1.地理位置如果差不多，沒法實現利益最大化，還是需要貸款

2.如果小房子位置很好，需要在較偏的位置換套大房子，這個完全是沒有問題的，自己一個人住，大房子可以分間出租，和你一起

避免在房價波動大的時候換房，在換房時最好與買房同時進行，避免賣了房，房價上漲，買不到房。在出售舊房子時，最好儘快選擇好新房子，儘快下訂並與新房的業主溝通好各項事宜，縮短賣一買一上的時間差。

此外，就賣掉現有房子和買到新房前的這段時間內，換房客如何解決居住問題，專業人士建議，買賣雙方有比較寬鬆的溝通環境，雙方可談妥交房時間，或換房人士可先短租其他單位暫住。

你好

1.首先考慮調研自己的小房子近期的價位增幅，如果，小房子的價位出現了小幅度的增長或者價位均衡，都可以考慮賣掉。因為，這個情況你的小房子不存在利益縮減。如果，小房子價位降低，則考慮觀察再考慮出售。

2.綜合1的分析，如果要賣小房子，要提前掛靠中介公司，同時也要看大房子，如果看上大房子交定金，跟開放商商定回款時間【最好一個月】，因為小房子賣掉需要時間【最少一個月】。與此同時，也可以搬離自己居住的小房子，打掃乾淨小房子。這樣不耽誤小房子的正常銷售。

綜上所述：不可惘然，亦不可著急，觀察時機。做好這些前期準備。蓄勢待發。

定能為你利益最大化。

你好！根據題主題意，可以理解為出售小房子能獲得最大的收益，再去換個面積更大的房子。因此，兩者是兩個事情，但又有一定的關係。假定現在你名下只有一套小房子的情況下，考慮以下因素：

1.根據你所在的居住區域，近段時間二手房市場類似戶型面積、裝修狀況、已使用時間、區域的價格情況，預判後期價格走勢，來確定你的出售掛牌價。

2.計劃買的大面積戶型近期價格走勢，你選擇的樓盤銷售速度的快慢、你手裡現有可支配資金、新買房的付款是一次性還是按揭或者分期付款。

3.如果你只有唯一一套小房子，購買2年以上（通常是不動產辦證之日起），出售時免交增值稅，如果在5年以上的，也不交個人所得稅，其他稅費通常由買方承擔。

4.那咋個判斷利益最大化呢？

（1）在只有一套的情況下，要先賣掉原有房子，並過戶，新買房才能享受契稅優惠政策，否則，先買（房管部門備案後）後賣，則為二套房，契稅比例就不一樣，由於不是唯一將會繳納個人所得稅。

（2）預期新房的價格變化走勢，如能判斷比較準確，可以先認購，約定交納定金鎖定新房價格，根據你的資金、舊房預計能夠出售的過戶時間，鎖定簽訂合同時間，備案時間。

（3）如果舊房你想要賣個好價錢，但新房預期要漲價，則你要算賬，出售多收的錢，能否抵補新買多付的錢。

具體還要根據你其他的需求因素考慮。

如果小房子位置很好，需要在較偏的位置換套大房子，這個完全是沒有問題的，自己一個人住，大房子可以分間出租，和你一起

置換已經成為了現在很多購房者的購買房子原因之一，每個人都想利用最少的錢，辦到最多的事情和實現最大的盈利回報。

房子的置換通常有小房換大房位置不好的，更換位置好的，生活不方便的，更換為生活更便利的，等一些換房的理由。

房子的更換要實現最大的利益化，是要觀看房子原本所在的價值是否存在溢價空間。置換大房子是選擇購買一手房還是二手房呢？置換房子除了面積選擇更大之外，還有什麼的要求？怎樣操作實現置換的最大利益化？

