應該有利於減輕房貸負擔，一般認為，中國的經濟總量越來越大，經濟增速已經逐步放緩了，M2的增速也在減緩，CPI也在下降，從長遠來看，市場報價利率是很有可能越來越低的。因此，如果房貸還有較長期限、貸款金額較高的人可以選擇浮動利率，這樣應該是能享受到房貸利率下降福利的。如果還款期限剩餘時間較短，而且房貸餘額不多，怕每年還款不一樣麻煩的人可以選擇固定利率。

對於房貸是商貸的朋友肯定是有好處的，對公積金貸款暫無影響。

根據拉長時間座標和參照西方發達國家發展規律，利率處於下行通道，並將處於零利率附近。這樣看來，固定利率與浮動利率的優劣顯而易見，朋友們，儘快把你的商貸利率按照定價基準轉換進行修改。

首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR;

二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。

定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR計算為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)，與當前中國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

人民銀行釋出的這個訊息主要是根據“因城施策”的原則，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

據瞭解，借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期最短為1年，最長為合同期限。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

央行規定，轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

定價基準轉換後，到第一次重定價之前，房貸利息支出與原合同一樣不變。

假設你在2019年1月1日向銀行按揭了20年期的200萬房貸，利率為貸款基準利率上浮1.1倍，那麼實際利率為5.39%（4.9%*1.1）。

如果轉換為固定利率，那麼2019年1月1日-2039年12月21日間利率均為5.39%。

但如果轉換為浮動利率，其固定點差（0.59%）=原合同當前的執行利率水平（5.39%）-2019年12月釋出的相應期限LPR（4.8%）。換言之，在往後的日子裡，你的房貸利率定價公式為：房貸利率=LPR+0.59%

也就是說在2020年，利率保持5.39%不變；

假設你在2008年貸款買房，和銀行簽了一筆期限20年的商業性個人住房貸款合同，現在剩餘期限為8年。合同約定重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。

原合同約定的利率定價方式為5年期以上貸款基準利率（4.9%）上浮10%。也就是說你目前承擔的房貸利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。

一、如果你選擇了固定利率。

那就只能選擇5.39%的固定利率，在剩餘的8年裡繼續承擔5.39%的房貸利率。

二、如果你選擇了LPR加點

因為在轉換初期要確保利率平穩過渡，所以你今年2020年的房貸利率仍然是5.39%，但計算方法已經改變。

計算公式是LPR（五年期4.8%）＋0.59%（加點）=5.39%

所以2020年無論轉換前後，直到12月31日，你實際承擔的房貸利率仍是5.39%；

今年2月份央行5年期貸款市場報價利率下調5BP至4.75%，假設這一基準利率水平直到今年12月仍維持在4.75%，那麼你2021年的房貸利率就是：4.75%+0.59%=5.34%

如果你選的是固定利率，那就還是5.39%。

自轉換後的第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月的LPR五年期利率與該加點數值重新計算確定，每年的房貸利率水平實際是在跟隨LPR的變化而浮動。在此例中，

——到2021年1月1日，房貸利率將調整為2020年12月釋出的LPR+0.59%；

——到2022年1月1日，房貸利率將調整為2021年12月釋出的LPR+0.59%；

也就是說，2021年及以後的房貸利率會上升還是下降，完全取決於新基準LPR的變動情況。實際上，如果處於利率上行週期，那麼轉為固定利率會有優勢；如果是利率下行週期，轉換為浮動利率就比較划算。

金融監管研究院院長孫海波表示，如果你的房貸剩餘期限足夠長，選擇了LPR加點定價模式，未來央行持續引導5年期LPR下行，可以享受利率下行週期的紅利。

假設以300萬房貸總額，20年等額本息，現行是1.1倍上浮，那麼利率為5.39%（5年LPR+59基點），目前每月還本付息20450元。如果未來利率下行，2022年下降50個基點到4.3%，那麼實際利率是4.89%（5年期LPR+59基點），每月還款大約19650，下降了800元，一年可節省9600元。

