您所想購買的產品都是見效比較慢的，成本回籠時間較長的產品，臨街門面好在您可以獨立控制，商鋪是個統一管理的模式，您自己沒有絕對的權利去控制，錢夠的話買臨街門面吧。

房產經紀人小李給您回答，具體是買商業綜合體收益高，還是臨街門面收益高！

最主要因素的就是人流量，商業最好是最繁華的地方，人流量多，商業集中，收益才比較高，

關於商業綜合體和臨街門面的區別，

商業綜合體，一般都是包租5-10年，買了不用操心出租，直接收益，

臨街門面，一般都需要自己招租，收益一般會逐年上升，招租比較煩心，

只要商鋪和臨街門面的地段足夠好，收益都是很不錯的。

投資商鋪，利益：不受政策影響的商鋪是一種長期投資的專案，利潤率穩定而且基本上每年都會遞增，主要是要選好地段，不然會成為“傷鋪”。不利益：商鋪轉手比較困難，稅費高，交易成本大。商鋪投資有什麼技巧：1.評估商鋪物業的價值：商鋪屬於生財工具，把自己的商鋪出租，一定要保證我們的承租人能夠在這個地方賺錢，這樣才能保證自己的回報長期穩定可靠，因為沒有人原因賠本租場地的，所以必須研究各種行業的成本模型。2.選擇好的商鋪物業，好的商鋪一般具備如下特徵：實用行業廣泛，人流量大，目地人流量檔次高。在交通，人流易達的地方是首先要被考慮，所以選擇商鋪一定要臨街，遠遠好於商場內鋪以及地下商鋪，同時要區分人流種類。

疫情影響下，做什麼投資，投資什麼才好，成為一個熱門話題，而在眾多的投資方式中，是買商鋪好還是買臨街店面好呢？

一般來說，商鋪是越老越值錢，通常一個成熟商圈的生態形成，需要兩到三年的培育期，一旦商圈成熟以後，商鋪的租金就會逐年增長，商鋪就會越來越值錢。但是隨著時間的變化，現在很多人買了商鋪之後才發現，“一鋪養三代”早已變成了“三代養一鋪”，為什麼會產生這麼大的轉變？網際網路的崛起，高昂的交易費用，當下或者未來，投資商鋪的難度不但更高還套路滿滿。

商鋪正因為臨街才能稱之為“商鋪”，大部分人不是因為購物而購物，他們是在逛街的過程中產生了購買慾望，才會去購買。所以，商鋪基本包括了臨街店面，而你所提的買商鋪還是臨街店面的問題，應該所指商鋪是特別繁華高大上的，臨街店面就是比較靠近大商圈比較偏向於內巷的，到底選哪一種，還是需要你自己結合當地商業業態和人流量情況以及實際購買力情況和來選擇。

儘量購買臨街商鋪，人們容易看見，也方便走到的鋪面。這樣，商鋪門前匯聚的人流車流比較密集，直接帶動客流量的增長，還要綜合考慮現在網際網路裂變營銷對商鋪店面造成的衝擊，以及疫情影響下營業和現金流的影響，最後祝順。

商鋪通常包括大型商場以及臨街門面兩種，臨街門面是指臨街門面，可開設商店的房屋，俗稱店面或街鋪。商場內鋪一般只是指大型綜合百貨商場。那麼，買門面是大型商場的好還是臨街的門面好呢？一起來了解下吧！

是大型商場的好還是臨街的門面好買門面？

1、臨街門面通常佔有地域上無可取代、不可複製的獨一性優勢。而大型商場則是少則幾十個，多則上百個相關或相近的複製品，故缺少獨一性優勢。對房地產而言，地域上獨一性優勢代表著其測試的投資價值。

2、大型商場可以經營的商業種類和業態一律限制於所處商用物業環境中的約束。譬如在一個專業建材大商場裡去經營服裝或食品是不行的。然而臨街門面，除了政府法規規定的不可以經營的某些特別的業種業態意外，其商業種類及業態決定的靈活性就大很多。

