這個問題有個關鍵點

就是提前還款的時間點

1.長貸短還

2.調取符合你提前還款時間點，選擇利息少的，選擇提前還款不用違約的

提前還款與貸款期限長短沒有多大關係，但與還款方式有莫大幹系。如果是等本金，影響不大，如果是等本息，吃虧上當了。

你好，我來回答這個問題。

假如你已經知道房貸會提前還款的情況下貸20年和貸30年有沒有區別？

其實那還是有區別的，那怎麼講這個事兒呢？我跟你說一下你就知道了。

首先我們要知道一點，買房子貸款有三種。方式，第一種是商業貸款，第二種是公積金貸款，第三種是商業貸款和公積金組合的形式。

那麼我們首先來說商業貸款。商業貸款我們做了貸款以後，這裡又分兩種情況啊，一種是等額本金還款，一種是等額本息還款。

那麼這兩種還款方式有什麼不一樣呢？等額本息還款也就是每個月還的金額是一模一樣的，但是這裡邊的組成部分不一樣，雖然每個月還的是一模一樣的，但是每個月的本金是非常少的，利息佔了絕大多數。大概就是本金的金額是以每個月三塊到五塊錢這麼增長，而利息是每個月三塊到五塊錢這樣減少的。所以你每個月還款的金額是一模一樣的。那還有一種就是等額本金還款。等額本金還款也就是越還越少，第一個月還款是最多的，大概每個月是三到五塊錢遞減，但是這裡邊兒組成的部分是這樣的。就是本金每個月還的是一模一樣，而利息是每個月遞減三塊到五塊，所以你每個月還款就會越來越少。一般來說，選擇相同年限相同金額的貸款下，等額本金和等額本息還款，他們中間的本金差了將近一倍。

而如果貸款20年和30年的情況下，肯定30年的利息更多，而且每個月還款的本金會更少。

公積金貸款呢因為它的利率一直是很穩定的也不會漲也不會跌目前執行利率是年化率3.25%。那這個就比較輕鬆，因為很多人公積金賬戶裡面有餘額，每個月可能光從公積金賬戶的餘額裡邊兒去扣錢就可以了，根本就不用我們自己再花錢。去還貸款，那這個呢是比較合適的，你選20年或者30年都看你自己。

商業貸款的情況下你要看自己的經濟實力，如果你覺得20年的情況下是還款比較多壓力大，那麼你就先選30年，我們放長線釣大魚，我們先按30年的還這樣每個月還款額會很少。那麼還幾年以後我們可以提前還款，也就是說我們可以還一部分本金，這樣的還款就會越來越少，還可以更改還款的方式，如果你最早選擇的是等額本息的方式，也可以變成等額本金的方式。那如果你的金額是比較充足的，那你就選擇貸款20年，然後在五六年之內可以提前還款的情況下，這樣是最少付利息的方式。

當然有區別了！短期內最明顯的區別就是每個月的月供不一樣，20年商貸的月供大於30年的。長期看最明顯的區別是30年還的利息要大於20年的。

用房貸計算器分析下兩種方式的區別，按貸款金額50萬，利率4.9%計算：

20年等額本息

30年等額本息

從上述資料很明瞭的看出，20年月供每個月比30年的多618.59元，但利息卻足足少了17萬。那麼考慮到提前結清，是選哪個划算呢？我們以5年，10年，15年為節點比較下。

第5年即60期時，20年商貸的情況

第60期時，剩餘本金為416528.06元，5年還的金額為3272.22*60=196333.2元，那麼結清一起花了416528.06+196333.2=612861.26元

第5年即60期時，30年商貸的情況

60期時，剩餘本金為458488.55元，5年還的金額為2653.63*60=159217.8元，那麼結清一起花了458488.55+159217.8=617706.35元

如果提前結清，從第60期的節點看，30年商貸僅比20年多4845元，但30年月供要少，所以選30年划算。

第10年即120期時，20年商貸的情況

120期時，剩餘本金為309935.68元，10年還的金額為3272.22*120=392666.4元，那麼結清一起花了309935.68+392666.4=702602.08元

第10年即120期時，30年商貸的情況

120期時，剩餘本金為405479.11元，10年還的金額為2653.63*120=318435.6元，那麼結清一起花了405479.11+318435.6=723914.71元

如果提前結清，從第120期的節點看，30年商貸比20年多21312元。

15年即180期時，20年商貸的情況

180期時，剩餘本金為173818.94元，15年還的金額為3272.22*180=588999.6元，那麼結清一起花了588999.6+173818.94=762818.54元

