首先由“基準利率+上浮多少”，轉成“LPR+基點”。值得注意的是，“基點”加多少，由借貸雙方協商確定。這類房貸，客戶有談判權，上下浮動有一定的彈性空間。

舉例來說，如果此前的房貸利率為基準利率上浮10%，基準利率此前為4.9%，上浮10%後，房貸利率為5.39%。那麼2020年3月份開始轉換後，購房者2020年的房貸利率仍是5.39%這一水平不變，只是計算公式發生了變化。新的房貸利率為LPR增加或者減少一定幅度。

舉例來說，比如借款人小王，買房時享受了貸款基準利率打九折（下浮10%）的優惠，貸款日2015年8月1日，期限是20年。

如果小王選擇將這筆房貸的定價基準轉換為LPR，現在5年期貸款基準利率是4.9%，轉換前的實際執行利率就是4.9×（1-10%）=4.41%。2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。根據轉換時點利率保持不變的原則，小王這筆房貸的加減點數就是-0.39%=4.41%-4.8%，即減39個基點。

此後，直至這筆房貸償還完畢為止，這個加減點數都保持不變，房貸利率將隨著5年期以上LPR的變動而變化。其他常見浮動比例對應的加減點數見表1。

定價基準轉換為LPR後，利率在第一個重定價日前不會發生變化，從第一個重定價日開始才可能隨當時的LPR而變化。重定價日和重定價週期可執行原合同約定，也可由借貸雙方重新約定，房貸重新約定的重定價週期最短為一年。

若重定價日為每年的1月1日，那麼在2020年3月至8月的任意時點轉換，2020年的利率均與原合同利率保持一致，2021年1月1日起將以2020年12月的LPR為基準加減點確定當年的利率，此後年份以此類推。若重定價日為每年貸款發放的對應日，那麼根據大部分銀行的轉換公告，在重定價日之前轉換的，2020年重定價日即可參考最新發布的LPR確定利率；在重定價日之後轉換的，則需等到2021年重定價日才可參考最新發布LPR確定利率。

接續上例，假設2020年3月-2021年7月5年期以上LPR為4.75%（實際情況很可能會有所變化，具體取決於當時的LPR報價）：

（1）如果小王的房貸重定價日為每年1月1日，2020年3月至8月轉換沒有任何區別，2021年1月1日之前，他的執行利率均為4.8%-0.39%=4.41%，即2019年12月5年期以上LPR（4.8%）加固定點差（-0.39%）；見表2

總之，5年內建議可以轉，5-10年可轉可不轉，10年以上不建議轉。

首先，你必須在換和不換之間做一個選擇，to be or not to be。如果你實在沒空，銀行會逼你做出選擇；如果你有選擇恐懼症，那麼請馬上克服；如果說我想先觀望下，看看大家都選啥，那好，給你一個期限到今年8月31日。以上都是插科打諢，下面進入正題。

以前的房貸利率是如何確定的？央媽一般會提供一個基準利率，各大銀行可以根據情況上下浮動一定的百分比，例如基準利率是4.9，而某行實行上浮10%的利率規定，那你的房貸利率就是5.39%。如果你選擇了固定利率，那麼上面那個5.39就會一直陪你到海枯石爛，地老天荒（直到貸款還清）~假如以後浮動利率不斷下調，你可能會想：曾經有一個真誠的選擇擺在我面前、我沒有珍惜,等到失去的時候、我後悔莫及。人世間最痛苦的事莫過於此。。如果上天能夠再給我一次重新選擇的機會，我要對銀行說，我選浮動的！如果非要給這個浮動加一個期限，我希望是一萬年！

說到浮動利率，LPR是核心要義。那麼什麼是LPR？Loan Prime Rate其實就是是以公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的，由央行。。。好啦，我們不用懂！舉個栗子，本次利率調整參照的是2019年12月份的LPR4.8%，如果現行貸款利率是上浮了10%的，也就是4.8×1.1=5.39%，5.39-4.8=0.59。這個0.59跟你有緣分了，以後你的房貸利率就是LPR+0.59,LPR可以是12345，房貸利率就是對應的1.59、2.59、3.59、4.59、5.59。如果你的貸款行一直是執行基準利率下浮10%的折扣，房貸利率是4.8×0.9=4.32,同理4.32-4.8=-0.48，那你以後的房貸利率就是LPR-0.48。