短期內是好事，長期來看未必。

目前LPR轉換是按照2019年12月的報價4.8來的，當前LPR是4.75，今年大機率不會高於4.75，甚至會到4.7，也就是說轉換過後，明年享受的貸款利率會比今年少10個百分點左右，因此，轉換後短期內，房貸使用者每月還款會減少；

但是，長期來看，未必是好事，LPR是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，如果LPR下降，代表銀行的錢流動性不好，反映了樓市不太好，可以預見以後業主們會非常糾結，房價漲，LPR也漲，每月支出變多，房價跌，LPR也跌，每月支出變少，哈哈

從3月1日開始，房貸族們的房貸會有一個重要調整，房貸利率會重新定價，你的選擇會影響以後月供的多少。

按照央行的要求，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。

簡而言之，央行給房貸族出了一道選擇題——房貸是選固定利率還是“LPR+加點”浮動利率？

選擇一，固定利率。選擇固定利率後，你的房貸就是維持當前利率水平不變，不受LPR利率變化影響。

選擇二，“LPR+加點”浮動利率。LPR是貸款市場報價利率，是央行2019年新推出的機制，LPR每月公佈一次，可升可降。加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月釋出的LPR，加點數值確定後固定不變。

也就是說，選擇“LPR+加點”浮動利率，你以後的房貸利率會隨著LPR變化，會影響月供多少。

需要強調的是，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。

如果你的房貸同時符合以下三點，需要轉換：

1、在2020年1月1日前發放，或者已經簽訂借款合同還未發放；

2、參考貸款基準利率定價(比如“基準利率上浮10%”或“基準利率打7折”)；

3、浮動利率(比如利率在每年1月1日調整)。

注意，不包括公積金個人住房貸款。

固定利率和“LPR+加點”浮動利率，選哪個比較划算？

由於加點是固定不變，所以就要看你個人對LPR趨勢變化的判斷了。

如果你認為LPR以後會降低，那麼選擇“LPR+加點”浮動利率更划算，因為利息會變少；如果你認為LPR會上漲，那麼選擇固定利率更划算。

建設銀行表示，轉為LPR，房貸利率市場化程度更高，在未來每個利率調整日，隨市場利率水平變化而調整，如LPR降低，可以享受到降息帶來的優惠；轉為固定利率，利率水平將保持不變。

固定利率長期確定，但無法享受利率下行的紅利，但同樣也可以在利率上行時避免成本上升。而LPR為定價基準加點的方式對使用者來說是隨行就市，可以享受利率下行帶來的還款金額降低，但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加。

“就當前利率市場環境來說，LPR大機率還要下行，選擇LPR為定價基準加點的方案可能是更加穩妥且主流的方案。”苑承建說。

從央行公佈的LPR走勢來看， 5年期以上LPR從4.85%降低到了2月20日的4.75%

目前LPR轉換是按照2019年12月的報價4.8來的，當前LPR是4.75，今年大機率不會高於4.75，甚至會到4.7，也就是說轉換過後，明年享受的貸款利率會比今年少10個百分點左右，因此，轉換後短期內，房貸使用者每月還款會減少；

12月28日，央行釋出《華人民銀行公告[2019]第30號》(以下簡稱《公告》)，進一步推動存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR;

　　1月1日，央行又決定於2020年1月6日，下調金融機構存款準備金率，也就是“降準”。

　　兩大政策出爐，不僅將影響樓市，也波及到千千萬萬的購房者。

　　具體將產生何種影響?購房者們又該如何選擇?

房貸定價基準轉換你的房貸合同要重簽了!

　　《公告》指出，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩餘期限內固定不變;也可轉換為固定利率。

　　存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。預

我已閱讀並同意 《樓盤網使用者服務協議》

　　簡而言之，以前的貸款合同，是以基準利率+上浮(或下浮)的方式定價，現在要轉換為LPR+基點的方式定價了。

　　在轉換定價方式後，有什麼變化?

