說白了，公寓好不好賣決定於住宅的價格！假設在同區位，住宅單價3萬，公寓1萬，那麼無論是水電費，產權年限，交易稅費等都不是問題了！

假設100平米，住宅就是300萬，首付30%，100萬，貸款200萬，按25年計算，月供11000+，其中本金3100，利息8100，還談什麼商業水電，不通燃氣？

公寓很少大面積，一般也就50平左右，那麼買兩套打通，自己隔斷，也是100平，100萬就全款搞定。至於40年產權，那40年慢慢存錢，40年以後總不至於續交土地出讓金超過房價本身吧？再說了，假設買房時30歲，過了40年已經70了。那個時候住宅和公寓對於一個老人來說，可能公寓的交通更為便利。

40年產權的公寓就是商業公寓，既然是商業性質的公寓，那麼就和普通的商業是一樣的。

其實說到公寓大家的想法就是公寓住宅，由於房價的持續上漲，公寓的銷售局面逐漸被開啟，面積小、總價低、地段好等優勢讓不少人開始選擇在公寓當中安家。但是在買了公寓之後很多人發現，商業性值的公寓僅僅就是一個能夠住人的商鋪而已，並沒有其他方面的優勢。

商業公寓未來的發展一定會遇到很多的問題。過去買商業公寓的人可能對這一類公寓不瞭解急於下手。但是在今後大家對於土地性值的概念越來越清楚了，所以商業公寓在今後可能也會遇到實際發展過程當中的瓶頸。

商業性質的公寓無法落戶，這是公寓大的痛。因為落戶幾乎是所有購房者的共同期望。當然買商業性質公寓的購房者很多都是剛需，或者外來人口。如果無法落戶只能落在集體戶口之上，今後子女的教育等問題將會變得比較麻煩。因此單單是這一點就會讓商業性質的公寓四處碰壁。

在諸多的問題之下，未來商業性質的公寓就只能作為投資的商品。而且是需要自己有途徑經營的商品。不可能像住宅性值的公寓一樣兼顧更多的增長屬性。這一類商業公寓未來出手會變得十分困難。賣不出去的話，那麼購房者就只能一直自持了。這也會給商業性質的公寓帶來出路上的問題。

還有一點，就是商業性質的土地今後續期會遇到問題。住宅性質的土地今後可以直接續期，但是商業性質的土地就不一樣了，包括今後的土地出讓金補交也會變得十分不一樣。所有這一曾變數也會讓商業性值的公寓遇到發展上的問題。

總的來說，商業性質的公寓其實是一個無奈的產品。商業地塊想要創造價值做成公寓是變現比較快的。但是在賣出之後，商業公寓的未來就變得不確定了。

公寓就是個坑，除非一線的公寓才有投資價值。

公寓的公推非常大，通常達到了50%，沒有你看到的樣板間那麼好。

公寓轉手也非常難，一定要明白這一件事情，因為稅費也高。

公寓只有四十年產權，建完5年拿證就是35年了，出租5年，30年，20年誰會接手傻子才會，坑死你。

出租也是非常難的，因為現在房子蓋的越來越多。

剛需千萬不要買公寓，公寓不適合一家人居住在地面，這樣也浪費了你購買住宅的資金，把資金用了未來購買住宅非常困難，並且公寓沒有學位，不能落戶，只能拿來出租，到手只有35年出租也很難收回成本。

公寓會越來越多，因為利潤高開發商可以掙到50%的利潤，並且一幢公寓上千戶，當你出租就要跟他們競爭。

我一個朋友，當時圖便宜，不想還按揭，就買了一套40年產權的商業公寓，現在腸子都悔青了。

大概是2013年的時候，我們所在的是省會城市，那時候他去看房子，路南邊是一個住宅房，最小的面積是70多平米的，房價是6000多一平米，路北邊有個40年產權的商業公寓，房價是5000左右一平米，最小的房子是50平米的。

