購房貸款時一般會有兩種不同的還款模式選擇，一種是等額本息，一種是等額本金。兩種方式一字之差，但是還款方式卻有著很大不同。

等額本金：每月需要還的本金一樣，由於本金逐漸減少，利息也會逐漸減少。

等額本息：每月的還款數額一致。一部分拿去還利息，一部分拿去還本金。

對於購房者來說，兩種方式的不同會產生非常不一樣的結果。等額本金還款，可以迅速降低還款壓力，減少購房者花在利息上的錢，但是前期的還款非常痛苦。而更多人選擇的等額本息。

那等額本金應該用在什麼地方呢？對於投資性購房者，和購房首付比例較高的購房者來說等額本金其實更加合算一些。一方面投資性購房者都希望迅速還完貸款，避免房子對現金流的依賴。那麼在貸款時間較短的情況下，迅速還完貸款。選擇等額本金就更好一些。一方面可以節省一部分利息，一方面可以迅速減少剩餘的本金，在有需要的時候講剩餘貸款迅速換完，然後利用房子進行再融資。

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等額本息法簡介：

　　等額本息法最重要的一個特點是每月的還款額相同，從本質上來說是本金所佔比例逐月遞增，利息所佔比例逐月遞減，月還款數不變，即在月供“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半後逐步轉為本金比例大、利息比例小，其計算公式為：

　　​每月還本付息金額 =[ 本金 x 月利率 x(1+月利率)貸款月數 ] / [(1+月利率)還款月數 - 1]

　　每月利息 = 剩餘本金x貸款月利率

　　還款總利息=貸款額*貸款月數*月利率*(1+月利率)貸款月數/【(1+月利率)還款月數 - 1】-貸款額

　　還款總額=還款月數*貸款額*月利率*(1+月利率)貸款月數/【(1+月利率)還款月數 - 1】

　　注意：在等額本息法中，銀行一般先收剩餘本金利息，後收本金，所以利息在月供款中的比例會隨本金的減少而降低，本金在月供款中的比例因而升高，但月供總額保持不變。

​等額本金法簡介：

　　等額本金法最大的特點是每月的還款額不同，呈現逐月遞減的狀態;它是將貸款本金按還款的總月數均分，再加上上期剩餘本金的利息，這樣就形成月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額最多 ，然後逐月減少，越還越少，計算公式為：​

　　每月還本付息金額=(本金/還款月數)+(本金-累計已還本金)×月利率

　　每月本金=總本金/還款月數

　　每月利息=(本金-累計已還本金)×月利率

　　還款總利息=(還款月數+1)*貸款額*月利率/2

　　還款總額=(還款月數+1)*貸款額*月利率/2+貸款額

　　注意：在等額本金法中，人們每月歸還的本金額始終不變，利息隨剩餘本金的減少而減少，因而其每月還款額逐漸減少。

　　從上面我們可以看出，在一般的情況下，等額本息所支出的總利息比等額本金要多，而且貸款期限越長，利息相差越大。

　　等額本息適合的人群

　　等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升;如果這類人選擇本金法的話，前期壓力會非常大。

　　等額本金適合的人群

　　等額本金法因為在前期的還款額度較大，而後逐月遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，當然一些年紀稍微大一點的人也比較適合這種方式，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

　　說了這麼多，可能許多讀者看的也是雲裡霧裡的，下面筆者透過一個例項來說明等額本金和等額本息的區別和優劣。

　　例：張小姐買了一套商品房，面積120平米，他向銀行貸款60萬，還款期限為20年，年利率為6%(月利率為5‰)現在我們分別用等額本金和等額本息法進行分析：

　　等額本息：每月還款金額=【600000*5‰*(1+5‰)240】/【(1+5‰)*240-1】=3012.5元

　　等額本金：第一個月=(600000/240) + (600000-0)×5‰=5500

　　第二個月=(600000/240) + (600000-2500)×5‰=5487.5

　　實質上，等額本金法與等額本息法並沒有很大的優劣之分，大部分是根據每個人的現狀和需求而定的。等額本息利於記憶、規劃、方便還款。

​事實上絕大多數人都寧願選擇“等額還款方式”，因為這種方式月還款額固定還款壓力均衡，與等額本金法差別也不是非常的大，況且隨著時間的增長，會使資金的使用價值產生了不同。當然，也有許多人經濟相對寬裕，想使自己以後的生活更加輕鬆及節約成本，會選擇等額本金法。簡單來說選擇哪種還款方式，需根據每個人的現狀和對未來的規劃而定，千萬不要一味的相信別人的話，要不後果很嚴重哦！

