一整套複雜流程可以百度！

但是告訴你也沒有用！

因為當你決定購房後！

就進入一條單行道！

任何開發商都會最佳化程式！

設好套！

等著你鑽！

第一步就是告訴你，

“少交點認籌金，可以退的”

一旦你交了，這個程式就開始了！

想返回就需要成本！

簽了訂單想不買可能損失定金！

付了首付想反悔可能涉嫌違約！

簽約合同想反悔可能涉嫌鉅額額賠付！

。。。。

後悔藥很貴！

所以最最重要的是在最初做出正確的決定！

買還是不買！

之後聽銷售員擺佈就可以了!

1.購買新房：可以現在購房網站先了解，再選定要買的區域，再在這個區域選幾個樓盤實地考察，選好自己滿意的小區，再選擇自己所需要和預算內的戶型，面積，價格。（1）定金：自己選好後，正常是先交定金，簽訂定金合同，有的是先交預約金，等開盤選房，選到房子預約金轉定金，沒選到退預約金。定金合同會約定簽約時間。

（2）籤合同，需要材料：身份證，戶口本，結婚證，首付款。資格審查，有的城市限購的，需要提供社保或者個稅證明，有無房證明，資格審查後，出網籤合同，開發商備案。

（3）籤貸款：需要材料：身份證，戶口本，結婚證，首付款發票（開發商提供），首付款流水（銀行開具），收入證明（正常月還款額的兩倍），需要銀行收入流水的還要提供流水，徵信報告，到開發商指定的銀行辦理貸款，正常一個月左右貸款下來，銀行會有簡訊通知，還款時間有會有通知。

（4）交房:達到交付標準，開發商會通知交房，交房需要交契稅，維修基金，物業費等，這些開發商交房通知書都註明的，辦理不動產證，需要提供身份證，戶口本，結婚證等影印件，一般都是開發商代辦的，正常約定180工作日辦好不動產證。

2.購買二手房：正常買二手房基本是透過中介購買，中介會告訴你整個流程的，我這裡說的是蘇州的一個購買辦理流程，每個城市有點區別。

（1）交定金籤合同：透過中介看好房子，中介會約好房東和客戶，簽訂三方協議，交付定金，籤合同一般會協商約定好內容，正規中介簽訂的合同基本都公平公證的，買方需要提供：身份證，戶口本，結婚證，定金，買方最後都要到場簽訂。賣方提供：身份證，戶口本，結婚證，房產證，土地證，新的現在是不動產證，兩證正常要押在中介方的，怕產生糾紛最好讓房東提供產調，定金最好銀行轉賬，備註好。買方與賣方籤合同時賣方產證上體現的人都要到場或者提供委託書，避免產生糾紛。

（2）掛牌，送審，網籤：這些具有網籤資質的中介就可以辦理，買賣雙方只需要提供原材料的照片就可以了。買方需要提供：身份證，戶口本未成年孩子也要提供，結婚證，外地戶口還需要提供社保證明或者個稅證明，賣方提供：身份證，戶口本，結婚證，房產證，土地證，新的現在是不動產證，物業費結清發票。

（3）資金託管：送審通過後，中介會通知雙方到房管局資金託管，買方需要材料：身份證，戶口本未成年孩子也要提供，結婚證，外地戶口還需要提供社保證明或者個稅證明，首付款確定在哪家銀行辦貸款首付款就要存在哪家銀行，銀行卡要一類卡，首付款要直系親屬轉賬才可以，非直系不要直接轉到託管的銀行裡面，銀行會查首付流水，

賣方提供：身份證，戶口本，結婚證，房產證，土地證，新的現在是不動產證產證上的人都要到場簽字，物業費發票。銀行卡與買方一至的銀行卡。買賣雙方簽訂資金拖管協議。這個辦好後賣方就可以走了，買方需要到銀行打款，需要轉賬憑證，首付流水。

（3）辦理貸款：正常在資金託管當天，辦理貸款，買方提供資料：身份證，戶口本，結婚證，收入證明（正常月還款額的兩倍），需要銀行收入流水的還要提供流水，徵信報告，資金託管協議，成交確認書，首付流水，轉賬憑證。買方都要到場面籤。

（4）交稅過戶：貸款放款後，就可以到房管局辦理交稅過戶，買方需要材料：身份證，戶口本未成年孩子也要提供，結婚證，賣方提供：身份證，戶口本，結婚證，房產證，土地證，新的現在是不動產證，物業費結清發票。賣方如果有貸款要在過戶前貸款還清，他項權證登出，才可以過戶，稅費根據產證或者契稅滿幾年交稅，不滿兩年：契稅，個稅，增值稅，滿兩年：契稅，個稅，滿五年房東唯一一套住宅只要交契稅，不是唯一的契稅，個稅。現在是一窗受理，買賣雙方查驗原件，簽字交稅過戶，原產證收回。

（5）買方拿證賣方拿錢，正常是五個工作日，賣方原託管的銀行卡，身份證，到房管局解凍，然後到銀行領款，買方：領取不動產證有貸款的還有他項權證，工本費160元。

(6)交房，根據三方合同交房，水電煤結清，水電煤卡過戶。

每個地區政策辦理流程有不同，可以諮詢當地房管局

2019購房完整流程詳解 買房你只需要弄懂這幾個問題

2019 各城市樓市撲朔迷離，很多人認為今年是購房很好機遇，錯過今年很可能再也沒有機會買到可以升值的專案。

今天我回答的這個問題是：購房完整流程詳解，主要目的是想給那些想買房但又不知道具體有哪些流程，應該注意些什麼的朋友一個參考。

還是那句話，買房和炒股一樣，投資前對風險一定要有認知。

首先，購房前這些要先弄懂

1. 是否有購房資格

先確認是否有購房資格，社保連續繳納1年，如需公積金貸款得繳納公積金，是否限購/限貸，這幾個問題一定要先查清楚，然後再進行下一步。

2. 算清楚預算

對於買房，首先我預期房屋總價是多少，現在已經有多少錢可以付首付，房屋均價多少錢可以接受，這幾個問題要考慮清楚，買房的時候才會更有主動權。

3. 規劃好目標購房區域

準備買房時就要先確定好新房所在區域，為什麼要這麼做呢？

第一，目標性明確不至於迷失方向

很多購房者在買房前不去系統的考慮自己要買什麼樣的房子，一味想會不會升值或者是會不會買貴被割韭菜，這樣越想越不知道什麼時候是買房的好時機，再等等吧，就像買保險的心態一樣，明天又不會突然生病，再看看，這樣就很容易放棄。

