關鍵是物業就不應該存在！光收錢不管事，衛生費還得另交，車位費，弄個老頭看大門坐著收錢，建議國家取消物業，業主自助管理，水電煤氣供暖本來物業就是不管，房間裡的東西壞了自己花錢修理。很好！

現在物業公司與業主的矛盾越來越大，很多矛盾不可調和。主要存在這幾個方面：

1，業主的法律意識和維權意識的提高。根據《物權法》的相關規定，小區公共的收益屬於全體業主，如地面公共停車場，小區內的所有廣告及電梯內廣告，地下停車場的收費均為業主所有，有的小區少則幾萬幾十萬，多則上百萬毎年。這些收入沒有業委會的小區很多成為了物業公司的收益和福利。

2，沒有業委會的監督，物業公司更多獲利，沒有人監督，可以隨意處置搶奪業主資源，損害業主的事情時有發生。如亂收費，亂漲價，為了賺取更多金錢，亂收裝修押金卻不管控，獲得押金卻損害其他業主利益，導致違章搭建違法拆牆的普遍發生。

3，超範圍經營。有的物業公司不僅管理小區，還經營小區房屋租賃買賣，獨斷經營。

4，跨界越位。作為物業管家，有時候物業違規代替業主做事，當個體業主反對時，又往往採取打擊報復手段，為了物業自己的利益，很多時候其反對成立業委會，損害了業主合法權益。

5，監督管理機制不完善是矛盾的根本。物業缺乏監管，物業又反對成立業委會來進行監督，所以成立業委會難，個體的業主投訴又困難，矛盾難以調和。

總之，物業公司在維護小區的安全和正確秩序發揮了重要作用，同時由於利益超使，又損害了業主利益，矛盾和衝突時有發生，在沒有新的政策出臺和規範其行為的前提下，可能還會糾纏一段時間。

現在的房子越長越高，絕大多數都成為了電梯房，若沒有進行有效的物業管理，小區的衛生打掃、小區內的安全、小區的的電梯維護等等都必須透過物業的服務才能正常的執行。物業與業主的矛盾，小區應該成立業主委員會，對物業服務公司形成有效的監督才能真正有效化解雙方之間的矛盾與問題。不成規矩，何成方圓，沒有矛盾就沒有世界。物業服務公司與業主委員會雙方合作才能共贏…

其實上面說的還是次要的 ， 最主要矛盾是物權法不完善。物業收費的時候是什麼都管，真正到業主出事情的時候與物業無關了。比如說小區丟東西或業主家被盜了，就拿小區丟電動車來說，業主丟了電動車以後去找物業，但物業又變成了協助了，就告到法院也會判與物業無責，那麼請問要保安幹什麼 ，難道保安只管看住樓不丟嗎？如果與物業無責，你想物業會管理好嗎？這樣就存在了反正不是我的東西丟就丟了與我無關，出現這樣的思想管理能上去嗎？所以物業就是錢收了不用擔一點風險。這就是物業與業主最主要的矛盾。 反之如果業主在小區裡丟東西或被盜了，只要業主能提供證據東西是在小區裡丟或被盜的證據。應該物業擔責或最低擔責百分之八十責任。 只要和物業利益有牽連你看物業能管好不能。

主要是目前物業標準太低，什麼人都可以當物業，尤其是在小縣城，物業其實就是開發商找幾個老人充當工作人員，其實他們對物業標準根本不知或不在乎。最重要的一點是政府部門對物業沒有監管，有問題業主沒有地方投訴，所以當物業隨意漲價時，就出現了矛盾，在這強烈建議政府部門成立一個專門監管物業的部門，對他們定期評比檢查，這樣才能緩解矛盾

