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1 # 賺錢秘技
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2 # 戰狼之利刃出鞘
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高連奎:房地產是如何拉動經濟增長的?
2019-01-04 16:15 財經下午茶
房地產對中國經濟發展的巨大貢獻,是有目共睹的,今天我們來探討一下房地產對經濟增長的作用是怎麼體現的。
在傳統經濟學中,房地產的作用僅僅限於拉動投資。
而從經濟學家高連奎的經濟增長理論來看,房地產不僅可以在建設時期拉動投資,而且在後期還可以透過對提高居民購買商品的豐富性對經濟增長產生作用。

高連奎認為,經濟增長主要由生產效率、交易效率、商品豐富性三要素決定。
舉個例子,一個擁有自己的住房的人所需要購買的商品品種數量可能是一個租房住的人的十倍,而且有房的人購買的商品的品質會高於沒有自有住房的人。
如果沒有房子的人,是沒有心思消費的。
所以,如果整個國家的人都租房住或是住在非常狹小破舊的房子裡,這個國家的消費肯定會大受影響。
住房是透過提高居民消費的豐富程度來促進經濟增長的,而且沒有住房的人一般也不購置汽車,也不結婚。
總之,居民一旦購買住房,其商品消費的豐富度就會大大提高,對經濟增長會產生持續穩定的作用。
因此傳統宏觀經濟學將房地產對經濟增長的作用僅限於投資是非常狹隘的。
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3 # 仰天廣州
過去幾十年房產上漲,房產被很多人在臆想中賦予了一個蓄水池的功能,簡單的說法是,中國的財富累積得太快,如果不是大家把財富投入房產,那些財富就會湧向普通商品領域,引起嚴重的通貨膨脹。
這是一個錯到離譜的錯覺。
比方,我們手頭有100萬,我們想買一個300萬的房子,所以我們用房產作為抵押,向銀行貸款200萬,一共300萬,付給了開發商,在我們購買行為發生之前,社會上有100萬現金,我們買房以後,我們的100萬,銀行抵押貸款200萬,一共300萬,變成了開發商的收入,社會上一下子多出來200萬現金---看到沒有,房產是個釋放貨幣的水龍頭,而不是一個吸收貨幣的蓄水池。
假設事情到此為止,我的200萬負債,假設分30年還清,每月還1.2萬債務,那麼每個月,因為我償還債務,會有12000元的流動性消失。(這種流動性消失只是我和商業銀行之間發生,銀行依然可以再貸款出去,這和現金回到央行是不一樣的,這裡簡化說明)。
一筆簡單房屋貸款便可說明,即使全款購房,錢也是從你的手裡到了開發商手裡,整個市面的流動性保持一致。
貸款購房,貸款多少,市面上的流動性就增加多少--這就是為什麼房產存量越大,所有人都在買房,市面上也顯得有錢人更多,大家的心也燥動,錢燒的。這是因為房產越多,以房產作為抵押向銀行申請放出的流動性也越多。
我們貸款的那一剎那,是在向市面上放水,但接下來的還款的30年,這筆附著在房產上的債務,才成為一個緩慢而不容置疑的抽水機,不是什麼蓄水池拉,蓄水是你憑意願的,抽水是每月必需得抽的。
在住房市場初始期,大家都開始貸最初的十年,二十年,甚至三十年貸款,一次性放出了三十年水,由於貸款餘額很低,每月還入銀行的流動性,遠遠及不上新放出來的流動性,整個資金是急速膨漲的,200萬負債一套,每月還1.2萬,每新銷售1套房產釋放的錢,可以抵捎166套存量房的還貸壓力,房價必需漲,這樣,買新房就更貴,如果漲到400萬,也許一套就抵得上200、300套存量房的房貸抽水?……這個過程持續了很久,存量永遠是在上漲的,要還的貸款水漲船高,幸好房價也在漲,每買一間房產的新放貸款也水漲船高。達到一個細緻的平衡。
