兩種利率都有自己的優缺點，這是國家調控經濟所用的一種手段。固定匯率指的是，本國貨幣與另一種外幣的匯率保持固定或者允許在一個很小的範圍內波動。這樣的話本國的貨幣就變成了錨定外幣的延伸。就如同港幣與美元錨定7.8港幣兌換1美元。下面說說我對對固定匯率的看法。優點：如果匯率固定那麼匯率的波動風險就會很小，而且結算方便。更容易吸引外資會來投資。缺點：如果使用了固定匯率，本國的貨幣就變成了錨定貨幣的延伸，本國的貨幣政策就必須緊跟錨定國的貨幣政策，沒有了自主權（比如不可能在錨地國加息時降息）。如果外匯儲備大量流失，那麼就很可能不能維持匯率從而引起匯率崩盤（1997年東南亞危機）。而且很有意思的一點，如果有好幾個國家都是固定匯率（現實中基本都是錨定美元），那麼這些國家之間的貨幣的強弱就不能透過匯率體現出來。

浮動匯率指的是，本國貨幣完全自由在市場上兌換，這樣的話貨幣的價值完全由市場決定。優點：貨幣的價值可以及時的體現在匯率上也就是說可以自我調節，而且政府的貨幣政策也可以隨著本國經濟情況來適當調整，不再受制於人。缺點：不利於吸引外資來投資，所以大多數發達國家都使用固定利率而發展中國家大多使用固定匯率。

其實還有第三種匯率管理制度就是管理浮動匯率，也就是允許在一定的範圍內自由交易，我們的央行就使用這種方式來管理人民幣。其實沒有一個政府會完全使用固定或者浮動管理制度，都會根據不同的外部環境來調節。例如，香港在迴歸前使用的浮動匯率，在迴歸前瘋狂貶值於是改用了固定匯率。

題主沒有說房貸時間，這一點很重要，是決定選擇的關鍵。

選擇什麼利率，先搞清楚他們的概念。固定利率，顧名思義，固定不變利率，從你和銀行簽訂合同後，無論貸款利率如何浮動都與你無關，如果市場貸款利率升了，你少付了利息，是賺的，如果市場貸款利率降了，也和你沒關係，你該付多少利息還是多少利息。

LPR叫貸款基礎利率，又名貸款市場報價利率，貸款基礎利率的集中報價和釋出機制是在報價行自主報出本行貸款基礎利率的基礎上，指定釋出人對報價進行算術計算，形成報價行的貸款基礎利率報價平均利率並對外予以公佈。LPR報價銀行團現由9家商業銀行組成。全國銀行間同業拆借中心為貸款基礎利率的指定釋出人。每個交易日根據各報價行的報價，剔除最高、最低各1家報價，對其餘報價進行算術平均計算後，得出貸款基礎利率報價平均利率，並於11:30對外發布。

LPr有點繞，簡單點說，這個利率不是拍腦袋拍出來的，是大家報價，加權平均計算出來的，最後由全國銀行間同業拆借中心每月對外公佈。

也就是說LPR是變動的利率，受市場變動影響不斷浮動。

現在說為什麼題主沒說房貸期限不好選擇。如果題主選擇的是10年房貸，目前Lpr的價格是有下行趨勢，個人認為有10年內降息區間時間更長，基於這個判斷，選擇LPR肯定更合適，因為價格是下行的。相比固定利率不變，顯然目前10年內還是選擇LPR更合適。

LPR大機率便宜些。

1、中國利率逐漸走低，也是一個國家發展成熟的標誌。

2、能獲取高利潤行業越來越少，銀行的利率報價也不能過高。

3、已經有國家發行了負利率國債。好像是德國30年國債。

建議選擇LPR，理由如下：

首先要明白兩個問題，什麼是固定利率，什麼是LPR。

固定利率：(1)由國家規定，在一定時期內不受社會平均利潤率和資金供求變化所影響的一種利息率。(2)貸款合同中訂明的在整個貸款期間都不予變更的利率。在一年以上的貸款業務中，貸款合同往往要規定一個借貸雙方都同意的利率標準來計算利息，該利率標準就稱為該項貸款的固定利率。

