住宅、公寓都是供人們居住的地方，有人認為它們沒什麼不一樣，但事實上它們還是有區別的。那麼公寓和住宅的區別有哪些呢?以下我們就一起來了解吧。

　　公寓和住宅的區別一

　　公寓一般位於城市中心地段，居住人群以商務客群為主，重視的是優秀的軟硬體設施服務和便利的出行條件;住宅一般重視附近的學校、醫療等生活設施完善情況，住戶為普通家庭用以長期居住。

　　公寓和住宅的區別二

　　公寓水電費按照商業標準結算，單位面積均價較高，但入住人群多為商務人士並不在乎;住宅水電費按照民用結算，單位面積均價較公寓為低，居民常年在此生活居住非常在乎。

　　公寓和住宅的區別三

　　公寓交房為精裝修，講究居住環境的舒適性、配套設施的完備、服務的周到詳實;住宅可以允許生活配套設施一定程度的滯後，交房多為毛坯房。

　　公寓和住宅的區別四

　　公寓一般以小戶型居多，重視的是購房總花費較少，用以吸引更多人進行投資;住宅一般以2-3居室居多，總花費高於公寓，用做私人住宅而非投資。

公寓似酒店，特別是共管式公寓只是產權是業主的，其它管理同酒店一樣。房客可以利用裝置做一些自已喜歡的食物。商業區一般公寓面積較小，特別適合商務人士居住。風景區和旅遊區面積大些，適合一家人度假使用。公寓大多是投資品，投資者針對上述人群出租為主。共管單位同業主簽定協議負責管理收取管理費用。業主收取除管理費外的收益。

通常國內公寓的概念是商業用地、小戶型的商住兩用樓，多為塔樓，一般滿足投資、辦公和過渡居住的需求。用地性質限制，往往不能建半圍合空間(一般表現就是陽臺)；水電多為商用性質；土地使用權為40年。由於多為塔樓，通透性一般都不怎麼好。作為長期居住並不合適。不過也有許多住宅用地為了迎合市場或填容積率，也會打公寓概念。有中長期居住需求的話，還是商品住宅更合適，前提是住宅為板式、點式或者點板結合。不過現在國內的塔樓住宅應該也不多了。

公寓與住宅先天不同，

影響著購房者的投資回報，

尤其是投資學區與短期投資的購房者

【公寓升值，與學位無緣】

公寓是不帶有學位的，就算有名校相傍，業主的子女也無法享受名校就讀資格。

名校學位優勢備受市場寵愛，升值潛力大，但公寓無法卻“無福消受”，因此，名校路段內的公寓與住宅，在價格以及升值空間上的差別會很大。

<想住>建議

投資看回報，公寓的投資門檻不高，不受限購限貸制約，是一種穩定的低迴報投資，溢價率低，依靠的是租金的長期回報。

投資者購買時，需考慮地段，交通與生活配套，以及所屬品牌的運營能力等綜合因素。

在面對“高回報率”及“回購”等宣傳承諾時，也應當仔細，關注合同細節，把問題細緻化，以保障自身利益。

公寓為外來概念，在英文裡，公寓為apartment，住宅是house。公寓就是我們國內一般小區的單元房，但是外國人多是出租，或是大城市裡居住；而外國人的房子，多是住宅，一般是小獨棟，帶小院子，美劇裡經常看到的那種。但是在我們國家，一般說的房子都是外國人概念裡的“公寓”。由於近些年的西化，很多開發商在銷售的時候也是公寓、住宅混合使用，甚至還出現了公寓式住宅。嚴格意義上來說，在中國，它們確實有區別：

住宅

公寓

有的是商業用途，這些的水電費用屬於商業用水電費用，要比純住宅昂貴。但有的還是民用水電費用，這要看開發商的樓盤是如何立項，而且還需要看當地的政策法規或者通知。中國各個城市可能略有不同。