看看專家們是如何預測的： 對於未來LPR的走勢，受訪專家認為，長期來看很難說，短期看LPR確實是下行的。

蘇劍表示，如果在全世界橫向比較的話，中國現在的利率在全世界是比較高的，應該會下降。但利率波動性很大，沒準兒過上一年半載又會大幅度上調。

曾剛強調，不管做出哪種選擇，估計都不會有太大的差異。“未來LPR可能會有下行，但下行空間我覺得恐怕不會特別大。如果上行，上行的空間恐怕也不見得非常大。”

這個說起來有點複雜，但是我可以明確告訴你，轉了是好事，這都是由於目前中國社會的需求造成的，你只要到銀行直接申請轉房貸利率為LPR+基點就行了，相信我吧！

目前，新發放的貸款利率已參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍然是基於貸款基準利率定價，不能及時的反映市場利率變化，不利於保護借貸雙方的權益，從2020年 3月1日起，將存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR，定於2020年8月31日前完成

房貸利率的轉換，有2種選擇，一種是固定利率，一種是LDR+基點利率。固定利率就是原合同當前的執行利率，比如現在是5.39%，以後都是5.39%，就不會在動了，跟LPR沒有關係。

LPR+基點利率，就是浮動的，浮動的來源於LPR的浮動。以前房貸是跟央行基準利率掛鉤的，修改之後變成和LPR掛鉤，LPR是去年央行新推出的一個市場準利率，每個月公佈一次，也就是說，如果選擇轉換成利率，LPR以後變高，房貸利息也會跟著高，反之，低的話，利息也會跟著低。

但是轉換之後的利率，還要再加一個基點，這個基點是固定不變的。基點演算法是當前合同的執行利率減去2019年12月的LPR報價，值得注意的是，基點可以是負值

目前來看，誰都很難預判這麼長週期的LPR走勢，如果選擇轉化為浮動利率，風險和機遇並存。如果覺得自己的利率已經低了。不想去操心LPR的事情，可以轉換成固定利率，購房者只有一次的選擇機會，這次辦理成功後，直到貸款還完前都不能更改了，所以要考慮好在決定。

所以說，不管是保留固定利率，還是浮動利率，都是利率風險，主要原因是利率市場化以後肯定會出現的一個結果，我們的經濟是週期的，利率也是有周期的

如果選擇固定利率，只要在8.31號前辦理就可以，如果選擇浮動利率，就需要看貸款機構的具體規定。另外，政策性的公積金貸款，包括組合貸中的公積金部分，以及2020年12月31日前，到期的個人住房貸款不需要轉換

根據央行的解釋，存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。

  大家都知道，在今年10月8日LPR新政前，簽訂的貸款合同都是按照基準利率並加以浮動來定的利率。央行介紹說，10月8日的新政後，目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價。但在明年1月1日後，所有的銀行都不能再簽訂老的基準利率浮動的貸款合同了。

  所以，所謂存量浮動利率貸款就是之前簽訂的老的基準利率浮動的貸款合同，包括LPR新政後簽訂的少量按照老利率的合同。

  1、為什麼要把老的合同轉換為LPR定價利率？

  央行表示，這是因為老的浮動利率貸款仍然基於貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保護借貸雙方的權益。

  何時轉換？

  央行釋出，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，轉換原則上應於2020年8月31日前完成。

  2、怎麼轉換？

  兩種選擇，貸款人可以與銀行協商確定，將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率。

  貸款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。

  已處於最後一個重定價週期的老貸款可不轉換。

  轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定。為貫徹落實房地產市場調控要求，老的個人住房商貸在轉換時點的利率水平應保持不變。

