其實這個問題是老話重談了。是你的就是你的，不是你的爭也爭不來。

小區裡的車位有幾種性質的。

一種是分攤了小區面積的地下車位，產權屬於全體業主，物業公司負責經營管理，除了車位的管理費之外，其餘的租賃費用歸全體業主所有。特別強調一點，一般來說，只有成立了業委會以後，這個費用業主才能拿回來，如果沒有業委會，這個費用一般都挪用了。

另一種地下停車場是開發商建造，並且開發商取得了土地所有權，沒有分攤小區公共面積的，這個車位產權屬於開發商，開發商可以進行出售或者出租，但是有一個前提，必須優先滿足小區業主的需求，不能跟房子打包出售，也不能霸王條約出租，只能根據當地的物價水平進行售租。

再一個是小區的道路，或者綠地改變的露天車位，這個屬於全體業主，一般來說作為公共車位或者臨時車位，費用除了管理費用之外，其餘的歸全體業主。

還有一種特殊性質的地下車位，叫人防工程地下車位，這種車位產權爭議較大，現階段來說，產權屬於國家，誰出資建造誰收益。這種車位只能租用停車，不能出售，收益歸投資建造者。

小區裡的車位一般來說，就這幾種。現階段政策在不斷調整，也許以後會有一點點改變！

停車位的所有權歸屬於購房合同為依據，沒有約定的，以誰投入誰享受的標準為準。假設停車位沒有計算在房屋的公攤面積內，那麼車位的所有權歸開發商，如果是計算在房屋的公攤面積以內，當然就歸業主共同所有。《物權法》裡面第74條有寫到，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位，車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位。車庫的歸屬由當事人通過出售，附贈或者出租等方式約定。

物業示地庫停車為自己的事，買賣時它都是甲方，出售～收管理費，一言堂，中低密度住宅小區，那來業主委員會，多是外來人或不在此住…車位全滿…接下來物業操縱起來遊仞有餘～物業最怕你提，小區無處不置的電子廣告，問他們誰允許裝的？收入在那…

其實很同意解決國家出文規定一比一的比例配套車位，包括車位的標準規格打在房價裡邊大家都沒有意見了，第二個車位可以根據市場調節出售或租賃。其實很正常就是造價太高了開發商要求買車位不然地下室回不了本。現在這個社會在城市家庭都配車了不解決好這個問題真的很難。誰都想用幾十塊一個月有個固定車位停可是不現實！

比如開發商給政府買了200畝地，按政府要求建蓋小區買給小區全體業主。小區內除了房子佔用土地，就是道路和綠化土地。也就是說一個小區的全部土地開發高拆和一平方多少錢全部買給了全體業主。使用70年。這70年內小區的全部土地屬全體業主的產權。你說小區內佔用全體業主開發出來的車住是隨的。肯定是全體業主的。

小區商品房建築區劃內的土地，除專屬於個別業主獨立區分所有外，依法由全體業主共同享有建設用地使用權。

小區內道路、場地等等地面上停車位歸全體業主共同所有。

同時，地下人防工程停車位建設使用土地，屬於業主共有。不屬於開發商，開發商對地下人防工程停車位不具所有權，無權出賣。說到底：開發商所能賣的，是獨立於小區地上車位和地下人防工程停車位、能夠辦得不動產權證書，專屬於開發商所有的 建築車庫。

肯定歸業主所有，因為業主買房時都包含在裡面了，難道開發商的居大利潤是假的，地王是窮人還是富人的稱謂？政府該收的都收了，開發商也掙了，何來還有物業的說法，物業就是業主們身上的寄生蟲，吃大家的還有餘，喝大家的還兇狠，只是收費收費收費…

小區車位到底歸不歸業主所有？

.

具有獨立產權證書的

上述這種有獨立產權證的地上停車位、停車場、地下車庫等，一般不會產生糾紛。

無法辦理產權證書的

無法辦理產權證書的地上停車位、地下車庫等，分不同情況而有不同歸屬——

人防工程

屬人防工程的地下車位，《人民防空法》規定——與規劃、人防工程管理部門簽訂人防工程使用合同、或取得《人防工程使用證》的，就是人防工程管理部門批准和管理的收益人。

.

