關於房貸利率的事情。我幫你解讀一下。在2019年10月8號之前放了貸款。都是按以前的基準利率執行。2019年之前的貸款。都是跟著國家的利率上下的浮動。國家降息了，你的房貸才能少。2019年10月8號之後的貸款。基準利率是按月調。一個月的需求大利率就上浮。反之，用貸款的人少利率就會下降。說白了就是市場化利率。市場需求而定。這年後因為疫情原因，我需求沒有釋放出來。導致短期內利率比較低。綜上所述，19年10月八號之前的貸款利率與現在利率沒有關係。與國家有關部門表示。2020年年底前要統一實行現在的利率。要謹慎變動因為以後利率計算貸款期一共只能改一次。給你一個建議。如果你現在的利率低於4.7，建議你不要變動。如果你的利率在五點以上。改為同歸國家利率一樣上下浮動。今後的利率。從長遠看，經濟越發達利率越低。經濟越落後，利率越高。相信咱們的國家經濟以後不會太差。如果說以前籤的利率比較高。到國家允許改動時，可以改為現在的利率。我認為以後中國的利率會在四到5.5之間浮動。以上我的回答希望對你有幫助。

我來簡單直白，且清楚地回答您的問題。

您是已經發生的房貸，也就是存量貸款。什麼叫存量貸款？很容易理解，已經發生的貸款、已存在的貸款。這種貸款，今年的利率變動，跟您是沒有關係的。只有到了明年1月份，您的房貸利率，才會按照這一年1月份最新的利率執行，並按照這個新利率，持續一年的時間。這一年裡，如果再有利率變動，也是不會變得。

您說的基準降了，其實是LPR報價利率降了。這個呢，是針對增量貸款的。

那什麼是增量貸款？簡單地說，就是即將發生的、準備發生的貸款，還沒下來的貸款，會按照新的利率執行。

但是，這裡要強調，不要簡單輕信新聞所說的，什麼利率降了，月供少了31元之類的。

為什麼呢？LPR報價利率，實際上是央行給各家銀行的一個利率參考值。比如說5年期LPR報價，央行給的是4.75%，這是一個參考值，不是一定要執行的“值”。實際上，各個銀行執行與否，還是要看各個銀行自行提出的利率的。可能維持4.75%不變，可能加一點，也可能減一點。

因為現在LPR的定價，是掌握在各個銀行手裡的。這是去年8月出臺的新政，央行把利率定價這個權利交給各個銀行了，而自己只是給出一個報價利率而已，也就是參考值。

所以啊，現在每家銀行的利率可能都是不同的，有高有低。如果是新買房客戶，要辦按揭貸款，那最好貨比三家，各個銀行都問一問准入機制和利率報價，選擇更適合自己的那一家銀行。

題外補充：

今年3月1日起，全國就要統一開始執行利率新政了。大概的內容是：存量房貸客戶，有且僅有一次機會，可以選擇改成LPR浮動利率機制，或者維持固定利率不變。

看起來兩者都可以選，但要注意的就是，單套房只有一次機會。無論改還是不改，都只一次。

這裡，我簡單的做個建議。

1、LPR和固定利率，無論哪一種，上浮或者折扣比例、加點或者減點基數，都是不變的，這是大前提。比如說，辦房貸時，利率上浮了10%。那麼無論以後利率變成多少，這個10%都是不會變的。2、如果當時是利率上浮的，那建議無論上浮多少，都改成LPR；3、如果當時利率是打折的，那現在換不換，問題都不大；4、如果房貸就剩幾年了，那不換也行，短期內利率不會有太大變動；5、如果房貸還剩十年往上，那換比較好。不說大道理，LPR是利率市場化改革的產物，迎著市場走大機率是沒問題的。如果還有關於利率不懂的，加點減點不懂的，或者該選固定利率還是LPR猶豫不決的，可以關注我、私信我。其他關於買房、賣房、市場諮詢、房價諮詢的，也可以關注作者。我將為您嚴謹、認真的回答。

今天正逢2月20日，Lpr利率如期公佈了，一年期lpr利率下調10個基點，報價為4.05%，5年期lpr利率下調5個基點，報價為4.75%，也就是說房貸的基準利率下調了，那麼對我們的貸款有什麼影響呢？房奴們是不是可以少還款呢？

其實並不是這樣的，我們的房貸合同簽訂之後，房貸利率至少會保持一年的時間，而且從去年10月份開始，房貸基準利率有一個轉軌的過程，如果你的購房合同原來基準利率是以央行釋出的5年期貸款利率，今年還需要進行合同變更。

所以，你的房貸利息會不會降低？關鍵看你的購房合同是如何簽訂的，大致可以分為兩種情況。

第1種情況，你的購房合同是去年10月份之前簽訂的，這樣的話，你的房貸利率不會立刻發生變更，因為這次的基準利率對它沒有約束力，需要在今年3月份至8月份之間完成合同修改，從原來的基準利率轉換為LPR利率，轉換完成之後，利率要變更，也需要等待至少一年的時間，所以暫時你的房貸利率不會減少。

