老王逗不玩房開商這劇情絕逼是良好滴模式特做為當今社會滴領軍人物希望特能去新疆治理沙漠彌補這些年特亂建滴錯事洗滌自己滴靈魂誠心誠意滴懺悔阿彌陀佛善哉善哉

不止老王，還有退出房地產業的一部分大佬，不是不玩了，是換別的玩具玩，主人有很多玩具，誰玩、玩哪個都一樣，玩壞了有韭菜給買新的。

是想在房地產市場未出現泡沫前選擇更好的投資專案而已，以後注重做輕資產放棄重資產，比如做物業管理公司投資小回報高的企業發展方向。

大佬們訊息比我們靈通。。。這就是一個風向標。。。。房地產，，，，寒冬快要來了。。。看看李嘉誠。。。。很多房地產大佬都撤場了。。。等待接盤俠。。。

萬達策略是正確的，實際上關鍵不是發展房地產，關鍵是在於收縮。而2018年，真正出現危機的企業是三類：

一類是高負債的企業。可以說2018年高負債企業很難受，即使利率不上升，但是賺錢越來越難，可以說很多企業利潤沒有辦法覆蓋利息。所以這一類企業2019年也不好過。

二類是房地產鋼筋建築等傳統行業。老齡化附帶人口出生率下降，未來的需求是個問題，即使不考慮老齡化，人口高峰期的購房需求在前幾年集中釋放，未來如果不是透過超寬鬆，僅靠基本需求很難抬高地產價格，再現地產繁榮。

三類是科技創新無法商用的企業。共享單車如今是困境期，很多企業想法很好，切入的時候紅紅火火，但是如今要面對一個實實在在的盈利問題。沒有業績，未來很難立足。

而萬達很好的處理了問題，規避了風險。一方面，其變賣了大量物業資產。大多數經濟低谷都是現金為王。二方面，其成功上市萬達電影，成功獲得轉型動力。而萬達商業則成功低位在香港退市，用最小的成本退出了地產行業。可以說一整套策略看似簡單，其實卻是相當複雜的一個舉動。要知道，如今國內地產流動性不佳，脫手和轉手本就困難，何況如此巨大的騰挪。

當然另一方面，也說明了中國企業應該到了轉型期。回頭看看A股30多家負債率高過80%的房地產企業，很令人憂心。

王健林表示，“萬達商業剝離房地產業務，一平方米房地產開發也不能有，成為徹底的商業管理運營企業。”萬達的商業不做高階奢侈品，主抓主流大眾消費，偏時尚流行，這種消費幾乎不受經濟週期影響。“萬達已經不是房地產企業”

其實，萬達一直在收縮，而且透過不斷的賣賣賣剝離房地產業務。而幾年來，萬達也逐步轉化為商管為主，健康、體育等產業發展的集團。去房地產化，輕資產化的萬達地產收入持續減少，地產集團收入540.2億元，同比減少34.9%；回款610.4億元，同比減少3.3%。王健林在年度工作總結大會上所說，萬達已經不是房地產企業。

不再發展房地產的原因

目前房地產黃金週期已過下，行業集中度不斷集中。而政策上，對於地產調整持續進行，行業發展需重新審視。從發展角度，房地產週期較長，在行業成熟期之後，很多房企都在進行轉型，萬達也不例外。而未來消費是推動未來經濟發展的引擎，而且很少受到週期的影響，這方向也是轉型的需求。

核心還是現金流問題

用王健林的話“一是房地產是強週期性行業，好幾年差幾年，在週期變化中很多企業死掉。大型企業透過開發比較多的專案，似乎可以一定程度熨平週期，但是不可能完全擺脫週期。二是房地產現金流不長遠。房子不是快銷品，即使比起汽車這樣的耐用消費品，更新速度也慢得多。”

萬達的選擇或許是對的

個人認為，房地產行業雖然沒有明顯的拐頭跡象，但從政策導產業上，目前行業高位震盪極大，而在新經濟的需求下，科技產業以及消費傾向將是後期發展的主方向。企業要想跟上時代發展要求以及享受時代發展紅利，也需要向這個方向挺進。

萬達在年度會議上提出了發展的新方向，王健林首次提出正式全面進軍大健康產業，明確萬達大健康將以頂級醫院為核心，綜合醫藥、康養、商業、培訓多種產業為一體，走創新健康產業新模式。

當然，誰都想發展，轉型有時候是主動的，多數時候也是被動的。但在發展不動的時候，主動的轉型要比被動的等到至少具備更多的主動性!

