疊墅不是別墅，是套內複式的多層住宅。關於別墅，國家有明確的標準，獨棟，佔地，綠地等。按此標準聯排別墅也不能算別墅，更別說疊加了。之所以現在都叫疊加別墅，一是營銷亮點，二是為今後的物業費提高收費標準埋下伏筆，但是國家還是不批的，通常無電梯的疊墅基本在1.5元，和普通無電梯多層保持一致，大家要有清醒認識，別被忽悠嘍

疊墅其實屬於雞肋產品，說白了就是原來的躍層或者叫複式換了個馬甲，以墅累產品自居博取客戶眼球。

目前內地的墅類產品大致可分為四類，包括獨棟別墅、雙拼別墅、聯排別墅、疊墅。獨棟別墅屬於真正意義上墅類產品，通常佔地面積比較大，花園寬闊，私密性好；雙拼與聯排屬於獨棟衍生的產品，源於城市土地的稀缺，為了減少佔地面積，而將兩棟別墅連體建設即為雙拼，多棟連體則為聯排。雙拼與聯排基本上還具有別墅的大部分特徵，只不過前後院相對小一些，私密性差一些。疊墅則完全不同於前幾種產品，一般是建成四層結構，一二層為一戶，三四層為一戶，前後院配有兩個極小的花園，一般分別屬於上下兩戶。這個所謂的疊墅其實就是過去的躍層（複式）住宅加了個花園小馬甲，事實上還不如早期開發的帶花園的多層洋房的一層。一般這樣的一層的花園還是比較大的，其居住體驗可能反而要好一些，只不過新建小區已經找不到這樣的產品了。

從價值來說，獨棟、雙拼、聯排、疊墅由高到低，價效比最差的就是疊墅。

上下兩家人的和諧相處是需要考慮的：

上疊的客廳是下疊的樓上臥室上面，移桌子凳子樓下都聽的很清晰。

遇上樓上是老人、早起開電視，樓下是年輕人、睡覺就受影響。

除此之外，風險就是眼睛看中了、口袋裡空空。

別墅的形態，現在衍生了很多產品，獨棟別墅，聯排別墅，疊拼別墅，其實都有它們自己的特色，符合不同人的消費，但是多數人對疊拼別墅，還沒有正確的認識，認知，要說買它的風險，可能就是後期出手的時候，速度沒有那麼快，僅此而已，至於說房子增值，還要看他的具體設計等等，包括層高以及戶型，還有位置，私密性等等。

疊拼別墅，其實就是和聯排別墅差不多，聯排別墅是一個一個獨立單元，可以理解為一梯一戶，或者一個單元一戶，疊拼別墅，是在一個個獨立單元上，有兩戶，可以理解為一個單元是兩戶，就這麼一個簡單的概念，說白了就是，戶數並不是很多，可能是兩戶，有可能是三戶，當然，也可以是一棟，獨棟別墅，但是上面有兩戶，一二層是一戶，三四層是一戶，唉，大概是這樣的一個設計。

這樣設計的好處，就是，擁有獨棟別墅一樣的一些設計和格局，又不像聯排別墅那樣，晉深比較深，有這種缺點，疊拼別墅就規避這種缺點，所以，這種別墅也是受到了很多種的追捧，當然，它的私密性和獨棟別墅相比，可能差了點，經此而已，當然也要看它的設計，開頭也說了，比如說層高，還有他的戶型設計，各方面的設計，將會影響別墅的整體的一個購買價值，還是先看看房，再說吧！

疊墅，嚴格意義上講不是別墅，包括聯排別墅也不應該叫別墅，疊墅邊戶院子大，價效比高，在我看來獨棟的才叫別墅吧。題主問的問題有點兒看不懂，你買的房子只要有合法手續，有什麼風險呢？

別墅大致分為獨棟別墅，聯排別墅，疊拼別墅幾種型別，價格方面獨棟最貴，疊拼相對價格低些，購房風險在於第一手續是否齊全，如果是正規土地，五證齊全，購買房子是沒有什麼風險的。

其次疊拼別墅介於聯排和洋房中間，屬於過度階段，購買的客戶群以改善型居住居多，同時也因面積靈活，容積率低，綠化好等因素受到市場好評，購買群體還是挺多的。

國家目前已經停止別墅專案審批，後期疊拼別墅肯定搶手，綜合來看沒有什麼風險。

希望大家補充。

一直以來都是比較喜歡別墅的，特別是現在這種滿是高樓大廈的地方，別墅顯得更加特別。在一般的人眼中，別墅是有錢人才住得起的。畢竟那麼大的房子，還有那麼大一塊地方，總覺得得花不少錢。但是其實現在有聯排和疊拼的別墅可以讓我們選擇，價格也還是沒有那麼誇張的，雖然也有些人不建議買疊拼別墅，當時也沒覺得不好，所以最後還是狠下心來，買了一套疊拼別墅，真的自己住了才敢說。最好不要買“疊拼別墅”，說多了都是淚！

