我是做房地產中介的，給你一些建議

1、權屬清晰

就是說無論新房，二手房都需要確定出售給你產權沒有類似抵押，債務的問題，一旦出現這類問題對購房者的影響會比較大，主要是資金方面

2、糾紛問題

包括凶宅，家庭鄰里糾紛，附屬欠費，這類問題也是購房者需要注意而往往忽視的。

3、定金交接

定金和訂金在法律意義上是不同的，具體可以百度大神一下。定金交接尤其是二手房一定要有交接記錄和書面證明，否則很容易造成糾紛

4、合同簽署

現在的購房合同基本都是制式合同，大部分人習慣性關注空白填寫部分，其實制式部分也要注意，包括違約責任，騰房交付，尾款交付這幾方面對買賣雙方都有約束的都要注意

5、貸款資質

很多買房的朋友會主觀的認為自己貸款資質沒有問題，建議應該在買房前先對自己的資質進行稽核，有時候信用卡小額欠費都會影響到你的貸款審批。貸款批不下來，買房就無法進行，還要承擔違約的責任，得不償失

6、補充約定

買賣雙方在交易過程中有任何對合同約定調整的部分，比如騰房時間，過戶約定等，一定要有書面證明自，並且雙方簽字，作為購房合同的補充約定。否則單以口頭約定或一廂情願就完成了實施違約，按照法律規定要承擔相應的違約責任

7、交易稅費

交易雙方在簽約前要確定交易費用由誰來承擔，並書面說明。在測算交易稅費時要就高測算，產權部門會最終確定收費標準，如果測算過低容易造成違約或糾紛

結婚10年，第一次買房是拆遷換房，因為是婆婆單位的舊房拆遷，我們什麼都不懂，就知道手裡錢不多，1樓6樓不適合，2樓3樓貴，最後買了4樓！又是婆婆跟拆遷辦鬧，不交錢，為了省過戶費，直接把名字改成了我們的，省事省錢！第二次買房，是我和妹妹湊首付，以我的名義買房，我還貸款，給父母換了一套大2居！等於是投資，也算盡孝！父母已經60了，要是等著有錢買房，太難了！他們一直有個心願就是住大房子，所以就貸款20年在父母60歲滿足了他們的願望！雖然現在我們過得緊張點。可是父母過得很舒心！也心滿意足了！

其實，對於我們普通老百姓來說，買房就是為了居住，為了改善生活環境，只要在經濟允許的範圍內，逼自己一下，該買就買！不要等！

在武漢，感覺買房很麻煩，異地還不能回家看只能讓家長跑，心累。有哪些需要注意的？

這段描述我看了三遍，還是推測不出是決策人在武漢，要異地的父母幫其買房，還是決策人在異地，要武漢的父母幫其買房。好在的是不管哪種情況，要解決的問題始終都是，買房人在非自己目前生活的城市買房，需要注意什麼？

需要注意兩件事，如何準確及時的獲取樓盤資訊；如何以最省心的方式買房。

如何準確及時的獲取樓盤資訊

買房和買其他東西最大的不同是，賣方與買方的資訊是完全不對稱的，在售的樓盤房源價格每時每刻都有可能更新，且這種更新是不一對多公開的。未開盤的樓盤不到開盤當天價格也是不公開的，所以樓盤傳遞給你的資訊的及時和準確性是你動身回來買房的前提。

解決這問題不難，在要買房的城市，找個幫手就行了，幫手有很多，例如父母親戚朋友，但能提供最好幫助的，是置業顧問，對，是置業顧問。置業顧問直接和你對接，保證了資訊傳遞的準確和及時。但置業顧問手上客戶不止你一個，你得讓他有什麼新訊息時第一個通知你。另外一個樓盤的置業顧問也不止一個，你得找個相對靠譜的。

如何以最省心的方式買房

異地買房，不可能花太多時間在這件事上折騰，自己還有自己的工作，所以回來一次，辦好所有事，是最省心的。

1.回來前透過影片，語音，圖片，文字，基本可以對一個樓盤瞭解的七七八八了，所以回來前確定好心儀的某個或某幾個樓盤，確定到具體戶型上，對價格有個大致預判。回來就是買房的，不是東看看西瞧瞧的。

2.和置業顧問詢問清楚，需要準備的購房資料及貸款資料（一次性則不需準備貸款資料），大致上是，收入證明（置業顧問有電子版模板，要他提前發給你，你找公司蓋章），身份證戶口結婚證原件（單身不需要結婚證），貸款簽約時銀行人員需和借款人面籤（單身就你一個人，結婚則需要夫妻雙方到場），因限購政策需要提供的一些資料（社保，納稅證明什麼的）。還有付款方式有不有什麼限制（接受轉賬不，刷卡有不有限制等）

4.什麼時候回？

未開盤的樓盤

在開盤前一到兩天回來，這時關於產品上的所有資訊（除了價格）都出來了，一次就能瞭解清楚，也不必擔心錯過前期的優惠活動（詳細解釋下吧：開發商在開盤前，蓄客期間，隨著樓盤資訊一步步的公佈，例如釋放戶型圖，開放樣板間，會配合著做一些優惠活動。這些活動，購房人本人即使不到場，也是可以透過找人幫忙跑個腿，或是將優惠活動所需資料寄給置業顧問，來獲得優惠許可權的，所以不必專門為此回來一趟）。

已經在售的樓盤

這個就比較靈活了，在確定開發商的簽約時間不影響自己回程的情況下，早回總比晚回好，因為房源時刻在減少的，意思就是可選的空間越來越小。

大致就這些吧，希望對有需要的人有用。

1、買房首先要考慮的就是國家政策，面對今年三四月份突如其來房產調控政策，導致多地房價上漲，這點可以證明，只要正常不溫不火的調控，房價一般會上漲的。也就是說你要考慮當地的政策，政策要考慮房子的價格是逼近上漲，還是微跌？