3、大型商場的營業時間不可以為所欲為。如一個限定在晚上6點關門的商場，超出6點鐘後商場的店主就是想再多做點生意，也是不會被准許的，而臨街門面就不會碰到這種狀況，店主晚上開到多晚，完全決定於自己意願。

4、對於總體商用物業的運轉費用，如空調運轉、一致形象傳播、發表廣告、組織優惠活動等費用的分攤，並不是商場店主自己說了算，並且商場通常是由一家經營企業來管理，而經營管理企業是要謀求受益的，因此商場的店主通常都要上繳高額的物業管理費。而臨街門面更多的是自己管理，因此臨街門面的運轉費用一般大大低於大型商場。

首先矯正一下題主的問題，商鋪其實包含臨街店面，臨街店面也是商鋪，即俗稱的街鋪。

那買什麼樣的商鋪才好呢？

1、商鋪是一種投資型產品，也是投資金額較大的產品。相比商品房住宅而言，商鋪單價高，總價高，而且首付比例高（最少也要50%）。

2、商鋪使用屬性不同，要根據自己的需求來決定該不該買商鋪，有人買商鋪是用來自己經營，不用再租別人的商鋪；有人買商鋪是用來出租，獲得租金回報；也有人買來炒鋪，放上幾年等升值後轉手賣出去。因此，要根據自己的實力情況來判斷。

3、買鋪主要看哪些要素，哪些商鋪才值得購買？首先看地段，地段好人流大，商鋪升值快，租金回報高。一般區域性中心或商圈中心的商鋪最搶手，但購買價格也高。其次，看商鋪整體規劃和業態佈局，專業的購物中心型商鋪相對比較穩妥，有統一規劃、招商和統一經營、管理，避免商家各自為戰，最終導致商場經營難以為繼。最後，還要看是否有大批品牌入駐，有知名品牌進駐的商場，對消費者的吸引力較強，客流穩定才能保障收益穩定。

4、商鋪是一種比較理想的投資產品，購買了商鋪就是擁有了不動產，收益是長期的，也就是說可以由父輩傳給子孫輩，代代相傳。

5、最後，需要提醒的一點，就是購買商鋪時要明確是否有獨立產權，避免買到無產權的問題鋪，給自己帶來糾纏不清的麻煩。

投資鋪子建議莫買純商業商場的內鋪，這類鋪子對整體運營的依耐過大，如果商場運營不下去就等於沒回報。臨街店鋪肯定要強很多，鋪面獨立可以自己運營又可以出租。不過對選鋪面的要求也得注意：1，開間要3米以上，且進深不要太長否則面積大，口子小，展示面差；2，那種街邊要走幾層臺階才能到鋪面門口的鋪子莫考慮；3，轉角鋪，特別是樓盤社群街道口的轉角鋪或者樓盤大門口出入的鋪子都是不錯的。4，一般人投資鋪子面積大概40—70平為宜，這樣更好出租；5，此外買鋪投資要對所找區域的規劃要很瞭解，這樣可以提前做足功課留意，趁片區未成熟前低價購入。

商鋪按照位置形式可以講商鋪分為臨街門面和商場內鋪。臨街門面是指臨街門面，可開設商店的房屋，俗稱店面或街鋪。商場內鋪一般只是指大型綜合百貨商場、大賣場、購物中心等整體商用物業中的某一獨立單元或某些獨立的售貨櫃臺，俗稱店中店。

臨街門面通常佔有地域上無可取代、不可複製的唯一性優勢；而商場內鋪則是少則幾十，多則幾百個相連或相近的複製品，故缺乏唯一性優勢。對房地產來講，地域上唯一性優勢意味著其良好的投資價值。

商場內鋪所能經營的商業業種及業態完全受制於所處商用物業大環境的制約。如在一個專業建材大賣場裡去經營服裝或食品是不允許的。而臨街門面，除了政府法規規定的不能經營的某些特殊的業種業態之外，其商業業種及業態選擇的靈活性就大得多。

商場內鋪的營業時間不能隨心所欲。如一個規定晚上六點打烊的商場，超過六點鐘後商場內鋪的業主就是想再多做點生意是不會被允許的，而臨街門面商鋪就不會遇到這種情況，經營者晚上幹到多晚，完全取決於自己意願。

