房價的2.5倍才會保本。

看看樓面價與房價的關係

樓面價又稱單位建築面積地價，是指平均到每單位建築面積上的土地價格，具體是指按照商業、居住、工業等用途分別評估，一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格，並由市、縣以上人民政府公佈的國有土地使用權的平均價格。

計算公式

樓面地價=土地總價÷規劃可售面積

規劃可售面積=土地面積✘容積率。包括地上和地下部分

這個栗子大，我喜歡我再來舉個例子，當一會搬運工。

當然並不是樓面價越高當地房價會越高，要根據市場行情來，經濟下行壓力大，開發商為了資金迴流會降低利潤的，降低利潤了，房價也就降低了。

一般是有這幾部分組成，建安成本2500-3000元，財務成本加稅1500-2000元，營銷費用1000元，樓面價2250，也就是說這個房子開發商最起碼在7000以上才不虧本，一般開發商稅後的利潤都在4-8%左右，豪宅除外！

通常說是樓面價意思就是能造的最多面積情況下的價格，也就是如果開發商用滿容積率的情況下每平米的價格，加上建設成本，當然每個地方不太一樣，但是一般情況下樓面價只有2250應該是三線以下城市，建設成本預估1500每平米，注意！這個價格不包括裝修！稅費一般情況下大概佔比百分之二十左右，大概價格在每平米1000左右，當然開發商還有財務成本，這個不好估計，不過一般情況銀行貸款大概10％，500每平米的樣子，基本成本2250+1500+1000+500=4250元，當然這些不包括灰色成本，基本上灰色成本也不低，還有銷售成本，這樣再算一下，總成本能控制在5000一平米已經不錯了，加上合理利潤5%-10%，所以6000塊以內是比較合理的價格

我來算吧，樓主也不準。開發成本=土地成本+建安成本+資金成本+稅+其他。其中你忘記算資金成本了，按兩年開發週期，百分之十五算吧。建安成本，普通住宅成本2000一平米打住。土地成本按你說的2250。稅費做賬做到最好可以做到15.6%左右，營銷成本百分之五，前期費用，配套費，措施費，人防易地建設費，灰色支出等其他費用約300一平米。因而可算得｛2250+2000+300｝*135%=6140，也就是說6140以上的均價可以賺錢。但是這個帳也不準啊，還有日常開銷，一年按500萬算，兩年1000萬。所以單純2250的樓面地價，不知道總開發面積是不太好算的。我算的6100就算是35畝左右的小盤的成本吧。（以上演算法不計算利益轉化，如城中村改造會補償85的土地成本，如招商引資專案會有現金回饋，均由政府落地）。另外題外話，常規住宅容積率按2.5計算，這也375萬一畝的土地啊，說明在四線城市左右，幹房地產開發的苦啊！四線城市波動太大，去化不好，一屁股債，留下一堆賣不了的房子，想死的心都有。建議國家多關懷房地產開發的弱勢群體，可以減稅和激勵政策。

報建要交一大堆費，各個城市不一樣，就算400一平方，設計勘察規劃等等就算60，建安就算小高層2000打不住，配套800算少的，2250+400+60+2000+800=5510，資金利息就看融資來源了，就算400，已經6110還有增值稅，土增稅，嚇死人，少算點，250增值稅，土增稅沒譜。還有管理和營銷費用，就算5%，6360x1.05=6678.老爺再賞點利潤就7000往上了。

樓面價是單位建築面積分攤的土地出讓價格，先來看樓面價是如何計算的，計算方法是： 出讓土地價格除以該土地允許的最大建築面積。（最大建築面積受政府批准的容積率控制）

舉例來說，北京 石景山五里坨地塊，土地出讓價格（成交價）78億，最大建築面積為346496平米，由此計算出樓面價為22511元每平米，售價為52024元每平米。

但有些樓面價並不是完全按此公示來計算的，不過通常情況下，售價要到樓面價的二倍開發商才能賺錢，如果要保本則也要達到1.5倍。我們來看看開發商開發樓盤都有什麼成本？

1、土地成本：即開發商拿地的成本，這個費用很高，動輒幾十億，這裡面還有一個土地溢價率的問題，土地溢價率是拿地價格減去土地成本價計算的出一個數據，溢價率越高，土地成本越高，往往意味著房價也越高。