第二，縮小範圍選房更容易

確定好區域相當於縮小範圍，比如我就買李滄區或者說市北區，不要擔心會錯過黃島區優質便宜升值的房子，因為這是你綜合所有的價格/位置/未來生活等重要因素之後決定，實在是沒有辦法確定一個區域，那麼就先定兩個相當的區域。

二、選房時 預算要做好

1. 區域：選擇好區域 如青島 市北區 李滄區

關於區域還是，確定目標區域

將區域內所有在售和待售的樓盤資訊整理成表格，帶上售樓處電話打印出來（各大房產類網站都有）

打電話踩盤 電話瞭解專案近況，比如是否開盤，在售專案戶型面積多大，什麼時候交房，均價多少，有沒有優惠這種關鍵性問題多問。

不要被置業顧問搞暈，只顧聽他說，約你售樓處見那種，可以提前寫好問題，如遇到不符合自己需求，該專案標註或直接劃掉。

2. 總價：確定房屋總價預算 如 100萬

關於總價就是，一定要大概知道自己能承擔多少貸款，一套房下來總價多少錢合適，比如你有30萬首付，那麼100萬的房子，你還要貸款70萬，這70萬你是商貸/公積金貸還是組合，是30年還是20年還是更短時間還款，這個需要考慮一下自己目前的實際還款壓力。

3. 首付：粗略預算首付 如30萬

這個就相對來說簡單，看自己目前手裡到底有多少錢，親戚朋友那可以湊到多少，如果就30萬，那麼可以考慮首付25萬左右的房子，因為接下來還得交各種稅，大概也需要三兩萬塊錢，而且還得考慮裝修的問題，所以不要超過預算太多。

4. 面積：預估房屋面積 約 80-90平

5. 均價：心裡承受均價 如15000元/平

6. 公攤：心裡承受公攤大小 如不超過25%

關於面積、均價、和公攤這個就比較好理解，儘可能都選擇適合自己的，面積大總價肯定就高，那麼就選合理一點的，均價如果你覺得相對便宜，那麼面積可以稍微大一點，總價還控制在我們要求的範圍之內，這麼理解就好了，公攤就是公共面積，太大的話肯定我們的室內面積就小了。所以選公攤面積小一點的。

三、選好後 定金/訂金要注意

1. 交定金還是交訂金

看好房子後，需要在簽訂正式合同前向開發商繳納定金/訂金，這個一定要搞清楚，不能隨隨便便交，以為我寫了字據就萬事大吉。

訂金：就是意向金，我看好這個房子，交點錢讓賣方替自己保留，知道籤合同交首付款。這個不受法律保護，違約了把錢原數退回。

定金：確定要買房，不可以退的，退了算違約，要雙倍賠償的哦。

2.籤合同

交定金不能是口頭約定，一定白紙黑字寫清楚，現在無論是多麼大的信任都沒有證據值得信任，千萬不要聽信置業顧問或者親戚朋友的承諾，沒有用，那個沒有法律效力，籤合同很關鍵。

3.定金數

確定要買這個房子之後，開發商收取的定金數不得高於總房款的20%，而且也是要開具收款憑證的。總之不要輕易交錢。交錢之前你是上帝，交錢之後他就是上帝了。

4.退定金或是退訂金

考慮清楚再買，交定金退就算違約

四、籤合同 付首付

以上都準備好，也考慮清楚了，下面就開始進行正式的購房，以下這幾點你要清楚的知道並且掌握，這對購房非常重要。

1. 瞭解樓盤具體情況 確認好開發商已經做好規劃在進行購買

2. 檢查五證是否齊全

3. 注意自己所選擇的房子是不是屬於預售的範圍。

4. 標準買賣合同 先簽合同後交首付

5. 一定要注意購買時候的價格和麵積

6. 交房時間、物業費要注意

7. 給予首付款支付憑證。

這七點是你交首付的時候就需要清楚且注意的地方，尤其是確認樓盤目前的一個狀態，交房日期，避免沒有蓋好，開發商跑路了，或者延期交房，這種比不要的麻煩還是不要的好。

價格面積、物業費這些也要注意一下，未來也是一筆開支，而且是年年都要交的開支，累計起來也是不小的呢。

五、辦貸款

交完首付我們就要辦理貸款了。辦貸款其實很簡單，一共就分為三種，公積金貸款、商業貸款、組合貸款。

根據開發商支援那種貸款，一般現在都是商業貸款居多，也有開發商支援公積金貸款那麼就選公積金貸款，利率相對來說低一些，組合貸款目前來說很少。

具體辦理貸款需要哪些材料這裡就不過多贅述了，到時候無論是開發商也好置業顧問也好貸款銀行也好，都會給你列舉的很詳細，直接照著來就行。

六、交房驗收

合同也簽了，錢也交了，款也貸了，我們就剩坐等拿鑰匙，裝修入住了，是不是想想都很開心。

這個時候其實也還需要稍微注意一下。驗房的時候，注意核對以下三點。

1. 核對業主材料

2. 領鑰匙並填寫領取鑰匙收到書

3. 簽署《入住交接單》

4. 驗房

1) 地面平不平

2) 牆面裂沒裂

3) 下水道流不流

4) 量一下層高

5) 量一下室內面積

最關鍵驗房要注意上面5點，檢查以下地面，牆面，下水道，層高等，室內面積也很重要。

到這一步就差不多了，恭喜你房子馬上屬於你啦。

7、繳納稅/費，辦理房產證

帶齊資料，交地稅，契稅，辦理房產證，這些都是比較正常的流程，國家機構幫忙處理，除了排隊和態度問題，一般沒有坑，就不多講了。

這樣以來，整個購買新房的流程是不是很清楚，也很簡單。

其中我們強調了，買房前注意事項，選房時預算要做好，選房後定金和訂金要注意，先簽合同再交錢，貸款，驗房，繳稅辦證。

進售樓部

如今，鄭州房管局對於售樓部裡的公示檔案是有硬性要求的，購房者在售樓部時應當注意售樓部是否有公示以下證件：“五證”，其中“商品房預售證”最為關鍵；開發商營業執照、銷售人員資訊展示、房地產開發資質證書；商品房買賣合同範本，認購書範本、面積補差協議範本、購房合同補充協議；如果專案為代理公司銷售，還應展示代理公司的營業執照、開發商委託銷售的委託書，資質備案檔案等。