15年即180期時，30年商貸的情況

180期時，剩餘本金為337786.83元，15年還的金額為2653.63*180=477653.4元，那麼結清一起花了477653.4+337786.83=815440.23元

如果提前結清，從第120期的節點看，30年商貸比20年多52621元。

從以上三個時間節點比較看，差額比較大的是在第15年時結清。但考慮到通貨膨脹，貨幣貶值等因素，30年仍然還是比20年划算！20年前一碗牛肉麵2塊，20年後一碗牛肉麵15塊，所以不管你什麼時候結清，選擇30年都是比較好的。

對那些有信心，有能力，有意願提前還款的人來說，選20年期的房貸更划算。為什麼這麼說，聽我來分析一下就明白了。

想要提前還款的人至少有以下兩方面的特點：

借款人有能力提前還款。提款還款的大前提就是收入較高。借款人在歸還月供、滿足日常開支的基礎上仍有資金結餘。只有這樣才能在合適的時間進行提前還款操作。借款人想要儘快結清貸款。貸款存續一天就算一天利息。如果有錢，借款人甚至都不想貸款；不得已貸款，借款人想要能夠隨時進行提前還款，以減少利息的支付。

瞭解到這兩方面的特點以後，我們再來看看20年和30年房貸的區別。

假設借款人借了100萬，利率為5%，等額本息還款方案。

如果是貸20年期限月供為6599元，全部算下來利息總計為583893元。如果是貸30年期限月供為5368元，全部算下來利息總計為932557元。

假設借款人借了100萬，利率為5%，等額本金還款方案。

如果是貸20年，首月還款金額為8333元，全部算下來利息總計為502083元。如果是貸30年，首月還款金額為6944元，全部算下來利息總計為752083元。

從上述計算結果可以得出以下幾個結論：

無論是等額本息還是等額本金，20年期限的月供要高於30年期限的月供。月供高，還的本金就多。換句話來說，20年期限的還款方案相對於30年期限的還款方案來說，就是提前還款的一種。20年期限相比30年期限來說，總利息要少很多。如果因為某些原因，最終決定不要提前還款了，選擇20年期限的貸款也比30年貸款要划算一些。

有人說20年期限貸款的月供要高於30年期限貸款的月供，會不會還款有壓力呢？前邊我們分析的那些有提前還款想法的人多半都是每月有資金結餘，言外之意就是說，借款人選擇20年期限貸款的月供對於他們來說是沒有問題的。

總結：

對於那些有提前還款想法的人來說，選擇20年貸款比選擇30年貸款的人要更加符合他們的需求。20年相比30年本身就是提前還款。如果要提前還款，20年期限還款方案中剩餘的本金要少於30年期限還款方案。如果真是不做提前還款了也沒有關係，總利息也相對較少。

首先是30年等額本金還款方式，每個月固定本金都是2777.78元，本金前期還款佔比比較高

其次咱們再來看下30年等額本息的還款方式，雖然月還款比30年等額本金還款少了1000多，但是你看本金前期佔比比較少，

總結：20年等額本金還款前期壓力比較大，以100萬，基準利率來計算需要還8000多，如果你每個月收入比較高，可以考慮選擇20年等額本金還款方式，那樣提前結清的時候本金剩餘會更少！30年等額本金還款壓力會比較小！

房貸肯定會提前還款的情況下， 選擇20年或者30年商貸有什麼區別嗎？題主這個問題是很多買房的人都會碰到的。首先我們假設房貸100萬，房貸利率是5.3%（這是當前全國平均水平），按揭方式是等額本息，本文做一個分析：

1、哪種年限支付的利息更多？

在100萬房貸、房貸利率5.3%、按揭方式為等額本息、房貸期限30年的情況下，利息總額是99.9萬，利息總額和房貸本金幾乎是一樣的。

如果是房貸期限降為20年，那麼利息總額就降低到了62.4萬，也就是說房貸期限縮短了10年，利息支出減少了37.5萬元。

從這兩個結果來看，如果你將來一定是要提前償還的，那麼房貸期限自然是越短越好，這樣支付的利息就會少不少。而且等額本息這種方式，在前期償還的主要是利息，越是接近尾期的時候，利息是接近於零的，越早還越好。

但是我們需要考慮的另一個問題就是月供，因為在房貸期限30年的時候，月供是5553元，而在20年的時候，月供增加到6766元，如果增加後的月供也沒有壓力的話，那麼選擇20年自然是更佳了。

