隨著房地產行業由增量時代轉向存量時代，房企紛紛轉向多元化轉型，但是入局一個新的行業，需要更多的精力和資金，對於房地產企業來說機會與挑戰並存。　　近日，雅居樂旗下物業服務企業雅生活不平靜。10月15日晚間，雅生活釋出公告披露，綠地控股旗下綠地金融海外投資集團有限公司於當日在公開市場出售5000萬股股票，平均價格為21.18港元，市值約10.59億港元。這也意味著，此次減持，綠地控股可套現10.59億元。減持前，綠地控股合計持有雅生活15%的權益，總計2億股，減持後，其佔總股份比例為11.25%，仍為第二大股東。　　雅生活方面表示，綠地金融減持股票主要是基於自身整體發展考量，並不影響綠地控股與本公司的戰略合作。綠地控股在2017年8月以10億元入股當時還未上市的雅生活，取得雅生活20%股份，同時，將旗下綠地物業以10億元賣給雅生活。　　此外，雅居樂半年報顯示，報告期內，雅居樂的淨利潤同比增長37.69%至58.94億元，整體淨利潤率21.7%，較去年同期增加4個百分點。其中，歸屬公司股東的淨利潤為50.77億元，同比增長35.06%。　　然而，值得注意的是，雅居樂淨利潤的增長主要與專案股權轉賣有關，依靠轉讓專案出現淨利潤不具有可持續性，提升自身的實力才是企業持續穩定發展的關鍵所在。雅居樂將如何透過提升實力來實現業績的持續穩定增長？　　對此，《商學院》記者向雅居樂方面發出採訪提綱，截至發稿日期，未收到回覆。　　“套現”約10億元　　對於雅生活與綠地物業的戰略合作由來已久。2017年6月，雅生活斥資10億元收購綠地控股旗下的綠地物業，並與綠地簽署戰略合作協議，並承諾注入超過5000萬平方米的物業面積。　　形成了以“雅居樂物業”和“綠地物業”雙品牌驅動戰略。2017年8月，綠地又宣佈以10億元價格戰略投資雅生活，獲得其20%股份，成為二股東。自此，雅生活成為中國物業管理行業唯一一家同時擁有兩家一線房企作為股東的物業服務企業。這也意味著，綠地用物業公司獲取雅生活20%的股份。以此估算，雅生活當時的估值是50億人民幣。　　據當初雙方簽訂的《投資合作協議》里約定，自2018-2022年，綠地控股將聘請雅生活作為物業管理服務供應商，每年交付管理物業面積將不少於700萬平方米，並額外提供300萬平方米的優先物業管理權。　　2017年9 月，雅生活正式在港交所掛出招股書。此次登陸港股，雅生活被寄予“港股市值第一物業公司 ”的厚望。據公開資料顯示，雅生活此次共計新發售 333,334,000 股，對應發售後雅生活 25% 的股份，募集資金共計 39.12 億港元。按照每股 12.3 港元的首發價，雅生活的估值已經到了164 億港元。　　根據雅生活的首發市值164億港元計算，綠地控股所持的股權在半年內就由10億元人民幣的投入浮盈至24.6億港元，約合19.8億人民幣，整體價值翻倍。　　而截止2019年10月15日，以拋售當天雅生活收盤價21.40港元/股，市值285.33億元計算，綠地則浮盈到了42.80億港元。此次綠地在股價高點拋售雅生活股票，可謂獲益頗豐。　　此次減持後，綠地控股承諾將繼續嚴格遵守上述協議，繼續維護與持續發展雅生活的戰略合作伙伴關係，繼續支援雅生活的物業管理及相關增值服務業務發展，並避免同業競爭，為雅生活的快速發展提供支援。　　但是資本市場對此並不買賬，綠地拋售當日，雅生活股價放量大跌，收盤價21.40港元/股，跌幅達到6.96%，股民付出了真金白銀的代價。　　財經評論員嚴躍進認為，綠地出售雅生活股票可能是不看好持股，通過出售透過一些潛在收益不高的專案來回籠資金，解決資金沉澱的問題。　　多元化業務存挑戰　　近年來，隨著房地產企業紛紛試水多元化產業，雅居樂也加入其中。然而，企業進入一個新的領域，需要投入更多的資金以及精力，對企業來說也是一種挑戰。　　野村的一份研究報告顯示，如果雅居樂下半年沒有專案收入的進一步支援，相信要達成1000億元人民幣的全年銷售目標將具挑戰性。非地產類別的業務需要增長最少167%，才可滿足到有關目標，其次是即使公司的非地產業務增長快速，但估計由於房地產業務的盈利能力較弱，下半年仍會出現20億元人民幣的缺口。　　實際上，野村的擔憂不無道理。以雅居樂發展的環保業務為例，2019年半年報資料顯示，環保業務收入為4.74億元，雖較去年同期上升68.9%，但相比2018年199.8%的增幅仍差距較大。其2018年經營利潤較上年增加685.1%，2019年上半年經營利潤卻僅有2.25億元，增幅大幅下滑至93.6%。　　