除了證件，售樓部內還應有專案不利因素或周邊規劃說明，如果該樓盤帶學位，還應有學位承諾書，如果該樓盤已處於開盤狀態，售樓部內還應當展示樓棟的銷控表，具體到哪些房源已售出及一房一價的資訊。

看品牌

在正式瞭解樓盤前，置業顧問會提前把你領進類似於“品牌牆”展示的區域，滿懷熱情地為你講解開發商在全國開發過多少專案，榮膺過什麼獎項，新開發的產品又有哪些創新之類的。在這裡著重記一下該開發商在西安已經交付的專案，回去在網上搜一下或者實地去探察一下，開發商的口碑和服務質量便可知曉。如果開發商是首次進駐西安，還沒有產品呈現，同樣可以去網上了解一下由開發商開發的同系產品在其他城市的口碑，能更好地幫購房者從側面瞭解品牌。

看區點陣圖

在瞭解區位這塊，一定要詳細聆聽置業顧問的講述，這樣才能夠了解小區周邊現存哪些規劃、未來將有哪些規劃建成，對於自己比較關心的部分，比如學校、地鐵、商場之類的配套，可以要求置業顧問重點介紹這些部分，這樣對於現有及未來將建的配套設施才能夠有充分的瞭解，必要時，可以要求置業顧問出示紙質版規劃檔案或是已在規劃局官網上公示的規劃檔案及資料。

看沙盤

置業顧問在講述沙盤時，主要是向購房者介紹小區內部的規劃，購房者應當關注小區內部的一些硬性指標，比如①容積率，規劃合理的高層社群容積率3.0-5.0，小高層社群2.0-2.5，花園洋房在1.5以下，別墅容積率保持在0.5-1.2；②綠化率與綠地率，準確的來說綠化率是相對誇大的營銷措辭，在專業角度來看，是沒有綠化率這一概念的，可以透過檢視土地出讓資訊來獲取該專案的綠地率；③土地使用年限，目前國家對不動產的所有權是免費續期的，但對40年、50年、70年使用權的土地而言，國家尚未出臺相關規定，這裡購房者只需注意該專案的土地使用權，所剩年限可在售樓部公示《國有土地使用證》查詢；④樓間距，對於已經蓋起來的樓，不妨去工地中實地勘察，規劃合理高層小區樓間距（樓高：間距）為1:1.2，多層樓間距為1:0.8，可目前西安市場中很多售賣的期房難以達到這一標準，為保證房屋擁有較好的採光，在選擇時，應儘量避免中、低樓層及樓位較差的樓棟。

看戶型

無論是看戶模還是樣板間，都能給購房者帶來對戶型最直觀的感受，但在購房前一定要看帶尺寸的戶型圖，透過這張圖能夠計算出房屋實得面積，這樣可以更為直觀地評估置業顧問介紹的房屋公攤面積是否準確。關於每套房屋的公攤面積，可以透過檢視售樓部公示的房屋預測報告獲悉；同時購房者還要看帶尺寸的樓層平面圖，這樣可以直觀地瞭解到房屋在平層中的所處位置，能夠幫助購房者看到意向房屋的採光是否受到隔壁房屋的干擾。

購買精裝房時一定要前往樣板間檢視，一般在樣板間門口都會公示出房屋裝修標準，必要時也拍照記錄，可與後期簽訂購房合同乃至交房時作以比較，若交房時與前期約定的房屋裝修標準差距過大，業主可以此照片或合同中約定的裝標進行維權。關於裝修質量，也可透過開發商出示的房屋裝修標準來衡量。

算價格與籤合同

9月13日以後，西安所有新推房源售價都由物價局審批及公示，具體到一房一價，在房屋的售價上還是十分透明的，開發商若不按照物價局審批的價格來售房，後期是無法透過房管局的網籤備案的。

在相中房源與開發商簽訂購房合同前，需要明確”訂金“與”定金“的概念，簡單來說，”訂金“可退，而”定金”是不可退的，通常繳納定金後，開發商還會要求補齊其餘首付款的期限及相關的違約責任，若是購房者錯過約定的期限或違反規定，開發商有權沒收定金，不予退回。

一般情況下，在簽訂購房合同時，應注意以下幾點：

1、明確交房時間及違約條款，若因開發商的問題導致房屋交房延後，可依以條款追究相應補償。

2、明確水電氣暖入戶時間，商品房投訴中，水電氣暖問題逐漸成為投訴熱點。

3、明確房屋面積誤差問題。約定好房屋套內面積和公攤面積等的合理誤差範圍，特別是對面積誤差超過3%的情形需要作出詳細約定，超過3%業主可申請退房或由開發商補償誤差部分。

4、明確產證獲取時間，若業主在約定的時間內未獲取產權證，可以此作為申訴條例，違約責任需由開發商承擔。

5、簽署完購房合同後，一般還要簽訂補充協議，在簽訂補充協議時應明確這兩個大問題。

6、明確物業費繳納及停車問題。如果需要提前繳納物業費用，也必須在補充協議中約定好相應的具體數額。還有如果購房者沒有提前購買車位，關於小區的停車費用也需要和開發商儘量提前協商好。

7、明確學位問題。如果置業顧問包括開發商在內承諾了該樓盤為某某小學的學位房，應當將此說明填至補充協議內，並在補充協議中明確各方的職責及違約後果，避免出現各式各樣的“霸王條款”。