LPR利率：由18家銀行共同報價產生，計算方法為去掉一個最高價和一個最低價，最後算術平均得出，每月20日重新報價計算，可以簡單解讀為，這是一個市場化利率的意思。

　　所以，這個LPR利率取決於一個市場供需關係的平衡過程，並不是說利息一定會降，相反，市場化定價，這個利率既有可能降低，也有可能提高。而且LPR可以一年一簽。

頭疼了吧？不知道怎麼選了吧？別急！

看完你就知道怎麼選了。

從全球經濟來看，目前負利率已經成為一種趨勢。具體原因這裡不細講，目前全球負利率的國家有瑞典、瑞士、匈牙利、挪威、歐元區、日本，也就是說負利率是一種趨勢。

再說國內的情況，由於GDP下行。國內需要進一步刺激經濟，但是房地產泡沫已經不容忽視，目前政府對房地產行業的限制已經是史上最嚴，由於金融成本比較高也就是利率比較高導致金融空轉。實體一直得不到資金支援，所以國家啟動了金融供給側改革。簡單來說就是讓利率降下來，讓錢生錢的遊戲玩不下去，然後把資金逼入實體經濟。所以現在房子不能炒了，理財產品，P2P等都清理了。房住不炒，引導儲蓄資金入市，怎麼引導儲蓄資金入市？就是讓錢存在銀行沒有利潤，也就是降息。原央行行長也說了中國可以避免快速進入負利率時代，也就是說距離負利率不遠了。

說到這裡就明朗了，也就是說利率未來大機率下行，如果你選了固定利率就定死了。所以建議選擇LPR，一年一簽。後面降息以後一年能省不少錢。

　　

題主你好，我是18年的購房，當時貸款利率是上浮10%，即5.4%。央媽出新規後我花時間研究下下新策，最終還是選擇了固定利率。

固定利率=現有的房貸房貸利率合同對應的利率。基於LPR的房貸利率，是和市場報價利率（LPR）掛鉤，央行每個月20號會公佈LPR利率。

舉例， 假設簽署的房貸利率加點數為60，2020年房貸利率等於2019年12月LPR利率+60，2019年12月5年期的LPR利率等於4.8%，則2020年按照利率4.8%+0.6%=5.4%，2020年全年按照5.4%的利率支付房貸利息，2021年的房貸利率基於2020年12月份的LPR利率+0.6%確定，以此類推。

老的基於基準利率的浮動利率轉換為LPR利率，加點值=現在房貸利率-2019年12月LPR，保證轉換前後借款人的房貸利率保持不變，例如，某借款人剩餘房貸期限為20年，未轉換前的房貸利率為基準利率上浮20%，即商業房貸利率為5.88%，2019年12月5年期的LPR利率為4.8%，則LPR的加點值=5.88%-4.8%=1.08%。1.08%的加點值在剩餘的20年房貸期限內不能改變。

新的LPR是會隨市場環境不斷變動的，而且央媽只給一次選定機會，在二十年的還貸生涯中，市場環境可能出現了巨大變化，有一定的不確定性。但是固定利率就鎖定了風險，而且樓主您還是屬於低於基準利率貸款，在可接受承擔內，建議您還是選固定利率。

我個人傾向選擇和LPR掛鉤，因為根據發達國家經驗來看，未來利率大機率整體是下行的，鎖定固定差值，比固定利率要有利。如果未來利率整體上漲，那這個選擇就虧了，但我認為這種機率低，因為以中國經濟這體量，除非出現惡性通脹，否則不太可能回到高利率。

新版房貸利率=LPR+加點數值（可正可負）

舉個栗子：

你的商業貸6.615%

那麼你的加點數值=6.615%-4.85%=1.715%

你的新版房貸利率=LPR+1.715%

注意這個加點數值根據你房貸利率確定後就不會改變了，直到合同結束。

那到底LPR多少才會比現在的房貸利率低呢，其實換一個公式就一目瞭然了：

新版房貸利率=6.615%+（LPR-4.85%）

也就是說，只要LPR小於4.85%，那新版的房貸利率就比之前的要低，反之就會比之前的高。

2019年12月釋出的房貸利率機制重新調整，按照通知，今年3月1日-8月31日這段時間內，所有人可以重新選擇房貸利率標準，“固定利率”、“LPR+基點”浮動利率，二選其一，每個人都有重選機會，但也只有一次機會。