一：置換房子選擇一手房，還是二手房。

據中國統計資料中顯示，置換房的時間平均為5.2年就會置換一次房子，時間也相當之頻繁。

一手房與二手房中置換的細節問題，稍微處理不當會導致我們損失巨大的金額。

一手房交易處理注意

一手房的交易，首先我們要確認好這個樓盤的五證五書是否所有手續齊全。5證包含了《預售/銷售許可證》《土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》五書包含《售房協議書》《認購協議書》《合同協議書》《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》。要證件齊全之後，我們才方可放心購買。

購買一手房的時候，不要一次就下決定了，需要進行兩次跟開發商銷售人員砍價，銷售人員有一般一個98折，銷售主管有一個98折，一般為兩個折扣居多，讓他們把價格放完了之後才可進行購買。

在房子定下來之後，要儘快的要求開發商進行網籤，房子網籤之後才屬於我們個人的單元，這樣子操作是防止開發商一房多賣。

二手房交易處理注意

二手房二手房的交易相對手續就比較繁瑣，從交易到銀行按揭，再到打稅過戶，抵押等這些過程，每一步都要細細處理好。

簽署商品房買賣合同，之前我們要確認好房子的所有權歸屬人，去當地房管局進行房屋查檔，看房屋是否存在一房多賣，或者是查封的狀態當中。

銀行按揭，現在按揭全部調為lpr利率，在我們選擇銀行的時候，需要選擇一個低利率的銀行來進行按揭，對以後我們每個月還的房貸都是有所影響的。

交稅過戶，需要注意的東西就比較多，稍不注意稅費就要多交幾萬塊錢，需要由專業的人員陪同進行操作，還可以抵掉一部分的稅費。

二手房的交易時間和流程相對比較複雜，專業的東西，我們也是需要找到中介公司幫忙操作的，中間需要支付約1.5%的中介費，這個看個人的接受能力。

……

無論購買一手房還是二手房，我們要將最大利益化擺在第1位，買賣雙方要多進行兩次磨合壓價，這樣子我們可以用更少的錢購買到更有價值的產品所在。

二：置換房子除了面積更大之外，還有怎麼樣的需求。

根據中國的資料中顯示，每次更換房子的人群都會比上一套房子的面積大15%以上，而且需要更好的地理位置和生活環境。

據統計，中國第1次購買房的人群面積選擇通常在60平方到90平方不等，置換房的人選擇面積為100平方到125平方的居多。

交通配套，在置換房子，首先我們考慮到的是周邊的交通配套，是否有地鐵站高鐵站，還有公交站。交通位置越好，我們出行的生活更方便。

教育配套，置換房子首先就是考慮到小孩子的上學問題和教育質量問題，這大大會影響小孩子的未來，現在家長們都是有這樣的觀念，不讓讓孩子輸在起步線上。

工作通行時間，剛需購房者第1次購房的時候可以接受通行時間為45分鐘，很多已經是跨了一個城市購買房子的了，或者是偏遠的地方購買房子。所以置換房子首先是考慮到距離自己工作的地方要近的。

……

置換房子不單單要考慮到面積要大，更要考慮到交通教育和自己工作的需求位置。這些都影響到我們的生活便利性。

三：置換利益最大化。

房子利益化，在房子賣出去之前，我們可以選擇把房子租掉，一般二手房的手續進行都要3~6個月的週期才能完全達到交樓的狀態。

房子出售之前，我們可以選擇做裝修貸款，裝修貸款是所有貸款中利息最低金額也相對較高的，一般可以貸款房子，評估價的30%。

四：總結

在我們置業的過程中，想實現利潤最大化這個很難操作實現得了，畢竟房子賣出去了，想在以原來的價格購買回來，基本上是很少可能能達得到的，除非選擇更差的小區或者配套沒那麼成熟的地方。

置換房子，我們本應抱著一種開心樂觀的心態去購買房子，畢竟不是每個人都可以很好的更換更好的居住條件。

很高興回答這個問題！賣掉小房子換大房子，怎麼操作可以利益最大化？對於當下很多想換房的改善型置業群體來說，是件非常頭疼的事兒。先賣後買還是先買後賣？要想碰到合適的房子同時遇到合適的買家，同步操作，也沒那麼容易。所以，只要能保障不吃虧就應該知足，要想利益最大化就要冒最大的風險，收益與風險並存。

