物業是執行者，不是制定者。業主大會才是最高權力機關，業委會代行業主大會職權。小車進與不進，看小區車輛管理制度，物業執行這一制度。物業無權制定製度。

業主不買地下停車位，機動車輛不允許進入小區內，不能簡單地說合不合法，這要視具體情況而定。很多業主自認為買了小區的房子，自己的車就應該可以自由的出入小區。有些業主可能理解為，小區院內所有的地盤都是小區業主共有的，因此，自己的車進院停放理所當然，物業公司根本就不應該管，也無權管。有相當一部分業主也正是因為這方面的原因，對物業公司恨之入骨，並常常拿主僕關係來說事兒。筆者經常因為討論物業的話題被噴是物業，再次宣告一下，筆者並非物業從業人員，只是就此客觀地談談看法。

首先需要明白的是，機動車的停放需要空間位置，既不能開進自己家裡，也不可能停在綠地上，或者擠佔道路停放。那麼，機動車進院停放的前提就是必須有停放的位置，否則，亂停亂放就會妨害其他業主，破壞小區的生活秩序。因此，我們就可以按照這個必要條件去衡量機動車應該不應該進小區。

小區內的車位一般都是一個蘿蔔一個坑，如果業主既不買車位，也沒有租車位，也就意味著自己的車進去了，沒地方停。這種情況下，當然就不能進小區。這實際上和去機關辦事，院內停車場沒位置，絕對不讓你進是一個道理。

機動車不同於非機動車，業主的腳踏車、電瓶車從來就沒有被物業限制進出，因為它們的停放不受空間場地限制，實在不行了，可以扛樓上放家裡。

當然，如果院內有空餘停車位，物業公司卻只售不租，然後，不允許沒買車位的機動車進入小區，這就屬於違法違規行為。

物業公司是個服務企業，受全體業主的委託，按照物業服務合同約定的服務範圍為全體業主提供服務。根據《物業服務收費管理辦法》關於物業費的服務內容可以知道，物業公司的工作職責之一就是維護小區秩序。這個秩序應包括生活秩序、安全秩序、車輛通行秩序。因此，物業公司為了維護小區秩序有權根據（臨時）管理規約的規定對業主車輛通行採取限制措施。

小區管理規約（包括前期的臨時管理規約）是居民小區管理的“基本法”，小區的每位業主都必須準守。小區管理規約的修改必須經過專有部分佔總建築面積三分之二及以上業主且佔總人數三分之二以上業主同意。開發商制定的臨時管理規約，在業主大會成立之前，對業主也具有約束力。

遵守管理規約、小區秩序維護等管理制度是《物業管理條例》規定的業主應當履行的義務。因此，業主應當配合並遵守物業對車輛的管理。

小區內的道路、場地除了屬於市政道路、公共綠化以及明示歸個人的以外，屬於全體業主共有，這是物權法規定的。但是，這個共有是個共享概念，而不是業主個人獨享，不具有排他性。也就是說，每個業主並不能據此理解為可以給自己分割一小塊用於停車，因為一個業主佔有了一塊地停車，就同時妨礙了其他業主使用。

因此，認為買了房子就是業主，而院子是業主共有的，所以，沒有車位的業主的機動車也必須可以自由進入小區院內的邏輯是不成立的。#在幸福敲門看測評#

肯定不合法，房子是誰的房子，房產證上寫的誰？小區是誰的小區？，你物業是外來的，是服務的，你有什麼權利跟土匪似的，去宰割業主呢？這就是典型的土匪行為。

業主買不買地下停車位與能不能進小區是兩會事，汽車怎樣停放和收不收費，若收費，收費標準。這一些都應當由全體業主來定。任何單位和個人都權干涉。因為產權是全體業主的公共產權。