1，固定利率，即原合同規定利率，無論是之前利率9折的4.41％、基準的4.9％、還是利率上浮25%之後的6.125%等，原來怎麼定保持不變，那麼你的月供也不變；

2，LPR+基點，LPR是按照報價有浮動的，就是“原利率-2019年12月ＬPR”差值，如果按這個方式算，只要LPR在變動，那麼你的月供就會隨著變動，不固定；

從金融角度長期來看，房貸利率下調這是國內大趨勢，歐美國家利率已經進入負利率時代。

在看國內房貸利率情況，2019年8-10月為4.85%，2019年11-2020年1月為4.80%，７個月，房貸利率從4.85%降到4.75％，下調了10個基點。

中國人民銀行公佈了2月份最新LPR（貸款市場報價利率），已經出現了下調：

1年期由4.15%，降為4.05%，下調10個基點；

5年期由4.8%，降為4.75%，下調5個基點；

這是房貸利率機制改革以來，與房貸利率直接相關的5年期LPR，第２次下調了。

因此長期來看，LPR繼續下調的趨勢依然會保持，如果你選擇了“LPR+基點”的利率機制，那麼你未來的房貸利率、月供大機率是要逐漸減少的。

但LPR一直降這種協議是不會存在的，只能從大的經濟、金融、利率維度來做分析和預測，降利率是一個大趨勢，選擇LPR意味著更合算。

當然是LPR，整體而言LPR呈現下降趨勢！不管中國還是國內，目前利率很高，所以以後長期而言只會下降，LPR下降其實相當於你整體利率在下降！而且根據浮動利率計算公式，就算你之前利率很低，比如3.幾的利率也是適合LPR的，因為加點基點可以是負數！以上截圖是我找的資料，看了就明白了！

2019年12月28日一場”中國人民銀行有關負責人就存量浮動利率貸款定價基準轉換答記者問“中，首次提到存量貸款如何和LPR利率之間轉化，一時間議論紛紛，因為這一次的調整針對的是所有正在還月供的人，覆蓋面非常廣，所以人人都比較關心，同時作為普通老百姓大家更關心就是轉換LPR利率和不轉換有什麼區別，哪種方式更省錢。

在研究那種方式更省錢之前我們需要先弄懂什麼是固定利率？什麼是LPR？

固定利率

固定利率：存貸款利率在貸款合同存續期間或存單存期內，執行固定不變的利率，不依市場利率的變化而調整。 舉個例子就是：假如我們首次申請房貸的時候是4.9%的利率，同時貸款合同約定是30年還款週期，那就這在這30年的時間，我們都需要按照4.%的利率來還房貸，不管市場怎麼變，利率都不變。

LPR

LPR是貸款市場利率的縮寫，LPR是由具有代表性報價行，根據本行對最優質客戶的貸款利率，以公開市場操作利率加點形成的方式報價，由人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心計算並公佈的基礎性的貸款參考利率。

18家代表性報價行包括：

10家全國性銀行：工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、中信銀行、招商銀行、興業銀行、浦發銀行、民生銀行；

2家城商行：西安銀行、台州銀行；

2家農商行：上海農商行、廣東順德農商行；

2家外資銀行：渣打銀行、花旗銀行；

2家民營銀行: 微眾銀行、網商銀行；

LPR的特點就是每個月20號都會更新，相比固定利率非常靈活，更具有參考意義。

清楚了兩種利率的由來以及特點，那為什麼要轉化LPR呢，而不是堅持用原來的固定利率呢？

是因為存量浮動利率貸款仍基於貸款基準利率定價，不能及時反映市場利率變化，不利於保護借貸雙方的權益。為進一步深化LPR改革，人民銀行釋出了〔2019〕第30號公告，所以推進存量浮動利率貸款定價基準平穩轉換。