此外，環保業務的營業額及經營利潤分別為4.74億元和2.25億元相較於雅居樂對環保業務動輒100億元的投資而言，實在不足為道。據悉，2019年至2020年亦打算再投入200億元。　　另外，值得注意的是，2014-2016年，雅居樂負債情況較為穩健，三年內資產負債率分別為66.76%、64.20%、66.48%；但2017和2018兩年，負債率已經逐漸攀升至72.96%和79.1%，總負債規模也急劇攀升。隨著多元業務投入的增加，雅居樂的總借款也從2018年年底的885.29億元增長到935.67億元，增幅達24.4%；負債比率也從2018年年底的79.1%增加到81.3%。　　毛利率下滑　　“ 雅居樂2019年的預售目標為1130億元。” 雅居樂集團副Quattroporte王海洋在召開2018年業績釋出會時表示。　　據雅居樂集團10月8日晚在港交所公告顯示，1-9月預售金額為876.2億元。完成全年目標的77.54%。此外，雅居樂半年報顯示，報告期內，雅居樂的淨利潤同比增長37.69%至58.94億元，整體淨利潤率21.7%，較去年同期增加4個百分點。其中，歸屬公司股東的淨利潤為50.77億元，較2018年同期的人民幣37.59億元增長35.1%。　　然而，雅居樂在半年報中披露50.77億元股東應占利潤中，包括將惠州公司34%股權出售獲取總代價13.94億元，以及一家合營企業轉至附屬公司的除稅後重估收益4.35億元。若剔除專案出售帶來的收益，雅居樂的淨利潤將因為毛利率下滑而出現同比減少。　　對此，某知名地產分析師對《商學院》記者表示，依賴股權轉讓等方式來獲利，有救急的效應，具有不可持續性，所以雅居樂需要透過積極提升創新能力，尤其是要對主營業務積極提振。　　58安居客房產研究院首席分析師張波認為，雅居樂上半年利潤中專案轉讓收益所佔比重較大，反觀房地產開發業務本身的毛利率水平卻有所下滑。因此，對於雅居樂來說，雖然財報資料表現亮眼，但實際業績含金量依然難言成色十足。張波建議，目前，雅居樂加快銷售進度顯得尤為重要，並加快戰略佈局的調整速度，以弱化海南區域銷售不利帶來的直接影響。　　另外，據半年報顯示，雅居樂的毛利同比下降31.6%至82.2億元，毛利率也較去年同期下降19.3個百分點，減少至30.3%。　　對於毛利率下滑的原因，雅居樂在中期報告中坦稱，“本集團的毛利為人民幣82.20億元，較2018年同期的人民幣120.18億元下降31.6% 。於報告期，本集團的毛利率為30.3%，較2018年同期的49.6%，下降19.3個百分點。毛利率的下降主要是由於多個城市受 ”因城施策的影響，導致高毛利率專案之銷售收入確認佔比大幅下降，致使本集團整體毛利率有所下降。　　雅居樂副Quattroporte潘智勇在業績會上也表示，“毛利率下降的原因很明顯，高毛利的收入少了，具體來說就是海南島。”　　據潘智勇業績會現場透露，今年上半年，雅居樂海南及雲南貢獻預售金額共88.46億元，僅佔總預售金額15.2%。毛利方面，2018年，海南專案毛利貢獻66億元，2019年上半年只有6億元。　　雅居樂於2007年與2008年競得清水灣專案地塊，由於拿地成本，因而具有超高毛利。在最嚴限購令實施之前，海南區域對雅居樂的銷售業績巨大貢獻。　　自2009年開售以來， 雅居樂清水灣專案始終是該公司銷售業績的頂樑柱。2011年至2016年，清水灣專案的銷售金額分別達到72億元、60億元、78億元、75億元、70億元和90億元。2017年，雅居樂全年實現營收516億元，銷售額為897.1億元。其中，華南區域、海南和雲南區域、華東區域貢獻量位列前三，銷售金額分別為350億元、200億元和180億元，佔其全年銷售金額的比例分別為39%、22.3%和20%。海南的200億業績中，清水灣貢獻了178.92億元，佔比近9成。　　自2018年4月以來，海南出臺全域限購政策，雅居樂清水灣專案的受挫。，2018年雅居樂海南區域銷售業績並不理想。據雅居樂2018年年報顯示，海南及雲南區域對雅居樂的業績貢獻比出現下滑，由2017年的22.3%下降至19%，不及華南區域和華東區域。　　此外，野村發表研究報告指出，仍然對雅居樂2019年的地產專案銷售增長看法保守。其中一部分來自對其城市佈局的擔憂，“因其海南及三、四線城市專案的挑戰持續，因此維持予其”減持評級及目標價9.75元。

