題主有了解過公寓嗎？以前投資過公寓嗎？

先說下公寓和住宅的對比：

1. 公寓產權40年，不能落戶。

2. 水電商用，大部分不通氣。

3. 大部分沒有小區環境。

4. 以後交易的時候稅費比較高。

如果題主詳細瞭解過公寓，那就是在選擇上下功夫了。給幾點建議可以參考下：

1. 位置，一定要選市中心，越靠近市中心越好，配套越完善越好。

2. 交通，交通一定要方便，首選地鐵上蓋，主要環線旁。

3. 樓盤，專案越大越好，專案越大，規劃的產品越多。

4. 產品，能考慮4.9的就考慮4.9的，不行就4.2的，再不行就平層。

5. 如果選擇帶租約的，一定要看承租方是什麼實力，是不是連鎖。

6. 帶租約的也不要選位置不好的地方，回報率再高也不行，萬一以後酒店撤了，怎麼租。

公寓的性質一般都是不限購不限貸，是許多沒有購房名額人員又有資金投資的最好投資產品。

按照不同的產權，價格差別也大，投資價值也不一樣。按照產權一般劃分為：

1）商業性公寓：土地性質是商業性，這類性質比較普遍，也是相對價格貴，一般層高也可以做到4.5-5.1米，也能夠通燃氣，適合居家，投資價值較大，後期容易轉售。

2）辦公性公寓：屬於辦公性質，可以註冊公司，層高也能做到4.5米，一般無法通燃氣，居家不如商業性公寓，但是比較適合初創公司辦公以及辦公居家一體。很多公司的工作室會選擇這類公寓辦公，出租也比較好租。

3）第三種是屬於新型產業的公寓，這類公寓目前大部分只存在於一線城市，屬於工業用地在城市更新後變更為產業用地（即工改M0性質）這種公寓一般價格會比較便宜，但必須以企業的名義購買，所以也受到較大的限制。後期出售的稅費較高，一般以變更公司法人進行產權交易。

因此投資公寓要選好產權性質，避免後期變現速度較慢，會產生更大的成本。

1，土地使用期限:住宅一般是70年的土地使用期限，而公寓的土地使用期限一般是40-50年，且公寓目前沒有明確的到時自動延期的政策，而住宅目前的政策是自動續期，至於是需要繳費續期還是不用繳費續期，國家在這方面也是模稜兩可。

本人估計住宅到時續費延期的可能性很大，這個判斷是基於地方政府由於賣地政策的不可持續，到一定時間後財政收入的匱乏需要找到代替稅種，土地續期財稅就是最大的稅基。

有人會問為什麼賣地政策會不可持續呢，每個城市的郊區不是還有很多土地嗎？其實由於耕地紅線的原因，城市的住宅用地是很有限的。

2，公寓的水電費，管理費一般也比住宅要高。綠化和社群文化也沒有住宅的豐富

3，公寓的價格大部分比住宅要低一點，面積利用率也要低一點

4，公寓一般沒有戶口，學位等附帶功能。

綜上所述，投資公寓主要還是看租金回報率，因為公寓的漲幅遠遠低於住宅，如果回報率超過5%，也是可以考慮一下，如果超過7%，那是比較好的標的，不過也要看城市，地段和出租率，千萬不要相信開發商那種多少年內返回租金的玩意！人家只是把要返還給你的租金在你房價裡面先收回來，返租期一過，你這房子就空著吧。

先說下公寓相對住宅的缺陷：

1. 公寓產權40年，不能落戶。

2. 水電商用，大部分不通氣。

3. 大部分沒有小區環境。

4. 以後交易的時候稅費比較高。

綜上所述，1.您以後出手變現的困難比較大；

2:大環境如果房價上漲的話，漲幅是跟不上住宅的。

所以不建議購買公寓投資。如果您想投資，錢不多的情況下，如果在北上廣這樣的大城市，又不想佔用自己的房票的話，可以考慮周邊的新房，也不要買公寓。如果二線這些的話，寧願遠一點，雖然暫時的出租收益不行，但是房價有一波行情，遠超這個收益的。

