2019年會是房價拐點的一年。預計一二線城市會有降幅，但不會很大，總體趨於平穩勢態。三四線城市降幅明顯，有可能會擊破房價的泡沫。

2019買房有“危”也有“機”

2018年，可能是歷年來樓市調控最嚴格的一年，全國有五十多個城市出臺了相關的調控政策，房價也得到了穩定的控制。

這麼嚴格的調控政策，很多人以為，2019年，樓市不行了，房價肯定要跌。但是你想過這個問題沒有，從中央政府的層面來說，調控是為了讓房價跌嗎？房價大跌，大部分有房的有錢人會接受嗎？會不會引起社會矛盾？

其實調控不是為了讓房價下跌，而是穩住房價，不調控房價上漲過快，很多人在城市裡買不起房，這也會引起社會問題。

從發達國家的發展歷史以及根據中國自身的經濟發展水平和城市話程序來看，中國的房價以後肯定還是要漲的，漲多漲少也分城市和地方。

2019年房價肯定是迴歸了一個比較理性的時刻，大部分人會選擇觀望，但是少數人會選擇出手，只要你有獨到的眼光，2019年房地產還是有很多機會的。

建議一二線城市選好的地段入手，一點問題都沒有，三四線城市就不要過多考慮了。

作為一個房地產行業多年的從業者及具有多套房產交易經驗的人，個人拙見如下：

如果是自住剛需購房，如結婚等，建議看好就入手，年底或過年期間最佳。因為年底有房企回款壓力；過年春節期間有針對返鄉的購房優惠。（ps：不要管房價上漲與否，房價上漲與否與你無關，除非在你準備要賣房的那一瞬間）。其實作為剛需自住一族，你需要主要關注的就是買房的價格是否合適，就是所謂價值和價格的問題，就目前來看，大部分價格都在一個合理區間內，所以看好就出手，主要關注交通（地鐵）、學區、配套（三者為按照重要程度排列）。

就目前的中國房地產市場來看，是處於一個階段性低位，經歷2017、18年全國範圍內的、可以稱為歷史上最嚴厲的調控週期，房價相比2016年下半年、2017年上半年的高峰有了約20%的下調，可以說是國家用調控手段人為的降低了房價，從而影響了人民的預期，當預期房價下跌時，自然討論買房、去看房的人少了很多，就是目前各個售樓處人去樓空、一片蕭條的原因所在（當然也有限購，導致資格被限，購房人群變少了的緣故）。

所以，我認為現在的人們是處於巴菲特所說“在別人恐懼時我貪婪,在別人貪婪時我恐懼”的別人恐懼時期，此時你不貪婪何時貪婪。（ps：這段時間國家有放水的小徵兆，預計2019年M2增速將有所上升，在13%左右，火借油勢，這會直接導致房價部分回撥）。

所以建議，在2019年上半年內完成購房置業，年底或過年期間最佳。

最後，說一下週金濤康波週期的理論，他有一句名言叫“人生髮財靠康波”。在一個人60歲的人生中，其中30年參與經濟生活，人的一生有三次財富機會（活的很長的人可以多一次），不以你的主觀意志為轉移。

40歲以上的人，人生第一次機會在2008年，如果那時候買股票、房子，你的人生是很成功的。2008年之前的上一次人生機會1999年，40歲的人抓住那次機會的人不多，所以2008年是第一次機會。第二次機會在2019年，最後一次在30年附近，能夠抓住一次你就能夠成為中產階級，這就是人生髮財靠康波的道理。

如果是投資人群，奉上一句話：出來混的遲早要還，投資要量力而行、適可而止。

以上為個人拙見，個人見解，不喜勿噴。

從國內的邏輯，我們過去已經從人口結構導致需求，以及金融寬鬆方面得出結論，房地產未來沒有機會，特別是中小城市和偏遠地域。

從人口結果來說，老齡化加劇，人口流動減緩，城市化已經讓該出來的年輕人都出來了，而收入比房價的比值也說明，房地產價格過高了。

從金融屬性看，未來貨幣寬鬆難度很大，雖然依然可能降低利率，但是全球都在緊縮的情況下，又要防備外資出逃，又要在能源等關鍵領域進口上面保持幣值。怎麼看，匯率小幅度下挫可以接受，大幅度下挫也沒有條件。所以金融屬性支援的條件也不充足。（當然，這一點會因為政策轉向偶爾帶動一波房價，但是長期來看，偏緊的貨幣應該要維持很久，至少2019應該還是偏緊。）