當時他手裡有三十萬，如果買住房的話，要貸十幾萬的按揭貸款，要是買40年產權的商業公寓的話，付完房款還能剩下幾萬。

然後他不想那麼累，就買了路北邊的40年產權的商業公寓。

2017年的時候，他要結婚了，女方叫他買一套大一點的房子，他就準備把那套40年產權的商業公寓賣掉，加上手裡還有幾萬的存款，首付一套大一點的。

當他去買房子的時候，傻眼了，他那套小公寓根本沒漲價，對面的住房現在大概兩萬一平米。

房產中介和他說賣不掉，他還不信，最後，以成交價280000元賣掉了，然後，他加上所有的錢，首付都不夠買對面當時70多平米的房子了。

最後，七湊八湊的，還是買了對面的70多平米的住房，還要揹負一百萬的房貸。

簡單的算筆帳，他至少虧了一百萬，我說的是至少。

為什麼40年產權的公寓賣不掉呢？房價不會上漲呢？

第一，後期的交易稅費很高，是交現在的評估價減去當時購買價之間差額的55.6%左右。

看清楚了，我說的是評估價，不是成交價，商業性質的房產，在納稅時，是由地稅局指定的評估公司給你的房子評估價格，評估的價格不是由你決定的。

第二，生活的費用很高，商業用電用水，還沒有天然氣，還有商業的物業管理費。

第三，不能落戶，不能落戶就意味著，這套房子不能體現住房的附加值，比如，學區，教育，醫療，養老等等福利。

第四，產權年限只有40年，住房的土地使用權時間到了以後可以自動續約，商業性質的土地是不可以的。

40年產權的公寓真的沒人買，特別是在二手房市場中，完全就是有價無市的，流通性極差極差，流通性極差，就是變現能力極差，變現能力的東西就是沒有價值的東西。

我自己身邊只要買過40年產權公寓的就沒有一個人不後悔的。

所以說，40年產權公寓就是一個巨坑，神坑。

我覺得，40年產權公寓是沒有未來的。除非它能實現“落戶，上學”的屬性！否則，公寓翻身很難。

不是說公寓不能買，存在即合理！房產行業內有這樣一句話“閒錢買公寓”。與其說買公寓是投資不動產，我覺得更像是一種理財方式！

首先，公寓是“不限購”“不限貸”的，就是說，有錢就能買。我覺得“公寓”在北、上、廣、深這種一線城市可能更有市場，因為購房（住宅）資格太難了。買公寓實現“安家”的夢想，也不失為一種選擇；二、三線城市，購房資格幾乎沒有門檻，住宅可能就比公寓更受歡迎。

其次，公寓租金收益可觀！50萬存銀行定期，一年也不過7500左右收益，但是50萬，買個公寓，月租金就按2000-3000算，一年下來也有30000左右的樣子，相較於銀行定期，理財，這個收益確實不少，所以買公寓投資回報率更大！

公寓確實有一定的優勢，但是本人並不看好它的發展！

第一，公寓一般都是買新的，二手公寓沒有市場！公寓升值潛力非常的一般！公寓二次交易，稅費很高，能到成交價的12%-15%。50萬的房子，就要交6-7萬的稅，我接觸的公寓業主，一般都非常後悔，賣不掉呀，如果說買住宅保值增值的話，買公寓算什麼呢？折舊麼！

第二，目前公寓的價格，相對住宅是便宜不少，但是整體房價也不能說便宜！雖說回報率比較大，但是回本週期卻在延長！既然是投資，就要考慮回本的問題，正常來說10-12年能夠回本的公寓是可以買的，但是現在很多公寓得15-17年才能回本！投資價值不大！

所以，我不太看好公寓未來的發展，有閒錢的話，是可以投資的！本身沒多少錢的，還是不要入坑。

公寓適合長期持有收租， 優質公寓得特點總價低、 租售比達到5%或更高、 出租環境穩定、 水電跟物業費低就更好了

很高興回答這個問題，40年產權公寓怎麼樣？公寓好出售嗎？對公寓躍躍欲試，有的人是被總價低、不限購不限貸所洗腦，而另外一部分人則是錢太多，沒有購房名額，又不想錢放在銀行貶值，所以想把錢投進公寓。對於普通人而言，把錢投入到公寓裡面，到底值不值得？40年產權公寓怎麼樣？

關於公寓的弊端，已經是老生常談了。就算是買房小白也知道公寓的“六大罪行”：首付高、後期交易稅費高、商水商電、不能落戶、產權年限短、公攤比例高。

市面上的公寓戶型，往往是兩梯十幾戶甚至是二十幾戶，高峰期等待不知要花費多少時間。另外，公寓的公攤面積多，一套60平米的公寓多數使用面積不到40平米，算下來單價也並不便宜。