商場內鋪經營範圍及經營持續性除受制於市政建設規劃外，還受制於商業規劃的調整，故風險較大。在國內大中城市發生一個商場或市場由於政府規劃調整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮，而臨街門面靈活性強，所以可以避免這種情況的發生，臨街門面不管政府規劃怎麼變化仍然可以正常營業。

對於整個商用物業的執行費用，如空調執行、統一形象宣傳、釋出廣告、組織促銷活動等費用的分攤並不由商場內鋪業主自己說了算，同時商場一般是由一家經營公司來管理，而經營管理公司是要謀求利潤的，所以商場內鋪的業主一般都要繳納高額的物業管理費。而臨街門面更多的是自主管理，所以臨街門面的執行費用通常遠遠低於商場內鋪。

商場內鋪受制於外界因素影響，常常會因裝置（如電梯、空調、照明燈等）不能正常運作而經營，甚至關門影響停業，無形給商場內鋪的業主或商家帶來巨大的損失，而臨街門面就可以避免這種情況發生而影響經營，停電了照明燈壞了的情況出現臨街門面仍可正常營業。今日商場內鋪的過熱，是因為商場內鋪的價格已經被炒上去了，其實價格是虛的，而臨街門面，價值是實實在在，相比臨街門面而比商場內鋪的投資風險小的多了。

綜上所述，臨街店鋪會更好。

這兩種各有各的好處，怎麼選擇要看你是怎麼想的，如果你是一個純粹想投資一個店面來做生意的話，建議選商鋪好一點，如果你只是想用一個店面來賣賣東西的話，建議選臨街店面就可以了。

現在城市的發展是很快的，居民消費水平也在逐步提高， 消費的市場潛力只會增強不會減弱，臨街店面和商鋪都是可行的，只不過兩者所面對的消費群體有所不同而已。臨街商鋪，經營風險較小，無論哪種生活的業態，都有保底消費客群，周邊小區居民便是常客。而商鋪雖不大，但顧客群體卻是十分廣泛的，這是臨街商鋪所不能比擬的。

個人建議你選擇臨街店面，但加個字首：“人流量大的臨街店面”，其主要理由有8點：

一是前景不同：一般說來，臨街店面相較商鋪，其增值空間大、市場前景看好。而商鋪的市場前景取決於這個商場的經營狀況，有一些不太確定的因素。從投資角度來說，還是選擇臨街店面好把握些、踏實些，而商鋪則有種被商場捆綁價值的感覺。（重點）

二是功能不同：商鋪不能住人，大多沒有獨立衛生間、煙道、下水道、燃氣等，主要用於經商；而臨街店面完勝，可以經商、可以會客、有的店面二層還可以辦公、居住、做飯等，使用功能全面。（重點）

三是業態不同：臨街店面不論自用或出租，其經營業態廣泛，而商鋪受商場限制，需按規定業態來進行經營。（重點）

四是人流不同：臨街店面人流量更大，全天候的，上不封頂；而商鋪受商場侷限，人流相對有飽和數，經營上也有時間限制。（重點）

五是管理不同：臨街店面你自己管理，更為靈活，或者出租第三方穩定收租；商鋪由商場管理，按規定營業。

六是交易不同：通常情況下，臨街店面更容易出租、轉讓、抵押貸款等。

七是裝修不同：同樣，臨街店面更能按自己意願進行裝修佈置。

八是廣告不同：臨街店面可有自己的門頭招牌等，在廣告宣傳方面更勝一籌。

當然，其他優勢還有很多，就不一一列舉了，綜述建議你選擇臨街店面。

個人觀點，僅供參考。

一般來說商業集中的商鋪要好於臨街店面，對於喜歡逛街的人來說更喜歡商業集中的地方逛，喜歡熱鬧。臨街商鋪，比較分散，逛街體驗感較差，特別是深圳這邊，一般都喜歡往商業集中的地方走，如東門，永珍城，星河，壹方城，海岸城等。當然，商鋪也相對比較貴，受益也相對好。到底哪個好，不好說，看受益比，回報率。不能一概而論。