……不過隨著存量房的迅猛增長,應該是是存量房貸,現在大約是34萬億,楊白勞一睜眼,就得考慮這個月要還34萬億貸款的利息對吧。假如房產成交不活躍,首付成數太高,比如300萬的房子只貸款到150萬一類,那麼新增貸款就無法衝抵存量的還款,這時對整個社會來說,房產就成為抽水機了,流動性就會無影無蹤,如果房產上的信心足,流動性的消失就會害得股市和互金爆雷。
幸好國家搞了PSL,定向放了一次水,現在又說收回去,收多緊,怎麼收,現在全是未知。
炒房表面上看是不好的,但實質是為經濟補充流動性的,銀行非常認同房地產作為合格的抵押物,願意據此釋放流動性的。這麼說吧,所有的借錢行為,合理的,不合理的,對個人來說是自殺一樣的,都是補充社會流動性的,抵押自己造福大眾的行為。你看下日本,都不願意借錢了,你不借,錢從哪裡來,錢本質上,就是一筆債務,一筆信用,日本央行急得快瘋,用上了負利率,結果日本人去買保險櫃放現現金,然後把流動性……鎖到房屋角落。
至於後面,不要問我,貨幣是一種信用,它依據國家信用,政府信用,企業信用而釋放,它也依據個人信用而釋放,大家不借錢,就沒有錢,你種地,種出來的是土豆,沒有錢,你就只能用雞蛋來交易,房產作為一種重要的放水機或抽水機,現在最大的 危機是,它存量太大而增量不足,便有從放水機轉向抽水機的風險。
世界需要全新的放水機制,以前是靠著美國放,現在擺明了美國在抽,去哪裡找一臺非常好用的,像前些年的房產 一樣的放水機,特別抱歉,想破腦袋了沒有想出來。
所以房地產蓄水池可能是偽命題,我們結合資產負債表說說看:資產=負債+所有者權益
哪個公司不管他多麼大,必須保證這兩者的相等,差一分也不行。
所以,發財報時,他們會頭疼的。
我們假設劉能手裡有20萬,貸款80萬,買了一套100萬的房子,看看這裡面所涉及的三方
劉能、房地產商、銀行,他們的資產負債表,有什麼變化,從而看看房地產是不是起到了蓄水池的作用。
1 劉能的資產負債表
無論房子的價格或高、或低,他一定是在資產負債表的左邊,不可能到右邊去的。
假設劉能同學看上了一套房子,想從房地產商那裡買,會發生什麼呢?》
首先問問房子多錢?哦,100萬呀,我手裡有20萬。
售樓小妹微微一笑(很傾城)地說,沒關係,你可以從銀行貸款80萬,分期還。
好了,此時劉能的資產負債表前後發生了變化。
當然,我們假設劉能手裡原先就僅有20萬的財產。
買房前,他的資產負債表:
買房後,他的資產負債表(記為:劉後表):
我們看,劉能同志的資產負債表在購房前後發生了變化。
表面上看,劉能的房子產生了蓄水池的功能,因為在買房前後,他好像把80萬元人民幣留存了。
好像是,讓80萬從市場上消失了一樣。
實際呢?》
非也,非也,此時的房子不僅沒有讓80萬消失,反而讓80萬動起來了!
為什麼呢?
因為80萬在銀行本來是沒有流動性的,現在有了購房需求,為這80萬製造了流動性。
他怎麼體現呢?
具體體現在房地產商的資產負債表裡。
2 房地產商的資產負債表
假設房地產商就這麼一套房子,
在房子賣出去之前,房地產商的資產負債表是這樣的的,
我不是說房子暴利呀,僅僅是舉例子,大家不要較真裡面的資產和負債的比例問題。
好了,房子賣出去以後,我們看看他的資產負債表有什麼變化嗎?
在償還負債後,資產負債表可能為(右側表記為:房後表):
看到什麼了,市場上多了80萬現金,這是寶貴的流動性。
這80萬,房地產商或者存入銀行,
或者就要進行投資,買買買。。。。。。。。。。。
總之,這80萬,有可能又會跑到銀行去,發生什麼了呢?