　　1.轉換前後的利率水平保持不變。意味著在2020年轉換時，房貸利率水平算下來和以前一樣，並無變化。

　　2.但因為LPR利率是會變化的，所以從2021年1月1日開始，房貸利率可能會隨著5年期LPR利率變化而變化。

　　在轉換定價方式中，有兩種選擇：

　　一種是“固定利率”：因為轉換前後房貸利率水平無變化，選擇固定利率後，就一直維持當前利率水平不變。相當於只是換了個說法，月供還是和之前保持一致。

　　還有一種是“LPR+加點”：LPR是貸款市場報價利率，LPR每月公佈一次，升降不定。也就是說，選擇“LPR+加點”利率，以後的房貸利率也是有升有降的，月供可能變多或變少。

　　需要注意的是：借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。轉換工作自2020年3月1日開始，原則上應於2020年8月31日前完成。

　　已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。也就是房貸就剩最後一年的，可以不用轉換。

怎麼選，更划算?

　　之前LPR政策新出爐時，還只是針對新簽訂房貸，而這份《公告》，則指向已有貸款。

　　也就是說，現在還在還房貸的你，有一個重新簽訂房貸合同的機會。

　　所以怎麼選，更划算呢?

　　對於貸款剩餘期限較短，貸款剩餘額度也較少的購房者，由於樓市企穩，兩種方式的差別不大。

　　隨後而來的降準，似乎也在印證，選擇“LPR+加點”更容易接受好！

這次，是全面降準

　　對樓市有影響!

　　此次降準，方式是“全面降準”、“普遍降準”，而不是“定向降準”。

　　按照央行的說法是：下調金融機構存款準備金率0.5個百分點(不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司)。

　　2019年中下旬，央行多次“定向降準”，曾被誤讀為“房地產利好”，但實際上多為支援實體產業，很難流入房地產;

　　而這次的“全面降準”，對於實體經濟、股市、樓市都構成利好。

　　1.房貸利率有望下降：降準可以向銀行釋放中長期資金，有利於銀行降低資金成本，從而帶動LPR報價和貸款實際利率的下調。

　　2.樓市有望又迎來小陽春：2019年一季度，因為降準1個百分點，出現了一輪持續2-3個月的小陽春，隨後在4月19日會議後，政策收緊，市場才退燒。那麼如果現在降準，2020年樓市很有可能再現小陽春。

　　3.市場期望看漲：整個市場上錢多，開發商更容易融資，也願意出手拿地，從而導致土地市場火熱，溢價率提高、地價更高，市場期望再度看漲。

LPR就是貸款基礎利率，建議簽訂房貸合同時選擇浮動利率，一年調整一次。

2020年1月1日起，所有的銀行貸款利率，包括住房商業貸款，不包括公積金貸款，都要按照LPR加點來確定。

下面，我們就來扒一扒LPR。

1 LPR是什麼？怎麼算？

LPR，就是貸款基礎利率。

它根據人民銀行指定的18家銀行報價綜合確定，每月20日更新一次。銀行以LPR為基礎，上浮或下浮一定點數確定客戶的最終貸款利率。

舉個例子：2017年，小A貸款100萬買房，期限20年，利率上浮10%。當時五年期以上貸款基準利率為4.9%，上浮10%，就是4.9×110%=5.39%。

貸款合同簽訂的是浮動利率，每年浮動一次。也就是說，如果某年人民銀行調整貸款基準利率，小A的貸款利率在第二年的1月1日開始，自動調整一次，按照新的貸款基準利率上浮10%。