2、在哪一年提前償還最划算？

有很多人都在問，如果是提前償還的話，那麼在哪一年提前償還最划算？這個問題是沒有答案的，如果有答案的話，那麼就是你全款買房是最划算的，完全沒有利息，或者是房貸一年就提前償還了，那麼你只需要償還一年的房貸利息。節省的自然是更多了。

這個問題沒有答案的原因是在於，無論是等額本息還是等額本金的按揭方式，每個月的利息計算方式都是剩下的本金使用一個月的時間產生的利息。從數學邏輯上來講，如果提前償還，那麼在哪個月償還都是一樣的，不會顯得“更省利息”，因為利息就是等於：本金*時間，每個月的利息就是剩餘本金乘以月利率，而月利率是固定的（雖然有浮動利率，但是為了方便推理，我們假定是固定的）。結果不會顯得更省利息，而顯得更省利息的原因就是時間越短越好。

題主在購房時就為自己設定了提前還款的目標，對於是選20年還是30年，看我給你計算的幾個指標你再做決定吧？我們以100萬，利率4.9，在還完5年後辦理提前還款為計算依據：

1.月供是否在你可以承受的範圍內，家庭總負債是否在家庭總收入的50％以內。100萬20年的月供是6544，30年月供5307，20年與30年比一個月多還1237多元，所以你首先應該考慮家庭負債比，不要因為購買一套房而影響家庭生活質量；

2.選擇等額本息還貸5年你的利息支付及貨幣價值，20年與30年有什麼不同。選擇20年貸款，5年後已支付利息為：225723元，剩餘本金833056，20年每月多還1237按3％貨基收益，5年的貨幣價值79968元；30年貸款，5年的還款情況是：利息總還款235413，剩餘本金916977元。如果20年月供不影響家庭生活質量，20年還款比30年更有優勢，但是如果你把每月把多餘的1237元定投基金產生更高的收益，再考虎、通貨膨脹的因素，30年還款優勢又出來了；

3.等額本金與等額本息還款方式比較。等額本金20年，月供從8250開始逐月減少，5年後累計還息214885，剩餘本金75萬；30年還款從月供6861計算，5年還息224924，剩餘本金833333元。綜合比較等本與等息，如果5年左右提前還款，等息比等本更適合。

題主在辦理貸款的時候有提前還款的打算，在前期需要重點考慮的是月供與家庭收入比，不影響家庭生活質量；有資金要提前還款時一定要考慮巳經歸還貸款的時間以及利息佔全部利息的比例，做一個詳細的資料對比更有助於你做出決定；還貸的過程是個動態的過程，咱們除了有房產以外還需要有一定的金融資產配置，如果你有資金的時候，理財收益率高於房貸利率，你也可以配置一些金融資產，更利於家庭資產組合與收益。

房貸是每個購房人比較關心的話題，因為房貸與購房有很大的關聯，如何在購房的時候儘量減少貸款利息的支出是非常重要的，每個人都要根據自己的實際情況對房貸進行規劃，那在申請房貸時要如何確定貸款貸款金額、貸款時間、還款方式對於房貸是非常重要的，如果確定會提前還款，那麼選擇20年還是30年的商貸有什麼區別呢？

區別有以下幾個方面

假設貸款100萬元，根據8月20日公佈的最新一期LPR，5年期以上LPR為4.65%，如果首套房利率上浮10%，那麼貸款利率為5.115%，採用等額本息的還款方式。

1、每月的還款額不同

如果貸款期限為20年，那麼每月的還款額為6663.251元；如果貸款期限為30年，那麼每月的還款額為5438.7185元。不同的貸款期限每月的還款額是不同的，貸款期限越短，每月的還款額越高，貸款期限越長，每月的還款額越低。

每月的還款額跟借款人的還款能力有關係，如果還款能力強，那麼可以選擇短的貸款期限，如果還款能力較弱，那麼可以選擇長的貸款期限。

2、利息支出不同

根據測算表格顯示，如果貸款期限為20年，總計利息支出為599180.23元；如果貸款期限為30年，總計利息支出為957938.64元。貸款期限越長，利息支出金額越高。

貸款期限為20年比30年的每月還款額中本金多，因此需要支付的利息少，如果想少付利息，那麼你就要選擇貸款期限短的還款方式。

如果確定會提前還款，同時收入能夠完全覆蓋貸款的還款額，那麼可以選擇20年的還款方式，如果收入不能夠完全覆蓋貸款的還款額，那麼可以選擇30年的還款方式。

當然，有的人有很多投資渠道，能夠獲取較高的投資收益，如果投資收益超過房貸的利率，那麼可以選擇30年的貸款期限，將手頭的錢用於投資，賺取更高的收益。

總而言之，房貸期限的選擇還是要根據個人的實際情況來決定，不能刻意為了省錢而選擇短的貸款期限，避免每月的還款額過高而給自己帶來還款壓力。

選擇20年商貸和30年商貸得前提下，是你前期貸款還款是否有壓力，如果有壓力個人建議選擇30年，如果沒有壓力的前提下選擇20年，因為你打算這提前還款，也沒有比較去計較這個多少年期限了，利息確實沒有多少