3 銀行的資產負債表
為了簡單,我們簡化銀行的資產負債表,假定他就只有100萬資本。
劉能來貸款80萬,好了,正好當前準備金率是20%,能把80萬全部放貸出去,他的資產負債表就變了:
好了,接下來就是房地產商拿到劉能買房的錢了。
如果按照時間排序的話,此時,前面的劉後表、房後表出現了。
不重要,關鍵是,此時房地產商拿到錢,是不會把錢放在老婆孩子熱炕頭的,不論是繼續投資,還是為了保險起見進行存款,都會導致銀行的資產負債表變為:
是吧, 最後這80萬,又流入了銀行。
此時,資產負債表會進一步發生變化:
是的,沒錯,當前準備金率為20%,銀行能夠繼續放貸,放貸出去:80*(1-0.2)=64萬元
留下:80*準備金率=80*0.2=16萬元
這個過程就會不斷地迭代進行,因為剛才的放貸出去的60萬元會繼續回到銀行資產負債表的右側:
該過程是不斷地往復的,一直持續下去:
最後銀行的資產負債表:100+
80+ 80*0.8 + 80*0.8*0.8 + 80*0.8*0.8*0.8* +.......
=80*(1+0.8+0.8^2+...+0.8^n)
還是問問百度答案吧:
好了,最後資產負債表右側有:100+
80/0.2=100+400萬元
這意味著什麼?
市場上有新的400萬元了。
哪裡有什麼蓄水池,發動機,而且是永動機那種。
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4 # 諸葛成君
房地產作為超發貨幣的蓄水池功能,主要透過房地產存量房數量增長,房地產公司徵用土地數量增長,人為提高房產銷售價格,大量收取房產銷售訂金,發行房產股權基金,房地產公司向銀行舉借貸款,協助購房者申請銀行貸款,用房地產公司自土和存量房產替其他公司擔保從銀行貸款,使用手中土地及存量房產向風險投資機構獲得投資等手段體現其超貨幣的蓄水池和水庫作用,也可以說成堰塞湖。
1,房地產。指由土地和土地上永久建築及其生權利組成,是房產和地產的組合名稱。房地產,具有不可移動性,變現慢,相對保值性。從法律層面上,它是一種財產權利。#房地產業# 。
2,超發貨幣。指發行的貨幣超岀了社會創造的總價值量,簡單就是多印票子。2020年後,電子貨幣和貨幣電子化形成具大體量,超發貨幣甚至可以一鍵搞定。正常情況下,貨幣發行量要與社會創造價值總量持平。從國外情況看,沒幾個國家不超發的,有的國家超發達到社會創造總價量的百分之三百以上。
3,房地產的蓄水池作用,是將銀行,個人,機構,其他社會資夲中的超發貨幣進行物質和權利轉換,並且擠壓銀行,個人,機構,其他社會資夲的信用,用這些信用去兌挽貨幣發行銀行的起發貨幣,人為製造扛杆。從風險角度看,房地產的蓄水池作用,更準確的應該用房地產的堰塞湖來表達,因為當全社會都賣房子時,會造成所有房地產公司倒閉,整個經濟體系崩潰。
4,房地產的蓄水池功能的實現,主要是開始講的那些手段,所謂蓄水池,其實是房地產公司人為炒高房產價格像海綿一樣吸收超發貨幣,但由於房地產公司抗風險能力弱,因此海綿裡的水會蒸發,從而適成銀行,個人,機構,社會資夲的賬面虧損。
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5 # 卡巴拉之樹
“蓄水池論”有其合理性,由於土地轉讓金作為地方政府的主要財政收入來源,央行不得不透過把貨幣投向房地產以及相關產業的方式,來保證地方政府的正常執行。在正常情況下,地方政府應該是靠稅收來維繫整個運作,現實中,靠稅收根本就無法實現地方財政的正常運轉。在投資拉動經濟的模式下,地方政府債務高企。如果簡單的透過發行貨幣的方式,必然造成激烈的通貨膨脹。房地產作為超發貨幣的定向目標,只有房地產保持繁榮,一方面可以將存量貨幣(特別是儲蓄)鎖定在房地產,更重要可以透過土地出讓金保證地方財政的穩定。同時房地產產業的產業鏈較長,涉及的行業眾多,也是帶動整個經濟發展的重要手段。房地產行業的快速發展必然伴隨著房地產企業槓桿率的快速上升,房價的持續上漲也會帶動居民部門槓桿率的大幅提升,勢必會吸引大量資金進入房地產,與其他實體經濟產生競爭效應。這又加重了土地出讓金在地方財政收入當中的比重。同時債務存量規模的大幅增加倒逼央行只能加大貨幣投放力度,依賴房地產行業發展,實現地方政府土地出讓金的增加。所以說,是地方財政主要來源(土地出讓金)和投資所形成的巨大債務,迫使央行只能加大貨幣投放,透過房地產向地方政府以及地方債務提供流動性,房地產作為超發貨幣蓄水池就這樣形成了。
