分市場、分環境、分時期。

蓄客期線上推廣和營銷活動結合比較有效。

強效期藉助渠道分銷的力量比較快。

持續期老帶新的作用比較大。

每個時期都要做好推盤計劃，否則收盤時會出現很大的問題。

第1式：企業營銷 第2式：區位營銷 第3式：網路營銷 第4式：體驗營銷 第5式：賣點梳理 第6式：房展會 第7式：主題論壇 第8式：客戶會 第9式：返租 第10式：社群巴士 第11式：看樓團 第12式：精裝修 第13式：品牌匯入 第14式：簡訊雜誌 第15式：形象代言人 第16式：評獎 第17式：產品推介會第18式：人員招聘 第19式：聯誼社群/城市 第20式：案名 第21式：廣告口號 第22式：樓書 第23式：硬廣告 第24式：軟文 第25式：戶外廣告 第26式：媒體通路 第27式：戶型冊 第28式：生活手冊 第29式：摺頁 第30式：銷售海報 第31式：易拉寶 第32式：看盤車 第33式：夾報 第34式：報中刊 第35式：產品說明書 第36式：主題歌 第37式：專案宣言 第38式：售樓處 第39式：樣板房和樣板區 第40式：實效促銷 第41式：開盤 第42式：封盤 第43式：定金 第44式：訂金 第45式：沙盤 第46式：團購 第47式：零首付 第48式：積分卡 第49式：外接待

總體提幾點吧！

1、持續渠道的大客戶營銷，潛在拉訪客戶的營銷…

2、持續的電拓的陌電營銷，電指營銷…

3、持續的線上線下的廣告營銷…

4、加推樓盤或新區位的老帶新營銷…

5、售樓處或展點的營銷活動，如採摘會，文體娛樂活動等…

房地產的屬性無非是具有投資和使用兩種，推銷無非就是根據顧客的這兩個需求，以誠相待就是最好的方法。其它的花招，全是詐騙！

要做好房產推銷，我們可以採用以下一些方法:

⑴門店接待:

客戶為了買房子，親自到門店諮詢我們。說明他們是比較急著買房子呢。因此，遇到上門客戶，我們要認真對待，爭取做到三點:

①留下客戶的真實電話

②爭取形成帶看

只有做到以上三點，當你下次邀約客戶出來看房子的時候，他才會第一時間出來看房。

⑵網路開發

一是在58、趕集、安居客、房天下、諸葛找房等平臺釋出房源資訊，吸引客戶來電，以便獲得客戶資訊。這個途徑獲得的客戶算是比較精準的。

二是在相關房產網站瀏覽求購、求租資訊，逐一聯絡並進行資訊篩選。這個途徑獲得的客戶，質量一般，有點油。

⑶掃街

掃街，簡單的理解，就是我們拿著我們整理的區域優質房源資訊、或者一手樓盤傳單，對門店周邊的商鋪進行逐一拜訪，收集商戶的買房、賣房資訊，以便做好後期跟進。

⑸競品樓盤拉客

去競品樓盤拉客，是一個快速高效的方法。因為出來看房子的客戶，都是有買房需求的，只要我們獲得他們的資訊，做好精準匹配，就有機會快速成交。

⑹熟人轉介紹

發動熟人介紹，也是獲得客戶資訊的不錯的方法。

全靠忽悠，恆大的忽悠可以學習學習，天天都是最後一套，最後一套。見過最深的套路是恆大賣房的套路，

注意是 恆大

房地產商品有其自己的特徵，使得房地產市場營銷不同於日用品、食品、品等低值易耗的產品，同時也不同於汽車、電器等使用週期短、升級快的產品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。

（一）產品策略（product）

房地產產品策略是房地產營銷中的首要因素，房地產企業必須開發市場所需要的產品，才能生存。按營銷學中產品的概念及內容，房地產產品可以分為三個層次：1. 核心產品。它是購買者實際上要購買的主要服務，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感、成就感。2. 有形產品。指構成房地產產品的品牌、特點、式樣、質量等。3. 延伸產品。它是附加在有形產品上的各種各樣的服務，如物業、保證設施的提供等。目前的市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產產品營銷不能單靠一個概念、一個點子，而真正需要的是產品本身。

因此房地產企業在開發樓盤時就必須注重包括產品三個層次在內的所有的東西。由於購房者的家庭感、安全感是所有房地產開發商都能滿足的，所以在核心產品上，各房地產商都處於同一起跑線；真正能夠吸引消費者，即房地產產品營銷能夠產生獨特作用的方面還在於有形產品和延伸產品上。在目前的市場情況下，房地產產品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個方面。

首先，給房地產商品取一個好聽的名字，這樣不僅能給人好的第一印象，而且還能引發美好的遐想。比如，大宏公司開發的“九鼎雅苑”，其名稱就是追求一種浪漫和古典的高雅。其次，提高物業質量，趕超時代潮流。在當前房地產商品供大於求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內部佈局、裝飾裝修。

為此，開發商要採用現代化的新、新技術，使物業具有智慧化和現代化的格局。最後，房地產開發商要注意透過高品位會所、藏書豐富的、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園與中小學來營造小區的氛圍，這些都是房地產商在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。

（二）價格策略（price）

房地產價格營銷策略是房地產營銷策略中的一個重要環節。科學合理地制定房地產價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對專案成功及開發商的生存和發展具有積極意義。

1. 定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有導向的定價、競爭導向的定價和需求導向的定價。總之，在制定價格的時候應根據成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設計、裝修、配套設施等各個方面進行合理地定價。2.定價策略。房地產定價策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價策略。指售房者根據銷售情況不斷地調整定價的一種方法。這是房地產經營者綜合分析同類商品房價格情況後，先以較低的價格出售少量的商品房，然後根據買房的人多或少的情況適當地提價或降價的一種方法；二是折扣優惠。房地產公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優惠，可以透過不同的付款方式來實現。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5%～10%的折扣優惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司採取預付定金的辦法，然後餘額在一個規定的期限內分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金本介入房地產業，一些房地產公司和開展了樓宇按揭業務。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然後憑購房合同向銀行抵押貸款支付70%的餘款，以後，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產權。這是目前國際上房地產交易中通用的一種付款方式，值得借鑑和探索。

