房貸利率固定與浮動選擇，如果可以，我會繼續選擇浮動利率。當初，房貸就是選擇浮動利率，七折優惠，節省了不少利息。

在銀行辦理抵押貸款時常常會遇到選擇固定利率還是浮動利率的問題，我們在決定前，先要了解到底什麼是固定利率，和浮動利率之間的區別；究竟哪種抵押貸款利率好，該如何選擇？

首先，我們先認識一下什麼是固定利率，什麼是浮動利率，固定利率是指在一定時期內不受社會平均利潤率和資金供求變化所影響的一種利息率，也就是說不管銀行多次調整利率，升或降，怎麼變化，合同約定好的多少利率是多少，你整個貸款時期中的利率就是多少，不會發生改變。比如我辦理的抵押貸款貸10年，抵押貸款利率為4.78%，那直到這10年結束了我還完款，這個貸款年利率始終都是4.78%，不會發生變化。而浮動利率就正好相反了，它是根據社會平均利潤率和資金供求變化而發生改變的，選擇利率浮動，個人貸款利率隨行就市，一年最多調整一次。

由於抵押貸款的貸款週期比較長，最長的30年，一般為10年，因此如果是還清借款之前未來利率上漲了則就選擇固定利率比較合適，這樣以後再怎麼漲也和自己沒關係，能避免借款人的貸款總成本的上漲，不過如果未來貸款利率下降了那選擇固定利率就對借款人沒好處了。

雖然目前官方對於房貸利率的政策是不降。但是從貸款利率換錨之後我們發現，房貸利率的過度與銜接非常流暢，在11月20日公佈的LPR報價中顯示，當前我國房貸利率市場的貸款利率呈現了下降的趨勢。再結合今年早些時候的全國房貸利率走勢來看，房貸利率確實有趨於下調的趨勢。

最後，總結分析：

　　借款人在辦理貸款的時候要綜合考慮到當前的利率水平和未來貸款利率的變動情況，只有摸清了未來利率的變動趨勢才能選擇到更為合適的抵押貸款利率類。

房貸利率選浮動的好。

浮動的房貸利率，隨市場變化而變化。比如當時自己買房的時候，房貸利率較高，而且是固定的。但這時候，房貸市場利率下調了，自己卻揹負著高且固定的房貸利率，多花了錢，不划算。而浮動的房貸利率相對靈活。

目前歐洲、日本都是處於負利率的狀態，以刺激經濟增長。而面對全球經濟放緩的趨勢，各國也紛紛開始降息或降準，這就意味著未來存貸款基準利率下調的可能性較大。

我國央行透過降準或操作MLF以釋放流動性在市場上，同樣我們也面臨著經濟下行的壓力，未來存貸利率可能也會面臨著下調，因而跟著市場走的房貸利率也會可能下調，因而浮動利率相對划算些。

固定利率房貸

是指在約定期限內，貸款利率不隨央行利率調整或市場利率變化而變化的人民幣個人住房貸款。

其利率水平一般以簽訂合同時的市場利率情況確定，一旦確定通常在合同期內不可調整。貸款者可以在約定期限結束後重新選擇要繼續固定利率貸款還是更換為浮動利率貸款。這種貸款方式較適合預計未來利率會上漲的時期選擇，在一個加息週期裡，可以透過在未來幾年鎖定利率而達到省息效果。

固定利率房貸最大的好處就是利率不隨物價或其他因素變化調整。但固定利率因為是借款人提前鎖定的市場上的固定利率房貸的確多以一、三、五年的短期為主.市民選擇1年、3年左右的期限較好，最好不要超過5年，這樣在期限滿後還可以根據當時的市場環境重新選擇固定或者浮動利率。

而如果選擇時間太長，中間降息後想要更改固定利率，需要額外支付一定的費用，這樣可能會導致算起來更不划算。”加息風險，所以常比基準利率高出一定的百分點。

指房貸利率採取浮動制，中長期貸款利率根據央行的基準利率變化及時調整的人民幣個人住房貸款。

浮動利率房貸是目前比較普遍的一種房貸方式，央行根據國內經濟發展需要適時調整利率，利率風險由借款人承擔。如果碰到貸款利率調高或調低的情況，貸款買房者就要從下一年度開始按照新的貸款利率還貸。由於住房貸款一般期限都比較長，借款人的利息支出會一直處於不確定的狀態。

貸款利息是按照浮動利率計算的，銀行貸款利息調整後，貸款利息計算的利率水平也隨之調整。當然無論如何計算，對已支付的利息沒有影響。對調整後的利息會有影響。一般銀行利率調整後，所貸款項還沒有償還部分的利率也隨之調整，有三種形式：