計入公攤、但無產權證

計入公攤面積、但沒有產權證書的車位，業主支付購房價款取得專有權的同時，已取得了共有部分的共有權，屬業主共有。

未計入公攤、無產權證

沒有計入公攤面積、且沒有產權證書的車位，開發商作為開發建設單位，有權處分。

專有部分認定標準——

1.具有構造上的獨立性，能夠明確區分；

2.具有利用上的獨立性，可以排他使用；

3.能夠登記成為特定業主所有權的客體。

以上須同時具備。（《關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》）

在規劃內但無法辦產權證的地上車位

有一種情況，屬於不辦理地上車位產權登記而造成的在建築規劃內、但無法取得獨立產權證書的地上車位。

應先審查其土地性質，如為佔用公共綠地、公共場所建設，歸全體業主共有；不能證明為佔用公共場所的，須依據規劃、合同等，來綜合認定。

綜上所述，小區車位的歸屬，關鍵在於其是建築物區分所有權中的“專有”部分還是“共有”部分。

若為“共有”，隨建築物專有部分所有權的轉移，共有部分歸全體業主所有；若為“專有”，則開發商有權處分。

近年來小區業主與物業的糾紛愈演愈烈，矛盾激增不斷，最受廣大業主關注的就是小區物業是否有私自收取停車費的權利？

物業是否有取停車費的權利需要看物業是否擁有車位的產權或者車位產權人的授權。

首先-物業屬於服務型企業，本質上相當於管家協助全體業主管理小區，並提供一定的服務，所以不論是小區地上車位還是地下車位，物業都是沒有產權的。

其次-車位產權人的授權，一般小區車位產權人有三類：

第一類就是業主；

第二類是開發商；

第三類是國家。

根據《物權法》第七十四條當中的內容，佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於業主共有。所以小區內部分車位是屬於業主共有，所以業主有權授權物業收取停車費的，但是需要召開業主大會經過全體業主投票決定，部分小區業委會擅自授權是無效的，並且業主共有車位收取停車費所獲利益屬於全體業主所有。

小區內未出售、出租、贈與規劃內的車位產權屬於開發商，很多小區的前期物業都屬於開發商名下的子公司，所以大多數的物業都會授權物業收取停車費，但是開發商授權只能收取產權屬於開發商的車位的停車費。

產權屬於城市人防的車位就是人防車位，但是為了合理利用資源一般人防車位的管理權是歸於開發商的，所以開發商可以授權給物業收取停車費用。

小區的車位歸屬得看政府批准的設計檔案，一般地下停車場有產權證的是業主自己的，無產權證的人防車位產權是開發商的，使用權是承租業主的 ，地上車位開發商設計為產權出售的誰買下是誰的，利用共有地面或者是物業臨時劃出來的車位就是全體業主共有的。

看購房合同就知道了，上面有寫車位是不是你的，地面露天一般屬於業主共有，地下室一般開發商所有。公攤不含地下室。

小區車位是小區問題中目前群眾反映相對集中、也是最敏感、最複雜的問題。小區車位形態複雜，分為地下車位和地上車位，地下車庫和地上車庫，人防車位和非人防車位。根據《民法典》第274、275條的規定，開發商似乎有權且已經普遍對地下車位進行了實質銷售（即出售與商品房對應的70年年限的地下車位使用權），或變相售賣（即一次性收取法定最長20年的租賃費，並協議承諾20年之後免費）。地下車位有沒有計入公攤？現行國家政策下，地下車位無法辦理不動產權證是事實，在實踐中容易產生轉讓環節的種種不便和糾紛；同時，近兩年，大批的本地中小開發商越來越多的將變相售賣的狼手伸向地上公共停車位，政府部門態度曖昧，裝聾作啞，廣大業主敢怒不敢言。這些普遍存在的亂象給廣大業主帶來極大法律上的困擾。立法部門必須對於地下車位是否納入公攤，是否可以售賣，誰有權進行租售等根本性問題高度重視，快刀斬亂麻，給予明 確，以絕後患。