（三）促銷策略（promotion）

房地產促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。目前我國常採用的促銷有以下幾種：1.人員促銷。它是一種傳統的推銷方法，是指房地產促銷人員根據掌握客戶的資訊，向目標顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優點在於，目標顧客明確、促銷力量集中、互動性強等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客範圍小，對於促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業務素質，而且還要求有較高的個人素質。2.廣告。房地產廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產廣告訴求的重點有地段優勢、質量優勢、優勢、優勢、優勢、開發商的聲譽等。每個開發商都應根據自己樓盤的具體情況選擇適當的廣告型別和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。3.關係。房地產公關是指房地產開發商透過溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、公眾、媒介公眾、社群公眾、社團公眾、公眾、內部公眾等的關係。這可以透過具體的活動來實現，如召開發佈會、進行奠基和封頂儀式、參加公益活動，或透過危機公關化不利為有利，從而達到公關的目的。公共關係是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。4. 營業推廣。這是一種利用短期誘因誘導消費者購買、鼓勵房地產代理商和企業推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對於消費者而言，在某個時間段可享受買房送空調、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內設施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優惠折扣。

（四）渠道策略（place）

目前我國房地產行業中，房地產渠道大致可以分為直銷、委託代理以及近幾年興起的網路營銷。1. 直接銷售。它是指房地產企業利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發商都是採用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現場售房。這種策略的優點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。2. 委託代理銷售。它是指一般開發商委託房地產代理商尋找顧客，顧客經過代理商中間介紹來購買物業的銷售渠道方式。相對於直接銷售模式，委託代理銷售降低了開發商的風險，透過代理商的服務性質，更易於把握機會，能更快地銷售房產。3.網路銷售。它是利用現代商務的手段，實現房產的銷售。與傳統的銷售策略相比，網路銷售策略可以降低房地產企業的營銷，可以實現零距離和全天候的服務，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產企業意識領先、服務全面、資訊完備的良好形象，有利於增加房地產企業的無形資產，有利於消除銷售的地域性等優勢。

目前，國內出現了一些以房地產為主要內容的網站，如搜房網、中房網等。隨著電子商務的發展，網路營銷應用在房地產業上將具有更大的發展潛力。

房地產營銷的主要策略即為誰服務（消費者是誰）：產品定位。進行正確的產品定位：解決為誰服務的問題。很多方面決定的，如產品差異（質量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價格差異、位置差異等，總而言之，產品定位反映了公司或產品的競爭能力。⑤得10萬車位佑商“爆銷模式”整合三方資源，讓開放商快速清空庫存車位，讓業主買車位等於賺車位，讓品牌商批量出貨。

在行業大環境不景氣的背景下，想要做好房地產營銷就需要下更多功夫在營銷方式上，針對樓盤的優勢來選擇對應的營銷方式。以下是貴州房地產營銷策劃公司整理的房地產營銷常用的十種營銷方法。

品牌營銷

“房地產營銷比拼到最後就是品牌、品質和產品價效比，而並不是簡單的賣不賣期房的問題。在香港，新鴻基、新世界、長江等地產大鱷都會賣期房的，重要的是公司品牌是否給人信任感，產品品質和價效比是不是最好。”

當前業界普遍存在的一個誤解是將房地產的品牌效應簡單地等同於案名效應，片面注重樓盤的案名設計，而忽視了對房地產這種複雜商品在質量、服務、功能等方面進行全方位的品質提升。

同時，由於市場競爭的激烈，以及資金週轉等方面的原因，不少開發商不願進行較長時間的品牌營造，過多借助於新聞炒作和廣告轟炸，希望透過宣傳造勢來快速樹立公司品牌，殊不知這種本末倒置的做法已阻礙了房地產業的健康發展。開發商們如果能靜下心來，腳踏實地的進行一流的規劃設計、提供一流的配套服務和物業管理，對於品牌形象進行良好構建，營造名牌企業和名牌產品，必然會成為未來房地。

誠信營銷

目前，虛假宣傳已使購房者不太輕易相信樓盤廣告。衝動型購房永遠也成不了樓市特徵，而對物業這一支出巨大的消費品，購房者關心的不是概念新奇，而是房屋質量過硬、產品物有所值、合同信守兌現、物業管理到家。在房地產業進入全面的整體素質競爭的今天，開發商如果僅僅侷限於推出一個新奇的概念，依靠某一簡單要素去爭取客戶，一旦概念失真，反而讓購房者困惑和反感，讓開發商失去口碑市場。另一方面，當開發商在售房價格上“玩貓膩”、在銷售面積上“短斤少兩”、在位置表述上閃爍其詞以及配套承諾遙遙無期時，不可設想還能有效地吸引消費者。為此，開發商必須樹立誠信營銷的經理理念，塑造出開發商的良好社會形象。

特色營銷

消費者特別是新成長起來的年輕一代，往往把個效能否得以發揮和張揚，作為衡量和選擇商品的一個重要標準。為此，開發商必須注意特色經營的重要性，把研究市場需求、強化使用功能、追求個性特色、營造人性空間的思想作為經營理念，不僅在小區佈局、建築外型、色彩、樓層、陽臺、內部結構等產品策略方面力求突破雷同，突出居住者個性，而且在廣告宣傳、價格確定、促銷方式等方面也要獨具風格，努力成為市場亮點。