如果說線上購房在之前還是剛剛興起、在夾縫中生存的話，那麼可以預見的是，疫情過後，線上購房將會步入快車道。並且最終會成為一種主流方式。

目前的房地產行業，還是以傳統的線下門店模式為主，雖然一部分客戶來自於網路，但大多還是以簡單的專案介紹作為吸引客戶的方式，最終還是要靠銷售人員電話溝通預約。

一方面房產作為大宗物品，很難直接線上確定交易。一方面，由於房產物品展示的方式和內容還較簡單，無法滿足客戶對於房產瞭解的需求，因此只能靠帶看作為促進交易的主要方式。另外，比如說繳稅貸款過戶等環節，都未實現網路化，所以房地產的交易，還是傳統的線下模式。

疫情期間，很多開發商推出了網上購房，但實際上更多還是以展示展覽為主，頂多在無理由退房的規則下，繳納定金。具體合同簽訂，還要以實際看房瞭解後才能確定。這種模式當然比之前是一種進步，但還不夠。

未來首先房產展示會透過線上影片開始，然後有房屋帶看直播，然後可以網上繳納定金，簽訂合同，繳納稅費，貸款，甚至過戶。總之所有的流程都會透過網上進行。這樣不但節省了時間成本，其實也會降低人力成本和中間環節，從而也減輕了消費者的經濟壓力。我想，這個模式很快就會到來！

房地產這個行業走到現在，確確實實已經走到了一個下坡路的位置，雖然在接下來的很長一段時間內，房地產行業依舊會是一個舉足輕重的行業，但是在更迭愈加迅猛的現在，危機意識和未雨綢繆是很多產業都在做的事情，更何況房地產已經很明白的走進了下坡路。

關於房地產行業的轉型，一定意義上可以看做是傳統行業如何向新興行業轉型。行地產作為傳統行業曾經的龍頭，在產業型別上有著資金量較大，流動性較差，週轉週期較長的特點，這一點上和現如今的快節奏社會有些脫節，所以做出改變也是勢在必行的。

