12月28日，央行釋出《華人民銀行公告[2019]第30號》(以下簡稱“《公告》”)，進一步推動存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR。

《公告》指出，自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值)，加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。存量貸款有一次機會選擇LPR為基準的浮動利率或者是固定利率。

自央行2019年8月實施LPR改革以來，經多次報價後，當前1年期和5年期LPR分別報4.15%和4.8%，分別較8月份下行16個和5個基點，而現在基準利率是4.35%。這將降低金融機構持有的約152萬億元人民幣（21.7萬億美元）以人民幣計價的未償貸款的成本，給債務人減輕負擔。

此舉使貨幣政策更有效，解決信貸投放中一個長期存在的問題，即央行向銀行提供的廉價資金不

會流向需要貸款的企業。原因是全球範圍內大多數央行透過控制銀行在短期內借入資金的利率來控制經濟中的貨幣價格。而在國內，該方法分為兩個步驟。首先，央行透過公開市場操作和MLF指導銀行間市場的融資價格。然後，設定對抵押貸款，商業貸款和其他商業貸款進行定價的基準利率-一年期和五年期貸款利率。

新方案中金融機構採用LPR為基準利率，央行可以透過降低中期貸款利率（MLF）來降低LPR，從而降低企業貸款的成本。但是同時會擠壓銀行的利差，對中小銀行定價能力提出更高的要求，利空銀行股。

對於有房貸的小夥伴有個實際的問題，是選LPR為基準的浮動利率還是選固定利率？在國外比如加拿大，房貸的利率有更多的選項可以選：固定利率（1-10年），浮動利率（3年浮動或者5年浮動）。如果是短期來看，利率大機率處於低位，可以選擇浮動利率，比如如果在加拿大，選3年或者5年浮動利率。但是中國房貸期限是25年或者更長30年，不確定性因素比較多。

利率處於低位的前提條件是經濟可以一直溫和擴張，而當前的全球經濟增長是靠債務驅動的，全球債務規模是否可持續是個問題。如果將債務用於具有正回報的專案，並且支援債務的經濟增長速度快於債務增長，則債務是可持續的。但是這兩個條件貌似都不適用於今天。根據國際金融研究所（IIF）的資料，到今年年底，全球債務預計將超過255萬億美元，而且看不到債務增速放緩。而1999年全球債務僅為80萬億美元。

下面兩圖是全球各國債務總量/GDP和債務佔比GPD的增長速度。（中國債務佔比GPD較低的原因是城投公司承擔了一部分政府融資職責，但是他們的融資不計算在政府融資裡。）我們可以看出全球主要經濟體債務增長速度一直增長。

如果不擴張債務規模，只是維持在一定水平不變，那麼有些國家比如美國現在的名義GPD實際是負增長。從08年經濟擴張已經持續了10年，在未來的20年甚至30年，是否會迎來一次經濟大蕭條或者債務危機，我覺得這個機率是很大的。如果出現，那麼通脹飆漲到8%甚至更高，那時候利率水平遠遠不止5%了。

現在短期內有換房或者賣房子的計劃，可以選浮動利率，如果是20年的就要多考慮考慮是否會出現利率大幅上行的情況。

3月1日起，購房者們陸續接到銀行通知，要求將名下的購房貸款進行轉換，要麼轉換成固定利率，要麼轉換成浮動利率。購房貸款作為一筆大額、長期的貸款，利率如何轉換對購房者而言可謂舉足輕重，因此進入3月以來，要不要進行貸款利率轉換也引起了較大關注。

此次的貸款利率轉換，源自於2019年8月，為深化利率市場化改革，央行推出的貸款市場報價利率（LPR）。12月28日，央行宣佈存量浮動利率貸款的定價基準可轉換為按照LPR+基點或固定利率，2020年3月1日起辦理，原則上在8月31日前完成。

事實上，是否選擇轉換的根源還是在於購房者對LPR走向的預期。自2019年9月20日第一期LPR利率公佈以來，五年以上的LPR分別為4.85%、4.85%、4.8%、4.8%、4.8%、4.75%，總體趨勢為下行，或許可以作為購房者的參考。

具體怎麼換？

根據轉換政策，本次需要重新簽訂合同的“老貸款”指2020年1月1日前金融機構已經發放的和已經簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款，及新政後的少量按照老利率的合同。

另外，政策性的公積金個人住房貸款（包括組合貸款中的公積金部分）及2020年12月31日前到期的個人住房貸款不需要轉換。

央行通知

房貸利率的轉換，有兩種選擇，一種是固定利率，一種是“LPR+基點”利率。固定利率就是原合同當前的執行利率，比如現在是5.39%，以後就都是5.39%，現在是5.635%，那以後就都是5.635%，就不會再動了，跟LPR也沒有關係。

“LPR+基點”利率，就是浮動的，浮動的來源在於LPR的浮動。以前房貸是跟央行基準利率掛鉤的，修改之後變成和LPR掛鉤，LPR是去年央行新推出的一個市場基準利率，每個月公佈一次。也就是說，如果選擇轉換成浮動利率，LPR以後變高，房貸利息也會跟著高；LPR走低，房貸利息也會跟著低。

但轉換之後的利率，還要再加一個基點，這個基點是固定不變的。基點演算法是當前合同的執行利率減去2019年12月的LPR報價，即4.8%。舉例來說，王先生目前的貸款利率是5.39%，他決定轉換為浮動利率，他的基點就是5.39%-4.8%=0.59%。