怎麼轉化？

方式1:轉換為固定利率

此方式轉換後利率應等於原合同最近的執行利率

方式2:轉換為“LPR+加點”利率

加點數值=原合同最近的執行利率減4.8%

其中,4.8%為2019年12月5年期以上LPR。加點數值可為負值,在合同剩餘期限內固定不變。不過借貸雙方可重新約定重定價週期和重定價日,重定價週期最短為一年。

以上兩種方式，本次轉化只給了大家一次的選擇機會，也就是這次選擇以後，一直到貸款期限結束都不能再改變，也就是因為不可逆，所以每個人再選擇的時候都比較慎重，都擔心選擇錯了利息會增家怎麼辦。

那就開始算一筆賬：

某筆商業性個人住房貸款原合同期限20年,剩餘期限8年，約定利率為5年期以上貸款基準利率上浮10%,則現執行利率為4.9%X（1+10%）=5.39%。若在2020年3月30日,將基準分別轉換為按“固定利率”和“LPR+加點”利率(約定重定價週期為1年,重定價日為每年1月1日)時,差異如下:

由此可知,選擇固定利率,則房貸利率維持當前利率水平不變是5.39%,不受LPR利率變化影響。

選擇“LPR+加點”利率,則在2020年執行的利率仍是5.39%,月供不變,影響從2021年開始。

在重定價日2021年1月1日,執行的利率將調整為2020年12月5年期以上LPR+0.59%,此後每年以此類推。若5年期以上LPR下降了,那麼月供也會減少。

固定利率長期確定,可在利率上行時避免成本上升,而“LPR+加點”利率可在利率下行時享受月供降低的好處。

“LPR+加點”利率下,在加的基點不變的情況下,LPR下調是可以降低房貸成本的。

2019年11月,5年期以上LPR首次下降5個基點,為4.80%.

總結：LPR每月20日公佈一次,調整的頻次比基準利率高,更能反映市場變化,維護借款人的利益。 考慮到當前的利率水平處於下行通道,LPR預計還有下降的空間,因此從目前來看,轉換為“LPR+加點”利率後對借款人更有益。

以上觀點僅僅代表我個人理解，我是木南，一個致力於讓房產交易不再複雜的創作者。

現在一共有兩條道：一條是固定利率，一條路通向LPR利率。

在今年的8月31號之前，得做出選擇。要麼選擇固定利率，要麼選擇LPR利率。

在我個人的理解和分析，LPR利率是大趨勢，而固定利率，是一條備選方案，

是為那些不太願意改變的人準備的，畢竟眾口難調，如果有人不喜歡LPR，

至少還有一個固定利率在等著他，這樣在執行政策的時候，就不會是一刀切。

一是LPR是大趨勢。

國家實行LPR利率，就是為了要改變貸款市場利率的定價機制。

咱們國家是市場經濟，既然是市場經濟，政府就不能直接干預經濟和金融。

就要讓它們都成為市場行為。而我們以前執行的貸款利率，

是在人民銀行制定的基準利率基礎之上，由各家商業銀行自主發揮的。

可以說，發揮的程度有限，因為基準利率已經擺在那了。

現在存款市場利率就做得很好，存款利率各家銀行不一樣。貸款利率以後也要這麼做。

因此，就要從根源上改變。把利率的定價機制改掉。

現在的LPR利率，就是由一些商業銀行組成的報價團給報的價，

商業銀行是市場的主體，它們最知道市場上資金的價格是多少。既然LPR是大趨勢，最好隨著大流走。

二是LPR更能體現出市場資金的價值

正因為LPR利率代表了市場，我們從現在來看，國家由於受疫情影響，

經濟復甦還有挺長的路要走，貸款市場利率大機率要走低，

如果明年的LPR利率真的降下來了，您的房貸利率也會降低，這樣就會少拿利息。

因為房貸的期限很長，有人可能貸了幾十年，過些年如果房貸利率走高，

到時候房貸本金已經還了很多了。而且就算隨著市場經濟的發展，LPR的報價提高了，到時候，大環境一定是非常繁榮和穩定的，

漲上來的房貸利息和其它方面得到的也會有所抵消。

以前，我們總說不要盲目跟風，但是在LPR這件事，我認為隨大流是可行的。

畢竟LPR代表了我國經濟發展的趨勢，就算是將來LPR效果不理想，也會有調整，逐步地糾正偏差，讓它真正發揮作用。

關於LPR政策，我在我的專欄【理財經￨36招高效管理家庭收支】中有詳細的描述。歡迎閱讀。https://learning.snssdk.com/feoffline/toutiao_wallet_bundles/toutiao_learning_wap/online/album_detail.html?content_id=6795919299933372675