先買後賣這種操作風險最大。一般這麼操作的人少，這比較適合資金較富裕的人。並且趕上市場好，房價上漲期這麼操作還行。但以現在的行情來看，先買後賣非常不明智。

買賣同步操作風險最小，在房地產市場變化莫測時期這麼操作最合適。自己房子在掛出去賣的過程中，儘快找到自己想買的房源，最好有兩三套備選。因目前整體成交量低，二手房成交週期長，建議在找到合適房源前先不要交定金。適當降低自己房源價格，儘快出手。

找到買你房的上家交定金的同時，用同樣金額的定金給到你要買房子的下家。銜接好這兩個交易中錢的支付時間節點最重要。最後不管你的上家和下家誰違約出問題，你都不會因交易終止而受損。風險最小，當然也就沒有什麼利益最大化可言了。

最常見且最保險的操作順序，先賣後買。以目前市場行情來看，房價在下行，先賣後買比較有利。但賣了以後也不要太拖延時間等房價再降，雖然可能繼續降價利益會更大，但萬一房價開始反彈，就有點偷雞不成蝕把米了。

優點：對於手頭不寬裕的購房者，賣房的收入作為首付，可以緩解資金壓力。賣完之後，再買屬於首套房，不僅貸款比例高，利率低，同時還可以節省稅費。

缺點：面臨兩次交易，過程複雜，未知因素較多。先賣的房子在下家簽訂購房合同後，交易時間比較長，順利的話，一般一兩個月才能拿到全部購房款，慢的話就不好說了。這中間會產生兩個問題：1、你太挑，遲遲找不到滿意的房子。2、業主著急賣不願意等你這麼慢的付款方式。

趕上今年房產行情不太好，先賣後買是非常有利的選擇。但不要太貪拖時間，賣的過程中多去看房，瞭解你要買的房源情況。等你的房子一賣出去，就朝著自己定好的目標儘快找到房源成交。

哪怕你找到下家房源時間較長也不用太擔心，今年的房價短期走低。雖然有一些地方的救市現象，也只是讓房價穩定止跌，即使反彈幅度也很小，對你也沒有什麼損失。

換房時需要注意些什麼？

1.資金儲備。無論哪一種換房方式，足夠的資金都是基礎。

2.合理統籌規劃。由於買賣房屋都有一定的過程，因此要分清主次、合理規劃。

3.重視合同。房屋交易離不開合同簽署，在合同中要對各種可能發生的情況進行說明和規範，注意細節，維護自身合法權益。

4.政策變化。全國諸多城市都在出臺救市政策，因此存在政策導致房價變化的不確定，要時刻關注。

5. 靠譜的中介公司和銷售。找一家靠譜的中介及靠譜的銷售，幫你出謀劃策，保駕護航。

綜上所述。想要賣掉小房子換大房子，根據現在的市場行情來看，先賣後買最靠譜，賣了以後買房也不要拖太長時間，以免夜長夢多，政策及房產市場瞬息萬變，不可控因素太多。

大家好，我是ZZ家的小胖仔，榮幸受邀回答~

說實話賣掉小房子買大房子，想要利益最大化真的很困難。本身賣掉自己的小房子九組要一段時間，所以自己無法把控自己的資金狀況，前期在市場上看的房子很有可能都會出現變動。所以置換是存在風險的。

在房價日益增長的情況下，幾個月前自己掛的價格到幾個月後賣掉，市場出現變動的可能性太大了，所以很有可能出現虧損的情況。所以最後有可能只能考慮市場上幾個月前掛出來的房子。所以要想利益最大化，理想中就是在高價的時候出售，市場降到最低的時候買進，但是實現起來太難了。一是我們無法預估這個最低點，還要冒著高價入手的風險。現實生活中，置換的群體都是選擇賣出馬上買進，提前找好備選房源。

