在解答這個問題之前，我們首先需要知道原先中國貸款利率的傳導機制。

（1）法定基準利率

目前中國先行的利率機制，是有一個法定基準利率。

我們平常說的降息，加息，都是對這個法定基準利率進行調整。

而這個法定基準利率，還分為存款基準利率跟貸款基準利率。

（2）實際貸款利率

但法定基準利率，並非實際借錢的人，實際的貸款利率。

這中間有一個傳導過程。

這個過程的公式如下：

實際貸款利率=法定基準利率*（1+浮動倍數）

所以，實際的貸款利率，是會高於法定基準利率。

（3）錢都被銀行賺走了為什麼說錢都被銀行賺走了？

2019年7月，《財富》雜誌釋出了2019年世界500強企業排行榜。在這個榜單裡，中國有129家企業入圍了世界500強，第一次超過了美國的121家。這是中國世界500強企業的數量，第一次超過美國，首次排名全球第一。

也就是說，單從企業規模上看，我們的企業整體規模已經可以跟美國看齊。然而，我們的企業，卻大而不強。規模已經趕超美國。但賺錢的利潤，卻遠低於美國。

中國的世界500強企業，平均銷售收入為665億美元，平均利潤為35億美元。而美國的世界500強企業，平均銷售收入779億美元，平均利潤60億美元。中國和美國上榜企業在營收規模上差距不大，但在利潤上的差距則接近一倍。

而在這個資料裡，我們在細化一下。

中國世界500強企業，有11家是銀行。

這11家銀行平均利潤高達181億美元。在中國這129家世界500強企業裡，銀行業賺走了接近一半的利潤。而扣除銀行利潤後，剩下的中國世界500強企業，平均利潤只有19.2億美元。而美國的世界500強企業，扣除銀行後，平均利潤仍然有52.8億美元，是中國企業的3倍。

央行推出LPR的初衷

1、要讓金融業把利潤吐回一部分給製造業，緩解紅藍之爭壓力。

2、解決資金空轉問題，改善利率傳導機制。

中國現有的利率傳導機制的公式是這樣的：

實際貸款利率=法定基準利率*（1+浮動倍數）

而LPR利率機制，說起來複雜，其實也很簡單。

就是把這個公式裡的法定基準利率，改成了LPR：

實際貸款利率=LPR*（1+浮動倍數）

可以看到，在新的LPR利率機制裡，銀行的實際貸款利率，不再直接以法定基準利率為準，而是直接與LPR作為基準。

那麼LPR是什麼呢？

還有一個公式。LPR= 平均數（18家報價銀行MLF+自由加點）

如果這個公式不好理解。

我們可以簡單解讀為，這是一個市場化利率的意思。就是銀行要貸款給企業的利率是多少，不再跟以前那樣只根據法定貸款基準利率為準。而是會有一個市場化定價的過程。這個市場化定價，實際上就是央行MLF的過程。

市場化定價，有個好處就是實際貸款利率，不再像以前那樣，由銀行說的算。

從3月1日開始到8月31日，大部分房貸一族將面臨一個重大的選擇。2020年1月1日前簽訂商業房貸合同的客戶可以將房貸利率選擇轉換為貸款市場報價利率（LPR）加點形成的浮動利率，或者固定利率。日前，國有六大行及多家股份制銀行均釋出了房貸利率轉換機制相關細則，不少銀行已經開始推送訊息，支援在網上完成調整，大家按照銀行的通知，登入網銀或者掌銀就能辦理合同轉換。

簡單說，就是房貸利率有了一次重新“定價”的機會，不過，這個機會只有兩個選擇，固定利率或者LPR加點形成的浮動利率，且只有一次選擇機會。究竟怎麼選，房貸一族可要好好掂量一下了。

3月起，個人房貸利率要選擇轉換為LPR利率或者固定利率。為什麼要轉換?什麼貸款需要轉換?怎麼選擇更划算?央行日前就一些熱點問題進行了迴應。

為什麼要轉換?

