沒有一種小產權房的交易是安全的，不過在城市有一些比較老舊的社群，裡面房子可能也沒有產權證的即小產權房，買下這類房子正常居住是沒有問題的。

根據現行的國家法律法規，小產權房是不能交易的。無論何種小產權房都不可以交易，買賣小產權房是違法違規的事情。一旦交易成功，後續的各種糾紛不受法律法規保護。如果你執意買小產權房居住，最起碼必須搞清楚該房屋是不是有經濟糾紛，是不是有物業費用糾紛，是不是有抵押貸款情形，是不是有質量問題，等等。然後可以簽訂合同，同時必須去物業或者開發商處做產權過戶處理！

大家在買房時會經常遇到小產權房，有些購房者根本不知道什麼是小產權房，導致日後很多事情受阻。那麼，究竟什麼是小產權房呢？購買小產權房有哪些風險呢？我們應該注意哪些問題呢？一起來看看這篇關於小產權房的文章。

一、什麼是小產權房？

小產權房和大產權房是相對的兩個概念。大產權房指具有國家頒發的產權證書，而小產權房屋是由鄉鎮政府頒發的產權證書，有時也叫“鄉產權房”。

二、小產權房可以交易嗎？

一般情況下，小產權房是由村集體組織或者開發商建築在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的。如果是本集體經濟組織內的人，是可以得到法律承認和保護的，他們可以依據《物權法》等相關法律取得房屋的完整的所有權，依法享有佔有、使用、收益和處分的權利。但是在實際中，購買這些小產權房子的人大多數是村集體經濟組織以外的第三人。這樣他們的權益不會受到法律的承認和保護。

三、為什麼有的小產權房屋有房產證？

有些人會說他買的小產權房是有房產證的，所以是合法的。其實上，他們沒有注意到“小產權房屋”的產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發的。其實小產權房屋即便有產權證不是真正合法有效的產權證。因為小產權房屋沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。

四、購買小產權房有哪些風險？

1、無法辦理房產證、產權證

按照嚴格的法律來講，小產權是沒有產權的，因為這類房子是沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證的，購房合同也不可能在房管局備案。所以購房者是拿不到合法合規，有效的房產證。這是小產權房大嚴重的問題。

2、無法進行銀行貸款和抵押貸款

由於小產權房沒有房產證，沒有經過備案，所以是不能去銀行貸款的，只能一次交清房款。這對於購房者來說也是很大的壓力，而且現在不能去銀行做貸款，同理未來也不能拿這個房子去銀行做抵押。

3、拆遷補償難

其實，購買小產權房的購房者不是房屋合法所有人，無法對抗國家的徵地和拆遷，購房者將來遇到拆遷，是很難得到補償的。如果小產權房違反了國家政策被強行拆除，購房者可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的尷尬局面。

4、質量參差不齊

另外，小產權房的建設是沒有經過相關部門的稽核的，所以不排除有些開發商會出現偷工減料的行為，因此也不能保證房屋的質量。而且房屋一旦出現了任何質量問題，責任也是很難追究的。

五、購買小產權房需要注意哪些問題？

1、注意合同的簽訂

我們上面有提到，小產權房是不能辦理房產證書的，因此需要透過合同來保障自己的權益。小產權的房屋買賣合同是維護合法權益的重要憑證，如果房屋出現了任何問題和糾紛時，正確的處理方法便是按照合同約定解決，所以合同的簽訂一定要規範。

2、注意資金的安全

由於購房款是一筆很大的資金，所以，在交易時儘量不要使用現金，透過銀行轉賬的方式留下憑證比較好。

如果價格不高，只是買來居住，可以買，這種房買來後不能合法交易，就是不能跟你升值，但是解決居住住宿是沒有問題，假設有什麼問題，你名下又沒有其他房屋，誰來都拿你沒有辦法！看你是處於什麼目的了！