一般情況下還是建議賣掉小房子後去考慮一手房，很多地方的一手房價格都要比二手房低很多，所以還是買一手房最划算，如果近兩年用不上房子的情況下。

我們身邊有特別多的買房人，而他們對住房的需求也不盡相同，有的是剛需朋友，有的是改善朋友，有的是投資朋友。

改善朋友在買房的時候，往往面對問題的複雜性相對較多。因為大部分的改善朋友，需要把之前的房子賣掉才能買入更好的。

因此，這些朋友就非常關心-想要賣掉小房子買大房子，怎麼操作可以實現利益最大化？

今天我們就一起來聊一聊，賣房如何實現利益最大化？買房如何實現利益最大化？

一，賣房如何實現利益最大化？

對大部分人群來說，無論是買房還是賣房，都是特別重大的一件事情。

面對利益的趨勢，誰都希望自己能夠不吃虧，誰都希望自己賣出和買入的價格都相對合適。

那麼，賣房和買房的利益最大化就不難理解：是指能夠賣出較好的利潤空間，同時能夠買入相對便宜的房子。

首先，我們來看一看，如何賣房才能實現利益最大化？

第一，把握好賣出時機。

賣房想要實現利益最大化，賺更多的利潤空間，其實最好的方式就是把握好賣出的時機。

賣出的時機要麼是在樓市的上漲期，要麼是在每年的樓市小陽春。

因為，無論是樓市的上漲期，還是樓市的小陽春，市場相對比較火爆。

這個時候買房的人群特別多，賣出的流動性相對較快，並且能夠賣出相對的高價格，溢價空間較高，利潤空間可觀。

第二，自我包裝。

房子想要賣出更好的價格，其實還可以自我包裝。

比如在出售之前，將自己的房屋重新整理一遍，室內做好衛生，有條件的情況下可以買一些8成新的二手傢俱家電等等。

這樣就可以提高房屋的檔次，讓它在市場上有更多的接受人群，有更好的競爭力，自然也就能夠賣出相應的好價格。

房子不比一般的柴米油鹽醬醋稍微包裝一下，溢價空間就相對很高，多賺十幾萬十萬，是非常正常的一件事情。

第三，集中看房。

這樣可以提高看房的氛圍，現場製造大家紛紛想要買房的假象，讓真正的購房客下單買房。

這種情況下，往往可以提高一定的出售價格，獲取更好的賣出收益。

第四，賦予房屋情景故事。

房子賣出前，可以自己想一個賣出的情景故事，讓更多的購房客戶能夠接受他，並且提高相應的賣出價格。

情景故事非常好理解，就是讓你的房屋有更多的心理預期。比如，把你房屋的優點，樓層好採光好，朝向好通通的，歸納一下。

又比如，可以說自己的小孩在這個房子裡面居住，考上了研究生，考上了博士，出國留學了等等。

這些方法都是賦予房屋情景故事的有效措施，不僅可以提高看房人的心理預期，還能夠提高相應的賣出價格。

……

的確如此，賣出房屋想要實現利益最大化，其實方法也是很多的。

把握好賣出時機，自我包裝一下房屋，讓中介配合一下，或者讓自己的房屋賦予人格化，擁有較好的情景故事等等。

大家可以結合自己的房屋，看一看適合哪一種，不妨嘗試一下，說不定就能賣出更好的利潤空間。

二，買房如何實現利益最大化？

在第一大點，我們簡單的羅列了一下，賣房的時候如何操作，能夠讓自己的房屋能夠實現利益最大化。

非常明確，方法還是挺多的，只是看哪一個適合你，你擅長哪一個就可以去操作了。

然而除了賣方有利益最大化，其實買房也可以利益最大化。

買房的利益最大化，其實就是讓我們節約更多的買房成本，減少一些持有的成本。

因此，簡單的歸納一下，實現買房利益最大化，有哪些具體的方法？

第1個方法，購買打折力度較大的樓盤。

其實每個城市的新盤專案都特別多，不同的專案擁有不同的打折優惠力度。

