公寓是否值得投資？

 

 

在住宅限購之後，市場上公寓投資一下子火了起來，在部分割槽域，公寓供應量比住宅還要多，很多公寓銷售也非常不錯，但有些公寓不管是銷售還是市場表現都差強人意。比如東海國際的公寓，現在銷售率還非常低，其已經賣出的單位，二手市場上的表現也很差。筆者在某二手房APP上看到，一套七年前1900多萬買的公寓，現在的報價才1700多萬，真實成交價估計1500萬都到不了。扣除七年的稅費和資金成本，這套房幾乎虧得連本都快沒了。

 

一邊是住宅限購，很多想買房的人只能買公寓，一邊是公寓的投資表現非常差，這就讓很多人開始產生疑問，公寓到底是否值得購買呢？

 

當然不能一概而論。

 

大戶型的豪宅公寓，需要謹慎購買。現在市場上的公寓有兩種極端，一種是非常小，比如羅湖的佳兆業大廈的公寓產品，有18平米的單位，也有東海國際200平米都是小戶型的公寓，這樣大戶型的公寓，購買的時候需要謹慎。這些超大戶型通常定位都非常高，裝修也非常奢華，開發商會營造出一種高格調的感覺來打動頂尖的購買者，而這些單位，定價也會非常高。

 

定價高了，就會存在泡沫。如果是純粹是喜歡地段和產品，買了當然沒所謂，但是我們也要學會判斷，這種公寓的真實價值是多少，比如東海國際的公寓，最大戶型的單位，七年前就兩個多億，現在還是兩個多億，還降了2000萬。很明顯的價格虛高。

 

買了就大幅度貶值的事情，有錢人也需要衡量。

 

偏遠地區的小公寓不能買。公寓吸引很多投資者的，就是不限購不限貸，價格比住宅低一些，租金比住宅高一些，這樣的產品，買來收租還是可以的。但是那些偏遠地區的公寓，買下來後是沒辦法出租的，即便是幾年後片區發展起來了，租金也很難上去，這樣的公寓，不能隨便碰。比如光明的小巨蛋，專案所在的位置不成熟，價格高，短期內也無法出租。這樣的公寓，買下來會砸手裡很多年。

 

稀奇古怪的公寓不能買。這裡說的稀奇古怪，指的是公寓的產品屬性。公寓種類有很多，有商務公寓，商辦公寓，還有產辦公寓，商辦公寓和產辦公寓，儘量不要碰，除非有自用的需要。

 

說了這麼多不能買的公寓，再說說值得購買的公寓。

 

大戶型公寓，具有稀缺性，價格也不高的，可以買。比如深圳灣即將推出的某公寓專案，這個專案所在的位置是深圳灣總部基地的核心區域，擁有無敵的海景和湖景，專案也是新打造的，不管從規劃還是設計上，都是按照最新的市場需求來做的，這樣的產品，完全可以實現高階階層的居住需求。以後再賣的時候，因為具有很高的稀缺性，流通性也不會差，最主要是，專案的定價預計也不會特別貴。

 

有發展潛力片區，有靠譜酒店管理公司託管的小戶型公寓產品，值得購買。

 

比如光明的正大城專案。光明是深圳最具發展潛力的片區，被認為是第二個南山，正大城是片區的網紅大盤，正在銷售的小戶型公寓，36-62平米，已經簽約了亞朵酒店，整體量也不大。有區位，配套，規模和品牌的多重優勢，這樣的公寓，以後投資預期是比較高的，值得購買。

 

公寓產品和住宅產品有很大的不同，大家在決定購買的時候，要多看看，多想想，多對比。

公寓是否值得投資要看具體的城市，對於北京、上海、深圳這些一線城市而言，公寓是值得投資的，其它城市則不一定。

因為公寓不同於住宅，它沒有學位，產權也沒有住宅長，居住舒適度也沒有住宅高，因此，在同樣的情況下，投資住宅更好。

而在許多三四線城市，住宅都並未值得投資，何況略遜一籌的公寓？

一線城市則不然，這些城市的住宅都供不應求，而且是需要名額的，但是大部分外地買家或者是想投資多套的投資客是沒有名額的，因而公寓這類不限購不限貸的低門檻資產就成為了他們的主要目標。有了需求，有人接手，自然就值得投資。

