小區成立業主大會，和業主委員會運營業主大會，是一個很複雜的系統工程，是一個少數人發起、組織、管理、服務多數人的過程，涉及公共事務的管理，基層政府必須介入。

又因為新組織的籌備成立運作不是很容易，有經驗的政府人員也不多，更不要說初次介入的業主代表。所以，在無人研究的業主大會管理過程中，就會遇到很多新問題。

因此，小區裡業主需要向業主募集、籌集資金，眾人拾柴火焰高，與社群建立良性迴圈溝通途徑，加上尋求社會幫助，專門做業主大會業務的律師介入。如果齊心協力，就能把小區管理服務好。

如果小區已經有業主委員會，就要進行組織建設，培訓業主代表，充分發揮業主代表的作用，提高業主大會的綜合管理能力，和社群良性溝通，協助社群工作，監督物業公司，爭取政府的支援，走良性迴圈的道路。

基層政府、社群，業主大會專業服務的律師、物業公司、中介組織，永遠是小區業主委員會生存,發展的最重要的外部環境，這是由小區業主大會對業主公共事務的管理性質決定的。

如果小區業主自己不出力，不出錢，怕麻煩，又不去組織管理，沒有經驗，沒有能力，沒有發動業主和管理監督物業公司的步驟和辦法，這樣，業主委員會就沒有了實力，更沒有了解決問題能力，更是沒有了解決自己生存的能力。

業主委員會一味地想趕走物業公司為目的，不去想辦法爭取政府支援，不去研究組織發展的條件和管理，就是真的把自己生存的路，給堵死了，又無形的為自己增加困難和障礙，

這樣的行為，只能讓小區的業主大會內外交困，以後的工作怎麼會不難辦呢，就面臨集體辭職。

業主大會真的會名存實亡了。

小區服務和管理，是融為一體的。管理的目標是為了提高服務，提升服務。小區服務業主，如果有業主不遵守業主公約，破壞小區秩序，就需要管理個別業主，才是對大部分業主的服務。沒有管理的服務，是沒有目標和發展的服務，是長久不了的。

管理服務不只是物業公司，而且是業主委員會的重要工作。不同時期，不同空間，不同物件，有不同的含義。不能機械定論。

只有受盡資本的盤剝屈辱之後，人們才會深深感到黨和政府的偉大！前些年資本為了逐利擴張，他們的代言人――那些毫無良知的狗屁專家教授一個勁地批判指責政府及其基層組織阻礙生產力發展，逼迫政府讓步，讓資本進入社會管理領域，結果怎樣呢？物業就是一面鏡子！善良的人們、可愛的業主們醒醒吧，資本是一種殘酷而帶血的東西，決不是什麼善物，政府有時雖然也做傻事，傷害民眾，但共產黨的政府有“為人民服務”這個達摩克利斯之劍高懸著，就是有點問題但總的應該是好的，是以民為本的！資本家決不以民為本，知道嗎？

“物業服務變成了管理者，搞得小區業主怨聲載道， 也趕不走他們，業主和業主委員會應該怎麼辦”，看到提問者的描述，心裡總不是滋味。一個召開了業主大會會議成立了業主大會選舉出來業主委員會的小區。大多數業主對現有物業管理不滿為什麼就不能遵循法律法規召開業主大會會議解聘原物業管理公司，重新招聘新物業管理公司。我看其原因只有兩個:1.業主委員會委員們根本就不懂得物業管理的法律法規，也不願意為大家服務；2.希望與物業公司終止物業管理合同的只是少數業主，業主大會無法透過這一決定。

根據《物業管理條例》選聘和解聘物業服務企業是由全體業主共同決定的。在物業管理區域內如果物業成了管理者，全體業主怨聲載道。那麼業主就應該聯名向業主委員會提出召開業主大會臨時會議，就是否解聘物業管理服務公司進行投票表決。如果業主不願意聯名提出召開臨時業主大會，那是你們自己放棄了權利，也不必怨聲載道。如果是業主委員會委員不懂得物業管理的法律法規，那你沒必要佔著茅坑不拉屎，你儘早提出辭職，讓有能力的人去做。

