和當地土地規劃部門審批的結果有關，批覆你蓋什麼房子，你才能蓋什麼房子；另外，對於客戶群體來說，有喜歡洋房的，有喜歡高層的，所以賣方為了掙錢，肯定要研究買房的需求而定。

一、產品線豐富，規避銷售風險。我們都知道雞蛋都放在一個籃子裡風險大，同樣樓盤開發投資額大，市場多變，如果開發商只建高層那麼他只能努力的去挖掘高層購房群體，如果在滿足容積率的前提下，根據前期市場調研結果增加了洋房，小高層產品，那麼他的目標群體除了高層客戶還增加了洋房小高層客戶，等於說覆蓋的客戶基數範圍擴大了，這樣就規避了單一產品引起的客戶基數面窄的風險。

二、洋房小高層產品比高層產品利潤高。這裡有個前提，不考慮土地成本。開發商在做產品規劃時都會坐滿容積率，所以我推測你的問題的出發點是在坐滿容積率的前提下，有兩種選擇，為什麼選擇有洋房小高層高層的方案。洋房小高層由於梯戶比少，居住舒適度高，產品稀缺等原因售價基本會比高層高，建安成本與高層差不多或者低，利益驅動市場允許的條件下能做洋房的專案基本都會出現洋房小高層產品。

三、戰略需求。洋房產品由於稀缺低密等因素形象好，在專案宣傳階段開發商習慣用洋房產品輸出提升專案的形象，同時由於洋房產品售價高，能襯托社群高層產品物美價廉促進高層銷售。

總之在做滿容積率，適合市場需求的前提下，洋房產品的出現能減少開發風險，提高專案利潤，提升社群形象等優點，利益驅動下，它就產生了。

1、社群配置洋房、小高層、高層的規劃，是在規劃時進行的設計，這一設計報給規劃局，規劃局審批完畢，即可完成社群的規劃

2、社群進行高低配三個主要原因：一個是考慮容積率的問題，具體什麼是容積率我不過多解釋，到處都有解釋，一查就知道；第二個是採光問題，進行高低配滿足採光要求，社群每戶的採光都是有要求和標準的，有最低要求標準，要滿足採光要求才能透過規劃，採光不滿足也不能透過規劃局的審批；第三個是溢價率的問題，進行高低配滿足不同社群的需求，同時能增加溢價率，特別是洋房、小高層的售價比會高些，整體社群的溢價率就會高

3、若全部配置高層建築，採光是一個問題，容積率會增大，在受限的情況下，全部高層會超標，規劃不易透過

4、全部設定高層因位置問題或者規劃問題，不允許為高層建築，有些會有限高要求，限容積率要求等因素影響

5、高低搭配設定，也是目前地產開發的主流方向，總體目的還是尋求最大空間，做到好銷售、好價格、好房子等，快速週轉。

那麼要搞清楚開發商為什麼在同一個小區要建不同的產品，那就必須先了解什麼是容積？

其實開發商從政府手裡透過招拍掛獲取的土地，其土地性質及建築引數都已經確定了，而開發商也是根據建築引數來設計規劃建設的，其中取到決定性的就是這塊地的容積率是，開發商可以根據容積率能算出這塊地的總建築面積，以及推算出建幾棟高層、洋房和小高層之間的比例來同樣也能算出開這個專案的發利潤。

1、那容積率是什麼？

容積率就是開發用地的總佔地面積與開發用地地面建築物總的建築面積之比得出一個係數就是容積率。

容積率越大小區的總戶數就越多，小區人均享有面積就少舒適度就低，反之戶數少，人均享受面積大舒適度高，說白了就是容積率高小區住的人就很多電梯的使用頻率高很擁擠。

2、為什麼不能全部建成高層？

按照國家對小區容積率的要求，住宅樓盤容積率不得低於1.5，如果全建成高層容積率勢必超標不合格，所以開發為了在達標的範圍內同時保證利潤的前提下，適當的降低容積率的同時提高建築密度，採用了多種建築混合開發的方式，往往小區內既有洋房和小高層這是開發商用來提高建築密度的，又會建造高層來提升容積率，這樣及做到了住宅的舒適度又能保證滿足國標一舉兩得。