在買房前一定要做足功課，明確自身的買房需求後，認準買房“三板斧”：地段，價格，產品。去看房前，第一，需確定的是購房區域，區域周邊配套非常重要。第二，需瞭解的是價格，該樓盤與周邊競品相比，價格是否存在差異以及自身能否接受該價位。第三，需瞭解的是產品，大到樓位、戶型，小到通風、採光，能夠居住體驗的枝梢末節都不要放過。

在戶型或者其他專業問題上有疑惑的，可以問我哦。

買房是我們人生當中特別重要的一件事，它涉及的金額特別大，而且交易過程特別的複雜，每一個交易環節都可能出現金錢的損失和糾紛。

那麼，購房的一整套流程到底是怎樣的呢？每一個環節應該注意些什麼呢？

今天我們就簡單的聊一聊，具體的看一看一整套的購房流程，各個環節需要規避和注意的風險。

一，購房的一整套流程到底是怎樣的？

房屋買賣分為新房和二手房，看似不太一樣，實際上他們的大致流程都是大同小異的。

整個購房的流程分為了以下幾個環節：

第1個環節，看房。

看房是購房整個流程裡面最前端的一個環節，無論你是看二手房還是新房，選擇自己喜歡的進行即可。

第2個環節，議價。

議價環節看似不在購買的流程當中，但是是特別重要的一個步驟。無論是新房或是二手房，它都是有一定的議價空間的。取決於你的個人談價能力，以及對市場房價的瞭解情況。

第3個環節，繳納定金，簽署合同。

房子看完價格談完之後在雙方能夠接受的情況下，就可以繳納一定的定金，簽署購房合同了。

第4個環節，繳納稅費。

無論是購買二手房還是新房，都要繳納國家規定的相關稅費。

第5個環節，過戶，繳納首付款。

按照合同約定的時間進行正常的過戶，過戶完之後就要把首付款給到二手房業主或者對應的開發商手裡。

第6個環節，銀行回件，等待放款，收房。

這是臨近尾聲的一個環節，尤其是有申請按揭貸款的朋友，等到銀行把新的戶口本影印件和相應的資料收集清楚之後，就等待銀行的放款即可。

……

是的，無論是二手房還是新房，大致的一個購買流程就是這個樣子，當然這些大流程裡面可能還涉及到了個別的小環節。

比如在第2個環節裡面，繳納定金，籤合同的時候，我們需要先確定自己的徵信流水是否有問題，以及自己是否具備貸款買房的資格等等。

二，在購房流程裡面的各個環節，我們需要注意什麼？

在第一大點，我們把購買房子的一整套流程大致的羅列了一下。可以看出購買房子的的確確是一件特別複雜的事情，它的程式實在是太多了，大的條款就這麼多條，更何況還有很多細的條款在裡面。

那麼，在這樣一些購房流程裡面，我們需要去注意什麼？

歸納如下：

第1個，看房注意事項。

如果是購買二手房，看房就需要注意檢查房子的水電氣，是否三通無損壞。廚房廁所是否有漏水現象等。

新房的話，就儘量根據小區的百點陣圖選擇一個相對較安靜的樓棟，看看是否五證齊全。

第2個，談價注意事項。

你在網路上看到的二手房總價往往是在業主心理價位基礎上加了一定幅度的。一定要結合整個小區近期的成交均價，去選擇一個合適的總價進行談價。

新房方面，利用專業的術語，讓售樓小姐不要把你當新手看，比如直接問他的備案價是多少，現在購房有多少折扣？

第3個，繳納定金，簽署合同的注意事項。

二手房一定要確定要買才去繳納定金。簽署合同簽署合同的時候，一定要把辦理後續的各個環節的時間限定住，以免業主拖拖拉拉把辦理時間耽擱了，導致很長時間都沒有交房給你。

而且還要把房內的裝修，以及傢俱家電寫清楚，新增到你的附加條款裡面。拍照留證，以免接房的時候被減少或換掉。

新房方面，一定要區分定金和訂金的區別。實在沒有想清楚就先簽訂金。而簽署合同的時候一定要把，開發商的承諾寫進附加條款裡面，以免交房過後不兌現。

第4個，稅費繳納的注意事項。

二手房在繳納稅費的時候，一定要避免被吃稅費差價。房管局的稅費核定價一定不是當前的房價，它會比當前的房價便宜，一定要找中介落實清楚。

新房方面需要注意的相對就少一些，都是根據面積段來收費的，沒有太大的出入。

第5個，繳納首付的注意事項。

二手房方面，一般市場上是先過戶，再把對應的首付款當即打給對應的業主。這樣可以減少購買者的擔心。

而新房方面一般是繳納定金之後的7~10個工作日之內繳納首付款。如果首付款需要去湊，時間來不及可以提前向售樓處溝通，能不能延長3~5個工作日。

第6個，放款收房的注意事項。

無論是新房還是二手房，等待銀行審批，放款的階段一定不要有工作變動，以及臨時增加其他的大額負債等等。

讓銀行以為你沒有支付月供的能力，導致貸款審批不透過。

二手房收房就需要前業主結清水電物業費，傢俱家電齊全等。新房需要各種檢查，比如層高，開間進深是否達標，空鼓裂縫等。

……

的確如此，買房的過程特別的複雜，而且每個房間裡面需要注意的問題也特別的多。以上只是在購房的整個過程當中，需要去注意的一些大的方面，其實小的方面還有特別的多，大家一定要買房前落實清楚。

三，小結

總的來說，房子對我們每一個人來說都特別的重要，它需要我們投入的資金特別的多，也關係著我們的戶口，子女的教育等等。

無論是你去購買二手房或是購買新房，一定要做好功課。把二手房和新房各自的交易流程做到了解到熟悉。把任何一個環節可能出現的合同糾紛和金錢損失的風險規避好。

同時還要充分的去了解二手房市場，掌握它的近期成交均價以及市場的價格進行對比，選擇一個適合自己的，一定不要買到了高價。

新房方面最好去對多比幾個樓盤，看看哪個樓盤的地段，板塊，學區等更優質，單價更有優惠，進行一個取捨。

購房，首先手頭得有足夠首付的錢，自己計算下大概的預算房價，首套房有百分之三十以上的首付款就沒有多大問題了。然後就是看房子了，可以自己到售樓部去問 去看沙盤 也可以經過中介，考慮好自己的要求，是要學區房，還是周圍的設施，或者是環境，樓層，小區等等，然後再針對性的去看房子。如果看好了一套房，就要付給開發商定金，然後準備籤合同，付首付，同時，開發商會有人讓你去查徵信報告，如果沒什麼問題的話會讓你到銀行面籤，面籤沒什麼問題的話就可以籤貸款合同了，然後就是等放貸，拿房，裝修，入住了。