　　1.這是利率市場化改革的重要一步。2019年8月，央行改革貸款市場報價利率(LPR)。按照央行的要求，2020年3月起，各家銀行開始將存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。

　　2.金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩餘期限內固定不變;也可轉換為固定利率。

　　3.央行稱，目前大部分新發放貸款已將LPR作為定價基準，但存量浮動利率貸款的定價基準仍主要是貸款基準利率。2015年10月以來，貸款基準利率一直保持不變。相比貸款基準利率，LPR的市場化程度更高，能及時反映市場利率變化，2019年8月以來已多次下降。

　　4.為保護借貸雙方權益，特別是讓借款人享受利率下行帶來的好處，央行明確自2020年3月1日開始，推進存量浮動利率貸款定價基準轉換。

什麼貸款需要轉換?

央行稱，需要轉換定價基準的貸款要同時滿足幾個條件：一是2020年1月1日前已發放，或已簽訂合同但未發放;

二是參考貸款基準利率定價;

三是浮動利率。固定利率貸款、已參考貸款市場報價利率(LPR)的浮動利率貸款等無需轉換。

已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。公積金個人住房貸款不需要轉換，但組合貸款中的商業性個人住房貸款也要轉換定價基準。

LPR和固定利率哪個更好?

　　在轉換的時候，個人面臨兩個選擇：

　　第一個是，選擇固定利率。房貸利率與你當前的利率水平保持不變，以後也不管LPR利率怎麼變化，你的房貸利率都不變;

　　第二個是，選擇浮動利率。房貸利率根據LPR的變動而變化。

　　那麼問題來了，選哪個好?

　　央行稱，兩種轉換方式各有優勢，具體如何選擇取決於自己的判斷，特別是對未來利率走勢的判斷。

　　如果認為未來LPR會下降，那麼轉換為參考LPR定價會更好;

　　如果認為未來LPR可能上升，那麼轉換為固定利率就會有優勢。

　　舉個例子，如果你目前的個人房貸利率是在5年期貸款基準利率上打9折，那麼按照目前5年期貸款基準利率計算，你的實際執行利率水平為4.41%(=4.9%×0.9)。根據人民銀行〔2019〕30號公告，個人房貸轉換前後利率水平保持不變。

　　一是如果選擇轉為固定利率，那麼個人房貸在整個合同剩餘期限內，都將執行4.41%這個利率。

　　二是如果選擇轉為參考LPR定價，個人房貸利率水平將按照“5年期以上LPR+(-0.39%)”確定。其中，-0.39是固定加點點差，根據當前實際執行利率(4.41%)與2019年12月公佈的5年期以上LPR(4.8%)之間的差確定。轉換後到第一個重定價日前，房貸利率還是4.41%，但計算方式變成了“LPR4.8%+(-0.39%)”;從第一個重定價日起，房貸利率就會變成“當時最新的5年期LPR+(-0.39%)”;以後每個重定價日都以此類推。

　　對比上述方式，很明顯，如果判斷未來5年期以上LPR+(-0.39%)>4.41%，即5年期以上LPR>4.41%+0.39%=4.8%，也就是說未來的LPR比4.8%高，就可選擇第一種;反之，如果判斷未來LPR比4.8%低，就可選擇第二種。

　　其實無論是何種轉換方式，轉換後的房貸利率不得低於原有的利率水平，除非LPR下降。這主要是為了貫徹落實房地產市場調控要求，在流動性合理充裕、市場利率有望下行的情況下，堅守“房住不炒”的定位，不向房地產市場發出錯誤訊號，同時也有助於控制上升較快的居民部門槓桿率。

　　具體來說，業內專家均預計，未來一段時間LPR仍有一定的下行空間。借款人與銀行平等協商，採用LPR作為定價基準(浮動利率)將可能是普遍的方式。

　　銀行會不會故意提高LPR報價?

　　央行稱，LPR報價機制已儘可能保證報價行真實報價，使公佈的LPR具有公允性。18家LPR報價行都是同類型銀行中具有較強影響力、公信力和定價能力的銀行，且需要根據本行對最優質客戶的貸款利率報價，也就是說，報價行的報價都是有真實交易作為支撐的。