以深圳為例：

目前，深圳單價最高的房子不是住宅，而是深圳灣一號的公寓，單價逼近30萬/平。而仔細研究可以發現，深圳公寓值得投資的因素主要有以下幾點（通用於一些城市，並不侷限於深圳）：

1、面積小、總價低，上車門檻低。

深圳未來上車的門檻將會越來越高，尤其是核心地段的上車門檻。而相比住宅，公寓通常面積更小，總價更低，上車門檻也比較低。

例如不久前沙井入市的某個公寓，最小的面積為28平，總價約96萬，首付不到50萬。而同樣在沙井，一般住宅的首付都要100多萬，相比之下，公寓上車門檻低一半。

2、空間靈活多變，可塑性強

公寓的挑高通常都比較高，可以對空間進行更為靈活多變的使用，往往能夠創造更加百變的居住體驗，帶來更高的租金回報。

例如去年光明入市的某個公寓，38平可以做到3個居住空間，而同樣面積，住宅卻只是1個居住空間。

3、多元化設計，價值更高

在深圳這樣的一線城市，未來公寓會更加註重設計，品質、格調、舒適度、服務、私密性等元素會更加符合年輕財富階層的審美和需求，價值會更高。

4、租金回報率高，可享受區域價值帶來的福利

在深圳，公寓投資的租金回報率普遍比住宅更高，早年還有許多公寓專案甚至可以做到租可抵供。而且，公寓也可以享受區域價值提升所帶來的紅利。

作為一名資深房產融資顧問， 根據多年和上千位房產投資人打交道的經驗總結：投資，當然是買住宅更好！為啥不建議投公寓，主要有以下三方面原因：

1、公寓相比住宅，無學位，不可落戶，公攤面積高。

在投資的時候，就要想想，未來你的房子賣給誰，在中國當下，各大城市購房的主流人群仍是剛需者，他們購房的主要訴求就是可落戶，成為真正的城裡人，同時小孩可以享受配套的公立學校，而公寓無法滿足主流人群的購房需求，未來銷售轉讓會比較困難，當然也很難賣出漂亮的價格！而投資房產，主要賺的就是利差。同時公寓相對住宅來說，居住體驗相對較差（綠化、生活配套、容積率、採光率、私密性等）。

2、購買公寓，持有成本更高。

a.公寓屬於商業用地，一般只有40-50年產權，而住宅屬於住宅用地，產權為70年。

b.公寓無法使用公積金貸款，只能選擇利率更高的商貸，同時契稅一律為3%，住宅可使用公積金貸款，契稅為1-3%。

c.公寓首付比例需要5成以上，最高只能貸10年，同時物業費、水電費也比住宅高。

d.公寓公攤面積比住宅更高：公寓為30%左右，而住宅為17-22%。

3、購買和轉讓稅費也更高。

購買公寓不可享受稅收減免，而住宅可以享受，同時公寓轉讓的稅費也會更高，在部分城市，購買公寓需要以公司名義購買，同時限售政策也會比住宅更嚴厲。

其一公寓產權一般只有40、50年 ，而住宅是70年；其二公寓不可以落戶，這點我覺得最關鍵。以上兩點，如果公寓價格比同區域住宅低不太多，確實不值得投資。但是如果是核心地段，容易出租，價格比住宅低很多，我覺得還是可以投資的。