2、還是調控政策，這個調控政策就是你要關心的是，在你想購買房子的這座城市，你能不能購買房？比如：廣州今年的調控，市區需要由三年的社保上升到五年社保條件才能購買房子，原本快交滿三年的，那就突然失去了購買的資格。

3、你要關心戶型，房子多大面積？面積是否方正？戶型的朝向是哪邊？戶型的公攤面積是多少？就是房子的使用率是多少？還有房子的承重牆是哪位置？這些你都要考慮的。

4、另外就是開發商和物業管理，以及住宅的用電用水等問題。

5、房子是什麼時候拿地的？最近還是以前就拿了？為什麼以前拿了，現在才開發？是因為地的問題？還是說開發商有眼光想佔著地，等房價上升的時候才開發？

6、房子周邊的配套是什麼？配套只是一個簡單的規劃？還是已經對規劃開始實施了？想以前廣州的南沙區，當時說省政府搬過去，到現在為止都沒有搬過去。

7、房子是否可以落戶，房子是否有義務教育，房子周圍的學校有哪些等等，因為這個是為孩子考慮的。

8、房子什麼時候交樓？什麼時候可以拿房產證？房子會不會拖延交樓？會拖多久？

9、房子周邊交通配套，開車是否方便？坐車是否方便？

10、房子的安保措施，保安是否ok？從你買房的時候就可以判斷一下，如果保安的當時非常懶散沒素質，那以後也就那樣。

11、買房前的時候，是否能申請貸款？這個不要以為自己徵信好，就沒問題，一定要確認，可以和開發商售樓的那邊談好，確定ok就買。

暫時就寫這麼多了，買房子的因素太多了，一定要考慮清楚

首先是經濟實力，如果是土豪，那就隨便買，畢竟這個世界對土豪還是有善意的。如果你是普通家庭，選擇首付比例越低越好，貸款年限越長越好，具體的原理不在這裡講述，不過想想你周圍人的借貸利息就明白了。

下來是家庭人口數量，顧名思義，就是你要買的新房子的居住人口，決定了你買房子的大小問題，應該考慮冗餘原則，即房子多少儘量比人口數量多一點，比如，一對夫妻和一個孩子這種情況，如果條件允許，應該選擇三居室，這樣房子就不會顯的緊張。

其次家庭人口結構，即男女老少的數量，不同的群體對於房子位置的需求是不同的，甚至是矛盾的。

孩子:房區內學校質量，數量

老人:醫院，公園等設施為第一要素。

夫妻:上班便利。

還有有一些通用的的需要考慮，如交通情況，生活服務設施等。當然，不同的家庭是不同的，以上提到的這些需求往往不會同時滿足，這就是需要我們自己做出取捨，不過按照中國目前的現狀來看，孩子需求＞老人需求＞年輕夫妻需求，畢竟中國有學區房，而沒有病區醫院，廣場舞區公園。

賣房子主要是用來住的。所以要考慮日常出行方便,大小樓層高度適合,同時在買房子的時候要注意周邊價格,房子質量，美觀,室內通透,設計合理,面積準確,公攤面積,綠化率,物業費,周邊發展等等.

（一）買房要注意什麼？

這是每個購房者都關心的問題；從房屋的分類來看，房子分為一手房（新建商品房）、二手房（存量房）兩大類。

（1）買一手房需要注意的有：開發商資質，期房五證是否齊全，現房五證兩書（《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建築工程施工許可證》和《商品房預售(銷售)許可證》。《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。），商品房買賣合同中的條款是否存在霸王條約等。

（2）買二手房需要注意的有：雙證是否齊全（房產證和土地證或不動產證），房屋情況，裝修情況，社群情況，學校劃片情況，房子抵押情況，合同條款，買賣費用承擔情況，合同約定時間 ，合同違約責任等。

（二）現在買房除了首付，自己還要預備多少錢？

（1）買一手房的費用有：契稅，公共維修金兩大塊，其他的費用，住宅產權80元，商業產權（車位）550元的備案登記費等（期房：暫時就只需首付。現房：需要首付款+公共維修金，辦理不動產證時需要繳納契稅）。

（2）二手房：需看房屋的情況來繳納相應的費用，例如：增值稅（滿兩年免徵）、個人所得稅（滿五年且唯一住宅免徵），契稅1%-3%（看房屋面積，首套、二套或二套以上的徵收標準來徵收）等。

二手房交易需看房屋具體情況，大致的費用計算如下圖：

PS.以交易中心資料為準！

首先，如果是開發商新房的話，要注意開發商的五證和一照是否齊全，由於銀行對開發商的貸款有所限制，有些中小型開發商出現了資金緊張，所以，防止這部分開發商在手續不全的情況下，提前把房子對外銷售，這樣的房子就存在著很大風險，比如開發商的承諾，交房，車位，配套，物業等等情況，後期都有可能不到位，甚至有個別爛尾的現象發生，所以，買房之前對開發商的實力，規模，品牌等方面都要做些瞭解。

然後就是，如果你想購買二手房的話，再買之前一定要房主提供房屋不動產證原件，產權人身份原件，房屋的相關資料原件等等，並且一定要是產權人本人持有，在簽署房屋定金合同前，要檢驗產權的真實性，也要檢驗產權是否清晰(此房屋產權是否有糾紛等)。

如今銀行對房貸不斷收緊，所以，在這之前還要提前做好房貸的預審，確保貸款環節沒有問題，交易過程中能順利下款。

其次就是，交易過程中，準備好首付款的同時，也要準備好相關的稅費，新房主要是契稅和維修基金等費用(期房和現房交稅的前後順序不同)。二手房主要是契稅，房屋滿五年唯一免個稅(沒達到這個條件需要繳納個稅)，房屋滿2年可免增值稅(沒滿足條件就要繳納增值稅)等，各地區可能會有所不同，建議到當地相關部門諮詢一下比較妥當。