第2種情況，你的購房合同是去年10月8號之後簽訂的，基準利率採用了LPR利率，一般說來，合同即便採用了lpr利率，也不會每月隨著lpr進行調整，而是按照一定的週期變動，比如一年，兩年，五年等等，所以這個月lpl基準利率雖然下調了，但是你的房貸利息仍然還會按照合同簽訂時取的利率執行。

其實這一點也非常容易理解，我們到銀行存款的時候也是這樣，一旦我們的存款進入銀行，利率也就確定了，中間不會因為利率降低少給你利息，也不會因為利率提高而多給你利息，從銀行借款也是這樣，最終還是要按合同執行。

你的貸款利率並不會馬上做出改變。

今天LPR利率才剛剛下降，並不是說你下個月的貸款就可以少還了。 但是可以告訴你的好訊息是，2021年開始，你的存量房貸大機率也可以少還一些了。因為2021年的房貸利率是由2020年12月份所公佈的五年期LPR確定的。 那個時候估計LPR也不會漲，甚至還有可能會再下降一些。

假設到今年年底一直不變，那麼貸款100萬按30年算，月供將減少30元左右。 所以，你的貸款還款大概是2021年可以下降，但是今年是不會動的。

另外，如果你的貸款是2019年10月8日以前辦理的。今年三月到八月期間，你辦理貸款的銀行可能會給你打電話。問你選擇固定利率還是浮動利率？

固定利率就是今年年底利率是多少？以後就一直是多少了。不管五年期LPR利率怎麼調整，你每個月的還款額度是不變的。 浮動利率的意思就是未來你的存量房貸利率是跟隨lPR變動的。如果五年期LPR利率降低，你就可以少還些利息。如果五年期 LPR利率提高，那你就要多還一些利息。

我推薦大家選擇浮動利率，因為從長遠來看，降息是一個大趨勢。至少五年內如此。 如果選擇了浮動利率，不用著急，明年你的貸款利率大機率就下降了。

房貸基準降了怎麼我的房貸還是那麼多一分沒少，2月20日央行公佈新一期LPR利率，一年期貸款市場報價利率為4.05％，上期為4.15％下降10個基點；五年期貸款市場報價利率為4.75％，上期為4.8％下降5個基點。在上年10月8日以後所辦理的個人住房貸款的居民，就會問放貸基準利率這個月下調了為什麼自己的個人住房貸款利率，沒有發生任何變化還款額與以往的金額相同，其實很簡單的不用過於擔心因為，各銀行個人住房貸款所說執行LPR利率，但是並非是每月定價一次而是一年一次，也就是說每一年的個人住房貸款利率，按照定價日當月的LPR利率來計算，在定價日利率下浮那麼一整年就可以享受降息後的個人住房貸款利率，在定價日後每個月的LPR利率上下浮動均不影響我們居民的個人住房貸款利率，所以在未到定價日LPR利率下浮了我們的個人住房貸款利率也不會隨著下浮。對於在上一年10月8日以前辦理的個人住房貸款，的居民來說更容易理解了，因為我們並沒有按照LPR定價利率，還是按照以前央行基準了4.9%來計算，所以說LPR的利率不管是上浮還是下浮均是不會改變我們個人住房貸款的還款額。在2019年的時候央行已經發布公告，要求自2020年3月1日開始截止2020年8月31日完成轉換，以前所辦理的個人住房貸款使用者有一次選擇權，按照固定利率或隨著LPR利率變動而變動（不過受新型管狀病毒影響應該會有所推出執行）。公積金個人住房貸款的情況下不受LPR變化而變化，因為目前LPR只針對商業住房貸款，而公積金貸款屬於福利性質貸款，所以公積金個人住房貸款沒有影響也不會因為LPR的下降還款額降低。

綜上：個人住房貸款基準利率降了，怎麼我的房貸還是那麼多一分沒少，2019年10月8日以後辦理的個人住房貸款使用者，因為此次LPR的下降沒有在定價日所以沒有享受到降準後的個人住房貸款利率，2019年10月8日以前辦理的個人住房貸款居民，因為還沒有轉變成LPR定價利率，所以不受LPR利率的下降，降低個人住房貸款的還款額。

這次降息對這之前房貸的沒一點關係，利好的是這之後的，一年後利率再漲，我們的房貸也會跟著張，這次降息對我們沒半點好處。

買過房的存量房貸者別興奮！20日央行調整房貸利率，5年期LPR整體下跌5個基點，這與存量房貸使用者暫無關係，只是在2月20號之後，新購房使用者才能享受到新的優惠利率。

這個政策是為經濟大局服務的，為刺激經濟發展服務的，可不是去解困的。但是無論怎麼說，對老百姓也是有好有壞，未來存款利率也要逐步下調了。

1.這就是國家保穩定保樓市的一項措施。老客戶都已經購入房了，房貸利率降低與否與樓市是否穩定沒有任何關係。如果老客戶都因此而少付房貸的利息，那炒房客不就蜂擁而起了。國家的目的就是不讓炒房客有任何機會，自然老客戶也佔不到任何便宜了。

另外此次降息，是直接刺激消費者需求，同時解困房地產企業，增加社會消費資金，化解庫存房壓力，從而穩定樓市，保住2020年GDP目標。

2.新買房者可以享受此利率，這樣可以鼓勵剛需買房人入樓市買房，從而房地產企業可以順利回籠資金，降低負債壓力。不至於出現房產企業在這1個月過程中受損過重，最後崩盤的結果。只有新購房者對於房地產企業才是解套人，才是能交上來真金白銀的。同樣對於政府來說，只有新購房人才是真真正正的促消費者，才是GDP的貢獻者。