首先我來解釋一下什麼是疊拼，什麼是聯排。

聯排別墅其實就是有三個或者三個以上的單套別墅，連起來的一排的別墅群，每個人都是有獨立的門戶，現在我們這邊很多小區都有這種，算是比較普遍的別墅建造方法了；疊拼其實也是在聯排的基礎上衍生出來的，也就是有幾層的別墅複式樓疊合在一起，一個單元會有兩個或兩個以上的住戶。

其次來說說為什麼不要買“疊拼別墅”

從設計上來說，當初買的時候，就是覺得疊拼別墅的設計上非常有意思，各自的別墅設計是不一樣的，雖然在一棟，但是大家的閣樓，露臺等，都是高低交錯的。比起聯排那種整齊劃一看起來更加有高階感。這其實也算是他的優點了，沒什麼好吐槽的。

從價效比上來說。疊拼別墅確實還是要更加便宜的，當初其實也是覺得設計好，價格也便宜一些，才選擇買疊拼的。畢竟我們家也不是那種特別有錢的，所以看到這種，又能享受別墅的感覺，也不用花那麼大的價錢。也算是不錯的選擇了。

從舒適度上來說。我就想好好吐槽一下了，我們家當初想要買別墅也就是覺得，別墅更加安靜一些，不會那麼吵鬧，反正大家都是獨棟。雖然這種疊拼的別墅一棟也會有兩三個住戶，就覺得也不至於有很大影響，但是住進去了就知道，我錯了。樓上剛好是有小孩的，就跟住那種高層的樓房一樣，孩子在上面蹦蹦跳跳的，在下面真的想衝上去罵人，多次溝通也無果，而且上面還漏水，把我們家房子漏的難看死了。聯排的似乎就要好一些啊，至少還是獨棟，不會有這種困擾。

最後想說的是，我們選擇住房，其實主要還是要看舒適度的，雖然設計也不錯，價格也不算高，但是住進去真的很不爽啊！上面的人比較好說話，各方面都注意還好點，這種情況，說了好多次都沒有用，真的欲哭無淚！這樣的話其實和住高樓房沒差了，那我何必花這個錢來買別墅呢？真的是後悔！所以大家在購買的時候，也最好是先考慮舒適度，在自己經濟條件允許的情況下，選擇舒適度更高的，至於設計都是外在的東西，也不要盲目的追 求

疊拼別墅類似於把兩幢獨立別墅疊加在一起，但它又不是簡單的疊拼建築，其內部空間具有獨幢別墅的一切元素。

疊拼分為上疊和下疊，各有什麼優勢與劣勢：

疊拼別墅下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建築。上層疊拼別墅優缺點：上疊一般有閣樓和露臺（也可當做院子），乾淨、Sunny好、不受樓下住戶影響。缺點是要爬樓（有的樓梯在外面，下雨天受影響），不好做挑高（除非兩層當做一層，這樣感覺又太高了6米不協調），沒有別墅的感覺和複式樓差不多。

下層疊拼別墅優缺點：下層感覺和普通別墅差不多，帶有院子、有地下室，客廳是挑高，缺點是受上層住戶的影響，如果樓距小的話一樓採光不足。

買疊拼別墅的價格上比較便宜，下層疊拼別墅風險大，不好轉手，華人都喜歡採光好，通風性強的，（除非是學區房，地理位置好，轉手快，風險就小）

買上層的疊拼別墅，格局和入門格局好，風景好，如果自己要換置也好轉手，買過來就風險小。

新型別墅與傳統別墅究竟有什麼區別？

如今市場上的新型別墅五花八門，很多所謂的新型別墅，無天無地，還不能獨立入戶，頂多算是低密度的複式洋房。甚至有些只能算摺疊式洋房，簡直是為了實現上下層而強制呈折線式區分開，並沒有別墅本該有的屬性。

當前相對流行並受市場認可與傳統別墅略相關的是疊墅。顧名思義就是“疊加式”的別墅，簡單地理解就是把兩戶或者三戶別墅疊加在一起。如果說傳統別墅重在橫向的延伸空間，那麼疊墅則是致力於縱向的空間拓展。

疊墅建築層數有兩個方面：地上建築層數和地下建築層數，其地上建築層數會直接影響到專案的總貨值。所以在滿足客群定位的前提下，往往就高不就低。

目前疊墅市場上以6層三疊的產品居多，其中1-2層為下疊，帶地下室；3-4層為中疊，配空中花園；5-6層為上疊，帶露臺。如榮耀府4層雙疊比較少，8層四疊的產品也不多。

對於開發者而言，開發疊墅產品有助於規避政策對傳統別墅的限制，同時能夠實現專案總貨值的最大化。疊墅產品單元體形小巧，樓棟間距也小，規劃佈局靈活。尤其對不規格的地形，疊墅適配性更好，對邊角空間的利用更優。