　　同時，央行和利率定價自律機制對各報價行的報價行為進行嚴格監督，定期考核評估其報價質量，並根據考核情況對報價行進行優勝劣汰。

1.舊房貸利率 = 基準利率 X（1+上浮/折扣百分比）

2.LPR房貸利率 =最新5年期LPR利率 + 基點（LPR是多家商業銀行綜合報價，代表市場利率，央行每月20日釋出，按月浮動）

舉個例子：假如你向銀行貸款100萬，原本合同約定的利率是：基準利率打9折,按基準利率4.9%計算。

因此舊房貸利率=4.9%*90%=4.41%。

按照現在的LPR4.8%，這個基點就是：4.41% - 4.8%= -0.39%

LPR房貸利率=4.8%+（-0.39）=4.41%。

看起來沒什麼變化，但是別忘了LPR每年都在變。

假設未來兩年，LPR都是4.8%，則這兩年的房貸利率為4.41%；

假設十年以後，LPR變成了4.5%，則那時的房貸利率為4.5%-0.39%=4.11%。當然了，如果10十年後，LPR變成了5.0%,那時間房貸利率就應該為4.61%。但是貸款市場利率未來行情漲的可能性太小，因為中國的經濟發展未來一定是放緩的，不可能一直高速增長下去。

針對於這個話題，先來聊聊我的看法。

我們之前是固定利率加上折扣的方式來換算出來一個固定值，用固定值來進行貸款的。（房貸利率由基準利率加各地銀行浮動決定）

現在我們變成lpr值加上我們的加幅點位進行的一種換算。簡單點說：是18家綜合實力較強的大中型銀行透過自主報價的方式，確立一個最優貸款利率供行業定價參考。如下圖。

從3月1號開始，國家統一讓我們執行為LPR的貸款政策，當然我們也可以選擇固定利率的貸款政策。以前由央行決定的基準利率，目前交給了18家銀行來共同決定，把利率“定價”交給市場化來處理。

我們普通購房者到底要轉LRP利率嗎？

先來說下我的觀點：要轉。這是一次降低房貸的大好機會！每一個正在還貸的朋友，都要去“重籤”！

因為根據目前的情況來看，轉成LPR，你的房貸利率就可以跟著LPR一起下降了，如果不轉，就永遠是現在的利率。

首先，我們搞清楚兩者的演算法，一言以概之：原來做乘法，現在做加減法。

就以我家庭本身舉個例子，目前我家庭擁有2套固定資產，第一套在基準利率4.9%的情況下打了85折，另外一套是基準利率上浮15%。

第一套房目前實際利率=基準利率4.9*0.85=4.165%

轉換成轉成LPR的話，為了保證大家轉換當時的房貸利率不變，會確定一個“差值”：差值=當年LPR4.8%-4.165%=0.635%

差值在轉換時一次設定，永遠不變。今年3-8月一律按LPR4.8%轉。

轉換後，LPR每月20號公佈，如果LPR接下去降到4.75%甚至4.7%，那麼我的房貸利率就會變成：LPR4.7% - 0.635% = 4.065%

乘法變成減法，結果跟著LPR一起下降了。

當然LPR也不是每個月調，是每年元旦根據12月20號公佈的LPR調一次。

如果我不轉成LPR，那麼無論LPR怎麼降，我的房貸利率永遠是4.165%，這顯然是吃虧了。

選LPR能便宜多少錢？

這個事情簡單算一算，我首套房目前貸款40萬，20年還清，目前月供2585元，如果換算成LPR的話，月供約為2440元，每個月可以省下145元左右，看起來並不是很多。但日積月累，一年一年的疊加（第二年相對於以前可就是便宜了2400元了，第三年3600……但有個極限），也不是個小數目。

LPR難道不會上漲？房貸會不會真的降？

這其實是一個問題，未來如果選擇LPR，房貸降不降，就看一個引數---LPR走勢。

綁定了LPR的“加點”浮動模式，只要LPR下降，就能享受降息。LPR降，房貸按揭就降，LPR漲，房貸按揭就漲。

我們綜合網路上很多大V的意見，LPR是長期下行態勢的。有以下幾個理由：

1）央行副行長劉國強2月27日在支援中小微企業發展和加大對個體工商戶扶持力度有關情況舉行釋出會上表示，要繼續推進LPR改革，引導整體市場利率和貸款利率下行。

2） 全球及國內經濟承壓較大，需要降息刺激經濟。多國已進入負利率時代，比如丹麥已經推出了固定利率0%的20年期貸款。

3）從2019年中開始，LPR的錨MLF利率就已經出現明顯下調訊號，今年2月17號，MLF利率又下調了10個點。

同時，統計最近十年房貸利率情況會發現，近幾年的房貸利率曾下降趨勢，但15年後基準利率便不再變化。反倒是LPR從19年的9月20日—20年的2月20日短短5個月時間內降低2次，儘管幅度不大，但頻率較快。參考一些發達國家利率規律，未來LPR有進一步降低預期。比如隔壁日本，房貸利率僅僅1%不到，像大阪等地更是隻有6‰；香港房貸也是低利率化，普遍2%-3%之間。當然以上案例僅為參考。

