這個不要看房價，可以看白菜的價格。如果把房子的資金流出一部分去菜市場。那白菜會達到五塊錢一斤。如果我們論噸來計算，在某些三線城市白菜高於房價。。這種情況及有可能發生。大家現在討論房價是不是高了，取決於我們的收入是否增加，物價是否上漲。收入增加，物價小幅上漲，房價必然上漲。我們國家目前的國力，不足以讓房價低，物價低，人人有存款。

馬雲的一句“未來最便宜的是房子”引發了無數民眾的無限遐想，盼望著白菜價的房子能夠成為現實。其實，你真的是想多了，人家馬雲的邏輯是隨著網際網路電商的快速發展，線下實體店會受到很大的衝擊，商業地產需求將逐步萎縮 ，商鋪會越來越便宜。很多人會說，現在一家人都有1套房子，兒女結婚再買一套就是三套，如果都是獨生子女，孫子以後就是三套房。事實真的如此嗎？未來十年，房子成為白菜價可能性不大，但是未來房子的價格會回落是大機率事件，畢竟房子的建造也是需要一定的成本，除非房子成本比白菜還便宜，就會出現白菜價了。

房子的量是逐漸增多的，長期來看房子的價格應該會緩慢回落。房子要是白菜價，那豈不是人人都能買得起了，人人都能買上幾套？如果真的如白菜價，西方國家為什麼租房率那麼高，你以為他們真的只是覺得租房自由麼？買不起才是關鍵的原因。一個國家的經濟水平和房價，基本是同步的，收入越來越高，物價自然也會越來越高，只有房價會逐漸下跌，這怎麼可能呢？我們國家的房價當然是偏高的，以西方的房價收入比來計算。

這是有很多原因的，其中最關鍵的原因我認為是跨越式發展。所謂跨越式發展，你就得付出更多代價。就跟汽車超車一樣，你得深踩著油門才行吧，油耗是不是比正常巡航的汽車要高很多，如果一直超車，是不是油耗會更高。

我們國家跨越式發展，也是需要透支的，城市在加速建設，產業在加速革新，過去這幾十年一直是透支，透支是需要錢的，錢是需要地來還的，需要更貴的地來還。房價便宜不了。國內大城市的土地供應尤其是市中心的土地供應，普遍處於較為枯竭的狀態，除非城市化已經完全結束，以及人口紅利和經濟中心發展模式徹底消失，否則大城市的房屋還是會有很多新增人口趨之若鶩地購買，但在目前的價格高度上，不會成為合適的理財投資方向，只是對於自住人群來說，有一定心理上的保值增值安慰作用罷了。

根據法國作家皮凱特寫的21世紀資本論和當代著名經濟學家吳曉波老師的說法，有潛力的且人口淨流入比較大的城市，房價還會上漲，21世紀資本論一書中，作者對比了當下中國主要城市和美國主要城市的房價和城市人均收入，中國目前的房價綜合對比，比美國的低很多，所以在人口流入比較大的大城市，房價還是會上漲，有能力盡快買；對於人口淨流出比較大的城市，建議不要買，房價可能會降；一個城市人口每年是淨流入還是淨流出，這個很容易從政府網站上查到，買房需謹慎。

未來房子是什麼價，這個得看處在什麼城市。如果拋開城市談價格走向的論證，都是耍流氓。

我們先論證一個地方的房子為什麼會“白菜價”？

房子越賣越便宜的地方，一定是供過於求的地方。一個地方沒有過多的工作機會，人口不斷外流，而房子卻在繼續開發，這樣的地方，房子最後誰來買呢？這種城市的典型就是那些重度依賴能源發展的城市。比如之前火爆網路，房子比白菜還便宜的黑龍江鶴崗。因為這個地方的城市基本面太差了，勞動力在這裡看不到未來，賺不到錢，為了養家餬口必須得離開謀出路，人都走了，房子誰來買呢？