總結:開發商想要建什麼樣的產品除了土地的性質和地塊的因數外但決定性因數還是容積率，所以買房要買容積率低的小區，容積率低小區居住人口少，不會感到擁擠整體舒適性好。

容積率，

有人會說消費檔次，考慮各階層需求。

其實就是滿足規劃條件下，實現利潤最大化的問題。

第一，說清洋房、小高層、高層的概念。

洋房，是指歐美式樣的獨立式或複式、別墅式住宅，與中式風格相對應的，多配置有專用電梯。洋房有高層洋房、花園洋房等。以四層為主或11層以下多層板式建築，一般為四面或三面臨空，景觀均好，綠化率比較高。一般底樓房子會贈送小花園、地下室等，有著充足的空間，進出方便；頂樓房子樓層高，私密性好，比較安靜，還有很好的觀景視野。

什麼是小高層？與洋房或與多層相對應，在現實生活中，指樓高7層-11層的住宅叫小高層，也有的把18層高度及以下的住宅稱為小高層。一般平面佈局為南北朝向，一梯兩戶，或兩梯三戶，或兩梯四戶。

什麼是高層？與小高層相對應，樓高12層及12層以上或18層及以上高度的住宅建築稱為高層住宅。高層住宅至少設定2部電梯，一般有兩梯四戶、兩梯六戶、三梯六戶、三梯八戶等。

第二，從需求端看，期盼更舒適的居住條件、更優美的小區環境，在共建共享的住區體驗中有更多獲得感。

競拍得一塊地來蓋房子，政府在建築密度上對房地產開發企業有前置的剛性規限，規定容積率不得超過3.0，因此想多蓋是沒門的，必須保障道路、綠化、停車位、人防工程等公輔、配套設施建設用地。

現在很多小區都是高層+小高層+洋房，搭配組合形成大體上南低北高的格局：在容積率可以的情況下，一般高層在北組團、洋房在南組團依次排列，南北通透，採光好，不遮光，戶型全明，多重園林景觀，綠化率高，置身其中如臨大自然，能滿足不同層次客戶的人居需求。

第三，從房企看，現金流回正速度是其考慮專案上馬的“牛鼻子”因素。

洋房、小高層、高層三個類別的住宅，哪個建造速度快？首先是洋房，其次是小高層，最後是高層。也就是說，在專案地塊分期建設中，洋房因樓層低、體量小、蓋樓耗時短，是最快速度拔地而起矗立在人間，專案感知可說是看得見、摸得著的。

洋房、小高層、高層三個類別的住宅，哪個推貨速度快？首先是洋房，其次是小高層，最後是高層。洋房可最快速度地達到預售條件，從政府取得預售證後就可以賣房子收款了。銷售回款後，進一步支撐、保障專案後續進度。推貨節奏加快，加速預售回款，有助於更快速度實現專案現金流回正，從而實現高週轉、快拿地、快開發的良性迴圈。

總而言之，蓋房子吃房地產這碗飯真還是個技術活，專案前策定位極端重要。一塊地拿到手後，是蓋洋房呢？還是建小高層呢？抑或高層？甚至超高層？必須因地制宜，先謀後定，先勝後戰，先算後建。否則的話，專案清盤後一算總賬，不僅沒賺到錢，甚至還虧空呢。現實中這樣的失敗案例還少嗎？

有些小區會有洋房、小高層、高層不同的產品線，它往往受三個因素相互平衡相互制約導致的。一是規劃要求；二是建築規範；三是市場需求。下面我們做個簡單的分析：

1、一個小區當初拿地時，政府是規定了可以做多少建築面積的要求，也就是俗稱的容積率。這樣在滿足建築規範的基礎上你全部做高層，也是可以的。但是，不是你想蓋多少就蓋多少。

2、全部蓋成洋房和小高層行不行？如果滿足建築規範也是可以的。但往往全部做成低層的房子可能總建面達不到，開發商不可能犧牲建築面積，那隻好往高處建。在這個過程中，還涉及到一個建築密度的規劃要求，建築密度就是建築物的基底面積總和與佔用地面積的比例。這樣一來，你就不能低房子排排坐，把地做滿。