2020年3月開始，銀行要和小A重籤貸款合同，需要做一道選擇題：

選項一：固定利率。

無論LPR利率如何調整，小A的貸款利率按照之前的5.39%保持不變。

選項二：浮動利率。

就是在“LPR基礎值”上加上一個固定點位。“LPR基礎值”是2019年12月公佈的LPR，其中5年期以上為4.8%。

小A之前的貸款利率是5.39%，那麼小A的利率加點就是5.39%-4.8%=0.59%。

這個0.59%的加點會固定下來，一直伴隨你的房貸到期。以後LPR調整，小A的貸款利率就是新的LPR+0.59%。

選擇固定利率，還是浮動利率？

建議選擇浮動利率。從國際、國內經濟基本面來看，利率將是一個長期的下調過程，近期LPR走勢也做了直接驗證。

所以，選擇浮動利率 ，可以享受降息帶來的優惠。

四：利率多長時間調整一次？

根據降息的趨勢來看，建議選擇一年調整一次。

五：簽訂合同後，能不能再次調整利率計算方式？

不能。固定還是浮動，只有一次選擇機會。

3 寫在最後

貸款利率由基準利率調整為LPR，從宏觀層面來看，是金融市場化改革的重要措施。

對於普通百姓的長期房貸而言，長期來看利息差異很小，談不上利好或利空。

不過需要注意：選擇浮動利率，一年調整一次。

房貸利息LPR換錨這樣算:

已知

L=2019年末LPR（5年以上）=4.8%

Ln=換錨後各年末LPR(5年以上)

Jr=現行基準利率=4.9%

fr=現有房貸約定上浮或下發百分比（如上浮10%記作10%或基準利率85折記作-15%）

Xr=現執行房貸利率

Mr=換錨執行房貸利率

Mr=Ln+(Xr-L)

=Ln+(Jr(1+fr)-L)

=Ln+（4.9%（1+fr）-4.8%）

按照長期利率下行大趨勢，LPR是同業銀行間拆借利率，2019年12月為4.8%，2020年2月為4.75%，每月公佈一次，目前均低於現行基準利率4.9%，假設2020年12月為4.7%

以現執行房貸上浮10%，實際5.39%計算，

Mr=4.7%+(4.9%(1+10%)-4.8%)

=4.7%+(5.39%-4.8%)

=4.7%+0.59%

=5.29%

以現執行房貸85折，實際4.165%計算，

Mr=4.7%+(4.9%(1+(-15%))-4.8%)

=4.7%+(4.165%-4.8%)

=4.7%+(-0.635%)

=4.065%

結論是無論現有是上浮或折扣，當每年末lpr小於4.8%時候，大家都少付利息；大於4.8%，則每年多付利息，以年為單位動態調整。

2019年年底央行宣佈，2020年3月1日起，所有存量房貸利率要“重新定價”！也就是關於存量房貸的利率調整政策。要知道這個政策的影響可不小，資料顯示，2018年末，個人住房貸款餘額為25.8萬億元，佔住戶部門債務餘額的比例為53.9%。那麼到底對你的貸款有什麼影響呢？

首先，去年央行改革了貸款利率形成機制，LPR利率由MLF利率加點形成。而之前一般都是給大家固定的貸款利率，4.9%，要麼上浮，要麼下浮，以後不提打折了，改了一個說法，叫向上加點，和向下降點。

其次，今年3月份開始，至8月31日前存量房貸轉換完畢。以後利率要每年調整一次，你也要每年算一下自己的利率，然後計算還房貸的數額。當然你可以跟銀行重新約定一個固定的利率，但是這個選擇是否對你有利就不好說了，因為從長期來看，利率應該是不斷走低的。現在是房地產調控階段，你要是寫死了固定利率，可能對你反而更加不利。以後不調控了，或者經濟進一步下滑，我們的貸款利率可能也會跟歐美一樣，降到2-3%的水平，甚至過個10幾年，達到0利率也不是沒可能。

再次，那麼似乎，你只能選擇LPR利率，跟隨利率調整，對你有什麼影響呢？我們可以舉例說明，假如你房貸利率是基準利率上浮10%，也就是5.39%，那麼明年的利率肯定是不變的，還是這麼多，但是計算方法變了，是用倒推的方式，測算出你的加點額度，也就是用你現在的5.39%-去年年底的4.8%的LPR利率，等於0.59%，這就是你特有的加點幅度。以後LPR利率變化，而你的0.59不變，如果真有利率降到3%的那一天，那麼你的貸款利率，就只有3.59%了。