加上公寓又是商水商電，1.2-1.5元/度的電，再加上比住宅高出一倍的物業管理費，雜七雜八的費用加起來，生活成本比住宅高出很多。

同時，大部分購買公寓的人，都是考慮出租，這導致一層樓裡住的人又多又雜，各種噪音來來往往，不管是居住的舒適性還是安全性都得不到保證。

寓好出售嗎？

大家買公寓的時候往往想的是，反正便宜，先買來住著，到時候準備換房了再把它賣掉。但是，公寓賣掉真的這麼容易嗎？

公寓面積小、不能上戶口、使用用途很窄，並不是剛需產品，不像住宅那樣有強大的需求支撐，這些意味著買公寓投資升值的利潤空間非常小，高昂的稅費也都決定著接盤的人群十分小眾，在市面上流動性差。而且在二手市場的稅費很高，稅費高達15-20%，也就是說一套100萬的公寓，稅費就要去到20萬，一般人很難接受。

而且公寓產權只有40年，產權到期後，需要主動申請續期並補高額地價，這都需要公寓的戶主付出額外的成本，這些問題都會直接影響公寓的二手房售賣。

有的人說，賣不出去我可以租啊。但有一個問題是，中國的租售比非常之低，一般平均在2%左右，簡單地說，就是你買公寓的租金收益甚至還跑不贏餘額寶。

所以，自己住也不舒服，想賣也不容易能賣掉。房產小白如果頭腦一熱買入了公寓的話，最大的可能性就是砸在手裡，花錢買個教訓。大家一定要注意。 小編是在北京和北京周邊從事房產行業的，先後在北京以及北三縣從業，北京2010年限購以後，公寓一度非常火爆，價格也是水漲傳高，直到2017年公寓也出臺限購政策，此時公寓產品也陷入寒冬，公寓限購政策時這樣的

商辦類用房買賣條件：

　　在2017年3月26日之前已銷售的商辦類專案再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人。出售給個人時，買受人需要滿足以下條件：

　　① 家庭名下，在京無任何房產登記(住宅、非住宅);

　　② 在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅;

以上是一線城市公寓的狀態，再看看我目前正在工作的北三縣，以燕郊和大廠為列，北三線在2017年限購期間，由於住宅購買不了，公寓也一度火爆，但是有一個問題，太多業主高價買了公寓，想二次出售的時候非常難，即使價格降得很低也很難找到買家接手。而且北三縣的租金收益也並不高，但是以後地鐵開通後可能會好很多。那為什麼還有很多人買北三縣的公寓呢，原因是太多北漂在北京買不起北京的房子，有得支付高額的租金，可能辛苦好多年租金都打水漂了。再加上北三縣的公寓便宜，還可以通勤北京，首付10萬以內就能買到，北京的租金可以付上月供，對於這部分北漂來說，買公寓總比付租金強太多了。