很榮幸能回答題主提出的問題，本人15年專業地產經驗分享者，就題主的問題談一談我對這個問題的一些看法和認識：

第一、購房這個行為，因為物件的不同，會有很大的差異和不同。

購房購房，購就是買，是動詞，房是名詞，但是一個房字，卻包含了非常多的型別。

簡單為題主和各位讀者朋友羅列一下：

1、新建商品房，分為圖紙房，期房，準新房和現房幾種型別。

2、二手房，就要看業主了，有滿二滿五和唯一不唯一的區別。

3、商業或工業性質的類住宅，也就是常見的公寓，SOHO，LOFT這樣的產品。

4、小產權房或其他特殊產權性質的住宅。

5、法拍房和司法抵押性質的房產。

6、共有產權房。

7、經濟適用房。

8、其他特殊小眾型別的房產。

目前市場上主要流動的房產產品，就這8個型別。

買東西其實是資金和物品的交換，本質上就是交換的過程，關鍵就要看，你買的的到底屬於上面哪一種？

第二、主流的新房和二手房交易流程：

首先我們先看一看新房（期房）的購房流程：

需要特別說明需要購房者注意的，主要有以下幾點：

1、確定購買以前，一定要現場核查開發商的五證：

房產五證是指《土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。

特別要關注的，是《商品房預售許可證》，不管開發商銷售部門如何說辭，只有擁有了這個證，開發商才具備商品房銷售的資格。

2、關注工程進度，考察開發商歷史表現和徵信情況：

買房子是大事，不能被浮誇精美的廣告所迷惑，也不要被金碧輝煌的售樓部所打動，更不要相信職業化的營銷說辭和美輪美奐的樣板房和沙盤，重點看看，自己準備買的房子工程進度如何？

這裡有個小技巧，那就是淡季看工程，旺季看成交。

爛尾樓和延期開發，是所有買房人不能承受的痛苦。不要被期房銷售的那一點點小小的優惠折扣所打動，買房不是小消費小支出，在這個事情上，有充分理由，眼見為實。

第一個是看品牌，第二個就是重視進度。

3、對於開發商的廣告內容，永遠要退一步想：

特別是學位，戶口，交房時間這樣的關鍵因素，除了和專案建設有關的進度和內容，開發商充其量就是一個商人，是不可能具有政府相關部門的公信力保障和兌現承諾的義務的，孩子上學的事情，千萬要在買房以前就要到各個部門去了解清楚，以免徒留遺憾。

4、買房以前，需要進行有目的性的房產相關知識學習。

銀行按揭是選等額本息還是等額本金？那一個更適合自己？

購房合同面籤和網籤都有什麼要求？

買房以前需要準備什麼材料？

買房過程中需要繳納哪些費用？交給誰？交多少？

……等等的問題，因為個人和房產的情況不一樣，也會有很大的出入。

建議提前學習，做到有備無患。

5、最後，是根據個人的實際情況，做好資金預算和計劃。

建議首付和手續辦理完成後，預留6-12個月月供的固定資金作為安全儲備。

然後，二手房的交易流程，就比較複雜了：

這裡提供兩份完整的交易流程和詳細指導，還有滿五和滿二的區別，一目瞭然。

對於二手房交易，需要特別說明建議購房者注意的，主要有以下幾點：

1、一個合格，有資質，有資源的中介，非常重要！

2、有債務問題的房產謹慎，謹慎！再謹慎！！

3、交易過程所有的錢款，都要在政府指定的地點和相關部門當面辦理。

4、交易以前，對房子的歷史遺留問題，（水電氣，物業費等等）都要釐清！

最後，期望本文內容能給題主一些參考和幫助，預祝順利買房，早日圓夢！

寫在最後：

客觀行文，理性看事。

還請各位讀者朋友多多支援。

拒絕標題黨，堅持耕耘深度專業內容。

購房的一整套流程是怎麼樣的？這買房和我們平時在農貿市場或者超市購物可不一樣，購房的流程複雜很多，只是支付房款這一項，就會分若干次支付，簽訂合同都要簽訂好多分，流程複雜，交易的風險大。

為了我們能夠降低購房風險，熟悉買房的交易流程，就是我們購房的第一步。

①、確定你的購房資格

現在很多城市有限購，比如是否繳納社保，是否有戶籍等，如果你不滿足購房的條件，盲目的購房，就會付出更多的購房成本。

②、購房的預算

手上有多少錢，能夠借到或者能夠融資多少錢，首付支付多少，月供能夠承受多少，這些在購房之前必須要預算。

在預算和月供滿足的情況下，就可以選擇購房區域了。

選擇購房區域有兩個目的，一個是滿足你的預算，一個是選擇有升值潛力的板塊。

④、開發商和物管

開發商和物管是你居住舒適性的主要原因，如果開發商選擇的不好，你選擇的房子可能就不好，修建的基礎都不好當然影響你的居住。

開發商把房子交給業主後，和業主天天打交道的就是物管，因此，在購房的時候，一定要選擇一個負責任，管理規範的物管。

⑤、選定戶型、樓層、景觀等

開發商和物管選擇好後，就是看具體的某個樓盤了，這樓盤具體的哪套房你最喜歡呢？朝向、戶型、樓層、景觀等都是選擇的要素，這些直接關係到你居住後是否適合，影響其舒適性。