環保營銷

隨著環保意識的逐漸興起，消費者已愈來愈關心自己的居住環境，更加關注擬購房屋的環境設計。他們不僅希望小區內綠草如茵，花團錦簇，有充足的陽光和清新的空氣，而且要求住宅小區遠離工廠，附近沒有汙染源。開發商應該以環境保護為經營理念，改變過去寸土寸金、見縫插針的開發模式，充分考慮小區的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費者營造人與自然和諧共生的理想家園。現在不少開發商提出的“搞房地產要先搞環境”、“賣房子也是賣環境”，不能不說已涵蓋了環保營銷的經營理念。

貴州房地產營銷策劃公司

網路營銷

隨著資訊時代的到來和電子商務的發展，房地產市場營銷將出現渠道創新，其一便是利用internet網路資源，進行網路營銷。現在不少開發商都在網際網路上註冊了自己的網站，為企業和產品進行宣傳和推廣。透過網際網路雙向式交流，可以打破地域限制，進行遠端資訊傳播，面廣量大，其營銷內容詳實生動、圖文並茂，可以全方位地展示房地產品的外形和內部結構，同時還可以進行室內裝飾和傢俱佈置的模擬，為潛在購房者提供了諸多方便。可以預見，隨著電子商務的進一步發展，網路營銷將成為房地產市場上一種具有相當潛力和發展空間的營銷策略。

知識營銷

悄然臨近的知識經濟時代使企業經營法則開始發生變化，企業營銷活動不再只關注物質分配，更強調為消費者提供更多的應用支援，以此確立新的產品概念和市場秩序，引導消費者產生對新產品的現實需求。在這一背景下，以知識普及為前導、以知識推動市場的營銷新思想，應該為精明的開發商所注意和接收。開發商透過開展大規模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建築選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程式以及商品房購置手續和政府相關稅費，在增加消費者房地產知識的同時，也增加消費者對開發商的認同感。這必然會在引起社會極大反響的同時，也使開發商的銷售業績不斷上升。

合作營銷

開發商在市場運作中既要講求競爭，又要求尋合作；既要注意與地方政府、金融機構和其它社會組織的合作，更要注意開發商之間的合作，特別是後者的合作尤為重要。開發商為了獲得更大的市場份額而開展各種競爭，當各種競爭壓力使之難以支撐時，應多方尋求釋放壓力的途徑，而尋求合作就是一種有效途徑。開發商之間通常採用鬆散性的結盟方式，使合作各方避免直接衝突或共同打造區域品牌，以達到合作各方都有所收益的理想效果

文化營銷

現代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內涵。開發商如果發現了這一點，並加以演繹，就能出奇制勝。開發商必須把創造一種和諧的鄰里關係、溫馨的居住文化作為經營理念，採取各種有效的措施加強業主之間的溝通、交流。另一方面，為了給孩子創造一個良好的成長環境，購房者對居住小區文化設施的要求越來越高，不僅關心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區文化設施的數量、品位，以及小區內大部分住戶的文化層次。為此，開發商不僅要注意在建築風格上儘量體現文化內涵，透過富有特色的主題創意，提升住宅小區的文化價值，給人展現一種高品位的美好生活藍圖，而且要注意透過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園與中小學來營造小區的文化氣息。

關係營銷

當前業界流行的整合營銷理論，實際上就是關係營銷思想的體現。其營銷主張重視消費者導向，強調透過企業與消費者的雙向溝通，建立長久的穩定的對應關係，在市場上樹立企業和品牌的競爭優勢。在營銷組合中，產品、定價、通路等營銷變數都可能被競爭者仿效甚至超越，唯獨商品和品牌的價值難以替代，而這與消費者的認可程度緊密相關。因此，開發商必須完全從消費者的角度安排經營策略，必須充分研究消費者需求，努力加強與消費者的溝通，注意關係營造。

競爭營銷

開發商能否在當前激烈的市場競爭中站穩腳跟，對競爭對手的深入分析和準確應對以及培育自身獨特的競爭優勢很重要。為此，開發商必須樹立競爭營銷理念，練好內功，不斷提高自身素質，加強培養企業的核心競爭力。開發商要在各區域市場上取得競爭優勢必須建構完善的企業治理機構，創造一種持久的發展動力和動力支援系統，以獨特而優越的品牌、質量、技術、營銷網路等區別於競爭對手的策略佔領市場。

針對你的問題我就渠道方式給你回答一下：

第一：常規銷售方式為售樓部銷售，置業顧問就需要每天完成一定量的外呼電話，

第二：尋找有實力的中介機構，提高客流量及推貨方式

第四：也是目前新推出的營銷模式，就是線上銷售，全民營銷模式

第五：和各大自媒體及大平臺媒體合作

　　房地產營銷是一個綜合性、系統性的工程，需要在先進的營銷理論指導下運用各種營銷手段、營銷工具來實現房地產價值的兌現，實質上是一個從瞭解時市場、熟知市場到推廣市場的過程，其中心是顧客。顧客的需求千差萬別，註定房地產營銷策劃從單一化趨向全面化，營銷服務從注重表面趨向追求內涵。它不僅要體現物業特徵，還要體現市場特徵和消費習慣及發展要求，體現市場的要求。

　　市場上對營銷有一種膚淺的認識，將營銷策劃僅僅等同於一本本洋洋灑灑或字字珠璣的策劃方案文字，或是花花綠綠、美侖美奐的廣告設計，或是精巧細緻、豪華鋪張的案場佈置。追根究底，這些文案、廣告、樣板房的"精心打造"都只是停留在吸引消費者、營造人氣的功效上，離達到銷售目的、實現房產價值還有一大截距離呢！

　　經過殘酷的商戰洗禮和有效的咀嚼消化，房地產營銷策劃界開始倡導從產品做起，從提高樓盤綜合素質做起，從滿足消費者的需求做起。區域細分、客戶細分、功能細分愈趨深入，人本主義思想開始體現。重視綠化、增加智慧化設施、集中供熱和供飲用水、建設底層架空、錯層、大采光凸出窗臺、陽光客廳、可移動透光屋頂開井、自動報警系統、架設空中走廊、提供網路服務、營造知識家園，可謂名目繁多，層出不窮，這種暗合市場需求發展趨勢的"賣點"一經發布，就能掀起新一輪的熱銷。創新大大豐富了營銷策劃的內涵，也進一步證實：在買方市場下，只有以人的需求為本，深入市場、把握市場，制定切實可行的營銷方案，才有在激烈競爭中脫穎而出的希望。