小區內沒有市政道路，市政道路是指政府出資修的道路。小區內道路的修路資金計入全體業主的房地產成本中的，是小區全體業主的生活道路。關於消防通道，這是國家為防火而規劃的通道。是有利於業主居住安全而規劃通道。並非專門供消防車通行的道路。《比仿，市政道路並沒有規定是消防通道，足不是消防車不能通行呢？》小區內沒消防通道，並沒有規定為市政道路，若是市政道路，我們的房你怎麼能那麼高呢？

當開發商徵地時，應當徵到四面道路中央的。業主有三個公灘面積。一，房產建築面積中的公灘面積。即實用面積以外的建築面積。二，小區紅線以內的和房產建築面積以外的所有面積和設施。三，小區建築紅線以外至小區四面道路中央的面積，屬城市公灘面積。這三個公灘面積都是計進房產的實用面積中的。

小區以外公灘面積交由市政管理，小區以外的道路，才是市政道路。換句話說，小區以外的公灘面積，就是小區業主的出行權。

我們現在就存在有一點職權就瞎使用。你憑什麼不讓業主的車輛進入小區？物業管理的車位也完全可以以租借的方式嘛。畢竟買斷車位需要支付一筆鉅款呢。

業主不買地下停車位，機動車輛就不允許進入小區內，其實，這就是開發商逼著業主買車位。

實際上，物業並沒有權利阻止業主的車輛進入小區，但是開發商有權拒絕業主的車輛停在人防車位上。

地下停車位，基本上都是人防工程，沒有產權證，也辦不出產權證來，開發商把人防工程改造成地下停車位是否合法？

在《人民防空法》第五條的規定：投資者對人防工程享有使用、收益的權利。所以，人防工程的所有權歸國家所有，人防工程的使用、受益權利歸投資者所有。誰是投資者，就是開發商。

但是問題也隨著而來，開發商能賣嗎？

顯然現行法律沒有規定開發商在修建好了人防停車位後可以進行買賣，而一些開發商為了規避法律的規定，和業主簽訂的是租賃合同，租期為20年。那麼20年後呢？

就是由於存在著比較模糊的地帶，導致很多業主不敢買，開發商建了這麼多地下停車位，也是付出了相當的成本，一家企業要盈利，就要把這些車位賣出去才有資金，所以，即便房屋已經交付給業主，開發商也可以連著物業公司一起搞事情，不讓沒買車位的業主車輛進入。

而地下車位是否已經計入公攤面積，就要看是否是人防工程，如果是，業主在購買商品房時所支付的購房款中包括套內建築面積的購房款和公用（攤）建築面積的購房款，人防車位是不計入公用（攤）建築面積的，公用（攤）建築面積的購房款不包含人防車位的購置費用，並未直接涵蓋人防車位的建造成本。

一般小區的停車位分地上停車位和地下停車位，地下停車位又分人防工程部分的停車位和有產權的停車位，地上停車位和地下人防工程部分的停車位沒有產權，地上停車位為小區業主共有，為了小區秩序由業主租用，地下人防工程停車位也是租用，有產權的地下車位可以出售也可以出租。因為小區車位有限，如果你沒有買車位也沒有租車位，你的車肯定是進不了小區的。另外，地下車位不管是人防工程部分的停車位還是有產權的停車位，未租售前都歸投資者（開發商）所有。

1.車位面積是不可能分攤到住宅面積裡的。

2.建議以後的規劃減少車位是逆勢而為。

3.銷售房屋時，搭配車位一起銷售是常規做法。

4.一個車位，包括地下通道、裝置用房等公共部分的分攤，面積在35-40平方米，成本10多萬元。

我們小區的物業管理辦法就很好，白天下午五點之前，沒租車位的臨時車輛登記入內，但不能過夜，晚上九點以後如果不離開小區，物業會電話通知，拒不開離的，直接鎖車，以保證租了車位的人在夜間有位可停。原則上，租地上車位的先到先停，不固定車位，能保證絕大多數租車位使用者的夜間停車需求，偶爾無法停車的要自動開離，否則登記，兩次以上佔用消防通，取消第二年的續租資格。對於要求高的租戶，可以租用地下車庫，一車一位，能保證隨時有位可停。物業公司是鄭州一家國企下屬公司，管理很到位