我們再來論證一個地方的房子為什麼會賣“黃金價”？

房子越賣越貴的地方，必然也是供小於求的地方（這裡的求未必是純剛需，投資也算）。這個地方能吸引源源不斷的購買力，很大程度上是因為大家看好這個城市的現在和未來。這裡有優質的教育、繁華的商業、宜居的環境、發達的交通，對於高層次的人群吸引力巨大。有錢人消費的房子，價格自然也是跟他們的收入匹配。就比如北上廣深這樣的一線城市，聚集著大量優質的資源，吸引著大量有才能的人進入。他們就是城市高房價的消費者。

再從貨幣發行、城市土地供應、城市長期人口發展的角度看，能吸引人才進入的城市，房價只會越來越貴。

以上也可以用一句話來作為總結：未來的城市房價，必定是漲跌分化。

未來的房子一定是白菜價。

為什麼我敢肯定這麼說呢？請聽下面我分析的幾點個人對房市觀察得得出的見解。至於白菜價不是便宜到沒有人買賣的地步，像有些特許地方和環境獨特的地方可能還會出現黃金價。比如去福建龍巖，貴州六盤水，雲南西雙版納麗江鶴慶，安徽宏村黃山池州，浙江千島湖西湖。等這些比較熱門，也就是網紅愛打卡的地方，它們各有各的特色。

未來人們生活條件優越了，追求美好生活願望強烈，一定是哪裡舒服去哪裡，加上交通便利和心情愉悅一定能實現，有的是四季如春，有的是冬暖夏涼，有的是美景如畫，讓人一見，心曠神怡。有的山水如畫，這裡要特別提一下，安徽就是很不錯的地方，水資源比較豐富，空氣相對來說透過生物鏈的排解淨化比較適合人類呼吸標準。雖然我出生地是安徽的，瞭解也就自然多一點，透過科學家預言，未來地球最後一滴水是人的眼淚。所以我對水這個話題比較感興趣，可能也是因為我是南方人吧。

好了。

現在我們來說說白菜價會實現的原因。

我從小是在農村長大的，後來去河南一家國企上班7年，後來透過家人支援和自己的積蓄，在09年買了一套房子，但那是小產權房子

未來的房價將跌浮不大，這是國家的一個政策，因為縱觀日本來講的話，因為90年代的一些經濟原因打字，現在亞洲四小龍，日本一直沒有起來過，因為房價在90年代日本跌幅比較大

我覺得不會，首先房子在市場上交易，對於國家和政府來說是一比很大的交易。不可能成為白菜價的。我想說，就是實打實的白菜那也是有的吃不起，有些菜農卻被迫倒進溝裡。

截止到2019年7月，半年時間我國宣佈破產的房企多達200多家。面對這麼 多中小開發商資金鍊斷裂，人們不禁會問“房子真如馬雲說的那樣：像蔥一樣便宜”?

去年萬科提出了一個口號：活下去。如何不讓我們擔心房價走勢。

試著解讀一下這些訊息都隱藏著怎樣的潛臺詞。

1、央行要求收緊房企資金鍊；

2、對炒房或多套房子進行限購；

3、銀行提高貸款利率，對房貸稽核條件更苛刻；

4、剛需客戶持幣觀望，房產市場有價無市，往往要打折出售。

對於房企來說，過高的運營和投資成本，資金鍊一旦斷裂，無法透過其他手段獲取現金流，導致中小房企破產清算。這是企業行為，並不能代表房地產行業會崩盤。

再來看看房子的屬性：

1、固定資產，在國人資產配置表裡，房子都是最高權重的存在。這跟我們千百年來有房子就有家的觀念有關。

2、房子是抗通脹的重要最好載體，不易變質，容易交易，價值不會隨時間推移變質

3、房子還有最重要的是住人的實用功能。

北京、上海、廣州、深圳都是一線城市，衡量一個地方房子是否值得擁有，一個重要的考量就是：“人口淨流入”；土地資源是有限的，湧入大城市的人，居住問題要解決，需要買房子、租房子，房子能降價麼?國家政策調控，也是抑制房價過快的增長。