所以小編認為如果沒有好的投資渠道，一線城市中心地段的公寓和環一線中心區域還可以考慮，其他偏遠地區的公寓一定要慎重考慮。

房地產市場裡面的產品是非常多的，除了有我們的商品房，還有商鋪，公寓，寫字樓。

而每種產品的產權年限也是不一樣的，市場佔比和發展也是不同的。

今天我們不妨就一起來聊一聊，公寓未來的發展怎麼樣？公寓值得我們買來投資嗎？

一，40年產權的公寓，未來發展怎麼樣？

有關注過我國房地產市場的朋友，就應該非常的清楚，公寓是商業性質，產權只有40年。

雖然這些年很多朋友開始傾向於購買公寓，但是未來公寓的發展前景到底怎麼樣？我們仍然是茫然的。

其實在我看來，未來公寓的發展還是非常受限的，並不會獲得太大的市場份額。

01，購買群體不一樣。

首先我們必須明白，購買公寓的群體是不一樣的，他們有著本質的區別。

一般情況下，只有解決了自己居住需求的朋友，不再缺房子的朋友，手裡有閒錢才會考慮繼續購買房子。

這個時候因為自己貸款次數已經用，光，在商品房方面不能申請房貸，只能購買公寓。

02，市場接受度不高。

從另外一個角度來看，公寓在未來市場上的接受度也不會太高，發展前景堪憂。

因為大部分人租公寓或者買公寓，僅僅是因為要開公司，需要這樣的一個辦公場所。

但是現在的商業社會發生了本質的改變，開公司哪有那麼容易，公寓的市場並不是那麼可觀。

……

的確如此，僅僅只看這兩個原因，我認為未來公寓的發展前景是非常堪憂的。

公寓畢竟自身的瑕疵太多了，在市場上受到的侷限性也特別廣，不能成為大眾產品。

更何況好多朋友特別排擠公寓，公寓的居住環境實在是令人堪憂，沒有人願意購買公寓來居住。

二，公寓還值不值得買來投資？

儘管公寓市場在未來的發展前景並不明朗，也不是特別的可觀，風險極大。

但是仍然有朋友想要了解公寓，到底還值不值得買來投資，畢竟手裡有閒錢存銀行特別不划算。

實際上在我看來，公寓是否值得我們買來投資還得分情況來看。

01，理財保值。

如果你手裡有錢錢，你買公寓的目的僅僅是把它當成一個保值的理財產品。

那麼這種情況我認為公寓還是值得我們買來投資的，畢竟市場雖然不好，但保值的功能仍在。

更何況公寓的租金一般要比住宅的租金高一些，投入一點資金透過十幾年的慢慢回本也算不錯。

02，獲得增值收益。

然而從另外一個角度來看，大部分朋友買房子其實都是想要獲得高收益。

也就是說想要房子價格翻倍，然後把它快速的賣出獲得增值變現收益。

那麼這種情況我就覺得公寓是不太值得我們投資的，因為公寓的漲幅非常受限，而且中間高稅費也會讓它難以變現。

……

是的，公寓是否值得我們投資，還得看你買公寓的目的到底是什麼。

但是我想告訴大家的是，在房地產市場裡面，不管是哪一類產品，它的保值功能還是有的。

只是未來的樓市會發生非常嚴重的分化，如果想要獲得增值性的變現收益，就得好好的取捨了。

三，總結

總之一句話，公寓的產權年限是40年，又是商業性質的，瑕疵還特別多。

所以公寓在市場上的受眾性相對來說還是要狹窄一些，購買公寓需要謹慎。

一般情況下，即便你手裡有閒錢，在擁有購買商品房資格的前提下，都不要購買公寓。

只有當你的閒錢特別多，已經失去了購買商品房的資格，這個時候又不想把錢存到銀行貶值。

那麼這種情況下購買公寓是可以的，公寓雖然不能幫助你獲得很多政治性的收益，但是他能幫你抵禦通貨膨脹。

你好，我曾經從事過房產銷售，也賣過40年產權小公寓，發表一下我的看法。

小公寓優勢還是挺多的。

1，雖然是隻有40年產權，但是一般來說到期可以續期，費用一般不超五位數。

2，一旦拆遷的話，賠償是普通住宅的三倍。

3，可以註冊營業執照，商業作用更強。

4，一般來說，不限購不限貸。

5，價格便宜，單價普遍比附近的住宅便宜，戶型小，因此總價更便宜。

6，位置不錯，很適合上班組。

但是有著致命的缺點

1，賣的話稅費很高。

2，不能落戶，沒有學區

綜合來說，看個人需求吧。

40年產權公寓，未來發展怎麼樣

1.公寓的面積

公寓的面積如何決定公寓的發展，一般40.50，大一點兒的70.90，再大的就有點兒尷尬，這個區間的還是比較正常的。

2.公寓的位置

公寓用來居住，體驗感不是太好，一般容易開發在繁華地帶，用於酒店投入，所以選擇的地帶是否繁華是一個值得考慮的問題。

3.公寓的產權

40年公寓產權，缺點有很多，但為什麼還在不斷開發，一定有其道理，但發展前景並不能明顯的看出來，至少我水平有限，看不出來。

大白話，撈乾貨。

本來不看好。40年70年我倒沒有太多看法，我說說自己的看法。

要買看絕對價格，看租金比例，看最近政策。

文章最後第四點是重點，有變化。

第一，公寓的弊端

公寓的好處和弊端其實都非常明顯，我就不說那麼細了，你在網上隨意搜一搜。講的文章非常多。

比如說公寓看起來是一個房子，其實它和住宅是兩碼事。

就從拿地的成本就都不一樣。這就從根兒上決定了公寓是二等公民。貸款也是有限制的，而且公寓的水電費暖氣費和住宅是不一樣的，可能甚至就沒暖氣。

公寓的設計上要求沒那麼高，可能你吃個火鍋半天味都散不出。住宅一般就是兩梯四戶啊，一體兩戶啊，兩題五戶啊，但是公寓可能一梯十幾戶。就像那種酒店一樣。他本來就可以做酒店。