⑥、繳納誠意金

如果你選中某套房後，你就要先繳納一定的誠意金，開發商就會把這個房號封存起來，不能向其他客戶推薦。

⑦、查詢徵信和列印流水

在你選擇好房號的以後，如果你要貸款買房，這時候你就要查詢你的徵信和流水，以便更好的透過銀行的貸款稽核。

如果要把事情做的嚴謹一點，就應該先查詢徵信和列印流水，把貸款當中最大的困難排除後，才建議去交納定金或者簽訂合同。

有些不負責任的售樓部，就想先讓購房人交納定金，先把你這套房訂下來，也不管你以後是否能順利的做到按揭。

有些購房人已經網簽了，購房人才發現銀行流水不夠或者徵信不好被銀行拒絕貸款而又沒有那麼多錢來全款買房，這時候購房人就進退兩難，這開發商應該承擔一部分責任。

當你決定購買這套房後，誠意金就轉為定金了，這時候你就不能因為什麼原因退定金。

在定金交納後，你的首付款準備齊備後，就要支付首付款。

首付款和簽訂《商品房買賣合同》是同時進行，有些是交納定金就可以簽訂合同，這看各售樓處是如何安排的。

⑨、網籤

就是對你購買的這套房在不動產登記中心簽約，對外公示。

⑩、辦理按揭，還月供

準備貸款資料，銀行工作人員收取資料，稽核資料。

銀行稽核通過後，銀行通知什麼時候開始還月供。

⑪、等待交房

在等待交房的時候，你要交納維修基金，交納契稅。契稅有些是開發商統一到地方稅務機關交納。

⑫、接房

領取三書一證一表，這時候就可以裝修了。

⑬、領取不動產權證，購房交易結束

大多數開發商在交房半年後領取不動產權證，但現在有些城市在交房後就可以領取不動產權證。

從上面的購房步驟來看，

買一套商品的過程還有這麼多，是不是比較複雜？有的開發商可能在順序上有一些不同，這個你要和售樓處的置業顧問溝通，什麼時候做什麼事情，這樣就不會有流程上的差錯了。

雖然流程複雜，但你只要把流程提前大概的瞭解了，都不太複雜。

當然，這個流程也不一定是標準的，每個城市或者每個售樓處都有自己的約定俗成的習慣，但這個流程是大致不差的。

整套流程如下：

1：售樓處認籌，交會員，有些售樓處會按照交錢順序選房，有的會開盤前搖號

2：通知開盤，根據售樓處規定搖號或者排號得順序去依次選房，定房定價，簽訂認購協議

3：規定期限內補齊首付，最低30%，售樓處銷售會給你算明白，享受認籌優惠

5：銀行通過後，去售樓處拍照身份證、網籤備案條、首付款收據進行網籤備案合同擬訂上傳

6：簽訂網籤正式合同，全款5份，貸款7份（一定要字型工整，影響以後辦理房產證）

7：開發商把正式合同送貸款銀行，等待批款

8：銀行放款拿放款回執單去開發商開信貸收據，等待上房通知

9：上房通知所交費用，專項維修基金（高層94每平方，多層79每平方米）物業費、裝修垃圾清理費、裝修保證金、車輛管理費20/月。

（以上圖片屬自己樓盤上房現場）

在對專案產品認可、有意向購買的情況下:

即將開盤的專案，開發商會優先採取認籌的方式來篩選掉一批沒有意向的客戶。你可以選擇繳納意向金來確保自己在開盤當天有購房資格。（意向金可退）開發商通知開盤時間，開盤地點，參加開盤。開盤方式會有以下幾種:按交認籌金的順序選房，按開盤當天客戶先到先得的方式選房，或者搖號選房等。在你選到滿意的房源後，約定付款方式，簽約時間，然後簽定商品房認購協議，意向金轉為定金（後期若因買方問題需解除認購協議，定金不可退)。在約定的簽約時間內，準備好首付款，銀行貸款資料(身份證、戶口簿、結婚證、收入證明、銀行流水等，具體的可以諮詢你的置業顧問)前往售樓處簽定合同，開發商會為你安排好銀行。繳納首付，簽定商品房買賣合同（網籤合同），並辦理銀行貸款。待銀行放款後，做到每月按時還款，千萬不要逾期還款，會影響個人徵信。最後準備好契稅、維修基金等，等待開發商通知交房，辦理產證。

在買房過程中需要注意以下幾點，也是我認為比較重要的幾點:

在認籌或認購前，確認開發商是否已經取得五證，尤其是預銷售許可證。瞭解當地的購房政策，確保自己有購房資格（部分地區有限購、限貸政策）。簽定認購協議及商品房買賣合同時，確認房號和自己所要購買的房源是否一致。簽定商品房買賣合同時，檢視得房率、交房時間、交付標準等是否與置業顧問的說辭一致。貸款的客戶需確保自己的徵信、收入證明、銀行流水、首付款來源等沒問題，能夠順利辦理貸款。