中國步入低利率時代，很可能就在不遠的將來發生，甚至負利率，也不是完全不可能。選擇LPR掛鉤，某種程度上也是押注了國運

LPR利率，意為貸款基礎利率。轉換LPR利率，簡單的說就是，房貸利率原先是籤合同是固定不變的，改了以後就是隨市場浮動，利率下行房貸利率就降，利率上升，你的房貸利率也會升高。

LPR集中轉換時間為2020年3月1日起至8月31日，可以透過手機銀行、網上銀行、櫃檯等辦理，無需任何費用。推薦手機銀行辦理非常方便，一般1-2分鐘搞定。

LPR是趨勢，最終是否轉換，會充分尊重貨款人自身意願。首先考慮您現在的貸款利率，如果很優惠，折扣很高就不用變了。還有你對利率趨勢的判斷，覺得降就轉，覺得後面會升就不轉。當然還要考慮利率下降後反彈的可能。

大部分銀行都需要自己操作轉換，但也有例外，如招行，預設自動為客戶轉換為LPR，客戶不需要操作，只有不想轉換的客戶オ需要操作。中信、興業、光大等，則是給個限定期限，限期未轉換的將自動批次轉換為LPR。

LPR分為1年期和5年期以上兩種，如原來貨款期限是5年期以上，那麼參考5年期以上LPR；原貸款期限是5年及以下的，參考1年期LPR。你貸了20年還了16年，還是屬於5年期以上期限。

儘管LPR每個月報價，但房貸利率不會每月調整。重定價週期最短為一年。

公積金個人房貸貨款(包括組合貨款中的公積金部分)，固定利率貨款，今年底到期的貨款，均不用轉換。

什麼是LPR？它的全稱為“貸款市場報價利率”，簡單來說，是華人民銀行綜合18傢俱有代表性的商業銀行市場報價，形成的貸款市場報價利率，每月20日（遇節假日順延）對外公佈一次，目前包括1年期、5年期以上兩個品種。

那麼，為何要將房貸的“定價基準”從基準利率轉為LPR？“與基準利率相比，LPR的市場化程度更高，能及時反映市場利率變化。”央行相關負責人說，為深化利率市場化改革，進一步推動LPR運用，央行此前已正式釋出公告，要求實施存量浮動利率貸款定價基準轉換工作。

上述負責人表示，目前，大部分新發放貸款已將LPR作為定價基準，但存量浮動利率貸款的定價基準仍主要是貸款基準利率，而非LPR。2015年10月以來，貸款基準利率一直保持不變，但2019年8月以來，LPR已多次下降。

“因此，為保護借貸雙方權益，央行明確自2020年3月1日開始，推進存量浮動利率貸款定價基準轉換。”該負責人說。

值得注意的是，此次轉換工作並不侷限於房貸，還涵蓋企業貸款、個人消費貸款等。就房貸來看，僅包含商業性個人住房貸款，以及組合貸款中的商貸部分，不涉及公積金個人住房貸款；同時，固定利率貸款、2020年底前到期的個人住房貸款、已參考LPR的浮

動利率貸款也無需轉換。

一、肯定是改成可變房貸利率更好，中國的GDP增幅一直在降，LPR會不停地降，向美國看齊，先看到3%左右吧。

二、假如您現在的房貸利率是5.39%，轉為可變房貸利率後，您的房貸利率5.39%=5年期以上LPR4.8%+基數0.59%（59bp）。此房貸利率公式永遠不變，基數0.59%（59bp）永遠不變。5年期以上LPR可變。此處的LPR利率是2019年底的LPR利率，為什麼不是最新的LPR利率見下一條。

三、選擇不同的重定價日有什麼影響？

在轉換的過程中有一個重要的時間節點，就是重定價日。

重定價日：是指重新按照最新的定價基準（轉換前為貸款基準利率，轉換後為LPR）計算貸款執行利率的時間。

目前重定價日有兩種選擇：1、每年1月1日；2、每年與貸款發放日對應的日期。

選擇不同的重定價日，會有什麼樣的差別：

1、選擇重定價日為每年的1月1日，只有一種結果：

按照央行的規定，在2020年3月1日至8月31日之間的任意時點，辦理房貸利率的轉換手續，則2020年的利率均與原合同利率保持一致，2021年1月1日起房貸利率才會發生變化，到時將以2020年12月的LPR為基準加減點確定當年的利率，此後年份以此類推。

