你沒看新聞，民宿正在沒落。都只是建造民宿，卻不會運營。政府和投資的都沒有專業團隊經營，活的很慘的。民宿的最大優勢在於鄉村味，稀少，特色，還有許多創造的個性民宿。而不是大面積為了政績胡來，最後慘的是我們老百姓，遊客也沒賺到便宜！

合作伙伴寫的，釋心民宿即將上線，簡而言之，做民宿是選擇了一種生活方式

多圖預警！！！！！！

我來講講我這半年的故事吧。

寫出來有兩個目的。

一呢，宣傳自不必說。

二呢，不忘初心。 倘若有一天我功利了，是非了，走偏了。回頭看看我來時的路。

當是日記。

2014年在麗江呆了大半年，然後就喜歡這個地方了。

也許是為了逃避現實吧，也許是為了別的什麼。

聽人說，麗江就是一個逃避現實所待的地方。

半年前，不知道哪個筋不對，突然就特別想弄個院子，做民宿。

誰都勸不住，就是想弄個院子，喝喝茶，逗逗狗，溜溜鳥，養養魚。

睡到自然醒，大把的鈔票賺著。妹子泡著。

豈知後來的事和我想的完全不一樣。

16歲出社會到今天，創業也創了好幾次。

個人覺得，每一次的創業與我來說，就是一次這幾年個人能力和解決困難的能力一次考核。

在麗江開客棧有三種方式。

一，在當地農民手裡拿到一手庭院。只需繳納每年房租。

好處：沒有轉讓費，20年合同。

缺點：老房改造，水電重走，做化糞池等等等等。 裝修花大錢。

二，轉讓。

好處：拿來就營業，沒有瑣碎的事。

缺點：轉讓費過於高。。。

三，承包。

承包的意思是每年繳納一部分錢，承包這個客棧幾年時間。

好處：投資少。拿來就做。

缺點：畢竟不是你的，一兩年後主人家國外玩膩了回來繼續做，你就得捲鋪蓋走人。

三種方式，見仁見智把。

我選擇的是第一種。但此時此刻，我兜裡積蓄也就10萬左右。

找了幾天找到了一個各方面心儀的院子。

這個庭院荒廢了不知道多少年，裡面雜草叢生，比我都高。大大小小無數只蜘蛛。

活脫脫的蜘蛛王國。可就這樣的院子，房租一年10萬。

這還不是最重要的，籤20年合同，5年一繳。

呵呵呵呵呵呵呵呵呵。。。

怎麼辦，怎麼辦，我又不想承包別人的院子，做了一年後滾蛋。

想盡了一切辦法，東拼西湊外加合夥人。湊了45萬出來。

實在沒有辦法了。實在弄不到錢了。

可是45萬能幹嘛，房租都繳不起，就算繳了，面對這麼大的一個庭院，硬裝，軟裝，花卉怎麼辦？

不知道熬了幾個通宵，想了一個辦法，抱著試一試的態度找到了房東。

分期繳納，第一次先繳納兩年的房租。剩下的三年呢兩年後付清，在原基礎上在追加五萬塊錢。

算是給房東的利息。 果不其然，房東同意了。

雖然多付了五萬塊錢，但我買了兩年時間。

剩下的三十五萬，我必須在兩年內賺出來。

我並不覺得難，我不欺客宰客，包早晚兩餐，冰箱東西免費喝，憑我在麗江這幾年，免費帶他們去非景點的小眾線路玩。

我就不信，我賺不出來。

好，拿到院子後還剩25萬，硬裝，水電，化糞池，這老宅子不知荒廢了多少年，重新加固。

且納西族的老宅子房間都不帶廁所。

每一間房子重新做獨立衛生間，懂的人知道這要花多少錢，共7間房。

這些太專業，一言以蔽之，最後就剩下了偌大的庭院和軟裝。

這就花了18萬。

（下圖抓的勞動力）

我把院子的草給拔完後，才知道這院子有多大。

面對這個院子徹底懵逼了。 硬裝這些不需要什麼設計方案。 庭院不一樣了，需要專業人士了。

於是去找裝修公司，一個個的報價讓我咋舌。

每天在網上搜庭院裝設計圖。 淘寶買設計方案。喜歡的吧，大概做了一個預算，承擔不起。

索性按著預算，按著自己想法，裝著看吧，能省則省。

考察了一下，別人家都是青石板鋪的地面，帶鋪石子圖案。可是這連工帶料每平方100左右。

看圖就知道我庭院多大。 這要是都鋪上還得了。

思來想去，有了解決方案，去了建材市場問了問 大理石邊角料，廢料。 我打算弄一個大理石碎拼。

前院鋪滿 材料才花了2000塊。兩個泥工，每天200，做了2天完工。

冰箱，洗衣機，電視，等等家用電器花了2萬多。

洗漱用品都是好的，歐蘇丹。不像某些客棧，淘寶買一個LOGO貼上愛馬仕。

這些小東西 雜七雜八加起來 花了5萬。

錢所剩無幾，沒辦法，自己動手，豐衣足食。開始diy吧。

由於鋪大理石的時候地面不平，很多敲下來的水泥石頭，我弄了一個疊水池。也算是廢物利用了。

剩餘的位置鋪上了草坪。

然後在擺上罈罈罐罐，裡面撿一些樹枝，嘿，你還別說。還挺好看。

這些罐子也是我在垃圾堆撿的。我會把我撿的東西都圖片上來給大夥看看。

我覺得吧，什麼東西都架不住多。一多感覺就不一樣了。

又在房東家裡弄了個石豬槽，清洗乾淨後拿來養魚，裡面扔了幾個石頭，弄上一點金錢草。

還是覺得單調，淘寶10塊錢買了一個非常小的抽水泵，撿一根竹子把水管一包。

是不是很棒。

淘寶買畫軸，寫字，當牆畫。

沒打格子 = =# 寫不下了。

（合作伙伴）

紅酒架也是自己找木板訂。玻璃自己劃。

晾衣架，就用樹枝 刷上白漆，一根麻繩。

各類多肉的花盆要麼是撿的，要麼是木頭挖一個洞。

菸灰缸，找根竹子自己切。

當然，這些diy系列的大家要是喜歡，我單獨出一篇。

庭院裡不能只是這些小東西。

必須要大件的擺件。這裡到處都是賣老木料的，老傢俱的。特別好看，但是價格也特別好看。

於是我每天奔走於舊貨市場，老木料市場，花鳥市場，垃圾場。 能撿撿，看著便宜的，打折的買。

我知道，考驗我社交能力的時候又到了。

我每天在這幾個市場穿梭。套近乎，喝茶聊天。

用我三寸不爛之舌交了一堆朋友。 每家談一個合作，然後把他們家的老玩意能拿的拿，能順的順。

什麼合作呢。 你反正堆在這裡也是堆，寶貝這個東西扎堆兒後就不覺得是寶貝了。

拿一些擺到我店裡去，我單獨陳列出來，一來裝飾了我店，二來呢，還能幫您賣。

萬一有朋友在我店裡住，看上了呢。

一家拿一點。 庭院效果就出來了。

再說植被。 我後面就是山，弄的房東的電三輪，去山上，什麼開花挖什麼。

除了一株臘梅和桂花是在農民手裡買的。 碗口粗細，600快一株。

我之前想的就是 喝喝茶，養養魚。過這樣的生活。

沒想到，把我逼的要十八般武藝樣樣精通。

修水管，通馬桶。晚上兩點等客人，早上七點送客人，白天還要免費帶客人玩，給他拍照 = =#。

（對，雖然還沒裝好，但是很多朋友來強行拿了一血）

我現在就是，董事長兼服務員兼導遊兼陪聊兼保鏢兼司機。

我其中的一個合作伙伴是一個特別叼的人。

哪管你是吃納西菜還是披薩，無所不會。

哪管你是要奶昔還是雞尾酒，無所不精。

來我這想吃啥都給你做。 免費。

這裡是一磚一瓦，一草一木都充滿了我的骨血。

都是我一點點完善的。 骨血？ 骨血？ 不對，心血。

雖然現在還沒有完全裝修完畢，也差不多了。 辦法總比困難多。

先寫到這裡把， 未完待續。

噢！這個我比較有發言權！因為我的家鄉在遼寧省盤錦市大窪區。在世界最出名的紅海灘風景區！我們這裡全區就有好多民宿文化。而且很正規！大部份應該是各屆大學生在國家、各級政府、各屆商企等團體共同努力下打造的當地特色旅遊文化！例如《石廟子民宿》《稻草節》《大堡子民宿》等很多很美很有特色的景區！盤錦市的亮化工程也是很有名的。我們正向打造中等發達城市而努力！如果想了解，歡迎大家來遼寧省盤錦市大窪區觀光考察，投資創業！