再從國際上找尋一些經驗。

早年間又一次調查，2004年和1890年房價的對比，美國房價實際住房價格只上升了66%（實際住房價格的計算是剔除了通貨膨脹因素的結果），其中主要上升發生在兩個階段，第一個時期是第二次世界大戰之後一段時間，在上世紀40年代的早期，而第二個時期是上世紀90年代後期，跟隨科技泡沫。從2004年到2008年很顯著是另一次泡沫到泡沫破裂的階段。但次貸危機我們談的夠多，暫且不表。

在成熟國家諸如美國，人們為什麼也有房價長期上漲的印象，原因在於房屋購買頻率比較低，1948年1.6萬美元的房子到2004年要19萬，感覺上上漲幅度很大，但是同期消費價格翻了8倍，實際價格事實上上漲大約48%。

1987年房價408元/平，2016年6793元/平。年均幾何增長率10.18%，同期根據統計局歷年的資料，如果1987年年末是100，2016年則是423.57。幾何增長率年均5.1%。而美國從1940年到2000年樣本顯示，剔除通脹房價的增長率是2%，而我們是5%。所以長期來看，根據一定的客觀規律，我們的房價依然走得太快。

所以支援房價在未來一年繼續走高的很多指標都不存在，但是依然要注意的是，房價作為週期產物，當實際下降到一定水平之後還是會回升的，我們只是建議大家不要在高位接盤。那麼低位接盤，如果不負債又是居住需求，不要受到這些建議的影響。