一般情況下，等額本息的總利息都會比等額本金要大，而且時間越長相差越大！

等額本息適合的人群

等額本息每月的還款額度相同，所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，而且隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升;如果這類人選擇本金法的話，前期壓力會非常大。

等額本金適合的人群

等額本金法因為在前期的還款額度較大，而後逐月遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，當然一些年紀稍微大一點的人也比較適合這種方式，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

從兩種還款方式上來看，各有利弊，等額本息從始至終所還的數額都是一樣的，而且非常適合有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，而且 隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加，生活水平自然會上升；如果這類人選擇本金法的話，前期壓力會非常大。等額本金法因為在前期的還款額度較大，而後逐月 遞減，所以比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，當然一些年紀稍微大一點的人也比較適合這種方式，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

等額本息和等額本金哪個划算，得看你是說是銀行貸款進行還款還是進行投資，如果是貸款，即你最好用等額本金進行還款。

等額本息是一種“平均分配”的還款法，每月的還款額都一樣，月供裡的一部分拿去還利息，一部分拿去還本金，前期本金比重小，利息比重大；後期反過來。

等額本金，是一種“前緊後松”的還款法，每月還款額都會下降。這是因為每月需要還的本金一樣，往後由於本金逐漸減少，利息也會逐漸減少，但一開始壓力會比較大。

以貸款120萬元，期限30年為例。按照當前公積金五年期以上貸款基準年利率3.25%計算等額本息和等額本金的還款總額和每月還款分別是：

等額本息還款方式還款總額1880091.3元，每月固定還5222.48元。

等額本金還款方式還款總1786625元。第一個月還款6583元，第二個月還款6574.3，第三個月還6565.27，以此類推逐漸變少。

但如果你是投資P2P，那麼選擇產品還款方式是還是等額本息還款會更合算。

等額本息還款：是指借款人在還款期內，定期償還同等數額的資金，通常為每月償還一定的本金和利息。但值得注意的是，隨著本金的每期減少，利息也會逐步下降，如果要保持收益，可以不停的續投。

等額本金還款：是指借款人每月按照一定的數額，透過P2P平臺，歸還本金給投資者，這樣貸款利息就隨著本金的遞減而遞減，投資人你得到的本金與利息之和也逐月遞減

我是郵儲銀行的信貸員，我們銀行允許客戶選擇還款方式，作為信貸員我針對不同的客戶建議不同的還款方式，對於收入水平較高的打工人員，不要投資的，我建議做等額本金，因為他不需要考慮通貨膨脹，利率等成本因素產生的影響，少點利息支出就省出不少錢。而對於收入水平不高的打工人員，個體工商戶等，我建議等額本息，一方面是開始還款壓力較小，不會對生活產生影響，另一方面那麼低的利率是其他方式貸款所無法實現的，貸款的目的是借錢，自然利率越低越好，有閒錢還不如去做吃的投資。

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昨天大學朋友小波突然打電話給我，說他在廣州看中了一套房，200萬，首付5成，需按揭100萬元，

還款方式

是選擇“

等額本息

”還是“

等額本金

”好？

首先我很驚訝的是小波的房子屬於首套房，最低首付30%，為什麼他要首付5成，有錢沒地方花嗎？據瞭解，首付的100萬中，他自有資金只有30萬，其餘都是從家裡借的。

對於這種資金相對緊張的情況，我給的建議是：房貸最多能貸多少就貸多少，最多能貸多久就貸多久。像小A的情況，首付60萬，按揭140萬，貸30年，用等額本息還款方式是比較好的選擇。