民宿，比較科學合理的解釋是，利用閒置的房屋，結合本地風俗文化，風土民情，以及一些後天的比較好一點的，整理好的風景，開展的一些與旅遊相關的服務專案，從中獲得收益的一種旅遊方式。

民宿的發展一說起源於日本，有人說起源於臺灣，的確，臺灣的民宿發展的確實比較好，也比較正規。更有自己的特點。比較有名的是雲山水，秋山居 花蓮，阿將的家等等，這些都很有特點，要麼跟大自然融合，要麼結合當地的人文，要麼有自己的拿手好菜，要麼有自己當地的特色美食。

如何把民宿發展好，

第一，首先是定位，自己的民宿要成為一個什麼檔次的，房間一定要乾淨，能夠沖澡，一定要保證客人私密性。民宿旅遊，大都是放鬆心情，感受異域風情的，甚至出來是逃離繁華享受清淨的。

第二，要有自己的特色，民宿不一定要高大上，一定要有自己的特點，特別是城市裡找不到的特色，比如樹屋，海島房，確實很有特點，但是你這個地方沒有水，自己建造小湖，上面建幾個小屋，美其名曰海景房，就有些東施效顰的作用了。沒有水，有山，可以搞一些洞穴屋，樹洞屋，，，，

第三，吃的不必大魚大肉，燕窩鮑魚，一定是要綠色，清淡，或者是土生土長的食物。

第四，交通要便利，有停車位，

第五，服務一定要好，價格一定要明明白白。讓旅客感受到在家般的感覺，這一點大部分民宿很難做到，欺客宰客，無異於殺雞取卵。

旅客結束旅行之後，可以適當的贈送一些當地的小禮品，土特產什麼的，對於咱們來說，不算啥，對於客人來說，這還是比較貴重的。

民宿之所以大規模氾濫，與准入門檻過低的專案眾籌直接相關，當實際分紅遠不達預期，而盈利困難又將導致債權退出無法得到兌現，相應的糾紛不可避免。

“95% 的民宿都在虧損！”——這是某民宿業者在接受TBO採訪時出具的說法，相較於業內流傳的80%不盈利的說法更為極端。而“圍城”，已經成了當前行業內外在認知對立上最真實的寫照。

很難追溯這股熱潮究竟興起於何時，當行業標準尚未統一、地方政策晦暗不明，各行業玩家借情懷之名競相入場，開啟了全國範圍內“上山下鄉”的建設高潮。包括民間、相關部門、國企等在內的多方資本蜂擁而上，行業發展逐漸泡沫叢生。

空談情懷無法變現，而市場行為最終還是要回歸商業本質。當潮水退去，刺眼的入住率扯掉了多家網紅民宿的底褲，我們不禁要問：如果民宿不僅僅是個玩意，究竟要怎樣才能實現盈利？當選址失誤、配套缺失等造成大量無效投資，另類的鄉村版“去化”難題要如何求解？

逼仄的利潤空間





“兩年前我說過，民宿基本沒有前途。”談到當前民宿行業的困境，酒店產權網創始人馮紹輝表示，現在的判斷仍然跟之前一樣，沒有任何改變。而這樣的定調似乎在逐步得到印證。

“對於麗江來講，客棧民宿這個行業已經日漸衰微。”麗江古城某客棧業主楊洋（化名）以親歷的本地民宿行情走勢，同樣向TBO表達了此類悲觀的論斷。

“作為國內民宿業的先行者，麗江在2013年達到了頂峰狀態。”據楊洋介紹，在那時的國慶假期，平時賣80的要賣到400以上；大廳沙發借宿一晚上都能賣200；古城邊3公里之內根本找不到停車位......他以一個看似荒謬的案例呈現出彼時民宿市場的緊俏,“正常你租下一家客棧，可能連院子都沒蓋好，隨便加價100萬就有人要接。”

也正是因為過於火爆的市場狀態，刺激相應的擴容速度不斷加快。從彼時起，市場形勢開始陡轉直下。

“以暑期旺季為例，往年一般從7月10號開始，到8月25號結束，期間房價可以提升3倍；但16年卻遲遲拖到了7月25號，而到8月20號就基本人去城空，且期間房價只敢維持50%左右的漲幅。”楊洋談到，在一輪輪的高位接盤下，業者的營收壓力不斷加大，“包括租金，都由早前的2、3年一付變成了5年甚至10年一付；現在隨便去麗江哪家客棧打聽，基本都願意轉讓。”

不僅僅是麗江，在TBO此前對廈門、大理、陽朔等地民宿業主的採訪中瞭解到，包括入住率普降、旺季週期縮短、房價長期低位徘徊等均有不同程度出現，而下滑的烈度和波及範圍，正以超出業者預料的方式洶湧來襲。

美麗鄉村“大躍進”





儘管入局者已經開始割肉逃離，但各路資本仍然在逆向加速進場。

“為了推動美麗鄉村建設，大量臨近高速公路且風景很好的鄉村被投入改造，餐飲購物這類小型商業街可以做配套建設，但住是一個很大的問題”。阿毛表示，如果直接參照所謂共享經濟模式（純粹農家住宿）的話，遊客的住宿體驗度太差，無法達成留客的核心訴求。由此，民宿建設也就被寄予了厚望。

在相關部門意志為主導的的強力推進下，各地民宿建設熱度空前。“以長三角地區為例，據說江蘇今年拿出了1000億資金投入美麗鄉村建設，在浙江某些城市，當地相關部門對民宿建造的補貼高達80%，這基本相當於就是相關部門在投資。”

呈現的結果很直觀，各地的民宿在鄉村山野裡批次面世，但“生下來可以，誰能來養？”多數地方相關部門並沒有能力參與運營，直接吸引了第三方運營商順勢而入，按照阿毛的表述是“擠破腦袋都想進去”，這其中究竟能獲益多少無從得知，但第三方真實的運營能力究竟怎樣，卻是一個值得商榷的話題。

“我朋友從公司高管跳出來創業，旗下民宿已經開到14家，但直到現在始終不賺錢，他不知道什麼時候才能賺錢，也不知道從哪裡賺錢。”阿毛談到，該朋友目前頻繁與相關部門部門溝通做代運營，但對於實際效果他只能保持謹慎樂觀，“即便是運營也需要成本投入，如果無法保證營收能夠覆蓋成本，那究竟是肉還是坑？”

“隨著大批次的民宿在鄉村山野連續落地，產品供需不匹配、運營能力不足等問題會不斷放大，未來城市去化的窘境可能在鄉村上演，海量的資金投入最後將造就一大批美麗的鬼屋。”阿毛直接給出了這一驚悚的結論。

問題出在哪兒？





“整個市場的供應量增長太快，尤其在過去的兩年時間，有些地方的新店數量是在連續翻倍。“瓦當瓦舍創始人賴國平談到，這是造成當前行業困境的一個重要原因。

”大家可能忽略了一個問題，除開興建的5星級酒店，城市酒店基本是存量物業改造；但是在農村，如果突破了禁止宅基地做商用這層法律界限，那民宿的供應量幾乎是無限的，因為所有的房子都可以用於改造。”而在存量改造的同時，大範圍的美麗鄉村建設在同步製造增量，供需失衡的趨勢顯然可以想像。

供應量非理性增長反映出的另一面，則是行業准入門檻的低下。

“與業者本身自持物業不同，所謂不掙錢指的是民宿投資者，這對業者的綜合能力要求較高。”業內人士董陽（化名）指出，包括選址、產品、運營、傳播營銷，最少要滿足以上幾項民宿才可能是一個完善的產品，大量的民宿業者至少有一點沒做到、甚至說可能只做到一點，不掙錢在情理之中。