  3、怎麼操作？

  貸款期限方面，定價基準轉換為LPR的，LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定，確定後在合同剩餘期限內不再調整；

  加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩餘期限內固定不變；

  轉換時點利率水平保持不變。不過借貸雙方可重新約定重定價週期和重定價日，重定價週期最短為一年。

  而且，同一筆商業性個人住房貸款，在明年的3月到8月之間，可以選擇任意時點轉換，都是根據今年12月的LPR和原執行的利率水平確定加點數值，加點數值不受轉換時點的影響，所以3到8月間任何時間去辦理，都是一個標準。

  目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。

  舉個例子，若某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年，剩餘期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。

  2019年12月釋出的5年期以上LPR則為4.8%。

  如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。

  2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。

  在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月釋出的5年期以上LPR+0.59%，此後每年以此類推。

  此外，如果老貸款合同不選擇轉換為LPR定價，而是轉換為固定利率，轉換後的利率水平由借貸雙方協商確定，轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。

  4

  總結一下：

  1、從明年3月1日起就可以辦理老貸款合同將利率定價轉為LPR了，辦理截止到8月31日，哪個時間去辦理都可以，不影響利率。

  2、為了房地產調控的連續性，轉換的時候，利率水平是保持不變的。不過等到一年的重新定價週期到了，就可以按照新的LPR來計算新利率了。

  LPR是每月公佈一次，調整的頻次要比基準利率高，所以更能反映市場變化，維護貸款人的利益。考慮到當前的利率水平處於下行通道，LPR預計還有下降的空間，所以從目前來看，轉換後應該對貸款人有益。

存量浮動利率貸款定價基準轉換已於3月1日如期啟動，但是轉換後貸款利率到底怎麼計算?個人房貸到底轉換後有什麼變化?

　　原標題：個人房貸轉換後具體如何計算?央行替你算筆賬

　　存量浮動利率貸款定價基準轉換已於3月1日如期啟動，但是轉換後貸款利率到底怎麼計算?個人房貸到底轉換後有什麼變化?還是有些人並不清楚。我們今天(4日)就來替大家算筆賬，看看轉換後貸款利率到底怎麼算。

　　一、加減點數怎麼算?

　　根據華人民銀行〔2019〕第30號公告，房貸的定價基準轉換為LPR後，加點數值應等於原合同最近的執行利率水平與2019年12月LPR的差值(可為負值)。

　　過去浮動利率貸款一般是貸款基準利率浮動一定的比例確定，那麼對應不同浮動比例下的利率，轉換後的加減點分別是多少呢?舉例來說，比如借款人小王，買房時享受了貸款基準利率打九折(下浮10%)的優惠，貸款日2015年8月1日，期限是20年。如果小王選擇將這筆房貸的定價基準轉換為LPR，現在5年期貸款基準利率是4.9%，轉換前的實際執行利率就是4.9×(1-10%)=4.41%。2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。根據轉換時點利率保持不變的原則，小王這筆房貸的加減點數是-0.39%=4.41%-4.8%，即減39個基點。



　　此後，直至這筆房貸償還完畢為止，這個加減點數都保持不變，房貸利率將隨著5年期以上LPR的變動而變化。



　　二、轉換後每個月按什麼利率還?選擇不同的轉換時點有什麼影響?

　　首先，我們要理解三個概念：

　　轉換時間：將個人房貸的定價基準轉換為LPR的時間(在2020年3月1日至8月31日之間)。轉換時，您和銀行需要協商確定：一是加減點數，具體計算方法見第一部分;二是重定價日和重定價週期。

　　重定價日：是指重新按照最新的定價基準(轉換前為貸款基準利率，轉換後為LPR)計算貸款執行利率的時間。一般為每年1月1日，或者每年與貸款發放日對應的日期。

　　重定價週期：重新確定執行利率的週期。若房貸利率一年一變，那麼重定價週期就是一年。

　　定價基準轉換為LPR後，利率在第一個重定價日前不會發生變化，從第一個重定價日開始才可能隨當時的LPR而變化。重定價日和重定價週期可執行原合同約定，也可由借貸雙方重新約定，房貸重新約定的重定價週期最短為一年。