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6 # 心有燦海
截至2018年末,M2規模達到了185萬億,是GDP的兩倍。而房地產起到了蓄水池的作用。如果沒有房地產作為蓄水池,國內物價漲幅將大大高於當前水平。
次貸危機後,美聯儲實施量化寬鬆政策以刺激經濟復甦。面對美聯儲新一輪量化寬鬆政策引發的“熱錢”流入問題,2010年,周行長提出了“池子論”,即透過總量調控對沖熱錢,把短期投機性資金放進一個“池子”,等撤退時將其從“池”裡放出,從而避免衝擊實體經濟。池子論”引發了市場的種種猜測。有人認為是股市,也有人認為是房地產。之後,時任央行副行長馬德倫做出瞭解釋,他指出周行長所說的“池子”其實是個政策的組合,包括存款準備金率的調整、對外匯結匯的管理、公開市場操作等調控工具。這就是“蓄水池論”說法的源頭。
“蓄水池論”有一定的合理性。從貨幣存量的角度來說,房地產是資金的蓄水池。一方面,央行投放的大量資金沉澱在房地產的開發、交易和流通環節,另一方面,由於房地產行業的發展帶動了房地產企業和居民槓桿率的快速上升,侵佔了大量信貸資源,造成了金融系統資金分配的結構失衡,對實體經濟造成了擠出效應。根據華人民銀行公佈的資料顯示,2006-2018年,房地產貸款餘額年均增速高達21%。截至2019年6月30日,房地產貸款餘額高達41.9萬億,佔全部銀行貸款存量的28.7%。其中,居民個人購房貸款餘額高達28萬億,佔全部銀行貸款存量的19.2%。2019年上半年,全國房地產貸款增加3.21萬億元,佔同期各項貸款增量的33.2%,而去年同期則高達40%。另根據國際清算銀行的資料顯示,2006-2018年,居民部門槓桿率從11%上升至53%。並且,經濟越差房地產繁榮對實體經濟的擠出效應就越明顯。而資金一旦進人房地產領域,就會形成積壓,需要維持房地產市場執行以及龐大債務存量的資金也就會越來越多,這些資金也將很難再流出房地產市場。可以說,房地產對資金的大量佔用是貨幣政策傳導不暢的重要原因,就造成這個蓄水池越來越大。
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7 # 吹哨劍客財哥
房地產的產業鏈很長,涉及行業很多。
現金流量圖梳理一下就很清楚了。
錢從中央銀行到金融機構,金融機構再到房地產企業,房地產企業支付給供應商,供應商再到原料商再到產業工人手裡。資金迴流線路:開發商拉臺定價到客戶資金+銀行按揭貸款(加槓桿3—5倍,完成資金吸收)到開發商還款,拿地,完稅,到所有關聯企業完稅。
算術題做完,最終是每個環節都在加槓桿(3-5倍),超額完成或提前透支。超發變成了資產或估值。
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8 # 獵戶財經ORION
最近有團隊回顧了過去M2增速與社會各類商品、價格的增長關係。得出的大致結論是,一個特定時期的一線房產價格跑贏了M2,股市跑平了,一般商品跑輸了。當然,一般商品跑輸了卻沒有導致這些商品的供應不足,一方面是生產效率提高、科技進步了,另一方面是產能整合,規模經濟了。而特定時期的優質房產價格跑贏了,這件事情就顯得比較特別了。
因為有一個假設出現了,新出現的資金是不是都跑房子裡了?