2、選擇重定價日為每年貸款發放的對應日，有兩種結果：

（1）在3月1日-8月31日之間辦理轉換手續，如果辦理時間點在重定價日之前，那麼從今年的重定價日起房貸利率就會發生變化，這可能是享受優惠較多的一種情況，因為最新的LPR利率是4.65%。

（2）在3月1日-8月31日之間辦理轉換手續，如果辦理時間點在重定價日之後，那麼就要等到明年的重定價日起房貸利率才會發生變化，這可能是享受優惠較少的一種情況。

LPR全稱Loan Prime Rate，即貸款基礎利率，是金融機構對其最優客戶執行的貸款利率。以前國家利率是單軌制，就人行宣佈利率。現在LPR的推出推行市場利率雙軌制。

一個人行的定價利率，另外一個是商業銀行報價產生的LPR利率。可以在shibor官網上查詢報價，每個月20號會形成一個lpr利率。

這樣過去的房貸就會給客戶一個選擇，是固定利率還是lpr利率。

回答這個問題，要分三個層次：

什麼是LPR？LPR全稱是貸款市場報價利率。它是由具有代表性的報價行，根據本行對最優質客戶的貸款利率，以公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，並由央行授權全國銀行間同業拆借中心計算並公佈的基礎性的貸款參考利率，各金融機構應主要參考LPR進行貸款定價。目前中國的LPR報價行由18家銀行組成，涵蓋國有大行、股份制銀行、城商行、農商行、民營銀行和外資銀行等各層次的代表性銀行。

什麼是LPR利率轉換？中國原有的利率由央行（華人民銀行）統一規定，各商業銀行統一執行，帶有相當的行政色彩，不符合市場配置資源的要求。金融行業的市場化改革首先要求利率市場化，這幾年存款利率已經在逐步推進市場化。貸款利率的市場化則是以LPR的推行為標誌。2019年8月，央行宣佈自2019年10月8日起，新簽訂的房貸利率由掛鉤央行基準利率改為掛鉤LPR。而此前的存量房貸也應在2020年3月1日到8月31日的半年間完成轉換，貸款人可以選擇掛鉤LPR，也有一次機會可選擇固定利率。

房貸是否該轉換為LPR？這是存量房貸貸款人最吃不準的問題。如果是以前的7折利率或更低利率折扣按揭的房貸客戶，建議選擇固定利率；而如果是未有折扣甚至是上浮了利率的按揭客戶，建議考慮轉換為LPR。因為受國際經濟不景氣的影響，尤其今年受疫情衝擊比較嚴峻，估計未來相當長一段時間內，全球包括中國在內都是降息通道，意味著LPR利率將持續走低。事實上，自去年10月以來，LPR已經三次下調，5年期以上LPR4月20日最新報價為4.65%。LPR的下調有利於減輕房貸客戶負擔，刺激消費。

儘管LPR還不完善，但隨著利率市場化改革的推進，LPR將會越來越多的與我們的生活息息相關，進而直接影響貸款客戶的錢袋子。

自2019年12月28日以後央行的貸款利率都要基於LPR利率，已經簽訂的個人房屋貸款要在2020年3月至8月間轉換成LPR利率或者固定利率。

一、 貸款基準利率

在此之前都是施行貸款基準利率。見圖1

3、房貸

自2015年以來，五年以上的貸款基準利率為4.9%。由於現在“房住不炒”政策，基本上都是上浮利率，分首套房和二套房情況，多套房現在很多地區限購或者不準貸款，所以暫時不考慮。

首套：4.9%×（1＋10%）=5.39%（以上浮10%為例）

二套：4.9%×（1＋30%）=6.37%（以上浮30%為例）

在購房後，與銀行簽訂購房協議後利率將不再改變，除非央行的基準利率變化才會相應變化。

4、利率雙軌制

現行的基準利率在施行時存在雙軌制，無法有效的起到引導作用，因此要改為LPR形式。

見圖2

注：央行將錢將錢投放給商業銀行的手段有很多種，但主要錨定MLF：

1） SLF（酸辣粉）即常備借貸便利，是全球大多數央行都設立的貨幣政策工具，就是在商行缺錢時，可以1對1地將商業票據、有價證券、信貸資產（債券）等抵押給央媽向央媽申請一碗“酸辣粉”充飢。