“包括在早些年，進入這個領域的人比較多，且大都是非專業者，在市場未飽和時，即便產品有部分缺陷還是能夠掙錢，而目前行業競爭加劇讓市場利潤不斷攤薄，精細化運營已經成為必須，很多非專業者肯定扛不住考驗。”

而競爭加劇的範圍並非侷限在國內，隨著出境遊的飛速增長，國內旅遊目的地被動參與全球化競爭已既成事實。

“其實從2014年開始，國內大目的地已經進入全球化競爭，國內旅遊目的地之所以在過去兩年嚴重下滑，實際上跟這股趨勢直接相關，與海外眾多成熟的旅遊目的地相比，國內旅遊目的地可改進提升的地方太多了。”賴國平談到，這是國內眾多旅遊目的地必須正視的現實。

綜上所述，大量業者的非專業性和市場競爭加劇是利潤率下行的重要原因；但站在發展角度看，民宿並未像本世紀初的經濟型酒店那樣，在資本助力下快速實現規模複製，其本身的個性化魅力反爾成了制約。

“民宿要盈利有幾大障礙。第一季節性太強，這導致淡旺季太明顯；第二民宿當前缺乏品牌認知，要靠大量的第三方平臺去推；第三民宿的經濟規模太有限，人力成本管控與服務質量很難平衡。”而規模不經濟，是阿毛強調的民宿最大致命點。

“盈利是需要有經濟規模的，你就8間房、10間房，前臺要不配，經理要不要配，服務員要不要配，布草要不要配？經濟規模的瓶頸擺在那裡，單靠運營能力怎麼解決？“據阿毛表述，鑑於規模化（14家店）後仍然看不到盈利希望，趁當前民宿投資高燒未退，朋友正在積極尋求套現退出。

可能的未來





業者介紹，在民宿發展的初級階段，市場定價大都存在虛高現象。但高階人群對產品體驗尤其看重，當價格與實際入住體驗不相符，不斷下滑的入住率讓一眾所謂高階民宿的處境愈發尷尬，迴歸到合理價位區間，或許是他們不得不接受的現實。

“受自媒體效應的影響，大家都不願意做便宜的產品，但事實上基礎需求是最穩定的。”賴國平談到，在服務水平、格調氛圍等都沒跟上的前提下，尤其像2000以上的產品基本是標籤化消費，屬於一次性行為，“這樣的高定價根本不具有長期性，當市場退潮後，價格自然會降下來。”

民宿之所以大規模氾濫，與准入門檻過低的專案眾籌直接相關，當實際分紅遠不達預期，而盈利困難又將導致債權退出無法得到兌現，相應的糾紛不可避免。而與此前零星的案例相比，業者談到，2017年相關的糾紛事件可能進入集中爆發期，彼時，行業整合的進度將不斷加快。

“不像經濟型酒店這類完全標準化的存在、3～5個品牌基本吃掉了整個市場；民宿不論是在市場總量還是品牌數量上，都會比經濟型酒店更多，未來可能會有30～50個品牌同時存活，而市場總量也基本由他們構成。”賴國平表示，隨著包括資本、渠道等各方力量的推動行業整合加速，小而美的網紅民宿將成為一個偽命題。

另外需要指出的是，由於當前眾多的美麗鄉村建設多靠硬體堆砌，且業態單一，實際的遊客體驗、留客效果包括復購率都遠不及預期，存活率會很低，而構建有機綜合體被認為是有效解決問題的途徑之一。按照賴國平的表述則是“周邊度假目的地化是一大趨勢”，部分民宿開始改名莊園，也是遵循同一邏輯。

“其實硬體不解決問題，關鍵的核心還是內容和人。”董陽談到，相關部門主導並非建設一個看上去很美的鄉村就行，核心是要將有才華的創客聚集到鄉村，由他們來去打造個性化產品，搭建各種業態，最後組成鄉村文旅產業生態。“作為相關部門，只需要維護好生態土壤，包括各項政策支援，基礎設施配套建設，協調各類宣傳推廣等。”

在這樣的生態體系基礎上，專案的生存（抗風險能力）和發展（融資能力）都會有明顯提升，董陽對此做了具體闡述。

“單個民宿好比蜜蜂，綜合體就像蜂巢，即便因為某種原因導致某個蜜蜂無法存活，但整個蜂巢的體量不會受到影響，因為生態依舊穩固。再者單體民宿體量也太小，資本逐個去做對接效率太低。但將各業態整合成鄉村綜合體，這個時候資本會感興趣，他們看中的不僅僅是體量，因為綜合生態的抗風險能力也更強。”

而隨著鄉村綜合體業態的不斷豐富，產品打包將會更具多樣組合性。在當前盈利模式單一的情況下，多元化收益的探索將會為民宿綜合收益帶來有效補充。

“民宿作為旅行住宿的體驗場景，本身應該具備非常強的流量轉化效應。未來可以鄉村綜合體為單位設計整體營銷方案，而不再聚焦單個住宿產品。包括手工，親子、戶外專案等都可以做打包銷售。但前提是一定要先把產品最好，確保住宿體驗，後續的橫向連線才有可能。“董陽談到。

而據賴國平介紹，目前瓦當瓦舍有1／3的店非房營收可以達到20%，所有店平攤下來應該在10%左右，而這他強調瓦當瓦舍未來會重點突破的一個方向。“旅遊住宿是一個很複合的場景，一旦你完成某種閉環設計，多元化收益這塊的潛力非常大，做到極致後跟客房收入1：1都是有可能的。”

現實的挑戰





美麗鄉村建設已經帶來民宿的大規模量產，鄉村版”去庫存“成為當務之急，但大量專案從落地開始，自身的結局可能就已經註定。

賴國平表示，“從資源端來看，如果條件足夠優質，周邊景觀有成為旅遊目的地生態基礎的前提，基於綜合業態允許自主開發，我們願意去嘗試；但綜合生態裡，最重要的是人，很多相關部門主導的事情，往往都是一些假設性的生態，他們希望用硬體堆積的方式快速達成目標，或者強行生造一個文化主題，這很難成功。”

另外一方面，渠道與資源的的博弈是永恆話題，酒店如此，民宿更是如此。

“對於民宿來講，儘管目前OTA巨頭基本壟斷了流量，但從民宿產品的個性化角度看，純粹追求價效比的OTA，並非民宿產品理想的獲客渠道。”賴國平談到，隨著2～3天這類非剛性的周邊度假需求快速爆發，住宿與在地的玩樂方式內容會產生極大關聯，比如能否將它設計成類似時間包，以住宿+活動內容的的形式呈現，可能更具有發展空間。

“但目前為止，行業還沒有一家表現出來有足夠的發展潛力，如何找到新平臺存在的機會點，會成為接行業下來在流量獲取上破局的關鍵。”

而回到上文提及的從業者現狀，行業發展混亂，人才缺口是一大關鍵因素，賴國平談到了當前眾多民宿培訓的華而不實。

“各類網紅民宿的培訓課程越來越多，但普遍不具備任何專業性，一般相關的理論體系建設應該是隨著行業的發展在同步完善，如果行業趨於成熟，專業化分工會更急加細化，自然會有合格的優秀的培訓機構出現。但目前行業整體處於蠻荒期，缺乏有說服力的運營經驗和成熟案例。涉及到實操層面，還是困難重重。”

“以廈門鼓浪嶼為例，90% 的民宿沒有合法營業執照，因為明年9月將迎來金磚五國峰會，當地規定無證照業者要關門4個月，這基本相當於一場“大清洗”。”賴國平談到，即便像江浙等部分地區，地方政策有一定彈性，但大面積放寬不可能。“資本安全與政策隱患的根本矛盾，可能永遠無法解決。”

確實目前，很多民宿的經營狀況就是如此，也是因為很多不明真相的人擠入這個行業，死磕著或者死撐著，因為很多人真的不理解民宿，他們其實不知道民宿是什麼，只是人云亦云，看行業那麼火，自己也想撈一把趕下時髦，感覺不做民宿自己好像被淘汰了，這種人更多是投機者，不會有未來（除非重新去思考民宿）。

　　而很多人只是把民宿簡單理解為一個住的地方，甚至直接理解為是一個酒店，如果是這樣的理解，也就失去了民宿的意義，而你也因此迷失在民宿的路上，找不到方向，等待的就是死忙。