　　若重定價日為每年的1月1日，那麼在2020年3月至8月的任意時點轉換，2020年的利率均與原合同利率保持一致，2021年1月1日起將以2020年12月的LPR為基準加減點確定當年的利率，此後年份以此類推。若重定價日為每年貸款發放的對應日，那麼根據大部分銀行的轉換公告，在重定價日之前轉換的，2020年重定價日即可參考最新發布的LPR確定利率;在重定價日之後轉換的，則需等到2021年重定價日才可參考最新發布LPR確定利率。

　　接著用上面的例子，假設2020年3月—2021年7月5年期以上LPR為4.75%(實際情況很可能會有所變化，具體取決於當時的LPR報價)：

　　(1)如果小王的房貸重定價日為每年1月1日，2020年3月至8月轉換沒有任何區別，2021年1月1日之前，他的執行利率均為4.8%-0.39%=4.41%，即2019年12月5年期以上LPR(4.8%)加固定點差(-0.39%);2021年1月1日之後，則變為4.75%-0.39%=4.36%，這裡的4.75%是2020年12月的5年期以上LPR;此後年份以此類推。

　　(2)如果重定價日為貸款發放日(即每年8月1日)，若小王在2020年7月31日前轉換，轉換後到7月31日，這筆房貸的執行利率為4.41%;2020年8月1日之後為4.75%-0.39%=4.36%，這裡的4.75%是2020年7月的5年期以上LPR;此後年份以此類推。

　　若小王在2020年8月1日後轉換，則這筆房貸的執行利率在2021年7月31日之前都會保持4.41%不變;2021年8月1日才開始執行4.75%-0.39%=4.36%的利率，這裡的4.75%是指2021年7月的5年期以上LPR;此後年份以此類推。

3月起，個人房貸利率要選擇轉換為LPR利率或者固定利率。為什麼要轉換？什麼貸款需要轉換？怎麼選擇更划算？央行日前就一些熱點問題進行了迴應。

為什麼要轉換？

這是利率市場化改革的重要一步。2019年8月，央行改革貸款市場報價利率（LPR）。按照央行的要求，2020年3月起，各家銀行開始將存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。

金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。

央行稱，目前大部分新發放貸款已將LPR作為定價基準，但存量浮動利率貸款的定價基準仍主要是貸款基準利率。2015年10月以來，貸款基準利率一直保持不變。相比貸款基準利率，LPR的市場化程度更高，能及時反映市場利率變化，2019年8月以來已多次下降。

為保護借貸雙方權益，特別是讓借款人享受利率下行帶來的好處，央行明確自2020年3月1日開始，推進存量浮動利率貸款定價基準轉換。

什麼貸款需要轉換？

央行稱，需要轉換定價基準的貸款要同時滿足幾個條件：

一是2020年1月1日前已發放，或已簽訂合同但未發放；

二是參考貸款基準利率定價；

三是浮動利率。

固定利率貸款、已參考貸款市場報價利率（LPR）的浮動利率貸款等無需轉換。

已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。

公積金個人住房貸款不需要轉換，但組合貸款中的商業性個人住房貸款也要轉換定價基準。　

LPR和固定利率哪個更好？

在轉換的時候，個人面臨兩個選擇：

第一個是，選擇固定利率。房貸利率與你當前的利率水平保持不變，以後也不管LPR利率怎麼變化，你的房貸利率都不變；

第二個是，選擇浮動利率。房貸利率根據LPR的變動而變化。

那麼問題來了，選哪個好？

央行稱，兩種轉換方式各有優勢，具體如何選擇取決於自己的判斷，特別是對未來利率走勢的判斷。

如果認為未來LPR會下降，那麼轉換為參考LPR定價會更好；

如果認為未來LPR可能上升，那麼轉換為固定利率就會有優勢。

舉個例子，如果你目前的個人房貸利率是在5年期貸款基準利率上打9折，那麼按照目前5年期貸款基準利率計算，你的實際執行利率水平為4.41%（=4.9%×0.9）。根據人民銀行〔2019〕30號公告，個人房貸轉換前後利率水平保持不變。