公寓不建議投資（應該說房地產未來都不是投資熱點）

年限短、商用水電、轉手稅率奇高

個人去年買了一個公寓，結果一路下跌。

既然是投資一定要看回報率；

1.轉手賣-公寓真心覺得不行，稅率高，並且接盤的人也不傻，一樣也要看具體情況。

2.出租-看地段，如果不是城市商務中心，根本沒辦法租；城市邊緣，住宅也很便宜，且住起來比公寓舒服，公寓採光不好，格局也不舒服；小城市的公寓千萬別碰。

3.大城市的公寓一樣要選核心地段，成熟區塊；不要看發展潛力、未來規劃，城市規劃都是在畫餅；核心商務地段，周邊人流情況，寫字樓入住率、大概有哪些公司等等，一一考察清楚了再入手。

4.自用-如果是自己未來打算做工作室，這個不存在投資了。

我是已經入坑了，當時是一頭腦熱，加上被人鼓動，也沒想那麼多。今年房價一直在降，估計未來也好不到哪去。默默承受。

你好 輕鬆租房來回答這個問題

70年和40年產權大不同

房屋的產權是永久的，但是土地的使用年限是有區別的。公寓的土地使用年限一般分為70年和40年。40年產權的小公寓，一般都是商業寫字樓性質的。

2地段

很多人購買小公寓的目的是為了升值保值。為此，應該要儘可能選擇地段好的公寓。交通配套好、周邊商圈成熟的公寓更具升值和保值的功能。

3公攤

公寓一般樓層較高，公攤都比較大，一般在25%-30%之間。在購買公寓的時候，首先在總面積的基礎上，要看看去了公攤還能不能滿足你的要求。有的公寓在去了公攤之後就太小了。

4室內功能佈局

公寓由於面積較小，室內的功能佈局很重要。在合肥，一般要求獨立的廚房才能開通燃氣，只有燃氣到戶才能上戶口，因此，在購買公寓的時候，要注意室內功能佈局。

5使用成本

這一點應該 要與房屋的土地使用許可權掛鉤。一般而言，40年使用許可權的公寓其性質是商業寫字樓，在物業費、水電費等方面都比普通住宅性質的公寓要貴很多。

6學區問題

公寓由於面積較小，會有一些能否掛靠戶口的問題。在合肥，可以帶戶口的小戶型由於總價較低，在學區房市場中一直比較搶手。購買這類公寓時，要特別注意學區的問題，是否能掛靠戶口。

在購買公寓時，要做充足的準備，公寓雖然總價低，倘若已經購買，那麼再次購買商品房時，商品房會被認定為二套，在稅費和房貸的利率上都無法享受到優惠。若公寓是購買的二套房，那麼其貸款時，房貸的利率比較高。

那麼如何來看待公寓市場，首先公寓類產品出現一定是有它的原因，宏觀形勢向好，大需求，有潛力：資本主義發達國家公寓類產品租賃比例是非常高的，以美國為例公寓類產品佔據了租賃市場的50%以上，目前中國的公寓類產品租賃比例僅僅只有2%左右，想象一下48%意味著什麼，這是有多大的市場空缺啊，同樣也說明還有很長很長的路要走。如果哪天要是政策開了口子，明確了方向，我怕等反應過來的時候已經晚了。反而當時手上有閒錢投資了幾套公寓房那類人群會享受到政策給予紅利：

公寓類產品40年產權、商業用水、商業用電、（通常是2倍民用水電的價格）大多數房型南北不通透，其實這些缺點並不是真正意義上的缺點，把這些所謂的缺點拿來和住宅作比較本身的話是沒有可比性的，畢竟公寓總價和住宅相差很多，但是從滿足房屋首要屬性居住的角度來講，這些缺點可以說避重就輕符合當下大多數年輕人的生活習慣。

目前以一線二線城市為例：大多數本地土著以及外來打工者不管是藍領還是白領還是金領等、、、白天工作都很累，有時正常工作時間結束以後難免要還要加班，房價居高不下，購房首付比例很高，困難重重、短時間之內靠自己一個人的能力在買房基本不太可能。那麼公寓劣勢就成了可以理解的優勢。

