我是在開發商上班的。第一客戶籤協議之前先了解一下開發商資質，開發商實力和口碑。比如想萬科，恆大，保利這些就不需要太擔心！第二，籤協議之前看清楚協議內容，瞭解自己履行約定的能力，比如首付款什麼時候支付，定金怎麼支付等。第三籤協議之前先看自己徵信等各種買房按揭條件是不是足夠！

一、合同文字要規範。

合同應當選擇建設部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示範文字》，不要採用開發商自行擬定的合同。該文字較好的平衡了開發商和購房人權利和義務關係，有利於保護購房人的合法權利，而且該文字有統一編號，便於建委對買賣行為規範監督管理。

二、交付定金應寫清。

如需交付定金，要分清“定金”與“訂金”的區別。定金是專門法律概念，中國《合同法》規定，定金是一種債權的擔保，債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。如果雙方的合同或認購書中將定金寫成“訂金”或其他名詞，則售房一方即使違約也不會遵循定金罰則。因為一字之差造成購房人損失的案件有很多，尤其是認購預售的房屋，雙方簽定意向書，購房人交付定金，在正式開盤時房價上漲，開發商很可能違約退還定金，另高價售樓，這種情況下如果沒有約明定金或約定錯誤，購房人就得不到雙倍賠償，其合法權利不能受到保障。

三、合同細節要明晰。

購房後雙方的爭議大都是因為合同約定不明確造成的，雖然合同是統一規範的文字，但合同的細節還是應當約定詳盡、準確，避免用含糊不清的用語。如房屋面積，應寫明使用面積、建築面積、公攤面積各是多少，公攤面積包括哪些，綠化、配套設施包括什麼，裝修標準應具體寫明用什麼品牌，而不能用高檔、進口材料等含混的用語。另外還有很多購房人容易忽略的細節，如合同最後落款的日期，合同簽訂的日期很重要，一旦對方沒有按時履約，違約的時間計算就要看合同簽訂的日期了。出售房屋一方的簽章，如果是單位一定要有公章，要有法人或有代理許可權的人簽字。簽章是否符合標準決定了合同的效力。

四、違約條款很重要。

購房合同中很多違約條款都是針對購房人的，對售房方則常常約定不明，這需要購房人主動與對方協商，明確約定售房方的責任條款，將來一旦發生爭議，可以有效地保護自己。違約條款包括售房方遲延交房、遲延辦理房產證的責任、交房不合標準的責任，責任約定要有具體的計算方式，便於發生糾紛後的問題解決。

五、補充協議別忽略。

主合同簽訂完成後，出賣方常常會因房屋面積、產權辦理、付款方式、付款期限、免責條款等細節問題的變更或細化而要求買受人簽訂補充協議，該協議是主合同的補充或變更，常會超出主合同為買受人的權利設定限制或為買受人設定更多的義務，因此，簽訂補充協議需謹慎，不要疏忽大意，誤入圈套。

另外，合同往往都會約定不可抗力免責條款，按照法律規定，不可抗力是指不能預見、不能避免並且不能克服的客觀情況，通常指天災人禍類的事實，如地震、颱風、洪水等重大自然災害或戰爭等突發社會事件。實踐中，出賣方往往會任意擴大不可抗力的範圍，將其作為自己的違約的藉口並逃脫責任，這需要買受人能正確地分辨。在此建議您籤購房合同的時候諮詢律師或者請律師代理，這樣可以更好地保護自己的權益。

綜合以上介紹，簽訂購房合同時，一定仔細閱讀

根據物權法第二章第一節【不動產登記】第九條（不動產物權登記生效及例外）：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記發生效力；未經登記不發生效力，但法律另有規定的除外；根據物權法第二章第一節【不動產登記】第十五條（合同效力和物權效力區分）：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。以上物權法的內容可以看出未登記辦證的房屋不能過戶，簽訂的買賣合同是有法律效力。而合同的簽訂具有完全的法律效力必須滿足簽訂合同的當時人在平等情況下籤訂，不得威逼利誘，損壞他人利益以及違法行為。