房博士.波哥來回答

我抖音影片第六期已經講過，大家可以去看看。從3月一1號開始，銀Y行與貸K客戶接下來會陸陸續續就利率的定價基準條款開始協商，於8月底完成✅此項工作:

有兩種選擇方式:

第1種:選擇固定利率，也就是你之前的房貸假設在基準利率上浮10%為例，即基準4.9%+上浮的10%為0.49=5.39%，未來未還清貸款全部按照5.39%執行。

第2種:直接轉換為 LPR+加點的浮動定價利率，我還是給大家舉例以上浮10%為例，也就是5.39%，2019年的LPR是4.8%，那麼加點後即為5.39%-4.8%=0.59%，那麼這個加點0.59%以後都固定不變的，但LPR每年都會變，也就是你未來的利率等於一年一變的LPR+加點。

房貸人應該堅持選擇浮動利率。理由如下：

一是中國的利率處於較高的水平，現在已經處於實際的下降過程中。近期的LPR利率下降，反映了這種趨勢。

二是從長期來講，中國已經完成了原始資本積累，資本的稀缺性程度降低，利率將大機率進入到長期下行的階段。可以參照日本等國家。

三是房貸人選擇固定利率，相當於是對利率進行對賭。雖然，不排除中國出現通貨膨脹，從而使得利率大幅上升的情況。這種情況下，固定利率有利於房貸人。然而大部分房貸人相對金融機構，對於利率風險的認識和承受能力要弱於金融機構，還是不宜冒險，對通脹形勢進行投機。

四如果還是不明白，請看下圖。

LPR主要作用還是房貸利率和基準利率脫鉤，這個問題如果從動因、宏觀經濟講會非常複雜，一首打油詩供客官品味吧：“基準降我不降，我和基準不一樣，基準漲我也漲，基準對我有影響”。目前中國經濟放緩，應該搞量化寬鬆降息才對，但是基準利率並沒有降，而是先脫鉤搞LPR，一切不是很明朗了嗎？

作出這個選擇的前提是對基準利率的判斷。如果房貸利率是在基準利率基礎上上浮的，而現在LPR的加點是負數，那就毫不猶豫的轉吧。這個政策明確規定公積金貸款不享受，想想就該明白怎麼選擇吧。當然我不是專業人員，上述回答僅供參考。

3月1號開始，房貸利率換“錨”，其計算方式發生鉅變。

從昨天到8月30日，我國絕大部分存量房貸都需要完成轉換。

簡單來說，以前的房貸利率是根據基準利率來設定的，從今往後，這個“錨”要全部換成LPR利率，無論是新增房貸還是存量房貸，都要看LPR的臉色。

認真看了一下轉換細則，有這樣幾個感覺：

1、LPR接連下降，但房貸“降息”的希望落空。

2、銀行是此次轉換的贏家，利率雖然在降，但房奴的利息暫時沒有因此少交。

3、利率市場化，樓市例外，房貸利率仍然受到高度管制。

4、低利率大勢所趨，但樓市很難跟著爽。

幾個常見問題集中回答一下。

1.

問：LPR和基準利率有啥區別?

答：基準利率是央行決定的政策利率，而LPR是商業銀行競價產生的市場利率。

基準利率不定期調整，央行上一次調整基準利率還是2015年，5年期以上貸款利率(房貸利率)至今仍為4.9%，而LPR利率每月調整一次。

LPR是由18家商業銀行共同報價產生，計算方法是去掉一個最高價和一個最低價，然後算術平均得出，每月20日重新報價計算，5年期以上貸款利率是4.75%。

2.

問：哪些貸款需要轉換?

答：看貸款合同，如果當初和銀行約定的利率是按照基準利率定價(上浮或者折扣)，就需要轉換。

如果約定的是固定利率，就不能轉換。

二套房、公寓、商鋪、寫字樓……只要是跟基準利率掛鉤浮動的個人貸款，都需要轉換。

劃重點，公積金貸款、不良貸款不能轉換。

3.

問：什麼渠道可以轉換?