2、建安成本：包括建築、綠地、車位、建材、市政等等的成本。在北京乃至北方的建安成本在4500左右。

3、費用：包括銷售、管理、財務費用。

4、稅費：主要是開發商繳納的各種稅。（不包含買房人交的稅）

主要是這四項成本，那麼這些成本計算下來，開發商要賺錢，售價不可能不高，為了提高利潤，開發商而且往往會在開發過程採取一些手段和方式來壓縮成本。

（1）高低配-透過在地塊中建築容積率較高的板樓或塔樓搭配別墅產品增加利潤率

圖中兩棟高層為自住型商品房，出去兩棟高層外，地塊中其他住宅產品全部為別墅，自住房與別墅無論從物業管理房屋品質、園林等方面都無可比性， 別墅用到了更多的建安成本。

（2）加配置-透過增加精裝、提高園林品質、科技含量等方法提高售價從而增加利潤率，開發商透過增加新風、精裝等方式提高售價增加利潤率，增加裝修也是增加建安成本。

（3）送面積-透過贈送面積增加房屋實際售價達到增加利潤率。增加贈送面積也是增加建安成本的一種體現，最終作用於提高售價，從而增加利潤率。

下面這兩個影片是開發商的人解釋的樓面價和開發成本，看完之後您基本上就明白了。

這個問題提得很好！是時候該給所有購房者補堂課了！很多人都在抱怨房價高，那高房價究竟高到哪了？接下來我將為大家剖析一下：

首先，開發商做專案，蓋樓，第一步是要購買土地！舉例子：

假設土地成本：2250元/平米

（又稱樓面價：是指開發商購買的土地摺合到實際開發的建築面積每平方米的單價！比如開發商花了22.5個億，買個50萬平米的土地，但是容積率是2，也就是說可以建100萬平米！摺合單價就是2250元/平米的土地成本）

其次，就是建安成本！這裡麵包括土建成本(蓋樓的建築材料及人工)、綠化成本、對接市政的管網成本等等！如按一般小高層的成本來計算！

經濟型建安成本：2000元/平米

再次，就是各項稅費成本！開發商從拿地開始，各項稅費就接踵而至，一直到把房子賣給客戶，當然也離不開交稅！

各項稅收大概：1000元/平米

接下來，來算算開發的運營管理和營銷成本吧！開發商要開發樓盤，人才和技術是關鍵！這些成本可都不可小覷！當然，隨著城市化的發展程序，樓盤越蓋越遠，這種現實問題必然伴隨著巨大的營銷成本！否則會無人問津！再加之巨大的競爭壓力！導致營銷成本逐年遞增！

運營及營銷成本：500元/平米

最後，來說說一般不被人注意的，但又是最不可控和開發商最致命的一項成本——融資成本！眾所周知，開發商開發樓盤幾乎沒有不貸款的！有的開發商甚至是全部貸款，根本沒有投入一分錢！而開發商的貸款利息，除了個別“央企”“國企”能拿到年利率在10%以內的低息貸款以外！一般開發商的貸款利息目前普遍在年利率12%以上！也就是說，以上的成本再乘上12%就是他每年的融資成本！如果它銷售的速度過慢，成本會更高！基本上每慢一年，就增加近12%的成本！