房產營銷在銷售行業裡面是比較難的。因為總價較高，需要大量資金，手續複雜，競爭激烈等問題。所以，做好房產營銷第一是能鍛鍊人。第二是也能做一番事業賺錢。那麼房產中介在銷售拓客中有什麼好的方法呢？1、電話銷售拓客，這種是最直接最有效的來篩選客戶，透過大量的拓客，來尋找意向客戶！所以第一手名單資訊比較重要！在新手中成交佔比最大，需要的費用也是最低的。

2、網路埠拓客，最常用的是安居客，房天下，貝殼等等，以及其他小網站，一般是充錢進去通過後臺發樓盤資訊，戶型價格等等，來吸引意向客戶，這種來的客戶成本不高，客戶質量好，成交週期短！

3、其他樓盤競品攔截拓客，在各大路口，商圈，售樓部以及人流量大的地方，舉牌或者發傳單來尋找意向客戶，現在很多售樓部開盤或者有重大活動，還是用這種方法，意向客戶還是遇得到的！

4、找老客戶親戚朋友等做成普通經紀人，透過他們尋找客戶，這種不用多操心，但利潤也不算高！

1、企業品牌匯入、推廣外，開發商往往會將知名合作伙伴一併納入到推廣體系下，成為專案的一個賣點，主要體現的是開發商企業本身和合作夥伴的實力，以此來作為營銷推廣的賣點。

2、大盤營銷 所謂大盤，歸根結底離不開一個“大”字，即大體量、大投資、大風險。大盤因其體量大，具有相對的平均地價低廉、單位開發成本較低、易於樹立專案品牌從而提升企業品牌等諸多優勢，從而受到廣大開發商的普遍青睞。但是硬幣總有其兩面性，同樣還是由於體量大的原因，大盤開發具有建設週期和銷售較長、需要較大的消費群體來滿足和消化、需要開發者雄厚的資金實力來支援等不利因素，這些特點決定了大盤營銷區別於普通專案營銷的特徵。 鑑於大盤的特點，在大盤的前期策劃工作中，我們會“捨近求遠”。首先在某種程度上淡化銷售，更重要的是在戰略的高度上通盤考慮，使專案定位和目標客戶群體的定位具備相當的高度，為專案的後續工作預留出足夠的空間，使全過程的銷售工作順利完成，從而避免出現虎頭蛇尾的窘困局面。 而大盤講究的，除了要具備戰略營銷的高度，還要具備堅信戰略營銷的眼光和容納其厚積薄發的胸襟。

3、品牌匯入 品牌匯入是具有一定品牌價值的開發企業在進行異地擴張時常採用的一種營銷推廣手法，將企業品牌主張與當地市場進行融合，在專案推廣前期引起市場和購房者的關注，並向消費者傳達企業品牌所賦予專案的品牌附加值。

4、區位營銷 專案所處區位在當地市場具有一定優勢，佔據一定地理、社會、經濟等優越條件，因此以專案區位作為主要賣點進行宣傳推廣。 CBD 中央商務區定義為“商業匯聚之處”，許多國際大都市都形成了相當規模的CBD，如紐約的曼哈頓、東京的新宿、香港的中環等。CBD應具備以下特徵：現代城市商務中心，匯聚世界眾多知名企業，經濟、金融、商業高度集中，眾多最好的寫字樓、商務酒店和娛樂中心，最完善便利的交通，最快捷的通訊與昂貴的地價。 RBD 直譯為“遊憩商業區”，也可譯為“旅遊商業區”、“休閒商務區”等。就是為滿足季節性湧入城市遊客的需求，城市內集中佈置飯店、娛樂業、新奇物和禮品商店的街區。1995年，在探討深圳華僑城城區發展模式時，國內首次提出以旅遊業（主題公園）帶動城區全面發展，使該區域發展成一個旅遊商業區（RBD），這是第一次在國內的城市與旅遊研究中運用RBD的概念。 CLD 中央生活區，是指一個大型城市中，在政府總體規劃的引導下，隨著經濟發展到一定階段，人們的工作、生活等行為模式發生了功能分化，那些由若干居住區組成，可滿足城市主流人群集中居住、消費、娛樂、教育需求，位於城市中心地帶，並具有城市一流生活質素、高尚人文內涵和完美生態環境的居住區域。

5、網路營銷 與傳統營銷方式相比，網路所涉及的範圍不僅僅侷限於商業性的內容，還要擴充套件到產品製造之前的開發活動。網路營銷改變了傳統營銷的風貌。在未來，人員推銷、市場調查、廣告促銷、經銷代理等傳統營銷手法將與網路相結合，並充分運用網上的各項資源，形成以最低成本投入獲得最大市場銷售量的新型營銷模式。

6、簡訊雜誌 手機已經成為最廣泛使用的終端資訊處理器，透過簡訊平臺向客戶群定期傳送最新的與樓盤或其它一些相關資訊，使客戶群能及時瞭解到樓盤的最新動態，也可透過傳送一些諸如天氣預報、生活小貼士之類的資訊，讓客戶感受到一種人性關懷。簡訊雜誌從形式上類似於直投，但釋出更快速、成本低，簡訊釋出物件的含金量高、形式新穎，已成為目前諸多樓盤所採用的推廣手法之一。

7、體驗營銷 體驗營銷是在體驗經濟發展基礎之上，站在消費者的感官、情感、思考、行動、關聯等五個方面，重新定義、設計營銷的思考方式。從房地產營銷的角度來看，以產品、服務體驗為基礎，強調與消費者的溝通，並觸動其內在的情感和情緒；以創造體驗吸引消費者，並增加產品的附加價值；以建立品牌、商標、標語及整體意象塑造等方式，取得消費者的認同感。

