我覺得這個問題不是該如何選擇的問題。而是都執行了新的房貸利率。也就是LPR加基點模式。如果你是以前有房貸的，可以選擇更改或者不更改。不更改的是原來的基準利率，加上浮或者是下浮。如果改的話就是新的房貸方式。說一下我的看法，其實這兩種方式最簡單的看法就是，老的房貸是以年度為一個週期，而新的房貸方式，是一個月為一個週期的。在目前房地產市場不是很好的情況下，明顯以月為週期的更划算。也就是lpr加基點的模式更省利息。

現在的貸款利率是基準上浮20%，也就是5.88%。新的利率定價機制後，利率的計算方法是：LPR（市場貸款利率）+N怕（加點數值）=5.88%。也就是說，轉換後當前貸款的利率不變。其實這次轉換利率計算方法，是為了實現兩套貸款利率標準的並軌，即以後不再有基準利率的概念，代之以LPR。那麼利率以LPR加點來計算之後，對普通民眾的貸款有影響，但這將會在以後體現出來。在當前利率轉換的時候，不會使你原有的貸款利率發生變化。這次利率轉換本身就是以不影響現有利率為基礎的。但是，以後貸款利率你可以選固定利率或者是按LPR加點來計算。在當前的利率下行趨勢下，選擇固定利率是不明智的。選擇按LPR加點，才能享受到利率下行的好處。總的來說，此次“利率之錨”的變化，只是銀行等金融機構更加市場化的動作，對普通百姓的影響不大，首先，浮動利率是可以變少的，也可以變多的。我們假設你選擇的是浮動利率模式，然後利率變少了，你當然開心，繼續還貸。如果利率變多了，你除了繼續還貸，沒有別的辦法。如果你選擇的是固定利率，如果利率變低了，你可以選擇過橋賣房，然後重新買房，並且繼續選擇固定利率模式，減少貸款支出。如果利率變高了，那就賺了呀～而且按照現在的利率，大家是可以有計劃的還款的，房貸支出都在計劃和承受範圍之內。人民幣的通脹和隱形貶值，也相當於貸款越來越少，簡單的說就是可控。

中長期來看，LPR大機率仍將繼續下行，客戶選擇轉換成LPR定價基準的方案比較有利，未來利息支出會有所減少。當然，相比LPR可能下降帶來的利息支出減少，如果使用者更重視利率穩定性和便捷性，也可以選擇轉換為固定利率。

“未來大機率會進入降息週期，LPR會逐漸下行，將房貸轉換成LPR定價方式更划算。”上述個貸經理認為，轉換成固定利率無法享受利率下行週期的紅利。

不過，作為利率市場化的產物，LPR的長期走勢存在一定不確定性，一旦經濟進入加息週期，不排除LPR可能會走高，進而加重房貸借款人的還貸負擔。

我給大家講一下，買新房利息分兩種，一種叫等額本息一種叫等額本金，選擇等額本金比較好 ，雖然說前期月供多些但是後面利息是越還越低的

近期央行釋出公告，宣佈從明年3月1日開始，推動存量浮動利率貸款的定價基準，從貸款基準利率向貸款市場報價利率LPR轉換，原則上這一轉換應於2020年8月31日前完成。這一轉換意味著什麼？將對房貸族產生怎樣的影響？

新政主要影響誰？

此次央行新政主要影響的是2020年前購房，使用商業貸款，並且參考貸款基準利率定價的購房者。

易居研究院智庫中心研究總監 嚴躍進：除了今年8月份以來，按LPR改革定價的那一部分不算，普遍現在大家在銀行已經辦理的按揭貸款都屬於存量的按揭貸款，貸款利率公式的計算在明年都會進行這樣的調整。

那麼具體怎麼調整呢？

簡而言之，央行其實給2020年前的購房者出了一道選擇題，購房者要在明年3月到8月底之前與銀行重新約定房貸利率的定價基準：

選擇一，選擇固定利率。按照規定，商業性個人住房貸款轉換後利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。也就是說，選擇固定利率後，就一直維持當前利率水平不變。

選擇二，選擇“LPR+加點”利率。LPR是貸款市場報價利率，LPR每月公佈一次，可升可降。也就是說，選擇“LPR+加點”利率，你以後的房貸利率也是可升可降的，月供也是可能變多或變少的。

易居研究院智庫中心研究總監 嚴躍進： 購房者他可能會問，那麼我是不是向銀行還的錢每個月都是不一樣的，我認為不必擔心，雖然LPR每個月公佈的資料是變的，但是你跟銀行預設的變動週期最少是一年。