其實像您這樣的想法是可行的，但我覺得既然買了小公寓當個投資，後期就不要賣了，因為公寓本身回報率高，回本快，何況是小面積的公寓，還有就是公寓本來就不影響到住宅的購房名額，可以利用公寓的租金以租抵住宅的月供也是可行的，這樣減少很大的壓力，就算沒有以租抵供這一回事，那公寓一直放在那收租，也沒有什麼問題呀，但前提話說回來，我們買公寓時要分清使用權和個人產權，不然買了使用權後期有什麼變故，就損失到自己的利益了，而且這個問題是屬於民事糾紛，屬於你自己和開發商的問題，如有政府徵收拆遷也和你沒有任何關係。但買了產權的，拿到房產證就不要擔心這些問題出現，就這樣一直放著收租，不要賣，因為公寓二次交易稅費好，就算有拆遷的，那就讓政府拆，1比3的比列，比住宅的賠率還要高，所以說我們買公寓要注意，最後也希望大家不要上當受騙，謝謝！

能買住宅絕不買公寓，如果買公寓我這裡有5個法則，我稱之為“大象法則”。

1、看城市潛力：城市潛力越大，日後價值就會攀升。

2、看地段：公寓屬於長期持有產品，投資回報主要靠長期租金回報，好地段才好出租。

3、看戶型：戶型小總價低，持有壓力不大，最好選擇40-60平米。

4、看品牌：大品牌開發商的產品，能為你的財富保駕護航。

5、看配套：公寓的配套越優秀，它的價值也越大。

樓主請看我這裡！！！

我看了你這裡大多數回答千篇一律！

公寓一定要買LOFT！不要買平層！

層高首選4.79米！選擇大開發商，比如萬科，綠城等！公寓投資不錯的！我自己買了兩套！

投資公寓，先出租，後出售，若有閒錢，建議你可投資，但注意選擇幾點：

1、  地段，投資公寓地段非常重要，公寓出租是適合年輕人，生活方便是最好選擇，比如，有大型綜合體的配套；

2、  交通：出入地鐵無縫對接，或者公交線路較多，交通通達性較好；

3、  物業：後期運營的能力，商業需要物業的運營，好的物業，商業能做活，能吸引更多的商家入駐；

4、  開發商：選擇大型開發運營商，綜合實力強，比如在疫情下，大型開發商能給商戶減免租金，商戶的粘性強，不會出現爛尾樓，對出租公寓有很好的促進作用；

5、  面積：選擇40-60平米，總價不高，物業等費用不高，年輕人能承受，後期轉讓也可轉讓；

6、  層高：選擇loft產品，建議不選擇公寓，loft可做兩層，樓上樓下動靜分割槽，適合年輕人的生活習慣，公寓是平層，舒適性較loft低。

7、  雖然公寓水電是商業性質收費，由於價格比住宅低，中間的費用可算成水電費，比較起來還是公寓投資要好，而且不佔購房資格，若有多餘資金，可投資好的loft產品。

首先講一講現金回報率。Cash on Cash 指投資人投入多少現金，持有資產期間每年拿回到自己賬上的實打實的淨租金的現金回報。比方說，投資人投入10萬美金，每年租金去掉所有費用支出和貸款利息和還貸額，回到自己賬上的現金紅利為1萬美金，那麼現金回報率是10%。

現金回報只佔總回報的一部分，每年產生的租金還用來還銀行的一部分貸款額，這樣我們欠銀行的貸款每年都在減少，減少的部分變成了投資人股東權益，這樣這個資產大餅屬於投資人的部分就越來越大，欠銀行的那塊就越來越小了。所以持有期間每年的投資回報率ROI還要加上這一塊。比如每年5萬租金用來還本，那麼ROI就是10%+5%=15%。

我們的財務預測裡還有一個概念IRR內部收益率。這個概念也非常重要，反應了這個投資的年化總回報，包括以上的現金回報，還本部分，還有年化的資產出售後的增值回報加在一起的年均複合回報率。IRR達到20%以上相當於複製一個上海地產黃金十年的複合回報率。

另外還有一個附加的變數。如果美元在今後幾年的匯率強勢的話也會對以人民幣換成美元來投資，未來以強勢美元換回人民幣產生更有利的回報！當然這個是個雙刃劍，如果美元匯率走低，也會產生負面影響。如果投資人有未來移民或子女教育需要用美元的，那這樣就可以忽略掉匯率不利的一面，因為本來就需要花費美元。