我國的土地用途劃分上原本只有住宅、商業用途、文教用途等，其中並不包括這一項。很多立項的時候，其實不是住宅就是寫字間，之間並沒有本質區別。至於說，大多隻是地產商的一種宣傳手段，這個稱謂本來來源於國外。但由於近很熱，所以部分城市已經明確了立項屬於住宅。

住宅的使用年限本身就不同，現在中國的地產市場上，一般而言，住宅年限是70年，是50年。但也有70年使用年限的。當然了，使用權概念目前有不少提出質疑，或許過幾十年這個數量不大的使用權費用可以不必再繳納。

住宅和公寓主要區別就是土地性質不一樣。

1、實用年限的不同:公寓和住宅規定的使用年限不同,一般而言,住宅年限是70年,公寓是50年。但公寓也有70年使用年限的。

2、費用的不同:公寓和住宅的費用不同,有的公寓是商業用途,這些公寓的水電費用屬於商業用水電費用,要比純住宅昂貴。但有的公寓還是民用水電費用,這要看開發商的樓盤是如何立項,而且還需要看當地的政策法規或者通知,根據城市地域不同相關政策也可能略有不同。

3、物業管理的不同:經營性公寓的規劃用地性質為公共設施用地,建築外簷按公建標準控制建築外部不得設定陽臺,規劃間距按公建標準執行,物業管理用房等相應配套服務設施按照相關規定在公寓內部安排。

4、建築設計的不同:經營性公寓按照公建設計標準執行,工程竣工驗收執行非住宅技術規範,居住型公寓的空調室外機不得外露,混合型公寓須設定戶式空調。

但是作為一位購房者怎樣區別呢？

1、公寓為集合式住宅的一種,中國大陸稱為單元樓或居民樓,港澳地區稱為單位,指的是一種生活設施齊備,但只佔建築一部分的居住形態。一般分為住宅公寓、服務式公寓,服務式公寓主要以酒店式公寓、創業公寓、青年公寓、白領公寓、青年SOHO等多種業態存在。另有國產影片、韓國影片與之同名。

2、住宅是指專供居住的房屋,包括別墅、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍、職工單身宿舍和學生宿舍等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等,也不包括託兒所、病房、療養院、旅館等具有專門用途的房屋。

3、我們也可以去國土規劃局裡去查；或者當你去買房時，在售樓處都有五證展示。

外國的house通常指帶花園的獨立屋。而中國的高層或多層商品房與公寓結構差別不大，相反公寓居住私穩好很多，不吵雜，不八婆。對高素質人員好有吸引力。現今新建公寓多有複式，陽臺，管道氣，帶豪裝，不用入住十多年，還經常受周邊不斷裝修的痛苦。這些對追求高品質生活的人是很好的選擇。

