公寓的話，還是需要謹慎一點。這個就需要認真調研一下公寓如果出租的話，租金是多少，還有就是是否好租，公寓的單價是多少也是比較重要的。

如果你調查的結果是大概公寓房租利潤率能夠達到5%以上，那麼如果你想買公寓投資也還算可以考慮。

如果能夠房租利潤率能夠達到10%以上，那麼就是比較划算的了，那麼是可以考慮投資的。

如果房租利潤率只有3%左右，那麼基本上還沒有銀行利率高，那麼就沒有必要投資了。

因此，如果想投資公寓的話，還是要看房租利潤率的高低，以及是否好租。

一般來說，投資公寓還是要謹慎一些。如果公寓價格便宜，那麼年輕人買來自己住還是比較划算的，如果是投資就要看房租利潤率了，如果房租利潤率能夠達到5%以上，而且比較好租，那麼還是可以考慮的。