同時公寓的金融屬性也要比住宅差很多，它佔據的資源也不夠，比如你的居民戶籍，比如學區學位啊這些東西都是差很多的，所以一般來說公寓我們是不太建議的。

第二，要看絕對價格，夠便宜也行

如果真的要買，那我提一個比較好判斷的建議，那就是如果你買的這個公寓跟周圍住宅價格差的比較多，這個你要自己判斷，我覺得最起碼要差。50%以上。也許就有投的意義了。

不要覺得我黑，你想想有的城市的那種私立學校的學位房和學區房。同一地段能差一倍以上，我說的這個已經比較可以了。

因為你買這個房子，不光是住還有舒適性，還有下面土地的價值。還有對城市資源的分享，還有社會福利在裡面含著的，你這些如果都含的特別少，或者後期的成本特別高，或者金融屬性不強。那當然應該差一個價格了。

理解我下面這句話。你買房子花的錢，實際上不光是現在掏的那個現錢。也不是你看的那個總價，你要算你未來在使用它的過程中，以及你在購買它的過程中所有要花的錢，大概的那個折現的錢。理解不了就多看幾遍。這其實是個成本折現問題。

第三，主要是租

而且公寓對於地段的要求非常高，畢竟買公寓大部分都是為了出租收益，他不是靠那個增值。掙的是那個流動的錢。接近於一種靠消費掙錢。

那這個公寓對地段的要求就是真的是非常高的，比如說啊你可能本來買的公寓不咋樣，結果突然來了一個大公司到這個你買的公寓旁邊兒她可她立即就漲價。

一波一波的租客可能你的那租金回報率也非常的高，你的裝修風格，你的戶型優劣就很重要，這是個技術活。這就是公寓的特點，它不是城市的普通股，它應該算優先股，或者是個債券。

第四，最近有變化

我前面提到了不買公寓的原因，很多是因為它的水電暖比較不方便，成本很高，還有就是它的金融屬性比不上住宅。這兩點決定了他賣不上特別好的價錢。

但是這些東西跟政策的關係比較大，最近爆出來的情況可能會改轉改變，甚至逆轉這種情況。比如說，哈某濱市就出臺了一些放鬆的政策，一下把公寓在很多地方的屬性與住宅就拉平了。

比如說我的貸款限制可以放開，比如說水電暖的成本可以拉平。那這樣算下來，他的成本就便宜了，他的價值就會升高。

實際上，這是一種平權，增加購買力的做法，把資源釋放出來的一部分。那麼如果一個城市這樣做會不會形成一種趨勢，那就不知道了。如果真的是這樣的話，那公寓的價格可能會迎來一個春天。

一句話，公寓的價值與住宅的價值的本質差別在於資源的不同，成本的不同，使用效率的不同。附著的福利不同，那麼如果這個福利被拉平，他們的價格也就會做出相應的反應。真金白銀拿錢的時候，大家往往都是比較理性的喊口號，罵房價的時候，這個沒成本怎麼罵都行。

對於購買公寓有支援的有反對的，無外乎是產權年限短，交易稅費高，居住環境不舒適等等。

如何選擇購買公寓與否，包括未來的發展如何，主要取決於自己，不在於別人的建議。

公寓目前市場上可以達到民水民電，部分公寓甚至通氣，現在的公寓市場開發商更傾向於居住性質。但是從個人居家過日子居住的角度來說，不建議購買公寓，就是我們說的居住起來不管如果建造，的確不如住宅舒適，公寓大部分不能落戶，不享受學區教育。 個別樓盤是開發商合作學校有一定名額，但是同樣只是一定名額，不是屬於學區教育。從居住角度不建議購買。