現在很多人房屋貸款都很不瞭解我該貸多少錢，貸多少年合適，還有一些老思想得人總是再想我不想去借銀行得錢，借錢也要全款，不借銀行的，這就是身邊沒有給他解釋的人，沒有必要這樣，大多數有錢人很多選擇去貸款，而自己有這個還款能力，依然去貸款，就是在短期內拿著錢去做別的事情，盈利得錢再去填補銀行的貸款，兩不耽誤，何樂而不為呀，房子便宜買了，生意也做了，錢也掙了，多好的貸款方式

希望朋友們可以聽得懂上面的話，不要因為老思想，而耽誤自己的生意，生活的支出，能多貸款就多貸款，利率還麼低，總比自己貸款合算，總得來說還是在自己月還款沒有壓力的情況下去選擇貸款期限短的，到時候提前還款，如果前期有壓力，可以長貸短還，三年五年可能就還齊了，合理的去貸款，合理的去理財，希望可以幫助到你

作為一名資深銀行貸款業務經理，專業金融領域從業者，我最有發言權！！

根據題主所問，房貸肯定會提前還款的情況下，選20年還是30年商貸有什麼區別嗎？？我們來聊聊！！

我想說肯定是有區別的！

第一，月還款的壓力不一樣，即月供大小不一樣！

第二，總資金成本不一樣，即每月償還的利息不一樣！

具體我們來舉例說明：根據目前市場房價來說（中型城市的房價，大城市那肯定不止）房貸50萬應該算很正常的吧，根據目前市場行情，房貸利率5.65%，應該算很正常的吧，我們就以這兩個資料具體說明！

貸款50萬，利率5.65%，貸款期限30年

等額本息還款方式，月供金額2886.17，

30年總還款金額103.9萬，總利息53.9萬！

等額本金還款方式，月供還款金額是3743.05（每月遞減6.5元）

30年總還款額92.49萬，總利息42.49萬！

貸款50萬，年利率5.65%，貸款期限20年

等額本息還款方式，月供金額3481.93

20年總還款金額83.56萬，總利息33.56萬！

等額本金還款方式，月供金額4437.5（每月遞減9.8左右）

20年總還款額78.36萬，總利息28.36萬！

由以上四個資料對比而言，

30年等額本息月供比20年等額本息月供減少595.76元，總利息增加20.34萬，

30年等額本金月供比20年等額本金月供減少694.45元，總利息增加14.09萬

所以，30年期的月供壓力小一點，因為你每個月還的本金少一點，但是你每個月支付的利息也就高一點！

20年期月供壓力大一點，但是你支付的利息也會少一些！

即使你是要提前還款，但是因為前期還款本金比較少，所以你前期支付成本還是比較大的！！

先給結論，既然肯定要提前還貸，則選擇20年還款比較合算。

兩者最大的區別是歸還的利息不同

貸款實際上也是借東西，眾所周知的是，借任何東西借的時間越長付出的代價越高。比如同樣是租房，租兩年的租金必然超過了租一年的租金。

同樣的道理，貸款時間越長則歸還的利息就越多。每月還的金額裡一部分是本金一部分是利息，對本金來說，不論是20年還是30年，還的數量是相同的。而利息部分，借的時間越久則歸還的數量越多。

提前還款說明經濟能力不錯

既然題主已經能預計到將會提前還款，那證明為未來的收入比較有信心。那就選擇少還利息的20年。雖然每個月歸還的本利和高，但利息少、總支出就會少，總體而言是划算的。

確定提前還款的前提下，如果是單純比較絕對還款利息，那麼顯然選擇20年的，時間相對短的，付出的總利息較少。舉個例子，貸款100萬元，等額本金，年利率4.9%，分20年按月還款時，首月還款利息4083.33元，次月4066.32元，每月等額減少17.01元；分30年按月還款時首月還款利息4083.33元，次月4071.99元，每月等額減少11.34元。除首月外，相同情況下貸款期限長的，付出的利息絕對額每月都會相對較高。