最近剛好再做公寓專案，就回答一下這個，雖然下邊有幾條意思較為重複。

1. 公寓面積小，單價便宜，還款時間短，月供低。

2. 公寓面積小，總價低，適合投資，也適合過渡。

3. 公寓周邊配套齊全，購物逛街，飲食方便。

4. 公寓對二次換大面積住房無影響，仍能享受首套按揭利率。

5. 公寓一般住單身貴族，企業白領，整體人群素質高。

6. 大開間使用率高，無浪費面積。

7. 大開間公寓面積小，清理更為容易。

8. 大開間公寓租售更容易，投資風險更小。

9. 格局方正，視覺感強，整體利用率高。

10. 公寓交房多為精裝，省時省力，減少裝修所帶來的各類麻煩。

11. 公寓所在區域交通更為便利，升值潛力較住宅高。

12. 物業管理會更加的規範和到位。

13. 物管人員人均管理面積較小，服務效率更高。

14. 公寓周邊生活配套更高檔。

15. 不限購，不限貸，購買多套首付仍為50%，而住宅購買第3套則無法貸款。

16. 公寓不佔用購房名額，後期再次購買住宅產品時，仍可享受首套房置業優惠。

17. 租住公寓客群量大，未來前景好，各大科技公司紛紛佈局。

18. 相似地段公寓投資價值較同區域同面積住宅投資價值更高。

19. 公寓可自住，可註冊公司。

20. 公寓拆遷時間短，換房時間優先。

21. 公寓拆遷賠償金比70年住宅高。

住宅是我們比較常見的供居住的房屋，包括普通住宅、洋房、別墅等形態，但不包括其中的地下室、幼兒園、健身房等有專門用途的房屋。

公寓屬於商業地產的一種形式，通常公寓的生活配套設施都比較完善，比較適合單身人士居住。一般包括住宅式公寓、商務公寓和酒店式公寓三種。

住宅和公寓的區別

1. 是否限購

住宅收到國家政策的影響，會出現限貸限購的情況；公寓通常不限貸不限購，既可以用來投資，也可以自住。

2. 使用許可權

普通住宅的使用許可權一般為70年；公寓的使用許可權根據所處地塊的用地類別，一般是40-50年。

3. 銀行貸款利率

根據最新政策，普通住宅按揭貸款的貸款利率會在基準利率的基礎上上浮5%-15%（各城市、銀行情況不一），首套房首付3成；公寓則需按照商業用房的貸款利率，即在基準利率的基礎上最低上浮10%，首付5成。

4. 配套設施

公寓需要達到24小時電梯和24小時熱水的標準，且絕大多數公寓不能使用燃氣和其他明火；一般商品住宅的生活配套相對來說不夠完善。

5. 水電費標準

住宅水電費皆按照普通民用標準來計算；公寓中的水電費則按照商業用水用電的標準計收。

6. 交易稅費

在普通住宅的交易中，一般賣方需要承擔增值稅（2年以下住房，全額徵收增值稅，稅費5%；2年及以上住房，免收增值稅）和個人所得稅（5年以下家庭唯一住房和5年及以上非家庭唯一住房，按差額的20%徵收；5年及以上的家庭唯一住房，免徵；無法計算房屋原值的普通住宅，按全額的1%徵收），而買方則需要繳納契稅（首套房且為90平及其以下，稅率為總房款的1%；首套房且為90平以上的，稅率為總房款的1.5%；非首套房且為90平及其以下，稅率為總房款的1%；非首套房且為90平以上的，稅率為總房款的2%）、工本印花稅（5元/本）、產權轉移登記費（80元/套）。

在公寓交易中，賣方需繳納房屋增值稅（按差額的5.55%）、土地增值稅（仍裡部分的30%-60%，可用其他稅費抵扣）、個人所得稅（盈利部分的20%，可用增值稅抵扣）；買方通常需要繳納交易手續費（合同價0.5%，契稅3%）、印花稅0.05%、登記費（550元/套）。

剛好被我看到了，那我也說說我對這兩者的看法，

首先我們可以從出租的受眾面看，住宅主要居住的會是一些普通的家庭，或者說是員工宿舍，或者說是一些基層的員工；公寓的話會出租給一些中高層的管理員啊，對外國人比較受歡迎，或者可以反租做酒店，又或者給人家做辦公，又或者像目前來說珠江新城比較火的一個樓上鋪生意，小小四五十方的複式租到一兩萬一個月。

然後可以從回報率上面看，拿廣州的一個案例來說吧，廣州越秀區的住宅東風廣場，70平方，賣到500萬，月租金5000左右，這是比較旺的一個小區，（5000*12）÷5000000=0.012，再有一個公寓也是越秀區的，新裕大廈，33方的戶型為例，售價120萬，租金3500每月，（3500*12）÷1200000=0.035，這是一個對比。

再一個講到這裡就多說幾句，公寓是比較多用途的，可以住，可以做酒店，可以拿營業職照辦公，可以做樓上生意生意；住宅相對來說就單一咯，主要是住為主，但是住宅相對來說就大一點咯，總體更有家的感覺啦。