　　而文中有一位酒店產權網創始人馮紹輝的人提到“兩年前我說過，民宿基本沒有前途。”

　　鄙人認為他會失望，民宿會有未來，而2017年會越來越火，不管是政府和投資者會更多進入這個行業，政府或許已經意識到民宿將對農村發展起到重要作用，只是說一些所謂的投機者會死，理解民宿的人會活的越來越滋潤，行業會洗牌也會重新去思考民宿。

　　這位仁兄只是以酒店思維去理解和想象民宿，自然會認為民宿沒有未來，目光過於短淺，

　　每個行業起來總有波折，所以鄙人之前寫過一篇文章希望酒店人不要冒然進入，民宿和酒店是不一樣的還是有區別的，所以也希望很多民宿人不要過多去請教酒店人士，民宿人需要請教酒店人的更多是關於營業執照和消防等一些基礎東西就夠，經營模式不建議去參考酒店，不然等待的也就是失敗，民宿人需要自己去理解自己為什麼選擇做民宿，做民宿你想要表達什麼，不然就像現在的很多民宿一樣全部大同小異，沒啥核心點，都是一個模板刻出來的標準化，沒啥意義，也就失去了民宿的意義，沒有一點民宿主人自身的影子，民宿不需要像酒店一樣全部標準化。

　　而很多酒店人更多的認識只是停留在酒店客房等基礎意識上，加上行業的傳統和封閉，對網際網路也不是特別瞭解，他們可能對民宿也不會有太大突破，因為思維被僵化了，而真正能做好民宿的更需要有整合思維的人，懂得做連線的人。

　　而對於民宿鄙人也不想刻意去框架，希望每一個人對於民宿都有自己的理解。

　　而對於民宿分類，鄙人更願意把民宿分為商業民宿和情懷民宿兩種，文中提到 空談情懷無法變現

　　鄙人覺得作者有誤，做民宿需要情懷，而且有情懷的人才能把民宿做的更好。

　　情懷也分兩種，一種情懷是已經實現財富自由的人或許看破社會的人，他們想要尋找另外一種適合自己的生活方式，而這種人不會過多去追求什麼變現，需要賺多少錢，而是能找到自己。

　　另一種情懷是還有遠大抱負的人，希望透過民宿這個點切入農村，去實現自己更大的價值，希望透過自己的實踐去促進農村的發展，大家都知道現在農村的現狀不是特別樂觀，經常能在新聞上看到，哪裡的留守兒童，哪裡的留守老人，哪裡的農村小孩又出事了，一個很大的原因就是缺少年輕人，沒有勞動力，導致農村始終得不到很好的發展，加上很多的陳舊家庭教育，從小教育孩子一定要去城市買房娶妻生子，不要待在農村，以至於農村慢慢開始變得冷清甚至荒村，而民宿剛剛好切合了這一點。

　　不過值得欣慰的是現在很多大學生慢慢開始迴歸農村，知道農村需要他們，而且已經很有多年輕人透過在農村的發展實現了自己的價值。

　　這也是鄙人真正想說的，為什麼鄙人老是說不要把民宿的盈利民宿停留在單一的客房上，也不要用酒店思維去做民宿，而需要有整合思維的人，用你的民宿去整合當地的特色以及你所擅長的，推動農村發展。

　　原因也在於此，希望更多的民宿人可以去思考新的盈利模式以及價值觀，（農村，民宿，農產品），或則（農村，民宿，手工藝或家居），總之你擅長就好，畢竟要知道民宿這幫人相對都接受過高等教育，知識青年下鄉，對農村發展必定會起到重要作用。

　　而那篇火了的文章，文中提到

　　“民宿要盈利有幾大障礙。第一季節性太強，這導致淡旺季太明顯；第二民宿當前缺乏品牌認知，要靠大量的第三方平臺去推；第三民宿的經濟規模太有限，人力成本管控與服務質量很難平衡。”而規模不經濟，是阿毛強調的民宿最大致命點。

　　“盈利是需要有經濟規模的，你就8間房、10間房，前臺要不配，經理要不要配，服務員要不要配，布草要不要配？經濟規模的瓶頸擺在那裡，單靠運營能力怎麼解決？“據阿毛表述，鑑於規模化（14家店）後仍然看不到盈利希望，趁當前民宿投資高燒未退，朋友正在積極尋求套現退出。

　　其實他提到的盈利模式也是隻是停留在客房，沒有太多延展性，淡季是對的，所以作為民宿人要考慮如何去做連線，去構建民宿客房以外的盈利方式。

　　什麼前臺，經理，服務員概念就是錯的，民宿不要用酒店的概念意識去做，你得讓使用者崇拜你，你去引導使用者的生活方式，不要被別人牽著走，不然你逃不出酒店的條條框框，然後最後就怪在房間太少，不然你就真正成為了酒店。

　　想要在民宿行業佔一個坑，必須要有自己對民宿的思考，有些感覺讓自己裝逼的論壇你就不用去了，不如靜下心來思考下你除了客房還有什麼？你做民宿到底為了什麼？

　　對於民宿價格上，不要為了價格而價格，適合自己就夠，不要和任何民宿人去比價格，不要去攀比誰家更高，或則裝修更加豪華，這不是你的優勢。

　　

早幾年，廈門鼓i浪嶼利用獨特風景辦起民宿，又有才四五個床位，有的十來個床位，小型旅館，適合一家子住。但要開民宿要求條件很高，要透過公安，消防，社群層層把關，消防裝置跟酒店一樣齊全，現在網路時代，監控設施樣樣都有，服務態度，服務質量，由旅遊部門暗查明查，絲毫不放鬆安全質量。

大隱隱於市。民宿就是民房改造出來的酒店，現在生意好的就是特色民宿，比如城市裡的人週末想去城郊休息一下富氧吧裡活幾天。又比如外地朋友來本地想感受一下本地特有的民居感覺。特色在民宿中就是獨一無二的意思，有些地方如廈門就是景區很多人把房子租來開旅店。每個城市都應該有自己的民宿做好當地民宿你一樣像當地大酒店一樣。好的民宿價格不低一般500多一晚已經達到很多星級酒店。房間少租金人工成本相宜低，所以好的民宿比較賺錢的。

民宿目前在國內定位我認為就是有個性的家庭庭院，環境美，遠離城市喧囂，幽靜而又不失時尚。這是我對國內市場民宿的初步認識，我也住過一些民宿。總體感覺還是蠻喜歡，因為很接地氣，都在農村鄉野，空氣好，環境清靜。各項設施齊全，裝修風格現代簡約又時尚。

如果民宿周邊有更好玩的，而且又可以讓來這裡的人可以動手做點什麼，我想民宿會更吸引人們來住。真正做到接地氣，參與勞作。這應該是城裡人最喜歡的休閒模式。價格不要動輒就幾千上萬的，這個肯定不會再有人來第二次了。價格一定要接地氣，讓更多的人認識民宿，喜歡上民宿，願意來住。民宿民宿一定還是要面向大眾的，不可能只面對小眾群體。

我認為民宿還是會在國內火起來的！畢竟國內市場這麼大，要想賺到錢就看你的經驗，營銷策劃，管理嘍！

現在的所謂的民宿大致可以分為三類：

一、集中式的旅遊區的民宿，這也是最早的民宿，而且大部分都有盈利。如發展較早的廈門、還有最近比較出名的莫干山。

二、集中式的城市民宿也叫公寓，類似於酒店，但是又有區別，公寓大多以中長期為主。按月收費。現在的公寓大部份有點像單身公寓，每個戶的面積大多在20平米－－30平米之間，裡面各種設施都有在，有洗衣機，有晾衣服的地方，有廚房，價效比較高。大品牌的公寓在公共區域還會有一些健身娛樂的設施，供一群年輕人社交之類，所以這類公寓還是主打年輕人。如萬科的泊寓、YOU+青年、以及福州奧體的顧得輕社群。