符合投資特性：

從投資角度來看公寓類產品稅費比住宅高很多，短時間不能買賣，這點不可否認，但是政策一定是有導向性的，目前就算你手頭持有住宅，造完房子需要兩年，拿到房產證需要兩年，拿到房產證以後未滿2年需要繳稅、未滿5年還需要繳納另外一筆稅。其實換湯不換藥，住宅受到政策影響也無法另投資者快速變現，變相可以理解為政府不希望你買賣。公寓類產品40年產權：政府希望你把公寓類產品長期持有，用來補足租賃市場的空缺：那麼100萬買一套房子加上裝修租3000元和20萬買一套公寓外加裝修租1500元，這筆賬都會算。花100萬買套房子外加裝修你也不捨得1500就租出去。考慮到房屋價格會漲、公寓類產品也會漲價、有需求就會有供給目前公寓租賃市場還是比較空缺的。

商業用水商業用電：

那麼現在公寓類產品客群以年輕人為主：首要居住問題解決了。那麼用水用電，雖然說比民用水電價格高，但是按照年輕人的生活習慣來講白天上班，晚上睡覺，週六週日放假需要出去玩，用水用電的頻率其實並不高，所以水費電費其實開銷並不大。未來也很有可能商用改民用。有先例可以借鑑。

購置門檻低：

公寓類產品購置門檻相對來說比較低，總房價不高、通常手頭上有二三十萬就能付得起首付，首付比例通常50%、剩餘50%作貸款，月還款也比較低、只需拿出工資水平的一小部分還款，比較符合年輕人收入特點，能夠把資金合理分配。

城市CBD

一般公寓類產品屬於商業性質，常配有一些商業綜合體，電影院、美食街、一應俱全，比較符合年輕人的消費理念，滿足個性化需求、年輕人較為喜歡。

戶型設計缺陷

戶型設計沒有設立天然氣只能用電磁爐，這一點也符合現在年輕人的居住的生活理念、現在的年輕人生活往往以輕餐飲外賣為主，親自下廚燒菜吃飯的少之又少。對於當下年輕人來講有無廚房其實並不是很重要。其實這些以住宅的眼光來看待的缺陷並不是缺陷，反而是亮點。

產品功能

這一點其實目前來看越來越有壯大之趨勢、目前經濟在轉型、泡沫經濟必將趨於常理、很多公司都迫於運營重壓，被迫擺出輕資產、輕運營的姿態、這類公司現在越來越多、租賃公寓類產品開設會計事務所、律師事務所、私人影院、淘寶工作室、攝影工作室等、、、國內經濟形勢的大轉型。必定帶來一大波紅利、公寓型別正好符合當下輕運營其資產的理念。

時間有限空了我再來分享一下目前來說比較流行的養老類公寓產品

目前來看，肯定是投資住宅好

首先住宅的需求量大，即轉讓週期會短，而且就目前銷售情況上來看，住宅的銷售情況是最好的

第二點，住宅的使用屬性要強很多，即除了他的投資屬性外，他對於我們的生活是有實際意義的，就是大家可以用來住，這也切合第一點的週期短理論

第三點，公寓目前在市場上的需求量並不大，在整體市場不太好的情況下，公寓幾乎是賣不動的，大量的公寓成了開發商頭疼的產品，為什麼會這樣呢，因為公寓的投資屬性太強了，實用功能卻相差較遠，如果用來出租這些還是可以的，但是實際上房價上升到目前的水平，租金卻沒有同步上漲，這樣的情況下，公寓的投資屬性便只有自身的升值，但是這種情況下，其風險性就會很大，因為如果市場一波動，公寓想出手那是非常困難的，接手的首選肯定是住宅，其次才會是公寓，相必題主現在問這個問題的原因也是住宅買不到或是價格太高的原因，而對於賣出而言也是同樣的道理，先會選住宅，才會選公寓，住宅量一旦很大，那麼公寓便賣不出去，這樣的投資風險需要考慮好是否可以承受