當然還有些朋友的房貸是折扣利率，好比說是8折，那麼你真實的利率是4.9%X0.8=3.92%，我們倒推，還是用3.92-4.8=-0.88%，也就是說你的利率不是加點，而是降點0.88%，那麼你明年的利率肯定不變，以後的利率也是隨著LPR變動，但是降點0.88不變，也就是說未來利率如果降到3%，那麼你的利率只有2.12%，那時候你就非常的爽了。

那麼有的朋友不理解了，你要浮動還是按照原來的百分比浮動多省事，為啥非得弄個加減點這麼複雜？其實對於數學很敏感的朋友，都一個看出來了，這套計算利率的方法，如果利率下降，對於下浮利率更有利，而對於上浮利率更不利。如果還是按照原來的1.1倍計算，那麼當利率降到3%，你的貸款利率應該是3.3%，而按照加點計算，則是3.59%，可見加點會比百分比浮動更高。而8折利率計算，降到3%的時候，應該是2.4%，而按照降點計算，則是2.12%。顯然降點會比百分比浮動更低，當然反過來說，如果未來利率上升，則效果就反過來了，對於加點更有利，對於降點的更不利。比如利率要是到6%，那麼8折應該是4.8%，而降點後你也得是5.12%。

所以綜合來看，這個政策一出，以後大家的房貸利率，將不再是一個固定數字，每年都要進行調整，雖然一開始基本上沒變化，但後面是肯定會變化。以前上浮的變成固定加點，以前折扣的變成固定降點，未來利率下降將是大趨勢，所以對於買房的人來說，這個政策應該是個利好，大家的房貸壓力有望隨著時間的推移逐漸減輕，對於折扣利率的朋友，利好效應更多。

房貸利率錨定變為LPR政策的根本是讓房產經濟與其他經濟脫鉤。

原房貸利率錨定的是基準利率，當國家準備為其他經濟輸血而降基準利率時;而資金更多流向房貸，讓還貸者降低還款額，相當降低炒房成本。造成兩難，降也不是、不降也不是。

長期趨勢來看，基準利率會進入下降通道，大機率會下降很陡。但全國房貸存量較大，按基準利率錨定房貸勢必造成銀行收益下降，並有可能與銀行資金成本倒掛。

從政策影響看，房地產會受不利影響，實利經濟和股市會受有利影響。

央行政策更多關注在金融風險和銀行收益。

怎麼選擇？不用明說了吧！

3月1日開始，銀行開始通知存量房貸使用者轉換房貸的定價基準，這雖然不帶有強制性，可供使用者自由選擇是否轉換，但這恰恰又給房貸使用者們出了一個難題。因為對普通人而言，一般缺乏足夠的金融知識，不知道那種方案才是最合適的，在改與不改之間左右為難。

小編認為，世界上任何事情都是有利又有弊的，修改房貸的定價基準這件事也是如此。由於未來幾年內，LPR大機率會保持下降的趨勢，所以短期內修改定價基準有利於房貸使用者節省利息。但我們的房貸大都屬於長期貸款，一般動輒20－30年時間，這期間LPR會如何發展的不確定性太大，所以現在修改房貸的定價基準究竟合適不合適，誰也不知道。

有句話不知當講不當講？有人認為，銀行處心積慮的搞出定價基準轉換來，目的不會是為房貸使用者節約成本的。大家都是外行，如果被內行牽著鼻子走，最後不吃虧才怪！

大家好，我是勇談。此次住房貸款基準利率轉換為LPR，很多人都講這對於有房貸的人是好事。勇談覺得房貸利率轉換為LPR基準後，未來走勢肯定要隨行就市的，有漲有跌才是市場正常反應。而LPR報價的參考其實就是18家報價行的報價，而這些報價行的報價其實說白了還是要看央行的“臉色”。央行採取寬鬆貨幣政策銀行資金充裕自然就不會報高價，反之亦然。藉此機會簡單談談我的觀察。