8、房展會 近年來房地產市場的持續火爆使房地產的相關行業及產業都得到了長足的發展，房展會就是其中之一。房展會是個大舞臺，以開發商為主的參展單位“你方唱罷我登場”，被譽為行業的“風向標”，開發商透過房展會充分展示企業和專案形象，在展示專案的同時進行企業品牌推廣。各地的房展會各有特色，深圳有春交會、秋交會；上海有假日樓市、別墅展等。對於全國性展會而言，起步於中國的深圳住交會應該算佼佼者。

9、主題論壇 主題論壇是指透過主辦高層次的學術活動，並藉助其強大的影響力來為企業和專案造勢。這種營銷模式在操作上首先要體現權威性，其次是主題新穎，目的在於引起業界和置業者的廣泛關注和積極參與。

10、客戶會 在樓市轉入了買方市場，競爭日益激烈，房地產開發的門檻越來越高的今天，客戶會在增加客戶滿意度、降低樓盤營銷成本、塑造企業品牌和形象等方面發揮著越來越重要的作用。一般可分為兩大類：一為專案營銷，二為塑造品牌。總體而言，客戶會在維繫老客戶、開發新客戶、推廣品牌和文化、幫助企業改進產品和服務、對抗競爭者等方面已經發揮了重要作用，初步形成消費者、商家、發展商三者共贏的局面。

11、看樓團 看樓團多是由媒體或開發企業組織的，由廣大有購房需求的大眾和媒體組成的一個定期進行區域性、有針對性的看房團隊。後又漸漸出現了許多專業的看房團，進行一些跨地區，甚至是跨國的看樓活動。旨在讓當地客戶瞭解企業在本地、異地成功的開發樓盤，以此來體現企業實力的一種營銷手段。

12、形象代言人 大陸房地產的形象代言人濫觴於深圳、廣州的地產界，基本上是受香港的影響。樓盤形象代言人多用明星、名人的明星效應吸引市場眼球，吸引消費者關注和購買代言專案。

13、評獎 為了表彰一段時間內，地產行業各相關企業、個人的突出表現及其為行業所做出的顯著貢獻，由國家、地區、行業、企業等各方所設立一定的獎項，以此來鼓勵地產人繼續更好地為行業的發展而努力。專案和企業可透過獲獎的形式來提升自身的附加值，為專案和企業增加榮譽，成為營銷推廣的有利道具。 14、產品推介會 有別於一般的新聞釋出會，產品推介會是第一時間向大眾推出並詳細介紹產品的會議，更注重於向目標客戶傳達專案的產品資訊，以此來提高產品的關注度，起到一定的廣告作用。

15、人員招聘 如企業營銷一般，開發企業人員的招聘，也可透過事件營銷提升企業知名度，萬科從“海盜計劃”，與其“磐石行動”、住宅產業化、精裝修等發展戰略息息相關。在房地產專案營銷上，置業顧問的招聘早已成為專案前期營銷的一種方式。

16、聯誼社群/城市 社群與社群之間、城市與城市的樓盤間進行聯誼，不定期舉行一系列的交流活動，在資訊資源上實現共享，同時可成為專案的資源，屬借勢推廣。

17、拍賣營銷 從房地產與拍賣相結合的銷售方式不難看出，無論是從房地產營銷還是從拍賣行的營銷操作上來說，這都是重大的變革。具體來說，商品房的銷售方式或模式，已經逐步從單一展出銷售到展出加廣告及推介會再到組織具有一定規模的房展會，進而發展到廣東省拍賣行利用競價拍賣方式引進商品房的銷售，這是一種新的營銷模式的嘗試和介入。 房地產即不動產的特殊性，決定了它具有不同於一般商品市場的四個特徵：一是不動產權益的交易市場；二是地區性市場；三是構成複雜，需要專業人員操作和提供服務；四是容易出現市場的不均衡和壟斷。 一位房地產企業營銷總監認為，拍賣讓專案的價值被社會和消費者所認可，說明其專案蘊藏著巨大的升值空間，這種方式對於他們來說是成功的。

18、人脈營銷 口碑傳播與人脈營銷即利用業主之間的各類關係脈絡相互推介或口碑相傳促成樓盤銷售。它是關係營銷的一種最直接、最有效、最具說服力的營銷方式，同時也是房式的成效完全取決於專案自身的品質和眾多業主的不同喜好，口碑傳播與人脈營銷通常被業內人士統稱為“人脈傳播”。 “人脈傳播”的興起，首先歸功於眾多樓盤入住率的不斷攀升。因為業主相繼入住，親自體驗了社群生活環境和居住的品質，加之新社群為業主營造了成熟、優美、整潔、良好的居住氛圍，得到了業主認可。許多高品質樓盤更是極大地贏得了大多數業主們的認同和讚美，這是產生人脈營銷的關鍵因素。據瞭解，大部分的高品質樓盤成交的客戶中，有四分之一的客戶就是透過這樣的“人脈傳播”實現購房的，這個比例是很驚人的，也同時說明了專案自身的品質是“人脈傳播”的關鍵。

19、賣點梳理 專案賣點梳理是專案營銷過程中必不可少的步驟，往往根據專案在產品方面的優勢，從開發理念、規劃佈局、建築風格、景觀特色、戶型設計、智慧化等方面選取較為突出的元素進行組合作為專案的主要產品賣點，是一種以產品制勝的策略進行推廣的方式。

20、返租 返租是指買賣雙方在成交的同時就約定於未來的某一時間以某一約定價格雙方再進行反向交易的行為。這種形式實質上是發展商用一定的租金回報買斷未來幾年的經營權，然後統一招商和經營管理，以承擔未來經營管理等不可預知風險的代價來做旺整個商場，給予投資者和承租戶以足夠的信心。返租模式從根本上是開發商前期獲取後期收益，解決資金鍊的手段。