物業管理的建議

強烈要求國家立法：物業管理公司與開發商脫溝。新建房由街道辦事處或居委會代表管理部門招標或指定臨時物業管理公司，街道或居委會可以收取一定比例招標管理費以便充實管理人員並負責對臨時物業管理公司進行管理，接受業主對臨時物業管理公司的投訴。招標費用在物業費中單列，由全體業主負擔。物業費不能直接交給物業管理公司，由街道或居委會代收，再轉付給物業管理公司。這樣物業管理公司就不會與開發商串通一氣坑害業主，而會服從街道或居委會的管理，為業主服務。幹得不好街道或居委會有權扣罰物業費、重新招標或指定新的臨時物業管理公司。等於為物業管理公司找了一個上級來管理和制約它。現在物業管理公司上級是開發商，能為業主著想嗎？等一二年後入夥戶數達到60%即在街道或居委會主持下成立業主委員會成立，業主委員會有權召標選擇物業管理公司。街道或居委會不再具體管理該樓盤事宜，但仍然是樓盤事務的行政主管。由於有臨時管理的基礎，權威和力度都有了保證。業主與物業管理公司的矛盾會減少很多，物業管理公司也知道誰是它的領導和上級。

首先物業公司以管理者的姿態的身份的觀念沒有徹底改遍，沒有真正樹立為業主服務的理念。不是和其他物業公司比服務，而是與其物業公司比物業費的高低，行成了惡性迴圈，物業公司為了多撈錢不顧犧牲業主的利益，說一套做一套，明一套暗一套。自身素質低，不學習，不謙虛，高高在上。只要撈取錢財，不管業主利益。

物業和業主的矛盾是所有買房者從拿鑰匙那一天要面臨的問題。法規要求所有樓盤必須要有物業才能交房，出發點是很好的，不過由開發商指定的物業往往都和開發商一樣強勢，一切都以自身的利益為出發點，物業失去了為業主管家的實質。業主有意見往往力單勢薄無法和物業抗衡而備受屈辱。長沙有個房價高階的小區，因為電梯經常出故障，協商無果，業主舉橫幅維權被物業以誹謗造謠告上法庭，索賠十萬。維權反被索賠可見業主和物業關係之惡劣。出現問題後法律人士往往會說成立業主委員會，自己管理自己。可是業主委員會成立的條件必須入住人數過半才能選舉，這一條件然很多樓盤無法達到法定要求，成立業委會遙遙無期，五年十年都成立不了，直到後來，大家都沒了耐心，成立業委會成為遺忘的浮雲。

我覺得政策必須更改，成立業委會最好和交房聯絡起來，從拿鑰匙那一刻起，法規就要求開發商開始強制組織業主成立業委會，到交付房產證的365個工作日內，必須成立起來，否則不發產權證。產權證和業委會捆綁一起，開發商物業和業主才會共同努力完成成立的業委會的任務，減少或者妥善解決物業和業主的矛盾，一家之言，歡迎大家各抒己見。

物業就是社會的毒瘤，就是個土匪。騎在業主頭上作威作福。我自己的家，還不當家。電動車丟了，找公安與他們無關，門被撬了東西丟了，與他們無關那是公安破案。那你物業是幹啥呢？大門日夜把手，還有巡邏。就是看不住物品。要你物業幹啥。他們是來管理，是搞秩序的。打掃衛生承包給衛生隊，拉垃圾有承包有人，維護修理電梯設施有專門的技術人員。有問題就會打電話叫別人祝福，他們物業上的人啥都不會幹，就會收錢，把個門。不交錢不讓進。這是物業的家，不是業主的家。停個車，收錢，一個車位死貴，比車還貴。土地使用權在我們業主，可使用起來處處交錢。我自己的家沒房租了，可每月得給他將近二百元錢的物業費一年就是兩千多，一個月的工資！他們憑啥啊！把住我的門收錢啊！不是土匪是啥！