我認為，地下車位假定不計入公攤，政府應核發獨立的產權證，開發商有權銷售；假定計入了公攤，則產權歸屬於全體業主共有，開發商無權處置，過往二三十年的處置史將被否定，開發商不願意，已購買車位的業主也不幹，社會上必引發嚴重的社會動盪。坦率講，剛剛公佈的《民法典》以及現行《物業管理條例》對於車位的內容語嫣不詳，漏洞太大，不利於保護業主利益。政府對小區車位的混亂現狀長期睜一隻眼閉一隻眼，管理存在重大漏洞和錯誤，應該承擔重大的責任。因此權衡利弊，必須穩妥解決，建議：

1、在全國範圍內調整公攤法規政策，統一明確車位的歸屬。

（1）地下車位/地下車庫、獨立的地面車庫，不計入公攤，給予辦理獨立的不動產權證。開發商有權處置，但在預售商品房時必須同時一次性公佈全部的可售車庫售價，禁止分期銷售，禁止向業主以外的公司或個人銷售。為了避免開發商以車位長期鉗制業主，只允許出售，禁止其租賃。

（2）凡計入公攤面積，不能辦理獨立的不動產權證的車位，視為公共車位，不管是規劃內還是規劃外的，一律應歸全體業主共有，處置權和收益權歸業主大會及其業委會，開發商無處置權！禁止開發商為了拆遷需要，私下承諾贈送拆遷戶車位。已經租售、贈送的，立即限期全部清退。

（3）根據調整的公攤法規，可能需要對業主的房產產權面積全面調整。

2、住宅、公共車位的法定最長租賃期，由現在的20年修改為3年。租賃到期應當公告面向全體業主重新招租（已購買有私人產權車位的業主沒有優先租賃權，車位充足的除外）。20年改為3年，除了可以根除開發商及物業公司以長租代售的非法行為，同時旨在平衡“買賣不破租賃”對買受人保護不力的現狀。購買了法拍房的人都知道，一些不甘心的原房東往往會為了撈一把再走，用超低租金一次性收取房客長達數年的租金，侵犯新房東合法權益，即使你拍下法拍房成為新房東也無法順利入住使用，這就是所謂的“買賣不破租賃”。法律應該規定，租賃合同只有在政府部門依法備案才能生效；租憑合同中如有顯失正常的重要條款（例如舊房東在拍賣前6個月內，以異常便宜的租金，明顯不合常理的一次性收取房客1年以上的租金）的，房管部門在備案時應知會法院/執行局，該合同只在發生房屋轉讓時（出售、拍賣等）無效，“買賣不破租賃”此時無效，新房東有權立即驅逐房客，房客可以向原房東維權；法院執行局有義務在拍賣公告中應當詳細批露房屋的實際租賃情況，並負責協助清退舊房東及房客；舊房東弄虛作假，虛構租賃合同，以此阻撓新房東入住使用，或以欺詐手段攬取長達1年以上的租金拒不歸還的，涉嫌詐騙罪，應受刑事制裁。

3、公共車位是免費使用還是出租、租金標準只能由業主委員會提出方案，交業主大會/業主代表大會審議決定。業委會可以授權物業公司代為管理，但租金收入必須一律打入小區業委會公共賬戶。開發商、物業公司無權擅自出租，擅自定價、侵佔收益。車位租金收益歸全體業主共有，首先用於補充物業維修基金，經業委會決定並業主大會批准也可以用於支付其它必要的公共開支。它也是業委會工作經費的重要來源。

4、《物業服務委託合同》可以約定適當劃撥一部分給物業公司當管理費。凡是合同中中沒有上述約定的，法律預設物業公司收取的比例為不超過20%。合同同時約定，物業公司疏於管理的，事故頻發的，或非法不當鉗制業主車輛出入的，提取比例為0。

