小菜建議投資小區底商，買商業街商鋪和商場商鋪風險都比較大。

這幾年電商衝擊了實體店鋪，導致很多開實體商鋪的生意都不好做，這裡面主要還是商業街商鋪和商場商鋪衝擊更大些，小區商鋪因為消費人口比較穩定，經營業態需求大，小區商鋪數量有限，這幾年不但沒受到多少衝擊，反倒經營火熱。

從電商和實體競爭看，純電商模式和實體模式都在煎熬，誰的日子都不好過，目前還看不到誰能勝出？誰能將誰吃掉。商業模式還在調整，但不管未來商業模式怎麼變？小區的消費都是剛需，都很穩定，因此，投資小區商鋪就穩定的。

這個趨勢可以看看經濟發達國家的商業模式就知道了。現在世界上商業模式比較典型的有三個國家，日本、新加坡和美國。美國商業模式和新加坡類似，日本商業模式要相對差異性大些。

美國是第一經濟體，各方面都比我們發達，電商和實體商業都很發達，看看美國的商業情況借鑑意義更大些。

美國70%的商業地產是社群商鋪，剩餘商業地產是購物中心、專業市場和其他型別商業。社群商鋪在美國的模式主要還是以社群商業體形式存在，每隔3公里社群範圍，規劃就會配套一個3000-1萬平米的社群商業體。

周邊範圍內除了這個社群商業體就沒有其他商鋪存在，社群商業體業態很廣，比如便利店、水果店、大型超市、餐飲店、理髮店、洗衣店、金融機構、幼兒教育、健身設施等，社群居民日常消費需求基本都可以在這樣的社群商業體內完成，如果還有不能滿足的消費需求，就去更大級別的社群商業體或購物中心、專業市場之類的。

社群商業規劃得很規範，運營和管理也是有一套成熟的商業模式，當社群規劃需要建蓋新的社群商業體，就會有地產商去做調研，進行可行性研究，然後，設計好社群商業體的體量，業態之類的規劃，尋找投資人，資金到位後，開始建蓋，建蓋完成後，地產商持有所有商業的產權，然後交給專業的運營公司招商，每年招租獲得的租金，按照之前協議分成，給地產商多少，給投資人多少，給商業管理公司多少？這類商業因為服務社群居民，收入都是很穩定的，投資人都願意去投錢，風險很小。

這個模式對我們國內也有參考作用，近些年也陸續有開發商在嘗試，有成功的，也有失敗的。但我們商業地產的現狀是香港模式，美國模式在我們這裡有些水土不服。

但至少可以給我們投資商業地產有些啟示：社群商鋪的經營和收益穩定性是最強的！

小區商鋪是服務小區，滿足小區居民日常生活的各種需求，必須要配套相關的業態，比如便利店、理髮店、快遞門店、藥店、餐飲店、五金店、社群衛生服務門診等業態。這些業態都是小區商業的剛性需求，凡具備一定戶數的小區都必須要，也就不缺租戶，出租率就會高，租金也就很穩定，買小區商鋪的風險就很小。

目前各型別商場數量龐大，存量很多，新開商場也在不斷增多，對商業人流分流嚴重，除了傳統的商場外，很多新開商場目前經營都是很困難，包括萬達商業。商場在各城市都已經飽和了，這個趨勢在國外是有的，國外的經驗是將租不出去的商場改公寓，要麼住人，要麼給別人辦公。所以，商場商鋪的前景是不樂觀的。

商業街的話風險就更大，很多商業街前期燒錢炒，過了燒錢期，一旦商業管理公司運營不給力，慢慢就會涼！從多數商業街最後的經營情況看，涼的機率很大，至少在總量上趕不贏小區商鋪穩定。

綜上分析，小菜建議你選擇合適的小區商鋪投資，一般來說，越靠近小區大門的商鋪越好租，投資風險越小。而哪些遠離小區居民活動區域的小區商鋪，很難出租，不建議買。還需要注意的就是，小區戶數越多，入住率越高，品質越好，消費力就越強，租戶經營就越好，意味著這些小區的商鋪前景就越好，也就越值得投資。