一是銀行利率調整後，所貸款利率在次年的年初執行新調整的利率（工商銀行、農業銀行、建設銀行房貸是這樣的）；

二是滿年度調整，即每還款滿一年調整執行新的利率（中國銀行房貸是這樣的）；

三是雙方約定，一般在銀行利率調整後的次月執行新的利率水平。

對於廣大購房者而言，如果未來一段時期內市場普遍對利率看漲，選擇固定利率房貸就比較合算；反之，選擇浮動利率就比較合算。是否選擇固定利率房貸，可以透過以下幾個方面來衡量：

首先要判斷未來的利率水平是否處於升息通道；

二是仔細考慮自身的收入情況；

三是申請第二套以上住房貸款的，可以考慮用固定利率貸款來鎖定中長期住房貸款利率，避免利率和通貨膨脹風險。

這是一個很簡單的問題，利率浮動與固定，哪個好？放在整個經濟週期裡來講，無所謂哪個好，哪個不好，屬於中性。

用現在LPR機制來說，利率浮動是指LPR加點，房貸LPR加點，一般是指按揭房貸日選擇的LPR+點數，按揭合同簽訂後，點數已固定，但是LPR每月在變化，按揭者可以選擇重定價，每年有一次變動LPR的機會，此時按揭者用的房貸利率就是屬於浮動利率。

而固定利率，是指按揭者在籤按揭合同時，所選定一個與當時市場房貸利率均等水平的利率，固定在按揭還款期內不變。

當經濟處於擴張週期，市場利率水平會走高，為防止通脹的加劇，市場利率逐步形成上漲趨勢（也就是所謂的加息）。此時，固定利率處於有利週期，不會因加息而承擔高額成本；而浮動利率處在不利週期，會跟隨市場利率走高，而承擔高額資金成本。

當經濟處於下行週期，市場利率水平會走低，為防止通縮的加劇，市場利率逐步形成下跌趨勢（也就是所謂的降息）。此時，固定利率處於不利週期，因為市場降息，而承擔高額成本；浮動利率處於有利週期，會跟隨市場利率走低，從而減少資金成本。

當前，全球經濟處在下行週期，我國經濟也面臨較大下行壓力，市場利率處在走低階段，就從目前利率趨勢來看，選擇浮動利率較好。

這個就經濟發展形式來看，利率可能會下浮，所以目前來看還得是浮動的好一些，這個和你貸款的期限有一定關係，比如，貸款20年你就可以選固定，而貸款5年的就可以選浮動，時間短成本投入要低一些，因為大環境下，未來利率會下行一段時間，所以短期我建議浮動，長期可以選固定，看你的具體用途，以下是我的一些分析，希望對你有用。

從檔案中我們看出，明年3月1日起，所有的存量貸款利率全部轉換為LPR定價基準加點，主要有以下下2點需要注意:

1、借貸雙方協商定價與固定利率。

這個協商定價，在未來我覺得可行性有一定的條件，銀行也不會白白給你優惠利率，肯定會附加一些條件，而且，借款人做為合同中的乙方，話語權不高，所以大部分的利率，應該還是各家銀行決定上浮的比例。

2、加點數值在你的剩餘期限內不再改變。

其實加的點數值是基於你目前的貸款利率的，未來LPR對市場的影響是很大的，所以國家利用這個來調解市場是一種必然，只是覆蓋的面擴大了，市場調控更為有效，對炒房者來說，這個因素會決定投資的成本，對經營企業的人來說，這個也會影響他們的現金流量與負債比例。

請注意，LPR是每個月都會發布的，所以，你與銀行簽訂的合同，一定要明確調整的期限，一般來說都是一年調整一次，就是次年的1月1日。

也就是說，這一次的調整，對於還房貸的人來說，不會有太大的變化，專家預測，會下調利率，未來，很有可能LPR的利率會下行，最快也要到2021年的1月1日，才能感受到這個改變的不同。

最後，貸款的用途決定你的期限，執行什麼樣的利率和你在銀行的業務都是有聯絡的，具體你要看你的貸款行需要什麼樣的業務，你懂的！

任何事都有兩面性，這要看你怎麼理解了。

房貸利率浮動的好還是固定的好，沒有絕對的回答，只有相對的，合適自己的。這個問題的根源就是為了買房貸款的時候能少交利息，明白了這個根本所在，這個問題就好回答了。

任何國家的經濟都是有周期的，只是時間長短不同。如果你想買房在貸款利息上少花錢，這個經濟的週期一定要研究透徹，要知道什麼時候段，國家出臺什麼樣的利率待遇，只要大體上掌握了這些，在選擇貸款利率方式上就好抉擇了。