總之，不管是買新房還是買二手房，都要提前多做功課，多做一些瞭解，這樣才能更好的保護自己的權益。

個人建議，僅供參考！

買房是一件麻煩事，如果不瞭解，最後往往虧大了！

很多朋友買房時僅僅是看房價、路段、交通、配套設施等資訊，但往往省略了容積率、得房率、車位比、綠化率等幾個重要指標，尤其是買期房的朋友，真正到了入住那會，才發現自己“上當了”。

這些指標究竟是什麼鬼？那麼現在小白給大家補補課。

一、容積率

容積率＝建築面積/小區用地面積

建築面積說的是建築物外牆外圍所圍成空間的水平面積，不僅包括臥室、大廳、廚房，還包含了陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。

需要注意的是建築面積和套內使用面積不同：

建築面積＝套內使用面積+分攤得公用建築面積

套內使用面積＝套內建築面積－套內牆體面積－陽臺建築面積

一般來說，套內使用面積佔到建築面積（銷售面積）60%－70%左右，套內使用面積才是真實屬於家庭的生活空間，但在國內大部分地方買房是按建築面積(套內建築面積+共用分攤面積)算錢的，有的朋友經常會遇到這樣一個問題：建築面積很大，房子也很貴，但自己的住房空間卻很狹窄，那就是因為共用分攤面積部分太大了，導致套內建築面積過小所致。

而容積率公式中“小區用地面積”簡單地說就是樓盤下面的土地以及綠化地、道路等總面積。

你可以這麼理解容積率，開發商拿了一塊地，在這塊地上建了N層樓，這N層樓的總面積加起來，除以土地以及綠化地、道路面積等總和就是容積率。

如果容積率太大，就說明樓層過高，在固定的土地上，開發商就可以建更高的樓，降低成本，獲取更高的利潤。容積率越低，買房人的生活品質往往就會越高，你可以這麼理解，原來一個小區容積率是1.3可以建7層樓，住了100個人，現在容積率提高到4，可以建20多層，在固定的小區面積下住房人數由原來的100人增加到300人，你的生活條件是不是下降了？

所以買房時看好容積率非常重要，現行城市規劃法規體系下編制的各類居住用地的控制性詳細規劃，一般而言，容積率分為：

獨立別墅為0.2~0.5,

聯排別墅為0.4~0.7,

6層以下多層住宅為0.8~1.2,

11層小高層住宅為1.5~2.0,

18層高層住宅為1.8~2.5,

19層以上住宅為2.4~4.5,

住宅小區容積率小於1.0的，為非普通住宅

如果買房的對應的樓層偏離這個數值過大，那麼就要當心啦！

二、得房率

得房率＝套內建築面積/建築面積（套內建築面積+共用分攤面積）

上面已經說過了，套內建築面積可以視為自己生活的面積，建築面積不僅包括套內建築面積，還包含和別人一起共攤的過道、樓梯等。如果得房率過低，那麼自己室內的生活空間就十分狹小，不實惠；但如果得房率過高，那麼公共面積、過道、樓梯等過於狹窄，進出不方便、生活觀感也差。

按照公佈資料，得房率基本控制在85～90%，小高層得房率約80～85%，高層一般在75～80%，辦公樓為55～60%。

三、綠化率

綠地率=綠地面積/小區用地面積

很多人在買房時經常把綠地率和綠化覆蓋率混淆，綠地率要求非常嚴格，不是所有長草的地方可以視為綠地率，距建築外牆1.5米和道路邊線1米以內的土地或地表覆土達不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計入綠地面積。

但是綠化覆蓋率就不同：

綠化覆蓋率＝綠化垂直投影面積之和/小區用地面積

綠化覆蓋率要求比較寬鬆，像樹下面的影子、凡是能夠種草的地方都可歸入綠化覆蓋率，很多開發商賣房時指的“綠化率”很多是綠化覆蓋率，比例可能是很高，但實際上國家規定的綠化標準往往是指綠化率，開發商用綠化覆蓋率是有偷樑換柱嫌疑的，買房人在購房的時候要仔細問清在售樓書上印製出“綠化率”到底是綠化覆蓋率還是綠化率。

國家規定新區建設的綠化率不低於30%，舊區改建的綠化率不應低於25%，在這麼比例以上越高越好，40%以上保證居住舒適，50%以上可以看作花園式小區。

四、車位比

現在車子越來越多，房子供應的速度遠趕不上，所以買房時一定要看車位比。

車位比＝總戶數/車位總數

比如你這個小區有1000戶人，900個車位，那麼這個小區的車位比就是1：0.9，比例越高越好，現在普通小區要求的車位比是1：0.6，高檔住宅要求的車位比是1：2以上。

五、樓間距

樓間距說的是同一個小區裡兩棟相鄰的樓與樓之間的距離，樓與樓之間要有足夠的距離才能保證日常的透光、通風、隔音等，保證生活質量。

房屋前後間距：普通小區居住用房可以用：樓高：樓間距=1：1.2比值計算。

房屋左右間距：多層（4-6層及以下）與多層建築間距為6米，多層與高層（12層及以上）為9米，高層與高層之間為13米。

六、公攤係數

公攤係數＝小區總分攤面積之和/小區各套內建築面積之和

和得房率等於套內建築面積除以建築面積不同的是，公攤係數是按總分攤面積來計算的，包含了管道井、樓梯間、公共牆體、裝置間、電梯井、變電室、過道公共門廳、保安室等。

和得房率一樣，公攤面積不宜過大，也不宜過小，一般是10-25%左右。

七、朝向

北方冬季北風肆虐，如果你怕寒冷，選擇朝南的房子為佳。

1.買房登記在誰名下？

既然選擇結婚，我建議是登記在雙方名下，選擇相互信任。若登記在雙方名下且沒有寫明各佔多少份額，則屬於一人一半。一般來說，簽訂購房合同（和開發商簽訂商品房購房合同，和房東簽訂二手房購買合同）的乙方是夫妻雙方的名字，不動產權證才可以登記在雙方名下，如果是一個人的名字，那就只能登記在一個人名下。