買房也是要根據自身不同情況來定，如果是剛需買房什麼時機都是對的。畢竟要解決居住和小孩學位等實際問題。如果本來就有幾套房的就等合適的低位再入手，現在銀行對多套房利率和首付都是很嚴苛的。

房子也是資金流，運用好資源，將給你帶來更多的收益！

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下篇預告：房貸做對了，能省幾十萬！

這個問題其實我們可以仔細分析下:

1.買房的群體50-70後基本都有購買力了，基本可以說人均手上有1-3套以上房子了。

2.那麼他們的子女基本都在80-20後了，家裡條件好的，基本上是好幾套房子了，市裡面的可能有房子基本都是置換和改善型的居多。

3.目前那一類人有購買力，那就是大學生，準備在武漢落地的大學生，大一大二的學生基本家長很早就已經開始購買了，等到畢業後可以直接步入工作或者婚姻了。

4還有就是周邊的2-3線城市往一線城市購買，這樣的也有，有實力的該買的早就買了。

5.目前的市場份額新房和二手房佔比3/7，新房佔比成交率的7成，二手房佔比3成，這個就足以說明置換的少了，新房佔比達到7成為什麼這麼高，很簡單就是我說的大學生和2-3線的購買力居多，基本都是2-3-4環外的開發商，市中心已經沒有地了，該開發的都開發玩了，所以你們自己想想。

這個所謂的房價是怎麼樣的一個現狀。

有白菜價格，也有黃金價格，不能一概而論，不過按照現在房地產發展，大多數城市房子會白菜價格，為什麼呢？

第一，物以稀為貴，多了必定賤，那種二手房掛很久沒有人問的，空置率20%以上居高不下的，收入嚴重低於房價的，房地產嚴重一枝獨秀的，這種地方肯定會白菜價格。

第三，這裡開發商和炒房客負債率居高不下城市，有些城市貸款違規流入樓市，風險巨大還跟這種城市也會受到報復，買房人還款能力，開發商還款能力都是問題，貸了款是要還的，不是拿了就行，如果可以隨便流入房地產，那隻要和開發商銀行說好，地價可以拍幾百億單價，反正錢銀行出，賣100平方就可以足夠一個城市所有財政支出了，你覺得不出問題？所以國家最近一直嚴格監控資金流向，這是阻止這種情況導致房地產崩盤。

第四，至於黃金價格，那就是收入高還沒有人賣房子地方了，你想買都沒有賣，這種估計在北京天安門附近這樣居多吧，特別是那種老革命和老同志住的地方。

最近這兩年房子的價格基本上趨於穩定，因為在2016年剛漲過去一波。很多人就喜歡追風，房子價格穩定的時候不買，但是當房子剛要漲起來的那一波的時候瘋狂的去買，也就是說看著別人買的時候自己也心慌，總怕買不到，所以價格就是這樣給漲起來了。現在大家又在討論房子的價格，有的人預測未來房子的價格並不高，但是這並沒有太多的科學依據。也有人說房子的價格未來是黃金價，但是又要分為地段，比如說城市不同，價格當然也不相同。各有各的說法，但是作為大眾來說應該如何做呢？