住宅是指專供居住的房屋，其中包含公寓，而公寓更傾向於商業化。一般來說公寓分為普通公寓、商務公寓和酒店公寓。公寓和住宅有相同點，但也有所區別。

用地性質：住宅

產權型別：公寓

產權年限：70年

特點：戶型面積小，一般為30-60平米，精裝修標準，可以拎包入住。物業提供優於普通住宅的優質服務。價格高於區域整體水平。

用地性質：綜合性用地

產權型別：商務公寓

產權年限：根據用地性質40年或50年

特點：一般處於城市核心地段以及商務中心區，即可居住又可辦公。首付最低5成，按揭最長達10年。

用地性質：商業

產權型別：商務公寓

產權年限：40年

特點：大多位於城市繁華地段、商圈周邊。一般只租不售。

用地性質：住宅

產權型別：商務公寓

產權年限：70年

特點：住宅一般為2、3戶，一般居住人員較少，且都是家庭成員。而公寓多為社會成員，居住時間較短。

公寓一般以商業水電費為標準結算，不可以遷戶口，住宅以民用算。

首先公寓可以分為：

普通公寓(居住型公寓)用地性質：一般為住宅產權，產權年限為70年 特點：戶型面積小，40-60左右居多，為精裝修交房標準，配套設施完善！（特別注意：居住型公寓不完全是住宅式公寓，住宅式公寓一般是本來主打大盤，因為地形地勢，樓間距不足等導致的採光不足或空間被公共設施佔用等其他原因使部分房屋成為‘公寓’，其面積大小几乎同樓無異，且民用水電，也通燃氣，多位於一棟樓的低層或者戶型朝北！那麼也就是會出現一棟樓中上層是住宅，低層是住宅式公寓的情況了！）

商務公寓：一般為綜合性用地(商住)或商業用地，其產權型別為商務公寓，產權年限是根據用地性質而定的，50年或40年 特點：一般處於城市核心地段及商務中心區，且不同於純寫字樓！（下圖為廣州富力威爾斯商務公寓）

酒店式公寓：其用地性質一般為商業用地，產權型別是公寓或商務公寓，產權年限也是根據用地性質而定，40年特點面積較小！ 特點：大多位於城市核心繁華地帶、商圈周邊，交通方便；按照星級酒店的設施標準進行建築的外部及內部設計，體現檔次與舒適性；一般以只租不售和產權式經營為主，大多提供專業、細緻、科學的酒店式服務，因此物業管理費也較高！

再來說下公寓和住宅的不同（簡單白話說明更加有效） 一、產權年限 公寓：40年/50年產權。 住宅：70年產權。 但房屋性質和土地年限未必完全一成不變。

二、生活成本 公寓：商業用電用水費用高、停車費和物管費高、不通燃氣。 住宅：民用水電成本低、停車費和物管費低！

三、建築標準 公寓：日照時間段、採光差、多為一個朝向，不通氣。 住宅：日照時間長、採光好、多個朝向、通氣。

就濟南來說，目前投資方面，小戶型住宅相對更容易轉讓，做成隔間後租住收益也挺客觀，但在貸款利率不斷上調的態勢下，投資者轉向公寓方面的也不在少數！當然公寓普遍不限購也是很大的一個原因！

公寓和商品住宅有著本質的區別。首先，在土地使用期限上就有張明顯的區別。普通居民住宅土地的使用期限是70年。而公寓的使用期限一般都在40年。還有就是各種的水電費。房屋配套設施的收費標準也不一樣。

更重要的是未來要產生的房產稅和普通商品房的收費標準也是更不一樣。現在的公寓的，無論是物業管理費還是還有一些其他的一些配套費用，都是高於商品房住宅收費標準的。

公寓和商品房，都是不動產的一種，在此前房市火爆的時候，如果當做投資，公寓，也就是商住房，確實是一種很好的投資。但是隨著中央“房住不炒”政策的堅決執行，樓市開始降溫，此時考慮購買公寓還是商品房，要深思熟慮。