解聘物業管理服務公司，必須召開業主大會會議，經物業管理區域內面積佔總建築積1/2的業主，且人數佔總人數1/2的業主同意。如果業主大會會議未能透過解聘物業管理服務公司的決定，那麼小區業主也不必怨聲載道，這就是一個少數服從多數的規則。既然大多數業主不同意解聘物業管理服務公司，你就必須服從大家的決定。

總之，《物業管理條例》明確規定，選聘和解聘物業管理服務企業是全體業主共同決定的事情。如果業主對現有物業管理公司不滿，就應該按照法律法規聯名要求召開業主大會會議，由業主大會會議來決定是否解聘物業管理公司。經業主大會會議透過的決定，全體業主就必須執行。

物業現在屬於一個特尷尬的地位，俗話說一樣米養百種人，小區內的不文明行為保安不敢管不願管，大門設崗卻不願檢查為什麼會形成這種局面是物業公司不想管嗎？大多數公司不會這樣，主要原因就是因為業主都是想你是我僱來的我想怎樣就怎樣還管到我頭上來了有時還開口罵人，如不管業主們又以小區管理不善為藉口拒交物業費。要改變這種狀態只有明確雙方的責任和義務，例如賦予小區內業主亂停車物業可以採取鎖車罰款的權利或者拒絕該車進入的權利，可現狀是業主們只要服務不要管理，要知道任何一種好的秩序的形成背後都有強制力在支撐例如車為什麼不敢闖紅燈因為會罰款扣分所以車才會老實停下來反之闖紅燈不罰款司機們會老實停下等嗎？我想相當一部分不會停。所以給予物業一部分的強制權利才能將小區管理好須知權利和義務是對等的

服務等於管理。如政府的大牌上寫著:為人民服務。但同時也起著各項社會事務，並用行政的法律的手段約束公民的行為。同理小區物業服務也有合同約定事項及業主委員會制定的管理制度交由物業服務實施，物業不管理也是失職不作為。如小區狗屎遍地亂拉物業不限制養狗人的行為對嗎？消防通道亂放雜物物業不管理行嗎？車輛亂停物業不管理行嗎？樓上高空扔垃圾物業不管理行嗎？極少數業主私慾得不到滿足享受了服務而不繳物業費不對其制裁行嗎？

林林總總那一項都得由物業來管理。物業公司不強勢執行管理小區必亂。如對禁進小區車輛堵路不強勢制服，會象瘟疫一樣傳染，絕大多數業主能安生嗎？物業保安只能是打出片好秩序，給優等業主一個豔陽天！

如果一個小區，業委會趕不走一個怨聲載道的物業公司，不是業委會自身出了問題或工作方法不當，就是怨聲載道的人只佔少數。

首先說明一點，物業公司在小區裡，不單有對設施裝置維護的服務，也有為維護公共部位公平使用和小區秩序維護的管理，否則，任何業主都可以在樓道里堆物堆料、在公共場地私裝地鎖、車輛亂停亂放、把公共綠地改成自己家花園，而這些，需要管理。因此，樓主的提法並不準確。

物業公司的權力，並非自我賦予。一般是基於《業主管理規約》的授權而簽訂《物業服務合同》，比如業主使用公共部位的禁止性行為，通常會授權物業公司執行；或者是法規授權，比如《室內裝修管理規定》會授權物業公司，對業主的室內裝修進行管理。