一個沒有健康資金流的企業，發展什麼都是不安全。萬達靠地產借的債務高，其它產業也未見利潤低。沒有新的資金流入，19年不安全了。

老王說不做房地產業務，沒說不做萬達廣場。萬達廣場集中了影視，院線，文旅和體育等多產品線，是老王賴以生存發展的核心競爭力。老王所謂不做房地產，是將傳統的重資產升級為輕資產運營，致力於高階服務業。用別人的錢興建萬達廣場，以廣場為載體，院線，文旅，影視和體育各產品線齊頭並進，來獲取收益。從這一角度看，老王的套路沒有變。

先問是不是，再問怎麼看，

什麼時候說不開發房地產了？房地產板塊目前還佔萬達25%的收入啊！他底下的商管集團要剝離房地產，可是他還有一個年收入五六百億的地產集團啊。

老王說了，哪個烏龜王八蛋說我，宣佈萬達2019年不在發展房地產了？老子的主業就是地產開發，讓哪個妖言惑眾的烏龜王八蛋出來說說，老子在哪說的？什麼時間說的？

中國目前的房地產就像當年的6000點股市一樣，開始掉頭向下了，李嘉誠幾年前就撤離房地產了，王健林今年不做房地產了都是明白人。說明房地產這次真的是狼來了。

萬達其實就靠買地，蓋樓，賣房為主賺錢。最近幾年搞房地產搞到國外去了。不要以為足球，影視，商業經營就不是房地產了，如果沒有底層固定資產，光有一種權益投資，必然受制於產權人。就像酒店管理公司不可能超越酒店投資公司一樣。萬達這幾年還開始炒股票，搞槓桿併購，一個電影公司估值達100億，不可思議。這樣的企業，是不會真正脫離房地產的，沒有房地產開發權就沒有派生而來的經營權益保障，無非換一種模式而已。好比租房子的人一直在為買房子的人還貸款。喊口號的事情，玩口徑遊戲，大家看看就可以了。

2019年是經濟關鍵之年。此前一年，國內外環境充斥著不確定性，整個社會瀰漫著焦慮情緒。在經濟上，舊的模式已經不再適用，新的模式尚未被確立。在樓市上，短短一年間，就完成從狂熱到冰封的逆轉。

我們先來看幾組資料：

全國新房年度銷售面積趨勢圖

在此情形下，全國新房年度銷售金額連續三年超過10萬億，這在歷史上絕無僅有，虛假繁榮的市場幾乎把民儲消耗殆盡。

全國居民槓桿率，從2008年的17.9%飆升至2018的53.5%，債務餘額增加了42萬億元，槓桿率增加35.6%，而這個數值美國用了整整40年。

中國房地產和製造業投資增速（%）

房地產嚴重擠壓制造業發展空間，實體經濟投資額一路下滑，內生增長動能進一步衰減，居民人均可支配收入進一步縮減，房貸對居民的壓力越來越大，迫使居民消費力落入冰點。

在政策上，樓市繼續加強調控，部分城市破釜沉舟，尤其在7月31日中央政治局會議上，提出「堅決遏制房價上漲」口號，史上最強「地方問責制」調控政策出臺，舊四限升級為新四限，八大限令強壓市場。

今年以來，全國各地調控次數達444次，16個城市認房認貸，47個城市開啟限購，52個城市限售，62個城市限貸。在政策修補中，調控壓力已經達到頂峰，市場中最敏感的房貸利率延續上升趨勢，基本達到2015年以來的最高水平。

房貸利率是樓市調控的根本，利率和房價走勢基本反向吻合。而在嚴政下，在嚴政的封鎖下，樓市一夜入秋。

上半年重點城市房價漲跌分化，而到了下半年，則均進入房價下跌通道，四季度重點城市二手房成交均價全面下跌。2018年，北京、上海、天津及廈門四城二手房均價同比下跌（分別下跌3.3%、7.6%、5.9%、6.5%），下跌的房價也拉下了交易量，市場自身的負反饋作用已顯現。高房價抑制了潛在購房人群的進入，城市化動力日漸消退。

