首先，介紹一下自己，本人是在東莞工作11年的基層公務員。大學同班同學35人，其中公務員（或者曾經是）34人，大部分集中在珠三角，有橫向比較的資源優勢。

三，科員級別待遇在當地貸款購買一套100平米（廣州深圳除外）問題不大。最近一年半珠三角房價漲幅較大，最近買入的會有點吃力。2年前是100萬左右一套100平米，首付30萬，組合貸款20年月供4000出頭；現在200萬左右，首付60萬，組合貸款20年月供8000多。廣深房價太高，夫妻雙方均是公務員，也有很大壓力。從化、增城的17000-18000，參考其它珠三角城市。

四，價效比，我理解的主要是指家庭正常支出後可以用於改善型的剩餘富餘部分、同工種不同城市間工作量的橫向比較這兩部分。例如一個家庭月收入1萬，減去月供3000，減去柴米油鹽等3000，剩下的4000就是富餘部分。綜合這兩個看的，個人認為中山、惠州、珠海三市會相對好一點。

五，宜居。從大方面看，是一個城市綜合配套，包括教育、醫療、休閒、綠化、環保、交通、人文、規劃等方面的綜合實力。從小方面看，城市有沒有設定科學的佈局，生活區與工業區有沒有明顯的界限？ 像東莞，前幾年開始在市區整治搬遷，市區內基本沒有大汙染的工廠，主要是寫字樓和居民區，這就很好了，這才是宜居城市。但是在東莞各個鎮，好多規劃不合理的，很多工業區和居民區就是一路之隔，再加上五花八門、外表不一的自建房。就算你住在小區裡，要你天天對著對面飄過來的廢氣，這裡用“宜居”來形容就很不恰當的。偶爾幾棟現代化一點的酒店或者商業一點的商業體，也不能改變其農村的本質。東莞的名片之一就是松山湖，畢竟東莞只有一個松山湖！！

東莞，幾乎每個城區和鎮都圍繞著山水，而且比鄰深圳也是諸多山林水庫？很方便的二十分鐘左右車程可到大山水庫的休閒環境，沒得說！房價一直珠三角後！廣州除了小小白雲山，就是天麓湖（主幹道垃圾車令人嘔），普通打工住的房中房堪比鬼片，價效比談不上，不是生活無奈絕不去廣州擠！深圳環境保護不錯，珠三角最好，可惜房價太離譜！中山珠海，還是太集中發展，佛山和廣州一樣無亮點，惠州還不錯有學習深圳，東莞的發展，環境經濟逐漸展示不錯的地理優勢！所以珠三角，感覺東莞和惠州城市生活價效比最好

1、宜居不等同於自然環境及消費低。居得實在、住的方便，住了就不想離開。惠州自然環境最好，但我認為它未進前三。佛山汙染比東莞更重，我卻排第一。

2、價效比沒與收入掛抅。同是同班同學，誰在5年內最容易買到房，而且未來5年未入預期與消費預期對比，越來越輕鬆，這叫價效比。

3、沒考慮在大灣區的地位與趨勢。否則，豈不江門更好？

談價效比與宜居，我的排名是：

第一：佛山。近靠廣州，已近同城，15-30公里即可廣州中心工作、佛山居住得舒舒服服，誰可以？再說，在佛山工作、佛山住也甚好，尤其是在順德工作、順德住，價效比很高，未來去南沙也近。而且，佛山的人文很務實、舒服，尤其對廣東人來說。可以特別關注非極熱區域的二手樓。

第二：東莞，必須的。它與佛山房價接近，但卻面對的是港深的經濟圈，未來中國的矽谷，你永遠不怕給大潮淘汰！而且東莞是珠三角的幾何中心，區域交通很便利。深圳中心區己平均十萬，未來會加速滲透到東莞。但為什麼東莞我排名在佛山之後？因為東莞普遍40-60公里才能到深圳中心，有點累。如果東莞工作、東莞居住，也略差於佛山，治安也差些。