一.樓市瘋狂上漲的可能性，已經沒有懸念，兩三年暴富的可能性，價格會基本維持，因此，此時投資商住樓，非明智之舉。剛需，一定要守住初心，看準時機，買商品房。否則，六個錢包很可能縮水。

二.公寓樓因為產權只有40年，加上不能落戶，且首付要50%，而且只能銀行商業貸10年期，不能用公積金貸款。加上後期的水電，物業費用較高，小區環境人員複雜。故以後作為二手房交易也令人堪憂，很有可能有價無市，無人接盤導致財富被套。

三.現在各地都在試水共有產權房，安置型商品房也大量入市，商品房價格短期內應該會有所調整。不到萬不得已，剛需戶建議在等半年，明年兩會後，看政策情況，再決定是否購買商品房。總之公寓樓是不建議持有的，除非家裡有礦，某一樓盤的配套也確實成熟，在不影響生計的情況下，可以做適當投資。

公寓：一般都是40年產權，（也會有其他情況出現），商業水電。通常是幾梯多戶，居住環境和安全沒辦法保證。後期如果考慮出手，稅費較重。所以公寓產品更適合投資和半自住。

公寓房和商品房的本質區別是：

第一：產權年限。公寓是40年產權，商品房是50年產權。產權年限到期後按國家收費標準繳費後都可以繼續使用的。

第二：物業費。商品房是按住宅樓的性質收取的，比如有些小區是幾毛錢，有些是1.2快錢。公寓則全部是按商業用途來收取物業費的，包括水、電等等。全部支出可不是一筆小數目。

第三：戶口問題。公寓是不能落戶口的，而商品房是可以落戶口的。

第四：拆遷問題。如果遇到拆遷問題，公寓的補償標準是按商業來算的，也就是說補償要多一點。商品房的補償是按住宅性質來算，補償相對要比公寓少點。

總之一句話總結：公寓屬於投資性質。商品房屬於住宅性質。

公寓和商品房不能已名稱來區別，具體要以房產證來區別，公寓有40年的非住宅，也有70年的住宅。商品房有40年，50年，70年的、具體是以產權性質決定的分為1.成套住宅2.非住宅。

公寓本身就是商品房,70年產權住宅，只是叫法不一樣，比如洋房等等。

另外注意區分限購城市的一些公寓宣傳，說是不限購，實質性是50年產權辦公樓，裝修成具有居住功能的樣子，本身性質是辦公，和住宅產權的區別有辦公產權年限50年,住宅70年,水電按商業計算（電1.25元/度、水5元/噸），不能落戶（沒有對口學區），可註冊公司等。

住宅70年產權，滿五年，且唯一的話。過戶費用很低。

公寓40年產權，過戶費用大概要房款的18％。並且不可落戶，沒有學區，如果不是在CBD，租金不夠回本的話，基本不具備投資價值。現在，實體店鋪都很難租出去，哪有那麼多公司租你的公寓來辦公？

公寓是商住兩用，住宅不能商用。公寓的產權只有40年或更少，住宅是70年。當然，這個問題目前沒有明確的法律界定，無所謂，不用考慮。公寓的水電費率執行商用水電標準。公寓的物業費執行商用物業標準，更貴。公寓的公攤更大，實用面積更小。好像再沒有區別了。

我認為公寓和住宅樓最大的區別就是使用年限了，公寓最多隻有40年，而住宅樓則有70年。

在同一地區的公寓和住宅樓，其價值差每平方可以達到近一萬（我之前又去看過公寓和住宅樓）

公寓樓一般是面積比較小的商品房，一間通間一間小廁所，一件小廚房，普通公寓面積大小頂多適合兩個人居住了。而且公寓的樓下幾層基本都是酒店或者商場，辦公地之類的。但是住宅樓的面積卻由小到大均有，有些住宅樓的小區裡面甚至還有別墅。居住環境很棒哦！