比如，你在買房的這個時間點以後的大段時間內，利率都是可能成上漲的趨勢的話，那選擇固定利率就是一個不錯的選擇，因為你可以避免隨著利率的上漲，增加額外的負擔。

如果你買房的時間點後面一大段時間內，利率是成下降的趨勢的話，那選擇浮動利率就是最合適的方式，因為隨著利率的下降，你貸款的成本也會減少，而選擇固定利率不會的。

所以，選擇哪一種，要先了解下大環境的走勢情況，根據大環境再來選擇合適自己的方式即可。

央媽只給了你一次的機會，選擇錯了就不能再改了。

2019年8月前購房的所有人，都會受到的影響。

粗略估計利率差為1%，按貸款一兩百萬。每年利息就有1-2萬，對於大多數家庭來說，每年一兩萬的還款，差別還是蠻大的。

我強烈建議你用LPR+浮動利率，且一年一簽，因為在固定利率,下跌的時候，你就要忍受你的高利率。

比如，你是前幾年買的房子，當時籤的是基準利率下浮20%貸款合同，那你的執行利率是4.9%*（1-0.2）=3.92%，每年的利率比今天的LPR低了0.88%，那麼你的固定加點值，就是負88個基點。

你是這幾年買的房子，當時籤的是基準利率上浮20%貸款合同，那你的執行利率是4.9%*（1+0.2）=5.88%，每年的利率比LPR高了1.08%。那麼你的固定加點值，就是正108個基點。

而LPR大機率是不會漲，之前前央行行長周小川，公開說中國可以儘量避免快速地進入負利率時代。只是避免快速，就說明未來是肯定會進入，中國一枝獨秀，因為對比其他國家，基本利率都在1-2%之間，目前日本是1.41%，德國1.89%，中國的平均房貸利率，是5.53%

全球的央行利率都在下調，而中國上到下都認為。未來利率持下行態度。

就目前而言，利率下行的，機率是遠遠大於上行的機率，因為現在是貨物大於需求的時代。中美之間口水仗就打了快一年。推動高利率就需要有新的科技，以及生產力的大幅度提高，帶動經濟發展，目前5-10年之後的利率不會漲，那10年之後漲跌又與我們有什麼關係呢？之後錢已經不那麼值錢了。貸款已經還了不少，而你的工資都在漲，漲跌都影響不大。

啊，那個看你怎麼想，你想省錢你有時間你就選浮動利率，嗯你怕麻煩，然後呢想一勞永逸，我就選建議你選固定利率，因為畢竟跟銀行打交道其實手續比較麻煩，嗯，作為一個普通人經常要上班生活還要出去玩的話，你整天的不停的改利率，對自己生活，我覺得也都是一個影響。

看你想不想提前還，其實兩種的利率是一樣的。比如固定的，利率高要還的利息多，但是假如你還到一年後想提前還5萬利息會少很多；浮動的一開始壓力比較大，慢慢越還越少，總體利息少，但提前還款不合適，因為一開始還的利息比較多本金還的少。

一、轉換時間

從公告內容上我們可以看到，轉換時間為2020年的3月1日至2020年的8月31日之間進行轉換。在此期間我們可以等待銀行的lpr轉換通知，按時去辦理轉換即可。

值得注意的是，LPR轉換機會只有一次；轉換完成之後當年（20年）的房貸利率與去年（19年）的房貸利率一致；轉換完成次年（21年）1月1日起利率會按重新約定的利率進行執行。

二、轉換利率時的LPR標準

這一點需要注意，無論在幾月份進行lpr的轉換，均以2019年12月的lpr為準，目前已知2019年12月的5年期以上基準利率為4.8%

三、轉換方向

轉換方向可以分為兩種：固定利率和浮動利率；

固定利率即轉換之後的利率與現在的利率相同且在未來不會隨基準利率的變化而變化。

浮動利率即未來的利率將在每年的1月1日根據新的lpr利率重新計算。

四、轉換利率計算方式

前面我們提到，在轉換利率時以2019年12月份的LPR為準，也就是在今年辦理轉換時利率的基礎為4.8%，下面我們分幾種情況距離說明：

A:前年辦理的房貸,

未轉換前的利率為5.39，

未轉換前利率與2019年12的lpr基準利率相差的固定值為：5.39-4.8=0.59，則辦理了轉換之後新的利率為lpr+0.59;