而透過投資角度來說，公寓本身的升值空間不大，主要是低頻率的交易量，15-17個點的稅費，讓依靠公寓升值的基本不太可能，但是公寓面積小，總價低，而出租出去辦公居住的租金往往比住宅的回報率高，如果選擇長期持有，可以選擇公寓投資。

對於很多公寓單身女性購買的居多，考慮到資金壓力小，同樣的社群配套齊全，公寓的位置一般比較集中在市區，同樣位置的住宅價格則是翻倍上漲。造成購買居住的大部分以年輕者居多。部分學區附近房源緊張，購買公寓選擇陪讀的家長也是有一部分。

公寓同樣屬性可以辦公，註冊公司，而投資額度不大。對於剛剛創業起步的公司來說，公寓則成為最好的選擇。投資客戶可以投資出租給辦公的公司，也是一種方式。

不管從哪種角度考慮，主要是看個人，而部分前期購買公寓居住，發現身邊住宅已經翻了好幾倍，而自己購買的公寓確止步購買時的價格，確實會有這種情況。也不要後悔，前期可以資金不充足的情況下可以繼續居住，資金充足了可以在購買住宅，公寓可以作為一種投資的產品。同樣地段租金比周圍的住宅回報率還高。

分城市，看當地市場如何。

公寓雖然是商辦物業，但在一線城市或省會城市，仍然有人買來自住。即使公寓密度很高，居住起來體驗並不太高，但迫於住宅價格太高，只能選擇面積較小總價較低的公寓。

像在昆明許多新興發展區域，公寓開發規模過剩，西北新城的某個樓盤，光是公寓就有8000套，更別提整個片區幾乎各家樓盤都在開發公寓。

這樣的話，以後你的公寓賣給誰？

筆者的朋友就買了這一片區的公寓，接房至今1年多，無人接手。說要裝修一下再租給別人吧，好像一時間又拿不出錢那麼多錢來。

座標廣州，我感覺投資公寓總比投資三線城市的住宅靠譜，為何針對說三線城市，畢竟購買公寓群體大致劃分兩類客戶群，一是資金有限，買不起一線城市住宅，買公寓居住過渡。二是本地人已購買住宅，不需考慮入戶和學位，又限購情況下，無疑公寓就是最好的投資產品，畢竟公寓住起來跟住宅沒有太大區別，本人就在千燈湖購買了複式兩套公寓，當時購入90萬，現時每月租金3200，回報在四釐，未來看好租金上漲，總比放銀行理財要強，反正當時也有看不限購區域的住宅，獅山，三水，還好當時沒有選擇三線城市，大家都懂。純個人投資經驗