在經濟與政策的變化下，雖然2019年房地產市場的價格裡可能會趨於穩定、迴歸理性，但想只靠地產開發，萬達將無法再續輝煌。那麼，商業地產未來如何發展？

我們再回到王健林在萬達集團年會中的發言，他提出，萬達正式全面進軍大健康產業，萬達大健康將以頂級醫院為核心，綜合醫藥、康養、商業、培訓多種產業為一體，走創新健康產業新模式。

他表示：

近年來萬達推進輕資產戰略聚焦優勢產業，對一些非優勢產業採取了退出瘦身的策略，但萬達絕不是放棄發展新興產業。對於不是傳統產業、科技含量高、又看準了的新興產業，萬達還是要進入，而且全力推進。

對於未來的發展，我們認為：

1. 從建築業到服務業從開發能力到資管能力

隨著住宅調控政策影響不斷加深，開發商角逐的戰場已經從住宅開發領域轉向了商業地產領域。中國在商業地產領域堪稱後起之秀，雖然起步較晚，但隨著中國經濟的不斷崛起，在一二線城市已有多個超高層專案不斷重新整理天際線，榮獲亞洲乃至全球範圍的諸多美譽。

地產十年間，商業地產開發商也從強調開發能力，轉變成以打造資管能力作為核心武器，實現樓宇的保值與增值、透過提升運營管理水平以實現更好的現金流回報等內容，使得資管能力成為了商業地產業主方核心管理層最關注的話題，機構投資者開始為長期投資尋求高質量、管理好的資產。

資管能力將成為未來十年持有型物業業主方持續關注的焦點。預計未來十年多數優質資產將被放置在投資機構的資產組合中。由於需要透過私募或公募形式募資，資產管理能力對於股東或投資者來說將成為更重要的考量因素。因此，良好的資產管理將直接影響機構的募資能力，資產管理能力也將成為投資決策的重要因素。

2. 從產品升級到金融創新，行業需要標準化規範

十年前開發商的關注點在產品能力上。在眾多論壇、研討會上，你會聽到無論是業主方還是代理行，大家討論的都是網路地板、空調系統、LEED認證等關於產品升級以及樓宇品質提升的問題。而十年後的今天，大家的關注點都不約而同地聚焦在ABS、CMBS、REITs等資產證券化問題上，尤其是擁有優質商業地產資產的持有方業主們，他們經歷了十年的磨練，已經從打造產品能力、提升產品能力、關注資產管理能力延伸到金融創新能力的探索與實踐。

提升樓宇品質旨在獲取持續穩定的現金流，而擁有了現金流能力後，作為持有型物業的基礎資產就變成了Money Tree，如何透過現金流收入來撬動資本進行融資或退出，資產證券化成為了商業地產發展的必經之路。因此，具有持續、穩定、優質現金流的基礎資產標的物才是金融創新最重要的根基命脈。展望未來，隨著行業整體水準的提高以及資產證券化趨勢的發展，行業標準的規範化、估值及評價體系的標準化將滲透到作為基礎資產標的物——商業地產的各個領域。

3. 從租戶組合到生態重構使用者思維打造全渠道

十年前行業聚焦點都集中在企業作為租戶的B端需求和痛點上，比如金融行業普遍對於用電、網路等要求更高；有些外資金融機構對於備用發電機還提出了特別需求……

而十年後，業主方關注的重點已經從B端的租戶行業需求偏好，轉移到對於C端租戶員工從辦公到生活服務需求的挖掘。隨著“網際網路+”滲透到城市生活的各個領域，加之企業對於員工需求的重視程度也與日俱增，這就要求寫字樓行業從業者都要從B端企業使用者思維拓展延伸至C端企業員工個體，從終端使用者的需求和思維出發，來重新構建和提升產品細節、管理精細化、服務品質以及服務延伸，用社交化的方式去聯動寫字樓的管理和運營。