歷史長河，浩浩蕩蕩，奔流而來，2019年，已經亮麗的拉開了波瀾壯闊的帷幕。

在新的一年開始，面向未來，人們都充滿了憧憬。憧憬什麼呢？

大千世界，芸芸眾生，關心的事情多種多樣，但毫無疑問，作為所有人安身立命的財經情況，恐怕是每個人都關心的，都憧憬的。

新的一年經濟情況如何？新的一年房價如何？新的一年收入增加如何？

……

鯤鵬展翅三千里，若垂天之雲，扶搖直上九萬里，似彌天之蓋，眼觀六合，耳聽八荒，詮釋著高瞻才能遠矚。

鄙人不才，願帶諸君，坐鯤鵬之背，浮雲直上，從最高遠的角度，從最深刻的源頭，來詮釋關乎諸位切身利益的，未來中國經濟的發展脈絡。

目前中國經濟最重要的，最根本的就是房地產問題，合理的解決高房價問題，是中國經濟健康長期發展的第一要務。

無論願不願意承認，談中國經濟，離不開房地產。

中國房地產總市值達到65萬億美元，約值451萬億人民幣，體量不可謂不大！而作為對比，美國、歐盟和日本房地產總市值只有60萬億美元。

首先，我們談論問題，要從全時間軸上，從過去講現在，從現在談未來。

上下四方為宇，古往今來為宙，不說囊括環宇，也要心中有宙，歷史不是割裂的，而是連續的，談問題，離開時間，是不全面的。

我在十幾年前，就在人民網強國論壇發文，指出房地產的巨大的作用，指出人類之所以區別於其他動物，也就在於建築的華麗，道路的恢弘。

也就是，沒有房地產為核心的工程建築業，是體現不出人類文明的物質輝煌的，也就是建築業是人類文明的物質載體。

毫無疑問，建築業越發達，人類文明的基礎，也就越壯闊。

當時我提出大力發展房地產的觀點的時候，還沒有人敢說房地產是中國經濟的支柱產業，但十幾年後的現在，恐怕沒有人能否認，房地產在中國經濟中舉足輕重的地位了。

但，時移世易，變法宜矣！

我們身處四維的空間，做出任何決定的基礎，都必須考慮時間和地點的不同。

十幾年前，我大力主張發展房地產業，是和當時的中國的情況有關的。

十幾年前，中國的城市建設和住房狀況，是遠遠的滿足不了居民的居住條件的，中國的基礎設施建設，也和我們的大國地位是不符合的。

所以，在當時當地的中國，極力甚至有些偏激的發展建築業，是有利於中國的。

三十年河東三十年河西，說明什麼？

說明，隨著時間的推移，過去的優勢，就慢慢的變成了劣勢，從唯物主義辯證法上講，就是主要和次要矛盾是對立統一的，不是一成不變的。

經過十幾年房地產的高速發展，中國的城市建設日新月異，很多西方人，也感嘆中國大城市的壯闊。

人民群眾的住房狀況，得到了極大地改善。

根據調查，現在全國居民人均住房建築面積已經大幅度提高為40.8平方米，另外劍橋大學調查也顯示中國家庭的平均居住面積超過120平方米。

我國家庭平均居住住房面積，甚至已經遠遠高於荷蘭、德國、日本、愛爾蘭、英國等發達國家。

無論從國內還是國外的調查資料，都顯示中國住房的情況已經極大改善，甚至已經高於部分發達國家。

根據CHFS資料，中國家庭住房擁有率為92.8%，住房自有率為85%，位於全球前列，城鎮住房套戶比已達1.18，其中家庭自有住房套戶比為1.155。

另外，從住房的空置率上，更能看出中國住房的發展已經到了過剩的階段。

在北京釋出的《中國城鎮住房空置分析》報告顯示，中國家庭住房自有率超八成，中國城鎮地區有6500萬套空置住房，住房空置率達21.4%，二三線城市空置情況更為嚴峻。

資料是冰冷的，也是最客觀的。

中國人均住房面積，甚至已經躍居世界前列，中國的住房空置，也是極為觸目驚心的。

這些冰冷的數字，無情的告訴我們，現在中國的房地產已經完成了歷史使命，再大力發展房地產，很顯然，在客觀上已經沒有必要。

在客觀上沒有必要，只是說明了，發展房地產沒有好處（對應中國人民住房需求）。

那繼續大力發展房地產，是否只是“沒有好處”這麼簡單呢？

錯！

恰恰相反，沒有好處的事情，做多了，反而會“產生壞處”。

繼續不加節制地發展房地產，會產生嚴重的後果。

第一，不利於中國的經濟的轉型升級。

十幾年來，房地產行業的高歌猛進，創造了非常多的暴富神話，也使得地方上的經濟發展，過分的依賴房地產。

現在，甚至很多背後有炒房勢力影子的媒體，動不動，就以地方上賣地收入銳減，從而影響地方收入為由，暗示必須放開房產調控，來讓地方上賣地，增加收入。