公寓的發展是走不出大城市的商圈，走出大城市的商圈公寓都會面臨著一條道路沒有發展。

目前我國的公寓主要分為三大板塊市中心公寓、郊區公寓、旅遊公寓。這這三大板塊之中，除了中心板塊的公寓有發展空間，其他的工具都沒有任何的空間可言。

盤點一下目前所在的公寓有缺點情況。

（1）公寓的優點。

拆遷賠款多：公寓在拆遷的時候賠款金額是普通的住宅房三倍價格。

價格便宜：同一個小區的情況下有高層和公寓，一般公寓的價格比高層的房子要低30%左右。

高使用率：目前我國的很多公寓建造模式都是lofe複式公寓，28平方至35平方的兩房，45平方至55平方的三房，使用率高達150%

商住兩用：公寓是可以註冊營業執照的，對於一些電商人群就是一個福利的所在。

租金特別高：100平方的普通平層住宅的租金幾乎和一套55平方的複式公寓3房租金一樣。

不限購不限貸：屬於商業性質的公寓是不限購不限貸的，對於想投資的人群而言，可以購買多套來進行做包租公包租婆。

（2）公寓的缺點。

稅費高：公寓的稅費是非常的高的，即便購買新的時候都需要繳納3%的契稅，如果二手房轉讓還要包括增值稅5.5%，個人所得，稅契稅加起來稅費平均去到8%~12%。

使用成本高：水費，電費，物業管理費，這些費用都是按照商業標準來進行徵收，水費和物業費並不會多多少，但是電費在夏天的時候真的會多出很多錢。

不能落戶：公寓是不可以進行入戶的情況的，不可以落戶意味著小孩子就是不能讀書。

容積率高安全性稍差：公寓的容積率都是非常高基本上都達到了5.0，公寓1層樓經常都是十幾二十戶，人越多聚集在一起安全性就會越低。

公寓的優點和缺點都進行排列出來了，優缺點情況是非常的明顯的，各人要根據接受的程度來進行選擇，並不是所有人都合適購買公寓。

為什麼說未來只有中心區的公寓才有發展空間？

（1）中心區的土地越來越少。

土地資源越緊缺又要面臨著更多的人口，只能使用高容積率的建築物承接人口居住的情況。

公寓成為了中心區最高使用率的一種建築物，例如，建一棟普通的住宅可以解決1000人的居住問題，而進同等佔地面積的公寓可以解決25000的居住問題。

公寓由於佔地面積小，都可以在城市裡面騰出相對的空間來建築商業中心樓上，地鐵口旁邊。

（2）另外兩種公寓並不會出現太大的發展空間。

另外兩種工具不會出現太大的發展空間，主要是限制於土地的發展，一個在旅遊勝地，一個在郊外都是土地大把的開發和必要開發公寓選擇居住。

①郊區公寓：購買房子自然都能選擇，在郊區這些位置必然是選擇正規的商品房居住，商品房的整體居住環境要比公寓更上一個檔次。

城市中心住在容積率高的地方，感覺還可以接受，去到郊外這麼空曠的地方，還聚在這麼容積率高的地方感覺就渾身不自在。

②旅遊公寓：旅遊的公寓最大的目的不是用來居住，而是用來出租的情況，公寓可以被統一打包為酒店是作為出租。

隨著旅遊公寓的專案越來越多，或者是隨著旅遊地區的建設完善，已經逐步的出現了內部住宿情況，最近最出名的蛋殼公司就是承包這些旅遊公寓已經出現了破產也可以說已經割了韭菜。

（3）公寓的未來發展空間。

公寓的發展空間在未來主要都是在大城市進行開發，像我國的深圳以及東莞土地開發率已經達到了45%以上深圳更是已經突破50%。

隨著這些地方的發展土地使用面積越來越小，如果不限制人口，必然就是使用高容積率的房屋居住人口。

在未來大城市的商業中心地鐵口高鐵口，所有一些交通配套的主要樞紐，邊上都有大型的公寓出現，為了進一步的解決人口流動居住問題以及城市定居人口居住問題。

●小城市擁有公寓簡直就是浪費。

有城市要公寓簡直就是一個笑話，因為小城市本來就在近些年建了非常多的商品房，都還沒有完完全全的進行消化完，這些商品房空置率基本上達到40%以上的。

100套房子有40套都是沒人居住的，甚至有部分地區達到60套以上都沒人居住的情況，所以幹嘛要去居住公寓有大平層，居住更舒適，更透風，而且使用費用更低。

更關鍵一點是在小城市買公寓不能進行落戶，很多人購買房子就是為了落戶這個主要的點讓小孩子進行讀書。

總結：

在公寓的購買上確定是你的優勢，但是我們也要認清楚公寓的缺點，還是那句話，有足夠的資金情況下能上商品房，儘量選擇商品房進行購買，如果資金實在不夠就能介紹公寓的缺點，那麼就選擇公寓進行購買。

有的人會問40年的產權這麼短過不居住嗎？可以很肯定的告訴你，肯定夠居住本來房子設計壽命就是50年的，不夠再進行續期。

未來只有大城市的公寓有發展空間，其他地區的公寓沒有任何發展空間可言，畢竟太多商品房了。

要分地區來看，更要分個人，家庭看。

1.如果，年輕人剛工作過渡住，非常好。總房價低，公寓大多數位置好，離地鐵近上班方便，物業管理到位。單身貴族少操心。

2.家庭內已有住宅，且被限購了。只能再買公寓的。目標純投資，不計房屋溢價。只考慮租金，目標跑贏通貨，略贏金融產品。

3.不適合，準備出手，指望溢價來翻本的各類人群。（網上有，缺點各種貼子，例如稅費問題）

‼️部分城市，公寓民水，民電，天然氣，供暖。同城平移戶口，異地落戶可積分。有學區。有些城市甚至可以享受住宅貸款比例。

上面這種屬於，城市給政策，主導扶持的。如果你確實有閒錢（建議，以能否全款後，手裡還有10萬為標準）可以投。

我個人，全款持有公寓。因為家裡有幾套住宅，已被限購。只能又買了商鋪，和公寓。座標：大連中山區。民水，民電，天然氣，供暖，地鐵，有學區，可平移同城戶藉，可異地落戶積分。而且同小區有5星級酒店，可籤合同長租酒店。也打算家裡三個孩子大了，如果在附近工作，可以獨立給他們住。不打算出手。