第三：南沙。南沙的特殊區域與未來趨勢，值得單列。南沙距離廣州中心60公里，現與番禺連成一片，它是廣州未來的突破口，同時又是珠三角中心、粵港澳灣區前哨，非常不錯，空氣也好，這點也很重要。但暫時工作機會略少。如果工作在南沙、居住在南沙，價效比更佳。遺憾的是，廣州對南沙的規劃、定位沒做好。

第四：惠州或清遠吧。惠州環境好，近深圳，但在灣區的位置差許多。

至於珠海，別扯了，房價高，前景不高。香港、澳門自顧無暇，也幫不了它。

換個角度，去當個工務員，可能惠州、佛山、江門前三。

如果再換個角度，只針對高階高新人群，其實排第一位的，我絕深圳第一，記住：是價效比、宜居性第一。

珠江三角洲只有惠州市，惠州山美水好，空氣好，交通發迖，經濟基礎設施完善，旅遊休閒度假好去處，最宜居，最有廣東避暑勝地之稱的南崑山，廣東5A景區的羅浮山，山水溫泉的龍門溫泉，都是宜居的亮點，眾多鐵路設施，高鐵廣汕（尾），廣梅汕（頭）鐵路，深廈高鐵，京九高鐵，惠州靠近深圳，東莞，給當地帶來活力

珠江三角洲這7個城市，從價效比和宜居上看，首選惠州。（但價效比高和宜居不等於最有投資價值）

1、惠州房價最低

目前珠三角7大城市今年9月份房屋均價：深圳市約74300元／平米，廣州市約37800元／平米，東莞市25800元／平米，珠海市25500元／平米，中山市16200元／平米，佛山市15600元／平米，惠州市12400元／平米。

惠州為什麼房價最低，是因為惠州常住人口量和住房供應量決定的。惠州這些年房屋供貨量最大，惠州地盤大，開發量大，連續幾年每年住宅銷售15萬套左右，除佛山外，是其它城市的幾倍的量。而常住人口量400萬左右，比深圳、廣州、佛山、東莞城市人口低太多，只有東莞人口二分之一。

2、惠州是珠三角最有發展潛力的城市：

惠州目前經濟排名廣東省排第五位，GDP高於珠海、中山

惠州是唯一鄰近中國五大一線城市中的三個城市的城市。除北京上海，惠州跟廣州、深圳陸路相鄰，跟香港隔海相望。有承接廣州、深圳、香港產業轉移的便利條件。

惠州是目前這7大城巿中土地資源最豐富的城市，跟深圳比是兩個極端的存在，深圳是全國一二線城市土地資源最缺泛的城市。這也就意味著惠州有可承載經濟快速發展的土地資源。

惠州是這7大城市中旅遊資源最豐富的城市，山、海、江、湖、溫泉都算首屈一指。羅浮山、南崑山全國有名，濱海資源7大城市最佳，不論是海岸線的長度還是海水質量都是最佳的；東江有優久的文化和歷史；5A景區惠州西湖媲美杭州西湖⋯

3、這些年，惠州空氣質量排名每年都在全國幾百個城市中排名前十，城市園林風景好，到處都是公園綠地，醫療學校商業等各類生活配套完善。

但是，但是，但是⋯如果你買房自住它價效比最高，最宜居。要是投資，它的投資價值7個城市倒數第一，因為惠州的房屋空置率這幾個城市最高，二手房掛盤量最大，同一地段好多二手房成交價可能是一手房的一半，而且你不一定能很快出手，就是幾年時間一手房房價漲了一倍，你持有這些年的貸款成本，物業費等等算一下，可能你轉手賣掉十有八九還虧本。