所以從整個產品的屬性及銷售情況及客戶的接受度情況來看的話，住宅肯定要優於公寓

公寓已經是很多人投資的選擇，尤其是女性，或者說手中資金不是特別多的人。但也並不是所有的公寓都適合投資。想要有更大的升值空間，就要選對公寓。

交通便利

公寓的交通直接決定了其升值的空間，一般地鐵沿線，公交方便的公寓未來的升值價值更高。

開發商和物業

最好是知名或者較大的開發商，這樣房子質量和居住配套服相對有保障。

環境好

周邊的環境，如綠化、商超等，越健全，升值的空間越大。

每個人都有每個人的觀點，就筆者個人而言覺得他在住宅會比投資公寓更好，畢竟大部分公寓都只能用來出租很難轉手賣出去，而按照中國目前的租金回報率來看的話，一線城市想要依靠租金回本需要的時間實在太長了，甚至於還有可能當你的產權年限到了之後還沒有回本。

所以在這樣的背景下，筆者還是覺得大家在投資的時候儘量選擇住宅而不是房產，畢竟大家之所以買房買的並不是房子本身，而是房子背後的各種資源，例如戶口，而公寓恰好就是不能落戶的，這就限制了公寓的價值和流動性。

另外一方面，從後期的維護成本來看，因為公寓屬於商業地產的原因，在水電費、物業費上都會比住宅的收費標準要高，這樣一來後期需要付出的成本會更高，雖然每個月可能只多幾十上百元，但常年累計下來是一個很大的數字。

首先建議樓主能買住宅就買住宅，畢竟轉手的時候方便一些。另外公寓也並非不可買，買的時候要注意一些事項。

就拿武漢來說，目前武漢的限購政策，限制住了不少購房者的資格，可自住又可投資，不限購且不限貸的小戶型公寓逐漸成關注熱點，成為不少外來打工者和年輕一代的“過渡期”的居住選擇。

同時，公寓產品雖然使用年限不及住宅，但難得一直穩中有漲，靈活好持有，加上前年國務院下發通知“允許商業用房享用民用水電”，更是讓高房價時代下的購房者有了新選擇。

但按照國家《城鎮燃氣技術規範》規定：居民住宅用燃氣具不應設定在臥室內，燃具應安裝在通風良好、有給排氣條件的廚房或非居住房間內。

另外武漢市天然氣有限公司回答：天然氣安裝對房屋戶型結構、廚房所處位置，以及燃氣管道的敷設等都有嚴格要求。燃氣管道及燃氣灶具應安裝在獨立、自然通風和採光的廚房內，設定排氣扇，燃氣管道不能穿越臥室及起居室。有的小戶型廚房、臥室、客廳一體，不具備安裝條件。

所以，購房者在選擇公寓時，需要注意檢查房型在設計時是否考慮安裝天然氣，以免阻斷了後期安裝的可能。最好的選擇，當時是購買預先已經鋪設好天然氣管道的公寓。

首先需要明白一點，既然是投資，就存在一定的風險。

第一，地段很重要。地段好的房子貶值的機率小，而且不愁出租，所以繁華地段的公寓是首選。

第二，周邊配套齊全。生活方便的地方大家都喜歡，如果買個垃圾袋還的跑很遠的地方，那是一件痛苦的事情。而且現在的人都比較懶，所以周邊配套齊全也是必備條件。

第三，各種高檔寫字樓附近最佳。一般租公寓的都是上班一族，這類人生活都比較小資，所以他們只要看中的東西，都會買單。這樣一來租金就會穩定一些，租客層次也會高一些，省去很多麻煩事。

第四，面對比較偏遠的公寓，建議謹慎考察。很多地產專案很偏遠，價格相對也便宜，售樓部會告訴你未來這一片的發展潛力如何大。這個時候你就要謹慎了。很多專案都會死在半路上，或者要好幾年的炒作才會有起色，這樣收益率就會很低，甚至很多年回不了本。

所謂的公寓通常是指40年商業產權的改造為居住功能房產，跟70年的住宅雖然在功能上基本相同，但土地性質卻又天壤之別。不能混為一談，更不能盲目投資。住宅，

是百姓居住權的最有效體現，70年使用權最終會無限期地延續。最近的民法典也在從法律角度明確70年產權自動延續的依據，讓百姓更是吃了定心丸。接下來會繼續出臺相關政策，條件就是無條件延續。