#理財大賽第三季#

這個問題問的很好，隨著國內房價不斷上漲，根據統計，全國購房者中有90%都是透過貸款買房的，而且這一數字還在繼續增加。

但是一提到，很多人就不懂了，就拿你提到的貸款時間來說吧，你已經決定了房貸會提前還款，那麼在這種情況下，選擇20年房貸和30年房貸有區別嗎？很顯然，這肯定是有區別的，而且和很多人觀點不同，我認為選擇20年會更划算一點。下面關於這個問題就來簡單談談我的看法。

如果已經決定了會提前還款，那麼選擇20年和30年到底有何區別？

為了讓大家能理解的更清楚，下面我設定一個情景：還貸1年後選擇提前還款，房貸利率是5%，貸款金額是50萬元，並且採用等額本息還款方式。下面就分別來解釋一下。

1、選擇20年貸款期限

根據計算，20年的利息總額是29.19元，加上本金一共是79.19萬元，每個月的月供是3299.77元。

並且在此後的一年時間裡，一共還款了39597.24元，剩餘的本金加上利息一共還有752302.76元，其中利息是266955.81元。

也就是說如果選擇20年貸款時間，那麼在1年後提前還款，一共能省掉266955.81元。

2、選擇30年貸款期限

按照同樣方法來計算，30年的利息總和是46.62萬元，加上本金一共是96.62萬元，每個月的月供是2684.10元。

而在此後的一年時間裡，一共還掉了32209.2元，剩餘的利息加上本金一共還有933990.8元，其中利息是441230.04元。

也就是說如果選擇30年貸款時間，那麼在1年以後選擇提前還款，一共可以省掉441230.04元。

這點其實很好理解，因為雖然說30年貸款時間的月供更少一點，但是因為時間更長，所以利息也就更多，再加上你本身就已經想好了要提前還款，所以相比較月供來說，利息顯然是越少越好。

因此我認為如果你要提前還款，那麼20年和30年肯定是有區別的，而且20年貸款時間會更有優勢一些。

其實房貸本身它的利率是很低的，你可以瞭解一下民間其他的貸款利率都是很高的，包括網貸也是一樣，他們的利率都是高出了房貸很大一部分。

房貸肯定會提前還款的情況下，選20年還是30年商貸有區別嗎？

如果說在你提前還的情況下，選擇 20 年和 30 年還是有一定的區別來給大家說一下，大概有什麼樣的區別：

1.你如果說選擇 20 年的話，那相對而言他的利息會比 30 年要低很多，因為基本上房屋的按揭先還的都是利息，你向我貸款 40 多萬，現在還利息還了差不多 2 萬多，但本金才還了 4000 多，如果你真的是考慮提前還的話，那麼建議選擇 20 年；

2.不過你如果說選擇 20 年商貸的話，那前期的壓力會比較大，如果說你是貸款 50 萬選擇 30 年，可能房貸每個月在 3000 左右，但是如果說是 20 年的話，基本上就是 4000 多，前期的壓力會大一點。

結語：

最後總結一下，如果說你不考慮到前期的壓力，而且在短期內，就是最近幾年能夠有這樣多的錢能夠回本，那麼我建議你選擇 20 年的等額本金，相對而言利息會更少，對於提前還的人來說會更划算；

房貸肯定會提前還款的情況下，根據自己購房時首富的情況來決定貸20年還是30年？如果首付充足沒有借款可以貸20年。如果首付是湊的建議大30年，這樣可以先湊一部分錢還清首付。買房是大事兒前期壓力一定非常大。無論待20年還是30年都可以提前還款。還款時可以選擇減少貸款本金或縮短貸款年限。前期多貸一點貸久一點可以緩解購房壓力。

如果是做生意有資金需求，可以貸30年畢竟只有買房才能從銀行貸出大額貸款，而且可以分幾十年還清，更重要的是利息較低。一般貸款銀行都建議選擇等額本息還款方式。即每月本金不變，利息不變的還款方式。主要是為了解決前期還款壓力問題。

如果首付充足，且收入穩定。無論貸20年還是30年建議選擇等額本金還款方式。這樣可以節省利息，也就是每月本金不變，利息變化。這種還款方式前期壓力較大後期利息越來越少。不過我個人建議選20年。

即便房貸一定會提前還款，選擇房貸20年還是房貸30年還是存在差別的，隨著時間的向後推移，差別會非常明顯。20年房貸和30年房貸因為貸款年限不一樣，即便在房貸利率一樣的情況下，總利息會差距較大，因此，攤分到每月月供中的利息也有較大差別。

很多人認為，我肯定會提前還款，所以房貸20年還是房貸30年根本不會有區別，這是不準確的。實際上，同樣貸款金額和利率下，月供相同時間，房貸20年支付的利息要比房貸30年要少。