關鍵是業主們對小區物業管理方面的種種問題根本不懂，對怎樣作業主、怎樣維護自己的權利束手無策。 其實，對此早已有法律法規頒佈實施了。《物權法》和《商品房小區物業管理條例》以及實施細則就有較為詳細的規則可循。 只是大多數人沒有學習罷了。 各省市也都有《物業管理條例》頒佈。不學習就無法維權，就永遠無法改變現狀。 為今之計，首先要成立小區業主委員會，把國家法律賦予業主的自治權接收回來。徹底改變業主變奴僕、物業亂作為的顛倒狀態。

我認為如果物業公司真正的在為業主服務業主應主動交納物業費用，可是現在的物業成了三不管，小區綠化無人管雜草叢生，小區的違建搭建無人顧問，小區的保安措施很差攝象頭都是虛設，關鍵是違章建築越來越猖獗把小區弄得不家小區，請問這樣的物業公司怎麼能和業主協調好？

一個小區房屋銷售了百分之七十以上後，由政府牽頭強制業主成立業主委員會，在政府的指導下收取物業費，物業費由業主委員負責管理。物業公司的前期物業費由開發商墊付，物業公司的財務每月公佈於小區，工作制度和崗位職責公佈於牆面。小區內的任何大事和活動要與業主委員協商再作決定。物業費由業主委員會按每月付給物業公司一次。如果連續六個月業主對物業的服務不滿意，可以解除物業的合同。

物業這種怪胎就不應該存在，業主買房時該交的稅費都交了，物業管理就應該由政府負責，象馬路清掃、路燈管理一樣，交由街道負責，既能安排就業崗位，又便於協調管理，房屋質量問題約定時間內由開發商提供保證金由政府負責維修，到期後公共部位維修有基金，打掃衛生、治安管理費用由政府負責，住戶需要提供個性化服務自己出錢，這樣可有效避免若干社會矛盾，這才是為民辦實事！！！

先舉一個比較典型的問題，再來說我的觀點，小區的公共安保。新建小區和大部分老舊都會聘請保安，在大門設定門禁。當業主沒有帶門禁卡，又要進入小區時，如果物業公司不盡責，不要求登記，說一聲自己是業主就進去了，那麼，門禁就形同虛設。而盡責的物業公司或者保安就會要求業主登記，然後才進入。一旦遇到一個不講理的業主，就不登記，最後和保安發生爭吵，甚至動手毆打保安或者損壞門禁。只要有一次（或者同樣的情況再來2、3次），保安肯定記住這個業主，以後他再沒帶門禁卡，保安就直接給他放行了。然後，就會有業主給保安說，為什麼都是業主，他不帶門禁卡不登記就進了，今天我沒帶也要進。時間一久，大家就都習慣不帶門禁卡了，門禁卡就形同虛設了。

對於物業公司，業主自己心裡要想清楚，它到底是物業服務公司還是物業管理公司。如果業主只是想要物業服務公司，那麼業主就應該把期望值更多放在一些純服務專案。比如綠地的維護，小區公共區域的衛生等。對一些需要物業公司有管理許可權的服務就不必苛求太多，比如安保、小區違建、住改商等問題，因為許可權問題，物業公司能做的，只有規勸，這種管理權利，等同於無。對於成年的業主來說，基本上可以無視。如果希望物業公司是物業管理公司，那麼就應該給予物業公司一定的處罰權。比如違建的，就應該允許物業公司禁止其裝修人員進入小區或者斷水斷電的權利，可是現行的法律條文都沒有給予物業公司這些權利。

其實就是業主素質太低，拒絕繳納物業費還想要優質服務。好的服務可能是廉價的麼？不要說大道理。物業費跟水電燃氣捆綁，不交不賣就行了。有困難的去申請國家補貼或減免。有糾紛去走法律途徑。才能良性發展。好多業主買車沒車位要停小區裡，物業不讓就拒絕繳費，完全沒道理。