買商鋪好還是買臨街商鋪好？我們要先搞清楚幾個問題。

1:你所說的“商鋪”是不是指大型集中型商業綜合體裡面的鋪位？如果是這種就不建議買，為什麼？這種是承包出去一起運營的、一旦運營不好就變成負價值鋪位了出水都很難。

2:如果你是自己做生意、肯定是買臨街商鋪啊、臨街鋪位人氣有保證、商鋪對人流量要求極高、像很多集體運營的商業做起來的話還好說、做不起來就砸手裡了。

“超人的思想”

商鋪按照位置形式可以講商鋪分為臨街門面和商場內鋪。臨街門面是指臨街門面，可開設商店的房屋，俗稱店面或街鋪。商場內鋪一般只是指大型綜合百貨商場、大賣場、購物中心等整體商用物業中的某一獨立單元或某些獨立的售貨櫃臺，俗稱店中店。

臨街門面通常佔有地域上無可取代、不可複製的唯一性優勢；而商場內鋪則是少則幾十，多則幾百個相連或相近的複製品，故缺乏唯一性優勢。對房地產來講，地域上唯一性優勢意味著其良好的投資價值。

商場內鋪所能經營的商業業種及業態完全受制於所處商用物業大環境的制約。如在一個專業建材大賣場裡去經營服裝或食品是不允許的。而臨街門面，除了政府法規規定的不能經營的某些特殊的業種業態之外，其商業業種及業態選擇的靈活性就大得多。

商場內鋪的營業時間不能隨心所欲。如一個規定晚上六點打烊的商場，超過六點鐘後商場內鋪的業主就是想再多做點生意是不會被允許的，而臨街門面商鋪就不會遇到這種情況，經營者晚上幹到多晚，完全取決於自己意願。

商場內鋪經營範圍及經營持續性除受制於市政建設規劃外，還受制於商業規劃的調整，故風險較大。在國內大中城市發生一個商場或市場由於政府規劃調整的需要，一夜之間就從熙熙攘攘到門可羅雀的情況屢見不鮮，而臨街門面靈活性強，所以可以避免這種情況的發生，臨街門面不管政府規劃怎麼變化仍然可以正常營業。

對於整個商用物業的執行費用，如空調執行、統一形象宣傳、釋出廣告、組織促銷活動等費用的分攤並不由商場內鋪業主自己說了算，同時商場一般是由一家經營公司來管理，而經營管理公司是要謀求利潤的，所以商場內鋪的業主一般都要繳納高額的物業管理費。而臨街門面更多的是自主管理，所以臨街門面的執行費用通常遠遠低於商場內鋪。

商場內鋪受制於外界因素影響，常常會因裝置（如電梯、空調、照明燈等）不能正常運作而經營，甚至關門影響停業，無形給商場內鋪的業主或商家帶來巨大的損失，而臨街門面就可以避免這種情況發生而影響經營，停電了照明燈壞了的情況出現臨街門面仍可正常營業。今日商場內鋪的過熱，是因為商場內鋪的價格已經被炒上去了，其實價格是虛的，而臨街門面，價值是實實在在，相比臨街門面而比商場內鋪的投資風險小的多了。

綜上所述，臨街店鋪會更好。

我可以說都不好，如果是我肯定會選擇小面積的住宅，投資商鋪是可以講是個高智商高耗腦力的活動，要看人流多少、周邊消費群體如何、要選擇哪些產業等等，開不下去又該如何營銷。買住宅一般沒這麼耗腦力、小面積、剛需、89方小三房

不能太武斷的說哪個好？但是我更傾向於臨街底商。

首先，我先介紹下商場他們哪裡不好。要知道商場就和寫字樓一樣他們是需要統一的管理統一運營，統一規劃佈置才能達到一個水平的標準。很多時候一些開發商為了回款把商場以租賃的形式分割成若干小分，然後賣給生意人，因為人買的多，也比較複雜，業態需要定製規劃。如果沒有一個統一的管理者，很有可能一個修甲的旁邊就跟一個賣臭豆腐的，旁邊還有一個賣衣服的。這三個個業態在一起起不到相互代流量的作用，還有一些人也會空著。