4. 從物業管理到智慧運營

十年前談起商業地產專案的物業管理，往往停留在以保安、保潔、維修等為代表的“勞動力驅動型”的視角里。然而十年後，隨著物聯網、自動化及人工智慧技術的快速發展，商業地產領域也在經歷變革，向“智力驅動型”的智慧運營管理來轉變，以應對物業管理所遇到的傳統瓶頸、現實難題及未來挑戰。

以設施之家（FMC）為例，其智慧設施管理平臺把FM知識和標準體系植入平臺，實現知識與工作的無縫結合，大大提升工作質量，降低個人差異影響，形成更加客觀公允的結論。此外，大資料的應用也對系統形成的結論提供了重要的支撐依據。大資料包括人和物，即以員工和客戶兩方面體現人的大資料，以設施裝置體現物的大資料。人的資料透過移動網際網路實現連線，物的資料則透過物聯網實現連線，然後再透過雲技術和人工智慧實現對大資料的分析，從而實現智慧運營。

放眼未來，智慧運營將滲透在科技化、平臺化、標準化、資料化、視覺化、人性化等諸多方面，來助力樓宇的全方位管理品質提升。

5. 從火拼拿地的寒冬到存量資產的春天

過去十年的土地拍賣盛況不用我們再所述，目前，在地價居高、麵粉比麵包貴的現狀下，我們看到城市中心尤其是一線城市核心區土地供應越來越少；另一方面，一些建築品質較差、品相功能落後，或建築本身沒有硬傷卻因經濟效益下滑，或因歷史問題長期閒置的樓宇在一線城市並不鮮見，且往往佔據了城市中心的核心位置，造成了嚴重的社會資源浪費。因此，舊樓改造、城市更新的存量資產機遇浮出水面。

展望未來，隨著核心商圈的新增土地供給越發有限，盤活存量資產的春天悄然來臨。隨著政府的積極引導和相關政策規範的陸續出臺，城市更新、盤活存量將迎來百家爭鳴的時代，不僅帶動商業不動產開發，更重要的是迎合實體經濟環境更新以承載政府社會工程的高位戰略目標，帶動區域經濟的進一步發展。

驀然回首，商業地產這十年間浪潮不斷、日新月異，從建築業到服務業，從開發能力到資管能力，從產品升級到金融創新，從孤軍奮戰到行業標準化規範，從租戶組合到生態重構，從火拼拿地到存量資產……

作為商業地產人，大家十年磨一劍，一朝試鋒芒。但憑市場風起雲湧，我自笑看雲捲雲舒。未來十年，商業地產界將面臨更大的競爭與挑戰，當然也醞釀著更多的創新和機遇。

打臉很多人，但是仍舊有很多人解釋跟房地產低迷無關。

要我說，就是地產的波動來了，甚至可以說是嚴冬……

哎，說明兩個問題:

1，前兩年房地產，出租房行業，都是亂象，各個利益集團合夥圈老百姓的錢。

2，老百姓手裡真沒錢了……

因為中國經濟快要沒錢了，沒人能買得起萬達房子和商業鋪，萬達裡面衣服和化妝品越來越貴，沒人願意買了……沒辦法

借貸了國家銀行那麼多錢上萬億吧！說轉型就了了嗎?？？？你炒作的大房地產！爛灘子！拋下不管了！你還能善始善終嗎?？？？上天也容不了你！！！人民納稅人的血汗錢！你也太敢玩了！天地人能容你嗎?