資產回報率(Cap Rate) 與投資回報率(ROI)不是一個概念。

它是地產的年運營收入和當前地產價值(一般為售價)的比值。與ROI 不同，Cap Rate 反映了無槓桿借債情況下地產的收益，是打算長期經營地產的投資者需要關注的資料。由於「年收入」為該公式的一個重要變數，所以 Cap Rate 的數值一般基於對未來收益的預測。

例如: 某標價為 $17,000,000 的地產在2017年的淨年收益預計為$1,000,000, 那麼它的Cap Rate為5.8%。

Cap Rate與投資風險之間的關係非常緊密。從以下公式我們可以看到，Cap Rate 的數值由兩個部分決定 (1) 美國國債利率和 (2) 賣家根據當前環境設定的投資風險值。由於國債利率在10年中恆定，因此Cap Rate 和投資風險成正向關係。Cap Rate 越高，風險越大。

Cap Rate = Risk-free Rate of Return (一般為國債利率) + Risk Premium (投資風險)

選擇哪種專案完全取決於您的投資目的和可承受風險的能力。如過您希望透過海外接業來傳承家族資產，那麼可以考慮 Cap Rate 較低，區域大環境穩定的專案；如果您的預算並不十分充裕，可以考慮Cap Rate 較高，買入價較低，需承擔一定風險，但升值潛力大的專案。

Cap Rate 受哪些因素影響

1) 地理位置

地點之所以對專案有著舉足輕重的意義就在於需求決定地產的價值，而地理位置又在很大程度上影響了需求的大小。

● 支柱產業和公司

● 就業率

● 中位家庭收入

● 教育程度

對於同一個大都會區，臨近CBD 的地產售價較高，Cap Rate 也就相應較低。投資者願意花大價錢購買中心商業區地產是因為它的大環境較之其它地區穩定。這個現象能夠很好解釋房地產市場中 「稀有資產的固有價值」這個核心觀點，CBD區域的土地有限，其交通便利和商業集中的優勢使其自然成為兵家必爭之地。

2) 地產型別

在同一個市場環境下，多單元住宅 (例如出租公寓) 一直是投資者最安全的選擇，其Cap Rate 也比其他型別地產要低，主要原因有兩個：

● 即便在經濟不好的大環境下，住房都是人們的剛性需求。相比之下，餐廳或時尚小店這樣的零售商鋪，在經濟繁榮的時候都可能出現經營問題，更不要說是萎靡的時期了 。

● 出租公寓的收入來自於幾十或上百個住戶。由於每一戶所佔大樓總收入的比重很小，出現幾戶未能出租或是租客沒有按時交租的情況並不會對整個地產的現金流造成危機。然而，對於只有一個大租戶的辦公樓地產，在找到新租客前租戶搬走或倒閉將會對投資者產生巨大影響。

● 出租公寓中的大學附近的學生公寓類更有它的優勢，因為大學的生源穩定增長，租金支付能力比低收入藍領階層要強。

3) 利率

國債利率的調整會影響Cap Rate的數值。也就是說，即使地產自身的風險沒有改變，該專案的Cap Rate 也會因利率的改變而浮動0.5%-1.0%。雖然浮動比例看似不大，卻能對地產總值造成很大影響，同時也可能造成市場總交易量的改變。

如何運用Cap Rate 挑選專案

對於能夠持續產生現金流的地產專案來說，Cap Rate 可以幫您：

● 瞭解專案風險: 投資者可以對比Cap Rate 數值來衡量專案間風險。同一地點丶同類型的兩個相似的地產，Cap Rate 為5% 的風險要遠小於另一個10% 的專案。當然 Cap Rate 高的專案，現金流回報也高。

● 預測地產價值走勢: 透過觀察某一地區Cap Rate 的數值在過去幾年的變化，可以預測該市場走勢。例如：西雅圖過去四年的 Cap Rate 在4.5% 到6% 之間浮動，並在15年第三季度達到最高值(6.1%)。16年其Cap Rate 成下降趨勢，預示該區域地產價值普遍增高，且房市場持續強勁。