就看買房子的目的是什麼了，如果說自己剛需。比如說需要結婚用，那即使沒錢借錢也要買房子，因為沒有地方住啊。也有一些人，原來的房子比較小，可能兩口人住還可以，但是結婚有了孩子之後就滿足不了，需要換大房子，那這個時候也是必須要買的。我個人的建議是，如果需要買的時候，就趁早買比較好，不要猶豫也不要徘徊，更不能等待。買房子的確是一件大事，可以聽取別人的建議，但是也要有個人的主見，有個人的想法。也就是說如果你買房子是必須要買的，宜早不宜遲。但是話又說回來，如果說買房子的話是投資使用。那這個時候又要考慮一下自己手頭裡到底有多少錢？是買普通的家庭使用房還是買門面房？當然啦，價格也是不一樣的。這個時候就要對比一下你所在的城市以及和其他相同的城市的樓盤的價格，尤其是近三年之內的價格，做一個對比。然後再參考一下地段，是不是有投資的必要性？其實作為投資來說的話，也需要考慮一下未來幾年甚至是以後，你會不會在這個城市住？如果說你根本不想去這個城市，就是為了投資的話，那也不建議去，比如說你在北方生活買一個南方城市的房子，或者是說你在南方生活買一個北方的城市的房子，這都不是太現實。房子的價格受多種因素的影響，從最近這20年來看，基本上10年一次的價格上漲。基本上形成了一定的小週期了。但是不管怎麼樣，它也不會降得太多，也不會上漲的太多，像一些一二線城市價格上去之後基本上也下不來，但也不會漲的太多，基本上趨於穩中有漲。所以應該也不會出現白菜價甚至是黃金價兩個極端。

如果期望未來的房子成為白菜價的話，那麼很可能就會失望了。房子是一件很特殊的產品。首先他是剛需。是每一個人每一個家庭在這個社會上生存必須需要的。有房子你才能叫家嘛。第二個房子是一個具有金融屬性的產品，因為他是要依靠槓桿才能夠建立起來的。第三個就是房子的原材料，也就是土地是稀缺的。這個不像工業原料，它可以無限制的開發。

所以房子是很難成為白菜價的。現在世界上最發達的國家，無論是美國，英國，德國，法國還是日本。在這些國家你都看不到房子是成為白菜價的。當然在那一些農村偏遠的山村鄉村，之前的房子現在是很便宜的。甚至在一些被時代拋棄的城市，那麼房子也是很便宜的。因為人口在大量的流出。但是這些流出的人口，他奔向了什麼樣的城市？一定是具有更好的工作就業崗位，能夠帶來更高的薪酬，有巨大的交通便利優勢，有醫療資源，有教育資源，有優秀的商業資源。這樣的城市能夠源源不斷的吸引其他城市的人口進來。這樣的城市，它的房價會一直堅挺的。

今年我們已經出現了，像一線城市均價都要五六萬。也出現了像鶴崗這樣的城市，一套房子也就三五萬。這兩種強烈的對比在向我們暗示了什麼呢？一線城市擁有全國最好的資源。所以他能夠不斷的吸引新的人口進來。所以它的產業也會不斷的迭代更新，向利潤率更高的產業跟進。

而像鶴崗這樣的資源型的城市，在資源枯竭的時候。人口大量的流失。沒有人口的支撐，房價是沒有支撐力的。所以有類似於這樣特徵的城市，未來它的房價都比較危險。

所以從全國範圍來講的話，房子是不會成為白菜價的，他只會隨著經濟的發展，價格越來越堅實，甚至還會繼續往上走。但是城市的房價會進行分化，那些最有競爭力最有吸引力的城市，他一定是吸引全國最有能力的最優秀的年輕人，或者有財富的人進去。這些人會帶來實際的需求，這些人繼續推動這個城市的經濟往前面發展。城市經濟的發展又會繼續支撐這個城市的房價。這是一個正向的迴圈。

所以當我們思考未來的房價是會成為白菜價還是黃金價的時候，我們更應該考慮我們當下所處的城市未來是否有足夠的競爭力。中國的房地產市場已經發生了一個關鍵的轉折點，前面20年確實是一個黃金時代，但是未來的十年可能就是一個白銀時代。過去那一種三五年翻番的局面，未來都不會產生了。即便是有漲幅，也只是和經濟發展相適應的一個漲幅，或者說和我們的M2的發行增速相適應。

所以與其考慮未來房價會怎麼走，還不如更好的去考慮，你所在的城市是一個向上走的城市，還是一個向下走的城市，還是有停滯不前的城市？你如果有能力去選擇的情況之下，你去繼續待在當前城市，還是可以做出一些改變？