三、分散式的城市民宿，就是城市居民利用空餘的房子拿來做民宿。這類民宿 型別就豐富多樣，地理位置也是分散在每個城市的各個景點周邊和會展中 心周邊，這樣遊客就有可選性。這類民宿大多主打短期出遊的家庭租客為主。這類民宿最大的優勢在於每一套房、每一房東都不一樣，這樣才可以體驗最真實的當地生活習俗和人文氣息。好的房東有可能就是一名熱情好客的導遊。這種民宿大多是以兩房一廳一廚一衛或是三房以及別墅為主，方便大夥在客廳閒聊活動，還可以請當地的大廚做一大桌當地的特色美食，是不是很愜意啊，真正做到像當地人一樣生活，沒有陌生感！現在這樣的民宿主要還是分佈在各大平臺之上如愛彼迎、途家、小豬、螞蟻短租等等。

一、什麼是民宿？

民宿（Minshuku），源自日本的「民宿」。[1]是指利用自用住宅空閒房間，或者閒置的房屋，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所。

二、如何做好民宿？

民宿，從裝修設計、不俗的審美、合適的盈利模式都固然重要，除此之外，上一篇我們提到的“老闆娘文化”也是做一間好民宿最重要的組成部分，那是否有這些就可以做一間好民宿了？其實不然，民宿不是冰涼的住宿場所，她更是一個有生命的地方，如何賦予民宿生命，可以從以下小細節入手。

外出旅行喜歡住青旅的小夥伴很多便是因為青旅更具生命力生命力的表現很多時候便是透過滿屋子的留言、塗鴉或者留言牆開始酒店如果是睡覺的地方那民宿就是一個情感消費每個住客對民宿都有著睡覺以外的期待比如留下自己的故事、自己的回憶即使你無法把全部牆面空白出來但留一面牆就可以把住客的期待輕鬆實現天南海北的住客在這裡留下最美的回憶後來的住宿也能與先來者來一場偶遇2.精挑細選的書籍民宿的公共區域可以有高高的書架每一本書都由民宿主精心挑選懶在民宿的時間裡一本書遠比電子裝置更為愜意3.可愛的萌寵一隻慵懶的貓咪，一條憨厚的小狗或者其它任何可愛的動物都會給民宿增加溫馨感甚至會有住客推薦你的民宿是因為“他們家那隻狗狗好可愛呀”4.手繪當地旅遊手冊每個初來乍到的住客都是人生地不熟雖然此前也有做許多功課但如果民宿主能貼心的在每個房間放置一本手繪的當地旅遊手冊詳細介紹房子周邊的景點、美食、超市出行交通方式等等讓住客在入住期間更為便利

5.wifi卡片

“民宿” 是一種提供有別於傳統飯店、賓館等的住宿體驗， 給遊客溫馨親切的家的感覺的旅遊接待設施。國內對於旅遊 “民宿”的研究逐漸成熟，市場蓬勃發展。

大眾旅遊背景下， 鄉村旅遊已經成為促進鄉村經濟、社會和文化發展的重要途徑。當前， 鄉村旅遊接待設施建設是以招待所、小賓館、農家樂等形式為主。一方面接待能力有限， 另一方面考慮到維護鄉村景觀特色，住宿設施也不需要照搬城市酒店的形制與規模。民宿作為一種多利用自家閒置房屋，家庭經營， 提供多種特色服務的接待設施， 可以較好滿足以上兩項需要。

如何做好民宿呢？

1、突出民宿的主題、 表達民宿的特性、 銜接民宿空間環境與鄉村環境以及對鄉土性、 地域性文化的傳承與創新。因此，透過時間、 空間、 文化、肌理等相關的景觀意向疊加，使主題民宿的環境形成一個相互存在、 彼此聯絡、 相輔相成的精神拓展空間，以此構成豐富而飽滿的場地資訊，使其所蘊含的主題寓意躍然其間。

比較常見的民宿大多會追求復古，做成客棧形式，但其實它並不侷限於此，公寓、度假別墅、小木屋、四合院、複式Loft、帳篷、窯洞等，這些比較具備個性化的旅店其實都可以算做民宿。

住民宿的大多都是旅行的人，而極具地方特色的民宿相比酒店，更能滿足顧客對旅程的期待，這也是這些年民宿能火起來，回頭客越來越多的原因。

民宿的最主力消費群體在30歲左右，也就是80年代左右生人，這是最先被冠上“文藝青年”標籤的一代人。

但是現在很多的民宿定位已經跑偏了，不少民宿已經發展成了小型的奢華酒店，沒有了自身特色，個人感覺這種型別的民宿實際上已經算不上民宿了。

民宿住的是什麼？是情懷。一味地迎合市場，失去了自身特色的民宿就好比失去了靈魂。好的民宿，一定要做特色，一定要做出情懷，不然他就與街邊的小旅店毫無差別了。

其實真正火的時間是16年 趕上共享經濟的風口，17年已經感覺到寒意，火只是表面現在作為一個生意如果不掙錢，那就是耍流氓。由於門檻太低，資金一窩風的上。藍海已經逐漸變成紅海。提高產品競爭力，才能走的長遠。

夜幕降臨，松贊塔城的燈光亮了起來。攝影/關海彤

好的民宿

像一個個鮮活的小型博物館

或讓人看到一地的生活方式、風土人情

或讓人看到傳統的建築之美

或讓人看到主人的審美傾向、生活經驗

它提供的不僅僅是一個歇腳之地

也是旅途中的一個家

為旅途開闢了一方新空間

民宿又是一個平臺

它連線起鄉村與城市

旅行與生活，情懷與商業

是當代社會經濟發展過程中的一道風景

這一次

由中國國家地理·地道風物團隊和圖書團隊與途家聯合推出

地道風物系列MOOK《民宿時代》

深入多地域實地採訪

深度剖析民宿產業，呈現中國民宿之美

為旅行者提供全新的旅行體驗方向

遍尋中國，只為住一家好民宿

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8月的雲南大理，一如既往地爽朗明媚。

早餐時間，我從二樓的房間下來，穿過一樓的客廳，來到一個透明玻璃牆的明亮小飯廳中。攝影師身份的男主人正在準備早餐的黑咖啡，女主人端出了自己做的三明治，他們年幼的兒子則舉著一個變形金剛小汽車，找機會想對我炫耀一番變形方法——這裡是“山水間”，大理一處鮮花掩映的別墅小區，我在旅途中享用著這家人的生活空間。

這種分享生活空間的旅居形式，在國外並不鮮見。

房屋主人把自家多餘的房間拿出來供旅行者居住，並順便提供一些關於旅行的資訊指導；旅行者則避免了標準酒店昂貴的住宿費用，並在房東家裡瞭解當地文化和生活方式。

“迴應山房”的茶場，在著名的武夷山“三坑兩澗”，這裡出產的茶青，被視作最具“巖韻”的珍貴商品。到了5月採茶季，民宿主應紅夫婦會帶你入茶場，體驗採茶。客人可以用自己採來的茶青，在山房製茶師傅的指導下，親自制作巖茶。攝影/吳俞晨

如今，在全球，許多年輕揹包客熱愛這樣的旅行方式。還有人專門為此撰寫攻略書籍，分享各種新奇的居住體驗，指導更多的人上路遠行。

在中國，這種旅居業態被稱為民宿。

“民宿”，這個與標準化酒店概念相左的新詞，大概從10年前就悄悄開始流行。

只不過，“民宿”這個詞在中國誕生之初，就不僅僅是原始的“分享生活空間”的含義，而在十多年之後的今天，民宿所包含的內容，要更加豐富而有趣。

1

“理想的生活方式”之後，再談民宿

綠林環繞的莫干山西坡。供圖/曉輝設計工作室

遠離城市、隱居、詩意的生活……

這些理想關鍵詞，推動著一大批人進入那些山水靈動的美好之地，無論他們先前是什麼職業、以什麼面目出現於人前，此刻他們有了一個統一的身份：民宿主人。

70後大叔躲進百年村落，爆改5個石屋小院，青山綠水中做一場森林美夢

90後小夫妻賣了5家客棧，在洱海邊種出一間老院子，一見鍾情相守一生

70後姐弟隱居茶山，在999平方千米森林氧吧造出一片避世秘境，詩酒琴茶逍遙人生

……

上面這些眼熟的超長網路標題，都描述著一個個民宿界的夢想案例。

這些滿懷理想的主人，是民宿“1.0 版本”的核心力量，也是民宿曾經最動人之處。

2

1.0版本後，“高階民宿”應運而生

旅遊勝地千島湖，西坡鬧中取靜的選址是一個別致的所在。它也為住客還原了一個“喧囂”之外的千島湖。攝影/陳小蒼

每逢節假日或週末，旅遊景區爆滿的場景使一部分人望而卻步，他們紛紛不再以熱門旅遊目的地為首選，開始選擇度假休閒遊。這時候，住宿體驗與周邊環境就顯得尤為重要了。

民宿出現得恰逢其時：與標準化酒店裡千篇一律的房間相比，中國民宿呈現出來的居住形式可要五花八門得多。

上海熱鬧里弄中的民居、北京胡同裡的四合院、雲南茶馬古道上的魁星閣老戲臺、土家人的吊腳樓、莫干山的民國老別墅、徽州的徽派老房子、鄉村邊上的老油廠、被改造的旗袍店……