那麼主要的轉型方向，或者說是房地產在逐步走向沒落的時候，出路在哪裡呢？首先想要變革就要跟隨社會主流的發展，和網際網路以及新媒體做出關聯，現在已經有很多相關的例子已經數不勝數，傳統的門店式的房產銷售及租賃行業都會慢慢轉化成為線上模式，透過線上溝通，線下確定的主流方式來進行。

另外越來越多的房產資訊類軟體和房產服務類軟體的出現也是房地產行業在不斷轉型的一大標緻，這一點上在之前就已經做出了改變，當然這也是房地產行業的一個重要突破。要說的是，不光是房地產行業，絕大多數的傳統行業都在做出類似的改變或者說是變革，以謀求新生，所以很大意義上來說，房地產行業的轉型可以一定意義上的理解成為傳統行業的轉型。

現在就是房地產轉型的最大時機。以前老百姓買房會選擇實地買房，看房，但是2020年爆疫之後，房市選擇在網上相繼開放網上售樓部，網上看房，現在足不出戶也可以買房，到未來繁衍到可以在線上完成關於買房投資房產的一系列產品。

房地產的轉型路在何方？

感謝提問者！我是新哥，我很榮幸回答這個問題。

房地產轉型多年以前就有人提出這個問題，從以下幾個地方進行分析。

第一、房地產佔中國這個經濟國民經濟的半壁江山，把這些年房地產為中國的經濟，也作出了卓越的貢獻。

第二、房地產目前也處在一個相對飽和，因為中國的人口，雖然放開二胎，人口增長，還是比較慢的。年輕人的婚齡推後，另外一個多生他們也養不起，生活質量會下降。所以說這個房子受人口的影響。特別是未來幾年，人口如果繼續減少的話，也不需要那麼多房子。所以房地產繼續要轉行。

第三、房地產如果能順利轉型，能往新能源發展當然更好，或者一些金融類的，或者來一些商業建房，新能源開發等方向轉型。

第四、主要是根據房地產人才機構，加強公司前瞻性的研究，有沒有一些專利，一些特殊的人才，是否有尖端技術，一些房地產公司順利轉型要加大資金的投入、人才的培養、政府的扶持，跟著國家的政策走啊，可以搞一些安農業的養殖生態，環保行業，都是可以的。房地產轉型的路子非常的快，關鍵看他們怎麼選。

第五、為了促進中國的經濟能夠持續穩定的發展，房地產要做出理性的轉型決定，特別是今年房地產的冬天就在眼前。我們要找謀劃，早一點找出路。這樣的才能立於不敗之地。

今天就分享到這裡。

網友們再見！

中國之痛也！鋼筋與水泥、高樓與鐵軌、左腳房地產、右腳鐵公基！中國轉型之路在何方？中國的未來就靠這雙臭腳嗎？錯！社會的發展潛力就是「高科技」發展！中國的未來就是「高新技術」、別無選擇！

關於房地產有一個千古難題：房價還會漲嗎？這個問題讓無數專家栽了跟頭。可將房地產水多深。關於房地產業轉型問題，首先問下為何轉型？大概是因為原來發展模式難以為繼唄，不過目前遠未到山窮水盡的地步。但是地產圈的人確實很機警，“身後有慾望所受，眼前無路想回頭”，能做到這點的基本會玩兒完。

關於房地產業的轉型之路，早在2014年我就被一篇文章吸引了，大概意思是，當富士康淪為蘋果的代工，萬科會不是為鏈家打工？這確實是一個開腦洞的問題，實際上也是後來所說的輕資產。輕資產被無數人提起，聽起來很冠冕堂皇，讓別人出錢，我只負責賺利潤，聽起來很不錯呀，可惜問題就在於傻瓜太少，人人都不想出錢，誰來玩重資產？

