一、三種貸款方式的選擇

1、商業貸款

商業貸款是銀行發放的貸款。

額度高。以買新房為例，交付完首付款之後的餘下房款，都可以申請商業貸款。除了首套房，二套房、非普通住宅、非住宅，均可以使用商業貸款。

貸款利率較高。貸款基準利率為4.9％，而且截至到目前為止全國首套房貸款平均利率保持上漲，已經連漲20個月，達到5.69%，因此貸款的總利息比較高，而且在很多城市限購政策“認房又認貸”的背景下，只要有過貸款記錄都算二套房。比較適合有足夠償還能力的人申請。

2、公積金貸款

公積金貸款由各地公積金管理中心運用住房公積金，委託銀行發放。

貸款利率低。現在房地產調控不放鬆，商業房貸利率上浮，還好公積金貸款利率低且穩定，對購房者而言，儘量使用公積貸款成為降低購房成本的最好選擇，最新個人住房公積金貸款5年以下及5年以上利率分別為2.75%、3.25%。

額度有限制。公積金的貸款額度受個人公積金繳存年限、餘額的限制，僅限普通住宅使用，政策還規定了公積金的最高可貸款額度，且每個城市的政策都各有不同。

3、組合貸款

即組合申請公積金和商業兩種貸款。

利率適中。即商業貸款部分採用商業貸款利息，公積金貸款部分採用公積金貸款利息，利率不會太高。

貸款金額較大。結合公積金貸款和商業貸款兩種貸款的形式可貸款的金額也比較大，因此使用的人數最多。

二、兩種還款方式的選擇

1、等額本息

定義：把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到還款期限的每個月中。因此還款人每月還款固定金額，但每月還款額當中的本金比重逐月遞增，利息比重逐月遞減。

適合人群：由於每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便於每個家庭根據自己的收入情況，確定還貸能力。所以比較適宜有正常開支計劃的家庭，特別是年青人，經濟條件不允許前期投入過大，可以選擇這種方式，公務員、教師等收入和工作機會相對穩定的群體也適合這種還款方式。

2、等額本金

定義：將本金分攤到每個月內，同時付清上一個交易日至本還款日之間的利息。因此還款人前期支付的利息較多，還款負擔逐月遞減。

適合人群：由於每月的還款本金額固定，而所還利息越來越少，貸款人起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。因此，比較適合在前段時間還款能力強的貸款人，比如經濟實力較好的中年人。

根據自己的經濟能力，如果打算前幾年就把貸款還完手頭寬裕建議等額本金。如果手頭不寬裕，沒有提前還款的打算聯絡等額本息。

建議首選選擇等額本金再選等額本息。具體可以下載個房貸計算器算下比較下，根據自己的實際情況進行選擇。

貸款有兩種方式，等額本金和等額本息兩種貸款方式，等額本金是每個月還款本金不變，利息越來越少，每個月遞減。優點是總體還款利息少。缺點前期還款壓力大。

等額本息還款方式，每個月還款額度不變，每個月還款利息不變。優點平均每個月還款相對等額本金較少，還款壓力不大。缺點整體還款下來利息高。

兩種：

一、按以前的利率來還；

二、LPR加點。

個人建議採取第二種，每年LPR都會有所改變。

大家好，我是勇談。從2020年3月1日到今年的8月31日，除公積金貸款和不夠一個定價週期除外都需要轉換為LPR貸款。而且瞭解住房貸款的朋友應該知道，早在2019年10月8日起的住房商業貸款就是按照LPR為基準進行的。所以說，除去公積金貸款外新房貸款還款的方式只有一種——LPR為基準的貸款。當然還款方式還是跟之前一樣有等額本息和等額本金的區別，具體的還款方式跟過去的固定利率計算方式基本一樣，只不過是定價週期週期做出了改變而已。藉此機會簡單談談我的觀察。

第一、此次轉換的僅僅是貸款基準利率，跟還款方式沒有什麼影響。等額本息就是每個月的還款金額一樣，等額本金是還款金額逐漸遞減的；採取LPR為基準後，只是根據跟銀行簽署的定價週期不同而跟過去有所不同，畢竟過去的固定利率調整頻率大概幾年才有一次，只不過這次LPR利率每年都要進行一次調整（根據央行規定最短定價週期為1年）。一般系統預設的都是12個月重新定價，具體定價日期可以選擇1月1日或者還款日；需要修改的可以跟貸款銀行進行辦理。

第二、到底要選擇等額本息還是等額本金，還是要根據自身的收入情況，並沒有標準答案。如果說收入相對比較高，那麼建議選擇等額本金先高後低的還款方式，反之亦然。這並沒有標準的答案，不過可以告訴各位的是等額本息的支付貸款利息確實要比等額本金高出不少。按照過去固定利率來計算，以貸款100萬、20年為例，等額本息還款利息為570665.72元，等額本金為492041.67元；大家可以隨便下載一個貸款計算器就可以得出想要的答案。

截止到現在對於LPR利率後對於房貸的影響很多朋友都考慮的過多，其實從央行到各個銀行都已經仔細研究了許久，根本沒有多少可“鑽”的空子。作為貸款購房者唯一能夠做的就是按照要求去申請，在合理的規則範圍內提出自己合理的要求，那麼什麼是可以提出的？重定價週期和重定價日的選擇，根據觀察來看目前重定價週期銀行系統預設的是1年，重定價日是每年的1月1日或者還款日。透過分析後得知，重定價週期選擇1年問題不大，但是重定價日在每年的1月1日就有問題了，畢竟1月1日的LPR報價是根據去年的12月20日來執行的。根據慣例來說，每年的第四季度都是銀行缺錢的時候，自然LPR報價不會低。個人建議到實際貸款銀行協商將定價日定在2月1日或者3月份1日是最為划算，這個時候往往都是春節旺季，央行每年釋放幾萬億流動資金是常態。

綜上，此次調整僅僅是基準利率的調整，其他還款方式基本沒有什麼變化。大家還是根據自身情況做出等額本息和等額本金的決定即可。切記文中提到流動重新定價日的選擇，這點或許會讓你省些錢財。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。