樓市憑什麼有做貨幣蓄水池的特質首先,來看蓄水池的含義,夏天下雨如果多了,地勢高的地方的水可能會大量彙集到地勢低的地方,讓那裡受負面影響。這時候建立一個水庫,專門儲水,一方面避免了負面影響,一方面調節時空上的水量分佈不均。因為房地產是固定資產,既有地理上的唯一性,又有時間上的長期性,加上附著在其周圍的教育、醫療、交通等資源,讓房地產的收益有一個比較好的預期:在未來能夠給投資人帶來更多利益。那麼如何蓄水了呢?我認為是靠著以下幾點:
社會共識,市場參與者基本形成了一個共識,房子可靠。這一方面是因為中國的社會文化,重視有自己的房子,一方面是另一面的股市波動太驚人。價格低估,之前的房產價格與中國飛速的發展相比,捉襟見肘,過於低的地方,就要被填補起來。市場管控,房地產市場一直以來沒有房地產稅進行調節,買賣房卻少了對於購買後年年交稅、遺產交稅等成本考慮,所以買賣比較激進;但是二次交易受到控制,導致了一些不是為了自己住,而是投資的人的房子憋住了。房產這個資產用自己價格的膨脹吸收了增發的大量的資金,起到了蓄水的作用。
蓄水下來了,要怎麼逐漸用起來,讓水位下去。
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9 # 莊周曉夢迷蝴蝶
過去房地產作為貨幣蓄水池,我們先在哲學上分析一下這個蓄水池。它只是一個流量概念,只有貨幣的流入和流出,沒有產權,只有會計記賬,代表著信用或者未來的收入。
1、土地市場,由於憲法規定,土地是國有產權。只要你競獲得土地的開發權,就可以拿土地到銀行去貸款,開發成房地產,國家確定房地產為支柱產業戰略定位。
2、房產市場,只要你交了首付,就可以獲得房子的所有權,也就是合同規定的建築部分,去銀行按揭貸款。
城市化過程中,由於大量的農村剩餘勞動力要進入城市,人口自由流動,加上中國經濟對外出口強勁,中國農業投資回報率低,加速農村人進城務工,造成了對城市住房的大量需求,貨幣就大量的流入到房地產市場。
所以,房地產作為超發貨幣蓄水池的功能是透過:城市經濟強勁+農村經濟衰落+人口自由流動的因素以及國家對房地產支柱產業扶持,造成對住房的需求,發行了大量的貨幣。
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10 # 拙樸厚德
房地產有蓄水池說,也有夜壺說。就是有用了拿出來用用,沒用了就放起來。房地產是不是蓄水池,這個問題分析的角度不一樣,得出的結論也不一樣。其實現在房地產不是蓄水池了,而是抽水機了,把社會上的錢都堆積到房地產,導致泡沫產生,對經濟是致命影響,所以現在房主不炒,就是防止房子金融話。也導致實體經濟沒錢發展。
流行的一種觀點認為,房地產不是蓄水池,甚至是水龍頭。理由是:交易是有買有賣,貨幣從買方到賣方,貨幣的總量沒有變,繼續流通。從信用擴張角度來說,房地產是最大的基礎資產,是信貸的錨,因為房地產的膨脹,相應地帶來了商業銀行瘋狂擴張信用,因而派生了貨幣。
但是從市場結構和市場割裂來看,房地產是蓄水池,這是我的觀點。
理由是:從市場結構來看,一方是政府+房地產公司,一方是社會大眾。我們把房子看成籌碼,政府+房地產公司不斷髮行和派發籌碼,虹吸社會大眾手上的貨幣,房地產公司回收的貨幣繼續進行房地產迴圈,大部分不會流向非房地產市場。房地產老闆賺到的錢,由於絕對數非常有限,所以貨幣流向非房地產市場也非常有限。
從社會公眾端來看,買房是個長期的行為,他會為這一行為長期攢錢,並且一般不會把這部分錢挪作它用,這樣就會形成一個個小的蓄水池,這會抑制貨幣流向非房地產市場。這一個個小的蓄水池,體量很小,但是數量巨大,總蓄水功能巨大。