3、建造房子有很多建築規範。比如對間距、對日照都有要求，正因為有這些要求，有時逼迫你不得不做高低不同的產品線。

4、同理，一個樓盤也受不同的規劃約束。像武漢就有規定，一個超過15萬方的小區，必須有3個層次的高度差，每個高度差不低於25米；像全國如果小區毗鄰江河湖泊、重要公建都會有限高要求。

5、洋房、小高層、高層每個產品都有自己各自的優勢。舉例像洋房建造快、公攤小、成本低，售價還比高層貴，這時候開發商為了迎合市場需求，也有可能在小區佈置這種產品。

綜上，一個小區不同的產品線，基本上都是在滿足城市規劃、建築規範、市場所需基礎上綜合平衡的產物！

不是隨便蓋的，政府對土地的使用，也不去隨便定義的，住宅的容積率都不是隨便說說的，開發商沒有任何權利更改容積率的，房子蓋的高肯定能多掙錢，開發商也想，但也只是想想，誰都不會搬石頭砸自己的腳，蓋的再好拿不到預售證，只能放著，房子是賣不出去的。

其實你這個問題好多人都提問過，為什麼會提這樣的問題呢？應該是基於你們對目前相關政策規定的，不瞭解所造成的困惑。

我在這裡給你回答一下這個問題。

首先一個城市的發展，他有一個基本的規劃，規劃裡面呢是包括一個人口，城區的面積，因為這個方面呢，那麼就會有多少人口居住要蓋多少路在小區概多少醫院蓋多少學校同多少公交車道路是多少綠化面積是多少電信設施進來是多少配套的燃氣，自來水，電等等的一些東西都是要根據這個來配套。並且來要就進行規劃，這一塊地能建一個學校，那一塊地呢？建一片住宅區那裡，商務區那裡商住混合小區那裡醫院那裡商場等等的公園都要這樣規劃，根據規劃來建。

房地產開發商呢？就是從政府規劃的土地當中拿到適合該住宅的部分這一塊地，他拿到這一塊地的時候呢，並不是說他想怎麼蓋就怎麼蓋？首先他還是需要根據政府給的幾個硬性的指標，比如說建築密度達到多少容積率達到多少，建築的總高度達到多少？建築的型別是什麼？有這麼幾個指標給他，他拿的這個指標之後呢，再找規劃設計院去設計。設計院拿到這塊地的相關要求後，開始進行設計，將設計好的圖紙交給開發商，這這個時候呢，開發商在進行施工的招投標。

確定了施工單位後，開始建築公司進場，還包括一些專業的公司，比如說監理公司水電安裝公司、裝修公司、園林施工公司、營銷代理公司、消防施工公司、水電安裝公司及後期的物業管理公司等等。

1、社群配置洋房、小高層、高層的規劃，是在規劃時進行的設計，這一設計報給規劃局，規劃局審批完畢，即可完成社群的規劃

2、社群進行高低配三個主要原因：一個是考慮容積率的問題，具體什麼是容積率我不過多解釋，到處都有解釋，一查就知道；第二個是採光問題，進行高低配滿足採光要求，社群每戶的採光都是有要求和標準的，有最低要求標準，要滿足採光要求才能透過規劃，採光不滿足也不能透過規劃局的審批；第三個是溢價率的問題，進行高低配滿足不同社群的需求，同時能增加溢價率，特別是洋房、小高層的售價比會高些，整體社群的溢價率就會高

3、若全部配置高層建築，採光是一個問題，容積率會增大，在受限的情況下，全部高層會超標，規劃不易透過

4、全部設定高層因位置問題或者規劃問題，不允許為高層建築，有些會有限高要求，限容積率要求等因素影響

5、高低搭配設定，也是目前地產開發的主流方向，總體目的還是尋求最大空間，做到好銷售、好價格、好房子等，快速週轉。

一塊地開發商在拿地的時候，容積率就已經被限定死了。也就是說這塊地皮上能蓋多少平方房子已經被確定了，那麼為什麼大部分專案都採用高低搭配的設定呢，實際上是由利潤率決定的。