此次定價基準的轉換隻是中國利率市場化的一部分，要知道從2000年中國加入WTO開始利率市場化就一直是國際貿易組織和西方國家的對於我們的要求。但是這麼多年來，中國的利率一直牢牢把控在央行手中，此次放手到底意味著什麼？大家可以自己去猜測。幾點觀察：第一、經過這麼多年的轉變利率市場化我們邁出了第一步，畢竟LPR從試行到現在已經運行了6年有餘。大家需要知道的是早在2013年10月25日，貸款基礎利率(LoanPrimeRate，簡稱 LPR)集中報價和釋出機制在中國已經正式執行。只不過多數人對於LPR的認識只是從2019年開始，尤其是2019年10月8日之後。可以說為了利率市場我們應該做足了準備，而保障中國利率市場基本穩定就是前提。

第二、利率市場穩定就是金融市場穩定，那麼大家的房貸也就基本穩定。我曾在多個場合中提到這樣一個觀點“短期內LPR利率存在持續下調的可能，長期來看還是穩定為主”。沒有其他更多的原因，現階段LPR利率下調的主要原因是因為中國經濟和產業轉型的需要，尤其是5年以下LPR利率還是要保持穩定下調的節奏，主要還是為了解決中小企業的融資成本高的問題。但是隨著產業和經濟轉型初步成功（樂觀估計5年左右）銀行也是要“賺錢”的。那麼從銀行最大業務單元住房貸款業務“薅羊毛”就成為一種最佳選擇，畢竟對於多數貸款購房者來說是能夠承受一個月多幾十幾百元的貸款的。

第一、從長期來看，面對人民幣國際化那麼利率市場化就是必然，進行利率市場化調整如今是我們國際化的需要。先行放開貸款利率市場化的背後肯定是後期進行存款利率市場化，至於這麼做對於大家有好處還是壞處？很難一概而論，起碼說對於國家國際化發展是肯定大有裨益的。起碼我們主動放開意味著包括央行在內的金融機構已經做好了應對市場化的準備。

第二、目前來看中國貸款利率市場化還是採取的“一刀切”的方式，未來應該向“因人而異”的方向轉變。此次LPR利率主要還是承接了過去固定利率方式，目的是為了實現平穩過渡，不夠根據利率市場化的目標，未來企業和個人的貸款利率應該“因人而異，因企業而異”。這個貸款利率應該根據貸款人的資信情況、貸款時間、貸款規模等來確定。只有到這個時候的利率市場化才會對於有房貸的人有作用。

綜上，定價基準轉換對有房貸的人到底是好事還是壞事，很難用一句話來做總結。整體來看有房貸的人很難佔到什麼便宜，不過從中國利率市場化的角度來看，未來對於人民幣國際化或許大有裨益。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。

首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR;

二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點。

定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR計算為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)，與當前中國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

人民銀行釋出的這個訊息主要是根據“因城施策”的原則，在國家統一的信貸政策基礎上，根據當地房地產市場形勢變化，確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。

據瞭解，借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價週期。重定價週期最短為1年，最長為合同期限。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

央行規定，轉換後的貸款利率水平由雙方協商確定，其中，為貫徹落實房地產市場調控要求，存量商業性個人住房貸款在轉換時點的利率水平應保持不變。

定價基準轉換後，到第一次重定價之前，房貸利息支出與原合同一樣不變。

假設你在2019年1月1日向銀行按揭了20年期的200萬房貸，利率為貸款基準利率上浮1.1倍，那麼實際利率為5.39%（4.9%*1.1）。

如果轉換為固定利率，那麼2019年1月1日-2039年12月21日間利率均為5.39%。

但如果轉換為浮動利率，其固定點差（0.59%）=原合同當前的執行利率水平（5.39%）-2019年12月釋出的相應期限LPR（4.8%）。換言之，在往後的日子裡，你的房貸利率定價公式為：房貸利率=LPR+0.59%