21、社群巴士 社群巴士是在專案交通條件不足，城市捷運系統不完善的情況下，開發商透過社群巴士，通往市中心或附近商業網點，保證業主日常出行，彌補專案交通條件不足的一種營銷措施。但從實際操作的情況來看，社群巴士的後期運營成本較高，目前社群巴士主要用作社群與臨近軌道交通站點之間“擺渡”之用，很多開發企業更願意與政府進行洽談，引入公交線路來彌補交通的不足。 社群巴士為業主定向服務，針對性強、效率高，但仍存在著班次較少、間隔過長、花費時間不易掌握等缺點。儘管在特定時期發揮了重要的“歷史作用”，但與城市公共交通完全不能相提並論，只能作為一種補充方式。

22、精裝修 精裝修是交房的一種標準，開發商往往提供多種精裝修標準，為客戶提供統一的裝修服務，減少客戶裝修時間不統一和自己裝修所帶來的困擾和麻煩。尤其是小戶型，多建在城市的繁華地帶，不僅能滿足投資者的投資需要，更為年輕人提供了相對便利的生活空間。隨著房地產市場的發展，精裝修的趨勢日益明顯，未來的住宅中精裝修的交房比例將會有所提高。

房地產營銷的方法很多但是不管怎麼樣營銷方案只能是錦上添花不能雪中送炭畢竟還是靠產品 服務 品質 價格說話

房地產營銷有哪些好的方法？這是一個比較大的話題，因為各個城市的開發商都在絞盡腦汁打著各種的廣告來銷售它們的房產。首先您得了解您樓盤周邊的自然環境，要充分的利用周邊的自然環境資源來為你開發的地產打廣告。例如，山水及河流莊園，田園。有了這些優勢都是可以作為營銷的最好的廣告，當然廣告是營銷的最直接的方式。例如樓盤周邊的廣告以及步行街商場都可以，找廣告公司來設計屬於你們自己特色的廣告，這是第一，第二是營銷團隊的展現。有著自己的營銷團隊，有著專業的素質以及營銷能力，這是也是賣房的一個營銷方式，營銷人員直接面對的是客戶，用怎麼樣溫暖的語言以及至上的服務能贏得顧客對你們房屋的喜歡，這也是重中之重，其三就是你們樓盤的優惠條件，買商品的人都需要優惠，需要得到一些贈品，或者打折等優惠服務。當你們的樓盤推出優惠以及打折特色，以及贈送物品的服務，這樣也是吸引眼球的一種方式。所以說以上這三種如果做到位的話，那麼都會是一個成功的營銷模式。

房地產營銷方法沒有好壞之分，只看合不合適。能把客戶吸引過來，把房子賣出去，把資金收回來就是好的方法。

房地產營銷沒有你想的那麼難，但是也沒有那麼簡單。套路是不變的，但是內容在變。

一、線上營銷

二、線下營銷

以前的線下就是商場小區的巡展、各種地推、傳單派發、掃樓、電話call客，現在增加了社群組織、異業聯盟、同業合作、中介渠道合作、全員營銷、全民營銷。很多公司的當然能省就省，大家都追求利潤最大化，成本儘量最小化。比如恆大就喜歡先薅員工的羊毛，融創則是大面積線下推廣，小範圍線上發聲。

一、產品定位、客群定位、價格定位、形象包裝。

這是房地產營銷的根本，主要在營，有一句話叫“銷售人員流的淚就是前期策劃腦子裡進的水”，產品定位要跟進地塊的位置、屬性、拿地價格、土地經濟指標、當地市場、經濟水平、競品情況等等來進行研判之後進行定位，產品、客群、價格、形象都是相輔相成的，這個地方適合做什麼產品，賣給什麼人，這些人能接受什麼樣的價格，我的形象是否能夠符合他們的喜好。就是這些，但是從有房地產這個行業以來，其實很多時候定位都是領導拍腦門決定的，遇到市場變化就嗝屁了。

二、執行能力

執行能力，說的是營銷團隊對於營銷策略的執行到位能力，細節執行和把控、改善的能力，這個也可以說是領導的領導力，兵熊熊一個，將熊熊一窩，在這個行業，我從來不以為一個專案銷售情況不好，完全屬於銷售團隊能力或者是個人的問題，一定是領導力不夠，導致凝聚力不夠，很多策略得不到很好的執行。

三、節奏把控力

這個是考驗操盤手能力的，節奏很重要，必須要對全域性有一個充分的認知，從拿地開始，就要有一個認知：我要做什麼、怎麼做、什麼時間能夠呈現什麼狀態、工程和營銷及前期要全程配合。

營銷的節點要把控到位，步步為營，提前設想好計劃，我說的這個計劃，不是各位年前做的簡單的整年的營銷推廣方案那麼簡單，而是要把左右節點我要達到的效果和最壞的結果考慮到，在每一步都要有補救措施。

還有一點很重要，就是對於市場及政策的把握，能把握到這個的，就是行業裡的牛人了。

所以說，房地產的營銷方法是千篇一律的，但是內容是百裡挑一的，所以說，營銷方法就是皮囊，而內容則是靈魂，只要內容好，方法也一定好。

謝謝邀請！首先我是做房產銷售出身，從14年到現在已經6個年頭了，現在也在個三線小城市做到了管理層，首先你要明白什麼是營銷，其次你要明白如何根據樓盤的多種特點制定多樣式的營銷方式，簡單打個比方，現在開發商公司做的最多的營銷方式就是聯代，用代理公司手裡的資源，完成制定的銷售目標，包括還有其他的像分銷公司，中介公司，外拓公司協助，線上線下的去互相協作，以及置業顧問自建社群，最重要的營銷操盤操作，還是樓盤本身的優劣勢進行整合，專案周邊的規劃，加上厲害一些的策劃和外拓公司的協助。這時我目前遇到的一些營銷方式，獻醜說出來有前輩的希望多多指教！

品牌領導形象震撼——確立市場地位，引起市場關注，鎖定目標消費群；

把握時機高昂入市——抓住有利時機，高姿態低價格進入市場，迅速掌握市場主動權；

分期分批賣點不斷——分期開發分批銷售，步步為營，組織儲備賣點群隨銷售階段適時，帶動價格走高，達到持續熱賣效果；

進度跟進迭起——緊跟工程進度（奠基、正負零、封頂、竣工、樣板房開放、園林開放等）製造階段性銷售，實現階段性銷售目標；

以質論價升值誘人——以戶型、朝向、樓層、景觀論價，小幅多頻高走，預留升值空間，以升值空間激發熱銷；

物管跟進後顧無憂——物業管理提前介入能迅速樹立專案形象，強化認同感，購買者無後顧之憂，達到促銷效果。

房地產市場營銷的主要策略有哪些?