投資必須回報率在6%以上才可以投！往往現在投資商鋪的價挌嚴重高於價值！連4%都難達到！至於那些返租的套路門面就更不要說了！總之，現在是投資商鋪的最壞時機！！！

個人認為小區商鋪好，人口集中，客流量大，鋪租也不太貴，商業街鋪租金貴，人流大但客流量並不一定大，競爭也大。從成本方面考慮不贊同投資？當然炒鋪的例外

投資本著兩個原則：一、遠景如何？二、持續盈利能力！

從投資遠景的角度看：

小區底鋪沒有太好的發展，畢竟消費人群有限，尤其隨著時間遷移，上門服務越來越重，商圈消費會越來越集中，小區底鋪的價值就越來越輕。商業街商鋪的投資比較大，但是好在管理松，可操作性強，不會有太多限制。唯獨地點不好找，一般的地方都已經飽和，所以能否投到靠運氣。

相對來說，商場商鋪的投資會省心些，雖然管理嚴格，但好在不用操心。

從持續盈利能力角度看：

小區底商的穩定性從前是特別穩定的，但是時代不同了。商業街的持續性相對也要若一些。因為商業街商鋪普遍貴、大，天氣也影響也非常大！

相對來說，商場商鋪還是首選。

如果有實力、能找到好地點，選商業街地鋪，如果實力一般，選商場。總體不建議樓底商。

社群商鋪優勢在於有固定消費人群，非常的穩定租金回報，位置不太偏的話很少會出現空置的狀況，劣勢：增值比較緩慢，成長性不是非常大比較適合保守一點的人投資！

商業街商場鋪子是非常有學問的，新手投資一定要非常謹慎，不然血本無歸，商業街商場的鋪子一般都是要開發商統一運營統一管理的，那麼首先要看這個開發商是不是用心做好商業，有沒有自持比超過百分之30如果沒有絕對的買了就坑，開發商有沒有做過商業的運營經驗，成功專案案例，開發商的自持區域跟出售區域位置上差別太大也不行，好的都自持，差的都賣掉，萬達就是典型，要買就買自持跟出售不分人流動線可以緊密連結在一起的，商業街運營的好回報率非常的可觀，可能做火了兩年回本一次也正常，由於它的高成長性，所以很多人都喜歡下手商業街商場鋪子，但我建議，你一定要做好買入前的準備，市場調研！

投資商鋪個人建議可以考慮體量較大的樓盤底商，因為未來人的惰性越來越強！購物首先是網購其次就是就近購買原則！近幾年主幹道商鋪頹勢已經很明顯，個人認為不能迷戀主幹道商鋪，人流量大但是停下來購物的少，樓盤底商可能沒有特別高點回報率但是風險也很小，不容易爛掉！另外個人一點觀點就是買商鋪一定要買位置最佳的，可能價格會比周邊貴但是以後的回報也會比他們高！另外你問中所提商業街和商場商鋪個人建議慎重考慮，因為這兩者你的商鋪命運前途是交給他們的，一榮俱榮、一損俱損的關係！僅供參考！

投資商鋪關鍵是要選好位置。個人認為，選擇小區底商比選擇商業街和商場商鋪更具投資價值：

現在人們的生活節奏變得越來越快，消費習慣也在不斷髮生改變，很多人平常工作生活很忙，無暇抽出時間去逛街逛商場，年輕人大都形成網購習慣，小區居民也都選擇在小區周圍消費購物。在小區周圍投資商鋪，經營一些貼近居民日常所需的生活服務類專案，具有非常好的投資前景。

我們知道，商鋪的經營許可權只有短短的40年，一旦所投資的商鋪在經營期內遭淘汰，就無法收回投資成本，帶來很大的財產損失。而小區底商是跟隨小區同時建設，未來自會隨著小區拆遷才會被拆遷。商品房居住年限為70年，即便商鋪經營到期，只要到期後補交一定的土體使用金，商鋪仍然可以繼續營業。大的社群居民集中人流量大，只要能及時掌握市場動態和需求，隨時調整經營方向並用心經營，商鋪不愁沒有穩定的客源。