其實關於房地產業的轉型之路，要麼是跳出來，徹底跳出來，這一點李嘉誠深有體會，吃幹抹淨拍拍屁股走人。反正我是不看好這個行業，所以在2017年徹底和這個行業白白了。當然企業是不那麼容易的。所以，轉型之路，看看萬達和萬科就知道了，當然還有恆大。恆大大健康、萬科泊寓、萬達商管，都是很值得研究的。

儘管恆大有圈地之嫌，萬科依然是房地產公司，實際上這一切都在悄然改變。如果閒談扯淡，大可以聽聽故事，瞭解下王校長的各種新聞，但是如果真是想研究，實際上三個公司的發展與轉型都是值得深究的。總值，房地產業轉型，沒有固定套路，八仙過海而已。

伴隨著中國幾十年的計劃生育管理以及將近20年的房地產業的瘋狂發展，中國已經過了住房短缺的時代了。中國目前的房地產業急需轉型，類似於恆大集團，近幾年接連發展旅遊，健康，高科技，快消品等行業，以壓縮地產行業本身所帶來的經營風險。同時，中央明確房屋迴歸住房屬性，使炒房概念一去不復返。房地產開發商目前應更多的以提高房屋附加值，提高購房者生活便利為目標考慮

作為曾經的“支柱產業”，房地產業可謂是風光無限，在短短的10年時間內，不論是大城市還是小縣城，房價都普遍翻番，有些熱門城市的房價更是有過之而無不及。不少平頭百姓看著飛漲的房價”望房興嘆“。數十年來抓準地產騰飛風口的投資者、買房者也都實現了家庭財富的極大增長，逐步成為了房價上漲的忠實擁護者和維護者。

但是，需要明白的是——未來必將是網際網路、雲計算、大資料、人工智慧的時代！依靠房地產帶動經濟持續增長、百姓富足是不現實的，也是不能長久的。房地產業數十年來的輝煌依靠的是飛漲的租金擠壓其他行業的利潤，掏空百姓”6個錢包“的家庭積蓄換來的短暫”黃金時代“。隨著人口老齡化趨勢的加劇、城鎮化進城的不斷飽和，想要房價持續突飛猛進，成為拉動經濟增長的強勁引擎，明顯是非常不現實的。

（1）轉型需要勇敢面對經濟下行的”陣痛“

現如今和房產相關的行業已經佔據了國民經濟的半壁江山，銀行、中介、家電、傢俱、裝潢、地產商、開發商、原材料供應商。。。如此眾多的行業都在依靠房地產生存，看看A股中各個行業的龍頭企業又有多少都包含在上述領域之中。

經濟的轉型勢必需要房地產業做出讓步和妥協。每年都有太多的貸款、融資進入房地產業，太多的從業人員依靠地產過活。地產業佔據了太多珍貴的人力、物力，一旦地產業不再興旺發達，勢必上述領域的員工薪水都將面臨較大的壓力，甚至工作崗位都未必能保住。GDP的增長，經濟發展的增速、居民消費水平也將面臨龐大的壓力。經濟的陣痛是在所難免的，畢竟地產業輝煌了這麼多年。

很可能房地產業發展失速後將會面臨經濟蕭條、企業倒閉的危機，重蹈日本的覆轍也是大機率事件。

關鍵是誰能擁有這個勇氣和魄力刺破這個”泡沫“，掀起改革的浪潮？

（2）培養新的經濟增長引擎勢在必行

前幾年有嘗試過”金融創新“，想依靠網際網路的東風和現代化金融取代地產成為新的經濟增長點。初衷非常好，並且在”萬眾創業“的號角下，各種網際網路互金公司如雨後春筍般湧現，但是都僅僅是曇花一現，大部分P2P公司三兩年光景就都”凋零落敗“了，只剩下一地雞毛。