珠三角內價效比更高、更宜居的城市，絕對是中山市。

中山市是全國知名的宜居城市，無論是住房、生活、教育等，生活成本和幸福感在珠三角區域內均為最價效比的。

中山市的房價，在粵港澳大灣區內，目前仍然屬於較低的水平，對於中山市的區位和經濟基礎來說，是可以接受的理性房價。

雖然中山市在2016-2017年間經歷了炒房的爆炒期，從之前非常低的水平暴漲到市民覺得不可思議的水平，但是，近2年來，房價趨於理性之下，目前大部分地區房價維持在1萬上下的水平，這個房價對於中山市來說，是可以接受的。

未來，中山市的房價也不太會出現暴漲暴跌的情況，因此，居住問題不會形成太大的障礙。

中山市的生活滿意度較高，消費水平價效比高。

在中山，大宗消費還是生活消費，都不會有太大的壓力。在一些鎮區，不少的小鎮青年，他們的生活方式就能看到一些消費影子。

買車、生活餐飲消費等，目前都是可以接受的水平，譬如下館子吃飯，只要不是很高檔次的，人均不到100元的特色餐館很多。

不過，可能也有人說，小孩教育費用高。的確，這個方面，就需要看大家如何看待和執行，譬如幼兒教育，中山市內有不同規格和檔次的，如果需要好的，外語教育，那就需要每年花上10來萬元，否則，普通的幼兒園，一學期不到5000-6000元，還是有不少的。

中山市的生活非常豐富，吃喝玩樂都有。

吃的方面，中山市有很多特色美食，譬如石岐乳鴿、棟企雞、三墩燒鵝等，還有各種特色水果，神灣菠蘿、火龍果、番石榴等等，著名的餐飲店，連鎖的，本地特色的，也有不少。

玩樂方面，中山市目前在各個城區或鎮區，都有大型的商業綜合體，以大信、利和、完美為代表的本地商業巨無霸，還有華潤等全國連鎖的商業巨頭都要入駐中山。

中山市的未來，在各項交通基建全面開工和未來3年左右開通的基礎上，定比能夠有很大的飛躍式發展。

深中通道承載著中山市從二三線城市邁向一線城市的重任，配套出來的各項基建追趕著時間，還有各個片區新城建設，也是非常期待的。

築巢引鳳，這個老廣東最喜歡說的招商詞語，再次出現在中山的發展策略裡。的確，目前中山市就是在準備好，迎接2024年的發展契機。

願意來中山的，都將一起分享我們的這份快樂和成果。

要說宜居，那就需要首先排除人口密度大、城市擁擠繁雜之地，珠江東岸的發達地區肯定要先排除，那就是深莞惠三地先排除。

還要價效比高，那麼房價高的地區也排除，珠海、廣州城區、南沙、佛山近廣州地段、中山也被排除在外。

既要價效比高，還要宜居。那就是房價不能太高，但環境要好，還要交通方便。這樣就至少會有兩個層次的選擇！

第一，相對經濟條件好一些的。房價可以選擇在1.5萬/平米，那麼筆者認為最好的地方應該是：廣州的從化和佛山的遠郊地區。

第二，若是在經濟上還是有些囊中羞澀，那就選擇珠三角的交通方便的較遠地區，筆者認為清遠和肇慶不錯，這樣可以在萬元/平米左右的房產。另外，還可以選擇河源，河源距離廣州和深圳都是100多公里，在高鐵網路的執行下可以在半個多小時到達，其實也是十分的方便。

但是，要是正的資金上還是有些充裕，其實選擇廣州才是最好的選擇（含佛山地區）。吃在廣州，交通樞紐也在廣州，甚至廣州的未來城市發展潛力巨大，投資後的回報也會產生更大的收益。只是廣州的房價至少也要300萬起步，不是想買就可以買的。

