看到這樣的問題我真的是為你擔心，你所說的這種模式在很早之前就出來了，為售後包租模式。售後包租，這種方式始於上世紀六七十年代的美國，後盛行於日本、中國香港，在國內最早出現在上世紀九十年代初期。它與當時的房地產投資熱潮伴生，剛開始出現時火爆一時。雖然現在售後包租商鋪相比以前少了很多，但是在很多城市還是能遇到的。

我以我剛寫的一篇售後包租商鋪的文章來說說售後包租商鋪有多多麼的不靠譜。

售後包租商鋪為什麼那麼好賣？最主要的原因就是開發商承諾的高回報率。大多的售後包租商鋪承諾的回報率都超過6%，還有部分能達到10%。在經濟本來就不景氣的現在，買個商鋪能每年穩定達到超過6%的回報，無疑是個很大的誘惑。

售後包租商鋪大多是商場裡面的格子鋪，一樓、二樓、三樓，甚至四樓、五樓的都有。大多的投資者都是選擇買二三樓，或四五樓的商鋪，因為總價相對便宜。就拿一個三樓10平米的格子鋪來說，總價為30萬，開發商承諾前三年回報率分別為7%、8%、9%，第四年、五年分別為10%，前三年租金直接抵扣房款，第四年開始收租金。按照第四年的回報率計算，第四年的租金為30000元，月租金為2500元，摺合每月每平米的租金為250元。一個不知名、位置還不怎麼好的商鋪三樓能租到250元一平嗎？現在很多的臨街商鋪都達不到這樣的租金水平。所以大家仔細算一算未來的租金就知道這麼高的回報率有多難實現了。

大多的售後包租商鋪都有租金抵房款這樣的活動，對於不瞭解的人來說，還真以為自己撿了便宜，但實際上是開發商挖的“坑”。售後包租商鋪的單價是很高的，2、3樓的商鋪單價可能高達4、5萬一平，這種情況很多人是想買都買不起的。為了降低投資門檻，在將商鋪分割成小面積產權格子鋪後，再用租金抵房款，這樣總價就便宜多了。

開發商的實際銷售價格都是遠高於備案價的，這種價格基本上不可能完成備案，所以開發商變相的用租金抵房款來降價，最後的價格再進行網籤和備案。比如商鋪的單價為4萬一平，10平米的商鋪價格為40萬，按照前三年租金抵房款，一次性抵扣24%，也就是抵扣9.6萬，剩餘房價為30.4萬。實際上開發商的備案價很有可能還低於這個價格，租金抵房款對開發商是沒有任何損失的，反而還讓投資者覺得佔了便宜，而且前三年還不需要支付租金。

以上說的租金抵房款、高回報率，還有十年、十五年，或者二十年的這些內容都會寫在合同裡，這樣也更讓投資者放心，如果是口頭承諾，相信沒什麼人會買的。那麼簽了合同就沒問題了嗎？投資者一般會籤兩份合同，一份是購房合同，也就是買商鋪的合同，另一份是售後包租合同，也就是以上這些內容。購房合同肯定是和開發商籤的，只有開發商才有賣房的資質。售後包租合同則大多不是和開發商所籤，而是和物業公司、投資管理公司等簽訂。所以在籤合同時開發商已經“全身而退”了，以後收不到租金找開發商也沒用。這些物業公司或者投資管理公司大多為“皮包”公司，根本沒什麼錢。如果出現糾紛，就算投資者官司打贏了，也基本上拿不回錢。

綜上所述，售後包租商鋪有很大的風險，你這種情況年回報率超過8%，現在的經濟本就不景氣，商鋪也不景氣，所以我認為不靠譜。

實際年化收益率

12年，返還98%的購買店鋪的款項，那麼按照複利來計算，12年，每年的年化利率平均為5.86%，目前來看，一線城市的房租收益率都在2%以下，二三線城市的房租收益率大約在3%左右，四五線城市的房租收益率勉強能達到4%，如果按照房租收益率來看，這套商鋪的房租收益率已經超過了四五線城市的平均水平了，划得來。