3.從去年十月一日，購房的房貸利率就以LPR來定價了。到目前正式執行不滿4個月，5年期的lpr已經降了兩次了，每次都是5個基點，從當時的4.85%到現在的4.75%。此次降了5個基點，如果是100萬房貸，30年還款期，那麼每個月可以少還31元，整體30年可以少還1萬餘元。雖然降幅有點少，但是未來很大機率還會繼續降。

4.那存量購房人是沒有機會了？2020年是享受不到LPR下降的優惠的，但只要lpr不上行，2021年是可以享受到的。存量購房人在今年的3月到8月間，要進行存量房貸的利率轉換。由過去的“基準利率加上浮百分比”模式轉化為“LPR+基點”模式。

在6個月間可以選擇任何時點轉化為lpr定價，但定價基準是按照2019年12月公佈的lpr以及原執行的利率水平，進行查查確定LPR加基點數值。所以此次調整同存量房貸客戶無關。但是到了2021年，房貸利率是一年一調的，屆時也同樣可以同今年購房新使用者一樣，顯示到優惠LPR。

就是再給大家講講存量房貸的利率轉化方法。

若某筆個人住房貸款原合同期限為30年，剩餘期限為10年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%，現執行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月釋出的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方宣佈在2020年3月30日轉換定價基準，且重定價週期仍為1年，重定價日仍為每年1月1日，那麼加點數值應為59個基點（0.59%=5.39%-4.8%）。2020年3月30日至12月31日，執行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此後的第一個重定價日，即2021年1月1日，按照重新約定的重定價規則，執行的利率將調整為2020年12月釋出的5年期以上LPR+0.59%。如果此時LPR為4.75%，那之後的當年利率就變為5.34%。

5.未來房貸利率還有繼續下降的空間。在2月17日央行是下調了10個基點的利率，但此次針對房貸只下降了5個基點。同時在前兩個月用了降準，此次用了降息，目前整體市場利率處於下行通道上，所以大的降息可能還會有。結合這兩個因素，未來房貸利率可能會進一步下行。

總結一下:此次LPR率下調，主要是刺激剛需購房人入市購房。從而刺激經濟恢復向上的執行態勢，化解此事的負面影響。但絕不是為樓市的新一輪漲價提供工具的，這一點央行負責人在釋出會上反覆提及，反覆澄清。“房住不炒”仍然是目前的主基調。

房貸還沒有下降是因為房貸的利率還沒有調整，調整了房貸就變化了。房貸利率調整有三種辦法，可能是按年調整 按季調整的，看合同上選擇的那種。

利率調整：

一是利率為分期特定利率時，遇央行利率調整時，利率調整日之前已發放的貸款本年度內不作利率調整，於次年1月1日按新利率執行；利率調整日之後發放的新貸款按調整後新利率執行。

二是利率為分段利率時，遇央行利率調整時，貸款執行利率當日即調整。

三是利率為浮動利率，浮動週期可按月、按季、按半年、按年。

遇央行利率調整時，貸款在下一個浮動週期調整利率。（注：浮動週期以貸款發放日起開始計算。例如某貸款2013年4月7日發放，浮動週期為按季，則7月7日、10月7日、2013年1月7日為浮動週期起始日。）

銀行下調中長期利率基準，對個人按揭住房貸款的影響，為什麼房貸沒降？我們首先應明確以下幾點：

1. 首先來看央行去年年底釋出的公告，要自2020年3月1日，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變。您有沒有去跟銀行客服溝通進行調整。

2. 您買房時房貸利率有沒有折扣，如果您有利率折扣，那麼恭喜你，基準利率下調後可以減輕更多房貸負擔；但是如果沒有利率折扣或者利率上浮，那麼在當前降息的背景下，能夠享受到利率下降的幅度支付的資金成本相比老規則要支付更多，假如我是8折買房，我實際支付的利率4.9%（同期基準）*80%=3.92%，這個利率比12月份LPR報價的長期利率4.8%（5年期以上LPR），要低0.88%，那麼就把這0.88%固定下來，以後我的房貸利率，就都是LPR利率再減0.88%。

3. 個人住房按揭貸款與5年期LPR掛鉤，2月20日其下調利率並不代表按揭貸款利率也會立即下調。即對已經轉化為LPR報價的存量按揭來講，其利率更新週期最短為1年，所以房貸利率不會立即隨即變化。而對於新增房貸，降低的基準，將透過加點的方式進行調整，保證新增與存量房貸利率一致。

以上，就可以看出，對個人按揭貸款近期來看無明顯變化。

2020年2月20日，央行在其官網釋出公告，1年期貸款市場報價利率（LPR）下調為4.05%，此前為4.15%；5年期以上貸款市場報價利率（LPR）下調為4.75%，此前為4.8%。一年期主要針對的是企業的貸款成本，而五年期主要針對的是房貸利率。所以老百姓更加關注的點應該是五年期的LPR，那LPR下調了，為什麼很多人的貸款仍然一分都沒有減少呢？