社會公眾買房後,月供是剛性的,與其他支出是割裂的,月供會抑制其在非房地產市場的支出,也會抑制社會公眾的邊際消費傾向。
從總的效果來看,房地產就是籌碼不斷向社會公眾派發,貨幣不斷進入政府+房地產商。房地產的高平均利潤率下,加上政府+房地產公司的貨幣很大程度上與非房地產市場是割裂的,使得貨幣並不會通暢地流向非房地產市場。這樣一來,房地產市場是一個巨大的蓄水池,虹吸作用明顯。
以上是從住房消費角度看,這也是矛盾的主要方面。還有一個次要方面,即投資方面,就是房地產高利潤率、高週轉率、高融資強度,對其他行業的資本形成虹吸效應,大量資本+信貸流向房地產市場,進一步推高了蓄水池的水位。
這也是為什麼貨幣瘋狂超發,但是通脹低迷的秘密。從這個結果來看,房地產是蓄水池是有道理的。
房地產這種蓄水池的社會效果,就是透過政府+房地產商共謀壟斷造成的正反饋迴圈,使社會公眾付出比一般水平高得多的代價,佔有了社會公眾比一般水平高得多的勞動時間。具體表現為,靠勞動收入的社會公眾為這立錐之地,要不斷地付出比一般水平長得多的勞動時間,也就是俗稱的房奴。
這種正反饋,受益的是少數房地產商
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11 # 鵝城百姓
(1)貨幣增發蓄水池。房價不斷上漲,使得房地產需要的貨幣越來越多,使得印鈔機正常印鈔量1萬億元增多到2萬億元。房價不斷上漲有利於貨幣增發,廣義貨幣180萬億元大約有40%流入房地產貨幣水池。 (2)大眾資金蓄水池。房價不斷上漲,呈現賺錢效應,使得百姓的閒錢不斷流入房市,以免衝擊外匯和物價。 (3)各行各業蓄水池。房價不斷上漲,各行各業的貨幣水池的水,不斷被吸引到房地產貨幣水池。
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12 # 十八子劍888
與中國傳統有關係,中國自古流行有錢就置地建房,祖祖輩輩都是這樣,房地產漲價可以提高GDP,GDP跟地方官員的升遷有關係,房價越漲越有人買,房地產450萬總市值,14億人口,人均30多萬,的確有點高了點!
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13 # 財經龔少
房地產作為超發貨幣蓄水池是民間的說法,市場人士的表達,但從來沒見任何官方表述,也就是官方並未公開承認該觀點。
該觀點某種程度上有一點的合理性,原因在於從貨幣存量來講,一方面央行投放的大量資金沉澱在房地產的開發、交易和流通環節,另一方面,由於房地產行業的發展帶動了房地產企業和居民槓桿率的快速上升,侵佔了大量信貸資源,造成了金融系統資金分配的結構失衡,對實體經濟造成了擠出效應。根據華人民銀行公佈的資料顯示,2006-2018年,房地產貸款餘額年均增速高達21%。截至2019年6月30日,房地產貸款餘額高達41.9萬億,佔全部銀行貸款存量的28.7%。其中,居民個人購房貸款餘額高達28萬億,佔全部銀行貸款存量的19.2%。2019年上半年,全國房地產貸款增加3.21萬億元,佔同期各項貸款增量的33.2%,而去年同期則高達40%。另根據國際清算銀行的資料顯示,2006-2018年,居民部門槓桿率從11%上升至53%。
“蓄水池論”的最終落腳點是通脹率,即由於房地產行業發揮了蓄水池的作用,避免了在貨幣超發的情況下出現嚴重的通貨膨脹。從上述資料來看,該表達有一定的道理。
房地產是典型的高槓杆行業。房地產行業的快速發展必然伴隨著房地產企業槓桿率的快速上升,房價的持續上漲也會帶動居民部門槓桿率的大幅提升。在貨幣供應量一定的情況下,勢必會吸引大量資金進入房地產,與其他實體經濟產生競爭效應。