1、套路，開發商也是要賺錢的，那麼再給你比較高的收益的時候，一定要看清楚是不是有其他的附加條件之類的；

2、時間，12年，很長了，這12年會不會一直收到房租是個問題，房租不會是開發商給你的，是實際的租客給的，如果說由於某些原因，租客沒了，租金從何而來，收益從何而來？

綜上所述，房租收益率是很不錯了，但是要注意風險，我家附近類似的房產銷售套路也有，但是銷售情況並不是很好，而且銷售不好的話，怎麼吸引商家入駐呢？

我就知道真的一直上漲的商鋪，開發商都不賣，只對外出租，收租金，而承諾能否兌現，就看您的運氣了，要是我，我不和開發商賭，輸不起啊

我在2015年6.30買的武漢芳草路紐賓凱社群底商，開發商承諾返祖5年，前三年購房款裡面抵扣，今年是第四年每個季度支付，到目前為止沒有騙人，就是不知道返祖完了以後怎麼辦，開發商承諾繼續返祖，是否騙人到時候才知道。

如果可靠這個事開發商自己就幹了，還費心勞神的推銷嗎？肯定有風險啊，高回報伴隨高風險這是真理，評估一下自己的承受能力。

有一定風險。

第一，售後包租是違規的。所以你說的這種包租應該是開發商安排的另外一家公司與你簽署合同，而非開發商與你直接簽署合同，而實際跟你簽署合同的這家公司的實力就不好說了。出問題的很多，沒出問題的也有。

第二，目前大環境下，商鋪經營一般會比較難，所以即便跟你簽署合同的這家公司想經營，也未必能經營的下去，如果經營不下去，後面連鎖反應到的就是投資客。

第三，包租12年，也就是144個月，假使商鋪總價是144萬，年均就是12萬。假使144萬拿來投資到比較穩定的基金，按年利率6-8%算的話，一年8.64萬至11.52萬，如果稍微加點風險，年利率10-15%應該也沒問題。所以從風險和收益的雙重角度來看，投資商鋪的效益比相對更差。（可能你會說商鋪作為不動產會增值，但我覺得這種可能性不大，如果未能增值可能性大的話，開發商一般無需採用這種售後包租模式。）

第四，在中國，普通企業的存活期限也就3-4年，所以12年時間太長，一旦籤合同的這家公司發生問題，無法兌付，那最後只能解除合同，拿回商鋪。關鍵，拿回商鋪又能幹嘛呢，擺在那裡麼。

非常不靠譜 ，有很大風險。

12年能夠回本的商鋪，回報率就是8.3%，這樣的商鋪不能說沒有，有也是鳳毛麟角，而且基本上會內部銷售給那些與開發商有利益關係的人，不可能流入市場銷售。看看周圍的商鋪租金就知道了，通常也就在5個點以下，8.3%的回報率，位置好、總價低才能達到。

返租鋪更不靠譜。銷售人員的承諾，多數是口頭承諾，說不定做個幾天就轉崗了，他能讓開發商給你白紙黑字的書面字據嗎？即便開發商給你書面字據，12年中開發商早就撤離了，你到哪裡去找，即便找到，他宣佈破產了，沒錢給你又能怎樣？

如果你接盤了，下一步就是和第三方簽約，開發商不會和你籤。也許前面幾年開發商的房子沒賣完，會給購房者一點甜頭，等房子賣完可以脫身了，購房者的租金也就沒有保障了。

拿不到租金你肯定會找開發商清算，但合同不是與開發商籤的，再去找第三方，第三方可能早已易主或宣佈破產，甚至有的第三方就是開發商僱的。基本上就是這麼一個套路。

其實想想就能明白，如果當地商鋪的回報率普遍都在5%以下，開發商做什麼生意能夠達到8.3%的回報率？返租這一招對那些愛賭、心存僥倖的人可能有效，對穩妥投資的人來說就是個笑話。

自己百度一下。你這種失敗的返租案例有多少，成功的又有幾個？和p2p一樣的套路，你謀他的租金，他可以要吞你的本金的