希望可以幫到大家，歡迎提問。

簡單說一下：

1、先選擇好你要買的樓盤。

2、到售樓處實地去看，工地能看也要看，不要只看樣板間。

3、檢視開發商的手續材料，五證是否齊全，有無預售證等。

4、合適就先交意向金，這裡注意定金和訂金的區別。

5、準備個人徵信和銀行流水，開收入證明。

6、等開盤，有的線下搖號選房，有的線上選。線上選的要注意網路。

7、選上了就交錢

8、等銀行放款每月還貸就行了

恭喜你有房了，同時也做好勒緊褲腰帶的準備吧

購買房子無論是一手房還是二手房，首先要對整個交易流程熟悉了，才可以提前的準備好東西，也不會給對方帶來麻煩的情況，也不會被坑。

一手房和二手房的購買手續，其實是不一樣的，也決定了我們在購買時注意到的問題點也是不一樣，下面一一講解。

一手房的購買流程以及需要注意的點。

（1）簽訂合同

一手房的購買是選好了樓盤戶型朝向，各方面都屬於滿意的情況下，價格也進行談妥可以進行講的定金合同。

簽署了這份合同就是購房者和開發商所簽訂的買賣合同也叫合同的草簽，合同的所有內容也是起到法律效應，也保證了雙方的相同利益。

在合同簽訂完定金給完的，要求給回收據以及叫銷售人員告訴下一步手續需要準備的資料。

（2）認購合同

認購合同才是正式的與開發商簽署的第一份商品房買賣合同，在簽署合同之前必須要了解清楚《簽約需知》的內容情況裡面，詳細的有記載了每一步的交易流程。

這時候要準備好首付的資金，根據開發商的不同所給首付的時間也不一樣，有的開發商是要求在簽訂合同7個工作日內就要給首付有的開發商是銀行按揭透過之後才給首付。

（3）申請銀行按揭

申請銀行按揭必須要準備好交易資料，身份證，戶口本，結婚證，收入證明，銀行流水，徵信報告，無房證明。

申請銀行按揭的時候必須得知道銀行目前的利率多少錢？月供多少年？還款方式是等額本息還是等額本金，每一種選擇都會影響到還款金額問題。

（4）簽署網籤合同

網籤合同一般都是簽訂了認購合同30個工作日，開發商就需要去當地房管局申請合同登記備案手續。

等網籤合同正式簽訂之後，房子才是屬於我們購房者自己的，如果一天沒簽署網籤合同都不屬於個人的，因為登記的網籤合同等於是在房管局登記了。

●後面還有辦理稅費維修資金房產證這些事情全部交給開發商辦理就可以了，只要提前地把資金交給開發商，開發商會進行多退少補的情況，幫我們辦理完事情。

▲購買一手房的時候需要注意到的東西。

（1）注意開發商的套路

說到套路開發商的套路才是最多的，什麼千人搶房其實有一半以上都是託。

對外宣稱房子要在幾月幾號進行漲價，其實就是想在這個月份之前儘快的把庫存清理掉。

還有看上的房子在猶豫定不定的時候，又有人說要搶這套房子，搞得我們毫不猶豫的下了定。

（2）觀看開發商是否有五證五書。

開發商的五證五書是非常重要的，只要缺少一件東西就不要購買這個樓盤，由於缺少一個證件會導致出現爛尾樓或者是辦理不了房產證。

（3）觀看備案價。

有部分開發商由於地方的限制備案價，是達不到他們所要銷售的價格幅度，例如當地限高最高價格為1萬元每平米，但是開發商想賣11,000元每平米。

多出來的1000元每平米全部都是進行額外收費，沒有任何的收據，這會導致我們購買了房子合同價還是寫了1萬。

二手房的購買流程及需要注意的點。

（1）簽署合同

簽署合同是來保證買賣雙方的利益情況，並在合同上面註明定金交付了多少錢，過戶日期以及違約賠償金等一些需要注意的問題點。

二手房的交易合同在簽署之前，最好去當地的房管局進行房屋查檔情況，以保證房屋是沒有被查封的狀態

（2）進行銀行按揭

買賣雙方在簽署合同之後，一般都在7個工作日內就要到銀行進行按揭的手續，在按揭的時候買家需要準備身份證，戶口本，結婚證，銀行卡，收入證明，銀行流水，徵信報告。

賣家則需要準備好房產證，身份證，戶口本。

按揭的過程中要確認好貸款利率，貸款年限還考方式。

（3）贖樓。

二手房買賣之前必須要把銀行的欠款全部還清，這一個步驟統稱為贖樓，目前二手房欠款的業主起碼有80%以上都有這種情況。

對於贖樓的情況，儘量要求業主請擔保公司來幫忙解決問題和自己的資金就千萬不要給業主出去贖樓要把錢放到房管局的資金監管。

（4）繳稅過戶。

在繳稅過戶之前，必須要了解當地城市最新的政策情況，因為不同的政策變動會影響到交稅的金額以及過戶的時間。

在繳稅這方面有部分城市沒有實施三價合一可以做陰陽合同減少部分稅費的支出。

▲購買二手房需要注意到的東西。

（1）確定產權情況。

二手房在交易的過程中，必須得要確認好產權情況，因為產權情況是很能反映出整個交易流程的手續問題。

本來房屋是共同共有財產，但是隻有一個人簽名出售房子，另外一個人不願意出售的情況下，整個交易流程可以進行推翻。

在簽署合同的時候必須要交上房產證上面的所有人來進行簽署合同。

（2）物業交接。

物業在交接的過程中必須得要確認好傢俬電器是否跟簽署合同的時候所標記的一樣。

再去物業更名的時候也要讓原來的業主把水電天然氣所有的費用進行結清。

（3）戶口遷出情況。

房子在交易完成之後，我們要求原先的一組儘快的把戶口遷出，因為戶口不遷出的情況下，我們自己要拿著房產證去當地進行登記，再等一段時間才可以把戶口遷進來。

戶口遷進來之後，才有權利讓小孩子進行讀書，以及周邊的所有福利問題。

總結：

購買房子的時一手房和二手房的交易流程是不一樣，我們所注意的點都是一樣的交易要安全快速。

房子的選購上一手房，二手房購買都沒有問題，但是不要購買公寓，不要購買公寓。

二手房流程

一般買二手房的，改善或者學區的客戶居多

首先就是確定好購房範圍，這個和資金預算也有很大的關係，大家都知道選核心的好位置，但是有的時候資金不允許

然後就是開始考察這個區域了，如果你對這個區域一點都不瞭解，那就是要多走幾趟了

戶型圖

一定要注意觀察這個區域的公交和地鐵，還有超市，當然了，如果是為了學區，那就多在附近的學校逛逛，還有就是小區裡的居民素質，有的外觀很漂亮的小區，實則是回遷房