5、禁止開發商及物業公司擅自處置公共車位並強佔收益（未打入小區業委會公共賬戶，而是打入物業公司賬戶、個人賬戶）。現有已經出售的（即所謂“20年的車位使用權租賃，20年之後免費使用”），相關協議非法無效，必須限期全額清退，車位交還業委會公開處置。

6、罰則：開發商、物業公司未經業委會同意並業主大會批准，違反國家相關法規，擅自出售或者以長租代售公共停車位，嚴重侵犯了業主大會及其業委會的處置權和收益權，後患無窮，屬於嚴重侵權和經濟犯罪行為，必須嚴厲打擊！黑心開發商、物業公司要為其嚴重非法行為承擔可能傾家蕩產的法律後果。一經業主投訴舉報，住建局查證屬實的，

（1）住建局應當正式立案，對違法方立即發出行政監管函，直接給予嚴重警告，要求立即改正；

（2）違法方陽奉陰違、限期（7天）內拒不清退違法收入的，住建局應當處以50萬元以上、全部已非法出售車位總金額3倍、二者孰高的罰款，對違法的開發商直接吊銷開發資質、對參與承辦的物業公司直接吊銷物業資質，公司予以登出清算，對違法責任人和實際控制人實施終身行業禁入，並以涉嫌非法經營犯罪（或侵佔罪）將案件移送公安機關進行刑事調查。

住建局、公安局知悉這一非法行為卻不予處理或處理畸輕的，由接到群眾舉報的檢察院/監察委以涉嫌瀆職罪追究相關部門責任領導的刑事責任。環環相扣，重罰之下，看哪個開發商和物業公司還敢公然侵犯業主的利益！看哪個政府機關還敢不作為！

小區車位到底歸不歸業主所有？

小區車位不是歸業主所有，就是歸國家所有。這是毫無疑問的。人防車位歸國家所有，部分人防車位有可能是開發商有使用權、收益權。

歸業主所有的車位，有這麼幾種情況:

1、車位產權歸開發商所有，即車位尚未售出。

2、車位購買人，也就是小業主取得車位產權。

3、大部分地面車位和少部分地下車位歸全體業主所有。

提問人的本意應該是指第3類公共車位。前兩類應該不存在爭議。

每個小區立項建設開發，規劃、設計私審批的要求都不一定相同，涉及到車位問題也是這樣。屬於公共車位的數量\位置，更是一小區一議。具體詳細的資訊需要查閱小區建設開發的立項審批，開發規劃等相關檔案。

一旦小區開發建設完成，相應的這些開發規劃檔案應該作為小區的檔案移交給業主委員會。當然，這些竣工資料都應該在當地的檔案館裡能夠查閱到。

作為常識性的問題，地面的露天車位明確的歸全體業主所有。

難點在於地下車位有可能存在產權不清晰問題。這一點在數年前南京星漢城市花園地下車位歸屬的訴訟案中出現過。這個小區的業主委員會透過兩次訴訟判決，明確了少部分地下車位的共用屬性。也就是說，在這個案例中，開發商無法舉證車位的建設費未納入公攤，所以敗訴。

由於有這個案例存在，現在的房地產開發商及政府職能部門加強了對於地下車位的屬性管理在開發之初就已規劃明確，這些都是在開發規劃檔案中都明確記載。

提問人既然提出這個問題，關注的焦點一定是地下車位，這個疑問需要查閱自己所在在的小區相應的規劃開發審批檔案即可知曉。

話也說回頭來，即使車位的屬性是共有車位，也不是個別業主想當然能免費用的理由。共有車位使用是否收費，取決於物業服務合同的約定，如果前期物業服務合同中約定是收費管理，那麼是合法合理的。想要取消也許需要透過相應的程式，比如召開業主大會投票表決程式。

如果在小區業主大會上，雙過半的業主同意取消共有車位的使用管理費，也是合理合法。

歸全體業主，地下人防車庫使用權收益權歸全體業主，非人防車庫車位所有權歸全體業主，使用收益權當然歸全體業主！