一、房貸提前還款等於減少房貸的貸款金額，可以減少後期利息的產生

很多購房人有個誤區，覺得我總不是要提前還房貸的，房貸20年和房貸30年，根本沒什麼區別，又不會等到20年或30年時才會還清。

上面這種想法，存在誤區的原因是提前還款是還的貸款本金，相當於在剩下的貸款年限裡減少了貸款的金額，而每月月供還款，還的是本金和利息，特別是在房貸初期，月供大部分都是利息，小部分才是本金。

提前還款本金直接影響就是可以減少或免去後期房貸利息產生。例如說，你總房貸100萬，貸款20年或30年，2年後，如果提前還款50萬，剩下的18年或28年，實際上是按貸款50萬計算房貸利息，會大大減少最後的總利息。如果提前全部還清貸款本金，只需要減去2年已經支付的本金，就是需要提前還款的金額，支付的成本就是2年內一共支付的利息和。

在上面例子中，房貸20年和房貸30年的區別就在於2年已經支付的本金和利息不一樣，房貸30年已經支付的成本要高於房貸20年。

我們可以直接計算一下，一定會提前還款的情況下，房貸20年和房貸30年的成本區別。

二、一定會提前還款，選擇房貸20年付出的成本要小於房貸30年，但選擇房貸30年每月壓力要小於房貸20年

我們可以透過舉例計算，房貸20年和房貸30年的利息區別以及提前2年、5年和10年，兩者支付的利息差距。透過2個方面區分房貸20年和房貸30年的不同：

房貸20年和房貸30年，每月月供差距。房貸20年和房貸30年，選擇還款2年、5年和10年後提前還款的區別。

舉例，假設我們個人購房商業貸款總金額100萬，房貸利率4.9%，選擇等額本息的還款方式。

首先，計算房貸20年和房貸30年，兩者月供額度差別、利息變化的差別。

房貸20年，每月需要還款6544.44元，第一個月月供中本金2461.11元，利息4083.33元，第二個月月供，其中本金2471.16，利息4073.28元。

等額本金還款是等差數列，每月月供中的本金和利息變化是等差變化，而等額本息不是。等額本息後期月供中的本金變化額度，在增加10.05元的基礎上，繼續略微增加。月供中的利息變化額，在減少10.05元的基礎上，繼續略微減少。

房貸30年，每月需要還款5307.27元，第一個月月供中本金1223.92元，利息4083.33元，第二個月月供，其中本金1228.93元，利息4078.34元。以後月供中本金變化額度，在增加5.01元的基礎上，繼續略微增加。月供中的利息變化額度，在減少5.01元的基礎上，繼續略微減少。

可以得出2個結論：

房貸30年比房貸20年每月支付利息要多且月供中利息下降幅度小。在貸款金額、利率一樣的情況下，第一個月支付的利息一樣，但是，從第二個月起，房貸30年月供中的利息下降幅度小於房貸20年。房貸20年比房貸30年每月月供多，還款的壓力較大。上面的例子中，房貸20年比房貸30年，每月多還款1237.17元，多出一千多元，對於普通家庭壓力還是較大的。

其次，比較還款2年、5年和10年後，房貸20年和房貸30年兩者支付的成本。

支付成本說的是提前還款時，已經支付的月供中的利息，而月供中的本金是銀行借給你的，你還給銀行，算不上成本。

還是上面的例子，個人購房商業貸款，房貸總額100萬，房貸利率4.9%，選擇等額本息還款方式。

還款到2年（24個月）後，選擇提前還款：

房貸20年已經支付月供總額15.71萬，其中已經支付的利息為95141.43元，剩餘本金938074.87元。提前還款時一共支出約109.52萬元（157100+938074.87=1095174.87元）。

房貸30年已經支付的月供總額為12.74萬，其中已經支付利息為96578.49元，剩餘本金為969204.01元。提前還款時一共支出約109.66萬元（969204.01+127400=1096604.01元）。