要回答這個問題，我們不妨先看下面幾組資料：

1.西南財經大學中國金融家庭調查與研究中心釋出的《2017中國城鎮住房空置分析》報告，2017年中國城鎮地區空置房約有6500萬套，住房空置率21.4%。

2.住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌，在博鰲論壇第32次月度例會上表示，現在中國住宅人均1.1套。人均建築面積大概在30一40平米之間。

3.有專家估計，目前中國的房子實際夠34億人居住，而我國總人口不到14億。

從上面的資料來看，房子已經過剩了，根本就不存在供求不平衡的矛盾。為什麼各地還都在建房，而房價還那麼高呢？個人認為主要有幾個方面的原因。

1.個人住房擁有率嚴重失調，空置房不等於人人有住房住。

2.建築面積不等於實際使用面積，使用面積只有建築面積的75%左右。也就是說，我們現在的人均住房面積根本就達不到30平米。

3.目前我國的房子夠34億人居住，這個資料不準確。

如果這些因素都不考慮，那麼今後的房價又如何呢？首先要看我國今後的城市發展規劃，今後的城市發展方向是建立中心城市，以城市群建設為目標。二是加快城鎮化發展速度，城鎮化率由現在的58%提高到70%。三是城市落戶制度的逐步全面放開。無論是從那個方面來看，人口流動將成為必然。按照這個設想，今後會有1億以上的農村人口流入城市，三四線城市的部分人口會向一二線城市轉移，五六線城市及小縣城更多的人口流入到三四線城市。小城市的空置房數量會越來越多，房子也就變的越來越不值錢，而大城市的房價會越來越高。至於說‘’白菜價‘’也好，‘’黃金價‘’也好，主要看國家的政策。但有一點是肯定的，既沒有人口優勢也沒有資源優勢且偏遠的地方，成為第二個鶴崗是完全有可能的。

個人理解有限，難免有誤，請批評指正。

現在房地產不是暴利了 價格都很透明 ，這幾年環保查的厲害，材料成倍上漲，人工也跟著漲，因為勞動力少了一面，還有就是一年幹不了多少天活，特別是冬天，大城市更嚴，人都不願意去，所以只好加錢找工人，慢慢蔓延到下面城市。現在材料工價也是漲到比房價也快

這就要看你的房子在哪了，如果是一線城市的核心位置（包括幾大國家中心城市），那會一直是黃金價。至於小縣城，三四線城市的房子未來只能是白菜價了，看看前段時間媒體報道的黑龍江鶴崗房價一千多……未來這樣的城市會越來越多。而北上廣深，杭州蘇州成都武漢重慶西安等等強二線城市的核心區域未來依然會強勢上漲，所以選擇比努力更重要！未來已來，你是就在小縣城住大房子，還是去中心城市住單間……當然最重要的就是開心，生活最重要。

這個得借用李嘉誠先生說過的一句話，房價的漲或者跌，並不在於購房者，而是在於地段，好的地段房價是黃金價，地段不好的只能說白菜價！所以買房首先得選一個地段好的，不管是農村或者城市都是一樣的，地段不好的，就算再城市也沒有農村地段好的！