2.買新房子注意什麼？

【爛尾樓】由於我國是商品房預售制度，在很多小城市，房子剛正負零的時候開發商就可以拿到預售許可證，開始對外銷售了，所以新房子最大的風險就在於，開發商資金鍊斷裂，發生爛尾樓風險，一旦遇到爛尾樓的情況，情形會很焦灼，在未來持續很長一段時間，業主會處在維權和等待中。

為了避免買到爛尾樓，由於大部分購房人無法深入做盡職調查，所以可以選擇大的開發商，風險相對要小一些。

【沉降】大部分購房人都喜歡河景房，海景房。

“蓮花河畔景苑”樓倒倒案件，該樓盤就是建在河邊，由於當時挖地基的泥土直接堆放在工程旁，導致泥土流動，樁機傾斜，發生整座樓倒塌的事故，所幸小區業主尚未入住，沒有發生人員傷亡。

總的來說，就是由於海邊河邊土質比較疏鬆，常年土質流動，如果房屋地基工程沒有做好，可能會發生嚴重的沉降，導致整座樓的傾斜，甚至倒塌的危險，所以我們購房人可以儘量不要選擇購買河景、海景房。

【銷售欺詐】很多人都會相信開發商在銷售時候的所謂“學區房”、“贈送面積”，這些都只是開發商的一個銷售手段，到了交房的時候都無法兌現，或者此學區非彼學區，因為該小區是否學區房是無法提前預知的，是每年由教委重劃片區。

而所謂的“贈送面積”其實就是開發商的一個偷面積慣用的伎倆，透過改天井、封閉陽臺、加隔層修改規劃等方式來將非法面積贈送給購房人，而實際上購房人拿到的面積都是違章建築，嚴重些可能會被住房保障部門限制交易，城管部門上門直接拆除。而銷售欺詐的訴訟官司尤為難打，畢竟大部分開發商都是口頭承諾的方式，且大部分宣傳手冊都無法被認定為購房合同的一部分，所以不涉及到開發商違約，訴訟會尤為艱難。

【車位】現在生活水平提高，家家戶戶都會買車，有車了都會考慮車位的問題。而車位到底是租還是買呢？

我在這裡給大家一個思路，我們首先要鑑別車位的性質，確定是屬於產權車位，還是人防工程車位，還是業主共有的綠化車位，因為性質不同，開發商可以處理車位的方式也不一樣。

產權車位，開發商是可以向業主出售的；人防車位，實際上是隻能出租，大部分開發商會採取出售“20年使用權”的方式將人防車位出售給購房人，為什麼是20年，因為我國《合同法》規定，租賃合同的最長期限為20年；綠化改建的車位，本身就不能出售，且出租的收益應當歸所有業主共有。

【簽訂購房合同】由於在我國主要還是開發商佔優勢地位，近兩年房價上漲，開發商多少採取各種各樣的銷售策略，來假裝房源不夠，透過搖號、抽籤等方式刺激購房人搶購，而在這種方式下的購房，大部分業主都是不會認真細看購房合同，均在銷售經理的恍惚下，簽下了合同。

雙方一旦發生糾紛，又追悔莫及。

這裡提幾點，我作為律師購房時去簽訂購房合同，大部分條款我也是不看的，但是有幾個地方需要注意：土地使用年限（50年還是70年），房屋性質（住宅還是辦公），購房款的總額，購房款的支付方式（全款、按揭），違約責任的多少，辦理產證的時間。

如果有耐心，可以把補充協議的條款細看，因為合同正文屬於房管局的格式文字，開發商多半無法做什麼手腳，全憑在補充協議時做文章，所以給業主挖坑也多半在補充協議上，補充協議對哪一塊約定的越多，以後交房的時候房子也更多的會在哪一塊出現問題。

再補充一點，如果業主採取按揭貸款的方式購房，由於按揭貸款的不確定性，所以不能在協議中約定放款時間，如果對此約定過於明確，業主將承擔高機率違約的風險。

3.買舊的二手房要注意什麼？

這一塊，簡述一下，主要還是要考察：房東，房子，購房合同

房東是否有諸多債務，是否徵信有問題，是否涉訴。

房子的好壞，由於舊房子多少都住了些年，肉眼是可以觀察出來房子質量的好壞，是否有裂縫，是否漏水，我再給幾點其他方面的小建議。

看這個小區的物業，看小區是否有業委會，看小區的電梯維護的如何，看小區保安是否讓你進去，看小區的井蓋是否按照一定的次序排列，因為這些都會涉及到這個小區未來的升值空間。好的小區，一般物業管理較好，小區會成立業委會，電梯維護較好，保安在一般情況下不允許外人進入，井蓋牽涉到小區給排水。這些方面可以反應一個小區品質的好壞，如果這些方面做不好，小區在未來某個時間節點，會比同地段其他小區的房價差一個檔次，當然住起來，也會煩惱多多。

購房合同，作為購房人，主要還是注意自己需要履行的義務，購房款的多少，如何支付，支付的時間節點。同樣的，如果採取按揭的方式，則不能約定放款的時間，因為放款時間的不定，容易產生己方違約的情形。

最後，祝大家都能買到個好房子！

買房時，一旦確定購房，開發商都會催促你交付定金，因為定金是具有法律效力的，一旦交付，就算後期沒能購得房子，也很難再退還。因此這時購房者要謹慎做出選擇，不要過分相信開發商和置業顧問。提醒您交定金前，一定要做完以下幾件事，避免交易風險！