公寓，

商業產權的性質是完全不一樣的（小產權房不在本次討論範圍），所謂商業地產就是商業執行為目的的使用場所，40年的產權也不過是對某一個時間點上的後40年一次繳納。絕對不可能無條件延後的，否則居住型的商業地產未來在財稅上顆粒無收。商業地產用於商業用途還可以從企業稅收中得到部分回報。

在投資商業地產（公寓）要考慮的重要因素就是租售比，隨著40年的使用年限一天天減少，收益率也逐漸變得越加重要。

投資時一定要慎重考慮！不可當成住宅去投資。下面就說說幾個理由。

公寓在房地產市場上應該是最經不起風吹草動的房產，很容易因為市場的變化而出現大幅下跌。從目前的公寓跟著房產過快上漲的情況看，投資公寓比投資住宅的風險還要大。很多公寓租金回報率也只有3%，如果剔除未來若干年房價不漲反跌的因素，每年至少要虧損2%以上。但隨著如今租金上漲到也看到了一絲彌補機會，希望租金回報率在未來能夠增加到5%，甚至最後能夠達到10%。可一年又一年的使用期流失對房產來說也是一種潛在的貶值壓力。還有美元加息、港幣加息，以其全球進入到新的一輪加息通道。商業地產的未來按揭利息也一定會增加。利息增加勢必對商業地產有足夠的影響。國家也在艱難地轉型升級中，新興企業存活率會越來越低，對商業地產的需求高峰期已過，萬眾創新的熱度會消退，接下來會出現一個平穩過渡時期。

但城市擴張的步伐不會停止，商業地產作為最重要的房產，地方財政離不開這塊巨大蛋糕，還會加大土地推出力度。另外，大量的低價科技用地、物流用地的推出，反過來也會影響到公寓性質的商業地產。

因此，不建議在目前時間點上還去投資公寓，寧可投資住宅也比公寓要好。除非有很高的投資回報率或投資回報率預期，要不就是價格足夠有誘惑力。

如果在條件允許的情況下，建議您投資商品房，您的問題是投資公寓還是投資住房。

公寓有兩大上市交易難點：

第一，只有四十年的產權；

第二，首付比例要50%。

投資回報上也是差強人意，租金收入不是很可觀。

如果在一線城市，比如廣州個人是不可以進行公寓交易了，只可以由企業購買，也就是個人是限購公寓的。廣州有一段時間公寓是炒的相當火的。

那麼在二線以下，目前公寓都是遇到瓶頸的。銷售量一直都是不理想的，有很多人投資了公寓，最終買不出去，能賣出去的都是誇本。二手公寓在各個城市的交易量也是一直處於低位來的，基本上不會因為政策面而導致漲幅很大。

如果您在那個城市想購買公寓一定要找專業的人幫您看看合不合適投資，公寓值不值得投資是要看周邊環境和基礎配套的。

畢竟公寓的總價低，投資金額少，有很多有閒餘資金的人都會考慮的。比如您用50萬買固定銀行理財，十年後，您只拿走利息和本金其實您的資產是貶值的。如果您投資固定資產，50萬還是您的，租金也有回報，而且固定資產也還是您的。

