你的房貸轉了嗎？

轉了劃不划算，只和LPR走勢有關，LPR下行就能省錢，LRR走高就不如不轉。

普遍認為，按照現在的情況，LPR大機率是不往高走了。

和自己目前的貸款利率沒有關係。LPR往低，現在高的能少還點，現在已經拿到好折扣的，轉了能更低點。

以上針對長期還貸的，如果近兩年準備把房貸全還掉的，轉不轉也無所謂了。

個人房貸利率3月起要選擇轉換為LPR利率或者固定利率。為什麼要轉換？什麼貸款需要轉換？怎麼選擇更划算？央行3月6日就一些熱點問題進行了迴應。

為什麼要轉換？

按照央行的要求，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。

央行稱，目前大部分新發放貸款已將LPR作為定價基準，但存量浮動利率貸款的定價基準仍主要是貸款基準利率。2015年10月以來，貸款基準利率一直保持不變。相比貸款基準利率，LPR的市場化程度更高，能及時反映市場利率變化，2019年8月以來已多次下降。

為保護借貸雙方權益，特別是讓借款人享受利率下行帶來的好處，央行明確自2020年3月1日開始，推進存量浮動利率貸款定價基準轉換。

什麼貸款需要轉換？

央行稱，需要轉換定價基準的貸款要同時滿足幾個條件：一是2020年1月1日前已發放，或已簽訂合同但未發放；二是參考貸款基準利率定價；三是浮動利率。

固定利率貸款、已參考貸款市場報價利率（LPR）的浮動利率貸款等無需轉換。已處於最後一個重定價週期的存量浮動利率貸款可不轉換。

公積金個人住房貸款不需要轉換，但組合貸款中的商業性個人住房貸款也要轉換定價基準。

LPR和固定利率哪個更好？

央行稱，兩種轉換方式各有優勢，具體如何選擇取決於自己的判斷，特別是對未來利率走勢的判斷。如果認為未來LPR會下降，那麼轉換為參考LPR定價會更好；如果認為未來LPR可能上升，那麼轉換為固定利率就會有優勢。

舉個例子，如果你目前的個人房貸利率是在5年期貸款基準利率上打9折，那麼按照目前5年期貸款基準利率計算，你的實際執行利率水平為4.41%（=4.9%×0.9）。根據人民銀行〔2019〕30號公告，個人房貸轉換前後利率水平保持不變。

一是如果選擇轉為固定利率，那麼個人房貸在整個合同剩餘期限內，都將執行4.41%這個利率。

二是如果選擇轉為參考LPR定價，個人房貸利率水平將按照“5年期以上LPR+（-0.39%）”確定。其中，-0.39是固定加點點差，根據當前實際執行利率（4.41%）與2019年12月公佈的5年期以上LPR（4.8%）之間的差確定。轉換後到第一個重定價日前，房貸利率還是4.41%，但計算方式變成了“LPR4.8%+（-0.39%）”；從第一個重定價日起，房貸利率就會變成“當時最新的5年期LPR+（-0.39%）”；以後每個重定價日都以此類推。

如果利率很優惠且合同剩餘時間還比較長，建議可以選擇固定利率；如果原來利率比較高，建議選擇基於LPR的浮動利率。有以下幾個原因：

一、可以看一下近20年房貸利率情況，其實當前的利率水平是最低的。2000年以後的房貸利率最高曾到達過7.8%；

二、因為當前疫情影響，經濟下行壓力加大，未來近幾年利率走低的機率比較大，目前LPR 5年期以上利率已經由轉換期基準2019年12月LPR的4.8%跌到了4.65%了；

三、國家在進行利率調整時，大方向還是重點降低實體經濟融資成本，而對於“房貸利率”調整還是會考慮到“房住不炒”的政策，調整幅度相對“有限”。從每次利率調整5年期LPR的調整幅度差不多是1年期LPR的調整幅度的50%可以看出；

四、經濟是週期性的，從長遠看，利息有低的時候也就會有高的時候；

五、其實以前大家的房貸利率就是“浮動”的，以貸款利率加息降息為基準浮動執行。只不過相對於以前幾年調整一次基準利率，以後LPR利率會調整得更加頻繁。

房貸利率的固定利率和LPR浮動利率是與銀行簽約的必選貸款方式，二者只能選一，不能重複選。

固定利率

顧名思義就是“固定”，恆久不變。不管未來經濟的發展如何，不管國家出臺什麼政策，貸款利率都不會受其影響，不會改變。

優點：

1、對於未來的每月的負債是固定的，而且可預期的，不會打亂房貸的還款計劃，合理安排資金。

2、如果未來經濟發展趨勢或國家相關政策有變動，導致貸款利率繼續上行，那麼選擇固定利率，可以少支付利息。

LPR浮動利率

LPR：貸款市場報價利率，是由具有代表性的報價行根據本行對最優質客戶的貸款利率，以公開市場操作利率加點形成的方式報價。每月的20日釋出最新的LPR報價，目前“1年期”和“5年期以上”兩個品種。