購房者千萬不要盲目，在買房前多看一些專案進行對比，結合自己的實際情況進行取捨篩選。

然後，出入不大的情況下，可以選擇一些打折力度相對較大的樓盤買入，這樣可以節約更多的購房成本。

第2個方法，市場下行期買房。

房地產有著自己的漲幅週期，從1998年成立商品房以來，價Grand SantaFe來越貴，一直上漲。

但是每一輪漲幅週期裡面，都有一個相對的價格低點，而這個價格低點往往處在市場的下行期或者平穩期。

購房者可以選擇在這個下行期裡面去買房，這個時候房價往往處於回落狀態。

一旦發現回落狀態達到了一年，甚至長達兩年之久，那麼就基本上能夠鎖定，價格已經觸底。

在這個時候買房，能夠節約一些購房成本，也是一種變相的買房利益最大化。

第3個方法，在特殊時期買房。

在特殊時期買房，這個非常好理解，比如疫情期間。

很多開發商，很多二手房業主都會對自己的房源，自己的專案進行打折促銷，提高它的流動性，提高它的變現能力。

這個時候大家去買房就會節約很多的購房成本，這也是買房利益最大化的方法。

當然，特殊時期買房不一定是受疫情影響，還比如二手房業主因為公司週轉流問題，急需出售一套房子會對房子進行打折促銷等等。

第4個方法，年底買房。

樓市畢竟有自己的漲幅週期，按照以往的歷史經驗來看，三年一小漲，五年一大漲。

但是，我們也必須非常清楚的知道，樓市在每一年也有著自己的小天氣。

金三銀四，金九銀十，上半年樓市較行情較好，下半年樓市行情較弱也是一個常態。

所以，我們可以選擇在年底的時候買房，這個時候無論是二手房還是新樓盤，它的價格相對都會便宜一些。

甚至，還可以買到一些打折力度較大的信託盤，而面對二手房，甚至還可以撿漏。

……

是的，買房想要實現利益最大化，其實方法也很多。

在樓市的價格觸底期買房，買打折力度較大的新樓盤，年底抄底二手房等等，都是一些可行性的方法。

這樣就可以節約更多的購房成本，其實也是購房者常採用的，實現買房利益最大化的方法。

三，想要賣掉小房子買大房子，如何實現利益最大化？

在第一大點，我們簡單的歸納了一下，如何賣房實現利益最大化的一系列方法。

而在第二大點，我們也歸納了一下，如何買房實現利益最大化的一系列方法。

賣房和買房分開操作的時候，其實夠都能夠很好的把控，很好的實現它的利益最大化。

但是，像我們這位朋友這樣非常棘手的問題，想要實現利益最大化就相對有難度了。

其實，賣掉自己的小房子，買大房子，實現利益最大化，在當下的市場環境當中，就只能“先買後賣”。原因非常的簡單，我們簡單的歸納一下，一起來看一看。

第1個原因，受疫情影響，目前買房的福利較大。

其實，我們都非常明白，今年是房地產特別難熬的一年。

受疫情影響，房地產的成交量暴跌，開發商也好，二手房業主也好，都面臨難脫手的問題。

為了減少經濟損失，為了緩解資金週轉，開發商已經對他的專案進行了打折促銷。

什麼75折，93折，995折，98折，分期付款，零首付等等再現江湖。

購房朋友在這個時候先買房，可以節約更多的購房成本，可以先實現買房的利益最大化。

第2個原因，疫情結束之後賣房，利潤空間較大。

我們也必須明白，疫情雖然打亂了房地產的節奏，打亂了買房人的節奏。

但是，疫情並沒有消滅購房需求，它只是將這樣的購房需求延後了。而且，這樣的購房需求延後之後，會在疫情結束之際，集中釋放到市場當中。

購房需求大量的釋放，在同一時間往往會讓樓市非常的熱鬧，樓市也可能迎來小幅度的價格上漲。

那麼，在這個時候進行賣房，不僅流動性較快，而且能夠賣出相應的高價格，獲得更高的更可觀的利潤空間。