答：具體操作要以貸款銀行的解釋為準，不過，綜合多家銀行的公告看，8月30日之前，房貸客戶基本都可以在貸款行的手機銀行、網上銀行、智慧櫃員機、簡訊銀行、任一網點等渠道完成定價基準轉換。

4.

問：換錨之後，存量房貸利率如何計算?

答：等價轉換，不升不降，保持原合同約定的利率到年底，直到明年再調整。也就是說，雖然LPR利率接連下降，但今年的房貸利率保持不變。

利率的具體演算法是“LPR+固定點差”，這裡的LPR值，選取的是上一年12月的5年期以上貸款利率4.8%，而固定點差的演算法比較關鍵，是由“原合同約定利率-2019年12月的LPR”。

舉個例子，張三有一筆存量房貸，利率約定的是基準利率上浮10%，那就是4.9%×(1+10%)=5.39%，2020年仍然是這個利率不變，他的“固定點差”則是5.39%-4.8%=0.59%。

再舉個例子，李四有一筆存量房貸，利率約定的是基準利率的9折，也就是4.9%×90%=4.41%，2020年仍然是這個利率不變，他的“固定點差”則是4.41%-4.8%=-0.39%。

也就說，這個固定點差可以是正數，也可以負數，如果之前約定的利率是基準利率上浮，這個點差就是正數，如果約定的是下浮，這個點差就可能是負數。

劃重點來了，這個點差一旦確定，就一直固定不變了。

舉個例子，如果2020年12月的LPR(5年以上貸款利率)變成了4.5%，那2021年，上述張三的房貸利率就變成了4.5%+0.59%=5.09%，而李四的利率就變成了4.5%-0.39%=4.11%。

5.

問：新增房貸利率如何計算?

答：計算方法也是“LPR+基點”，這裡的LPR是最新的5年以上LPR貸款利率，而加多少基點由各地政府決定，每個基點等於萬分之一。

又要劃重點了，加多少“基點”，地方政府可以靈活調整，樓市較熱的地區，基點可能就高，樓市較冷的地區，基點可能就低。例如南寧、蘇州、鄭州等熱點城市的基點都超過100，首套房利率超過6%。

1

舉個例子，假如某人今年現在買房，當地首套房利率的加點如果是100個基點，那麼它的房貸利率就是4.75%(2月LPR利率)+1%(加點)=5.75%。

發現沒，LPR利率雖然市場化了，各行各業終於可以享受到LPR降息的快感了，但房貸利率被排除在外，因為地方可以根據需要隨時調整基點。

所以，單就樓市而已，無論搞不搞LPR，差別不大，換湯不換藥而已。房地產原本就是最不市場化的一個行業，別指望這麼快就能在利率上享受市場化了。

6.

問、轉換之後，銀行和房奴誰是贏家?

答：單就2020年來看，銀行肯定是贏家，LPR雖然在降，但房奴的利息沒有因此減少，因為轉換原則是“保持原合同最近利率不變進行等價轉換”。

解釋一下，去年12月的5年以上LPR貸款利率是4.8%，相比2015年的基準利率已經下降了10個基點，如果按照過去的演算法，只要基準利率下降，房奴的利息也會跟著減。但今年要求利率不變，這意味著房奴錯失了10個基點的降息利好。根據財經作家劉曉博的測算，各大銀行至少可以佔到280億元的便宜。

2020年之後，由於“固定加點”不變，演算法有一點複雜，不能一概而論。但一般來說，如果2021年LPR利率繼續走低，那些原本享受基準利率折扣的人，會比以前的演算法交的利息更少，而那些原本按照基準利率上浮的人，會比以前的演算法交的利息稍多。如果LPR走高的話，情況剛好反過來。

7.

問：你只有一次選擇機會，當選哪個?

答：央行提供了兩個選擇，且選擇機會只有一次，一是固定利率，二是浮動利率。

舉個例子，倘若上述張三選擇的是固定利率，那麼他的房貸利率就一直是5.39%，而且以後不管LPR如何變化，都是按照這個利率還款。

倘若張三選擇的是浮動利率，那麼他的房貸利率會隨著LPR的變化，每年調整一次。

所以，哪一種選擇更划算?關鍵看你如何判斷今後的LPR走勢，如果你認為LPR長期看漲，就選固定利率，如果你認為LPR利率長期看跌，就選浮動利率。

目前主流的觀點認為，當前正處在全球貨幣寬鬆週期，中國的低利率將是大勢所趨，此時選擇浮動利率更划算。

8.