一是如果選擇轉為固定利率，那麼個人房貸在整個合同剩餘期限內，都將執行4.41%這個利率。

二是如果選擇轉為參考LPR定價，個人房貸利率水平將按照“5年期以上LPR+（-0.39%）”確定。其中，-0.39是固定加點點差，根據當前實際執行利率（4.41%）與2019年12月公佈的5年期以上LPR(4.8%)之間的差確定。轉換後到第一個重定價日前，房貸利率還是4.41%，但計算方式變成了“LPR4.8%+（-0.39%）”；從第一個重定價日起，房貸利率就會變成“當時最新的5年期LPR+（-0.39%）”；以後每個重定價日都以此類推。

對比上述方式，很明顯，如果判斷未來5年期以上LPR+（-0.39%）>4.41%，即5年期以上LPR>4.41%+0.39%=4.8%，也就是說未來的LPR比4.8%高，就可選擇第一種；反之，如果判斷未來LPR比4.8%低，就可選擇第二種。

其實無論是何種轉換方式，轉換後的房貸利率不得低於原有的利率水平，除非LPR下降。這主要是為了貫徹落實房地產市場調控要求，在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下，堅守“房住不炒”的定位，不向房地產市場發出錯誤訊號，同時也有助於控制上升較快的居民部門槓桿率。

具體來說，業內專家均預計，未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協商，採用LPR作為定價基準（浮動利率）將可能是普遍的方式。　

銀行會不會故意提高LPR報價？

央行稱，LPR報價機制已儘可能保證報價行真實報價，使公佈的LPR具有公允性。18家LPR報價行都是同類型銀行中具有較強影響力、公信力和定價能力的銀行，且需要根據本行對最優質客戶的貸款利率報價，也就是說，報價行的報價都是有真實交易作為支撐的。

同時，央行和利率定價自律機制對各報價行的報價行為進行嚴格監督，定期考核評估其報價質量，並根據考核情況對報價行進行優勝劣汰。

你好，好高興為你解答這個問題，本人從事房產多年，剛好可以為你解釋一下！從2020年3月1日起到8月31日之前，全國上億的“房奴”都要開始房貸利率“二選一”了，一是固定利率，二是LPR浮動利率，那麼兩者之間怎麼選呢？又是哪個更划算呢？

什麼意思呢？其實央行給所有房貸客戶一個選擇題。

簡單說，就是你要和銀行重新籤貸款合同，選擇新的房貸利率方式。還得必須選，不能不選，選了不能反悔，不能重選，選了之後伴隨你到貸款還清。

選擇固定利率，就是說以後在您的剩餘貸款期限內，每一年的利率都是保持不變的。

那麼依照4.9%基準利率，你手上的房貸，可能是七折、九折、上浮10%、上浮20%等折扣利率，那麼你現在對應的利率就是：3.43%、4.41%、5.39%、5.88%。

 二是選擇LPR浮動利率，全稱是貸款市場報價利率（Loan Prime Rate）。是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成。LPR浮動利率更加市場化，是隨行就市，它可能會升，如果升多了，你的房貸利息支出會變多。也可能會降，如果降低了，你的房貸利息支出就會變少。

那怎麼選，就需要您賭一下！如果你判斷LPR浮動利率會下降，你接下來的房貸利息支出就會變少。如果你認為會上漲，選擇固定利率，但就無法享受LPR浮動利率下降的紅利。

雖然LPR每月都會公佈，但房貸利率並不會每月調整，因為它規定的定價週期最短是一年，就是說一年調整一次並按最新的LPR來調整。

瞭解了他的基本概念，你還需要知道，這次改革參照的LPR是2019年12月的4.8%。打個比方，你原來的房貸是1.1倍，就是5.39%，5.39%比4.8%要高，5.39--4.8=0.59。這個0.59就是你今後的房貸固定加點數，永遠伴隨著你。