說到底，疫情結束之後，趁著市場的熱度，趁著市場的上升期賣房，就能夠實現賣房的利益最大化。

……

的確如此，今年是一場特殊的一年疫情，打亂了房地產市場的節奏，也打亂了買房人的節奏。

但是，今年的房地產市場表現是“先抑後揚”，所以賣掉小房子買大房子，想要實現利益最大化的朋友，應該是先買房後賣房。

這樣可以實現雙重的利益最大化，不僅賣出可觀的利潤空間，還能夠買到相對便宜的好房子。

其實題主問的關鍵在於換房過程中，是先賣房還是先買房。

一、先賣後買講究技巧

有很多朋友都想著先賣掉自己的房子，這樣就能夠精心挑選新房，直到看到自己滿意的為止。因為賣掉舊房的收入可以作為購房款，購房者能更加從容地選擇自己滿意的新房，說不定還能淘到更加實惠的住房。

好處：

1、通常來說，大家在賣了房子之後資金充裕，這樣的話選房更有底氣。

2、將房子賣了之後可以享受首套房的首付和貸款利率優惠，換房成本較低。

弊端：

1、將房子賣了之後，需要租房子居住，這樣的話會增加購房成本。

2、好房子不等人，這樣的話很容易錯失好房源。

攻略：

1、大家可以嘗試適當延長賣房交易週期，然後可以利用向買家“返租”來解決居住難題。

2、可以考慮將舊房賣給投資者，一般來說這類人群購房之後不會要求馬上入住，所以大家在將房子賣了之後又可以租下來這個房子繼續住下去，直到自己買好新房。這種方式還可以節省搬遷成本。不過要合理控制租房時間，時間的增加，則意味著付出的租金也會相應增加。

二、先買後賣留意資金成本

好處：

先買後賣的形式可以實現無縫連線居住，大家不用去租房過渡，可以減少購房成本；此外也不會錯失心儀房源。

弊端：

2、對於想付清全款的換房族來說，萬一碰到“新房到手而舊房卻出不了手”，剩餘的房款無法準時付清，容易造成糾紛。

3、對於想貸款的換房族來說，新購買的新房屬於二套房，首付提高，也無法享受首套房優惠貸款利率，換房成本提高。

題主本想先買再賣，但是苦於現在手頭資金不多。其實資金不多有很多解決的辦法，貸款，找親戚借，把新房安置好之後賣掉舊房子又能及時填補欠款，既省了租房繁瑣事項，又能換套新房。但是在換房過程中，一定要遵循市場規律。最好的情況是，高價賣出，低價買進。

房屋置換，隨著生活水平提高，消費升級將會成為下一個房屋消費的熱點，房屋置換，如何做到利益最大化，是每一個想要換房的人，家庭，要思考的一個重要的事情，所謂利益最大化，就是房子儘量賣的價格高一點，買房的時候價格儘量低一點，買到自己滿意的房子，大概就這樣一個思路。

想換房，有幾種情況，第一種情況就是自己家的房子沒有任何按揭，這種房子最好操作，只需要把自己的房子掛在中介，或者在網上，等待有人過來看房子，看好了談價格，談好價格就可以交易，籤合同等等走後面的事情，沒那麼複雜，那麼買房子的時候，如果家裡，還有一些存款，完全可以先去訂購一套房子，先交了定金，鎖住房源再說。

第二種情況，就是自己家的房子，還在按揭過程當中，可能還剩幾年，可能還剩十幾年，按揭沒還完完，但是也想換大房子，這種情況，就需要先還完按揭，之後才能再次賣房子，賣了房子以後才能買房子，需要操作的手續，相對複雜，因為你手裡面可能沒有那麼多的現金，去還貸款，就需要中介和擔保公司介入，可能還要支付部分的融資費用，這種情況，只能已經有買家之後，才能夠操作，但是操作當中，任何一個環節點，出現了紕漏，都是一次失敗的交易，而且還會，有更多的一連串的麻煩等著你，操作的時候，一定要慎重，再慎重。