這些自帶歷史與文化的建築，就已經足夠形成“建築之旅”的主題了。

為順應這種時勢，途家網、愛彼迎等網站也形成了強大的網際網路預訂平臺，為旅行者提供方便的選擇渠道。

莫干山西坡玉寶家。供圖/曉輝設計工作室

而與國外民宿相比，中國民宿最顯而易見的一個差別，是價格。

揹包客們在國外旅行首選民宿的一大原因，就是民宿的價格比經濟型酒店略低；

而國內的民宿價格普遍高於經濟型酒店，相對高階的民宿價格甚至大大超過了五星級酒店的價格。

受眾的差異主要體現在：國外民宿的受眾以揹包客為主，而國內民宿消費者則以中產階層為主。

這類受眾群體的需求，引領了一部分國內高階民宿的發展，並天然承擔起“度假酒店”的角色任務，而不再以年輕揹包客為主要物件。

民宿的“2.0版本”就這樣出現了——與“1.0版”相比，它們在居住體驗上更加舒適，服務也趨於高階與標準化。

畢竟，當全家出遊時，一棟獨立小別墅或一個帶庭院的複式套間，比簡單的主人客房要舒適得多。

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兩個著名的民宿群落“鼻祖”

麗江國際青年旅行社的公共空間。供圖/老謝

雲南西北一線、浙江莫干山，是中國民宿有兩個鮮明的集中地帶，也分別是“1.0版本”與“2.0版本”的代表

雲南的大理、麗江、香格里拉等地，是一片廣大的區域。氣候溫和、風景宜人，當地的特有的少數民族文化也與內地迥異。

早年，這一帶曾是國內外揹包客旅行的勝地，民宿也藉此浪潮紮下根來。那時，它們有一個比民宿更流行、也更樸素的名字：客棧。

頤園。供圖/夏雨清

夏雨清（右）來到莫干山，已是十幾年前的事。他也因此被眾多民宿人稱為“莫干山民宿第一人”。攝影/陳杰

與雲南的民宿帶相比，莫干山的民宿帶範圍則聚焦得多。

2002年，當時的媒體人、後來被稱作“莫干山民宿第一人”的夏雨清找到莫干山的頤園時，最初只是想給女兒一個與自然親密接觸的休假去處。後來，慢慢地又將多餘的幾個房間進行改造，開始接待客人。莫干山因此正式有了第一家民宿。

莫干山的環境安靜優美，距上海、杭州只有兩三個小時的車程，十分適合週末短期度假。這裡開創了高階設計類民宿的先河。

值得注意的是，莫干山民宿由於主打高階消費人群，因此在保持高階體驗的同時，價格也較高，同期帶動了周邊本地人經營的普通民宿的價格上揚，這也成為民宿發展中比較獨特的現象。

阿姨燒的山中土菜。攝影/陳杰

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設計師擁有什麼樣的自由？

莫幹故事裡，將一號院一層於二號院二層連線起來的公共平臺，兩個院子的人都能在這裡休閒娛樂。攝影/陳有坤

莫干山民宿帶並沒有與本地的傳統文化對接，而是用法國山居、裸心谷等一系列十分集中的異國風情建築，形成了獨樹一幟的風格。

伴隨著這一波民宿浪潮而進入並關注這個行業的，還有一類人，就是建築設計師。

為什麼很多建築設計師開始選擇民宿作為主要方向？

城市常規住宅受到人口、政策、生活方式等各種因素的制約，既無法充分個性化，也無法形成舒適的居住體驗。

而民宿建築恰恰能擺脫這種桎梏，自由而充分地體現出建築師的理念與傾向；當建築師擁有這種自由時，更應該審慎地使用自己的權力。

——畢業自哈佛大學建築系、在杭州開建築設計事務所的建築師戚山山如是說。

在民宿建築上，當代建築設計師如何與傳統鄉村形態保持良好互動？這個問題才剛剛開始。

莫幹故事二號院的室內客廳，原建築的木屋架被保留在空間內，成為極好的裝飾元素。攝影/陳有坤

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老建築·新體驗

“關麓小築”主屋二層的雕蟲書屋，原來為臥室，因讓於樓梯入口處，原有空間大幅縮小，於是改成書屋。既保留了原有空間的基本樣貌，又增加了空間的功能形態。攝影/譚源

在民宿湧現的過程中，鄉村老建築成為一個備受關注的熱點。

普通的鄉間老民居改造，除了慣常的水電與內部裝修之外，主要需改善“採光”這一大問題。

而在某些帶有強烈本地文化特徵的民居中，比如徽派建築，為了保留文化特徵與居住體驗，改造會進行得更加謹慎。

關麓村原汪庭輝住宅軸測圖。供圖/李秋香

《碧山》雜誌書的主編左靖為我們展示了他在安徽黟縣的關麓村精心改造的一處徽州式建築民宿——關麓小築。

為了符合傳統審美，他對建築的增刪一絲不苟，特意查閱諸多建築資料，並延請當地會古法建築技藝的工匠施工。

改造完成後，關麓小築被清華大學的鄉土建築學者李秋香稱讚“可以當作建築改造的範本帶進課堂”。

此舉還引領了當地居民進行建築改造的審美風氣，大家紛紛放棄日漸向城市審美靠攏的改造方式，重新審視、發掘徽派老房子的美。

具有文物保護價值的建築，在政策逐漸放開經營權之後，有了一輪新生的機會。

五號山谷的一處木質陽臺。居住在深山中，並不意味著要犧牲生活品質。供圖/五號山谷

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“主人精神”與“服務精神”的悖論

大理民宿集中地之一——洱海邊的雙廊鎮。圖/視覺中國

以前是IT（資訊科技）人士的紅點，做久了城市的上班族，希望換一種可以“說走就走”的自在生活，於是和妻子二人在洱海邊盤下一棟院落，開起了一家名叫“春暖花開”的民宿。