對購房者而言，相比傳統別墅，疊墅門檻更低。目前南京很多疊墅走經濟型路線，以110-220平以內的戶型為主。相比以前動輒三四百平的別墅，目前的疊墅戶型親民很多，接地氣

除此外，疊墅使用率極高，這也是疊墅跟複式洋房最大區別，一般複式洋房使用率是高達100%，而疊墅可以高達200%。

以下圖為例

該戶型計容面積為169平，透過挑空和架空層，再加上屋頂露臺，整個贈送面積高達170平，以至於實際實用面積高達339平，使用率高超200%。是不是你也覺得很划算呀，繼續下看還有驚喜哦。

買疊墅需要注意些什麼？

疊墅的價值

市區＞郊區；有景觀＞無景觀；四層＞六層；大尺度＞經濟型；其中的原因，不用多解釋，相信大家都懂的。

面寬與尺度

疊墅初始階段形態類似於長進深的聯排產品，雖然有縱向空間，但如果單層開間太小，很容易形成壓抑感和閉塞感，而且對整個房間的通透性和採光效果都會造成一定的影響。

贈送和搭售

受“限售價、競自持”的影響，市場上對地下空間的開發策略開始出現了從“贈送”向“搭售”轉變。比如原本作為“贈送面積”的地下室，現已被納入“建築面積”。所以購房前要確認清楚地上、地下各自的贈送比例，以免吃了啞巴虧。

樓層的選擇

往日在三疊產品中，下疊被大家所公認，上疊次之，而中疊比較尷尬。因為下疊有入戶花園和地下空間，溢價也最為明顯；上疊會贈送露臺或樓閣；但中疊就很難出彩，甚至有專案直接當作平層來打造。

目前中疊和上疊的附加價值明顯提升了很多，比如現在有的疊墅戶型可以實現上、中、下疊三個戶型都配有入戶花園和地下空間，並實現了獨門獨院。

除上述外，還需要注意的是，這些贈送空間的實際使用情況。比如贈送的閣樓，高度如何，能否改造；贈送的入戶花園究竟是在地面，還是在負一層，如“升龍桃花源”專案是透過下沉路面來實現，刻意模糊首層和負一層的界限。雖然採光沒啥問題，但在視覺和心理感受方面會有一定的影響。

住這種房型的上下鄰居天天吵架，主要原因有車位佔用，阻擋通道，房屋維修，過度裝修，綠化擋光等。這種房子根本不能住

別墅分為以下5種：獨棟別墅、聯排別墅、雙拼別墅、疊加式別墅、空中別墅。（嚴格意義上講：聯排、雙拼以及排屋（Town House）等低密度住宅不屬於別墅範圍，而被劃入高檔住宅範圍。）

獨棟別墅

共8張

別墅傢俱

雙拼別墅

它是聯排別墅與獨棟別墅之間的中間產品，由兩個單元的別墅拼聯組成的單棟別墅。在美國比較流行的2-PAC別墅是一種雙拼別墅。降低了社群密度增加了住宅採光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。雙拼別墅基本是三面採光，外側的居室通常會有兩個以上的採光面，一般來說，窗戶較多，通風不會差，重要的是採光和觀景。

共6張

別墅

聯排別墅

即Townhouse有天有地，有自己的院子和車庫。由三個或三個以上的單元住宅組成，一排二至四層聯結在一起，每幾個單元共用外牆，有統一的平面設計和獨立的門戶。Townhouse別墅是大多數經濟型別墅採取的形式之一。

疊拼別墅

它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，介於別墅與公寓之間，是由多層的別墅式複式住宅上下疊加在一起組合而成。一般四至七層，由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成，這種開間與聯排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯排別墅窄進深的缺點。

空中別墅

空中別墅發源於美國，稱為“penthouse”即“空中閣樓”原指位於城市中心地帶，高層頂端的豪宅。一般理解是建在公寓或高層建築頂端具有別墅形態的大型複式/躍式住宅，躍式住宅。要求產品符合別墅全景觀的基本要求、地理位置好、視野開闊、通透等。

1，聯排和疊拼都是別墅的一種形式。

2，聯排別墅位置往往在靠近城市交通方便的郊區，高度一般不過5層，鄰居之間有共用牆，但獨門獨戶。在西方，聯排別墅的主人是中產階級或新貴階層。大多數屬於高消費人群。

3，它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜合情景洋房公寓與聯排別墅特點的基礎上產生的，由多層的複式住宅上下疊加在一起組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，一般為四層帶閣樓建築，這種開間與聯排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯排別墅長進深的缺點。購買人群是社會上的中產階級，而非真正意義上的富人。

疊拼別墅

它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，介於別墅與公寓之間，是由多層的別墅式複式住宅上下疊加在一起組合而成。一般四至七層，由每單元二至三層的別墅戶型上下疊加而成，這種開間與聯排別墅相比，獨立面造型可豐富一些，同時一定程度上克服了聯排別墅窄進深的缺點。