2） SLO（酸辣藕）即超短期逆回購，以7天時間以內的短期回購為主，遇節假日可適當延長操作期限，採用市場化利率招標方式開展操作，主要是救急時使用。

3） MLF（麻辣粉）即中期借貸便利，顧名思義比短期借貸時間長一些，也是抵押貸款，期限一般為3個月。MLF一般是定向投放，要求商行向三農、小微企業和重點扶持方向企業，主要目的是刺激相應方向的發展，帶有濃厚的政策色彩。

4） PSL（披薩籃）即中期市場利率調節，其抵押補充貸款期限通常較長，以3-5年為主。

央行可以透過增加MLF的投放數量，降低它們的利率，這樣商業銀行就更加願意從央行借款並投放到市場中，這樣市場金錢變多，促進相應方向經濟發展，反之則可降低市場上的金錢。者是市場化的調控手段，如果央行定的利率過高，商行也不會願意借錢，可以從同類銀行拆借或者用其他方式籌錢，所以是市場利率。

見圖3

基準利率是由政策決定的，因此當市場利率和政策利率同時存在時，會導致貨幣傳導不暢。舉例說明：

央行透過降低MLF利率，增加投放數量，商業銀行更願意借款，但是政策利率即基準利率不變，那麼個人和企業覺得利率高不從商行貸款，那麼多放出的錢還是沒辦法進入實體經濟。商行為了把得到的錢貸出去只能向大企業，比如：房地產企業、央企、國企等。所以導致大企業不斷擴張，負債也越來越高，小企業得不到貸款反而越來越難生存，這就是雙軌制帶來的貨幣傳導不暢。雖然可以同時調節MLF利率，又調整基準利率，那麼就又是用政策的方式決定經濟，為了建設市場經濟向市場靠攏一定要減少政策干預，所以推出了LPR利率即貸款基礎利率，取消政策利率即貸款利率。

二、 貸款基礎利率LPR

見圖4

採用LPR後商業銀行的自主權更大，在第二次加點時可根據個人和企業的資質做調整。

2、 LPR定價

LPR利率是由18家銀行報價，剔除最高、最低報價，對其餘報價進行加權平均計算後，得出的貸款基礎利率平均利率，每月20日重新報價計算。

18家銀行：5家國有銀行：工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行，5家股份制銀行：中信銀行、浦發銀行、興業銀行、招商銀行、民生銀行，2家城商行：西安銀行、台州銀行，2家農村商業銀行：上海農商行、廣東順德農商行，2家外資銀行：渣打中國、花旗銀行，2家民營銀行：深圳前海微眾銀行、浙江網商銀行。