“春暖花開”經營得有聲有色，後來又擴建了院落，這本應是一類美好故事的結局，然而有件事情卻沒想到：原來經營民宿是在做服務業。

服務業要求日常每一個細節都要盯緊，“說走就走”的理想是實現不了的。

站在尚仁善居身後的五加山上，遠處便是觀音峰，腳下雲霧飄逸。攝影/一半

對很多懷抱生活理想的“1.0時代”的民宿主而言，“沒想到進入服務業”都是一個或大或小的問題。

民宿的特色與魅力來自“主人精神”。在某種程度上，主人也是民宿的靈魂所在。

主人的審美決定了民宿的選址、建築、內飾，主人的生活經驗與生活品味決定了民宿的入住體驗，民宿表達的就是主人本身，主人精神為民宿賦形。

這種純粹的“主人文化”，也決定了民宿本身不會迅速擴張。

莫干山裸心谷。供圖/裸心集團

然而，作為服務業的一種，民宿卻面臨標準化服務的需求。大部分時候，“主人精神”與“服務精神”並不是完全合一的，甚至是相悖的存在。

酒店的那套體系在個性化的小型民宿中是無論如何都無法完成的。更何況，對於由主人親自打理的小型民宿而言，服務本身也成為一個不小的負擔。

但是。標準化與個性化之間的矛盾，並非不可調和，反而孕育了民宿新業態發展的可能性。

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民宿的“3.0 時代”來了

和煦Sunny下的西坡院落，一幅靜謐的鄉間景象。攝影/人像圖書館

大約在2010年之後，隨著旅遊度假需求的增加，許多熱門旅遊地經歷了一輪民宿數量暴漲，越來越多的人進入這個行業之中。

途家、愛彼迎、小豬短租等線上平臺，還推出了以共享閒置房屋為主旨的線上短租業務，為民宿的拓展提供了新的方向。

許多調研機構的結論是，民宿行業依賴“小而美”發展，進入門檻比較低，但能否贏利，還要留下一個問號。

同樣出於贏利的問題，許多在“1.0時代”依靠主人情懷來做的民宿，逐漸退出了這個供大於求的市場。

楊桃院子的內部空間。這是位於鼓浪嶼的一幢老別墅，有寬闊的院子，以及區別於一般民宿的高格調。供圖/楊桃院子

“1.0時代”，民宿的特點是具有參差多型、個性十足的主人文化，它們用不同於連鎖酒店的格局和經營業態，部分滿足了市場的需求。

“2.0時代”裡，高階設計師的進入，使民宿在精品小眾路線上迅速發展。

到了民宿的“3.0時代”，周邊行業的對接、政府的關注、資本的進入、眾籌的方式使民宿行業有了全新的發展格局，最終受益的仍將是終端消費者——為他們提供了全新的住宿體驗空間。

夜色中的徽州古村落。攝影/劉學文

短短十餘年時間，大陸民宿已經歷了幾個時代的變化，產生了全新的業態方向和行業格局，並且變數仍然不斷生髮。

民宿的三個時代發展，反映的是一個大時代——民宿的變化，是中國經濟高速發展的產物。

這個時代剛剛開始。

文丨範亞昆

攝影丨關海彤、吳俞晨、陳小蒼、陳杰、

陳有坤、譚源、一半、人像圖書館、劉學文

供圖丨視覺中國、曉輝設計工作室、老謝、夏雨清、

李秋香、五號山谷、裸心谷集團、楊桃院子

本文選自《地道風物·民宿時代》

——END——

拆哥答：實體經濟增長乏力，很多人想起了開民宿。

許多開民宿的人，都是“門外漢”，沒有酒店或服務業相關從業經驗。當民宿建成，情懷落地，擺在眼前的問題，就變成了“如何存活下去”。

按照民宿終端市場的情況，民宿的投資回報期約在5-8年間。更別說一些遠離旅遊資源的民宿，投資回報期將更長。

正所謂情懷有盡，運營維艱。

| 80%虧本，並不誇張。

1

做民宿的人形形色色，有裝修行業老總，有淘寶店主，有旅行社經營者，有些人是租賃鄉野房產。

單價總是大於單個成本的，必須知道盈虧的平衡點銷量在哪，超過這個量才有機會賺到錢。

80%的虧錢，除了經營偏差外，總體就是量達不到，剩下20%賺錢的，可能人家的市場總量就佔走了80%呢？

民宿的財富流量是按天計的，能否租出去有點看天吃飯。

假定經營水平相當、廣告宣傳投入相近，僅有1間的小民宿和一個50間的大民宿都能達到一個同樣的入住率，比如50%。

對小的來說，當天是否有人入住，波動上下100%。只有把時間拉長至全年來看，才會說這個比例接近50%。

| 波動越大，風險就越高。

能不能忍受幾天或者淡季1-2個月不開張？而50間的大店家來說，可以認為每天都是接近50%的比例。淡季40%，旺季60%，這樣經營的波動小，資金的抗週期性風險能力強。

所以說，越是小的民宿，越是要走精品高價路線才可能平衡。越是大規模的，反而走平價量大的路線。

大船抗風浪，小船好掉頭。

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所有行業都逃不過資本的追逐，民宿行業也一樣。

開民宿到底賬怎麼算？

一位粉絲在小區內租賃房產做經營。他給拆哥算了一筆賬：2016年，他在民宿業最繁榮的時候進入，接手了朋友的一家民宿。該民宿一共12個房間，月租金成本總計21000元，而每間的月運營收入3500元。

疫情之後，確實衝擊較大。現今民宿接待低價團隊，一間夜180元，情況好的時候，一個月可以滿房15天，那收入總額是40500元。

僱傭了兩個保潔阿姨，月工資各6000元，每月水電費大概5000元。沒有請前臺，自己親自擔綱。

每日三餐費用最低也需3000元，成本一共是20000元。不計算其它開支的情況下，勉強能夠平衡。

| 自助入住是重要一環。

到運營階段，你才發現這是令人頭疼的問題。

實現自助入住意味著房東可以完全不出現，客人自己就能check in。他選小區很聰明，小區大門有關係好的門衛，他們可以放客人進入。旁邊有24小時便利店，可以寄存鑰匙。

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location，location，location。選對的地段，當然為首要因素。

初涉民宿業的房東，完全以純消費者的角度衡量，直接按照標準化酒店照搬，完全違背了民宿最初的願景。客人憑什麼願支付超正常水平的價格住民宿，而非5星級酒店？

拼硬體、軟體拼不過假日、希爾頓等5星級酒店，拼價格也拼不過如家、7天等經濟型酒店。

民宿市場日漸成熟，客人基本審美已經形成。一間有獨特氣質的民宿將極具競爭力。不要吝惜前期裝修費用，只要測算合理，付出會有回報。

有特點的裝修是民宿應該具備的基本素質，一定要形成沉浸式的氛圍。

| 拆哥認為，賣的不是房價，而是場景。

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如果你房子很多，可以嘗試做民宿，會比長租更賺，而且房子破壞性不大。只是非常耗費精力，要做好操心的準備。

進入2020年的後疫情時代，怎樣才能成為盈利的那20%？

第一，儘量遠離紅海片區。

比如在陝西西安，做民宿已是紅海了。淡淡2017這一年，西安多了上萬套民宿，大部分都在唐代景區附近。

拆哥粉絲在西安做房東已經接近10個，每個人手上都是4-6套房子。

競爭這麼激烈，新房東無法與老房東PK，如果想要贏，那就得打價格戰...

但有一種民宿，生意就特別好。

比如民宿主的攝影技術好，走的路線就是——住我的民宿，免費幫你拍精美“私房照”，把附加值做高。

此外，老房翻新也是重要的路徑。這次Covid-19，平谷始終是0病例，平谷的桃樹枝都成了熱銷品。平谷有兩座待開業的民宿，一隅·九間堂和一隅·千尋，老房重新煥新，走的是“城市更新”與“院落式豪宅”理念，來增加溢價。

情懷式氛圍的院子，案例是湯先生在懷柔龍吉寺338號開設的“曉de”品牌。儘管不靠近著名景區，但是租賃成本也隨之下降。

因為湯先生在北京做了20年裝修行業，小有成就，因此善於把控裝修的成本效益。

院子佔地680平米，是一處百年老院，整個院落古風新貌，清淨雅緻。房屋的設計保留了當地房屋特色的石牆青瓦，木框綠窗。

此外，大膽運用了當下流行的水泥漆色地面，加之現代時尚的傢俱電器。古代與現代相融合，小眾又別緻。

| 他的經驗是，適合的客戶光譜一定要寬。

既適合親子游，也適合兩個家庭拼團，對於企業團建也是不錯。因此他的單價可以到5000一天，國家節假日可能要到8000以上，經營溢價是充足的。

民宿這個詞就像電子商務，網際網路金融，文化產業，O2O，c2c等等這些新名詞，剛開始大家不熟悉但是有一批人想發財就叫了這個詞，然後更多的人想發財就都來搞，所以就會覺得越來越火，華人只要發現一個東西有人做並且有一批人吹牛說發財了，然後大家都想來撈一把，現在不是大眾創新，萬眾創業嗎？

就像電子商務被馬雲吹的很神，一幫搞傳銷的剛開始說我們是直銷，然後又換個概念我們是電子商務，然後引用名人名言：未來要麼電子商務，要麼無商可務。然而連撿垃圾的都用電子商務接單了，現在又創一個新零售的概念，所以這些名詞都只是一個概念。

民宿的本質其實就是酒店住宿，可以把他理解成有點情懷，有點意思的藝術小酒店，現在那種有一兩間房掛在短租平臺接單，就像滴滴一樣有個車就可以接單，也叫民宿，我們一直在做酒店設計裝修這塊，剛開始都是傳統酒店，後來大家都搞快捷酒店，大街小巷都掛著快捷酒店，只有一家店招牌上打個連鎖快捷酒店。