第一：查開發商及房源情況

從多方面、多渠道瞭解開發商的資訊，這時候可以上網查查開發商的資料，或者直接去工地檢視實際情況，是否有工人施工，該房屋工期是否屬於正常，是否在控制在合理的進度之內，政府有無明示公告等，如果發現可疑或者資訊不透明的情況，應選擇暫停購房，千萬不要抱有僥倖心理。

房源的具體情況也可以在網上查詢，主要是查驗房屋真實的銷售狀態，透過網上查詢在售專案的樓盤表，查出的樓盤銷售狀態更加真實，在網上關於房源10種不同的銷售狀態（可售、擬訂合同、已售、發證、抵押、查封、非售、定購、自由、公用）都是有明確的區分的。

第二：查“五證二書”

“五證”包括國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證。“二書”包括住宅質量保證書和住宅使用說明書。

第三：查詢個人信貸資料

選好想要購買的房子之後，就要去準備貸款的銀行櫃檯或者去官網查個人徵信了，如有異常可及時調整主貸人或找到合適的擔保人。

在這個過程中，你必須要仔細瞭解下自己的五險一金、銀行賬戶流水、戶口（暫住證）等是否符合貸款條件，一定不要輕信開發商在銷售時作出的口頭承諾。若因貸款沒能批下來導致無法購房，開發商或者置業顧問都不會為你負責任的。如果在此之前你還不幸交了定金，那你是無權要求返還這筆錢的。

第四：檢視房屋備案

開發商“一房多賣”的事情可不是沒有的，如果在你開心的準備收房的時候，發現房子裡竟然有人在裝修，這無異於晴天霹靂。當然最可悲的是，就算去打官司，法院也會判定這個房子不屬於你！

但是查房屋備案是需要開發商提供備案編號的，所以建議你在交定金、籤合同的時候，在合同中註明確切的備案時間以及相關的違約責任，避免無法預知的購房風險。

常言道：不懂買房，一生白忙！

南京1.46萬人爭搶3177套限價房，最低中籤率僅8%，帳篷通宵排隊又回來了。成都22秒200多套房子清盤，還有公證搖號馬上來了......現在二線城市的房價漲勢，不由地引發了疑問：還敢不敢買？

冷靜。淡定。不管他多麼火爆，我們還是要按照流程來花點時間分析一下形勢，畢竟是大半生積蓄啊，豈容兒戲？

買房主要看三點：1、全國金融形勢；2、城市發展熱點；3、具體樓盤產品。

鑑於大多數粉絲都是本地購房者，今天急大家之所急，先公佈秘籍3：如何挑具體產品。

技巧1：如何挑地段？

每個城市的黃金地段無外乎兩類：多年沉澱的核心商業區+新開發區。

前一類不說，大家都會鑑別，而且我估計現在有住宅專案的已經鳳毛麟角了。

新開發區最考驗技術，因為有套牢的風險。比如前些年的昆明呈貢新區。這種問題的判斷唯一標準，就是要講政治。

凡是國家級的新開發區，並且確定是政府未來全力投入發展的規劃方向（必定大力宣傳，你不會不知道），就可以作為購房區域的備選。但是要注意，僅限一二線城市，三四線城市的所謂新區開發有很多長官意志在裡面，一旦離任你就麻煩了。

在新開發區，一定要選擇地標建築（新的購物中心、新的展覽館體育館、新的政府機構）附近的住宅。記住是地標，不要去相信開發商的宣傳，我本人寫過的地產文案不下100個盤，肯定把自己往天上吹。每個新區必有地標，是政府規劃的，屬於代表這個城市的標誌性建築，要選擇這種才是真地標。

技巧2：必須是學區房

確定了行政區劃和具體規劃組團，選擇哪個街區呢？

我國教育資源暫時還不是配置得很均衡，所以我想各位應該能夠清晰地知曉本地哪些是被市民追捧的好小學和好中學。大家也可以輕鬆地在媒體上搜索到每年的學區劃分情況（精確到街道），也可以去當地教育主管部門瞭解。在此前提下，選擇學區房是比較精準的事情。

切記：開發商因為誤報謊報學區資訊引發的糾紛很多，而且開發商和教育機構合作辦學經常半途而廢，大家只能相信政府的通告，切勿相信開發商的說辭和廣告。

還有，不能落戶的公寓和小戶型也不在此列，孩子上個小學六年，稍大點的城市，家長都願意住在學校附近的。

技巧3：如何挑戶型

現在購房者對於什麼南北通透、乾溼分割槽都很懂啦，我就不贅述了，實在有困惑的把戶型圖發到後臺，我給你們一一分析。

其實選擇戶型有一個最簡單的方法：看價格。樓王就是好戶型。買貴的就是對的。開發商不是傻子。

如果買不起樓王，請收藏以下三要素：一個電梯上去的戶數越少越好；不能小於套三、套四最佳；選擇平層，避免躍層，拒絕LOFT公寓。

我的出發點只有一個，將來容易出手，出手的時候可以賺得足夠多。

選擇大戶型是因為現在購房主力需求是改善型住房，避免躍層是因為裝修費用虛高，光那把樓梯就要大幾萬甚至十萬+，價效比低。等到賣二手房的時候，你就知道客戶會因為打掃衛生不便而砍你的價了。

技巧4：首選精裝房

精裝房，指的是大型品牌開發商開發的20萬平方米以上的樓盤。這種前提之下，你會發現裝修的價效比一下就提上來了。網際網路時代，時間就是金錢，如果質量有保障，何樂而不為。

所謂質量有保障，就必須是品牌大盤。這個時候由於標準化裝修和規模施工，成本得以降低，而且必須派駐成熟的專業人士進行督導和監理，否則工程就進行不下去。這可比我們一般個體家庭的力量強大多了。還不說精力耗費和環保問題。