也就是說在2020年，利率保持5.39%不變；

假設你在2008年貸款買房，和銀行簽了一筆期限20年的商業性個人住房貸款合同，現在剩餘期限為8年。合同約定重定價週期為1年且重定價日為每年1月1日。

原合同約定的利率定價方式為5年期以上貸款基準利率（4.9%）上浮10%。也就是說你目前承擔的房貸利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。

一、如果你選擇了固定利率。

那就只能選擇5.39%的固定利率，在剩餘的8年裡繼續承擔5.39%的房貸利率。

二、如果你選擇了LPR加點

因為在轉換初期要確保利率平穩過渡，所以你今年2020年的房貸利率仍然是5.39%，但計算方法已經改變。

計算公式是LPR（五年期4.8%）＋0.59%（加點）=5.39%

所以2020年無論轉換前後，直到12月31日，你實際承擔的房貸利率仍是5.39%；

今年2月份央行5年期貸款市場報價利率下調5BP至4.75%，假設這一基準利率水平直到今年12月仍維持在4.75%，那麼你2021年的房貸利率就是：4.75%+0.59%=5.34%

如果你選的是固定利率，那就還是5.39%。

自轉換後的第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月的LPR五年期利率與該加點數值重新計算確定，每年的房貸利率水平實際是在跟隨LPR的變化而浮動。在此例中，

——到2021年1月1日，房貸利率將調整為2020年12月釋出的LPR+0.59%；

——到2022年1月1日，房貸利率將調整為2021年12月釋出的LPR+0.59%；

也就是說，2021年及以後的房貸利率會上升還是下降，完全取決於新基準LPR的變動情況。實際上，如果處於利率上行週期，那麼轉為固定利率會有優勢；如果是利率下行週期，轉換為浮動利率就比較划算。

金融監管研究院院長孫海波表示，如果你的房貸剩餘期限足夠長，選擇了LPR加點定價模式，未來央行持續引導5年期LPR下行，可以享受利率下行週期的紅利。

假設以300萬房貸總額，20年等額本息，現行是1.1倍上浮，那麼利率為5.39%（5年LPR+59基點），目前每月還本付息20450元。如果未來利率下行，2022年下降50個基點到4.3%，那麼實際利率是4.89%（5年期LPR+59基點），每月還款大約19650，下降了800元，一年可節省9600元。

是好事，先聊聊為什麼會出這個政策？宏觀看全球經濟體系目前國外利率都在2以下，國內基準在4.75上下浮動，調整基準利率那麼就可以調整個區域利率，這是個很方便得，然後各城市根據情況再進行調整，各個城市情況不一樣，跟每個家庭情況不一樣是一個到了。

這是近期大家比較關心的問題，特別是有房一族。

長期看是好事。因為全球利率都在降低，有些國家還出現了負利率，如鄰國日本。這是個大趨勢，中國也不例外。房子關乎到個人，甚至整個家族的利益，一般貸款都是二十年，三十年。利率低了，每個月的還貸減少，長期算下來，就是一筆不少的數目。個人和家庭的壓力也可以減少。

定價基準轉為浮動利率，每月的還款可能也是浮動的，或者出現高於定價基準的還款，這些都是正常現象。目前，在中國，銀行也是中國的“小財政”，利率方面大機率不會波動太大，也不會有過多的降福，這也是社會穩定的需要。

3月開始各商業銀行都開始實施原基準利率基礎上上浮或下浮轉換成5年期lpr ＋基點了。

現在的主流觀點是已經進入低利率時代，將來利率水平將長期保持在低位執行，那就不用糾結了，不轉換plr 不就傻了嗎。問題是這個長期有多長？能長過你的貸款年限30年嗎？應該不能，別說國外發達國家都負利率呢，國內利率水平早晚也要進入負利率，和國際接軌，別忘了國內是國內，你看到油價和國際接軌了嗎？中國老百姓就喜歡存錢(近幾年也被逼的銀行卡里都取出來買房了)一個民族的傳統很難很難真正去改變的，所以華人一有點閒錢還是會跑去銀行，存起來。錢不用，少用，利率低，沒事，安全。當然還有其他國內利率水平走出中國特色