這個東西，稍微有點良知的人，都覺得可笑。

一個泱泱大國的各大城市，不靠實業科技發展，而是靠賣地來維持收入，想想就感覺可笑，可嘆，可悲。

這些笑話般的要挾輿論，也是有基礎的，就是現在地方上收入過分的依賴房地產，這個是客觀事實。

這個客觀事實，也造成了地方上經濟發展轉型升級的難處。

但是，難處歸難處，還有個問題。

現在地方收入已經這麼嚴重依賴房地產了，再不改的話，地方經濟發展轉型升級叢何談起？

第二，不利於實業的發展。

房地產暴富的效應，大大的吸乾了社會可投資流動資金。

本來，可以去做實業，開工廠，做科研的資金，一看房地產來錢如何快，那些什麼實業，什麼科研的想法，就立刻被拋到九霄雲外了。

長此下去，中國經濟的發展，越來越依靠單一的房地產，碰到國際上風雲變幻，技術封鎖什麼的，不堪設想。綜上所述！

毫無疑問，未來中國經濟發展，不能再過分的依靠房地產，那現在的問題，就是不依靠房地產，我們經濟發展還有其他前途嗎？

回答這個問題之前，大家想想過去。

新中國建國初期，在帝國主義封鎖下，依然錚錚鐵骨的挺立在世界之林。

現在之中國，國家團結，眾志成城，人才鼎盛，精英雲集，國際環境也大大優於建國初期，那時我們能成功，現在我們沒有理由不成功！

中國人民的創造力是無限的，是經過時間考驗的。

一個很簡單的例子。

最早在十幾年前，當時關於人民升值會損害中國出口的言論甚囂塵上，我張軍輝第一個堅定的提出人民幣升值有利中國，包括進口和出口，結果後面人民幣升值，出口也繼續增長，沒有因為人民幣升值損害中國經濟。

說明中國經濟體的韌性是很強大的。

同樣這次，長期持續性平穩的調控房地產，不但不會損害中國經濟，反而會讓中國經濟藉機平穩升級，擺脫單一產業的依賴的弊端。

最重要的是，要相信中國人民創造力無限，即使不在房地產領域千萬人擠獨木橋，中華兒女的聰明才智，照樣會在其他實業領域，開拓出有利於全人類發展的璀璨文明的！

預計在2019年樓市中，房價兩極分化，量價走向拐點，政策仍保持高壓狀態，今年有望成為買房最輕鬆的一年。市場早已經完成賣方市場到買方市場的轉變，簡單來說以前是房子選擇我們，而現在是我們選擇房子，並不是我們著急買房子，而是開發商著急賣房子。

我們的樓市是政策市。沒有大水漫灌，單有樓市鬆綁，很難有房價大漲，2019年核心目標是穩樓市。如果你是剛需購房者，其實樓市降溫，房價穩定的時候入手是最好的。

對於投資客而言，最好的入場時刻，不是下跌趨勢確立時，也不要試圖尋找樓市調整的最低點，而要等樓市環境逆轉的訊號：一是取消限購限貸，二是降準降息同步而來。放水與政策大寬鬆疊加，這就是入手時機。

2019年是否買房主要看價格是否合理，如果能回到16年的水平，買房還值得考慮，否則再租幾年看看，就不信全球就這一家硬挺著不降，往死路上走。

之前我回答過這樣類似問題，剛需不要等，等久了對自己沒好處。如果真想買到便宜房子。那就時刻關注下房子情況，經常關注房地產交易或者交一兩個好的房地產經紀人，再有就是會看國家政策。再次我說明下，其實你能否買到房子建議找到一個靠譜經紀人很重要，其實經紀人大致分為兩種：一種是為了利益的經紀人只要能讓你成交會想盡一切辦法，不管是否多花錢了。還有一種是切身考慮你的情況的，他會把你當朋友，買一套會幫你分析這樣的房子對以後你的生活產生什麼影響，或者房子本身有問題他會攔著你不讓你買等。這些都是你能感覺到的。其次國家政策，國家類似於3月9月會出臺一系列政策。如果有你要看看是否有利於房地產，比如降息，二套改首套等，以前國家都是出過的。還有如果你還不會看政策那就看一下針對政策後的經紀人反應，如果利好他們一定會抓住機會宣傳的。到那時候你就該考慮是否要趕緊出手了

如果二0一九年都選擇不買房。看看房子還能再漲不？？我困了，先睡一覺，等我錢攢夠了二0二0年買，開發商和炒房的先彆著急。把房子捂住了看到時候不夠賣。

再怎麼看，房子沒多少人買了，讓造了這麼多的房子變成垃圾，賣給誰，實體經濟不弄，搞一些沒用的物品，完全亂來，催毀了一代人，更使國家蒙受了巨大的損失，房子變垃圾，再便宜別人也不要！

剛需族買房要不要等？

目前房地產大“降溫”，並不是出現了大跌的徵兆，而是整體上房價已經穩定橫盤，大部分地區沒有繼續高漲。這種降溫是相對於之前三年樓市的高燒來說的，可以算是一種對剛需族利好的迴歸。