如果物業公司按照以上授權進行管理，不但不應該被譴責，還應該給予獎勵，在這個小區，守規則的老實人不吃虧，這是最大的公平，全社會都缺這個。

如果物業公司自我授權，胡亂管理，導致業主怨聲載道，業委會應該動員、帶領業主，將該物業公司依法解聘。

因為解聘物業公司，是業主大會的權力，體現在每個業主的表決票上，所以，爭取業主支援是必須要做的工作。

業委會應該認真的檢視《物業服務合同》，對照物業公司的服務，找出不足。有理有據的主張，才更有說服力，否則，很容易被別人倒打一耙，說業委會沒有契約精神，故意難為物業，想把物業擠兌走，安排自己的人員。

比如，合同里約定的電梯維保，出現問題時，多長時間到達現場；比如，合同里約定的綠化修剪和補種，物業公司做的怎麼樣；比如，合同里約定的上崗人數和承諾，是否達標；比如，公共收益是否私吞等等。業委會應依據合同條款進行監督檢查，並將檢查結果保留證據。

然後，業委會可以與物業公司召開工作會，就監督檢查的情況向物業公司書面通報，由物業公司簽收，雙方協商整改計劃並要求其書面回覆，書面通報和整改計劃向全體業主公示。整改期滿後，業委會再次進行核查，整改結果留存證據，向全體業主通報。

以上工作最好在合同期滿前的一定時間內舉行，只要抓住了物業公司的把柄並公佈於眾，在業主大會表決時，基本可達到預期效果。

當然，如果物業公司積極整改，也是個不錯的結果，解聘不應該是終極目的，提高服務才應該是終極目的。

本文僅對樓主的假設進行解答，提供的是思路，針對的是不稱職的物業。

如果業委會做不到這些，是能力的問題；如果業委會不願意做這些，他自身可能出了問題，業主應該關注下業委會了。

任何一個小區，業主履行義務，遵守規約，尊重物業員工；業委會聽取意見，監督物業服務，動員業主交費；物業公司履行合同約定，在力所能及的範圍內為業主提供幫助，依約制止違規的個別業主。三方在規則的框架內相互配合、相互監督，小區就會和諧，希望每個小區都好。

否則，一定是兩敗俱傷，而最受傷的，則是廣大無辜的業主。

唉！挺心酸的！首先說明，我是一個小的物業公司從業人員！做這一行業14年啦！我自信的說我服務的小區滿意度很好，和業主好像一家人。但是收費率並不好！

物業有句行話：前生做過孽，今生做物業。

物業引入中國有30年左右的時間，也是不斷髮展成熟。

初期，的確物業公司以管理者自居，毆打業主辱罵業主的事情很多！

2006年，萬科物業把物業管理處改為物業服務中心，引領物業行業改革的風潮。很多物業公司才意思到物業應該是兩部分：對公共硬體管理，對業主服務。

有人說物業是黑社會，過去式啦，第一一個黑社會組織怎麼會有老弱病殘的員工？保安，保潔是最底層的勞動者，他們自我感覺很卑微，怎麼會主動欺負人？沒房子的欺負有房子的？沒錢人欺負有錢人？第二現在法制社會，國家打黑除惡，如果物業是黑社會，國家一定會取締的！現在沒有，可見不是。所以請一部分人口下積德。

有人說物業沒有技術含量？大錯特錯！為什麼有那麼多的物業公司破產？管理不行，管理就是最難的技術。這個行業有點像說相聲。人人都有嘴，可不是所有人都能說相聲。門在下面，臺階在裡面，越走越高越走越難。簡單的事情千百遍的重複做就是不簡單！一個小區，就拿偷盜來講，以我們為例，小區連續十三年無偷盜案件，容易嗎？不容易！

物業是100-1=0的行業，試問一下，小區平穩運行了364天，您有沒有想到過物業的好？試問一下，第365天的時候停一次水，您是不是辱罵過物業？

對於以上觀點我來一一駁斥

一：大家都知道物業法，業主知道物業也知道，基於理想狀態下大家都守法，那麼一片和諧。但是現實很殘酷，如果業主交了物業費而物業把小區服務做的一塌糊塗，請問業主是否可以不交費，再請問業主可以要物業賠償嗎？如果物業做的很好而業主不交費，那麼物業完全可以停水停氣限制某些業主。基於公平業主花多少錢就要享受多少的服務