還有一個隱含因素，就是房貸。精裝房是可以進入房貸甚至公積金貸款的，而清水房的裝修，就看各路神仙的本事了。現在國家限制裝修貸、車位貸和消費貸，我建議大家不要以身試法。再說了，除了親爹親媽，哪有比正規房貸利息低的貸款呢？

開發商配置全套廚衛最划算

在我國較為發達的一二線城市，同時（注意是同時）滿足以上四要素的房子，不必擔心漲跌問題。

什麼？三四線小城鎮？貧困省份省會城市？

我建議你還是省省吧。

當然實在要買也沒人攔著你，上面四個技巧還是能夠幫助你挽回不少損失的。

點一波關注，我們後臺為你私密解答買房疑難問題！

（-東南偏北）

買房需要注意的環節太多了，比如貸款，比如選址，選樓層，選方位等等。

但是今天筆者想講的是其中最需要注意的一個環節，而且這裡面坑實在太多了，那就是如何規避“風險房”，買到這種房間很可能讓購房者傾家蕩產。

筆者大致做了下統計，在買房的時候，這幾類房子一定要規避：

一、慎選抵押房

在二手房買賣合同履行過程中，經常會有交易房屋存在抵押的情況，如果要進行交易首先要解除抵押，此時購房者要明白，如果在解除抵押的過程中賣房人因各種原因不解抵押，都將直接影響下一步合同的履行。

因此，在購買房屋中要謹慎購買抵押房屋。如要購買抵押房，一定要妥善簽訂合同，督促賣房人解押，防範意外情況發生。

二、警惕共有房

售房人往往具有夫妻關係，因此，購房人在買房過程中需要做一項簡單的工作——在簽訂合同前，問一下售房人的家庭情況，看看賣方的戶口本上所載的婚姻狀況，如果已婚，必須要讓其配偶簽訂知情同意書。如果賣方有意隱瞞婚姻狀況的話，購房人要提高警惕，因為夫妻在婚姻關係存續期間所得的財產，歸夫妻共同所有，一方未經另一方同意，是無權擅自處理共同財產的。

三、驗明學區房

實踐中，許多人為了孩子上學而購買學區房，但合同中沒有明確約定房屋帶有學位，或者雖有約定學位但無相應違約責任而引發糾紛。因此，以購買“學區房”為主要目的買房人，一定要提前向所在學校及教育部門核實好相關入學政策及購買房屋入學指標的使用情況，其次要將購買學區房這一特殊目的寫入合同，並約定如因賣房人違約致使買房人購買“學區房”的合同目的不能實現，買房人有權要求解除合同，並且要求賠償房屋差價損失等。

四、警惕代理房

由於房屋產權人行動不便、身處國外、工作繁忙等原因，經常出現委託代理人代簽房屋買賣合同的現象。但是行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。遇到此種情形，購房人一定要提高警惕，要求代理人提供委託書，並在合同中明確約定因無權代理導致合同無效時，代理人所要承擔的違約責任，防範代理人無權代理，或者業主因房價上漲而以不知情為由主張合同無效。

1.有沒有購房資格

2.徵信有沒有問題，會不會影響貸款

3.你的預算是多少 想好要買多大的 核算下你的還款壓力

4.看房（ 地段 規劃 交通 配套 戶型 樓層 價格）這都是你要考慮的

注意事項有幾下幾點：

一、瞭解清楚樓盤資訊，個人建議：開發商資訊，戶型，樓層，拿地時間，交房時間，物業，得房率，樓盤不利因素等要重點關注。

二、選中房子談價格，如果房價未能達到自己心裡價位，可以要求售樓人員找領導再申請折扣，爭取最大優惠！售樓部銷售給的優惠往往不是最大的優惠價。

三、瞭解清楚整個購房流程，特別是大部分貸款買房的朋友，大概需要多久時間

四、簽訂任何協議或者合同的時候，一定要詳細看下里面的條款，有不清楚的及時詢問售樓部銷售人員。

總結：買房多注意細節，不要光看樣板房，條件允許，儘量去工地實地看看。買房之前，先檢視下個人徵信有無問題，不然貸款就會有問題，引起不必要的麻煩！

第一次買房要注意哪些事項？

第一次買房要注意重視資金問題、注意需求要明確清楚、注意查五證、注意打量樓盤細節、注意售樓廣告莫輕信。

一、注意重視資金問題

購房的時候首先應該要考慮的就是資金問題，如果沒有購房資金一切都是白搭，很多的購房者因為一次性拿不出首付而錯過了自己心儀的房子，即使有再多的優惠也只能在首付之後才有實際意義。所以資金方面的問題一定要引起重視，除了前期的首付外，還貸問題也要規劃清楚，避免出現買了房卻還不起貸的情況發生。

二、注意需求要明確清楚

不管是購房還是購買其他物品，在購買之前應該要明確自己所購買的物品，不能漫無目的的挑選，這是買房大忌，買房並不是兒戲，需要注意的問題有很多，特別是對自身的需求要儘可能的明確清楚，比如你是剛需置業，還是改善性置業，或者是將手頭的閒置資金用於購房投資，這些都要在買房之前就思考清楚。因為不同的需求在選擇樓盤的過程中會有不同的側重點，將自身的需求明確清楚之後了才有可能會找到心儀合適的房源。

三、注意查五證

不管是透過房產中介購房還是透過售樓處購買，都要先看對方的證件，開發商需要具備五個證件，五證即《商品房銷售（預售）許可證》、《建設工程施工許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地規劃許可證》、《國有土地使用證》。當然一般情況下只檢視《商品房銷售（預售）許可證》就可以了，因為只有前面四個證書齊全了，房管局才會頒發《商品房銷售（預售）許可證》。