推薦回答：房地產市場營銷的主要策略即為誰服務（消費者是誰）：產品定位。進行正確的產品定位：解決為誰服務的問題。很多方面決定的，如產品差異（質量、功能）、形象差異（名牌、大公司）、價格差異、位置差異等，總而言之，產品定位反映了公司或產品的競爭能力。

1、價格策略

在市場營銷組合中，價格是唯一能創造收益的因素，其他因素隻影響成本。許多房地產公司未能妥善處理定價問題，最常見的弊病是：定價過於強調成本導向；不能經常根據市場變化調整價格；制定價格脫離了市場營銷組合的其他因素，沒有將它作為市場定位策略的內在要素；沒有根據不同的產品品種和細分市場調整價格。

2、促銷策略

房地產促銷的目的是透過詳細的介紹、生動的描述來塑造產品的形象，刺激顧客的購買慾。目前我國常用的促銷方法有三種：

一是廣告。廣告是房產促銷手段中用得最多、富有成效的一種方法。房地產廣告一般要求猛烈而集中，起到立竿見影的效果，因而實施廣告策略時可考慮路牌廣告、電視廣告、報刊雜誌廣告等同時傳播或輪番出現，以加強效果。

二是房地產展銷會。這也是一種促銷手段。它透過房地產商品的模型展覽，設計圖紙的介紹，散發宣傳小冊子等方法，引起客戶的興趣，刺激客戶的購買慾。

三是人員推銷。這能使推銷員面對面地瞭解客戶的需求，解答客戶的問題，有針對性地是行推銷。由於房地產商品集土地、開發、建築、金融等知識為一身，是一種特殊商品，所以這類推銷人員常由房地產經紀人、代理商或現場銷售接待員等內行擔任。

3、渠道策略

從商品房銷售的方式來看，主要分為開發商自行銷售和委託銷代理兩種。房地產銷售代理機構通常熟悉市場情況，具有資訊優勢、經驗優勢、銷售渠道多的優勢、專職銷售人員多的優勢，是買賣雙方都願意光顧的地方。尤其是成熟、優秀的代理商，他們對市場脈波的把握對消費者心理的知識，可以透過策劃，有限度地製造熱點、引導消費，也可給開發商提供一些有益的建議，往往促銷效果很好。

房地產營銷策略都從哪幾個方面著手?

推薦回答：房地產的營銷策略：

房地產商品有其自己的特徵，使得房地產市場營銷不同於日用品、食品、品等低值易耗的產品，同時也不同於汽車、電器等使用週期短、升級快的產品，因此在營銷策略上有著自己的特殊性。

（一）產品策略（product）

房地產產品策略是房地產營銷中的首要因素，房地產企業必須開發市場所需要的產品，才能生存。按營銷學中產品的概念及內容，房地產產品可以分為三個層次：

1. 核心產品。它是購買者實際上要購買的主要服務，對購房者來說，他們需要的是家庭感和安全感、成就感。

2. 有形產品。指構成房地產產品的品牌、特點、式樣、質量等。

3. 延伸產品。它是附加在有形產品上的各種各樣的服務，如物業、保證設施的提供等。

目前的市場情況表明，消費者的日趨成熟使得房地產產品營銷不能單靠一個概念、一個點子，而真正需要的是產品本身。因此房地產企業在開發樓盤時就必須注重包括產品三個層次在內的所有的東西。由於購房者的家庭感、安全感是所有房地產開發商都能滿足的，所以在核心產品上，各房地產商都處於同一起跑線；真正能夠吸引消費者，即房地產產品營銷能夠產生獨特作用的方面還在於有形產品和延伸產品上。在目前的市場情況下，房地產產品營銷真正倚重且有所突破的也是這兩個方面。

首先，給房地產商品取一個好聽的名字，這樣不僅能給人好的第一印象，而且還能引發美好的遐想。比如，大宏公司開發的“九鼎雅苑”，其名稱就是追求一種浪漫和古典的高雅。其次，提高物業質量，趕超時代潮流。在當前房地產商品供大於求的狀況下，消費者看重的是房屋外觀、內部佈局、裝飾裝修。為此，開發商要採用現代化的新、新技術，使物業具有智慧化和現代化的格局。最後，房地產開發商要注意透過高品位會所、藏書豐富的、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園與中小學來營造小區的氛圍，這些都是房地產商在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。

（二）價格策略（price）

房地產價格營銷策略是房地產營銷策略中的一個重要環節。科學合理地制定房地產價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對專案成功及開發商的生存和發展具有積極意義。

1. 定價方法。在市場營銷定價策略中，定價的方式主要有導向的定價、競爭導向的定價和需求導向的定價。總之，在制定價格的時候應根據成本、樓盤情況、顧客能夠接受的價格、同類樓盤的競爭因素、房屋設計、裝修、配套設施等各個方面進行合理地定價。

2.