優點：

1、LPR市場化程度較高，能夠充分反映信貸市場資金供求情況。

2、LPR根據市場浮動，如果以後利率下行，可以每月減少負債，即每月減少利息。

3、目前LPR每月公佈最新報價，而且有短期（1年）、中長期（5年以上）兩個產品，既可以理解為：能掌握近期每月負債浮動的區間範圍，有利於設計還款計劃。

兩者對比可知：如果處於利率上行週期，則選擇固定利率比較有優勢；如果處於利率下行週期，則轉成LPR比較划算。

長遠的未來，利率會不會上升，誰都不可預測，也預測不了。市場千變萬化，除了市場自身因素外，還有政府政策的干擾，所以，根本不能預知二三十年的貸款利率市場趨勢。

但按目前來看，中國貨幣網2020年4月20日的LPR報價：4月1年期LPR報3.85%，較上次下行20個基點；5年期以上LPR報4.65%較上次下行10個基點。再結合近期中央對中小微企業發展和加大對個體工商戶扶持力度的有關情況表示，要繼續推進LPR的改革，引導整體市場的貸款利率下行趨勢。

因此，以宏觀的視角分析：短期的LPR利率處於下行週期，那麼未來的LPR繼續在大機率事件來看，應該也是處於下行週期的。

所以，我建議可以轉換成LPR利率。隨著市場行情的變化，經濟發展進入新常態，國家多方政策鼓勵創業創新，LPR處於利率下行週期，那麼貸款利率就低，你的負債也會降低，可以緩解一部分還款壓力，對目前來說很實在也比較實際。如果以後經濟發展趨勢影響或者相關政策主導，國家提升了LPR的貸款利率，那麼未來的你應該也累積了一定的資金或資產，還款也相對比較輕鬆。

因此，我建議：可以選擇LPR浮動利率。

看你還貸年限吧，如果幾年 十幾年就還掉的 可以考慮LPR ，因為可以肯定的近幾年下行是必然的！30年的還是建議固定吧，經濟重啟後 利率波動會變大 回升的機率就大了！

交易選擇LPR，因為現在的利率相較很多年前貸款利率是偏高的！以下是具體原因

什麼是LPR利率？

之前我們常說的利率，是由央行制定的基準利率，是央行給商業銀行的貸款指導性利率；LPR則是由18家銀行共同產生報價，從中去掉一個最高價和一個最低價，最後平均得出的一個利率，是市場化利率，能反映市場的真實利率需求。中國透過LPR改革，實現了一箭雙鵰，一方面，有效應對了美國的降息；另一方面，在透過LPR實現降息的同時也一步實現了利率的市場化。

LPR降息會帶來樓市反彈嗎？

胡景暉認為：即便全球量化寬鬆，中國的LPR降息仍然是有彈性的，不應該誇大降息對房價上漲的刺激作用，能夠讓中國的房價止跌企穩就很不錯了，同樣LPR降息對刺激購房需求的作用也非常有限，很少有人會因為每月省了幾十元或幾百元的利息而去買房的。所以，LPR利息下降不會造成樓市量價的反彈，購房人不必為此焦慮。

購房人要不要做利率轉換？

從2020年起開始使用LPR浮動利率為定價標準，轉換成LPR浮動利率時間應該在2020年8月31日完成，且借款人在還款期內只能轉換一次。

這讓不少按揭還款人非常迷茫，要不要做利率轉換？

胡景暉認為：如果是近些年買房貸款，拿到的房貸利率都是在基準利率基礎上上浮10個基點或20個基點的，建議購房人轉為LPR浮動利率，因為未來降息還是大機率事件，利率還會下調。

如果是前些年申請的房貸，你所拿到的房貸利率是在基準利率基礎上有折扣的，建議不轉換，選擇固定利率。

選擇LPR更合適，你現在還在猶豫是選擇LPR還是固定利率的原因就是你擔心日後利率上漲，而未來利率如果要上漲，那麼LPR是一定會上漲的，因為LPR是市場執行利率的基礎。現在的問題是未來LPR會漲嗎？

1、LPR未來會漲嗎？

筆者認為從中長期來看，LPR是一定會下行的，我們習慣了通貨膨脹，所以一直是擔心財富縮水，所以對於自己的負債也擔憂，如果是浮動利率，未來會不會有更高的利率，讓自已有更高的利息支出。

這個擔心是沒有必要的，其實過去的10年，中國的利率本來就是在下行的，下圖是2007年到目前為止的5年期的貸款基準利率的走勢圖，我們可以看到2007年最高的時候達到了7.83%，而經過歷年來數十次的下調後，到2015年10月的時候下調到了4.9%，這個就是我們當前使用的5年期貸款基準利率——4.9%。

如果你當時選擇的是固定利率，你相信你會多支出多少利息？

2、為什麼從中長期看利率是下行的？

第一，中國的宏觀經濟增速在放緩，利率是和社會的投資回報相關的，只有在認為在經濟活動中我的投資回報高，我才願意以更高的成本融資，然後進行投資和產能擴充。反過來，如果經濟增速放緩，那麼利率也會下行。上文的那張圖就表明了那種關係。

第二，利率還和M2有關，當貨幣超發的時候，即便是經濟景氣的時候，那麼社會的利率也是很高的，這是因為通貨膨脹率很高，導致利率也相應地提高了，但是我們國家的M2已經失去了過去的高增速，在2009年最高的時候將近30%的增速，而即便在其他時候，也多是十幾二十的增速，而2017年到2019年都是維持在8%左右的增速。這種下滑的比例是非常高的。

第三、目前世界的主要經濟體都在降息，我們會加息嗎？

第四、5年期的LPR誕生以來已經降過一次了，1年期的LPR已經降過多次了。5年期的LPR在11月從4.85%降低到4.8%；1年期的LPR從8月份的4.31%降低到了12月份的4.15%。

所以，這條邏輯線是很清楚的，你只需要判斷未來的利率是上漲還是下跌即可，本文只提供思路，僅供參考，請自行慎重選擇