惠州的發展前景最好！今年蓮塘口岸就要開通了，惠州到香港的時空距離和費用將降低一半，香港對惠州的輻射將強於珠海，儘管港珠澳大橋即將開通。

粵港澳大灣區，最近很多朋友也在問小編，灣區9市哪裡的房子最值得投資，想讓小編分析分析。看一個城市有沒有發展有沒有後勁，房價有沒有上升空間，長期看人口，中期看土地，短期看政策，相信這句話大家並不陌生。那麼小編就從土地及人口流動情況來分析看看，2018年粵港澳大灣區買房該買哪裡？

粵港澳大灣區9市規劃：平衡發展

粵港澳大灣區是指由廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門9市和香港、澳門兩個特別行政區形成的城市群。

儘管國家層面的粵港澳大灣區規劃方案並未出臺，珠三角九城在大灣區的定位也沒有形成規範的統一表述，但是從2018年九市政府工作報告裡，依然可以窺見各自未來發展的戰略定位。

隨著灣區的發展，各城市基礎建設投資力度加大， 廣東省在“十三五”期間，基建總投資約4.8萬億元，專案多達543項。此外，為了推動粵港澳的融合發展，交通建設輻射的也更加廣泛，提高經濟發展潛力、這都將會給房地產，尤其是某些仍在成長期的區域房地產行業帶來更大的機遇。

粵港澳大灣區9市賣地盤點

作為灣區元年，在2017年也是全國性的住房規劃政策最為嚴厲的一年，“保居住”成了政策實施重點。同時為了防止企業投機，各地政府尤其是重點城市加大了對土地規劃的控制，導致房企拿地成本增加。

同時在這大背景下，縱觀粵港澳大灣區框架下的廣東省9市2017年土拍情況：產業（工業用途）供地是大頭，住宅拿地依然備受關注，商服用地呈少而精。“多要求”、“高成本”、“要求運營”成競地規則常態。

在灣區9市中的公開土地市場中，灣區各地的供應量皆有上漲。其中廣佛深珠作為一二線政策核心城市賣地總額上榜全國前20名。而深圳、東莞、中山的土地供應量較少，一方面展現了三地土地資源較為短缺。另一方面，亦展現出灣區未來土地有著以下的供應趨勢。

1、 深圳43宗土地有42宗是商服用地，廣州、珠海、佛山也加大了產業新區的供地面積，這代表了一直是政策高地灣區一二線城市，未來將會是商業價值高地。

2、 作為全華人口密度最大的區域之一，東莞、中山2017的賣地情況亦是未來灣區土地供應趨勢：以舊改和城市更新升級為主，在國家新的土地政策之下，政府不再是供應土地的唯一渠道。

3、 2017的土地供應情況亦彰顯了政府對於整個市場的控制力加大，規劃建設不再粗放。

粵港澳大灣區9市人口流動資料

判斷一個地方未來房價是漲還是跌，第一個要判斷未來這個地方人口是流入的還是流出的，人口流入的地方，未來房價長期來說怎麼走？漲。人口流出的呢？肯定漲不動。中期看土地，如果這個地方人口是流入的，政府還不供地，這個地方房價會怎麼走？大漲。根據以下人口流動的表格，大家自行判斷各地房價未來的走勢吧。

請注意兩個城市：江門和肇慶。

留意這些地方：大供應，市場熱！

房地產業內有一句話：要預測未來1~3年的各地房地產趨勢，就是要看各地土拍情況。透過對2017各地土拍情況資料分析，然後綜合長遠的人口流動因素來看，我們得出以下結論。

建設高地廣佛珠

2018供應大 新房受政策影響大

土地儲備豐富的佛山當之無愧成為了2017年度灣區土地供應最火的地方，也創下了單月供應10宗優質宗地的記錄。而廣州和珠海依然維持區域中心領頭羊的位置，均價依然五位數。預計2018年新房市場受政策影響大，尤其樓面均價較低的佛山。連醬油企業都拿地了，萬科寧願全自持，你說佛山火不火！ 圖源：佛山樂居