現在快捷酒店大家習慣了，民宿這個詞又開始玩了，越來越多人看到機會都會用上民宿這個概念。所謂喝湯要喝第一口湯，我們最近裝修設計的好多民宿生意都不錯，消費者也趕時髦，很多抱著嘗試的心態去住發現確實有很多傳統酒店不具備的優勢，比如個性化的裝修，個性化的服務，很多客戶會被店老闆的創業故事吸引，也會有客戶被店主養的一條狗感動，我們做的一個民宿客戶喜歡看書，所以就收藏了很多書，很多客戶就奔著這個來。

想做好民宿首先，不要被概念迷惑，民宿的本質是住宿，客戶體驗最重要，住宿需要的空調，熱水，網路，裝修材料這些硬體往往被忽略。有些沒有經驗的或者是所謂的懂設計的設計師一味追求情懷，追求視覺感，拍出那種很漂亮的圖，很多做出來的東西不實用，客戶期望一百分，住完只有60分，這樣生意肯定很難持續；其次，明確清晰的定位，最好能發揮自身優勢，我們在大學城附近做了一家城市民宿，大學城附近一般就是小旅館，要麼就是7天，要麼就是那種情趣情侶酒店，小旅館髒亂差，7天算是過氣了，情趣酒店雖然有市場但是裝修不耐，容易顯得低俗，大學生很多還是有情懷，懂欣賞的，最大特點是喜歡自拍，拍照在朋友圈秀，情趣酒店很多人是好奇，但是不會長期去住，也很少願意秀出來，我們的定位就跟他們有很大的區別，裝飾風格小清新，設計感強，特別是店老闆本來就是學畫畫的，他的創業故事和別具一格的裝修帶來了巨大的流量，成為大學城的網紅店；再次，位置還是很重要，就像很多人為什麼開餐廳覺得自己朋友多，關係好，最後結果一定是生意一天比一天差，太偏，太遠，期望別人慕名而來的還是不多，線下流量還是很重要；最後，不管你自身流量多麼強大，一定要藉助ota線上訂房，檔次高定價貴的攜程，去哪兒，藝龍，價效比高的美團，有個性帶廚房，度假合適的小豬，途家，愛彼迎等短租平臺，這些就不細說了。民宿最適合講故事，也最好發展眾籌和對接資本，這些我們都操作過很多案例，有興趣的可以關注，我會陸續分享出來。

不管做什麼生意做到以下幾點生意不好都難

讓更多人知道你

讓更多人進店

讓進店的人買更多

讓買了的人再來並且告訴朋友。

按照國家標準，不超過15間客房才算民宿。一般的民宿，在8-12個客房之間。那麼，就以8間客房來算吧

看看開一家民宿要花多少錢？

莫干山是中國民宿的標杆。在莫干山，一個8間客房的民宿，需要租2-3棟農民房，建築面積要500平方米左右。民宿是靠客房賺錢的，把所有成本均攤到客房裡，按莫干山的標準，每間客房投入在50-80萬元間，那麼8間客房的民宿，投入約需400-600萬元，每平方米造價在8000-12000元，比五星級酒店貴。

民宿大多是在宅基地上興建的，無論拆了重建或修修補補改建，投入是差不多的。這一塊叫土建，每平方米造價在1500-2000元間。

土建之後是硬裝。這一塊投入，就有差異了，像莫干山新開的民宿，中央空調（風管機也挺好）+地暖（水暖或電暖）是標配了。至於24小時迴圈熱水系統，更是必不可省。按每平方米造價算，硬裝要2000-3000元。

軟裝就更個性化了。民宿嘛，個性化是賣點，定製傢俱、定製燈具……一上定製，就是無底洞了。我這裡算簡單一點，每平方米造價也要在1500-2000元間。我個人的建議是，和身體接觸的，可以好一點，比如智慧馬桶，冬天就很體貼，比如床墊和布草，可以一夜好眠，這些錢不能太省。

民宿投入那麼大，幾年可以收回投資呢？

依然以莫干山為例，8間客房，投入400萬元，每間平均售價1200元，50%入住率，60%利潤率（對，這一點比酒店高得多），那一年大約贏利100萬元，四五年收回投資，這已經是很理想的了。考慮到很多地方，均價和入住率都比不上莫干山，回收週期還要長一點。民宿租約大多在二三十年，所以，還是一筆有情懷的慢生意。

以上計算均未包括房租，除大理洱海、杭州西湖這樣稀缺的景區貴得離譜以外，大部分鄉村的房子，一棟農民房，一年租金不過幾千元，可以忽略不計，即便是莫干山，一棟也不過三五萬元，只不過需要三十年一次性付清而已。

民宿是指利用自用住宅空閒房間，或者閒置的房屋，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所。

民宿不同於傳統的飯店旅館，也許沒有高階奢華的設施，但它能讓人體驗當地風情、感受民宿主人的熱情與服務、並體驗有別於以往的生活，因此蔚為流行。

怎樣經營好一間民宿？

1.乾淨整潔的居住環境。營造乾淨舒適的居住環境，吸引新顧客，留住回頭客。要每日清掃衛生，定期進行消毒、殺蟲等清潔工作。讓旅客住得舒服，住得放心。

2.安全方面有保障。民宿老闆要在旅客的居住安全上多用心，一方面要按國家要求登記旅客的身份資訊，確保來客有跡可循，對發現的犯罪分子，要及時與公安機關聯絡報案。另一方面要保障旅客的人身和財產安全，可在進出口，過道等地方安裝監控裝置，時刻提供安全保護。

3.安裝必要的附屬設施。如熱水器、電視、寬頻網路、空調等裝置。

4.發揚當地文化特點。如果你是當地土生土長的居民，你可以將當地文化特色帶入民宿中來，營造具有地方特色的文化氛圍，可以在房屋裝修、飲食安排、風俗習慣等方面下點功夫，讓前來居住的旅客感受到你們當地的文化特點。

6.合理規劃收費標準。根據季節變化，在旺季和淡季分別採取不同的收費標準，旺季漲價，淡季降價。另外，還應該時刻關注國家節假日，重大節會賽事，在節會賽事到來之前，提前做好迎接旅客的準備。

民宿不是簡單的拿一個空心村改造一下，它需要有足夠多的內容來承載豐富，需要有足夠全面的規劃設計來實現。同時，你所要開發的民宿還必須與周邊環境相適應，無論是風格還是格調上都要保持一致性。所以，這就註定了民宿的投資不會太少。

A款▼

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民宿，顧名思義是由民居改造而成，為客人提供吃飯和住宿的場所，並收取一定費用的經營行為。同各類酒店相比還是有很大的差異的，一是經營方式比較靈活，可以是兩三間房，也可是十幾間房，可以提供飯食，也可以不提供飯食。二是運營成本相對低廉，房屋是自己的，也不會刻意去花大成本裝修，人工方面大多是自家人經營可以節約不少開支。稅收方面同樣比正規酒店有優勢。

至於如何做好民宿，仁者見仁，智者見智。甚至第個地方情況都不相同，不能一概而論。在這裡我只是淺淺的談一下我個人的粗淺見解來拋磚引玉。

一、建築和內飾要保留鄉土特色地方民居特色，反對過度裝修，如果能夠讓房屋本身有人文典故、傳說故事則再好不過了，一座有故事的房屋本身就是一個景點了，還怕沒人來嗎？

二、要給客人眾不同的體驗，在院子裡搞幾塊地種種菜，養養雞，再找幾個手工藝匠人打打鐵、紡紡布、釀釀酒、做做工藝品等……

三、吃和住皆是大事馬虎不得，安全一定要注意。吃的東西不能光顧味道，一定要注意衛生。住方面安全也很重要，登記方面一定要嚴格，外部空間攝相頭還是要裝，一定要讓客人感覺到十分的安全，他們才會放心到你這兒入住。

四、要有自己的衍生產品，比如開一個土產小賣部，透過掃碼線上交易。請當居民或民間藝人進行民俗或才藝表演。還可以為有需要的人提供導遊定票等服務。