問、低利率大勢所趨，樓市會不會跟著爽?

答：不會。

首先，LPR並非完全市場化的利率，表面上它雖然由18家商業銀行競價產生，不受政府幹預，但實際上仍然受制於央行的MLF操作(中期借貸便利)，LPR不會真正飛出宏觀調控的手掌心。

簡單來說，MLF可以理解為央行借錢給銀行的參考利率，而LPR是銀行借錢給客戶的參考利率。在很大程度上，MLF是LPR的錨，對其影響很大。例如，2月份，央行透過降低MLF利率，間接促成LPR利率的下調。

其次，房貸利率和LPR不能劃等號，前文說過，地方政府可以根據需要在LPR的基礎上加點，樓市過熱，加點就多，樓市過冷，加點就少。所以，即使利率市場化了，房貸利率仍然是政府嚴格管制的。

接下來，你可能會看到隨著政府刺激經濟，市場利率不斷走低，各行各業享受LPR走低的紅利，唯獨房地產被排除在外。“房住不炒”仍然是總基調，至少在央媽目前的口徑裡，房貸利率絲毫沒有放水的跡象。

換湯不換藥，買房子的人，如果跟著LPR走低而激動，純屬浪費感情。

我認為房貸轉換成隨LPR浮動，會比較有利。

LPR的全稱為（Loan Prime Rate），即“貸款基礎利率”，這個利率最開始是用於對公貸款，之後慢慢開始改革。它是金融機構對最優質客戶提供的貸款利率，所以這對於我們普通的貸款者而言就是不用接受各種各樣的利率變動，直接以最佳利率進行結算。

“中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2020年2月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.05%，相比上月下降10個BP；5年期以上LPR為4.75%，相比上月下降了5BP。”

這是啥意思啊?簡單粗暴地理解，就是銀行降息了！

如果，你的房貸是去年10月8日至目前發放的房貸，貸款利率以LPR為基準（LPR+固定基點）的，那麼房貸一般一年一調。

這部分如果約定3月為重定假日，按照基準計算，如貸款100萬30年期，月供減少30元左右，大約30年內整體利息少支出10864元。

看到這裡，你會覺得100萬30年貸款，每月才減少30元，好像微不足道，可是你可以因此30年裡，每天可以多吃一個荷包蛋來增加營養啊。

選擇（LPR+固定基點）作為房貸基準利率，如果LPR繼續下行，未來還會繼續降息。

現在“新冠疫情將在短期內加大經濟下行壓力。在此期間，央行貨幣政策將適度向穩增長方向傾斜，切實降低實體經濟融資成本也更具迫切性。這是本次LPR報價恢復下調，且下調幅度加大的直接原因。”

此外，最近全球經濟形勢動盪，各國央行降息是大機率事件。高盛集團經濟學家預計，美聯儲最終將在今年上半年大幅度降息100個基點。加拿大央行、英國央行和歐洲央行料分別降息100、50和10個基點。

我國金融業將進一步開放，那麼未來外資銀行也會越來越多地進入國內房地產市場貸款市場，由於國外銀行存款利率很低，未來外資銀行的國內貸款利率可能會壓低國內利率基準。

如以日本的銀行貸款基準利率為例，2014年的時候日本各銀行的貸款利率還是最高的，但也只有1.25%，甚至還不如國內1年定期存款的基準利率高；中間一直處於下降的態勢，最低的時候貸款利率僅為0.9%；2018年回漲到了1%，而到了2019年又降到了0.95%，可以說是相當低的。

可以想象，一旦金融業進一步對外開放，未來利率下行的空間依然很大。

或許有一天選擇隨LPR浮動的，你的房貸利率就會降到2％，而現在的房貸固定利率在4.9％左右，那時你還淡定麼?