由上可知，各種代表性銀行均有，因此LPR定價更有代表性，不會亂出價，若總是最低或最高就被剔除更換了。

透過設定LPR後，從而取消了基準利率，央行只要透過調整MLF這些利率就可以向市場做貨幣操作，而且傳導直接，將兩軌併為一軌，即形成了市場化的定價方式。

具體轉換見圖5和圖6

對於在2020年1月1日前發放的商業住房貸款而言，現在都面臨著一個選擇題：

要麼還繼續按固定利率，要麼選擇LPR浮動利率

但這是一個必選題，二選一

不能不選，選了後不能反悔，不能重選，選了之後伴隨你到貸款還清！

2020年3月1日-2020年8月31日

也就是還有4個月的時間可以考慮

那麼到底該怎麼選？選擇之後又有什麼區別？

依照4.9%的基準利率計算，你名下的房貸

可能是七折、九折、上浮10%、上浮20%等折扣利率

那麼你現在對應的利率就是：

七折3.43%利率、九折4.41%利率

上浮10%利率是5.39%、上浮20%利率是5.88%

如果你選擇了固定利率，那麼以後保持你在現在的利率不變，此生無悔，不再改變

在銀行櫃檯或者手機銀行上可以操作，如果過期不選視為沿用原來計息標準（固定利率）

首先，我們要知道去年年底的LPR利率是4.8%

具體LPR是什麼你就不用再問了，但一定要記住這個數字4.8%

因為它決定了你選擇LPR浮動利率後，你的房貸利率浮動部分的加點或者減點數

舉個例子：

*原來是利率上浮的情況*

假如你原來的房貸利率是上浮10%,也就是5.39%

那麼你原來的房貸利率5.39%，就比4.8%要高，5.39%-4.8%=0.59%

而這個0.59%就是你今後房貸的固定加點數，永遠伴隨你！

那麼你今後的房貸利率就是LPR+0.595,也就是跟著LPR的改變而改變

假如，今年年底的LPR就是現在的4.65%,你今年的利率就是4.65+0.59=5.24%

是不是利率變低了？月供少了呢？

而按照今年的市場情況，LPR還有可能進一步下調

也就是今年12月份的LPR利率可能比現在還要低

而到了2021年1月份，會根據2020年12月份的LPR，來調整你明年的房貸利率

假如今年12月份5年期LPR利率變成了4.5%

那麼你明年的利率是4.5%+0.59%=5.09%,省的月供就更多了！

建議剩餘期限較長（5年及以上）的朋友選擇LPR浮動利率，主要原因有2點：

1.低利率是國際大勢：用業內人的一句話來形容就是，LPR浮動利率就是為了降低利率而推出的改革；大家都知道現在國外的利率降得非常低，美國現在是零利率，歐洲很國家是負的利率而國內的利率水平還比較高，大家的房貸月供壓力還比較大。因此，LPR利率逐年下降是一個大的趨勢；

2.減輕居民房貸壓力，盤活消費需求：4.17日 政治局會議提出以更大的宏觀政策力度對沖疫情影響，罕見提及“降息”和“降準”，是2008年以來三次降息週期中僅有的直接對貨幣政策操作做出指導的政治局會議。在降低實體融資成本的長期目標下，緩和疫情衝擊、幫助企業度過難關的緊迫任務都要求貨幣政策繼續寬鬆。以後的經濟發展，離不開消費，而只有降低居民房貸壓力，增加居民的可支配收入，這一切才有可能發生。

說簡單點就是貸款的定價標準發生了一個變化，原來是以華人民銀行不定期公佈的人民幣貸款基準利率作為定價標準，現在則是以lpr(貸款市場報價利率)作為定價標準，與人民銀行公佈的貸款基準利率相比，lpr變化更頻繁，更加市場化！

lpr利率轉換是什麼意思

房貸利率轉換的固定利率是什麼意思？比LPR難理解！

固定利率就是合同剩餘期限內貸款利率不變。中長期貸款的利率都是兩種方式，即固定利率和浮動利率，只不過原來我們大都選擇浮動利率，即利率一年一定。原來的浮動利率是把利率對比央行公佈的基準利率上下浮動的比例固定下來。每年一月份根據上一年度的基準利率重新計算，執行一年；利率市場化後央行不再公佈基準利率，而是改為lpr利率。客戶依然可以選擇固定利率和浮動利率，這次lpr浮動的依據不再是一個比例，而是一個固定值，即在央行公佈的lpr利率基礎上加減一個固定點差，就是你說的第二種情況。每年年初根據上年12月20日公佈的lpr加減固定點差算出新的利率，執行一年。這個點差的確定是 回根據你2019年實際執行的利率與2019年末lpr的差計算出來，結果是你2020年實際執行利率與2019年保持不變。由此可見選擇固定或lpr浮動利率與你的貸款利率實際高低無關 答，關鍵是看你對未來lpr利率走勢判斷。如果你認為將來有上行趨勢，你就選固定利率；如果你判斷lpr還會走低，就選lpr浮動利率。如果你原來利率很低了，浮動後還會更低。

郵政lpr房貸利率是4.65什麼意思？如果轉換成LPR是4.65，不轉的話就是原來的6點多嗎？

如果Lpr利率基準是4.65，那應該還是有一個浮動區間的

華人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2020年4月20日貸款市場報 價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上 內LPR為4.65%。 容以上LPR在下一次釋出LPR之前有效。

房貸應該換成新合同。這個利率更優惠。原來的基準利率已經取消了。

轉了以後還是原來的6點多，，要等到利率重新定價日後才根據新的LPR執行新的利率。

4.65%是2020年4月20日公佈的 知LPR。

根據“華人民銀行公告〔2019〕第30號”，對於存量貸款，有二種方式選擇，一是直接選擇固定利率，個人住房貸款轉換後利 道率水平應等於原 專合同最近的執行利率水平；二是選擇LPR浮動利率形式，按照“貸款市場報價利率（LPR）加浮動點數”計算，LPR是可變的，浮動的點是不變的。根據人民銀行〔2019〕30號公告，個人房貸轉換前後利率水平保持不變。按LPR選擇利率應該表達為：LPR+浮動點。轉換後到第一個重定價 屬日前，房貸利率與原來相同；從第一個重定價日起，房貸利率就會變成“當時最新的LPR+浮動點”；以後每個重定價日都以此類推。