B:2011年左右辦理的房貸，

轉換前的利率為3.92，

未轉換前利率與2019年12的lpr基準利率相差的固定值為：3.92-4.8=-0.88，則辦理了轉換之後的利率為lpr-0.88;

C:2014年左右辦理的房貸，

轉換前的利率為4.8，

未轉換前利率與2019年12的lpr基準利率相差的固定值為：4.8-4.8=0，

則辦理了轉換之後的利率為lpr；

透過以上三個例子我們可以看到，轉換之後當年（20年）的利率是維持不變的，次年元旦開始利率才會根據新的lpr利率+固定值的利率變化。

五、可以不辦理嗎

不可以，必須得辦理，除非本年度為房貸償還時間的最後一年，否則只能在固定利率和浮動利率中選擇一項進行轉換。

六、固定和浮動哪種合適

其實從上面的計算方式中我們可以看到，新的利率轉換之後並不會比之前的利率高或者低很多，因為變數只有一個基準利率，加減的固定值不變，所以如果覺得未來利率會持續走低，那麼就果斷選擇浮動利率，如果自己目前的利率已經覺得很合適且快償還完畢的話，也可以選擇固定利率。

此外，未來的利率一定是會下降的，所以建議大家選擇浮動利率。

七、央行公告連結http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/3951207/index.html

首先要了解固定利率和浮動利率有什麼區別，推薦看李永樂老師關於這兩個區別的影片。長期看，經濟發展，利率會降，所以覺得選浮動會更好。

現在新買房的話，沒有選，只有LPR+BP的模式，最新的LPR是4.65%，深圳首套的加減點是30個基準點，二套的加減點是60個基準點。所以首套是4.95%，二套是5.25%。只能選擇一年調整一次。

一般來說，銀行是不會答應做固定利率的，那樣銀行是不划算的。住房按揭貸款利率基本都是央行調整的利率（每年都有調整）。雖然，有的銀行可能也有所謂的固定利率住房按揭貸款，但是這都是事先需要和銀行約定在多長時間內按照多少的固定利率計算的，銀行一般不會做虧本買賣的。所以銀行在做住房按揭貸款時候基本都是按照浮動利率的，我們能爭取的也就是貸款的折扣。

如果你現在買房，那就選lpr，因為現在的利率水平在整個的經濟週期裡都屬於偏高的。而如果你的利率是基準甚至打折的，最近又不考慮還清貸款或賣房子，那就不要轉，這樣的利率在整個經濟週期都屬於低利率。

這個要看你貸款總期限多少。

因為貸款期限越長，不確定因素就越多。

如果你總房款期限短，或者你選擇長貸短還，還是轉了比較好，因為最近幾年，為了提振經濟，利率一定是在下行期，你轉了，你肯定會比不轉節省利息。可是隨著經濟得不斷復甦，如果在不久的將來，國家經濟過熱，也許利率將步入上行期，你轉利率反而感覺不划算了。

未來三年，綜合國內國外各種因素，LPR浮動利率大機率會調低，按揭利率如果選擇的是固定利率則不會變。所以建議你選LPR浮動利率。先賺到落袋為安。參考。

關於房貸轉換事宜，不要猶豫，全部直接轉為LPR即可，不要選擇固定利率，因為LPR將是未來央行調整借貸市場利率的主要工具，而對於中國來說，利率長期下降是大勢，大勢不可違。

如何選擇是建立在對未來經濟特別是通脹預期前提下的，如果短期(3年以內)準備還清，建議選擇浮動，否則應考慮固定，原因在於後面很難找到像房產這樣的超發貨幣蓄水池了，通脹可能會升得很快，將阻止利率的下行空間，甚至推動利率大幅上升。

判斷房貸利率浮動好還是固定好，其實最根本的原因就是能不能減少你每月還款的總額？減少您的還款壓力?

隨著市場經濟受各種客觀因素的影響,浮動利率Lpr與固定利率相比，已經長期處於下行的趨勢，根據我房貸還款的親身經歷經歷，答案是肯定的，那就是目前由固定利率轉換成浮動利率Lpr會減少你每月的還款金額。

隨著浮動利率的繼續下行，到明年每月的房貸還款金額還會相應繼續減少，這樣的選擇機會只有一次。

房貸利率中，固定和浮動利率各有優缺點，需要結合國家發展的階段以及所處的環境確定。

如果國家處在經濟發展的初期，正是需要資金大力發展的時刻，存款利率比較高，房貸利率也是走高的趨勢，這個時候，對於購房一族，固定利率繳納的利息較少。