四、注意打量樓盤細節

選擇樓盤的時候，由於需要關注的點比較多，有的朋友就容易忽略細節部分，很多時候人們除了關注價格、區域、配套等大方面之外，會比較容易忽略樓盤的細節，比如停車位配比與使用情況、地下車庫的設計、樓間距、小區的居住環境與氛圍等等，而這些細節問題又會對購房者日後的生活產生或大或小的影響，所以萬萬不能忽視。

五、注意售樓廣告莫輕信

在瞭解房子的時候，會看到相關的宣傳廣告，有些廣告是比較誘人的，不過這其中有不少開發商存在誇大宣傳、售樓廣告與事實不符的情況，對買方造成誤導，這種行為違反了房地產廣告管理方面的規定，買方應當及時向工商行政管理部門反映，由工商管理部門依法進行處理。

上面就是小編給大家介紹的第一次買房要注意哪些事項？這些都知道嗎的相關內容了，第一次購房很多事情大家可能都不是很清楚，由於之前沒有遇到過，可能在自己遇到的時候就無法分辨無法選擇了，所以小編也說過很多次了，大家一定要在購房之前多去了解，相信這會對購房有很大幫助的。

買房注意事項主要包括以下幾方面：

1．你是否已經看上了這個房子，包括你的家人，畢竟住房是一家人的事，而不是你自己一個人住就可以了。買房不同買菜，少則幾十萬，多則幾百萬的實物，一旦簽定了買賣合同並且交付了定金後，你想反悔就不是那麼簡單的事了。除非賣方很好說話，要不然你想拿回定金幾乎不可能，白紙黑字寫的明明白白，告都沒辦法告。

2．房子的歷史問題，一定要多方諮詢，包括是否凶宅、房子有無欠費(主要是水電費和物管費)、糾紛、賣方配偶或子女是否同意出售，如果有租客在住，要問清楚，什麼時候可以搬？租客同不同意搬？

3．你是否已經充分諮詢，你的徵信報告良好，你的銀行賬戶流水足以支撐你的月供，現在好多地方都有限購，要考慮到自己是否有名額購買。

4．定金支付多少？首期支付多少？這些都關於錢很敏感的問題非常重要。不要到最後首付差兩萬那真的很要命，一定要做個大概的預算。

5．合同一定要正規、正字，不能夠馬馬虎虎、寫字很潦草，最怕途中出了問題，需要提起訴訟的話，法官都是認合同、檔案、證據，不認人的，所以最好能找到房地產機構辦理，不怕一萬就怕萬一。

6．每一份協議、合同、檔案收據等，需要你簽名的話必須自己保留一份，哪怕是影印件。

一：周圍環境

1．買房子，買的可不僅僅是室內，還包括它的周圍環境，所謂周圍環境，其實很大程度上是指這個房子的地段，決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段。為什麼同樣面積的房子，市中心比郊區要貴？就是因為好的地段不僅保值還能升值，影響地段好壞有很多因素，比如交通，配套設施等等，可以說周圍環境就決定了地段的好壞。所以看房子的時候首先要考慮的就是它的周圍環境。

周圍環境具體包括哪些方面呢？主要是交通、噪音、配套設施、治安、物業等。首先看房子要看它周圍的交通如何，是否臨近地鐵站、公交站或者高速公路，這就決定了你的出行成本和便利程度，千萬別小看出行便利這一項，你不知道你能節約多少浪費在路上的時間和費用。當然了，離市中心越遠，路上時間越長，房價越便宜。

2．第二個要注意的方面就是噪音，家是一個休息享受的地方，是屬於個人的私密空間，需要絕對的安靜不被打擾，所以看房子的時候一定要注意房子周圍是否有建築工地、工廠、或者是否臨近馬路、火車道等，必要的時候，可以帶噪音分貝測試儀或者軟體去看房，一般來說噪聲級為30～40分貝是比較安靜的正常環境；超過50分貝就會影響睡眠和休息。

3．接下來要考慮的就是相關配套設施了，既然房子是你今後很長時間要居住生活的地方，那麼就一定要注意房子周圍的配套設施，配套設施一般包括基礎設施和公共設施，基礎設施即與購房人所買房屋所在小區建設相配套的供水、供電、供熱、燃氣、通訊、電視系統、道路、綠化等設施，這一部分與物業息息相關。除了諮詢房產開發商之外，最好的方式是問一下小區的業主，看看他們對物業的評價如何，順便還能和保安打聽一下附近的治安如何，這樣獲得的資訊一定要比諮詢房產開發商客觀真實多了。

4．而公共設施包括與購房人購買房屋所在小區建設相配套的停車設施、娛樂設施及教育、商業、飲食等各種公共建築。作為一個長期生活的地方，除了購物中心、菜市場、超市、便利店、餐館、理髮店以外，還有相關設施要根據各個家庭的不同有所側重考慮，比如孩子到了適學年齡就要考慮學校的問題，如果和老人病人一起居住就要考慮醫院的問題，還有很多房子周圍是墓地或者是汙水處理廠等，周圍綠化如何等，這些都是需要提前注意的問題。

二：房屋自身狀況

買房選擇樓層也有很多因素要考慮，首先是家庭成員，如果有老人、小孩兒，或者有心血管病、經常哮喘、眩暈的人來說，樓層不要選得太高。其次要考慮總樓層數，總樓層數不同，最優選擇也不同。目前的樓層分類有低層（1～3層）、多層（4～6）、小高層（7～11層）、高層（11層以上）、超高層（＞100米），對於普通五六層無電梯樓房來說，一二層有潮溼，噪音大以及隱私性不足的問題，五六層沒有電梯要爬樓，而且面臨漏雨過熱等問題，所以三四層最理想。對於高層來說一般次頂樓最貴，頂樓冬冷夏熱，其他樓層相差不多，當然樓層的選擇還是要綜合光線、噪聲、灰塵以及個人需求綜合考慮，下面是一些樓層參考：