剛需購房的原則不是“等”而是慎，不是等待大幅下跌的抄底機會，而是慎重選擇位置、配套、質量、生活空間能更好地滿足自身需求的房子。在房價告別持續高熱的時代，這些基本要素就是房產保值的根本保障。

當然，不管你現在對房子的需求有多“鋼性”，如果你堅信房地產市場必將出現“腰斬”、“崩盤”，也只好等下去。不過，理性的態度還是要客觀看待市場，特別是中國這樣的政策發揮重要作用的市場。

這個意見供參考：如果上半年大多數人不買房，房市就開始撐不住了；如果2019全年大多數人不買房，2020年必將給買房的人帶來大的驚喜！相信我：這是2019年最神奇（也是最準確）的預言！

現在的人如果不買房，可以過的很好，工資就花不完。五萬就可遊歐州跑遍全國了，都拿去買磚頭了，再欠二十年的債，真傻了？

今年不買它不說，堅持到明年還是不買，用這樣的思路，以後開發商才會認輸大降價，還一句話值得買房人思考，就是用今年不買房的錢，後年就可以多麼上一套房，買房人惦量這個道理後，何樂不為呢。

買房不買房不是房價來主宰，應該是下麵條件。

第一，資金問題，對於多多少窮人來說，你把房子從1000萬跌到50萬和他也沒有關係，即使他特別需要房子，因為50萬房子要15萬首付，他拿不出來啊。錢是一個問題，如果你有1個億，就算漲到5000萬/套，你也賣的起，對吧。就像有人問，你是不是剛需，你需不需要房子，現在只要50萬了，你沒有錢，你回答，我想要啊，但是哪裡零錢去買呢？貸款我還不起啊，月供1萬我工資5000，我就算把自己賣了也還不起啊。

第二，必要性，這個話你是不是打算在這裡安居樂業，安家，這裡是否接受你，你是否可行融入這裡，這個是必要的，有些土豪去國外買了房子不住，後來也賣掉，原因哪裡，人家價值觀和做法跟你不一樣啊，你吃辣椒炒辣椒別人受不了，生活方式各種。比如有些人天生噴子，還有語言，你去一個人家說話你聽不懂地方那也是坑。

第三，合適和可行性，對於你一輩子只能買一套，得參考合適和可行，不要到時候房子沒有了，欠一屁股債，那種親戚朋友借錢付首付，銀行貸款還尾款的，還款的錢基本和工資平起平坐甚至超標，就不要買了，現在社會很多不確定性，科技發展，社會變化，日異月新，那天失業了或者工資一直不漲，貸款還不了，房子拿去拍賣還不夠銀行貸款，房子沒有了欠了銀行一大推錢，10-30年還款的，利息和本金基本是對等的，所以一定要注意，日本街上流浪人也有曾經中產階級，畢竟中國現在能夠為高房價接盤的人不多了，房子也遍地都是，不缺房子了，房價太高換也換不起，和父母擠擠，大不了回農村的在高房價的情況下，會越來越多，從生育下降就看出來，買不起房子不生不結婚礙著誰呢？對吧

剛需應該是指有購房能力且必須買房的人，現在的情況是有購房能力的早就買了房，必須買房的人幾乎都是買不起的，而他們才是真正的剛需，這種剛需一直都可以買房的，但他們確是買不起，就算房價掉一半，他們絕大部分也買不起

首先，眾所周知，2018年，房地產一直受政策影響調控，很多地方限購限價，導致出現了一系列的房地產冷凍期。

比如說，天津津南的一個鹹水沽新樓盤，富力又一城，從15年的單價是6k一直飆升到1.6w，而2018年勢頭很明顯地降下來了，確實政策起到了一定的收縮作用。

其次，房地產這樣的特殊時期，此時此刻更能清楚地看到，哪裡的房源才是真正有價值的。

比如說，獨立於津南的海河教育園區，儘管政策各種限制，但是海教園區的房價依舊穩穩滴名列前茅，穩定在2.1-2.3w，紋絲不動。這時候，就能很明顯地看出來，哪些房源是有水分的，哪些是貨真價實滴。