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首先我們來說一說貸款方式，房屋按揭貸款有三種貸款方式。

一是

公積金貸款

。這是所有購房者的首選，因為現在公積金貸款利率超級低。（現在3年以上的定期存款利率是2.75%，竟然和貸款利率一樣）

當然，選擇公積金貸款的前提是你得按要求繳存了

住房公積金

，才能享受這一政策，現在大部分企業都遵循勞動法交納了“

五險一金

”，其中“一金”就是指住房公積金。

另外我想說明一點的是，住房公積金貸款屬於國家政策性貸款，

銀行

只是代辦，實際資金交易是“貸款者”與“國家公積金管理中心”發生。所以，這個貸款專案，銀行只是在履行社會責任，不掙一分利息的喲。

二是個人住房商業貸款。如果你沒有繳存住房公積金，就只能選擇這種貸款方式了。它和公積金貸款的主要區別就是貸款利率比較高。

對比一下利率，你就會明白“五險一金”的重要性了。

三是商業組合貸款（公積金貸款+個人住房商業貸款）。一般是在個人貸款超過當地規定的公積金貸款的最高上限才使用的。

如購買一套住宅，須貸款100萬元，而當地公積金管理中心規定公積金最多貸款80萬元。這樣的話，剩餘的20萬元將使用個人住房商業貸款，同時利息也不能享受公積金貸款的利率。

3

選擇了貸款方式後，我們還要選擇還款方式，“等額本金”和“等額本息”到底哪個划算呢？真的如網上所說，“等額本金”可以省十幾萬的利息麼？下面，我將用比較容易理解的方式和大家聊聊。

等額本金：每月還的本金一樣，由於本金逐漸減少，利息也會逐漸減少。特點是剛開始還款金額較大，之後每期逐步減少。適合經濟能力較強的人或對未來收入預期較差的人。

等額本息：每月的還款數額一致，一部分拿去還利息，一部分拿去還本金。特點是每期還款金額都一樣。適合暫時經濟壓力較大或善於理財類的人。

我們以文章最前面的小A為例，如果他貸款100萬，20年，兩種貸款方式資訊如下圖：

等額本金還款總額為：1492001.50元

等額本息還款總額為：1570612.92元

乍一看，“等額本金”果然少了近8萬的利息，但為什麼自習君還是推薦“等額本息”呢？

1、“等額本金”少還8萬利息是因為它前期還的本金較多，自然利息總額就較少了。而“等額本息”是用更多的利息來換取更小的還款壓力。對於年輕人來講，購買首套房都是比較艱辛的，還要裝修、結婚生子之類，經濟壓力比較大，所以開始應該選擇還款金額小的模式。

2、對於一個月收入1.3萬元的家庭，“等額本息”每個月還6500元（50%）是可以接受的，而“等額本金”開始要還8200元（63%），我藍瘦香菇了。

3、對於大部分人來講，未來收入是增加的。整個社會在發展，10年後，收入翻一翻可能性非常大，現在的2萬元只相當於未來的1萬元，所以應該把更多的貸款償還機會放在未來。

4、選擇“等額本息”還款方式，把更多的現金留在手上，有現金才有主動權，到時候你是想提前還款還是投資都是比較從容的。（PS：公積金貸款利率低，並不是想借就能借的，完全不建議提前還款。）

4

其實，在銀行上班後，“房貸還款方式如何選擇”這類問題經常被朋友問起。

1、我馬上要買房了，據說有兩種還款方式，等額本息VS等額本金，能幫我分析下哪一種划算嗎？

我搜索了一下，果然有篇文章《銀行絕對不會告訴你，其實房貸可以這樣還》在網上廣為流傳。其中有個段落胡說八道，毫無道理，經不起任何推敲，卻誤導了很多網友。

文章大意是說：他去銀行辦貸款簽字，銀行辦事員隻字不提還款方式。當他提出要用“等額本金”還款方式時，辦事員就把他帶去了行長辦公室苦口婆心解釋，最後他還是堅持要選擇“等額本金”還款，銀行就面露難色。最後，該網友還總結道：銀行很不願意讓我們選擇“等額本金”還款方式，是因為銀行少賺了很多利息。一個人節約2-3萬利息，10個人就是20-30萬，100個人呢？