你今後的房貸利率就是：LPR+0.59。今年的LPR是4.8%，你今年的利率就是4.8+0.59=5.39。

2021年1月1日，會根據2020年12月的LPR報價，來調整你的貸款利率。

比如2021年調整成了4.5%，那麼你的利率就是4.5+0.59=5.09。

若你原來的房貸是打9折，就是4.41%，4.41要比4.8要低，4.41一4.8=負0.39。這個負0.39就是你今後的房貸固定減點數，永遠伴隨著你。

你今後的房貸利率就是：LPR—0.39。今年的LPR是4.85%，你今年的利率就是4.8-0.39=4.41。

2021年1月1日，會根據2020年12月的LPR報價，來調整你的貸款利率。

比如2021年調整成了4.5%，那麼你的利率就是4.5—0.39=4.11。

注意：此次政策公積金貸款並不受影響，主要是商業貸款。

先說一點的是，使用者並沒有選擇不轉換的權利，此次央行的檔案，給予使用者只有兩個選擇，一是直接選擇固定利率；二是選擇LPR加點的利率。所以說無論你願意與否，最終你都只能選擇其中一個（除非你本身的貸款已經處於最後一個定價期間，即貸款期限剩餘不超過2年）。

本次轉換的時間從2020年3月1日開始至2020年8月31日結束，轉換時的利率與2019年12月的利率持平。也就是說，如果你本來的貸款利率為基準利率上浮10％（即5.39%，目前的五年期及以上的基準利率為4.9%），那麼選擇固定貸款利率，後續剩餘期限（比如說你的貸款期限還剩下20年），你的貸款利率就會一直保持在5.39%，不再變更。

如果你選擇是LPR加點的計算方式，那麼你的貸款利率就變為了LPR+59BP，2019年12月市場上五年期的LPR值為4.8%，59BP=0.59%，故而轉換時LPR+59BP的利率跟原來2019年12月你的貸款利率是持平的。按照檔案規定，LPR值每年重新定價一次，按照定價期最新的LPR取值。比如你與銀行約定每年的6月1日為重新定價日，假設次年5月的LPR提升為5%，那麼你的貸款利率就變為了5.59%，你的貸款利息相應增加；反之如果LPR下調為4.5%，那麼你的貸款利率就變為了5.09%，你的貸款利息相應減少。

選擇固定貸款利率，類似於賭博，賭未來LPR值上升；選擇LPR則求穩，貸款利率每年根據市場上的最新利率進行調整，商業銀行與貸款使用者互不虧欠。至於要選擇哪個？我認為跟你之前簽到的利率有關，如果之前你簽到的貸款合同是基準利率，甚至是基準下浮，選擇固定利率更好，因為基準或者基準下浮這個利率，目前來說已經是極低的一個值，後續進一步上升的機率不高；反之如果你之前簽訂的是基準上浮的，特別是大額上浮的，選擇LPR更好。