我行的房貸利率史

在以往，我們與商業銀行簽訂的房貸利率都是基準利率上下浮動一定的比例，合同簽訂之後，除非央行的貸款基準利率發生變化，否則利率會一直固定不變。

2019年8月25日，華人民銀行對外發布公告，對新發放商業性個人住房貸款利率進行調整，自今年10月8日起，個人住房貸款定價基準從以往的貸款基準利率轉換為LPR（貸款市場報價利率）。2019年10月8日前簽訂的舊的房貸利率（即上述的基準上下浮動比例）給予兩個選擇：一是轉換為固定的利率；二是轉為LPR計價的利率。轉換工作從2020年3月1日起到2020年8月31日前結束。

為什麼LPR下降，利息沒減少？

如果你是2019年10月8日之前簽訂的貸款合同，目前貸款利率尚未調整為LPR計價，所以此次LPR調整跟你沒有任何關係，無論升與降，你的貸款利率都會保持不變。

如果你是2019年10月8日之後簽訂的貸款合同，理論上而言，貸款利息應該減少，但是現實中銀行的貸款利率並非月月調整，正常都是一年調整一次，所以2月20日調整利率並不會直接在當月或者下月就降低貸款利率（提升的也一樣），而是要等到明年起（具體看你與銀行簽訂的貸款合同約定）。

總結

綜上所述，2月20日下調LPR利率，2月21日還款，利息沒降低是正常的，如果利息降低了，那才真的是奇蹟了。

房貸基準降了，怎麼我的房貸還是那麼多一分也沒有少？

這個問題取決於你是什麼時間與銀行簽訂的貸款合同。

如果在2019年10月8日之前簽訂合同的，那麼10月20日LPR4.85%,11月到今年1月的三次LPR報價也和你無關。實際上屬於存量房貸，那麼從今年3月1日到8月30之間，你需要選擇是按照固定利率還貸還是“錨定LPR+點”還貸，一經選擇後在約定的週期內不能更改，且只有一次選擇權。

這種情況下，你的房貸在新選擇確定且簽訂新合同之後，每月的房貸會有所減少。以後每一年有一次機會選擇新的“錨”，即LPR，換言之，與銀行簽訂LPR+點模式也不是每月在變化，而是在雙方協商的週期內保持不變，這主要是從銀行的成本角度考慮，因為那麼多的房貸者每個月和銀行的還貸隨每月的LPR變動，銀行吃不消。

如果在去年10月8號之後簽訂合同的，你現在的模式就是LPR+點模式。換言之你的房貸比在此之前簽訂合同已經低了10個或者5個BP。這種情況下，你的房貸利率在約定更改LPR週期內也是不變的。通常這個週期約定為1年，即你的房貸到2020年12月都是現在的利率，每月還款的金額不變。

假設今年12月20日，LPR下降到4.5%，這時在按照4.5%+點作為2021的每月的房貸還款利率。

知識延伸：這個加點的“點”即你實際承擔利率與第一次簽訂房貸合同時的基準利率之差值。

例如：你是2015年簽訂的合同，當時基準利率為4.90%，上浮後你的實際利率6%的話，那加點的點就6%-4.90%=1.1%，注意這個點是不管任何情況，任何模式下都不會變化的。

2月20日上午，央行釋出公告，2月份最新LPR報價利率出爐，1年期LPR利率下調10BP至4.05%，此前為4.15%，5年期LPR利率下調5BP至4.75%，此前為4.8%。這是自2019年11月LPR利率下調以來的首次降息。

央行降息了，很多人就問，為什麼央行降息了，自己房貸的按揭的錢還是沒少，降息降到哪裡了？

對於這個問題，我們需要從三個方面來了解：

第一，為什麼央行要降息？

央行降息，是為了降低社會融資成本，降低企業的貸款成本，降低居民的負債負擔，目的是透過逆週期調節，向市場提供合理充裕的流動性支撐，穩定宏觀經濟的發展。

在2月17時，央行開展2000億元的中期借貸便利MLF操作和1000億元7天期逆回購操作。據瞭解，一年期MLF操作中標利率為3.15%，上次為3.25%，降低了10個基點。此次MFL利率的下調為LPR利率的下調明確了預期。

所以2月20日的降息，本身是在預期之內。央行透過降低向金融機構借出的MLF利率，傳導至LPR利率下調，與實際利率相匹配，為實體經濟提供支撐。

第二，降息後房貸利率會下降嗎？

從去年10月8日起，全國實施了“新房貸”政策，即房貸由原來的央行基準利率浮動的方式改為在LPR報價利率基礎上加點的方式形成。舉個簡單的例子，原來的房貸是是基準利率上浮10%，那麼實際房貸就是4.9*110%=5.39%，而實施房貸新政策，LPR利率為4.85%，如果加點50個基點，實際實貸利率為4.85%+0.5%=5.35%。

