物業的價值，第一是地段，第二是地段，第三還是地段，所以買商鋪最重要的還是看地段。

那什麼是好的地段呢？當然是有人流且有實際購買行為的地方。

大型商場裡面的商鋪不能確保人流，所以不建議購買，為什麼呢？

因為裡面的商鋪存在極大的風險，整個商場經營的好的話可能會有租金回報，經營的不好就會人流稀少，大面積商鋪關門，黑燈瞎火，你租不出去，管理費還要照交。

另外商業中心臨街商鋪雖然有一定人流，但也有不好的地方，第一是普遍價格比較好，第二是城市的商業中心如果轉換了，那麼人流和租金就會下降，所以也不是很好的標的。

剩下就是住宅區的臨街商鋪了，這個可以做為主要的購買物件，會比大型商場內的商鋪和商業中心臨街商鋪風險要低點，為什麼呢？

因為住宅區的人流是確保的，購買力也是確保的，但也有幾個地方的風險要留意。

1,是住宅區的人流量，也就是你所購買的商鋪所在的住宅區的戶數有多大，長期入住率有多少，周邊200米內的住戶有多少，這種都是很重要的指標，如果住宅區很小，或者在很偏遠的度假區，雖然盤子很大，但入住的人沒幾個，那麼就不是很適合投資的標的。

2, 投資回報率，也就是你所投入的資金和你的租金的回報比例，一般新商鋪有5%以上的回報還能接受，有6%以上的回報就算是比較理想的。因為住宅商鋪正常情況每年都會漲點租金，但租金能不能跟的上通貨膨脹就要看地方了。

3,要考慮商鋪在小區的位置，通常住宅區主要大門出入口兩邊，或者住宅區中心廣場兩邊，住宅區到菜市場的必經之路兩邊都是比較好的標的，要遠離住宅區很偏僻或者是衚衕底的商鋪，通常都沒什麼人流，會租不出去或者租金很低。

另外商鋪的拿地年限也很重要，如果開發商拿地比較早，已經拿地超過10年以上，那就要比較慎重，要考慮資金回報率，因為商業用地（包括商鋪）到期目前有關規定，參考最新《MDF》的大概意思是:有約定的按約定辦，沒約定的按規定辦，大機率是不能續期。

希望以上能幫到你！