買小產權房需要注意什麼？最主要的一點就是房子無法過戶，如果買賣合同出問題，房款是可能肉包子打狗的。至於房屋交易安全問題，如果是指無法律風險，那麼是不存在的。

“小產權”是相對於“大產權”而言，“大產權”通常都是由國家房管部門統一開據，而“小產權”一般是由鄉政府或村政府頒發，故又稱“鄉產權”。

因此，“小產權房”通常是指：產權證由鄉政府或村政府頒發，未辦理相關證件、未繳納土地出讓金等費用，在農村集體土地上建設的房屋；因不得確權發證，故不受法律保護。

其實，明白了“小產權房”是什麼，面臨的風險自然也就很清楚，大概可分為以下三點：

1、嚴格意義上來說，產權是國家房管部門對符合條件的房屋統一開據的，而小產權不符合條件，自然就沒有“產權”。這也意味著，未來面臨拆遷，基本上得不到有效補償。

2、銀行貸款、抵押都要看房產證，而小產權房沒有房產證，甚至都沒有經過正規的備案，所以，不僅沒辦法從銀行貸到款，而且即使房屋到手也沒法拿去抵押。

3、既然沒有相關部門進行稽核，那麼小產權房的建設單位很可能偷工減料，或者使用不達標的建築材料，房屋質量自然得不到保障。即使不是自住，倒塌等風險依舊存在。

明白了購買風險，依舊想買小產權房，那麼需要注意兩點：1、找正規律所就交易面臨的問題及解決辦法等，簽訂規範、有效的合同；2、資金透過轉賬完成，避免線下現金交易。

一般情況下，“小產權房”的買賣合同會被判定無效，但也有例外情況，這些例外情況即意味著房屋的買賣是有效的，共有以下兩種情況：

1、如果是本鄉範圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，則該房屋買賣合同認定有效；2、本鄉以外的人員購買的，如果取得有關組織和部門批准，可以認定合同有效。

所以，要想確定小產權房交易是安全的，滿足以上條件即可，否則交易合同是無效的。

小產權房明顯低於周圍商品房價格，先結論，不建議買小產權房，流動性差

一、購買小產權房存在哪些風險？

1、戶口無法遷入

買了小產權房，購房者無法遷入戶口，無法獲得免費醫療和義務教育資源。

2、拆遷賠償少

小產權房子沒有產權，只有銷售方的出售合同並且沒有房管單位的認同，該類房產一旦出現政策規劃，房屋價值將會有很大的變化。遇到房屋拆遷，房主只能得到很少或無法得到相關補償。

3、無法上市交易

因為小產權房沒有產權證，因此不具備轉讓、處分、收益和繼承等權利，也無法過戶。

4、沒有產權證和土地證

同地區，小產權房的價格是商品房價格的1/3甚至更低，所以讓不少朋友頂著產權風險也要購買小產權房子。但在房屋交易或抵押過程中，產權證是必須要有的證件。而小產權房子沒有相關證件，即便有也是村委會或鄉政府頒發的，法律不予認可。

5、無法辦理銀行貸款

小產權房是沒有國家頒發的合法產權證的房產，購房者不能選擇貸款方式買房。即便全款買房後，如果後期遇到財務週轉也不能透過抵押方式獲得銀行的貸款。

6、政策不確定

國家尚未出臺關於小產權房處理的明確政策，無法預知風險。

二、買小產權房的注意事項有哪些？

1、符合城市規劃

小產權房的建設必須符合城市總體規劃，只有符合城市整體規劃，購房者的房屋所有權證書才有一定的取得保障。

2、開發主體要合法

小產權房的開發主體可以是村民，也可以是村集體依法成立的具備法人資格和房地產開發資質的經濟實體，也可以是村委會依法委託的房地產開發企業。但不管開發主體是誰，一定要取得合法開發土地的資格。

3、買規模化的小產權房

雖然國家已明令禁止新建小產權房，但還不曾大規模拆除小產權房。為了降低買小產權房的風險，購房者最好買規模化的小產權房。

4、做好詳細約定

由於小產權房無法辦理房產證，所以購房者只能依據買賣合同來保障自己的權益，因此在買賣合同中，一定要對各種情況做好詳細約定，比如拆遷時購房者獲得全部補償，約定高額違約金。

5、多人陪同簽訂合同

購房者在簽訂小產權房買賣合同時，一定要多找幾個見證人，並讓他們都在合同上簽名，這樣可幫助降低風險。

購買小產權房時，買賣雙方應該經專業人員起草較為完善的房屋買賣合同。小產權房在選擇上也應該儘量挑選具有一定規模的小產權社群，能有與政府合作開發的小產權專案則更具保障一些，另外，儘量選擇購買現房。