其實房價如何都成定數，現階段的房產已經掏空了大多數人幾代的積蓄，也成了很多人無法觸及的夢了，連夢想都談不上了，即使往後房子再如何升價都好，也無法像過去一樣躺著賺錢了……可怕的是房地產透支了是這一代往後幾十年，還有許多行業的發展，也會導致往後的很多年內大環境會越來越差……最可怕的是這片死水會影響到別的地方，比如物價……即使價格不下跌甚至上漲都無所謂，國情的問題，很多人思想被房子套牢，當成現實後，很多人也漸漸會接受買不起就租唄，因為租七十年和租一時其實分別真的不大…可怕的是如果通貨膨脹的厲害，物價會上漲，租金也如此，收入如果趕不上通脹的速度，也會導致遷移潮吧…房地產已經綁架了經濟命脈，短時間內不可能大幅度下降的，除了個別三四五線，長遠來看，房地產會成白菜價也不是聳人聽聞，因為人口老齡化的嚴重，往後的消費大軍數量和質量的下降，但這個需要幾十年的時間，[靈光一閃]怕是你等不到了…除非遇到次貸危機這樣的動盪才可能出現所謂的大幅度下跌……不能下降什麼成本問題都是扯淡，房屋材料和建設成本占房價極少的一部分，不是金子，房子是有使用壽命的，決定房價唯一的標準就是供需，為什麼看地段，就是某些地段的特殊屬性，就如學位房，導致需求上升…其實大多數地段的房價是自己和自己玩的金融遊戲…

房子能否是白菜價答案一定是否定的，很多地區房價被腰斬是有可能得，房子一旦脫離商品屬性，其功能就住的。當然商業地產除外，但是也不樂觀，網際網路金融電商平臺已經把很多商品的利潤空間基本打回原形了，就算實體店經濟復甦了，短期也很難有什麼太大的回升空間，而目前全民負債率也很高，還債週期也會很長，短期很難有太大的消費提升空間，雖然中國有錢人很多，但是也很難帶動大面積經濟活力，網際網路金融電商雖然衝擊了傳統商業模式和實體店經濟模式，但是也剝去了傳統商業利益鏈的所有外衣，讓很多日用品和消耗品變得更加廉價，讓人民幣購買力更加厚重了，透過這些也會輻射其他領域，100人民幣在很多電商平臺購買力是頭幾年的幾倍，這也是好事，無非是需要很多人精打細算過日子了，70年代國家窮但是人民幣購買力非常強，現在國家強大了，如果讓人民幣能夠變得購買了提高是真正利國利民的好事。

人啊，忽東，東的沒邊，忽西，又西的沒沿，看事，做事，老是跑極端，這些看法，想法，做法都是不完整的不客觀的看待事物，也就說是不那麼對的，理性，客觀應是貼合世物規律的看或分析問題唯一的準則，拿房來說，未來一段時間，即不會白菜，（人人都買的起）又不會黃金（人人都買不起），只能是一個買房人能承受的價格接受範圍的價位，……

這就要看多久的未來和在哪裡了？

過去十年間，我國的房價經歷了一波異常快速的上漲，很多地方的房價都是翻著倍的往上漲，而最根本的原因就在於貨幣的超發，超發的貨幣來自於三個方面：

1、2008年全球金融危機後，國家推出了4萬億的救市計劃，再加上貨幣的乘數效應，近20萬億的或被被投放到市場；

2、2015年，降利率，房產按揭貸款基準利率降到4.9%，在加上很多銀行在這個利率的基礎上還要又一定的折扣，使得購房的成本大幅下降，大家都去加槓桿買房，貨幣透過借貸投放向房地產市場；

3、過去幾年天量的棚戶區改造計劃，並且棚戶區改造之後時貨幣化的安置，一方面拆房子讓很多人有了購房需求，另一方面補償又讓這些人有錢了，這個因素的影響在三四五六線城市更為明顯。

貨幣多了，價格自然水漲船高。

首先，支撐房價上漲的因素統統不見了，銀行收緊銀根，棚戶區改造也接近尾聲，2019年的總體棚改規模下降到了2018年的一半，再加上政策上的層層加碼，未來房價在繼續上漲的動力不見了。

那麼未來那種城市的房子是“白菜價”呢？我們可以參考一下兩個城市，鶴崗和玉門，這兩個城市的房價重新整理了人們的認知，前些日子有個新聞，有個流浪漢跑到鶴崗用攢下來的五六萬買了套房子，玉門更是誇張，老城區的一套兩房幾千塊。參照一下我們可以發現，在未來，沒有產業支撐，沒有人口支撐的城市，房子會變成“白菜價”。