當然，你也可以用，買家的首付來還按揭，OK。

第三種情況，就是你家的房子是屬於經濟適用房，這種房子，只能滿五年以後才能銷售，而且有的地方政策，滿五年也不能銷售，所以，這種房子銷售起來，有更多的不確定性，比如說，只能進行資金交易，不能進行過戶，只能進行公證，房產證實際上還是對方的名字，或者說你的名，而且這種房子還在你的名下，你在買房子，有可能屬於二套房，還要接受高首付，到利率等等，買房政策，所以在換房之前，一定要搞清楚，前面的路是怎麼樣的？

第四種情況，就是小產權房，這個也簡單，直接籤合同交易就可以了，交錢就完事，剩下的所有事情都要完成在合同裡面，或者去做個公證，基本上就OK了，相對比較簡單，但是找到買家，可能需要費一些功夫，畢竟買小產權房的人，要考慮到他後面的一些事情，深圳無所謂，其他的地區，對小產權房還有很多的顧及，所以找到買家，不容易。

先把以上這些問題解決了，基本上就可以安然無恙的去換房，換房先解決問題，之後再考慮怎麼把價格賣到更高一些？這些應該不用我教你，你應該更懂得去談判價格，對不對？

賣掉小房子買大房子，在現在城市買房人是相當多見的，是慢慢上升為城市購房主力軍的改善人群。

首先，一般情況下，不建議看好置換的大房子再賣小房子。因為置換的大房子已看好，相關交易流程也在進行，因要交首付等資金需求，一般都會急賣小房子，此時要快速出手總價上都賣不到好的價格。其次，賣一套買一套的情況，如果是二手房最好能找同一家中介進行，兩次的中介費總體談打折扣。最後，把握好時機出手也比較重要，一般大多城市年初的二三月份屬於淡季，一年的行情這個時候還沒有起來，這個時候適合出手買房，房源價格不會太離譜。後面的四五月到下半年年前房產市場相對活躍，適合賣房，交易活躍客戶多，可以賣個相對好的價格。

另外，小房子之前賣的時候可以和買房人談返租半年到一年這樣的買家，這樣一時還沒置換好也不用太著急搬家，產生新的租房及其他費用等。

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說說我的經歷吧！好多人都有你這個想法，因為小房子當時是孩子上學，學校比較好，現在孩子上完學校了，想換個大的舒適的房子！我是這樣操作的。

在換房的同期一邊看房，一邊賣房，但是我肯定先買後賣，看到滿意的就談價，把滿意的房子談到能承受的價格範圍內，然後週期談到6個月左右，留下給我自己足夠賣房的時間！交定金籤合同，鎖定我買房的價格！

然後剩下就是賣自己的房子了，中介還不知道我買了房子的情況下，肯定推薦沒有那麼積極，那麼就告訴他們有客戶就可以談，我已經買房了！當然中介客戶肯定要砍價，這個時候就看自己房產報價的細節了！比你心裡逾期要高一部分價格！就是給客戶砍價的空間！付款方式別太糾結！但是要把所有付款時間確定到某日具體時間，不要寫繳稅後多少日（這就是坑），要寫10月1日，這種寫法，大家切記！反正我覺得很好賣，鎖定低價房，自己賣高價，畢竟不是一個區域，小的表現很快！

根據本人對200多業主購房的調查，一般在居住7年後，就會考慮換房，要麼是小戶型置換大戶型，要麼是大戶型置換洋房，別墅等。

置換房子有很多技巧，如果掌握不好，你置換就可能失敗。

先賣小戶型再買大戶型

如果家庭經濟寬裕，當然可以先購買大戶型，小戶型賣或者不賣都可以。

如果你手上錢有限，要把小戶型賣了後才能購買大戶型，那麼你就要先賣掉小戶型再購買大戶型，這樣做有兩點好處。

①、簽訂合同不會毀約。

買房和賣房可以同時進行，賣房的同時，也可以去看房；但是，當你看到滿意的房子後，不要急著簽訂購房合同，一定要你小戶型這套房賣了，並且得到錢了後，你再去簽訂合同購買大戶型這套房，你這樣才安全。