補充一點即便是已經登記能辦理過戶的房屋在簽訂買賣合同時，只是確定房屋當事人之間的買賣關係，合同關係確定了當時人的權力和義務，而沒有完成買賣交易。根據物權法的規定為了方便房地產交易，房地產明確以歸屬登記為準，也就是說簽訂買賣合同而未辦理房產過戶的在物權法裡是未完成房產買賣的，其中包括新房、二手房、以及未登記的房產，其中新房買賣中很多人誤以為辦理了網籤、銀行放款、開始月供、新房收樓時就是完成房屋買賣，這個從物權法的規定來看是錯誤的理解，只是新房買賣的雙方在履行合同而已，依然有不確定因素，只是目前國家對於新房的政策比較寬鬆。

未登記的房產簽訂的合同是建立當事人之間的買賣關係，不應該違揹物權法和合同法相關規定，建立買賣關係時買賣雙方除了誠實守信的履行合同中的權利和義務，同時還將形成買賣當事人之間的債權、債務和期權關係。所謂的債權、債務關係就是購買當時人支付的相關購房款而未獲得房產過戶，購買當時人就是債權人，出售當時人就是債務人。期權關係就是買賣當時人建立買賣關係時，購買的當時人就已經享受了房屋的期權也就是房屋的價格變動。同時簽訂的合同是可以違約賠償和協商取消合同法律是支援的（比如履行合同價值大於了違約價值），

如何簽訂未出證房屋買賣合同幾點實操經驗：

1、未登記房產簽訂的合同有法律效力（不違背合同法強制性規定，合同內容非常重要）。

2、未登記房產雙方簽訂的買賣合同是一種民事行為，在買賣合同履行中如果一方擁有一房多賣、欺騙詐騙行為時，民事行為就可以變成刑事行為，除了追究民事賠償意外還將追究刑事責任，民事責任轉刑事責任一般情況下可以透過協調免責免受刑事責任。

3、房產買賣當時人合同簽訂後，雙方建立了債權、債務關係，如果履行合同的當時人不能履行合同或者意外身故的，合同依然有效；履行當時人不能履行可以透過法律途徑改變履行合同的當時人（手續比較麻煩）；當時人意外身故，就會涉及到繼承法，合同簽訂在前房產繼承在後，簽訂買賣合同建立買賣關係而沒有完成買賣，可以透過繼承人繼承之後繼續履行合同義務，繼承人享受繼承房產的剩餘價值而不是完全價值；當被繼承人的債務大於繼承財產價值時，繼承人可以放棄繼承並且放棄被繼承人的債務，法律是支援的。當繼承人放棄繼承時，購買方可以透過法律途徑辦理房產過戶，房產價值不夠債務時由債務人自行承擔，未支付的款項以及剩餘價值將收歸國有。

未辦理登記的房產在現實中如何避免發生風險有幾點可以把握：

1.合同簽訂必須要符合合同法強制性規定，當時人的義務、權力和違約責任都要在法律認可範圍。

2.根據合同主題體現的關係，可以將房屋期權變化受益人明確打在合同裡。

3.未出證的房屋簽訂合同時，瞭解房屋的實際情況從，產權人的社會關係，除了讓產權人的家人關係外還應該讓房屋產權人的家人簽字蓋手印並附身份證影印件以做證明，條件允許時可以將產權人的收款賬戶影印讓所有人簽字蓋手印，增加輔助履行合同的債權人和過戶人，也平衡債務人之間矛盾，並且收集房屋產權人的房屋相關資料。

4.有現房的可以直接辦理入住，特殊房產有登記但不滿足過戶條件的，可以到房管局辦理個人債權抵押。

5.房產法律是以最高法律為準，地方房產政策只使用於當地房產，如果當地的房產政策有限購要求的，購買的當時人要懂得將可能變化地方政策靈活寫進買賣合同主題，以防止辦理過戶時，購買人不具備當地的房產過戶資格，這點比較重要。