二：在保質期內樓房漏水由開發商負責，這個觀點我認同，那麼請問業主入住後樓房漏水，業主去哪裡找開發商？個體業主是否要找物業，如果物業不作為業主怎麼辦，或者物業拖著不辦怎麼辦？樓房漏水如果按照質量法和工商法業主可否退貨，或者要求雙倍賠償，在開發商這個強大組織和物業這個組織面前，你會認為業主能勝利嗎？

三：大多數物業還是要賺錢的，我不認為物業有自覺為人民服務的覺悟，高尚和職業道德，在這樣的現實面前物業和業主是否都要約束而不是隻要求一方呢？

法律的最理想狀態是物業和業主和諧相處，可現實不是，可在個體業主面前，維權的時間成本，精神成本，金錢成本都會很大，試想哪個人有時間長期和物業打官司，難道不要工作不要生活了嗎？

所以不要講物業法，大家都知道法律，法律規範人不要犯法，可是就沒犯法的了嗎？

所以在物業和業主的矛盾中大家需要的是切實可行的律法制度和維權程式，而且這種程式要有效和能降低弱勢群體的維權成本，這才是我們要思考的！

比如業主交的物業費不是物業直接拿，而是到第三方，業主報物業維修，如果物業3個月沒處理好，是否可以像第三方支付那樣，業主可以把物業費拿回來。如果業主3個月不交費，物業也可以從第三方處理。我覺的這才是效的方法。

我早就說過，要修法取締物業，建立業主委員會自治，對居委會負責，它是城市最基層的自治組織（相當於村民小組），不能把關係到群眾生活的社群管理服務交給以“贏利為目的”的物業公司，它已經不是業主請來的“服務員”，而是變成了“盤剝”業主的工具，它破壞了我們社會的和諧，敗壞了社會風氣，降低人民群眾的幸福感，歸宿感。

自治以後，收支公開，依法辦事，強化監督，相信絕大多少業主是會配合的，要讓業主確確實實有“家”的感覺，和諧的氛圍。

康樂社群問題

7月24日千禧苑業委會選舉，其實早已內定李長飛當業委會主任，在選舉當中放當大家質疑候選人資格時，小區書記主任都說沒有問題，讓拿交到他們哪裡的材料，他們居委會也沒有，讓候選人提供，候選人態度惡略拒絕提供，並質疑為啥受業主監督，不論大家如何反對，居委會要求必須選舉不能停，從外面找來的舞蹈隊讓他們投票，至始至終沒有看過投票人是不是小區業主！同時居委會朱主任不段遊說拉票！

質疑一小區要求候選人提供紙質材料，為什麼候選人都不提供，根據業委會選舉原則公開公正和業委會選舉辦法規定 業委會成員及業委會候選人 應當接受業主監督和質疑並公佈 材料  

第二小區業委會會委員大言不慚說不讓業主監督，最基本法盲 ，連個合格的公民都不算，缺乏最基本法律意識。能當選候選人，社群怎麼審查的？

第三選舉時拉票合不合法？

第四選舉時更具選舉辦法，必須確定投票人是不是業主，隨便找人寫票？投票也不寫業主名字房號？寫這怎麼檢查公正性。根據業委會選舉辦法 12條業委會選舉必須實名制

第五業主這麼多的質疑為什麼停止選舉，27日還在入戶要求選舉其中五位，當業主質疑時居然和業主說小區1000多人你都能認識？選吧。

經知情人透露，自稱優秀黨員李長飛不是本小區人員和小區一離異女子談物件同居未領結婚證，其他候選人有的是房產證已經抵押無原件，有的是配偶名字，但是根據內蒙古物業管理辦法第九條必須是業主本人或者事實房主