定價策略。房地產定價策略主要有以下幾種方式：一是“試探性”定價策略。指售房者根據銷售情況不斷地調整定價的一種方法。這是房地產經營者綜合分析同類商品房價格情況後，先以較低的價格出售少量的商品房，然後根據買房的人多或少的情況適當地提價或降價的一種方法；二是折扣優惠。房地產公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優惠，可以透過不同的付款方式來實現。例如，如果分期付款房價要付全額，而一次性付款，房價可給予5%～10%的折扣優惠；三是分期付款。為了避免讓購房者一次性支付過多的金額，有的公司允許購房者分期付款。常用的方法是，購房者在簽定時付1/3的房款，房屋施工過半時再付1/3，完工時付剩下的1/3。有的公司採取預付定金的辦法，然後餘額在一個規定的期限內分幾次付清；四是樓宇按揭。隨著金本介入房地產業，一些房地產公司和開展了樓宇按揭業務。所謂的樓宇按揭，是指由購房者交納房價30%的首期款，取得購房合同，然後憑購房合同向銀行抵押貸款支付70%的餘款，以後，購房者定期向銀行還本付息，直到付清本息時才能收回產權。這是目前國際上房地產交易中通用的一種付款方式，值得借鑑和探索。

（三）促銷策略（promotion）

房地產促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。目前我國常採用的促銷有以下幾種：

1.

人員促銷。它是一種傳統的推銷方法，是指房地產促銷人員根據掌握客戶的資訊，向目標顧客面對面地促銷方式。此種促銷方式的優點在於，目標顧客明確、促銷力量集中、互動性強等。同時人員促銷這種方式所面對的顧客範圍小，對於促銷人員的要求較高，不僅要具有良好的業務素質，而且還要求有較高的個人素質。

2.

廣告。房地產廣告的突出特點是廣告期短、頻率高、費用大。房地產廣告可供選擇的形式有印刷廣告、視聽廣告、信函廣告等，另外還有樣板房展示，這是一種實體廣告，看得見摸得著的廣告。房地產廣告訴求的重點有地段優勢、質量優勢、優勢、優勢、優勢、開發商的聲譽等。每個開發商都應根據自己樓盤的具體情況選擇適當的廣告型別和廣告策略，以收到最好的宣傳、銷售效果。

3.

關係。房地產公關是指房地產開發商透過溝通在公眾中樹立良好的形象，以實現其宣傳或銷售的目的。比如搞好和買房者、公眾、媒介公眾、社群公眾、社團公眾、公眾、內部公眾等的關係。這可以透過具體的活動來實現，如召開發佈會、進行奠基和封頂儀式、參加公益活動，或透過危機公關化不利為有利，從而達到公關的目的。公共關係是一種不花錢的廣告，而且傳播面廣，所以其效果很好。

4. 營業推廣。這是一種利用短期誘因誘導消費者購買、鼓勵房地產代理商和企業推銷人員銷售的促銷策略，效果比較明顯。比如對於消費者而言，在某個時間段可享受買房送空調、送冰箱、或者送書房、送儲藏室、室內設施、地下室、花園等。這也是價格策略中的優惠折扣。

（四）渠道策略（place）

目前我國房地產行業中，房地產渠道大致可以分為直銷、委託代理以及近幾年興起的網路營銷。

1. 直接銷售。它是指房地產企業利用自己的銷售部門對房地產商品進行直接銷售。目前我國絕大部分房地產開發商都是採用這種銷售渠道。最常見的形式是派出銷售人員，在一個固定的場所現場售房。這種策略的優點是銷售渠道最短、反應最迅速、控制也最為有效。

2. 委託代理銷售。它是指一般開發商委託房地產代理商尋找顧客，顧客經過代理商中間介紹來購買物業的銷售渠道方式。相對於直接銷售模式，委託代理銷售降低了開發商的風險，透過代理商的服務性質，更易於把握機會，能更快地銷售房產。

3.網路銷售。它是利用現代商務的手段，實現房產的銷售。與傳統的銷售策略相比，網路銷售策略可以降低房地產企業的營銷，可以實現零距離和全天候的服務，更方便地和消費者溝通，可以樹立房地產企業意識領先、服務全面、資訊完備的良好形象，有利於增加房地產企業的無形資產，有利於消除銷售的地域性等優勢。目前，國內出現了一些以房地產為主要內容的網站，如搜房網、中房網等。隨著電子商務的發展，網路營銷應用在房地產業上將具有更大的發展潛力。

房地產銷售，營銷手段和促銷活動肯定是要有的！定位小區檔次，購買人群也是要有的！銷售人員一定要實事求是，不能誇大吹捧營銷！虛假宣傳！要實事求是，不忘初心方得始終。不能賣了，客戶買了，態度就變了，很多小區都是這樣！售樓部承諾的，到物業兌現不了！一個客戶在小區買了房子，如果跟前期售人員說的一樣，滿意了！他自然就會幫你宣傳！客戶的宣傳才是最好的宣傳！

房地產營銷有哪些好的方法？這是一個比較大的話題，因為各個城市的開發商都在絞盡腦汁打著各種的廣告來銷售它們的房產。首先您得了解您樓盤周邊的自然環境，要充分的利用周邊的自然環境資源來為你開發的地產打廣告。例如，山水及河流莊園，田園。有了這些優勢都是可以作為營銷的最好的廣告，當然廣告是營銷的最直接的方式。例如樓盤周邊的廣告以及步行街商場都可以，找廣告公司來設計屬於你們自己特色的廣告，這是第一，第二是營銷團隊的展現。有著自己的營銷團隊，有著專業的素質以及營銷能力，這是也是賣房的一個營銷方式，營銷人員直接面對的是客戶，用怎麼樣溫暖的語言以及至上的服務能贏得顧客對你們房屋的喜歡，這也是重中之重，其三就是你們樓盤的優惠條件，買商品的人都需要優惠，需要得到一些贈品，或者打折等優惠服務。當你們的樓盤推出優惠以及打折特色，以及贈送物品的服務，這樣也是吸引眼球的一種方式。所以說以上這三種如果做到位的話，那麼都會是一個成功的營銷模式。