當然，這並非說選擇商業街和商場的商鋪就不好。相比之下，商業街和商場也有自己的優勢和特色。比如商品的種類更加齊全，消費人群不受區域限制，城市中心位置人流量大等。

商業街和商場最大的缺陷就是城市變遷。城市的管理者在不斷更換，對城市的發展規劃以及城市定位也會隨之改變。政策的不斷調整和城市建設速度加快，新的商圈會不斷出新，舊的商圈會被取代，時間短的商街甚至三兩年。由於很多商業街和商場無法保持長期優勢，今天紅紅火火也許明天就會冷清下來。投資商業街和商場的風險比投資小區底商顯然大得多。

而投資商場內的商鋪風險更大。投資商場內鋪，受經營環境侷限，不得不與商場形成命運共同體，受商場整體經營狀況影響，一榮俱榮，一損俱損。一旦商場陷入虧損或被新的商場所取代，很難找人接盤。

還是底商比較好，租金多少借給誰做什麼都能自己做主。投資商場內的商鋪雖然商鋪是自己的但如果碰到無賴型的商場管理方那你自己的鋪位不是你自己能做主的了！在上海靜安區七浦路聯富市場就是個無賴在管理市場，商鋪只能透過市場借業主無權自行借，商戶必須無條件服從市場管理，否則拉電關門不讓商戶開門營業，業主自行經營也必須無條件服從市場管理，否則一樣拉電不讓業主開門營業！

既然是租金價值，那就要說到回報率，回報率越高的商鋪，價值也越高，可以這麼理解，但是在實際操作小區底商，商業街商鋪，還有商場商鋪，有著很多的區別性，因為這些商鋪，經營者不一樣，商圈不一樣，銷售的時候方法也不一樣，模式也會有很大的區別，接下來就說一下，怎麼選商鋪？

第一種商鋪就是小區底商，這種商鋪有著很高的，自用價值，可以出租也可以自己使用，有著真實的產權，經營門類，租給誰，完全自由，這是最自由的商鋪之一，也非常適合個人投資，而且買賣上，也沒有任何其他的說法，正常的槓桿正常的買賣。

第二種商品就是商業街，商業街一般會對商鋪的經營品類，有一些限制，人家是服裝一條街，你總不能給人家賣電器吧，商業街對經營品類會有一些限制，商業街不是純一層商鋪，會有二層三層四層，這樣的一些區別，但是會更加專業一些，商業街的經營主要是控制品類，基本上不做硬性管理，商業街的好處就是，本身的品類會吸引更多人，人氣是非常重要的，這裡商鋪價格並不低。

第三種就是，商場的商鋪，商場的商鋪基本上都是統一經營，統一管理，你買到的商鋪，有可能就是屬於產權商鋪，沒有具體的哪個位置，屬於你，只有一隻產權，沒有實體商鋪，只能投資，沒有太多的自用價值，而且收益，全靠品牌經營方，品牌經營方經營的好，就能給你收益率，經營的一般般，你的收益率就會變低，就這麼一種形式，過多的依靠的就是經營方，而自己沒有完全的自由選擇。

針對這三種商鋪，最不容易出手的，就是商場的商鋪，基本上是最後一波接盤的，最容易出手的應該是社群商鋪，金融價值最高的，也是社群商鋪，另外就是增值，增值最快的應該是人氣比較旺的商業街，沒有增值的就是商場的商鋪，社群商鋪處於中間，增值一切靠時間，大概就這樣一個情況。

我一年前買的一個小區商業街底商，86平方，剛交房兩年後能成熟，現在租出去6萬，我個人感覺單層底商好一點，大家看呢？

我家買的縣城某住宅小區底商，一拖二200多平米，總價140多萬，前兩年租金6萬5，去年開始掉價到5萬，有一家掛出去賣好長時間賣不了，現在還有30多萬貸款，如今實體生意不好做啊，應該是砸到手裡了。