6.法律面前人人平等，房屋買賣當時人建立買賣關係，雙方都是平等對立的，要誠實守信履行各方的權利和義務。

以上分享是一個地產工作者用了兩年學習的房產法律知識分享，僅供參考。很多人看到未出證的房屋交易就認為風險大不可取，這是對於房產法律的不夠深入瞭解。知道法律風險就可以提前做好未來可能發生的法律風險比不知道法律風險點而初心大意更安全，有風險不可怕只要前期做好防範規避可能出現風險點就可以進行補救。

你如果沒有做好承擔購房款損失的風險，就不要去貪這個心了。房東沒有房產證那就是使用權，當然價格低了。你瞭解過這套房子的產權人是誰嗎？ 產權人同意使用人協議轉讓該房屋嗎？要上市流通的房產都需要房產證的，要到當地房產交易中心轉移登記備案的。搞清楚這些，我想你也不會有買的想法了。

除開了開發商賣的新房，個人不建議不要買這種房，現不具有交易過戶條件，如果真想賣本人有以下交易:

1.先查到房管局查下房屋狀態如果該房沒有備案是否可以直接到開發商更名，如果可以更名是否開發商願意配合跟開發商在籤一份買賣合同，同時收回原來的買賣合同，並再跟賣家籤一份房屋買賣合同，賣方同意上述所有情況。

2.如果查檔房子已經有了備案，按海南的政策新的房產證下來要五年才能交易過戶，如果只能去公證處辦理公證書，但公證書只有兩年，公證書到期前在做公證，但是公證書可以證明房子確實賣給您了，但是未來五年變化太多，假如房價漲了相當於現在價格的兩倍，到那時候原賣房不肯配合您過戶說不賣了，退錢給您，您告上法院您是吃虧的 只要上法院您只能退給您原來買房的錢，為什麼呢，上述已經說過了 首先當時買的時候不符合政策規定不能辦理交易過戶手續，合同是無效的。

一、籤購房合同時要帶哪些材料？

（一）一次性付款客戶需攜帶資料如下：

1、購房人本人身份證原件及影印件3份；

2、購房證明。

（二）申請按揭貸款的客戶需攜帶的資料如下：

1、購房人夫妻雙方身份證原件及影印件6份；

2、戶口簿原件及首頁影印件3份，夫妻雙方姓名所在頁影印件3份，非本地戶口的提供戶籍證明原件；

3、結婚證影印件3份；

4、購房證明；

5、夫妻雙方所在單位出具的有效收入證明；

6、借款人及配偶私章。

二、籤購房合同需注意哪些問題？

1、簽約前應當審查的事項：

《商品房預售許可證》或者竣工驗收合格證明（或者開發商初始登記的《房地產權證》）和出售許可證明中關於房產的內容和範圍，包括宗地號、專案名稱、棟號、層數、用途、套數、面積等資訊，應與合同上填寫的棟號、樓層、名稱等相符。

2、簽約時買受人的知情權和開發商的義務：

開發商銷售（包括預售、現售）商品房時，應在售樓處將有關房屋建築面積計算資料或者測算資料進行公示，供購房者查閱。公示的資料包括：

（1）房屋土地權屬調查報告書（房屋土地調查機構提供）；

（2）建築平面佈置圖（經規劃管理部門稽核同意）。

（3）簽署商品房預售合同時，購房人要求查閱面積計算表或者測算表的，開發商應向購房者提供《房屋建築面積計算表》；

（4）簽訂房屋交接書或者簽訂商品房現售合同時，開發商應向購房者提供《房屋建築面積測算表》。

特別提示：前述計算表和測算表中的《房屋公用部位建築面積說明》必須將分攤的共有部位全部列明，並能與建築平面佈置圖對照查核。

根據上述內容，相信您對“籤購房合同時要帶哪些材料”以及“籤購房合同需注意哪些問題”等方面的問題有了一定的瞭解，也希望上述內容能夠給您帶來幫助。在購買商品房的過程中，簽訂購房合同可以說是最重要的環節之一，購房合同的內容對於購房者能否購買到稱心如意的房產來說是非常重要的。且在發生房產糾紛時，購房合同還是購房者維權的重要證據之一，因此，購房者對購房合同的簽訂要謹慎，在遇到不懂的問題時要及時諮詢房產方面的專家律師。