總結出現階段利率水平在低位，10年後進入上升通道呢，那時你的貸款還在還嗎，還要還20年嗎，不是，我10年就還清了，那好，果斷轉換plr 。如果你覺得，哦，人家說前面幾年都是還的利息，後段的貸款提前還就虧了，我要還滿30年，那好啊就不轉咯。

還有現在銀行推出的很多理財產品都快接近5點利息左右！

這次疫情這嚴重，您應該聽說房東免房租的，您聽說銀行免房貸的嗎！

以前買的房利息本來就很低了！

很多銀行轉換都只一個月降低了幾元錢，還有很多根本沒降！

我想大家心裡應該有答案了！喜歡可以關注喲！

短期來看，這個絕對是好事!但是長期來看，還真說不定。

在選擇固定利率和浮動利率的時候一定要知道利率的週期，利率是是有周期的，肯定是有下降的也有上升的，從短期來看，目前的利率有不斷向下的趨勢，如果你目前的房貸還剩下十年八年的，想都不要想馬上轉換成浮動利率，因為利率會不斷的調低調低，你還的利息會越來越少；

如果你的房貸還有二十多年，時間還特別久，這個就不太好說了，你想啊，二十多年前，2000年的時候你能預想到現在房價暴漲嗎？所以，如果你房貸的時間特別長，這個還真說不好是固定的好還是浮動的好，利率是有一定週期的，特別是和經濟週期息息相關。但是有一點是肯定的，選擇浮動利率，眼前這幾年那肯定是少交利息的。

LPR就是貸款基礎利率，建議簽訂房貸合同時選擇浮動利率，一年調整一次。

2020年1月1日起，所有的銀行貸款利率，包括住房商業貸款，不包括公積金貸款，都要按照LPR加點來確定。

下面，我們就來扒一扒LPR。

1 LPR是什麼？怎麼算？

LPR，就是貸款基礎利率。

它根據人民銀行指定的18家銀行報價綜合確定，每月20日更新一次。銀行以LPR為基礎，上浮或下浮一定點數確定客戶的最終貸款利率。

舉個例子：2017年，小A貸款100萬買房，期限20年，利率上浮10%。當時五年期以上貸款基準利率為4.9%，上浮10%，就是4.9×110%=5.39%。

貸款合同簽訂的是浮動利率，每年浮動一次。也就是說，如果某年人民銀行調整貸款基準利率，小A的貸款利率在第二年的1月1日開始，自動調整一次，按照新的貸款基準利率上浮10%。

2020年3月開始，銀行要和小A重籤貸款合同，需要做一道選擇題：

選項一：固定利率。

無論LPR利率如何調整，小A的貸款利率按照之前的5.39%保持不變。

選項二：浮動利率。

就是在“LPR基礎值”上加上一個固定點位。“LPR基礎值”是2019年12月公佈的LPR，其中5年期以上為4.8%。

小A之前的貸款利率是5.39%，那麼小A的利率加點就是5.39%-4.8%=0.59%。

這個0.59%的加點會固定下來，一直伴隨你的房貸到期。以後LPR調整，小A的貸款利率就是新的LPR+0.59%。

選擇固定利率，還是浮動利率？

建議選擇浮動利率。從國際、國內經濟基本面來看，利率將是一個長期的下調過程，近期LPR走勢也做了直接驗證。

所以，選擇浮動利率 ，可以享受降息帶來的優惠。

四：利率多長時間調整一次？

根據降息的趨勢來看，建議選擇一年調整一次。

五：簽訂合同後，能不能再次調整利率計算方式？

不能。固定還是浮動，只有一次選擇機會。

3 寫在最後

貸款利率由基準利率調整為LPR，從宏觀層面來看，是金融市場化改革的重要措施。

對於普通百姓的長期房貸而言，長期來看利息差異很小，談不上利好或利空。

不過需要注意：選擇浮動利率，一年調整一次。