學校情況可以從街邊大爺大媽那裡瞭解師資力量，還有就是教育局官網查

區域選好了，那就開始找中介幫你找房子吧，一定要找正規的大中介，而且一定要在小區附近近找

因為只有他們才最瞭解這附近小區的最新房源動態，有新上的好房子才能第一時間給你說，不至於錯過好房子

還有找中介的時候，不用找太多，你的電話會受不了的，最好是提前辦個新號，等交易完成後就不用了

看房的時候也不用看太多，基本上一個小區裡的戶型就那幾個，挑兩個你能接受的戶型，然後再確定你能接受的價格，樓層和裝修

小區環境

很快就能鎖定想要的房子，不要追求十全十美的，沒有這樣的房子

下面就是看好房子後和房主談價環節了

撇開房主要價不說，中介讓你出價的時候，出的價格一定低於自己能接受的價格，就是給中介也要隱瞞你的真實價格，至少2萬，根據城市不同，可以酌情加減，有的時候會有驚喜的

還有就是房主的戶口，抵押，產權情況，一定要讓中介給你核實清楚，後期一旦出問題，就可能要走法律程式了

我見過因為買房，打了好多年的官司，最終房價漲的買不起了

成交以後就是中介正式開始忙的時候了，資質稽核，網籤，面籤，初審，複審，繳稅，過戶，物業交割，剩下的就是拎包入住了，想要重新裝修的，跟物業打聲招呼就裝修吧

新房流程

買新房簡單一些，如果資金預算沒問題，那就選擇大開發商，物業好的樓盤，當然，位置非常重要，如果資金預算有限，那就多跑幾個樓盤，多對比

樓盤概念圖

看好樓盤以後可以諮詢自己親戚朋友的意見，但是不要太上心，聽聽就好，因為每個人的關注點不同

他們總能挑點毛病出來，聽他們的永遠也買不上房，還是那句話，沒有十全十美的房子，一個房子能符合七點左右的需求，就可以下手了

還有新房的要優惠環節，這個也是大部分購房者想要了解的，這裡有兩種模式，直銷和分銷，直銷就是自然到訪，就是自己去售樓部的，分銷就是被中介帶去售樓部的

一般這兩個價格是一樣的，也有特殊情況，如果你是這個開發商的老客戶，千萬不要找中介，老客戶的優惠比中介的大的多

如果你是一個小白，那就別自己去售樓部，因為售樓部的小姐姐，只會誇自家樓盤的各種優點，不說缺點，影響你的判斷

而且現在售樓部都有人臉識別系統，只要你去過，中介有的優惠你是享受不到的

樓盤概念圖

而中介就不一樣了，他賣哪個樓盤都可以，所以會根據你的情況，給你分析整個城市的市場行情

他會給你講區域優缺點，樓盤優缺點，大到國家經濟宏觀調控，小到垃圾中轉站，會讓你迅速成為房產老手

還有人覺得中介帶著去，肯定會有中介費啊，一定要記住，這個費用不用從你的房價裡出的，而是開發商整體的營銷費用

房子定了以後，就是踏踏實實的等著交房吧，努力搬磚還房貸，不要太關心房價是漲還是降，除非你是投資的，因為關心這些是沒用的，降了開發商也不會給你退錢，徒增煩惱而已

還有一個需要注意的是，自己的徵信一定要保持良好，買房之前不要頻繁查徵信，我就有一個客戶，因為頻繁查徵信被拒貸了

最後祝你買到好房子，稱心如意的房子

網籤合同一般都是簽訂了認購合同30個工作日，開發商就需要去當地房管局申請合同登記備案手續。

等網籤合同正式簽訂之後，房子才是屬於我們購房者自己的，如果一天沒簽署網籤合同都不屬於個人的，因為登記的網籤合同等於是在房管局登記了。

地域，小區，價格，戶型。協議，訂金，辦手續，得到的國家監管部門，這很重要，謹防上當受騙，過戶，領房證。

先選擇好你要買的樓盤。到售樓處實地去看，工地能看也要看，不要只看樣板間。檢視開發商的手續材料，五證是否齊全，有無預售證等。合適就先交意向金，這裡注意定金和訂金的區別。準備個人徵信和銀行流水，開收入證明。等開盤，有的線下搖號選房，有的線上選。線上選的要注意網路。選上了就交錢，等銀行放款每月還貸就行了。

購房分為新房和二手房，整個流程比較複雜，對於沒有經驗的購房者熟悉整個購房流程也是至關重要，把握每個流程的時間節點，避免造成不必要的損失。

01.新房購房流程

1.看房選房

案場一般都有1:1的樣板間，購房者到案場去看房，透過實地考察來看房子的情況和小區的居住環境。而且小區樓棟數比較多，可以透過沙盤確定所選房源的具體位置。

上面這種選房是在房源量比較充足的情況下，如果遇到比較熱的樓盤，購房者較多，房源較少，那麼就需要搖號來選房了，流程一般是：①確定選房順序，透過前期排號順序或搖號確定優先入場選房順序。②候場，這時購房者不要什麼都不做，因為選房一般時間會非常短，要提前做好備選，不要看中的房子被選走了而錯失其他房源。③工作員叫號，此時購房者可以看到銷控表，知道哪些房子已經被賣掉了。④入場，等待選房。⑤選房，選到滿意的房子，然後貼上自己的號碼牌，完成選房。⑥填認購書。

2.籤認購書

購房者選定房源後，簽訂認購書，並繳納一定數額的定金，總金額不會超過總房價的20%。簽訂合同的時候注意仔細看各項條款以及補充協議，有時候開發商會挖坑。

3.付款，辦理貸款

簽訂購房合同之後就需要付款了，首先是需要付首付。如果是全款客戶，直接一次性付款就可以了。如果需要辦理貸款，就需要去銀行辦理商品房抵押和抵押事宜。購房者和銀行簽訂貸款合同之前，銀行會稽核購房者的徵信和還款能力，等審批透過之後，籤正式的貸款合同，最後等銀行放款。

4.驗房收房

可以檢視我之前寫的一篇：新房交房時如何驗房，比較詳細。

02.二手房購房流程

①簽署買賣合同，支付定金。時間：當天。

②簽署網籤合同。時間：首付在手說走就走。

④買方領取貸款合同。時間：網籤當天或之後。

⑤不動產登記預受理，即過戶。核定價格、家庭名下住房查詢、稅費稽核、登記稽核。時間：買方貸款審批下來之後。

⑥繳納稅費。時間：綜合預受理環節 5 個工作日內受理完成，之後辦理繳稅。

⑦領取新不動產權證。時間：繳稅環節受理完成 1 個工作日後，領取不動產權證書。具體領取時間以各區不動產登記中心 為準。。

⑨物業交割。水電煤、物業費、有線電視等費用結清。時間：過戶後隨時。