開發商融資成本：700元/平米

好了，就說這些吧，相信資訊量已經不小了！大家自己算一下就大概知道了！即使我們不考慮開發商的利潤的情況下，成本已經達到了：

成本價：6500元/平米

所以，房價到底貴不貴?貴在哪？

聰明人一目瞭然！！！

隨便找了個成本列表的表格，注意下這個專案是前幾年的專案。而且樓面地價只有1400多，而且也不是什麼高檔小區，沒有自己的營銷團隊，小區面積比較小估計一般也就七八座樓。室外景觀應該只是簡單做了下因為室外景觀的設計費只有20萬估計隨便找人幹了個私活或者讓建築設計院順手做的，室外景觀的工程費用只有700來萬而且還包括了健身器材的費用一般來說改善型專案這個費用要再來個700來萬,。售樓處樣板間也是湊合弄了下因為200平的售樓處實在幹不了啥，樣板間做的實體樣板間兩套裝修才花了23萬這個價格兩套房子200平自己家裝修估計都不夠，售樓處連建設加裝修花了26萬隻能說是湊合弄個地方了。所以呢，大家看這個表的時候只需要把他當成一個城市郊區低端樓盤來看就行了

一般認為樓地面價佔比總成本的65%左右。當然拿地價格往往和建安成本沒有嚴格的比率關係。這樣大約總成本在4600元以上。同時建安成本還受到樓宇設計功能和材料裝置品牌檔次影響。我們大致認為土地建安總成本是5000元吧。加上其他財務費用，管理費用等約為6000多。利潤建安取10%就是270元，土地增值和其他費用增值也按10%就是320元左右。算起來大概是6600元，並且當是含稅了。變數就是當地市場周邊房屋價格的不同和土地價格的不同。所以按固定樓地面價得出的6600元房價也可以按周邊行情定銷售價到一萬或者以上。

大家忽略了一個前提條件，就是2250的樓面價，至少得是3線以上城市的地價啦，。開發成本至少得2500元每平，不含地下。稅費是按售價計算，保守估計得15％，營銷和管理5%，利潤考慮10%，資金成本按銷售總額30%，年化8%，兩年，大約售價5％。最終的售價大概售價在7000-8000左右。售價越高，稅費就越高

開發商的成本主要包括以下幾方面:

一、土地成本

1、土地價:2250元/m2；

2、交易手續費（支付拍賣行的拍賣擁金）:1%計22.5元/m2；

3、契稅:67.5元/m2;

土地成本為:2340元/m2。

二、建造成本(建築密度按0.3，綠化率按0.3）

1、建造費用:小高層1200~1300元，高層一般為1400~1500元，本次按1450元計算。

2、綠化工程:按綠化率0.3計，種植草皮、喬木、灌木綜合按80元/m2，綠化造價為24元/m2；

3、道路、排水排汙等市政配套工程，（400*0.4）為160元/m2；

4、規劃設計費:方案設計一般在5元左右，施工圖設計一般在10~12元，極個別達到20元，本次計算暫按18元綜合價計;

5、監理費:一般在5~8元之間，我們按8元計；

6、造價諮詢費:按工程造價全過程控制，主要包括施工圖預算、進度款稽核、竣工結算審定，按檔案收費標準為千分之四，計7.4元；

7、建設單位管理費:一般為工程造價的2%,計2.9元；

8、預備費按檔案計算為5%，計7.25元；

9、檢測費應該在20元/m2以內；

建造費小計:1693.55元/m2.。暫且按1700元計算。

三、各種規費

1、城市設施配套費、人防費、道路監時佔用費、白蟻防治費等，總費用合計應該在90元/m2；

2、各種稅收（含交易費）:二三線城市在300元/m2以內，

上述兩項暫按400元/m2計算；

四、其他

1、財務費用:按建造成本的60%加土地價，年利息支出按8%計，約270元/m2；

2、廣告費及銷售費用按建造費用10%計為170元/m2；

3、合理利潤:按上述全問費用的10%計約為480元/m2；

上述小計為920元/m2；

綜合價為5360元。

開發商真正噁心無良的是:拍下一塊地，那整塊地的開發成本基本固定下來了，不會有太大的波動，可是，他分幾期建房，比如一期賣5000，已經有錢賺了，二期在成本沒有明細增加的情況下他賣8000，三期賣10000……這就是他可恨的地方！我覺得政府應該嚴厲打擊這種行為，只要是同一塊地，不管他分幾期建，都全部統一跟一期的價格一樣，超出部分加倍處罰。