LPR定價基準利率轉換是指參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款轉換為以LPR定價基準加點形成的浮動率貸款，或固定利率貸款。

選擇固定利率貸款是按照原合同最近的執行利率水平維持不變，一旦選擇不管以後什麼情況都要按照這個水平一直保持

與LPR掛鉤以後，按照你原先和銀行約定的利率重新定價週期最短一年根據LPR➕加點的模式調整利率

1.LPR（貸款市場報價利率）,LPR自2019年8月份執行以來沒有上漲過。簡單來說，2019年8月份以前執行貸款基準利率上浮百分點，以後執行LPR基礎利率加點。

2.在中國，以華人民銀行對國家專業銀行和其他金融機構規定的存貸款利率為基準利率。貸款市場報價利率（LPR）由各報價行於每月20日（遇節假日順延），以0.05個百分點為步長，向全國銀行間同業拆借中心提交報價，全國銀行間同業拆借中心按去掉最高和最低報價後算術平均，向0.05%的整數倍就近取整計算得出LPR，於當日9時30分公佈，公眾可在全國銀行間同業拆借中心和華人民銀行網站查詢。

3.lpr轉軌就是將前期貸款利率基於基準利率轉向基於lpr利率，一般均實現平價轉軌，即轉軌後與轉軌前利率保持不變，另外客戶可以選擇利率浮動方式，有兩種，一種是固定利率，另外一種是浮動利率，選擇固定利率即在剩餘期限內貸款利率將不再發生變化，選擇浮動利率一般約定年初調整，即每年1月1日根據上一年度12月份公佈的lpr作相應調整，lpr上漲你的貸款利率就上漲，lpr降低你的貸款利率就降低。

LPR（貸款市場報價利率）轉換，是指將原來貸款合同的利率（貸款基準利率）轉換成LPR。也就說，貸款的定價基準變了，由基準利率變為LPR。轉換的物件是浮動利率的貸款，包括個人貸款也包括企業貸款。

大家普遍關心個人住房貸款利率轉換。今天（8月12日），五家大型商業銀行——中國工商銀行、中國農業銀行、中國銀行、中國建設銀行、中國郵政儲蓄銀行同時釋出公告，明確將於8月25日起對批次轉換範圍內的個人住房貸款，按照相關規則統一調整為LPR作為定價基準。

而交通銀行則在7月20日就公告，將於8月21日對批次轉換範圍內的個人住房貸款，按照相關規則統一調整為LPR定價方式。

當然，這些銀行也說了，批次轉換完成後，若對轉換結果有異議，可於12月31日(含)前透過相關渠道自助轉回或與貸款經辦行協商處理。

我一直建議有房貸的朋友，儘快轉成以LPR作為定價基準，但非常反對銀行強制進行批次轉換。銀行不能替客戶作出選擇，沒有權力也沒有必要強制客戶進行轉換。對借款人來說，如果什麼都不轉，其實就相當於固定利率——利率固定在你現在的利率水平。

從中短期看，中國利率處於下行趨勢。將存量浮動利率房貸轉成以LPR作為定價基準，對借款人是有利的，有助於減輕借款人房貸支出。而大型銀行擬開展批次轉換，主要出於滿足央行宏觀審慎評估（MPA）考核的需要。

但是，銀行在具體操作中，應注重尊重借款人的自主選擇。存量浮動利率貸款定價基準轉換涉及面大、週期長，央行相關考核要實事求是，不搞“一刀切”；商業銀行應在時間安排、方式選擇等方面進行周密細緻的部署，尤其要加強與客戶的溝通。如果少數借款人不願意轉換存量貸款定價基準，應尊重借款人選擇，並繼續履行好原借款合同。

對銀行來說，如果未經客戶同意進行批次轉換，不排除未來相關投訴可能會增加。尤其是，如果將來LPR上行，銀行將存在一定的聲譽風險隱患。三思而後行啊！