還款2年後提前還款，房貸20年比房貸30年少支付利息1437.06元，提前還款時，實際支付總金額要少0.14萬。

還款5年（60個月）後，選擇提前還款：

房貸20年已經支付月供總額39.27萬，其中已經支付的利息為225722.47元，剩餘本金833056.07元。提前還款時一共支出約122.58萬元。

房貸30年已經支付的月供總額為31.84萬，其中已經支付利息為235413.3元，剩餘本金為916977.1元。提前還款時一共支出約123.54萬元。

還款5年後提前還款，房貸20年比房貸30年少支付利息9690.83元，提前還款時，實際支付總金額要少0.96萬。

還款10年（120個月）後，選擇提前還款：

房貸20年已經支付月供總額78.53萬，其中已經支付的利息為405204.17元，剩餘本金619871.37元。提前還款時一共支出約140.52萬元。

房貸30年已經支付的月供總額為63.69萬，其中已經支付利息為447830.53元，剩餘本金為810958.13元。提前還款時一共支出約144.79萬元。

還款10年後提前還款，房貸20年比房貸30年少支付利息42686.76元，提前還款時，實際支付總金額要少4.27萬。

所以，一定要提前還款的情況下，房貸20年比房貸30年支付成本低，隨著時間向後推移，房貸30年和房貸20年的支出成本差距，逐年擴大，也就是說，提前還款時間越往後，房貸30年越划不來。

三、一定會提前還款的情況下，為達到節省房貸利息的目的，我們應該選擇房貸較少的年限

上面的計算，已經很清楚的知道，不管還款2年後、5年後或者10年後提前還款，房貸20年的利息都要少於房貸30年，所以，只考慮節省房貸利息的情況下，應該選擇房貸20年。

提前還款有兩種方式，都可以起到節省利息的作用：

提前還款部分。如果沒有還清的資金，可以選擇提前還款部分，還款部分後，相當於貸款總額減少。一次性還清。上面例子計算的結果很清楚，即便一定會提前還款，選擇房貸20年房貸，然後一次性還款，還款的成本要比房貸30年要小。

如果只單純考慮節省房貸利息，即便一定會提前還款，購房人也應該選擇房貸20年。不管是提前還款部分還是提前一次性付清房貸，房貸20年比房貸30年利息要少。

四、總結

上面計算的是等額本息還款方式下，一定會提前還款，房貸20年和房貸30年的區別，本質上來講，房貸20年怎麼樣都會比房貸30年支付的利息少，不管你提前還款還是不提前還款。

不要想當然認為，以後肯定會提前還款，所以，房貸20年和房貸30年沒有區別，這是不對的。不管是還款2年、5年還是10年後就提前還款，房貸20年都比房貸30年支付的利息成本要少，且隨著時間向後推移，兩者差距會擴大。

所以，單純為節省利息，不考慮每月還款壓力的話，肯定是選擇房貸20年。

我是世家,分享房價樓市、城市規劃和鄰里故事。

房貸不光是有年限的區分，還有等額本息還款和等額本金還款兩種方式；提前還款其實對選擇貸款方式不會有什麼太大的影響，真正影響貸款方式的是自己是否有投資能力和貸款每月還款是否會影響自己的生活水準；

20年和30年商貸的主要異同；

1，貸款總額和貸款利息相同；

貸款20年和貸款30年一般來說不會導致貸款利息上的差異；因為對銀行來說貸款給一個客戶20年和30年的風險上的差異不大；

同樣的貸款的總額也不會因為貸款的年限而有什麼不同，貸款的總額主要是根據貸款的抵押物來做出評估的；

2，貸款20年比貸款30年的月供高，但支付的利息少；

貸款100萬，利息4.9%，貸款30年，月供5307，總歸還的利息是910616，本息一起1910616；

貸款20年，利息4.9%，貸款100萬，月供6544.44，利息總額570665，本息一起1570665；

我們以供到第60期的情況來看，20年貸款的人已經供款392640，本金剩餘833056，即5年支付了利息225696；

30年貸款的已經供款318420，本金剩餘916977，即已經支付了利息235397；

可以看到最終的結果是5年的時間，貸款30年的人手裡的資金會多74220，但欠款多83921；其中的差價是多支付了9701的利息；如果說可以把每個月剩下的資金1247元定投5年獲得超過9701的收益，那麼貸款30年是更划算的，反之貸款20年更划算；

3，相同貸款年限下，等額本金還款多，等額本息還款少；

在相同的貸款年限下，等額本金的初期還款較多，因此最終需要支付的利息總額較少；但一樣的是對自己的還款能力提出了比較高的需求；

提前還貸下如何合理選擇貸款年限和方式；

從上面的貸款分析來看，貸款年限越長，每月還款越少，但利息總額越高；等額本金還款月供高，但總利息少；因此20年期的等額本金貸款方式是月供最高但利息總額最低的方式；而30年期的等額本息貸款方式的月供至少，但利息最多；