這本身就是個缺前置條件的問題。首先要看小區是否是人車分流，如果是人車分流，由著車進入小區，這種設計意義何在？其次要看地下停車場的產權歸屬，如產權屬開發商，開發商當然可以賣。三是關於物業收費的問題，關鍵看是否就物業費有約定。

這個是不合法的。不管有無買車位，是不能拒絕業主進入的。業主購房有公攤，有維修基金，還支付了物管費等等，應該享受各類權益。不過現在車子越來越多，停車難是很具體的一個問題，為了減少矛盾，是否應該強制規定，車位應作為一個小區建設的標準配置，按至少1：1的比例建設，不屬於任何人和單位的資產，而是作為小區業主的共有財產，由物業進行管理。對於有車輛的戶主，可以實行有償使用，按月支付一定的租賃費用，費用標準由物價部門進行核定。這筆費用則作為全體業主的收入，用來支付物業費用、公用設施的維修費用、業主的盈餘分利等，這樣子不僅能解決炒作車位、高價銷售、車位使用的問題，也有利於小區業主的和諧友好，有車位需求的能真正用得上，無需求的則有一定收益，提高了車位的使用效率和收益率。

小區的停車位一般分為三種：地下產權車位、地下人防車位、地上停車位。

地下產權車位：開發商可以對外出售，未出售的車位歸開發商所有，物業有權不讓未購買停車位的業主使用。

地下人防車位：由人防工程改造成停車位，不能辦理產權證，不能出售只能出售，現實中很多樓盤以長期租賃的形式變相出售。法律規定人防工程所有權歸國家所有，人防車位的使用原則是誰投資誰使用、誰獲益。人防車位的投資人是開發商，有權不讓非承租人停放車輛。

地上停車位：一般情況下無產權，只能出租不能出售。

為了方便業主有序使用，目前很多小區的地上停車位會收取臨時停車費。比如2小時以內免費，2小時後收取停車費，類似於停車場的收費模式。收取的停車費用由物業公司集中支配，建立專門賬戶，業主或業主委員會可定期檢視收支情況。

根據以上情形，業主不購買地下停車位，機動車輛就不允許進入小區內，合法嗎？

1、臨時停放，交納停車費用，應該被允許進入小區。

2、臨時停放，不交納停車費用，長時間停放在公共或別人的停車位上，那麼，物業不允許把車開進小區，是合理的管理方式。

我國汽車業發展很快，車輛停放困難是各城市的通病，所以政府一般會要求開發商優先滿足業主停車需求，通俗的說，就是開發商要拿出一部分停車位，對外進行出租。如果你的小區，開發商即沒有拿出一定的車位對外出租，也不允許業主的車輛臨時進入，肯定是不合理的，你可以到當地主管部門進行投訴。

業主不買地下停車位，機動車輛就不允許進小區內，合法嗎？公攤面積都包括哪些？

一、是否合法，要看具體情況。

1.如果是非封閉管理的小區。

如果是非封閉管理的小區，業主的車都可以進入小區，因為小區的道路或者其他場地是業主共有的。物權法第七十四條規定，佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。

2.如果是封閉管理的小區。

物業管理機構不讓業主的車進入是合法的。

《物業管理條例》規定，業主委員會或業主大會有權選聘物業服務企業；業主委員會或業主大會沒成立之前，建設單位有權選聘物業服務企業。

物業服務企業對小區是有管理權的。如果一個小區的車可以隨便進入小區，那必然會影響大家的通行。所以物業服務企業不讓車輛隨便進入小區是合法的。

二、解決方法

想讓車進入小區的業主，應當推動成立業主委員會。成立業主委員會後，由業主委員會制定業主車輛進入小區的管理辦法。全體業主要根據業主委員會制定的辦法執行。在業主委員會關於業主車輛進入小區的管理辦法沒誕生之前，業主還只得遵守房地產開發商選聘的物業服務企業的管理。