比如說購房者當地的銀行給出的就是加點50基點的利率水平，那麼此次LPR利率下調至4.75%之後，實際房貸利率就是4.75%+0.5%=5.25%。

也就是說，降息之後，新買房者可以享受到更低的利率，比降息之前會下降0.5%的水平，但是這隻針對實施“新房貸”政策之後買房的人。

那麼對於在去年10月8日以後買房的人來說，利率會不會下降呢？假定當時是按照4.85%的基準利率加點形成的利率辦理的房貸，需要在一年後可以進行房貸利率重定價，根據新的LPR利率加點形成，在此之前依然需要按原來的利率還貸。

第三，在“新房貸”之前買房的人利率會下降嗎？

對於在去年10月8日前買房的人來說，利率並不會下降，每月按揭還貸金額也不會下降。根據央行的通知，在2020年全國的存量房貸都需要改為與LPR掛鉤的方式。

但是在進行利率轉換之時，實際利率是不變的，比如說原來是基準利率上浮10%的利率水平，那5.39%，假如在2020年4月份辦理房貸利率轉換，到時的LPR利率假定是4.75%，則實際利率為LPR利率加64基點的方式形成，即4.75%+0.64%=5.39%。

此次利率轉化可以轉為固定利率，比如說覺得5.39%的利率不高，轉國固定利率，則以後每月還款金額都不變。也可以採取浮動方式，即LPR+64個基點的方式，如果到2020年12月的時候，LPR利率下降至4.7%，那麼實際房貸利率就會下降至4.7%+0.64%=5.34%。

也就是說，對於在2019年10月8日辦理房貸的人來說，只有在完成了利率轉化之後，LPR利率的下降才能減少每月按揭還款金額。

因此，對於此次央行的降息，新購房者的利率會有所下調，在2019年10月8日以後的已購房者，利率需要在下一個重定價期才能下調（假設到時利率仍處現在水平或更低），對於2019年10月8日前購買的，利率不會受到影響，需要在2020年完成利率方式轉換後，才與LPR利率的改變有關聯。

房貸基準下降了，新購房的房貸利率肯定下降了，而正在還房貸的利息就不一定會下降，起碼短期內不會。

2月20號早間，中國央行公佈新一輪LPR(貸款市場報價利率)報價，利率一如市場預期般下調。

一年期LPR利率下調10個基點，報4.05%，上次為4.15%。五年期LPR利率下調5個基點，報4.75%，上次為4.80%。

LPR的下調意味著房貸的基準利率也將下調，特別是五年期的LPR利率從4.8%下調到了4.75%。但是對新購房者以及正在還貸的購房者來說影響卻不一樣。

對已經購房正在還貸的人來說，雖然5年LRP下調，但是房貸利率更改週期為一年，因此對部分人來說有可能一年後才更改房貸利率。大部分購房合同的房貸更換週期都是每年的一月份。

而對於尚未購房準備購房者來說，應該可以馬上體驗房貸利息下降的福利。不過實際房貸利率還是以銀行為準，部分城市的主流銀行並不會下調利率。

2月20號，央行給出了新的LPR報價，和房貸利率有關的5年期以上LPR為4.75%，此前為4.8%，降了0.5%。

要判斷你的房貸利率會不會更跟著降就得看你的房貸利率合同是什麼時候簽訂的，根據央行2019年8月公佈的政策，2019年10月8日起新簽訂的商業住房貸款掛鉤LPR，在LPR的基礎上加點形成。

所以，若你的房貸合同在2019年10月8日後簽訂，則是掛鉤的LPR。這次LPR下降，你的房貸利率也會下降。

但是這不會馬上就調整，調整時間分情況會不同：

1.每年年初執行新調整的利率。例如這次LPR調整時間是2019年10月10號，但你的房貸的調整時間是在2020年1月1號。公積金貸款利率的調整時間一律為每年1月1日。

2.滿年度調整，即每還款滿一年調整執行新的利率。假設你是2019年10月15號簽訂的房貸合同，銀行會在2020年的還款日調整你的最新利率。

3.雙方進行約定，一般是在銀行利率調整後的次月執行新的利率水平。例如這次LPR調整是2019年11月20日，那麼你的房貸的調整時間是在2019年12月20號。

每個銀行的房貸利率調整情況不同，具體還需諮詢銀行。

如果你的合同是在2019年10月8號前簽訂，那這次LPR下降就和你沒關係，因為你掛鉤的是貸款基準利率。

但是也不要灰心，2019年12月28號央行釋出的通知規定，今年3月1號開始，掛鉤貸款z基準利率的都必須轉換為LPR或固定利率，到時候就可以轉換為“LPR+加點”，LPR下房貸利率就可以下降了。

作者介紹：SAC在冊證券投資顧問，歷任多個金融機構投資分析師，擅長短線情緒分析。以價值之名，行投機之實！

2月20日，最新的市場報價利率5年期以上下調了5個基點，從上月的4.8%下調到4.75%，這個LPR利率下降，會對大眾的房貸利率當然有影響。

很多人在問，不是利率下降了，為什麼我的房貸沒有任何變化？

其實，LPR利率變化並不一定會馬上影響你當前的歸還的房貸總額，具體是要看你簽署住房貸款的時間節點以及你辦理房貸時選擇的是固定利率還是浮動利率。

如果你是在2019年10月8日前辦理的住房按揭貸款：

原本的貸款利率定價機制是以人行公佈的貸款基準利率為參考基礎，各家銀行在基準利率基礎上進行上下浮動，如果人行當年的貸款基準利率變動，一般銀行會在次年1月1日起重新按照最新的房貸利率重新計算最新利率。