如果你小戶型已經賣掉了，還沒有得到錢，這也不能買大戶型房子，這什麼時候得到錢，中間還有很多變化，而這些變化你又無法掌控。

當你大戶型簽訂合同以後，就要考慮支付首付款或者按揭，而你這時候小戶型住宅的錢還沒有到位，你就有可能面臨違約的風險。

②、稅費優惠，按揭利率低。小戶型產權過戶後，你名下可能就沒有房子了，那麼你再去購買大戶型，你就是購買首套房，契稅是按照第一套房計算，稅率要低一點。

而另一方面，你小戶型賣掉以後，大戶型做按揭也能按照最低首付三成貸款七成來貸款，並且貸款利率也低，這樣就節約了你不少購房成本。

怎麼操作利益最大化

換房應該是改善性需求了，和第一次購房就有不同的地方，應該注意以下幾點：

①、居住品質方面

小戶型賣了，手上就有充裕的錢來購買自己想要的房子了。換房當然不會像第一次購房更多地考慮價格原因，而是更多地應該考慮居住品質方面的問題。

比如地理位置，可以購買核心區域，配套成熟，生活也更加方便。開發商方面，大型的開發商比一般開發商的居住品質更好，物業服務也更好。

另外就是洋房，或者戶型面積方面的考慮了。

②、購房機會。如果小戶型賣了，也不一定急著購買大戶型的住宅，這要掌握購房的機會，就能買到更好的房子了。

比如大型開發商大力促銷活動，折扣就比較多，優惠比較多，就能買到更好的房子。

另外，在年底的時候，有的開發商業績任務還沒有完成，也會大力促銷，也能購買到優質，價廉的房子。

從以上方面來看，

換房最重要的問題是，要先賣小戶型，再買大戶型，並且賣房的錢到手後，你才能和大戶型賣家簽訂購房合同，否則你就有違約的風險。

在購買大戶型的時候，更應該考慮的是居住品質的問題，不要購買價格便宜的，品質不太好的房子。

置換房屋是當前居民較為集中的改善需求。不論是房屋面積的置換還是生活環境的改善。賣掉現有的房子重新換一套房是大家最常用的方式。

既然是置換房屋，就一定牽扯到個人資金有限的問題，也是希望可以合理避稅的問題。那麼這一系列的操作到底該如何進行才最划算呢？

合理避稅：不論是買房還賣房都會牽扯到稅費的繳納。非首套住房在出售的時候至少要繳納1%的個稅，非首套房屋在購買的時候契稅都要比首套房屋高一些。所以說我們在交易的時候先賣再買就比較合適了。同時還有很多購房者牽扯到貸款償還的問題，所以變現之後再買房是不錯的選擇。

但是買二手房並不太容易，如果不是價格低、地段好、價值高的房屋很難在短時間內賣出去。所以說購房者在置換房屋的時候先無需太過於關注買房，只要瞭解現在的行情就可以了。

先賣房，在房子有人看中籤訂合同之後，自己再去看房。等到自己房子找到了，這邊賣房的相關手續也就敲定了。拿到買家的首付款可以先償還自己的貸款，然後給自己看中的房子下定金。等到自己的房子交易出去也就完成了首套房的交易，節約了稅費。隨後繼續推進自己買房的相關手續，如果前期資金緊張可以週轉一些資金做首付。等到自己的房子賣出去之後，再去過戶，這樣可以享受首套房的優惠契稅。（這其中一定要管理好交房和收房的時間，讓自己不需要租房過渡。）

兩邊一操作，自己的資金不會太緊張，就算週轉資金也是短期的。二來銜接的好，自己不需要中間租房，最大程度的節約成本。