個人意見，僅供參考。

貸款利率政策的變化對銀行沒有什麼影響的影響的，只是貸款者本人。

LPR=國家基準利率+銀行利率浮動+利率政策調整

從公式就可以看出，銀行可以根據市場情況自行調節利率的

最近我看了很多房貸利率更換錨定事情的訊息，講的太過於專業，很多時候讓不是特別懂經濟的讀者看得一頭霧水，那麼我就這裡再講的明白一點。

LPR利率降，房貸利率也會跟著降。

LPR利率升，房貸利率也會跟著升。

那麼央行為什麼要更換錨定給這麼一個二選一的機會？這是因為經濟大環境不好，為了挽救銀行，儘可能降低銀行的資金壓力，而這同時也釋放了一個訊號，那就是未來的整體利率水平，大週期大機率是降低的。如果今年爆發經濟危機，那麼央行大機率會有較大的降息幅度。即使今年沒有經濟危機，那麼也會大機率小幅下調，來起到刺激經濟的效應。如果你選擇了固定利率，你就需要承受短期無法享受央行降息福利的可能，但是，房貸合同通常都是二三十年的大週期。如果只看五年的近況，降息可能很大，但是如果放大到二三十年的大週期，那麼加息的可能也會很大。

這個東西，我覺得就跟釣魚一樣，你想把魚釣上來，那麼好歹需要放點誘餌才行，否則，誰會去選固定利率呢？只要有相當一部分人上鉤，那麼央行就可以相對降低一部分銀行近幾年的資金壓力。因此，這實際上是丟擲一個需要十年後才能兌現的誘餌，來換取降低銀行近幾年的資金壓力。即使十年後進入加息週期，那麼只要能度過這兩年的困難時期，那麼讓選擇固定利率的人在十年之後佔點便宜，也不是不可以的事情。

最後，說白了就是最近幾年都會持續降息，但也可能5~10年後開始加息，甚至大幅度加息。如果選擇LPR利率可能先甜後苦；選擇固定利率則可能先苦後甜。至於是否切換成LPR利率，道理已經分析了，從經濟角度，則見仁見智。因為之後利率的具體走向誰都說不好，而且還要涉及到資源分配和機會成本。但從個人角度來看，是建議切換的，因為至少這幾年的優惠是實實在在享受到的。至於以後進入了加息週期，從從眾心理角度來說，畢竟大多數人都一樣，也不會心理不平衡。

建議是選擇浮動利率貸款，因為貸款利率在變動，你會獲得一個平均的利率，利率有可能上也有可能下。但根據目前全球貨幣政策和國內的貨幣和房地產政策，處於貨幣寬鬆，對房地產會有所放鬆，所以LPR向下調的機率極大。所以建議選擇浮動利率貸款

貸款基礎利率，又名貸款市場報價利率（Loan Prime Rate, LPR）是商業銀行對其最優質客戶執行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎上加減點生成

去年12月28日，央行一則存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR公告牽動了購房人的心，這意味著過去傳統的以基準利率為錨的方式將被取代。按照規定，自2020年3月1日起，銀行機構應與存量浮動利率貸款（即2020年1月1日前已發放，或者已簽訂合同但未發放的貸款，不含公積金個人住房貸款）客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為基準定價的浮動利率貸款，也可轉換為固定利率貸款。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。原則上需在2020年8月31日前完成。

2019年下調兩次LPR

11月20日，貸款市場報價利率（LPR）迎來新一輪報價。據全國銀行間同業拆借中心資料，一年期LPR下調5個基點，報4.15%；5年期以上LPR也下調5個基點，報4.8%。

5年期以上LPR今年第二次下調

歷史上，5年期以上LPR曾多次變動。本次5年期以上LPR下調，是8月央行LPR改革以來第二次下調。和改革前同期限基準貸款利率相比，5年期以上LPR已累計下降0.1%。

首先，你不要覺得改不改相差很大，其實最多一個月相差幾十塊錢，相對於房貸而言，算個雞肋。

其次，最新的利率是下調的，但是以後怎麼樣沒法說，也能高，也會低，但是我相信在黨中央的領導下，以後經濟會越來越好，利率也可能會高，你可以參考下油價，股票的行情。

最後，如果你的房子利率是打折的，就最好別改，因為就算低了，也不會比你的折扣利率低多少，所以改不改都有不確定性，沒有最好的答案，而我選擇不改，是因為我懶！你的利率已經很低了，我建議你別改。