李長飛無業有時候會打工開大車，總所周知開大車一天10個小時全年無休哪有時間其他人員說話都顫顫巍巍怎麼做事

透過以上問題說明居委會不是法盲就是別有用心，千禧苑小區業主和物業矛盾由來已久，一直有業委會一直為居委會暗箱操作與星元物業簽訂合同，居委會主任多次為星元物業站臺，大言不慚5毛的物業你還要什麼多便宜。為了選舉從開始就部遵守法律法規

居委會辦公人員也說了1000多戶你能認識誰？是不是依據選舉辦法公平公開公正，先從選舉人資公示，公示的內容包括被選舉人資格資歷及簡歷讓業主初步認識。

第二根據業委會選舉辦法選舉人分自薦推薦舉薦，但是我們小區只有舉薦也就是居委會舉薦

第三召開業委會大會應該有上屆業委會主任主持，居委會監督，但是至始至終沒有見到上屆業委會主任。

第四召開業委會大會選舉必須滿足到場百分之五十的業主

第五被選舉人有發言自我簡介和回答選舉人問題環節，讓大家瞭解

第六選舉投票率低於百分之五十無效

第七選舉票數必須為實名制

根據內蒙古物業管理辦法物業68、69條不承擔養護維修公共設施的由所在街道辦事處居委責令改正，拒不執行向當地主管物業部門反映，如當地居委會無履行職責，其負責人承擔法律責任

千禧苑小區業委會主任一直是居委會提名暗箱操作選舉，導致小區公共收益消失，在這件事小區居委會又該承擔什麼樣的責任？

物業長期只收費啥也不幹，社群就在小區裡群眾反應視而不見

物業服務就應該變成管理。為什麼這麼講服務的職責就是去管理小區的一切事物。但前題是按業主委員會制定的物業合同去執行。不得超越合同去做損害業主利益的事。目前的物業管理辦法，大錯特錯。物業成了主人，業主成了僕人，物業想盡一切辦法、黑業主的錢。十幾年的物業經歷己證明了這一點。所以由居委會監管，成立業主委員會在居委會的領導下與開發商指定的物業籤合同。一上一下共同堅管物業執行合同。

現實中存在比這更復雜的問題，小區物業公司是採取瞞天過海李代桃僵的手段入住小區，該物業無法無天，容留吸毒人員，老闆參與販毒並人贓俱獲被判無期徒刑。就是這樣的非法物業公司即使業主大會透過驅逐的決議，卻依然賴著不走，公開破壞和阻止業主大會和成立業委會的會議召開，業委會成立後卻依然對抗業委會，賴著不走，行為上為所欲為，想幹就幹，想不作為就不作為，拿小區當自己的莊園，就是告到法院，業委會也敗訴，業主維權無門。

物業管理雜像多，糾紛多，亂局多，有幾個大原因：

1.物業管理費全國均很低收費，消費支出佔比不正常。養不起物業本身，問題肯定要多。

2.全國總體物業消費意識不強。更有個別人不加思考，口出狂言不要物業行業？意識太淡薄，難以合作愉快的。

3.社會地位問題，物業企業與業主之間，近年來一個在嚴重下降，一個不斷上升，已出現不平衡發展，這影響合作共建家園。

4.業委會機制出問題。立法成立立委很對，實際操作就跑樣了。如：業主代表不培訓、不先學習等機制，是物業管理白紙、門外漢，立法要求對物業公司指導工作，這不是開玩笑嗎？不亂？

中國，服務部門基本都是管理部門，物業就是八國聯軍，業主就是租界裡的百姓，水，電，氣，環衛，都有部門，為啥物業截騎一頭，房七十年，配套裝置為啥業主還要交費，整個小區的面積都攤在了房裡，車位為啥在賣給業主一次，物業有啥權力，哪部法律給了物業權力，回家還要跟你看門的打招呼，來個客人還要經你物業同意才能進，這是家園嗎，還是集中營，明顯的奴大欺主，業主的權力呢，