但是事實上過去二十年,房地產實際上對通貨膨脹是起到了一定的推動作用,原因在於房地產處於上行週期,房地產行業綁架了央行貨幣政策。由於房地產行業的高速增長,對於其他經濟體存在擠出效應,而央行釋放的流動性產生的實際效果勢必會打折扣,這就催生央行進一步加大貨幣投放,從而對通脹起到推動作用。
那麼未來會怎樣,現在的決策層早已經意識到這個問題,“房住不炒”的基調正式基於這種背景。未來很長一段時間,房地產會對通脹產生抑制作用。原因有以下幾點:當前的居民槓桿率已經很高,2019年統計的資料,中國居民槓桿率整體已經超過50%,並且大量積壓在按揭買房這一塊,隨著房地產政策持續跟進,未來房地產進入下行週期是一個大機率事件,房地產的邊際總需求趨於下降,房價和低價也可能出現調整,貨幣投放的壓力也會相應下降,也就不需要投放過多貨幣來緩釋房地產對實體經濟的負面影響。
分析房地產對通脹的影響大概就在這兩方面,分開來看,第一層是直接的,是市場人士所謂的“蓄水池”作用,但深究更深層,則是房地產高速增長對其他實體擠出效應倒逼央行政策反而推升通脹。
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14 # 廷加財經
“房地產是超發貨幣的蓄水池”,這是一個完全錯誤的觀點。
從貨幣發行機制的角度說,中國有兩部印鈔機。
第一部印鈔機是央行。央行創造基礎貨幣。央行把基礎貨幣借給商業銀行,將貨幣注入了實體經濟。
第二部印鈔機是商業銀行。商業銀行手裡有錢之後,就將錢貸款給企業或個人、政府。其中,貸給企業或者政府的錢,又存進銀行變成了銀行存款。因為現代經濟中,銀行是最重要的支付渠道。不管是企業日常經營還是工資發放,最重要的支付渠道都是銀行。企業將貸款存進銀行,銀行手裡有錢,就又可以再去發放貸款。這個過程導致了貨幣供應量的大幅增加。
兩部印鈔機中,央行的印鈔機是本源的印鈔機,但比較小。商業銀行的印鈔機是派生的印鈔機,但比較大。
再看房地產行業。
房地產企業最重要的一個能力就是融資能力,即從銀行借錢的能力。當房地產企業從銀行貸款之後,就啟動了上銀行的那部印鈔機。因此,房地產事實上提供了貨幣供給,不是蓄水池,而是增發器。
為什麼民眾有一個房地產是蓄水池的印象呢?
一個重要原因在於,民眾購房佔用了自己太多的資金,所以感官上就像一個池子吸走了自己的錢。如果房子的流動性和現金一樣,民眾就不會有“房地產是蓄水池”的錯誤認知了:在這種狀態下,隨時可以花“房子”消費和投資,就可能形成一個蓄水池的印象。
為何央行必須根據房地產的需要進行貨幣增發呢?
原因在於過去20、30年快速發展的房地產市場能賺大錢,很多錢進入這個行業。導致其他行業獲取貸款難度增大:銀行覺得貸給一個房地產商安安穩穩賺大錢,就不想再貸給回報率低的行業。央行為了避免這情況,就必須增發貸款,讓房地產行業吃飽之後,別的行業也有飯吃。
總之,房地產是貨幣增發器,而不是蓄水池。
回覆列表
商品房買賣,首付款是必須一次性支付的。尾款(貸款部分)是銀行幫你墊付的。
所以,基本上銀行貸款審批過後,意味著開發商拿到了100%的全款資金。
蓄水作用,這個其實挺複雜。
房產開發,本身帶動多個上下游相關產業。
土地財政稅收(地方政府土地出讓金)
建築材料
建築機械
承建商費用
傢俱,家電
裝修設計
裝修建材
物業,水力,電力,天然氣等
是的,房地產行業其實整個上下游加起來,帶動的產業鏈很廣,相對應的,市場也是巨大的。僅僅房地產交易的GMV將近20萬億。更不談上下游。傢俱家電其實只佔據很小一部分,但是就是這麼一個小部分,你看看傢俱家電全國體量也是萬億級別的。
股票市場,其實蓄水作用遠遠比不上房地產,目前國內而言,還沒有那個單一產業體量超過房地產。