看了這個觀點，估計只要是懂點金融知識的都想笑死。你選“等額本金”還利息少，是因為你前期還款金額大，用極限法想想，如果你第一期就還清了所有本金，那後面根本就不需要還利息了。

按照該網友的邏輯，我也告訴大家一個密碼：銀行絕對不會告訴你，如果你不貸款，那麼你可以省上百萬的利息。

其實無論你選擇什麼還款方式，銀行收益只與貸款利率有關，與還款方式有毛關係呀。“等額本金”提前還的本金，早就貸出去了，所以說不存在哪種還款方式銀行更賺錢的說法。

個人認為，這兩者沒有什麼優劣之分，只有是否合適。為什麼這麼說呢，這就需要從你自身出發考慮。

大夥都知道，等額本金和等額本息的區別就是，前者每個月還款的金額分為本金+利息，而每個月的本金一樣，隨著已還款的本金的減少，對應產生的利息也就變少，所以是一種越還越少的還款方式。而後者是每個月還款金額相等，同樣每個月還款金額也是由本金+利息，只不過前期還款額中，利息佔比較大，後期本金佔比更大，到最後一期是，也就是全部本金。兩者還款的利息總額，等額本金<等額本息。具體的還款方案，可以手機隨便下個app，裡面都會有房貸計算器。

我認為可以從以下幾個方面考慮，你要選擇的方式。

1. 如果你手頭的錢不多，每個月收入也不多，建議還是等額本息，儘管還款的利息較大，但前期還款壓力較小。

2. 拿房當儲蓄的人，建議選擇等額本金。因為這樣能讓你更快的還完本金，就算如果想提前還款，或者賣了變現，拿到手的也錢也會更多點。

3. 有其它高收益投資渠道，建議等額本息，留下的錢，用作投資

4. 不想欠錢的人，選擇等額本息。

5. 家中安穩，且想平淡生活的，建議選擇等額本息

1、關於你說的等額本息和本金的區別就是，等額本金總體的利息要低，等額本息的利息要高。因為等額本金還款的方式是每月遞減的，而等額本息的方式是平均法。

具體我們來看兩個截圖：

扯淡。誰還30年。一定等額本息。為什麼。因為你有百分之5的機會不還。比如發生戰爭。你意外死了。最大的理由是通貨膨脹。30年後你一個月的工資就還了。銀行的錢你怎麼才能套出來。才是問題

兩種方式沒有誰更划算，而只有誰更合適。我是極力推薦用等額本息的，特別是對年輕人買房，有幾個原因：第一，年輕人的收入按正常情況來說應該是在增長的，而且現在這個社會，只要你願意努力，收入增長的速度一定是大於等額本金那種方式月供下降的速度的，所以正常來說應該是越還越輕鬆的；

第二，如果真的對比一下兩種還款方式的利息成本，你會發現，大概是從還款週期大概一半的時候，也就是30年期貸款還到15年以後，等額本金的利息優勢才會提現出來。據統計，很多人不會真正把30年貸款真正供30年，而是在供樓裡面後就提前還完了。那這樣一來，很多人一般都在這利息差還沒提現出來的時間點結束了還貸，那為什麼要選個還款額更高的方式呢？

第三，年輕人在剛買房的時候肯定相對壓力比較大，如果能選擇一種還款額更少的方式，不但可以減少生活壓力，同時可以把多出來的錢用在其他方面，比如社交，旅遊，充電之類的。不要捨不得花錢，其實花錢有時候也能更好的擴大你的視野，提升你對世界的認知，也許還能發現新的機會。多出去看看世界，多和身邊的人交流，才是正確的方式，而不是為了三十年後少還幾萬塊利益而把自己的生活限制起來。