比如一塊土地容積率限定了最多能蓋十萬平方的房子：

如果十萬平方全是高層的話，那十萬平方只能按照剛需的價格去賣。

如果在滿足基礎樓間距的要求下，可能這塊地滿打滿算只能蓋七萬平方多層洋房。顯然開發商不可能這樣去做。

那麼，既能蓋滿十萬平方又能增加溢價的方式就出來了，南面做多層洋房，賣貴一些，北面做剛需高層。

看，這樣多聰明，又能多賺錢，又能滿足規範要求。

這個真不是我們想的那樣，原因有以下幾點：

1、涉及到貨值最大化問題，也就是說地產公司能掙到更多的錢，根據貨值最大話來選擇是高層、高低配或者全部高層等業態；

2、涉及到規劃、容積率、日照等問題，也不是開發商想怎麼蓋就怎麼蓋，需要政府部門批准；

3、涉及到當地客戶接受能力，如果大家就喜歡住洋房，那蓋高層就沒有市場，除了考慮貨值最大問題，也考慮客戶接受度。

有容積率要求

容積率是指一個小區的地上總建築面積與淨用地面積的比率。又稱建築面積毛密度。對於開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中佔的比例，而對於住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過5，多層住宅應不超過3，綠地率應不低於30%。但由於受土地成本的限制，並不是所有專案都能做得到。容積率是衡量建設用地使用強度的一項重要指標，容積率的值是無量綱的比值。容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

這個問題要從幾個方面來說。

1⃣️報規劃局時，規劃建設許可、圖紙稽核，就已經確定好了如何開發，這個是由開發商來對樓盤定位來的，純粹的高層不利於樓盤的價格提高，同時高層的建設成本和投入也較高，可以尋求一個折中。

2⃣️開發商品牌定位，現在的房子講究舒適度和環境買點，很多較大的開發商都會考慮品牌，只做中高階的。

3⃣️開發報建規定，國家是有容積率，綠化率相關規定的，開發商報的只能優於這個標準。全高層這個標準不容過，而且按照消防規範高層也高層的距離要大於14~25，高層與多層距離7。如何合理利用，成熟的開發商比我們清楚。

4⃣️地形地貌限制，開發商會依據現場地形地貌來規劃，若有現成的池塘，可能會打造景觀池，若地質情況不好，不利於開發高層，可能會選擇自重小的洋房。

5⃣️航空限高，有些樓盤面積較大，可能存在一些區域對應的樓棟上空被限制了高度，不能開發高層，以確保飛機的航線安全。

6⃣️市場需求，城市的有錢人 還是很多的，他們喜歡私人空間更純粹一些，所有可能會出現獨棟的洋房這些，而又因為現在的政策，外大多數城區都是不允許建別墅的，所有為了能通的過，安排了我們買的起的高層。

洋房，高層和排屋混搭才能讓利益最大化。都知道一塊土地都建高層能夠讓空間利用率更高，但是這裡樓主忽略了一個問題，那就是總建築面積和容積率。從地方政府拍地開始就已經規定好了這塊土地的總建築面積多少和容積率多少。那麼開發商才取得這塊土地的時候你就不能超過這個規定。開發商為了獲得最大的利益，通常會先建造很多的高層，最後為了滿足容積率的要求，再剩餘的土地上建造洋房和排屋，洋房和排屋的售價會更高。

所以我們經常可以看到贈送面積，因為這些贈送空間不計算在房產證上，自然也不會計算在總建築面積以內，有了這些贈送面積開發商就能夠銷量更好，同時價格也能提高。

容積率什麼意思呢？比方說一個10平米的小房間只有你一個人住是不是很舒服？但是這個時候突然住了5個人你難不難受？所以我們買房子的時候看到容積率不明白什麼意思，數值越小舒適度越高，數值越大自然舒適度就越低！