首先，住宅就算了吧，大部分地區的投資- 回報 - 風險三者的比例失衡。尤其2019年，炒房少碰為妙。

重點說說公寓。

上半年有段時間，我曾考慮過跟朋友投資個公寓，今天就把我當時整理的資料和想法做個分享。

【先說結論】

如果是純粹的商業公寓，那麼租金方面的投資回報水平，往往高於住宅；但房價的升值幅度與潛力，往往低於住宅。

（典型如潘石屹當初在北京搞的“soho式公寓”，雖然租金比較給力，但房子本身的升值幅度，較周邊住宅差距較大。）

另一方面，公寓因為土地性質和年限問題，價格大大低於住宅。

所以，想靠房子本身的升值獲取投資價差收益，建議不選擇公寓；

如果只是想穩定的獲取相對較高的租金收益，可以考慮選擇公

但是，2018年之後再投資商業公寓的話，其中的風險在加大。

除非你的公寓位於“三中心”商務中心、商業中心、大型居住中心（回報率以此降低），否則建議謹慎再謹慎，不投公寓。

資公寓的劣勢

市面上的公寓，分為“商用公寓”與“居住公寓”兩類，數量上前者多於後者。

二者的主要區別在於土地的性質。

商業公寓的土地年限一般是40年，不能落戶、孩子不能入學，水電費也是按照商用標準，而不是民用標準，大體上比民用貴了一倍。

如果未來進行轉讓的話，公寓的各項交易稅也是按照商業標準來計算，也比民用稍高。

居住公寓和普通住宅一樣，是70年產權，能落戶能入學，各種費用也比商用公寓便宜。

但之所以叫“公寓”，是因為居住公寓的採光普遍達不到住宅要求。

據我觀察，居住公寓要麼是整棟的塔樓，要麼是住宅樓高層的北向，要麼是低樓層有遮擋，總之採光都不好，不通透。

投資公寓的優勢

投資商用公寓，最大的優勢是不限購，這能讓你在房地產調控日趨加緊的當下，仍能從容的實施投資計劃。

但居住式公寓就不行，由於土地性質和普通住宅一樣，因此都受限購和調控的影響。

另外，在價格方面，公寓大幅低於同類型的住宅，一套公寓總價最多也就是住宅的40%~50%，但租金卻往往顯著高於同地段的住宅。

根據房地產市場的反饋來看，住宅的出租回報率普遍在2%左右，一線城市一般也就1%多，三四線相對能到3%以上，所以綜合來看是2%左右。

而公寓的出租回報率，一般能達到5%~7%，但從租金方面，顯著高於住宅的回報率。

但就像上面說的，長期來看，公寓的升值幅度遠低於住宅，出手時的稅費也比住宅高。

目前投資公寓，風險在加大

在房住不炒、調控加碼的當下，投資住宅的風險顯然在加大，於是，單價較低、租金較高的公寓成為了不少人青睞的投資方向。

但我想提醒大家，目前投資公寓，風險正在加大。

拿濟南來說。

2016年前後，濟南公寓銷量一年大約25萬~26萬平米，庫存消化週期3年~4年，如果算上已經規劃但沒開工的房子，存量週期應該接近10年。

統計資料顯示，當時公寓價格是住宅的50%~60%左右，出租回報率6%~7%，回報率還算不錯。公寓的購買者，有大約七成的目的都是投資。

2017年伊始，調控加碼，濟南限購，不限購、總價又低的公寓馬上進入熱銷模式，一個月銷量普遍在6~7萬平米——也就是說，銷量比調控前擴大兩倍不止。

在開發商瘋狂去庫存的同時，公寓價格被逐步推升。目前，濟南公寓的價格漲到了同期住宅的70%以上。

價格上去了，出租回報率自然也會下來，目前降到了大約在5%~6%的水平。

不僅如此，目前已投資為目的公寓購買者，佔比已經達到了八成，這意味著，80%的公寓會流入出租市場——但是出租市場的需求，是不是比調控前要更高呢？

最近幾年，濟南新增人口不足在1%~2%左右，而公寓的銷量卻大幅上升為之前的兩倍，流會出租市場的比例又增加10%以上，供應量和需求失衡的比例越來越明顯。

即便我們考慮公寓會搶佔一部分酒店市場，但供需失衡正在擴大的現狀，短期內仍無法改變。

我們做投資的，如果公寓砸手裡租不出去，或者租不出個好價錢，那我還投個啥？

除非你的公寓能坐落於城市的商務中心、商業中心、大型居住中心（回報率以此降低），否則，不建議盲目投資公寓。