另外，公攤面積是涉及建築物內的面積，與道路和其他場地無關。

業主不買地下停車位，機動車輛就不允許進入小區內，合法嗎？公攤面積都包括哪些？

因為沒有買車位，不準進入小區內，這是明顯不合法的。

原因有四：一是小區內除了地下停車位。其它屬於業主共有的公共停車位，是可以停車的。

二是法律明確規定，地下停車位嚴禁“只售不租”。業主沒有買地下停車位，但是可以租賃停車位，這是業主的權利，任何人不得侵犯。

三是小區內的停車位應首先滿足業主停車的需要。

四是物業不能採取粗暴的手段來對付業主。即便是有問題、有糾紛，也要想辦法予以化解。像這樣不允許業主車輛進入小區，就如斷電斷水那樣粗暴，只會激化矛盾，於事無補。

前不久，有位朋友向我反映了他們小區的煩心事，情形與此相似，就是該小區物業和開發商，對於沒有買地下車位的業主，不再提供停車服務，最終導致業主的反對與抗議，只可惜小區沒有業主委員會，大家與物業公司和開發商對話，難以形成有效合力。

多日的抗議之後，開發商同意了租賃車位的方案，看起來是妥協了，實際上人家玩了一招，因為租賃費上漲了一倍。顯然，問題並沒有結果，矛盾還會隨時暴發。

關於地下停車位的問題，我曾經有過幾點看法：一是地下停車位是否包含在公攤面積裡面，這個需要公開有關資料。因為有的小區可能包含在內。如果屬於公攤面積，那麼就屬於業主共有。

二是地下車位“只售不租”問題應該得到嚴格執行。這一點，有關部門要嚴格監管，並加大查處力度，如果存在涉黑涉惡的問題，更應嚴懲不貸。

三是關於小區車位的公益屬性問題，我以為要認真解決。也就是說，小區車位的服務費、租賃費問題，要是非營利性的。所以，關於小區車位租賃或服務，甚至於買賣車位的價格，都應該受到價格部門的監管。

想看最專業的回答，只需要看我這一篇。

首先，用最簡潔的語言回答您的提問：業主不買地下停車位，機動車輛就不允許進入小區內，不合法！

車位的產權問題，是一個極其複雜的問題，只知道答案是沒有用的，一定要看分析過程。

我國《物權法》第七十四條對車位、車庫的所有權進行了規定。如果您不是學法律的，就不用看法律條款原文了，只用看我的梳理。

車位（包括車庫，下同）按照所有權的不同，分為三類：

這類車位一般屬於開發商所有，開發商可以賣給業主、出租給業主，或者贈給業主。

這類車位，屬於業主共有的，一般由業主大會共同決定如何出租。

這類車位，一般屬於當地人防辦公室授權給開發商使用的，戰時必須服從防空需要，統一調配使用。一般認為，人防車位屬於國防資產，屬於國家所有，既不屬於開發商，也不屬於業主。

這個問題搞清楚了，就不用糾結公攤面積包括哪些了。

為什麼首先要分析車位的所有權，因為車位是誰的，當然由誰說了算。

對於開發商所有的車位，當然是開發商說了算，對於不是開發商所有的車位，比如業主共有的和人防車位，開發商是無權阻止業主停放的。

一般小區內的地下車位，如果不是人防車位，應該來說都是開發商所有的車位，但是，是不是開發商有權禁止業主使用呢？

答案是否定的。

開發商修建的車位，必須滿足業主的需要。應當首先將車位出租、出售給業主，而不能高價給第三人。如果業主有能力購買，則應當予以出售；如果業主沒有能力購買，則應當予以出租。不管其他人是否提出了比業主更高的條件，都不能首先賣給業主之外的其他人。

我想這個可能是提問者的核心疑問。

這要看各地的地方性規定，比如我所在的城市武漢，就有《武漢市物業管理條例》第五十九條規定：

“業主、物業使用人需要承租尚未出售、出租的車位、車庫的,建設單位應當出租。”