對於這部分存量的浮動利率貸款定價，借款人可以選擇將定價基準轉換為最新的LPR利率也可以選擇轉換為固定利率。

需要注意的是，以前簽訂貸款利率執行標準的存量使用者，只有一次選擇權機會。

一旦你將房貸利率轉換為固定利率，以後無論LPR利率怎麼變化，都以你所選擇的固定利率執行。

比如以前按照人行基準利率辦理的房貸按照基準利率4.9%打了85折，你完全可以考慮

把自己的利率轉換為固定利率4.165%，綜合來看，LPR即使再變化，也很難低於這個值，按照這個利率值仍然非常划算。相對的如果你之前的貸款利率是基準利率甚至上浮的，你的選擇是轉化為最新的LPR利率，如果LPR利率一直處於下降趨勢，這種方式也是會讓你很省錢的。

但是選擇哪種方式，也是你處於對未來LPR調整預期的一種判斷，選擇好了會給你省去一大筆貸款利息支出，選擇不好，利息成本也會增加不少。

如果你是2019年10月8日之後辦理的住房按揭貸款

銀行最新的住房貸款利率定價機制均是以LPR為利率定價基準進行執行的（如上圖，就是某銀行住房按揭貸款合同關於房貸借款利率方面的約定）。

選擇固定利率，目前銀行住房按揭貸款很少有能執行LPR基準利率的，銀行一般發放的住房按揭貸款均是以最新LPR加點的方式給你進行利率定價。

一旦你選擇了固定利率，以1月20日發放的住房貸款為例，銀行最低利率是按照5.39%定價，那麼你的住房貸款利率就是4.8%+59個基點，利率是5.39%，無論今後LPR利率怎麼變化，你的住房貸款利率會維持在5.39%不再變化。

相對如果選擇浮動利率，首期利率會按照銀行貸款發放日前一日的LPR利率加點方式執行，比如4.8%加59個基點為5.39%。

這時候有個約定就需要注意了，一般銀行的貸款合同雖然有多種利率浮動週期可供選擇，但是他們多會預設選擇以貸款發放後每年1月1日進行利率重新定價，也就是以當年12月20日的LPR利率重新調整次年1月1日起執行的貸款浮動利率（如下圖紅框部分）對你的房貸計息。

總結

透過以上分析，雖然房最新的貸款市場利率報價LPR下降了，但是並不一定會讓你每月的房貸支出馬上下降。如果你的房貸利率選擇的固定利率，今後無論LPR利率怎麼變化，你每月的房貸支出都是固定不變的；而如果你選擇的是浮動利率，那銀行預設選擇的是以貸款發放後每年年初1月1日再給你重新定價利率，重新計息。

房貸基準利率變化對存量房貸的影響並不是實時的，而是有有時間差的，以前這個問題還簡單一點，但是今年可能就有點複雜了，對於存量房貸的使用者來說，至少在2020年內內今年的LPR變化是對你的房貸利率沒有影響的，最快的也要等到2021年才會有影響，所以這個影響主要是對新的房貸使用者。

1、在基準利率時代下你的房貸利率會什麼時候變化？

在基準利率時代的時候（在LPR利率之前），如果你簽訂的房貸合同選擇的是浮動利率，那麼在基準利率變化的情況下，你作為存量房貸的利率是在第二年的第一個月開始按照最新的基準利率來重新計算的。

打個比方，如果現在2月份降準至4.8%（原來是4.9%，而你的房貸利率是上浮10%，也就是說實際利率是5.39%），那麼你的房貸利率會在明年的第一個月重新計算，也就是按照4.8%的基準利率再上浮10%。得到的5.28%就是你的新的房貸利率，從明年第一個月起你的月供就開始減少了。

2、在LPR時代下有什麼變化？

在新的LPR時代下，有了一些變化，對於是浮動利率的使用者，那麼可以選擇最短以12個月為一個週期重新計算，而重新計算的時間也可以 又雙方來商定，當然這些規則都會在房貸合同中寫清楚。

而在新的LPR時代下，又有兩類使用者，一類是自從2019年10月8日以來辦理的房貸已經是按照LPR計算的，這類使用者就按照當時的合同簽訂的來辦理就是了，這個你要看你的合同規定，比如你是11月1日辦理的房貸，那麼選擇的是12個月重新計算一次，重新計算的時間也是11月1日，那麼你要到2020年11月1日再按照最近的一期的LPR來重新計算房貸利率，所以，現在2月份雖然下降了LPR，但是還不到你的時間，所以，你的房貸還是不會變化。

第二類是以前的存量房貸，這些存量房貸都是按照原來的貸款基準利率為定價基準來計算的，這類使用者就是在LPR推出之前辦理的房貸，這些房貸的使用者需要在2020年3月1日到8月31日之間完成向LPR的轉變，有兩個選擇，第一是變成固定利率，第二個選擇就是變成以LPR為定價基準的浮動利率。如果選擇的是浮動利率，那麼重新計算的週期最短為12個月，重新計算的日子由雙方共同決定。所以，從這個來看，這次下調LPR對存量房貸的人是沒什麼影響的。