總之，如果您所說的20年房貸的所剩期限比較短，剩餘貸款額度也比較少的情況下，選擇哪一種都差別不大。但如果貸款期限還很長的話，那麼就根據自身利率情況，自行決定。

這次對LPR利率轉換的目的，目的就是為了把通往實體經濟的貸款利率降下來，更好的發展實體經濟。但是最終結果會咋樣，只能拭目以待了。

拿我自己的房貸舉個例子：我是貸款30年，剛好還了5年，做的是等額本金方式，當時的利率是4.9，銀行上浮10%，現在是5.39%固定利率，請問我轉不轉呢？

答：

每筆存量房貸都必須轉，最晚不低於2020年8月31日。只是你有兩個選擇：

一種是選擇固定的利率。選擇固定的話就是4.9%×1.1=5.39%，以後你的貸款利率就被固定在5.39%，永遠不變。

另一種是，你選擇LPR浮動利率。不管LPR浮動利率是多少，你的加點利率永遠不變。你的加點利率是5.39%-4.8%=0.59%。

這裡的4.8%是2019年12月20號的LPR利率，這個利率每年12月20號都是變動的。

如果你選擇lpr浮動利率，那麼假如以後的每年Ipr貸款利率低於4.8%，那你就更划算；如果以後每年LPR貸款利率高於4.8%，相對固定利率你就會吃虧。

根據我上面的解釋，你自己決定選擇固定利率還是選擇lpr浮動利率

如果選擇固定利率，則意味著在LPR下調的時候，無法享受下調的好處；但是，如果選擇浮動利率，一旦LPR上調，則意味著比過去要承擔更大的利息負擔。而且，按照央行的公告，一旦選擇，就不能改動。市場上有很多的解讀，都在告訴大家如何選擇才能省錢，才能“佔到便宜”，這更引發了大家的焦慮。

我覺得不管你選擇固定利率，還是LPR為基礎的浮動利率，不管未來LPR如何變化，你的房貸利息不一定比現在少多少。一方面銀行不會吃虧，這一點你一定要清醒。另一方面，房貸利率除了要參考LPR，還得看房地產金融政策。總之，你想佔便宜真的很難。

選擇浮動利率的風險在於未來有沒有通脹的可能。如果一旦通脹，LPR必然上升，帶動房貸利率上升。

最近，有購房者詢問，新的房貸利率政策實施後，買房貸款利息是比以前高了，還是低了？因為，新的房貸政策將於2019年10月8日起實施，也就是說，10月8日以前簽訂的購房貸款合同，還是按照以前的基準利率演算法進行，但是在10月8日以後的貸款，則是需要根據新的LPR來執行了。

這次央行確定，首套房貸不低於LPR利率（按8月20日5年期以上LPR為4.85%），二套房不低於LPR+60個基點=5.45%。由於設定了這樣一個下限，所以以後不會再存在首套房9折或95折這樣的事情了。當然，推出LPR後，也並不代表基準利率就取消了，只是以後居民貸款就要執行新的以LPR為基礎的房貸利率，而對流向實體經濟的貸款還可以按原來基準利率來發放。

實際上，新的房貸利率政策要比過去更加靈活的調控個人房貸利率。比如，王女士需要購買二套房，向銀行貸款，二套房利率是LPR+60個基點，就是5.45%。如果王女士住的城市房價正進行樓市調控，就加15個基點，而銀行在稽核房貸時發現，王女士有投資炒房的意圖，再加10個基點，最終，王女士購房二套房的利率就達到了5.8%。當然，這個利率水平可根據合同約定一年調整一次。

現在問題來了，當新的利率政策實施後，買房貸款利率究竟是比以前高了還是低了呢？我們認為這是要具體案例具體分析：第一，如果你是銀行的優質客戶，一直享受首套房的按揭9折，也就是4.41%的利率，或者銀行的95折優惠利率4.655%的，但到了10月8日後，就要按照新的LPR利率4.85%來算。銀行利率不打折了，購房者的成本也會不同程度的上升。

第二，以前上海購買二套房一般按揭利率是4.9%的基準利率上浮1.1倍，也就是5.39%，而現在統一不能低於LPR+0.6%，就是5.45%。顯然，過去購買二套房的成本較低，現在購買二套房的各項成本也都會上升了。當然，具體給你多少房貸利率，銀行還要根據當地房地產調控情況，以及個人信用情況來確定。總之，二套房貸利率肯定是會比原來升高了。

第三，也有一些地區的首套房的利率是下調的。比如，之前北京規定首套房貸利率為基準利率上浮10%，也就是5.39%。而現在到了10月8日以後，如果按照統一的首套房4.85%利率來計算的話，那對於購房者來說，就會實惠不少。當然，首套房利率只有LPR指導利率，各銀行還要根據客戶的具體情況進行調節。我們估計銀行能把首套房貸利率繼續維持在5.39%就已經很好的，像LPR4.85%這樣的最低利率，絕大多數人是拿不到的。