值得注意的是，基點可以是負值。比如張女士的房貸利率是基準利率打9折，也就是4.9%×(1-10%)=4.41%，她的基點就是4.41%(小張現在的利率水平)-4.8%(2019年12月的LPR)=-0.39%，如果按照當前的LPR4.7%計算，她的利率水平相應調整為4.7%-0.39%=4.31%，利息支出會變少。

不過這個問題其實不需要購房人考慮，銀行都會自動算好。

到底換不換？

根據前述演算法不難看出，是否選擇轉換成浮動利率，根源還是在於購房者對LPR走向的預期。

自2019年9月20日第一期LPR利率公佈以來，五年以上的LPR分別為4.85%、4.85%、4.8%、4.8%、4.8%、4.75%，總體趨勢為下行，或許可以作為購房者的參考。

目前看來，大部分業內人士都預期LPR還有一定的下行空間。從國外發達國家，比如美日歐的經驗來看，隨著經濟水平的不斷提高以及市場執行的日漸成熟，LPR利率是會越來越低的，甚至可能變成0利率或者負利率，所以如果中國經濟沒問題，LPR在未來的很多年裡，大機率也會慢慢的越來越低。

但房貸動輒二三十年，誰都難以預判這麼長週期的LPR走勢，若選擇轉化為浮動利率，風險與機遇並存。如果覺得自己的利率已經比較低了，不想再去操心LPR的事情，可以選擇轉換成固定利率。

值得注意的是，購房者只有這一次選擇的機會，這次辦理成功之後，貸款還完之前都不能再更改了，所以要慎重思考再做決定。

相比普通購房者的糾結，經濟學者們則對此次轉換平靜得多，他們普遍認為，無論怎麼選，肯定是各有利弊。獨立經濟學家馬光遠撰文指出，“我本來沒覺得這是一個非常困難的選擇。如果你拋棄佔便宜的心態，選擇起來就非常容易了。”事實上，影響也並不是特別大，根據計算，LPR每調整5個基點，對百萬貸款月供影響約30元。

中國民生銀行首席研究員溫彬在接受中新經緯客戶端採訪時表示，這個政策本身就是一箇中性的政策，實際上是中國深化利率市場化改革的一個步驟。不管是保留固定利率，還是選擇浮動利率，都有利率風險。“主要原因也是利率市場化以後肯定會出現的一個結果，我們的經濟是有周期的，利率也是有周期的。”

溫彬強調，風險很難完全規避，剩餘的房貸期限越長，那意味著你的利率風險也就越大。“如果選擇固定利率，風險就是沒有辦法享受LPR下行帶來的實惠。如果選擇浮動利率，結果出現利率上行，可以透過提前還款的方式來規避。”

什麼時候換？

如果決定轉換為固定利率，那麼什麼時候辦理轉換都沒有關係，只要在8月31日前辦好即可。

如果選擇轉化為浮動利率，則需要看貸款機構的具體規定。

央行規定，重定價日和重定價週期都是可以跟貸款機構協商的，重定價週期最短為一年，但各個貸款機構的具體政策並不相同。

目前大多數銀行都將重定價日預設為每年的1月1日，也選擇將貸款發放日設為重定價日。重定價週期，就是利率多久更新一次，目前大多數銀行預設是一年。

有的銀行通知購房者，如果要選其它重定價日或者其它週期，需要到原貸款經辦機構辦理；也有某地方銀行貸款部門人士對鈦媒體表示，該行具體操作的時候可能選不了其它週期。

某銀行操作介面

我們還是用王先生的例子來假設。如果他選擇的重定價週期是一年，重定價日為每年的1月1日，那麼他今天辦理後，他的貸款利率到今年12月31日都還是4.8%+0.59%=5.39%，直到明年1月1日，會變成今年12月的LPR+0.59%。

也就是說，如果重定價日選擇1月1日，那即使購房者決定換成浮動利率也不用著急，因為明年才能開始重定價，只要今年8月31日之前辦好就可以了。

但如果將貸款發放日定為重定價日，那可能就需要關注一下LPR的走勢。例如貸款發放日是5月1日，那麼在今年的5月1日就可以進行第一次重定價，按照最新的LPR（即2020年4月20日公佈的LPR）計算貸款實際利率，如果4月20日的LPR低於4.8%，就可以抓緊去辦轉換，5月1日起就可以享受更低的貸款利率了，直到明年的5月1日，再根據明年4月20日的LPR計算新的貸款利率。

目前來看，重定價日的選擇還是越早越好。也就是說，如果貸款發放日期在3月1日之前，就選擇1月1日，如果在3月1日之後，就選擇貸款發放日。

至於轉換渠道，還需諮詢貸款機構。目前大部分銀行的手機銀行、網上銀行、智慧櫃員機、簡訊銀行、任一網點等渠道都能完成定價基準轉換。但也有部分地方銀行的系統更新等仍需時間，需要購房者等候通知。

兩個方面考慮其一如果您的房貸利率低於基準利率在4.5－4.7建議選擇固定利率，其二如果是最近一年內購房者貸款利率在5.88以上建議選擇lpr浮動利率，長遠來看國家的基準利率會有所下調，加上疫情影響國家也會對房產進行刺激，從而刺激經濟快速復甦。房貸利率下調和首付款層數降低是一種必然。

給您明確回答！選擇LPR浮動利率

1.原因簡單明瞭，國家越來越發達，銀行的利率由高到低，甚至是負利率。選擇浮動利率，利率降低後，後期所還的資金會越來越少。

2.固定利率，後期即使利率降低，和您沒有一點關係

3.利率只能現在決定，後期不能變更

4.短時間還款沒太多影響，主要是後期利率降低完成的影響

5.浮動利率每年變一次，1月1日變更，變更的是12月的利率。