為什麼物業和業主矛盾那業尖銳？主要還是物業服務不到位，加之有個別業主對這方面知識缺乏。如本來小區內所有廣告費收歸全體業主，可物業收入不公開，沒有單位進行鑑督，這樣這部分收入就納入物業個人腰包，業主意見大。另一方面業委會形同虛設，根本起不到作用。作為業委會人員誰願意得罪人啊，這就造成了沒有鑑督的物業了，特別是房管部門也沒起到鑑管作用，這樣物業就可以為所欲為了。

物業服務公司和小區業主之間存在的主要矛盾衝突進行原因分析，並在此基礎上提出相應的解決方法，為住宅小區物業管理各利益相關人及政府管理部門協調改善住宅小區物業管理工作提供參考。

近幾年來，住宅小區業主和物業管理公司的矛盾衝突不斷出現，幾成各類新聞媒體的報道熱點。在這些矛盾當中，物業服務公司多成為被指責的物件。其實，物業服務公司並非造成矛盾衝突的唯一因素，矛盾雙方及政府相關管理部門都具有其相應的責任，解決此矛盾也絕非僅僅靠提高物業服務公司經營管理水平就能做到（儘管我國目前大多數物業服務公司的經營管理水平的確有待提高）。透過對物業服務公司和小區業主之間存在的主要矛盾衝突進行原因分析，並在此基礎上提出相應的解決方法，為住宅小區物業管理各利益相關人及政府管理部門協調改善住宅小區物業管理工作提供參考。

小區業主和物業服務公司矛盾衝突主要存在以下幾個方面：

一、物業管理費問題

矛盾衝突：因物業管理收費標準的爭議而引發的小區業主和物業服務公司的矛盾最為常見。通常是物業服務公司在未與小區業主協商一致或由於各種原因無法協商一致的情況下，單方面提高物業管理費，從而引起小區業主的不滿乃至於拒交。

原因分析：物業管理費到底應該確定在什麼價位，首先小區業主與物業服務公司之間較難達成共識，往往是業主認為物業服務企業收費高或者認為物業服務企業沒有提供質價相符的服務；而物業服務企業則認為收費低，經濟上不合算。其次，小區業主之間也在物業服務公司應提供何種等級的服務上存在分歧，因經濟條件的差異，有些業主希望得到優質服務，同時願意交納相對較高的物業管理費，而另一部分業主不願多交物業管理費，他們只對一些基本的物業管理服務有要求。正是這些分歧導致了小區業主與物業服務公司的衝突。

解決之道：這種矛盾衝突的產生應該說物業服務公司應負主要責任。因為作為競爭性的物業管理服務業，物業服務公司制定或變更物業管理收費標準，必須與小區業主或其代表業主委員會協商一致，否則，小區業主有權聘用其他物業服務公司進行小區物業管理。當然，由於我國目前物業管理服務市場化程度較低、小區業主委員會成立和運作的困難等各種問題的存在，使得小區業主解聘和重新選聘物業服務公司並不像選擇家政服務公司那樣簡單。但隨著我國物業管理業和小區自治管理制度的不斷髮展，相信業主們選擇物業服務

公司的自由度會越來越大。對此物業服務公司應有清醒的認識，在制定或變更物業管理服務內容和收費標準時，本著充分尊重小區業主消費能力和消費習慣的精神與小區業主平等協商，透過真誠溝通、耐心說服來取得雙方觀點的一致。

二、小區公共配套設施所有權的爭議

矛盾衝突：由公共配套設施的使用或收費所引發的小區業主和物業服務公司矛盾衝突屢見不鮮，比如由於高層住宅區越來越多，不少小區的車位、車庫嚴重不足，在供求矛盾日益突出的情況下，再加上部分開發商為謀取私利，任意提高車位的售價或者租金。因此，針對停車位等的所有權歸屬就產生了很多糾紛。