第一房地產經過30年的發展，從家庭住宅發展到投資品，他的性質在發生著變化，投資品就有大跌和大漲，就目前看已觸頂了，選擇高拋就是最大的收益。

第二房子該買的人早買了，剩下的都是買不起的，空置率達6000萬套，雖價三四線有的房價達10000元，但有價無市，所以房子必然降價！此時拋了降低風險！

第三企業搞房地產基本都是貸款，目前回本週期長，無疑增加了負債率，且資金收益低。

第四政府幹預房地產政策，說明房地產行業問題已經很大了，失去了市場調節機制，此時的價格不能隨意降，降了會有違法犯罪的風險。

第五地產大亨李嘉誠已全部切割掉地產，並說自己不會冒險去賺最後一個銅板！王健林也說要切割掉房地產，哪怕一平方米也不能有，可見王總的態度與決心！

以前靠名頭大要各地政府給政策，建的房子全是毛病，全國轉遍了，政府群眾都看明白了，就是想發展房地產也玩不轉了。

在中國經濟這個升級換檔的視窗期，對萬達這樣的地產龍頭企業來說，2019年不再發展房地產，實際上已經有點偏晚。

實際上，當國家定調住房“只住不炒”時，房地產的局勢就已經基本明朗了，即使後期地產行業仍然波瀾起伏，但地產走向的主線是明確的，地產已經基本完成了“讓居者有其他屋”的歷史任務，即使仍有一定的增長，那也僅僅是地產龐大規模的增長慣性。房地產經過幾十年的發展，與其他產業一樣，同樣已經嚴重過剩。再發展地產，必然會“反噬”國民消費，不利於中國經濟升級換檔。地產已經由原來的地方政府“香餑餑”正逐漸淪為“燙手山芋”。房地產的融資逐漸緊縮。目前在不少的地方，已經明確要求貸款不能發放給地產等嚴重過剩的行業，這將嚴重限制房地產企業的發展，迫使地產企業抓緊清庫轉型。房地產是強週期性行業，加之地產業在具體操作過程中槓槓率較高，在景氣週期到來時，錢如流水般淌進來；景氣收縮時企業連工資一都發不出來，企業的風險可控性較低，完全靠“天”吃飯。老王對這些應是心知肚明，轉型的決心是決絕的，怎奈“船大難掉頭”，企業的能力和資源都主要沉澱在地產板塊，轉型必然要比其他中小型企業困難和吃力得多。

以萬達為代表的中國眾多企業的轉型，如“百舸爭流”，成為這個波瀾壯闊的時代的縮影。當中國大多數實體企業完成轉型，在他們“涅磐重生”的那一刻，他們一定會發自內心地說，我無愧於這個偉大的時代！

願中國所有的實體企業轉型成功！

房地產一看資金，二看人口，三看政策

沒有資金支援，沒有人口紅利，地產商自然要考慮戰略轉型了

先來看資金，2018年12月我國的m1同比增速已經從16年的25.31%下降到1.5%，M1反映著經濟中的現實購買力，也是觀察房地產市場景氣的重要預警指標。而我國以前常搞的大水漫灌的刺激經濟的政策和寬鬆的利率環境也讓大房企肆無忌憚的舉債加槓槓發展，萬達碧桂園都是如此。而如今我國的負債/gdp已經達到220%，已經超過了美國08年經濟危機的槓槓率，不管是國家還是大房企，都在轉型，一個是進行產業升級如2025製造計劃另一個是拓展涉足領域。

二是人口。地產能夠成為過去十年中國最光輝的一個行業，與我國的人口紅利是離不開的，但是最新的資料表明，2018年部分省市的出生率人口下降了20%，山東浙江陝西福建都是如此，如果此資料應用到全國，則意味著總合生育率（TFR）將下降到1.37，而2017年TFR為1.62。這個資料看起來不顯眼，但是你要知道這0.3的變動將使得我國人口的人口拐點提前五年到來（即人口負增長），2025，我國將進入人口通縮時代。造成這種情況的原因很多，如二胎政策的刺激減弱，以及撫養成本高讓人們不想生孩子。或是萬達感覺大勢已去？提前轉型也是正常之舉。而同時，人口老齡化也是未來趨勢，提前佈局醫療行業，實乃明智之選。

三是政策，2018年可謂史上最嚴格的地產調控之年，先是萬科活下去的口號打響，再是碧桂園要推出曾經自豪的三四線城市，深圳也控制了源頭地價等等...雖然19年大機率會鬆一鬆，但是人心確實已經受到了很大的衝擊

兩年前，王健林早已敏稅地察覺到地產業的瓶頸，他明確表示：萬達要逐步轉型，去地產化，變成“輕資產”化。此後兩年，萬達在文體、娛樂、旅遊、醫療、遊戲等行業屢屢出手。未來會有更多的房企做出同樣的動作，時代變了，變了！