圖2說明小產權房在集體土地上建造

圖3說明小產權房不登記，不發證

1、集體建設用地用二商品房開發目前處於限制事管制階段，國家尚未出臺相應規定，關於“小產權房”的合法化尚地定論，因此購買“小產權房”尚存在可能導致合同無效的法律風險。

2、購買“小產權房”時，一定要注意稽核出售房屋的合法手續，要求出賣人出示該專案的建設工程規劃許可證和建築工程施工許可證，並向建委驗證核實，否則不能購買。實踐中，未辦理合法手續的“小產權房”，通常為違法建築 ，很有可能會被強拆。

3、即使是購買合法建造的“小產權房”，也存在以下風險：

(1)不能取得產權證，合同雙方僅存在債權。房子建成後，儘管出賣人有處分權，但對於買受人來說，因其未備案，不能辦理權屬變更手續，所以雙方未發生物權變動。

(2)“小產權房”不能在市場上流通，不能辦理轉移登記。

(3)“小產權房”一般都由鄉鎮政府或村委會開發，房屋質量、物業以及相關的售後服務都無法保證。

(4)普通商品房的開發商，其開發資金受到銀行和有關政府部門的監管，而“小產權房”的開發資金使用，處於無人監控的狀態，容易出現問題。

(5)如遇到徵地或拆遷，“小產權房”可能得不到有效的法律保障。

目前還沒有任何一種小產權房存在絕對的安全，現行法律下，小產權房還無法像商品房一樣獲得合法證件。購買小產權房一定要慎之又慎，儘量不建議購買

在購買小產權房前，我們要弄清楚什麼是小產權房。

小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村頒發。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，其購房合同在國土房管局不會給予備案。

小產權房的出現與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。

但在日益上漲的商品房面前，價格有較大幅度優勢的小產權房，顯得格外誘人。但小萬想提醒的是，在意外面前，沒有哪種小產權房是安全的。雖然國內小產權房交易持續不斷，但翻車的現象並不是沒有發生。

現在的房子一種就是小產權房。因為小產權房的價格是比大產權房便宜太多的，很多人都很糾結能不能買小產權房。

那麼，到底什麼是小產權房？與大產權房有什麼區別、有哪些法律風險呢

一、什麼是小產權房

大產權房：由國家頒發產權證的叫做大產權房，包括40年產權、50年產權和70年產權。我們平時購買的普通商品房，都屬於大產權房。

小產權房：“小產權房”並不是法律上的概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗稱的稱謂。

小產權房分為3種：

（一）在集體建設用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只屬於該農村的集體所有者，非本村的市民不能購買。

（二）在集體企業用地或者佔用耕地違法建設的房子。

（三）各類農業園或養老院的別墅。

二、小產權房比大產權房多哪些風險？

（一）大產權有房產證，小產權沒有房產證。

大產權房有五證，分別是國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建築工程用地規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證或銷售許可證。正因為大產權房有五證，所以大產權房受法律保護，有完整產權。而小產權房沒有五證，不受法律保護。就是說，拆遷時，大產權業主能拿商品房拆遷補償，小產權業主沒有。

（二）大產權房比小產權房質量更有保證。

大產權房建造時程式嚴格，質量監督力度強；小產權房質量沒人監督，存在安全隱患。

（三）小產權房不能在房地產管理部門登記備案

小產權房由於沒有正規的產權證，不能在房地產管理部門登記備案，不能作為抵押或上市專賣。買小產權房不能貸款，只能一次性付全款。

三、小產權房能否轉成大產權房？

這種情況可能性不大。根據《土地管理法》第六十三條明確規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。農村宅基地屬於集體所有，村民對宅基地只享有使用權，其興建的房屋只能在集體成員內部流轉，而無權賣給城市

總之，“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義出售的、建築在集體土地上的房屋小產權房一般是集體土地建的房子。不能過戶，其中最為關鍵的是，即使作為完全自住的房屋，沒有房產證，就意味著購房人不是合法產權人，不能以法律為武器來維護自身的權益。小產權房遭遇拆遷無補償，即使有補償，也是很少的一部分，並且因為法律不承認房主的產權，很可能補償費用只給農村的大隊或者鄉政府。因此，小產權房買賣具有較大法律風險，大家務必謹慎對待。