原因分析：小區公共配套設施的“主人”是開發商還是全體業主，法律目前並無明確規定。如停車位的所有權問題，相關法規只是對停車位作了這樣的規定，即“小區內的機動車停車場（庫），應當提供給本小區內的業主和使用人使用。停車位不得轉讓給小區外的單位和個人；停車位有空餘的，可以臨時出租給物業管理區域外的單位和個人。”共用設施和共用部位的權屬問題並沒提到；而《物權法》規定“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。”《物權法》僅對“佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位”的所有權明確為業主共有，但對“業主共有的道路或者其他場地用”又缺乏明細明文規範。因此，在此類問題無明確法律規定的情況下，業主和開發商、物業公司非常容易產生糾紛。

解決之道：小區公共配套設施所有權爭議說到底是一個法律問題，由此引發業主和物業公司的矛盾很難說是物業公司或業主哪一方的責任。關於小區公共配套設施所有權的歸屬問題，《物權法》作出的僅是框架性的規定，對於處理涉及車位的一些具體糾紛比較難於操作。所以政府有關部門出臺操作性強的法規對小區附屬設施所有權的獲取、使用及利益分配予以明確規定，才是解決此類問題的根本途徑。比如可以明確規定住宅小區內的停車位計入公攤面積，這樣停車位就歸廣大業主共有，有車業主享有停車位的使用權，暫時無車的業主可以對車位的收益享有共同受益權。

三、業主違規和拖欠物業管理費的處理

矛盾衝突：由於種種原因，不少小區存在部分業主拖欠物業管理費和違規裝修、亂停亂放、私搭亂建等現象。有著生存壓力和維護小區環境秩序責任的物業服務公司易對此採取一些強制措施，再加上部分素質不高的物業管理人員在實施過程中方法不當、態度粗暴，業主與其產生衝突就不可避免。

原因分析：《物業管理條例》規定了物業服務公司的維護物業安全、保障物業合理使用等一定的社會管理責任，但《物業管理條例》並未授予物業公司任何處罰權力，也就是說，物業服務公司對業主違反法律法規、業主公約和臨時公約的行為，僅有告知、制止、報告的權利，並沒有處罰權和採取強制措施權。而現實當中，如果物業服務公司對業主違規的行為僅進行告知、制止、報告這類處理，並不能制止此類行為的發生，也即無法履行維護小區環境和秩序的職責；另外，如果部分業主總是長期拖欠物業管理費，物業服務公司在經濟上將難以承受，小區內物業管理工作也將難以為繼。因此，物業服務公司往往被迫在沒有相關法規明確界定其強制權力的狀況下，採取自認為合理的一些強制措施解決上述問題，這是造成與違規業主矛盾的根本原因。

解決之道：物業服務公司在處理業主違規和拖欠物業管理費此類問題上與業主產生的矛盾衝突，根本的原因在於缺乏能夠有效指導處理此類問題的政策規範，使得物業服務公司易產生隨意甚至粗暴的處理行為，從而引發與業主之間的矛盾。所以，應在《物業管理條例》等相關法規中，首先對業主違規和拖欠物業管理費的強制措施予以規範，即明確規定在小區物業管理層面對違規或拖欠物業管理費的業主可以執行哪些強制措施；其次要明確處理小區業主違規的主體是物業服務公司還是業主委員會，如果是業主委員會還有必要規定業主委員會在與物業服務公司簽訂物業管理協議時可將對此類事件的處理權利賦予物業服務公司，從而將維護小區物業安全、保障小區物業合理使用的責任與權力予以統一。

四、工程質量等開發商遺留問題

矛盾衝突：調查表明，物業管理糾紛中有近70％是開發商遺留問題引發的。開發商遺留問題主要是房屋建築質量問題，此外還包括綠地等配套設施與售房時的約定有不符所引發的爭議，結果業主入住後發現房屋質量問題或開發商原來的配套設施承諾沒有兌現，在找不到開發商或不能及時得到處理的情況下，業主只能把矛頭對準物業服務公司，即有求物業服務公司負責處理，否則拒交物業管理費，從而引發物業糾紛。