詳情概述

看了您的簡述，明白了您的情況應該是這樣的，自己相中了一套國企開發商的房子，但房子網籤啦，暫時還沒有下發房產證，這種房子交易如何把控風險。

開發商是國企後期成為爛尾樓的可能性基本沒有，這樣就是您與房主之間的風險，相對而言此類房子，交易起來買主承擔的風險更多更大。

首先說下我們是如何交易這種類似房子的

首付款比例一般50%，首付比例越低越好（只要房主願意，當然太低可能房主有問題也要謹慎），房主拿到首付款，將銀行貸款解壓，有剩餘可以自由支配，買主就可以進行裝修入住了，（如果是現房）商品房預售合同原件及各方面單據收據都由買主來保管，剩餘尾款等到房產證下來之後，買主可以一次性付清或透過貸款形式支付，過完戶，交易結束。

現在房價趨於穩定，不會出現暴漲暴跌的情況，因此短期（房子下證後）內基本不會出現房主覺得此房增值啦，原來價格賣虧啦，或者買主覺得現在房子貶值太大，自己買虧來這種事情，因此主要風險來自於兩方面。

一房多賣

一房多賣是屬於違法犯罪，屬於詐騙，是要付刑事責任的，是要坐牢的，敢於這樣鋌而走險的人較少。為了防止這點，我們要求業主收到首付款後，《商品房預售合同》原件，及單據收據等都由買主來儲存保管。

房子被查封

房子被查封是房主因債務問題被法院查封，可能是交易前被查封或交易後被查封。

徵信報告：

在簽署合同前，我們要核實房主的身份，開具房主徵信報告；（如果房主是國家公職人員，公務員老師或在國企上班，可能身份更可靠）

產籍證明：

產籍證明也叫產調，上面能準確看到房子有沒有被抵押，有沒有被法院查封，如果有問題交易立即停止；

全款能力：

雖然一半首付一半，但是我們要求買主有全款的能力，或者有籌集全款自己的實力，來預防交易之後萬一出現的一房多賣或者被查封問題。如果出現類似情況，只要我們能籌集到剩餘尾款，一次性交付給法院就有機會將房子爭取過來；

法院仲裁:

透過專業律師，透過法院，走一個仲裁流程，這樣更穩妥，更有勝算；

擔保人：

條件允許讓買主找人做擔保；

費用支出：

一、房產證下發前所產生的費用由（甲方/乙方）方房承擔，房產證過戶時產生的費用由（甲方/乙方）承擔（含物業費、水電預付款、裝修押金，垃圾清運費）；

契稅補退：

二、交房時（甲方/乙方）繳納的契稅，後期由開發商處退回（多繳納的契稅）契稅款項歸（甲方/乙方）所有；

違約責任：

三、甲乙雙方如有違約，違約方向守約支付五倍購房成交款作為賠償；

證件保管：

四、商品房買賣合同原件、收款收據原件由乙方保管

過戶約定：

五、房產證下發時甲方無條件配合乙方過戶，乙方可透過房產證抵押做商業貸款或公積金貸款或一次性支付剩餘尾款。如因乙方徵信，流水及其他與甲方無關的原因，而造成的不能進行抵押貸款，乙方必須在下發房產證日後60天內全款支付全部剩餘尾款。

面積偏差：

六、合同購房面積與實測面積誤差所產生的退回或需要補交的房款，均有乙方承擔。

相信這世界上還是好人多，講誠信的人多，您之所以看上類似房子肯定是因為房子的價效比較高，也不用擔心太多，相信現在大部分人都會最受承諾的，沒了誠信和優秀的徵信將會寸步難行。