在月供無壓力的情況下（一般月收入達到貸款月供的3倍才能無壓力）；

自己投資收益高於年4.9%，毫無疑問選擇30年期等額本息貸款；

自己投資收益低於4.9%，最好的選擇是20年期的等額本金貸款；當然了可以根據自己的實際情況選擇更短期限的，比如10年，5年來節省利息；

大多數人的投資收益是做不到每年4.9%，即跑贏銀行按揭貸款利息的，因此大多數普通人在力所能及的範圍內儘可能的選擇更短的貸款期限，選擇等額本金還款；

利用提前還貸資金來節省利息；

一般來說，等額本息適用於預期後期收入提高的人群；等額本金適用於預期後期收入減少的人群；在估計以後的收入增加或者有一筆比較重大的收入的情況下，有沒有更好的方式來節省利息呢？

這個還真沒有，沒有辦法用未來可能的錢在當前產生額外的收益，但如果我們已經確信可以在某一些地方可以有比較大的收益，比如預計到工資收入大增，預計到某項投資可以大賺，可以考慮選擇30年期的等額本息來獲得更多的可動用的現金來加大投資；

小結；是否提前還貸不是選擇貸款期限和貸款方式的考慮因素；自己現在和以後的收入水平，投資能力才是考慮貸款期限和方式（選擇多留現金在手還是少付利息）的決定性因素；

正常的商業房貸分為等額本息和等額本金還款；利率也不盡相同，我們以貸款100萬元，等額本息還款，利率4.9%為例，分別算下20和30年的區別

以20年為例，每月月供6544元，其中本金2461元。

三十年的每月月供5307元，其中本金1244左右

作為一名資深銀行房抵貸款從業者，從專業角度來講如果後期會提前結清，那麼建議你考慮30年的，因為你每個月出的利息兩者都基本一樣，只是每個月還款的本金多少問題，這樣壓力可以小一點。

如果你覺得自己能接受六千多的月供那也可以，這個就因人而異了，去聽你不在乎每月月供的話，當然可以選擇20年的，或者也可以選擇等額本金20年的，那樣每月還進去的本金更多，等你提前結清的時候更划算

房貸肯定會提前還款的情況下，選20年還是30年商貸有區別嗎？

一、關於房貸

現在的房價很高，買套房動輒幾百上千萬，有能力全款買房的人屈指可數，大多數人都得依靠銀行貸款。

向銀行貸款買房，也就是常說的個人住房貸款。即銀行為個人購房提供的有償貸款，透過對房屋價值的評估，以及對個人徵信的稽核，以房產為抵押貸款給個人，按照等額本息或是等額本金的借款方式，按照放款當天的利率計算房貸利息，以房貸加利息的總額計算每月應還金額。

個人住房貸款一般有三種方式，商業貸款、公積金貸款、組合貸款。從貸款時長來看，有5年、10年、15年、25年和30年，最常用的是20年和30年兩種。

二、提前還貸

提前還貸指借款人將自己的貸款部分向銀行提出提前還款的申請，並保證以前月份沒有逾期且歸還當月貸款；按照銀行規定日期，將貸款部分全部一次還清或部分還清。

關於提前還貸，不是想還就能還的，還有以下幾點要求。

一是購房者需要連續按時還貸半年以上，有的城市規定的是一年以上，才可以向銀行申請提前還貸。

二是可以提前部分償還或是全部償還，若是提前部分償還，那麼還貸部分必須在1萬元以上。

三是購房者如果有提前還貸的意向，必須提前10天或15天向銀行提出申請，還需要準備好相應資料，經銀行審批通過後方可提前還貸。

三、哪種划算

如果確定可房貸肯定會提前還的情況下，在商業貸款時應該選20年還是30年呢？

舉個例子，假設100萬元房貸，實際執行利率5.25%，那麼商貸20年的利息是61.72萬元，每月還款6738.44元。商貸30年的利息是98.79萬元，每月還款5522.03元。

若是單純從還貸利息來看，個人住房貸款通常為等額本息的還款方式。在這種方式下，每個月還款金額相同，但前期還的利息多本金少。如果確定了要提前還貸，首選20年時間，這樣利息會少很多。

另外，也要根據個人想提前還貸的時間，如果是已經還貸5年以內，已經還貸的利息較多，本金較少，那麼可以選擇提前還貸。如果已經還貸10年以上了，那麼就沒必要提前還貸了，因為利息已經還了很多了，再提前還貸的意義不大。

綜上所述，房貸肯定會提前還款的情況下，選20年還是30年商貸是有區別的。如果計劃在5年以內還貸，那麼就可以選20年，這樣能節省更多利息。如果已還貸10年以上，就算要提前還貸，選20年和30年區別就不大了。