其次，臨街商鋪雖然也沒有人統一管理，但是其數量比通常要低於商場內的商鋪，臨街的商鋪不需要做購物路線引流，外面的招牌就是一個很好的引流辦法。而且臨街的商鋪好在比較Open！開放，

相對獨立，有招牌，不受營業時間限制，適合的業態更多。

最後，我們從變現能力看，商場的商鋪大部分都是以租代買的租賃合同而臨街商鋪都是開發商做配套之用的正常商品房，我認為還是，手續全更合法、合規的產品在未來更具有價值。

基於以上幾點我認為臨街商鋪比商場內的更安全。

如果現在讓我直接告訴你：街區式商業，就是你說的臨街門面。

我們先來說說什麼是商業地產： 商業地產，指作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別於以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。以辦公為主要用途的地產，也屬商業地產範疇，也可以單列為辦公地產。簡單來說，商業地產就是給人們提供商業活動地點，並創造商業活動價值的房地產。

今天我們來聊一聊關於投資商鋪專案選擇和風險規避

一、商鋪投資風險規避四要點：

1.瞭解規劃、預防貶值風險

預防投資的貶值風險是第一位的。商鋪所處的地理位置以及周邊人群消費力是決定商鋪價值的重要因素，另外，商業地產由於受宏觀經濟的影響較為明顯，這就需要投資者時刻關注相關房地產政策、金融政策、國民經濟狀況以及產業結構狀況等等。這樣可以盡力保證所投資的專案未來在市場上立於不敗之地。

2.目標精準，減短空置期

在投資之前，要對專案周邊及目標人群進行深入考察，充分了解目標客戶群對於區位、面積以及配套設施等方面的各種需求，根據周邊的城市配套對所投資的商業地產進行綜合分析，從目前市場需求來看，中小面積（50-150平方）的專案在市場中是比較熱銷的，相對較少的投資成本會讓投資見效相對較快，並且後期轉手也相對容易。

3.選擇優質承租人，避免後續多事

商鋪投資一定要選擇優質的承租人，我們盤算一下商鋪的承租人一旦經營失敗你會有哪些損失?首先，當你最終決定讓承租人退場的時候，可能他已經拖欠了好幾個月的房租以及公用事業費用，一般多達半年;其次，尋找新的租戶不可避免增加幾個月的空置期，以及需要支付的佣金;第三，因為商鋪一次的經營失敗，大大影響到繼任承租人的信心，會影響到新的租金；所以筆者個人也不建議商鋪擁有人僅僅根據租金的高低來甄選租戶，細水長流最佳選擇，何況隨著區域的進一步發展，人口紅利的帶動，房租收益也會有明顯提高。

4.量體裁衣，謹防壓力過大

由於購買商鋪的資金相對較高，多數投資者為了緩解資金壓力都需要貸款，購買商鋪的貸款利率要高於住宅，貸款年限與住宅相比要短，因此需要很高的首付能力和強有力的還款能力。另外，商鋪的變現週期較長，因此在投資商鋪前要量體裁衣，考慮自身的經濟能力，以免在後期還款壓力山大，又不得不急於變現，造成不必要的經濟損失。