針對為什麼小區裡會有洋房，小高層，高層，如果都蓋成高層？不是掙得錢更多？這個問題，我的觀點如下：

第一，俗話說“外行人看熱鬧，內行人看門道”。在小區建房產品選型及品種分配上是很有講究的，不是題主想的那樣。

第二，一個小區的房子在建設之前，它的經濟建設指標是要經過當地政府規劃部門批准，也就是我們通常所說專案“控規”。政府之所以要管這個事，就是要確保你這個小區的產品及高度要符合城市總體的佈局規劃，那個天際線要美觀，產品要有高低錯落有致搭配，在這個樓盤看起來才會更有型。另外政府批准專案控規，明確的規定了這個小區產品建設經濟指標及綜合容積率，這個是硬指標，政府是絕對不允許開發商去輕易的突破。

第三，如果像題主說，小區房子都建高層的話，那它容積率就比較高了，它就不符合“控規”的要求，那專案就不可能會被批准建設的，所以小區才會有各種產品的搭配，洋房，小高層，高層。

但願我的回答能夠給提出及廣大網友提供專業的參考價值。

過去開發商蓋房子都會在整個小區當中佈置高層。因為高層的出房率更高可以有效地提升整個小區的容積率。讓開發商多賣一些房子多掙一些錢。可以說在過去的房地產開發當中，出現高層以後開發商是無所不用其極，樓間距能有多少就多少，綠化面積能有多小就多小，樓層能蓋多高就多高，密度能有多大就多大。

在近幾年樓市發展的時候，小洋樓小高層成為了小區當中的主角。並且在不少小區當中也出現了洋房、小高層、高層混搭的情況，那麼這就有不少人會問了，如果將這些洋房小高層的都改成高層豈不是開發商可以有更多的房子賣嗎？豈不是可以賺到更多的錢嗎？話是這樣說，但我們在實際購房的時候也會發現洋房小高層的價格與高層的價格還是相差很多的。所以說只要開發商開發的樓盤都是和算過成本的，絕對不會讓自己虧，就算這一整片地上就蓋了一棟房子也會想辦法抬高價格把錢掙回來。

當前，城市的發展都是朝著宜居品質生活發展。房地產的總體發展宗旨也從過去的保證居民的有房子，住變成了保證居民有品質的房子住、有宜居的房子住。可以說，整體住房環境的提升是現在房地產市場發展的一個重要方向。

目前，眾多小區的容積率都已經降到2.5以內，不管在小區內是該洋房小高層還是高層只要容積率不超過2.5就算是生態宜居的小區。而生態宜居的小區當中的房屋價格往往也會比那些動輒三點多，四點多容積率小區當中的房屋價格貴上不少。

其實，現在的小區容積率下降也是為了降低土地的利用率。我們試想一下在城市的發展當中城市不斷外拓，土地的開發也在增加。原本一萬平米的土地可以開發3萬多，甚至4萬平米的住房。現在只能開發2.5萬平米以內的住房。並且洋房和小高層的戶型普遍偏大，那麼就是說原本1萬平米土地上可以住三四百戶人家的密度，現在只能住一二百戶，這樣也可以有效地增加城市外拓的機率，不讓人口密集增加城市的整體面積，當地也可以出讓更多的土地來補貼自己。

所以說，洋房小高層並不是不賺錢，而是更賺錢了。

因為人們現在不僅要有住的地方，還要住的舒服，建築群有別墅豪宅，有多層小洋房，高層，單價與總價都有差距，滿足不同的階層需求……如果都建成高層，採光，容積率都會受到影響，居住體驗會很差……

從專案本身來看

控制容積率。社群在規劃建設之前有規劃指標要求，即“控規”，全高層建設影響容積率。全高層建設影響部分樓棟室內採光。

從企業效益來看：

高低配建設，以多元產品形式吸引更多層次客戶群體。總體來看，高層產品保證現金流，洋房和小高等提升專案整體形象和促進溢價，交叉出貨，互相掩映，極利於專案整體的跑量和去化。

是依據規劃意見書，容積率，建築密度，防火間距，日照間距，銷售市場行情等綜合考慮的結果，不是單一指標控制的。