也就是說，只要車位沒有賣完和租完，您就有權要求開發商租車位給您。

至於其他城市，要看當地的物業管理條例是否有類似規定。

根據上面的分析，歸納以下三點結論：

業主不買地下停車位，機動車輛就不允許進入小區內，到底合不合法，這不能輕易下結論，這要根據各小區的實際情況才能作出決定。

我的小區是採取對本小區業主的車輛進行統一登記，然後輸入小區車輛進出識別系統，道閘自動抬杆，車輛進入自動識別，對沒有登記的車輛進入本小區按停留時間計費，這樣可以加強小區的車輛管理，杜絕外來車輛停放在小區內，相應緩解小區停車位的緊張。而有些業主認為，我在小區裡買房了，所有的公共設施都是小區業主共有的，因此，自己的車輛進入小區停放是理所當然，物業不該不讓我車輛進入小區，有一部分業主也正是因為這個原因，與物業公司的關係僵持不下。

想要在小區裡面停車，必須要弄清楚小區裡面是否還有停車位，如果小區車位已經全部售出或出租了，而那些既不買車位，也沒有租車位的業主將車輛開進小區，就得佔用其他人的車位、佔用道路或者佔用綠化帶，這樣就會妨害其他業主，使小區的生活秩序遭到破壞。因此，物業按照這個條件去控制車輛是否能進入小區停放，也是情有可原的。

當然，如果小區還有剩餘的停車位，物業卻堅持只售不租，而且，還不允許沒買車位的機動車進入小區，這種做法就不妥了。

小區內的道路、場地除了屬於市政道路、公共綠化以及明示歸個人的以外，屬於全體業主共有，這是物權法的規定。這個共有就是小區所有業主共同享有，而不能特定地給小區某個人獨自享用。也就是說，不能將小區業主共有的資源，分割出一小塊用於某個業主獨自停放車輛。

公攤面積包括以下兩方面：

1、公攤面積，最常見的是大廳，供大家一起使用的門廳、門外的走廊(過道)、樓梯、電梯房、值班警衛室等等。

2、有的牆體也被劃分為公攤面積。在住房區域與公用區域之間，通常是會使用分割牆(即外牆)分離開，這時的公攤面積就是牆面投入水中的倒影的一半。

買房時沒有合同明確地下車位屬業主，不管怎麼說都沒人給你撐腰，因為業主沒權沒錢，得罪房地產他是不好過的。業主就像天上的鳥，只能天上飛，不能落地，一落地就受宰割，業主一樣道理，分擔了土地費但土地不是你的。一句話，現在城市生活不如農村過得清淡的好。

最簡單的一個道理，物業是業主聘請的，僱傭關係，現在反過來了，物業成主人了，業主會自己家應該業主說了算，但是不能影響消防通道以及亂停亂放，要自覺，取締物業雙手贊成，物業就是開發商的哈巴狗，誰都明白

這個問題要一分為二的去分析，如果小區自規劃開始，就是人車分流，地面沒有公共停車位，物業公司不讓沒有買地下停車位的業主車輛進入小區並無不妥。

國家法規規定，小區規劃建設的車位 ，不準只售不租！但是，利用業主共有的道路、土地使用權和其他場所設定的車位，雖然是規劃車位，但是這類車位屬於全體業主共有，開發商無權出租、出售、附贈。

公攤面積包括樓道、電梯、步梯、門廳和公用牆、外牆和樓頂及水管和電力井等或者地下室！

沒有公攤的不等於不屬於全體業主共有。

既然你都說了“不買”車位，就說明，地下車位是有產權性的，物業有權利不讓你進入地下車庫，同樣也說明你無法從地下車庫進入小區，這個就不存在合法和不合法之說了，至於公攤面積，我簡單的說明一下，公攤面積就是你所居住的單元樓層，除了你屋內的面積之外的你所在樓層的面積，就是你門口外面這一塊就是你的公攤面積。