受限價等政策影響，在廣州、佛山、珠海這三個土地儲備比較充裕的區域，預計2018年樓市均價漲幅並不是很大，尤其廣佛2018年將推出租賃住房；另外珠海受制於嚴苛的買房政策，2017年全年成交較為疲軟。但三地紛紛推出租賃住房、產業城、街區式規劃等豐富的玩法備受各路關注。

如珠海在深中通道承接區域，高新區科技創新海岸（北圍及TOD）規劃設計街區式“小尺度街區”和綠色環保的公共交通體系，打造“步行為主、公交優先、低碳環保、混合業態、職住平衡”的鄰里社群。這個區域乃是近2年珠海市政府出讓宅地的重點區域，平均每幅地塊不超過1.5萬平佔地面積，至今已吸引包括萬科、格力、雅居樂、仁恆、龍湖、華髮等外地、本地品牌房企參與。

市場火熱江惠肇

房企入場 市場火熱房價上漲

而隨著灣區規劃出臺，惠州、江門、肇慶（四區）成為了珠江口沿岸地區的外溢區域，這3個區域在2017年土地市場樓面均價紛紛破以往記錄，不少名企首度進入這3城。

城市一體化、購買低門檻等優勢則展示在房企專案的銷售中。2018，這3地無論土地亦或新房市場皆是十分火熱漲幅十分快的區域。不過，縱觀長期人口流動情況，江門肇慶房價持續上漲動力欠缺。

深莞中土地稀缺

著力舊改 麵包麵粉將更貴

深圳今年只有1幅宅地推出，且是全租賃住房；東莞推出的19幅宅地中有三幅是華為定向用地；中山22幅地中，最高可售樓面地價已經突破11000元/㎡，部分割槽域 “0”推地。3城開發程度高，亦是灣區較為傳統的產業集中地，也展示出了灣區土地資源緊缺的另一面。

近年來，深莞發力城中村的舊改專案，皆是優質土地，同時在深中通道、虎門二橋，廣深港高鐵等交通優勢下，預計兩地房價依然會穩漲。

寫到這裡。聰明的你知道在大灣區哪個城市買房了嗎？

珠三九市，除惠州，都去過，本人中山的，對於中山感情深厚，願給一點意見俾有意於來中發展的人，如果單看居住的價效比，中山最合適不過了，我在幾個方面分淅一下吧。中山城市細，各區發展均行，有些鎮發展比城區好，工作機會也多，但鎮區在教育，衛生，治安，醫療，公園等公共設施方面卻與城區相差極遠，所以中山有好多人工作在鎮區，居住在主城區，如果自己開車一般半小時即可由主城區去到最邊遠的鎮區，坐公交比較麻煩，但中山的公交是珠三角最平宜的，近的一塊錢一程，遠一點的鎮區如坦洲，小欖也就4到5塊，比開摩托車還平宜，是了，還有中山沒有完全禁摩，也有過百萬臺電瓶車(電瓶車太多也是一個大麻煩)，這都為交通出行省下不少的費用。另外就是中山的所有公園都是免費的，連5A景區孫中山故居都免費開放，中山人一到放假就可以一家大小去各種公園景區玩耍了，既健康又不花一分錢，最後還是要講講樓價吧，現在中山中心城區跟鎮區都差不多了，一萬到二萬一方，(如果想住得舒服最好選東區，萬五到二萬一方，無論環境衛生，公園設施，教育醫療都無得說)

另外講講其它幾個城市吧，環境珠海最好，但樓價貴，生活成本亦不平宜，基本都是澳門人上來消費，東莞的情況和中山有好多相似的地方，但消費和樓價(包括租房子的價格)都要比中山貴，治安也不是太好。佛山的順德南海禪城都吾錯，其它的鶴山高明三水就別考慮啦，跟山區差不多，江門也是一樣，城市太大，好多地區都好落後，居住還比不上中山的鎮區，至於深圳廣州就不多說了，有能力的人一定要選擇深圳廣州的，這個要自己來衡量了。

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