本身我看了上面的回答，基本上沒弄清楚什麼是容積率，上面的小編是安他舉的例子，土地價格是他舉例的價格算的成本，其他價格也是安土地價格折算出來的，土地那個價格算出來的總成本是差不多的，好多人不懂容積率，所以說的離譜，我建議大家查一下容積率再說小編

這個問題本身向法就不專業。同樣一平方米麵枳，在不同城市造價是不一樣的。就是在同一城市不同 地奌造價差別很大。 這個問題最好收回，太不專業了！

我們村這塊地賣了樓面價900多一方，第一次開盤賣4999還送32方基本沒人要，過了2年第二次開盤，1.9萬一方還有強加35萬一個車位照樣賣的很好，地址就在杭州餘杭阿里巴巴6公里附近

謝邀。2250的樓面價，如果按照當前國家的稅費和一般花園房的容積率來計算，開發商的專案開發總成本大約在5500左右。但是這中間有兩項是浮動的，就是開發商的融資成本和開發週期，及以容積率。如果開發商的開發週期過長，融資的資金成本會增加開發商的總成本，而開發商的容積率可以做的很高，那開發總成本就會低一些。

這個問題問得非常好，鑑於前面已經有很多非常專的搞預決算的人士詳細地計算出了大概的出售價格，我也就不再重複。看了大家的售價，基本上是一致的，2250元左右的土地出讓金轉換成的樓面價，比較合理的毛坯房售價大致在5000到5500元之前，開發商有肉吃。那麼，最重要的問題來了，現在房價，五萬每平方米，十萬每平方米，是怎麼回事？！是怎麼來的？比如南京河西中，限價後4.5萬每平，河西南3.5萬每平，是怎麼來的？市場化定價？還是開發商太貪婪？都是，都不是！別那麼扯淡，那還不是地價太高！地價高，地價高，地價高！！！各地方zF，難道他們沒半點B數？！有人說過，這世界上，還沒有一個政F敢和開發商資本家們一夥來吸乾人民的血的。我也相信，沒有，而且不會有。

這個問題不是專業對口的業內人士，一般人是不太清楚其內幕的。這裡麵包含諸多項的各種費用。經過核算才能得出。二十年前曾和管理房產的人員有過交流，那時他講磚混結構的住宅，其一平米的價格均在六百元左右。而如今呢？在我們那裡一平方米的售價平均為一萬元。(一般八九千元/一平米，高者一萬一二元/一平米。那麼，其成本究竟有多少呢？！只有發商心裡面最清楚。從消費者的角度看，房價真是太高了。而且高的離譜。其價值真值那麼多錢嗎？不識廬山真面目，只緣身在此山中！

男跟女作比較是個錯誤，不在同一個頻道，沒法比。 價格作比較也是個錯誤，不在同一個時代和不在同一個地段，沒法比。 房地產是中國經濟發展的支柱產業，我是這樣分析趨勢的: 實用越來越人性化（自住方向）！ 價格越來越市場化（金融方向）！ 一夜暴富的炒房客醒醒吧！ 投機取巧已經成為過去了！

多大腳穿多大鞋，一線城市高等資源配置符合富人條件；

三四線城市低端資源配置是窮人自住條件。社會已經安需分配好了。不要盲目的炒房。

不知道為什麼總有不少人替開發商著想？金融危機時，5000也賣的出來；經濟好的時候，10000也不在話下。作為老百姓，我們是否應該選擇這個樓盤或是否具備這個購買能力，也要考慮房子質量、開發商口碑和實力、物業、配套、綠化·····。當我們學會選擇性購房的時候，房價或許離我們並不遙遠。