現在大家都很關心，房貸新政實施後，買房貸款的利率會是上調還是下降，對此，我們認為，首套房貸利率會有部分城市的銀行下調一些，而二套房貸利率總體肯定會悉數上調。這樣可以在一定程度上既鼓勵剛需購房，又要加大投機性購房需求炒房成本，還要引導銀行的有限資金流向實體經濟，而不是房地產。

房貸利率要麼固定，要麼跟政策

如果打算長期供房。可選擇固定，通貨膨脹影響，後期錢越來越小，固定了以後利率不變，壓力不大。

如果是想享受前期的一個政策優惠，又擔心後期lpr浮動太大，上調了不划算。那有資金提前還款的，可以選擇lpr，萬一優惠期過了，升利率。那麼提前還款即可

只有適合自己，沒有最好的，其實選擇題也可以當填空題做。

我的個人觀點：選擇LPR，而且是一年一變的浮動利率。因為利率持續走低可能是未來5到10年的大機率事件。

LPR利率的計算方式是由LPR報價利率加上加點值，其中LPR報價利率由18家銀行共同報價產生，計算方法就是去掉一個最高價和一個最低價，最後平均得出，每個月20日重新計算。加點值是從固定利率轉化成LPR利率確定的，例如原來的固定利率是5.5%，LPR報價利率是4.8%，那麼加點就是+0.7%

這次央行提供了兩個選擇，一是固定利率，二是一年一變的浮動利率，選擇固定利率的話你未來的還款週期裡房貸利率都保持不變，比如你之前的利率是5.88%，選擇固定利率之後，在你的還款期內貸款利率都是5.88%。如果選擇一年一變的浮動利率，則房貸利率每年會根據LPR利率和加點進行變動。

如果當年最新的LPR利率下降，房貸利率也會隨之下降，央行每月20日公佈LPR利率，加點由地方確定。

2020年3月首次轉換時，用的是2019年12月月的LPR，也就是4.8%，比如你之前的利率是4.41%，那麼你的加點就是4.41%-4.8=-0.39%，那麼你以後的利率就是LPR利率-0.39%。

下圖是最近20年的房貸利率

房貸利率就是以前房貸籤合同時的利率利息，是長期不變的，而如今有種叫LPR的模擬，根據央行調整而決定你以後多還還是少還

轉與不轉要根據自己判斷，我認為有必要轉。就現階段是轉換比較好，以我的城市為例現在貸款基準利率為5.56%，2020年2月的LPR為4.75%，換了之後可以減少月供。且目前近幾年的趨勢看，利率呈現下降趨勢，換成LPR是划算的。當然，一旦選定就不能更改，也存在將來較長時期利率上升的風險。

兩種利率表達方式的選擇，原來還款方式是按照“基準利率+浮動比例”計算，基準利率是可變的，浮動比例是不變的；新的方式是按照“貸款市場報價利率（LPR）加浮動點數”計算，LPR是可變的，浮動的點是不變的。根據人民銀行〔2019〕30號公告，個人房貸轉換前後利率水平保持不變。按新的選擇你的利率應該表達為：LPR+浮動點。轉換後到第一個重定價日前，房貸利率與原來相同；從第一個重定價日起，房貸利率就會變成“當時最新的LPR+浮動點”；以後每個重定價日都以此類推。

LPR是個變動數，對比上述方式，現行基準利率為4.9%，很明顯，判斷未來5年期以上LPR比4.9%高，就可選擇原來的還款方式；反之，如果判斷未來LPR比4.9%低，就可選擇轉換成LPR。

利率將來是上浮還是下調，這應該是要不要轉房貸利率的關健，依照眼下局勢，將來利率上浮是肯定的，因為這與世界經濟是掛鉤的，但是利率上浮也就說明物價上漲，工資收入上漲，也是成正比的，所以如果你收入穩定的話就沒必要轉，如果不穩定的話轉了壓力會小些