二、商鋪投資專案選擇

商鋪按照功能性分類有以下幾種：

1、社群底商

社群底商，也指街區式商業，泛指以居民住宅的底層建築作為商業服務設施，聚集多家商業網點，為社群居民提供基本的商品和服務。

2、購物中心（shoppingmall）

購物中心是多種零售店鋪、服務設施集中在一個建築物內或一個區域內，向消費者提供綜合性服務的商業集合體。

3、商業步行街

商業步行街是步行街中的一種，是城市中商業活動集中的街道。商業步行街是由大量的零售業、服務業商店作為主體，集中於一定的地區，構成有一定長度的街區。

4、專業性市場

專業市場集中交易某一類商品或者若干類，具有較強互補性或替代性商品的場所，是一種大規模集中交易的坐商式的市場制度安排。如：人才招聘市場，海鮮市場，水果批發市場等。

2020年，面對多樣化的商鋪市場，我們如何選擇資產投資呢？

北京印象城 王若汀

從21天效應來看，疫情持續超過了一個月時間，足以改變一個人的消費習慣。

因為疫情，消費者被迫縮小生活半徑，從我們的資料來看，社群型商業比區域型商業專案所受到的衝擊影響較小。

達美集團副總裁、萬商俱樂部北京分部常務副會長 王智明

社群商業尤其是社群型購物中心，應該是離人們生活更貼近，相比于都市型大型購物中心定位的是大而全，更有吸引力，社群商業明顯的優勢就是距離。

北京芳園裡購物中心專案總經理 劉利群

社群商業是小時間的應用，不是大時間。以後小塊時間應用的時候大家也會想不湊合，對品質也會有一些要求。現在社群商業還在一個比較基礎層面，未來會有很大的體驗提升，不僅僅是業態的豐富，包括滿足老百姓生活品質提高的新生業態，所以豐富度和市場空間都是比較大。

筆者認為，社群底商相較於其他商業明顯優勢在於受到自然因素和環境因素影響較小，因為社群底商是依附於固定居民消費群體。隨著社群式商業服務能力的全面升級，線上線下相結合的商業形式也是大勢所趨，此次的疫情或將成為社群商業發展的“催化劑“。

選擇商鋪位置

商圈的地段決定了商鋪的價值，現在投資商鋪要看未來長遠有實力有發展的商圈，城市重點規劃哪裡？國家要求政府重點規劃的區域板塊，商鋪是高投資低風險的專案，一般來說；五年是經濟發展的重要時期，購買商鋪不能期望一兩年內獲利較高。那我們，怎麼樣投資商鋪才能賺到錢呢？我們必須要做好充足的準備工作；考察好周邊的市場規劃！

1、調查市場租金，大致估算投資回報率。

2、調查清楚開發商的實力以及該商鋪的預售證

3、注意區域內的商圈總量和多量

（這裡要注意如果剛開盤的商圈樓盤，小區出入口的頭鋪是必選之一！）

4、考察商鋪所在的商鋪的種類和規模所謂種類

記住！如果您購買商鋪一定要到有發展實力的核心地段購買臨街商鋪是最好的選擇！

必須買臨街的呀！首先：投資臨街的店面以後接盤的人會更多，價格好談！其次：銀行等金融方只認臨街商鋪給予金融變現！你在以後能夠隨時加大槓桿率隨時去做啟動資金！再其次！臨街在出租時更易出租，而且租金也更好談！變現能力會更強！而內鋪完全找不到一個優點！千萬千萬別買內鋪呀[作揖]

商鋪分為商場鋪，住宅底商，商業臨街鋪

一、商場鋪，容易受整個商場的氛圍的影響一榮俱榮，一損俱損！商場整體做的旺回報就高！如果運營不起來基本就爛了！投資商場鋪一定要大品牌有實力的房開，例如萬達，華潤等！這些大房開基本都有品牌商家跟隨，商場運營成功率極高！但投資成本也大！

二、住宅底商，市場範圍小，吸客能力不強，經營範圍僅限小區半徑範圍1-2公里！回報率不太高！但不乏在商業中心的住宅底商，回報率還是可以的，這個也是挑地段的！越靠近商業中心或辦公中心的住宅底商越有價值！風險較低，大部分回報也較低！

三、商業臨街鋪，集中在商業街或商業中心的臨街鋪，商業整體運營好，回報收益也就越強！投資也就越高！但是出租率比較高！比商場內鋪要好！獨立性強！

資金雄厚，大品牌的商業廣場內鋪跟商業臨街鋪都可選擇！

資金一般，考慮低風險，住宅底商走一波！

能走臨街，決不內鋪！

1、臨近人流量大的街道商鋪。購買商鋪就是為了做生意的，臨近街道，且街道人流量大的話，一般被視為絕佳地段，潛在顧客多。然而臨街商鋪也分情況，如果是商業區臨街商鋪，來來往往購物人群多，臨街商鋪機會也就更多。住宅區臨街商鋪也是一個好選擇，人流量大不說，還近水樓臺先得月。但有些街道只是用來疏導人流的，想一些城市的主幹道，人來人往，車輛川流不息，但就不是不停下來，這種臨街商鋪就算買下來也沒有臨街優勢。