但是也不要氣餒，因為到當你今年完成了轉換後，到明年就該是到了重新計算房貸利率的時間，如果那個時候的LPR比2019年12月份的LPR低，那麼你的房貸利率就會降低。

貸款市場報價利率LPR又發生變化了，LPR利率進行下調5個百分點。LPR利率進行下調之後，很多人非常關心一個問題，既然房貸LPR利率都下調了，為何我的房貸月供一分不少，依舊還是之前的月供金額呢？下面我就詳細為大家分析和解答相關問題。

最新LPR利率情況：

2月20日央行進行下調了LPR利率，下調之後最新的LPR利率為：1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%，這就是當前的最新LPR利率。

中國自從2019年10月8日起正常實行以LPR利率為基準貸款利率，改變了以往以央行的基準貸款利率4.90%為準，以央行的基準貸款利率基礎之上進行上浮或者下調。

從去年10月8日以LPR利率為貸款基準利率後，每個月進行調整一次，最初的LPR利率一年期是4.20%，五年期以上的LPR為4.85%，隨後幾個月央行進行下調了兩次，截止當前LPR為，1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%，這是當前各大銀行最新利率，每個月進行調一次。

銀行固定利率與浮動利率的區別

相信大家都知道，銀行貸款是有兩種選擇的，可以選擇固定利率，也可以選擇浮動利率，選擇利率不同，最終的貸款利息肯定存在差異的。

固定利率其實就是指銀行與貸款人協商好一個貸款利率，這個利率是不調整的，直到貸款還清為止。

浮動利率其實就是指銀行與貸款人同樣協商好一個貸款利率，但這個貸款利率是可以調整的，受到央行的基準利率進行浮動的，但記住浮動利率也是一年一調整的。

根據銀行放貸的情況，銀行都是預設為固定利率，給以貸款人都是以固定利率計算，為了就是避免銀行後期的工作量，由於浮動利率是每年都要重新計算新的貸款利率，只要央行的基準利率發生改變了，浮動利率基本都是做出調整，所以銀行一般不會按照浮動利率貸款，除非貸款人要求按照浮動利率貸款。

為什麼央行下調了LPR利率，貸款人的月供金額一分不少呢？

上面我們已經瞭解當前最新LPR，以及銀行的固定貸款利率和浮動利率之間的差異，只要清楚了這些，再來分析為什麼LPR下調了，房貸金額不會下調呢？

下面分兩種情況進行分析：

（1）貸款選擇的是固定利率

假如你在銀行辦理房貸之時，選擇的是固定貸款利率，這種情況的話，不管央行怎麼下調或者上調基準貸款利率，房貸月供金額始終都是不變的，因為固定利率是不會做出任何調整的。

比如你之前向銀行辦理貸款利率是5.60%，固定利率，月供是3000元。隨後央行把貸款基準利率從4.90%下調至4.60%，銀行也不會進行調整你房貸月供金額的，依舊是每個月3000元，直到你還清房貸為止。

（2）貸款選擇的是浮動利率

假如你之前在銀行辦理房貸之時選擇的是浮動貸款利率，這種情況的話，浮動利率是跟隨央行的基準LPR進行上浮或者下調的，同時也是貸款人銀行協商的，最終確定一個浮動貸款利率，一年變動一次。

比如你之前辦理房貸是浮動利率，當時確定的浮動利率是5.60%，月供是3000元。隨後一年之內央行下調了LPR利率至4.60%，一年之後你再度跟銀行這協商確定一個新的房貸利率變為5.45%，此時你的月供金額會從3000元調整為2950元，每個月少還款50元，一年可以節約600元。

總結

根據上面分析可以得出答案，儘管央行下調LPR，不管選擇的是固定利率還是浮動利率，房貸月供肯定也是一分不少的。儘管是浮動利率，也是一年之後才能調整，並非是跟央行下調LPR同步下調的，希望大家要明白。

透過上面告訴我們一個道理，辦理房貸之時一定要考慮清楚，是選擇固定利率還是浮動利率；其次就是還款方式，是等額本息還款還是等額本金還款方式，這些一定要弄清楚，這將關係到貸款利息的關鍵點。

近日，央行公佈了最新一期LPR利率：一年期4.05%，5年期以上4.75%。一年期下降了10BP，5年期下降了5BP。

這對於貸款買房的朋友們，無疑是個好訊息。LPR5年期以上利率的下調，意味著以LPR利率為基準的房貸利率也下調了。

於是，有許多人紛紛提問，我的房貸利率會下調嗎？為什麼我的房貸沒有下調呢？之所以有這樣的疑問，緣於對LPR利率相關規定地不瞭解。

去年年底，央行釋出了第30號文，制定了存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR有關措施。

按照30號文地要求，自2020年1月開始新發放的房貸，必須是以LPR利率為利率基礎。對於這部分2020年以後新增的房貸，不存在利率轉換問題，本次利率下調，也不受影響，因為30號文規定，重定價週期最少是一年。

比如，如果你的房貸是2020年1月10日放款，那麼你的利率調整最早也得到2021年1月10日。

而對於2020年之前發放的房貸屬於存量業務，這部分房貸利率是基於房貸基準利率，按照一定的上浮比例得出的。

比如：房貸基準利率是4.9%， 上浮20%，房貸執行利率為4.9*(1+0.2)/100=5.88%。這個利率是目前老的房貸利率，而根據30號文要求，要求執行的房貸利率是以LPR利率+加點，計算出新的房貸利率。