其實，這本身不是一個問題，如果我們站在財務管理角度或經濟角度審視的話。因為，考慮到貨幣時間價值的概念，也就是說佔用資金是有成本的，佔用時間越長成本越高。等額本息，總體負擔利息高，是因為前期本金還的少，換句話說，就是你佔用銀行的錢時間較長，從而貨幣時間價值就大，所以利息就多;等額本金，前期還的本金較多，你佔用資金的時間較少，貨幣時間價值就少，所以，總體利息負擔小一些！其實，利息就是貨幣時間價值！所以，只存在是否適合你的問題(即想盡快用自有資金替換貸款，還是手頭緊，想更多的佔用銀行資金，如果選擇前者，就是等額本金，後者就相當於等額本息)，並不存在是否划算的問題，因為在貨幣價值面前，都是公平的：佔用資金就要承擔成本！

我國目前的婚姻觀，還是在結婚的時候要有個屬於自己的房子的，但是，現在城市的房價，尤其是一二線城市的房價一直居高不下，這讓適婚的30歲左右的青壯年人們無力承擔，大多數要買房子的，還是要靠父母幫忙出首付，然後自己用工資還貸款。能全款買房的，大概只佔少數，大多數的人可能都要揹著貸款做房奴。那麼，對於房貸，如果能用公積金貸款自然是相對來說比較好的選擇，因為公積金貸款的利息相對來說要低一些。當然，如果不符合公積金貸款條件的，可能就得走商業貸款了。

等額本息和等額本金是住房貸款的兩種不同還款方式。其實從名字上是可以對兩種還款方式有一個基本的瞭解的。

等額本金指的是，貸款人每個月給銀行支付的還款金額中，本金的數額是一樣的，而因為每個月償還一部分本金之後，剩餘的本金越來越少，所以每個月需要支付的利息也就越來越少，本金和利息加在一起就是每個月需要向銀行支付的還款金額。因為每個月的本金不變，利息越來越少，所以等額本金的特點是每個月的還款額會逐月遞減，一般前幾個月的還款壓力可能會稍微大一些。

等額本息是指還款人每個月支付給銀行的還款額是相同的值，也就是說每個月還的本金加上利息的和是一樣的，但兩者的比例不同，等額本息每個月的還款中，利息逐月遞減，本金逐月遞增，也就是說，最初的幾個月，你還的大部分都是利息，越到後面，你還的本金越多。

如果準備提前還款的話，可以考慮等額本金，因為總體算下來，等額本金總共需要支付的利息會比等額本息要少。而且，相對來說，等額本金前期還的本金比等額本息還的本金要多，剩下的本金越少，一次性還款的時候壓力相對來說也要小一些。

（一）等額本息：

是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)。

所支付的利息：等額本息>等額本金。

每個月的月供不變，以100萬的商業貸款為例：如下圖

（二）等額本金：

是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，這樣由於每月的還款本金額固定，而利息越來越少，借款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。

所支付的利息：等額本金<等額本息

每個月的月供逐漸變少，以100萬的商業貸款為例：如下圖

（三）哪個划算？

（1）等額本金前期還款壓力大，但利息少。

（2）等額本息每月都固定還款，但利息多。

看個人的還款能力：若還款能力強的選擇等額本金利息少支付些利息；若還款能力差一點的選擇等額本息壓力小一些。

還款總金額不一樣，等額本金還的少

貸款50萬，按等額本息算

按等額本金算

還款壓力不一樣

等額本息每個月所換月供一樣，只要利率不變，一年內每個月的月供是一樣的，所以你好好的還月供就行了！

等額本金每個月的還款不一樣，還完這個月的，下個月的用當前利率再計算一個還款值，壓力是逐漸減小！

提前還款的話，等額本金好點，但超過五年，提前還款的作用不太明顯！

這個問題我覺得很好解決，看怎麼還，如果你的工資穩定，每個月可以按照等額本息還款，壓力小，每個月一樣的，30年還完的話利息多，如果你的工資高，那就按照等額本金還，後期越還越少。但是吧，如果選擇長債短還，基本上都一樣。5年內還完的話。這兩個隨便挑。都有利息。沒必要糾結