1．戶型

拿到戶型圖可不是看看大小、數量就結束了，戶型選不好對於以後的生活來說也是一種折磨。為了看懂戶型圖，還是應該提前瞭解關於戶型的基本知識。開間是指房間的寬度，根據《住宅建築模數協調標準》規定，開間的範圍是2．1m－4．2m之間。進深是指房間的長度，一般控制在5米

左右。通俗上理解，有窗戶能採光的那面牆體的寬度及時開間，所以理論上開間越大，採光越好；與採光面垂直的長度即是進深，進深過深，則不利於採光、通風。一般的戶型圖上會標註進深、開間這兩個指標的詳細資料。一般來說進深與開間的比在1到1．5比較合理。一個好的戶型應該是方正，全明，南北通透。戶型方正是指各個房間和功能區域的形狀是方正的矩形，最好不要有斜角。這就意味著不會出現空間浪費的問題，使得整體利用率提高，實際居住環境最大化。要遠離三角型、槍型以及各種不規則或者狹長的戶型。

全明是指戶型沒有暗間，即沒有窗戶的房間，暗間除了採光和通風是問題以外，即使白天進入也需要燈光，所以一個好的戶型應該是全明的。南北通透是指貫穿客廳南北有窗，能夠保證空氣的對流，沒有障礙阻擋，而且採光和通風比較好，一般來說南北通透好於東西通透，應該儘量避免相鄰兩側有窗以及只有一側有窗的戶型。廚衛有沒有窗戶也很重要，明廚明衛才是好戶型。

另外功能分割槽要明確，面積配比要合理。一般科學分割槽分為三個：

1．公共活動區：客廳、餐廳等

2．私密休息區：臥室、書房等

3．生活輔助區：廚房、衛生間等

判斷各個房間的面積配比時，不能完全依靠戶型圖，因為有的戶型圖的傢俱會比實際比例小，讓人產生空間很大的錯覺，所以要關注各個房屋的尺寸，一般來說客廳面積在21－30㎡，臥室面積在12－15㎡左右，廚房面積在4－5㎡，衛生間的面積在4－5㎡比較合理，如果某個空間過大會導致其他房間面積減少，所以看房子的時候不要只聽介紹人講解某個房間面積大，要看各個房間的面積配比。

2．朝向

朝向一般指採光面最大的地方，好的朝向能夠使得房子冬暖夏涼，如何判斷和選擇朝向？選擇朝向，主要考慮的是通風，採光和室內溫度。一般來說住宅朝向最好的是正南，其次是東南、南、西南、東、北、西。但也不是絕對的，和採光、通風以及潮溼等有關，一天內室內能夠接受2－3小時的陽光射入時間就足夠了。各地最佳朝向也不同，南偏15°至南偏東30°範圍內都是適宜的房屋朝向。

3．通風

買房子，室內的空氣流通也很重要，其實通風與採光有很大聯絡，它也受到朝向樓間距，戶型即面寬進深，樓層高低等影響。

南向的房子通風效果最好，其次是東南朝向。在樓間距方面，要儘量選擇正前方迎風面沒有高大建築物阻擋的住宅。同時也應該避免房子前面有兩幢較高建築並排擋住，因為可能會產生“高速弄堂風”，這種高速風對通風舒適性很不利。

南北通透，東西通透容易形成空氣對流，與採光一樣，面寬越大、進深越小的房子同樣是通風能力越好的。

一般來說，樓層越高通風效果越好，高層的高樓層比多層效果好，但考慮到9－12層是部分人認為的“揚灰層”，1－4層可能有樹木遮擋，普遍來看5－7層或者12層以上會比其他樓層好一些。對於多層來說，越頂層通風效果越好。樓層高雖然通風好，但是也要注意大風天氣，颳風反而也稱了問題。

關於買房，學問多了去了，除了以上提到的這些基礎問題外，還需要問一些更深的問題，如辦理產權證時間的約定、開發商代辦產權證的手續費、以及入住時間等。買房是大事，從多個方面理性考慮，做到不偏信不衝動，才能避免被坑

首先要明確一個準則，買新房，一定要核實是否五證齊全，證件不全不要考慮。小產權房、回遷房也不建議考慮，下不了房產證，不能正常過戶，風險很大。買二手房，一定要選擇有房產證的，沒有房產證不要買，同樣也是不能當下正常過戶，下房本之前如果房子因房主債務問題被查封，或者房主反悔要漲價，又或者是下房本的時候房主把房子過戶給了別人，維權是很麻煩的。

確定好證件沒有問題了，接下來就是算清楚自己的預算，目標心理價位是多少，首付及月供能力；梳理自己的購房需求，透過對地段、配套、價格等方面的需求鎖定適合房源，去專案或小區實地考察瞭解，綜合對比之後再做選擇。對比房源不宜過多，發表意見的家庭成員也不宜過多，不然無法做出客觀理性的決定，只能是越選越糾結。

再有就是籤合同，除了一般制式條款，核實好房源和房主相關資訊，容易涉及糾紛的地方要明確在合同當中落實在文字上。比如延期的具體違約賠償細則，關於房屋面積交付時的誤差如何界定賠償，贈送的面積、小院等也要落實在合同文字上，不然房屋交付時很容易對方不認賬，從而產生糾紛，維權又不好取證。

一、房價打折，問清楚什麼價格打折，有的備案價很高！

二、交一萬抵幾萬的，一定要開這一萬的發票或者收據，要不然有貓膩。

三、剛進去千萬別說有熟人，他們會把你的單價報的高，然後再給你打折。也別留聯絡方式，你可以主動要他們的名片！

四、一定要去現場看房！ 一定要裝作什麼都不懂！