公寓本來就是個坑，40年至少要再續土地出讓金，日常水電物業都是有區別的，中介承諾不一定算數，另外二手轉讓價格便宜的很，但怕還找不到下家。所以想買的一定要三思而後行。

投資公寓要清楚兩點，第一公寓是長期持有的產業，要做好持有20年的準備。第二，買公寓是在自己不能再買房子了，自己手中又沒有全款買住宅的能力，這個時候是可以買公寓作為理財產品的。

公寓優劣性質。優點1，公寓可以註冊公司地址。優點2.公寓總價低首付低。優點3，公寓投資回報率高，一般是百分之八的年回報率。目前網上有的還說過公寓在拆遷時的賠付是1賠3。例如30平的公寓國家會賠你90平的住宅。這個還有待考究不能下絕對定義。

公寓劣勢

1.產權40年比住宅少10年產權

2.貸款利率要比住宅的利率高

3.公寓屬於商業性質，不可以落戶子女讀書有三對口的情況下是不可以的。

4.公寓因為屬於小型商用住宅。所以戶數比住宅多。人均密度高。舒適度沒有住宅好。

未來公寓走向。

1.買不起住宅的人會越來越多，房價永遠不會降。公寓的客需性逐年遞增。

2.公寓會被允許落戶政策。解決外來務工人員的子女讀書問題

3.公寓成為絕版。國家不允許修建。全部建設小戶型剛需住宅。面積在40平左右

40年產權的公寓房,買這種房需要注意地段潛力、面積總價、付款方式、確定合法。

40年產權房的優勢：

1、 地段好： 這類專案往往處在市核心較好的位置，地段少有。周邊居住氛圍成熟，交通便利。一方面，有的專案本身立項是寫字樓，因而可以註冊公司；另一方面，可以將房子出租給小公司，租金收益遠大於普通住宅。

2、 門檻低： 低總價的投資門檻，是“40年、50年產權住宅”受投資客追捧的主要原因。單價比周邊其他專案的價格每平方米低幾百元到千元，面積主要集中在30平方米－90平方米之間，特別是一些30平方米-50平方米的戶型，對於許多初次置業的青年人或投資者，門檻較低，接受度高。

40年產權房的劣勢：

由於土地性質是商業相容住宅、綜合用地，即便開發成了住宅，但由於收費標準不同，生活費用、買房稅費以及二次交易費用都將高出70年的住宅一大截。

1、 生活費用不確定： 按商業用途規定，水、電等使用費用都將採取商用價格。水和電的價格都大概貴1倍左右。但目前，開發商大多在前期開發中採取相應的補救措施，與政府協商，承諾能按民用水電標準收取，但具體怎麼交法還是交房了才真正知道。

2、 稅費無優惠： 普通住宅專案初次購買和未來轉讓時契稅享受減半政策，為1.5%；而40年、50年產權的住宅，契稅按3%繳納。

3、貸款限制： 買此類物業一般不能申請公積金貸款。50年產權或者40年產權的住宅，如採用銀行貸款的方式，只能貸五成或六成；利息也不同，商住樓要高1%左右的利息，每個月要多交利息費用。

4、產品結構受影響： 商住物業受朝向、採光、進深等限制較少，居住舒適度較普通住宅低，一般沒有露臺、空中花園等

四十年產權房的投資潛力和所在城市商務繁榮度相關。商務繁榮度又和城市產業等級以及三產比例相關，工業類城市商務需求偏弱，對公寓需求偏弱。寧波是典型，租金售價長期遠低於住宅，反之杭州公寓就很受歡迎。兩者三產地位恰好相反。以下一組圖片也可以側面反應各城市的商務客流