直接用個例子來對比一下：

假設貸款100萬，期限20年，利率是基準利率4.9%，用等額本金和等額本息的還款方式有什麼不一樣？

1.等額本金。

共支付利息492041.67元，但首月還款8250元。

2.等額本息。

共支付利息570665.72元，每月還款6544.44元。

3.哪個方式划算？

這要根據自身的經濟情況決定的，上面的圖也看到，雖然等額本金方式比等額本息方式節省了7萬多的利息，但等額本金還款方式頭幾年還款壓力是比較大的，等額本息才要還6544元，但等額本金要還8千多。

很多人給了房子首付後經濟都是比較拮据的，承受不了較高的還款金額，所以在現實中，也是比較多人選擇等額本息的還款方式。

所以說要根據自身經濟情況而定，經濟情況允許的情況下，選擇等額本金可以給少點利息，否則還是選擇等額本息保障現在的生活。

這個要看具體的情況，我們先進行計算一下：

比如：貸款=30萬；利息=4.9；期限=20年

一、等額本息還款

二、等額本金還款

從計算得知：等額本息還款支付利息=171199.72元；等額本金還款支付利息=147612.5元；等額本息還款多支付利息23578元。因此從這個角度出發等額本金還款要相對划算。

如果家庭目前收入較高，還款壓力不大，應該選擇等額本金還款。

如果家庭目前收入一般，考慮家庭收支問題，可以選擇等額本息還款。

等額本息和等額本金從金融上講是一模一樣的，因為無論那種方法計算出來的實際利率是一樣。用簡易語言表達就是：如果你的投資收益和利率是一樣的，兩種方法把貸款還完的時候你存下的錢是一樣多的。

所以關鍵在於個人的貸款利率和投資收益有多高。如果你有其它利率高於它的貸款或者有好的投資渠道，選擇等額本息慢慢還本金。對於大部分人，慢慢還省下來的本金的收益比銀行的利率少，等額本金開始的時候多還一點本金是更划算的。

首先，網上都有計算器。

其次，等本是開始壓力大，後面慢慢少。等本一直一樣。提前還款，短短几年內，等本划算 。等額超過還款期三分之一，等本超過還款期一半，就沒必要提前還了，不划算。

等額本息法的特點是：每月的還款額相同，在月供中“本金與利息”的分配比例中，前半段時期所還的利息比例大、本金比例小，還款期限過半後逐步轉為本金比例大、利息比例小。所支出的總利息比等額本金法多，而且貸款期限越長，利息相差越大。但由於該方式還款額每月相同，適宜家庭的開支計劃，特別是年青人，可以採用等額本息法，因為隨著年齡增大或職位升遷，收入會增加。

等額本金法的特點是：每月的還款額不同，它是將貸款額按還款的總月數均分（等額本金），再加上上期剩餘本金的月利息，形成一個月還款額，所以等額本金法第一個月的還款額最多 ，爾後逐月減少，越還越少。所支出的總利息比等額本息法少。但該還款方式在貸款期的前段時間還款額較高，適合在前段時間還款能力強的貸款人，年齡大的可採用等額本金法，因為隨著年齡增大或退休，收入可能會減少。

實質上兩種貸款方式是一致的，沒有優劣之分。只有在需求的不同時，才有不同的選擇。因為等額本息還款法還款壓力均衡但需多付些利息，所以適合有一定積蓄，但收入可能持平或下降、生活負擔日益加重、並且沒有打算提前還款的人群。而等額本金還款法，由於貸款人本金歸還得快，利息就可以少付，但前期還款額度大，因此適合當前收入較高者、或預計不久將來收入大幅增長，準備提前還款人群，則較為有利。

此外，現在一般銀行與貸款人簽訂貸款合同時，一般也會約定在開始還款的一定年限之後，貸款人可以更改還款方式。因此購房者可以根據自己的需要，在不同時間選擇不同的還款方式，GET到了嗎？