下面講講新舊利率轉化邏輯，邏輯清楚了，問題也就有答案了。

根據30號文的要求，在個人住房貸款利率轉化首次重定價時，新老利率保持相同的水平。那麼我們需要確定一下，在首次保持利率總體不變的前提下， 轉化成LPR利率，需要加多少BP？

假設當前房貸利率是5.88%，要轉換成LPR利率，需要加(5.88 - 4.75)*100 = 113BP。

根據30號文規定，首次轉換時，需要加的點數確定之後，便不會改變。也就是說，以後你的房貸利率隨著LPR利率調整的時候，每次加的點數都是113BP。

回到問題本身，如果你的房貸已經是基於LPR利率了，那麼要等下一個重定價週期才能調整利率，具體重定價週期時間是多長，在合同中有約定。

根據新規的要求，商業性個人住房貸款重新約定的重定價週期最短為一年。在後續重新價日，按此前最近一個月LPR率進行定價。

如果你的房貸是存量業務，先要進行LPR利率的轉換，什麼時候轉換，等銀行通知。

根據30號文，對存量浮動利率房貸的定價基準轉換提出了明確地要求，房貸可以選擇轉為LPR利率，也可以轉為固定利率，只有一次選擇機會，2020年3月份開始執行。

那麼選擇固定利率和LPR利率那個更合算呢？

如果你的貸款剩餘期限不長的話，轉不轉都一樣，因為重定價週期最少是一年。

如果你的貸款剩餘期限還比較長，比如說還有十幾年或者幾十年，考慮到未來中國利率長期將下行，還是轉化為LPR利率為好，以便享受利率市場化的改革紅利。

如果你房貸利率本來就是優惠利率，就不要轉了，以免轉換之後定價反而更貴。

此處所謂的房貸基準利率下降，應該指的是五年期LPR利率下降。這個利率下降，幾乎所有人的房貸利率都不會下降，為什麼我這麼說呢？

按照利率形式來分，可以把擁有房貸的人分成兩類。

第一類是採用貸款基準利率辦理房貸的人，五年期貸款基準利率為4.9%。這類人都是在2019年10月份以前辦理的房貸，也就是LPR利率推出以前；第二類是採用LPR利率的人。2020年五年期LPR利率為4.75%，這類人都是在2019年10月8日以後辦理的房貸。

對於第一類人來說房貸利率肯定是不會變化的。因為國家調整的是LPR利率，不是貸款基準利率。這類人的房貸利率是基於貸款基準利率計算的，只要貸款基準利率不動，那房貸利率就不會動。LPR利率和貸款基準利率是兩個東西，沒有任何關係。

對於第二類人來說，房貸利率也幾乎不會調整。為什麼說“幾乎”呢？這主要是因為，銀行一般要求客戶的房貸利率是按年浮動，極少有客戶要求，也極少有銀行同意客戶房貸利率是按月調整。按年調整的一般也只是在每年一月一日進行調整。

二月份LPR利率調整，只有按月浮動的客戶能調整利率，而這類客戶也比較少，所以說第二類人的房貸利率幾乎不會調整。

總的來說，兩類人的房貸利率都不會進行調整，一個是不挨著，根本不會調，另一個是因為浮動關係，每年只能調一次，一般會在一月份根據當月的資料調整。

除了這兩類人，馬上就會出現第三類人。這類人是原來採用的貸款基準利率，要在3月到8月間轉換成LPR利率。這類人接下來要面臨一個選擇，那就是選擇固定利率還是浮動利率。

如果是固定利率，無論LPR利率如何調整，你的房貸利率都是不會變的。如果選擇浮動利率，那就要看你的浮動是按月、按季還是按年浮動了。為了操作簡便，銀行一般都會讓客戶選擇按年浮動。

很多人可能有這樣的疑問，為什麼LPR同期報價降低了，但是每月的房貸還款金額並沒有減少？尤其是此前購房的人，很多都遇到這樣的問題，究竟是是銀行出錯了還是房貸利率沒有下降？其實LPR同期5年以上報價確實下降了，房貸基準利率也跟著下降了，銀行也沒有出錯，關鍵在於此前貸款簽署的合同。

這裡普及一個小常識，此前房貸利率並不是以LPR為基準貸款利率，今年3月份開始，央行要求房貸利率以LPR為基準利率，也就是三月份以後所有的房子都按照LPR計算，所以就會出現LPR同期利率降低，但是每月還款金額並沒有減少。

房貸利率有兩種選擇，一種是浮動利率，一種是固定利率，固定利率通常是根據合同約定，無論以後房貸利率漲跌都不變，浮動利率就是根據市場利率變化而改變。倘若選擇固定利率，即使房貸利率降了，你的貸款也不會改變。

三月份以後，房貸利率以LPR計算，到底選擇哪個比較合適？就目前形式來了，LPR同期報價大機率持續下降，也就意味著房貸基準利率還會下降，選擇浮動利率就會跟隨著市場減少，每月貸款也隨之減少。