最後，2019年，相信很多關注房價的都有了解到，央行降準，這意味著什麼呢？

①每次降準降息，是一定否認這是放水的舉措，一定會強調穩健貨幣政策的基調沒有改變。

②每次降準，基本都要提到為了解決中小微企業的融資難、融資貴，但最終幾乎和中小企業。

④每次降準，都說和房地產無關，但最大的受益者基本都是房地產開發商。

看到這裡，你是否明白此時此刻是個什麼樣的關鍵點了。

我個人的判斷是2019年，年前可以考慮買房。過完年之後有一定的可能會上漲，但是上漲的幅度不是很確定，下降的可能性不是很大 ，年底的時候是房地產最難熬的時候，資金鍊緊張，一旦挺過過年，又可以活一年。所以一般年底的話比較適合出手。

分析這個沒有毛用，房事股市一個樣都是政策盤。另外因為資訊不對稱，老百姓只追漲不買跌。不信你看，房子稍微下行一點，你也不買拿錢觀望，怕還往下走，怕買高位上。一往上漲削尖腦袋砸鍋賣鐵也得買，恐怕掙不到錢。這不就是股市裡99%老百姓韭菜所做的麼。所以剛需什麼時候買房都是對的，其他很少有能掙到錢的！別看你房子漲了多少多少，你身價多少多少，都是紙面經濟，一點極薄用也沒有。除非你把房賣了變現後，再把錢花了享受了。因為房價貴，物價就會貴，統統所有的都會漲，所以你的生活成本會加大，一套兩套房的老百姓並沒有因為身價上漲帶來幸福感，恰恰相反～

每一個時代有一個時代的特色，我們這個時代，最具特色的產業就是網際網路和房地產。

前天的文章標題是《網際網路已死》，今天又是《地產落幕》。

網際網路和房地產是引領中國過去十年經濟發展的最大引擎，現在這兩個引擎都熄火。

1、棚改大變局，多地2019年棚改目標腰斬。

棚改曾經是推動三四線城市房價上漲的主力，現在規模減半了，創造需求，拉動經濟的效果自然會大打折扣，對房價自然也是大利空。

2、俠客島：dang內高層研討班主題：防範化解重大風險。

重大風險指什麼？目前看得到的最大可能性就是由房價下行，引發的債務風險，從而引發更大的系統性風險。

國內債務大部分都跟房地產有關，也可以說，風險的核心就在於房地產。

3、要穩妥實施房地產市場平穩健康發展的長效機制。

現在上頭對房地產的態度，一個是底線思維，一個是防範重大風險，一個是長效機制。

正確的邏輯是這樣：

建立長效機制，房產稅就一定會收，但必須以不出現重大風險作為底線思維。

4、房企不足一月發了40多億美元債。

讀新聞要抓重點，這則訊息的重點就在於現有債務再融資，也就是借新還舊。

後面還有30多億的美元票據等著要發行，現在房子不好賣，房企現金流吃緊，是真的缺錢，不過最缺的是美元。

5、多個在香港上市的中國房企股價閃崩。

有實力的房企能夠發債續命，沒有實力的房企先倒了，大部分都是因為資金出了問題，大股東爆倉或者違約引起的。

過去最繁榮的網際網路和房地產，現在都出了大問題，最近減員最多的就是網際網路企業，現金流最緊張的則是房地產。

過去十年，房地產和基於網際網路生態的商業模式，都是資金密集型產業，也是推動中國經濟增長的主要行業，不過現在這兩個行業都已經飽和，過剩，開始走下坡路了。

這就是經濟大週期的結果，就像過去的服裝紡織業，低端製造業，在2008年之前對中國經濟也做出了巨大的貢獻，但是後來也一樣被淘汰了。

該捨棄的就捨棄了吧，不要有太多的幻想。

——————————————————————

用思考理解經濟，用經濟理解世界。