物業本來是業主顧傭的小區服務者，為什麼搖身一變竟成了小區的管理領導者?能夠使物業身份變化的與其背後的開發商不無關係。然而，有關部門對於物業的監督管理才是其中最重要的原因。記得兩千年之初，為了加強物業的治安服務功能，市公安部門有關領導直接到小區檢查指導，效果挺好的！現在的問題是到底誰應該對物業的監督管理負責?物業服務搞不好應該是哪個部門的責任沒履行好。

物業畢竟是公共服務，業主繳費享受服務，可一個嫌收費低服務怠慢，一個嫌收費高服務太差，很難達成統一。一個物業公司對著幾百戶，眾口難調，天天吵架，我所在小區物業群每天沒安靜過，我只能遮蔽了！！！既然咋幹都不滿意，一是高消費高回報，但估計沒幾個同意，二是乾脆取消物業得了，小區住戶每家出一個勞力，組成小區義務保潔隊，綠化隊，維修隊，保安隊，租賃垃圾清運車，巡邏車，自己幹得了，由業主委員會記賬打考勤，用工分抵扣物業費，出工出力少交物業費，不出工不出力多交物業費，省的天天吵，煩！！！

這讓我想起了這兩天，還有以前一直要求拆除鐵塔公司訊號基站的小區。利用無知和強詞奪理，作為保護自己小眾利益的人。

服務是物業的一部分，管理也是物業的一部分，管理是為了更好的服務。

因為人都喜歡自由，喜歡隨意，如果沒有正確的制約，沒有管理的小區將一塌糊塗。

我喜歡電動車樓道充電，要你管？

我喜歡遛狗不牽繩，要你管？

我喜歡垃圾扔樓道，要你管？

我喜歡小區飆車，要你管？

我喜歡半夜唱歌跳舞，要你管？

我是請你來服務的，而不是多管閒事的。小區您是業主，其他人也是業主，很多人的做法並不符合其他人或者公眾利益，如果沒有正確的有效的管理措施，您的小區恐怕並不比貧民窟強太多。

指責物業管理的同時請先反思下自己，是真的怨聲載道還是隻有自己心生不滿。

真正的怨聲載道的皇帝都坐不了龍位，何況區區一個激起了民憤的小物業？？？

憤怒的業主多少人？成立的業主委員會毫無作用？？為什麼趕不走？還是隻有個別人想要趕走，用來保持所謂的只屬於自己自由？？

小區歸街道管，和情、合理、合法。物業公司入住給人以小區是物業公司的錯覺，服務者成了主人，業主成了被管理者。物業公司侵站業主權益，超範圍管理，奪權承霸是不爭的事實，應該還權與民，取諦物業公司，讓業主成為真正的主人。

要想業主自治理，各小區儘快成立業委會，由業委會統一收取各業主所應交納的規定費用，逐步縮小物業公司的小區的負責範圍，業主的物業費用改由業委會收取，由業委會按物業的績效發給工資，對物業只能用經濟制裁的辦法。這就要求小區業主要絕對統一思想統一認識，小區事物物業不該管的，業主有權拒絕（物業要是願意白乾當然歡迎）。

物業管理人員認為自己是小區的管理者而不是服務者，對小區的業主是以管卡為主，如福州中庚城一區的東門保安，明知是本區業主的小車，電動車到門口，也不立即開閘，等業主刷卡進出，特別是中小學生上學出門，放學進門的高峰期經常在東門擁睹，門崗在玩手機也不幇開閘門！試問要這樣的門崗嗎？對業主傲慢無禮經常發生，這樣的管理業主歡迎嗎？物業管理成了業主的太上皇式的管理，業主委員會難道不可以罷免這樣的物業嗎？業主們需要真心服務的物業，而對沒有服務意識的物業是痛恨的！特別是那些帶黑社會性質的物業就更應該由政府部門給予取締和打擊