在嘗試失敗之後，又走回了房地產刺激的老路，似乎只有房地產才能促進中國經濟的發展。在各種嘗試下失敗也是在所難免的，畢竟沒有一個國家的經濟轉型是一帆風順沒有經濟波折的。但是一旦畏懼了，不敢再次去進行改革了，那麼很可能未來我們將在國際競爭中失去發展的先機。

為什麼美國科學家每年都能斬獲很多諾貝爾獎？為什麼世界第一經濟體的寶座他們穩坐了幾十年從未被動搖？——究其根本還是在於依靠科技的創新和發展。

鼓勵、培養華為、小米、阿里這樣的現代化民族企業才是當務之急。要給企業營造穩定發展的土壤和環境，透過減費降稅、簡政放權，降低企業的經營成本、減少繁瑣冗長的審批週期。

新的經濟增長引擎在哪裡？誰也不知道，不過無心插柳柳成蔭，只有營造、培養了良好的市場氛圍，不斷完善各種規章制度，健全法律法律，讓企業家經營安心，買賣放心，那麼很多的出眾的企業自然而然就會產生。

給予市場更多的耐心、信心以及自由度，往往發展的會更好。管的太多，盲目去引導反而有時候會獲得適得其反的效果。

未來將會是人工智慧的時代，機器人取代人工的風口將會隨著科技的進步席捲全球，一旦選錯了方向，後果將是失去這個時代。

房地產的轉型迫在眉睫。

說到房地產今後如何發展如何尋找到新的土壤空間的問題。讓我們先聊聊經濟市場現狀。有知名人士提出去槓桿是透過拉昇房價去槓桿，這就是說和股市莊家拉高出貨一樣道理。按提法中國房地產市值據保守的說也有400多萬億規模，而目前國家GDP大概是85萬億多，地產市值是GDP的五倍。不包括房地產市值的中國M2目前近500萬億，是國家GDP的六倍。所以說通貨膨脹率非常高，不是個好現象。有人提出是人民幣貶值造成房價高企，我們大家知道匯率方面曾經是8%以上，後來達到7%水平，近年是6%-7%之間，一直未突破7%。說明人民幣其實是一直在升值而不是在貶值，房價也不是一天漲起來的，這樣看就不能簡單的理解為人民幣貶值造成高房價，只能說房地產市場是中國經濟市場裡獨立獨行的一支奇葩。近期以大型房地產公司帶頭正在走一條同銀行戰略合作的路線，其實就是銀行以戰略合作形式入股融資給地產企業的一種新的做法。是轉為股權方式去槓桿，而不採取直接融資做法。所以我們的經濟金融狀況國家前前後後不是不明白，而是問題常年積累已經深入骨髓裡了，解決起來就沒那麼簡單！我到覺得可以這樣嘗試:房地產會轉變為房屋建築產業！土地由國家統一規劃按合理平衡計劃供應。而具有承建銷售一體化的房屋建築企業以投標方式參與取得土地的建築開發權和銷售權。改變先拿地再開發建設的傳統方式為投標承建並銷售，剝離企業的拿地環節。讓開發建設成本更競爭性強也更透明化。只要一些環節制度法律完善就可以進行嘗試！近日以轉股方式為房地產企業提供經營資金已經成為當前主流。據報道已經有多家地產企業和銀行進行戰略合作，當然合作就不是一般的借貸回本付息概念。銀行提供資金由地產企業操盤管理承建，屆時根據收益按股及戰略合作約定進行分配。投資專案虧損也按合約內容分別承擔各自損益。我估計裡邊有個約定條件，就是銀行不會簡單的只提供資金，他會主動多方的參與專案的風險評測裡來，以此來決定會為哪些專案進行投資並承擔損益責任。所以這樣方式取代了傳統的借貸還本付息，基本是投資是以股權方式介入。不利條件是要承擔投資專案的損益風險，有利條件是可以主導操盤方的資金投資方向，透過股權介入參與專案投資管理監督來減少借貸違約發生的可能。