原因分析：對於房屋質量問題，我國《建設工程質量管理條例》第十六條明確規定：“建設單位收到建設工程竣工報告後，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。”也即房屋質量是由社會服務機構進行驗收，房屋質量問題照理是與物業服務公司無關的。但現實中，大量的住宅房屋質量問題都因為開發商推諉或乾脆置之不理而得不到及時解決，而法律訴訟成本過高又阻礙了業主個人利用法律來維護自己的權利，再加上客觀上不少物業服務公司（尤其是前期物業服務公司）與開發商存在利益關係，因而受害業主將這股“邪火”發到物業服務公司身上也是情理之中的。對於小區配套設施的驗收，由於業主委員會成立在時間上的滯後，小區配套設施的驗收一般都是由前期物業服務公司負責，而物業服務公司並不能代表小區業主的利益，從而在主觀上存在不認真負責進行房屋驗收和接管的可能，而且前期物業服務公司是由開發商選定或乾脆就是開發商的子公司，還存在不敢嚴格為業主把關的可能，這就是業主在出現此類問題時，往往直接指責物業服務公司的原因。

解決之道：首先，可以由業主直接主導小區住宅及配套設施的驗收，即採用“一戶一驗”制，只有每一戶的住房質量驗收合格，整個住宅工程才能透過竣工驗收。這樣可以儘量避免整個專案工程質量被驗收合格，但個別單元或者住房卻出現質量問題的弊端。而且，業主在對住宅進行驗收的同時，還可對小區住宅及配套設施進行驗收，任何一個業主發現小區配套設施與合同約定不符，都可以拒絕透過對房屋質量的驗收（從廣義的房屋質量來說，應包括附屬配套設施的合格）。其次，對因住宅房屋質量引發的法律糾紛，應設法降低由於房屋質量問題受損害的業主維權的成本，同時提高開發商對其房屋質量不合格的賠償成本。以平衡業主和開發商之間的相對強勢、弱勢關係，減少住宅房屋質量遺留問題的出現。

透過對上述四種較常見的小區業主與物業管理公司矛盾衝突的分析，可以發現問題並非僅出在物業服務公司上，作為矛盾另一方的小區業主也有其相應的責任，而且造成此類矛盾衝突的很大一部分原因在於相關政策法規的缺失或不完善。因此，我們在分析和解決此類矛盾衝突時，不能簡單把責任指向矛盾衝突的某一方，而應作全面客觀的分析（包括對外部影響因素的分析），方能得到更加合理的解決法。

物業公司收取物業費後，沒有把物業管好，財物失竊，監控形同虛設，牆磚脫落、漏水等等，物業閒散人員多，物業費收取只用來發工資。物業和業主常發生衝突，物業公司管理不到位，業主不滿，自然就不原交費，我家無奈，物業費年年交。

物業和業主的矛盾全國都一樣，影響社會穩定。物業公司以盈利為目的，想盡千方百計，巧立名目侵犯業主權益，對此，物業管理要走出一條新路。福建晉江市寶龍金色家園兩任物業管理混亂，業主意見很大，產生許多矛盾，在業主呼聲下，解聘了物業，採取業主自治，物業費取之於民，用之於民，而且物業費才每平方1元，比安置房還便宜，透過自治把十多年小區的舊設施、環境整治渙然一新，廣大業主一致好評。晉江寶龍小區物業自治模式值得借鑑。

緩化鑫威康城就這樣，它是開發商自己的物業，監控失靈，管理混亂，經常停水停電，水費物業費說漲就漲，有事找他們就一個字拖，以不花錢為根本，沒有和業主商量的事，把自己百在業主之上，腳踏車被盜和他們沒有一點關係，國家不是不充許開發商在自己開發的小區開物業嗎？為什麼綏化沒人營呢