選擇哪種更划算呢？

專家表示，對於貸款剩餘期限較短，貸款剩餘額度也較少的購房者，兩種方式的差別不大。但對於貸款額度和貸款年限都比較長的購房者，選擇隨行就市更有利。

中國銀行研究院首席研究員 宗良：從利率變動的總體趨勢上來看，無論從全球還是從國內環境上，利率下行的機率要大於利率上行的機率。

假如說貸款量較大，貸款期限較長，那麼這個時候我們認為，按照LPR加點的方式來選擇，可能最為有利。

對於這個問題，我們再來聊一聊怎麼選，月供會降？

固定利率、LPR+基點，二選一，選哪個划算？

固定利率，即原合同規定利率，無論是之前打折的４.８％、基準的４.９％、還是上浮之後的５.８８％等，原來怎麼定保持不變，那麼你的月供也不變；

LPR+基點，LPR是按照報價有浮動的，基點呢？就是“原利率-LPR”差值，如果按這個方式算，只要LPR在變動，那麼你的月供就會隨著變動，不固定；

個人建議大家都選“LPR+基點”方式，因為從金融角度長期來看，房貸利率下調這是國內大趨勢。

前幾天華人民銀行公佈了2月份最新LPR（貸款市場報價利率），已經出現了下調：

1年期由4.15%，降為4.05%，下調10個基點；

5年期由4.8%，降為4.75%，下調5個基點；

這是房貸利率機制改革以來，與房貸利率直接相關的5年期LPR，第２次下調了。

以上是５年期LPR連續７次公佈情況，2019年8-10月為4.85%，2019年11-2020年1月為4.80%。

短短７個月，從4.85%降到4.75％，下調了10個基點。

LPR下調很明顯，幅度也較大，其實早在去年８月，我對利率下調就有很大的期望和預期。事實說明，預期是對的。

而且在２月份國務院以及各次部委會議上，都多次明確了金融等政策對抗擊新冠肺炎疫情、穩定經濟增長的積極作用，這意味著接下來的金融貸款等資金成本仍然有進一步下調的空間。

因此長期來看，LPR繼續下調的趨勢依然會保持，那麼相應的，如果你選擇了“LPR+基點”的利率機制，那麼你未來的房貸利率、月供是要逐漸減少的。

給大家歸納幾個非常容易搞錯的幾個集中性問題。

1、已經還貸好多年的要改嗎？剛買兩年的房，要改利率嗎？

都可以改。

不管你是還貸多年的，還是剛開始還貸的，只要名下有正在進行中的房貸，統統可以重新選擇房貸利率機制，3月1日－8月31日，所有人都有機會，但只有一次機會。

2、現在LPR下調了，重選浮動利率後，月供就會馬上降嗎？

不會。

不管今年５年期LPR如何變化，2020年你的月供都不會發生變化，因為具體執行時間是2021年1月，到那時候你才會看到月供的變化。

3、如果前幾年買的房，利率沒有上浮還打折了，有必要改成LPR麼？改的話，會不會虧了？

建議改成LPR＋基點的浮動式利率。

即便你之前的利率打折了，也不會虧，因為如果你本來就有折扣，那麼你的折扣是會體現在基點上的，依然會比別人利率低、月供少。

舉個例子，對比一下，就會非常清楚。

假如你買房時利率是打８折：

如果按固定利率，以後都是4.9％×0.8＝3.92％；

如果按浮動利率，2019年12月釋出的５年期LPR是4.8％，那麼你的加點就是3.92％－4.8％＝-88bp（bp就是基點），那麼利率就是＂LPR－88bp＂；

2020年２月份５年期LPR已經降至4.75％，按照這個態勢，２０２１年開始執行時LPR大機率直降不增，即便按照4.75％-88bp＝3.87％

按此計算，你的房貸利率由3.92％變成3.87％，很明顯，利率降了，月供也會變少。

所以，要改嗎？要改。會虧嗎？不會虧。

４、如果買房時利率是上浮的，比如上浮２０％，還是LPR方式划算嗎？

答案依然是肯定的。

如果還有疑問，你可以按照上面的計算方法來算一遍，上述結論都是成立的。

所以當你接到房貸銀行電話時，強烈建議你選擇“LPR＋基點”。

如果實在不好記、記不住，那麼簡單粗暴的記住三個字“選浮動”。

現在大家最關心的問題莫過於貸款利率如何轉換了。銀行會給大家兩個選擇，一是選擇轉換成LPR利率；另一個是選擇固定利率。且無論選擇哪一項，新的利率都要錨定2019年12月20日的利率從現階段的情況來看，利率下降仍是大趨勢。而且在2月27日，相關的釋出會上，華人民銀行副行長劉國強也表示，要繼續推進LPR改革，引導整體市場利率和貸款利率下行。也就是說LPR改革下，利率下行是“大方向”。

在這兩個選項裡，答案是很明確的：當然選緊盯LPR剛好一些。

為什麼？

因為，選擇固定利率，那它的利率就永遠就不能變了。而LPR呢？LPR有漲有跌。但是，參考世界各國以及我們國家自己的歷史，隨著經濟的發展，利率會在波動中逐漸下行。在歐美、日本，甚至還有負利率的奇葩現象。

所以目前來說，選擇一年一變的浮動利率更好。

如果有人說，我的貸款比較早，老利率甚至低於現在的LPR利率怎麼辦呢？其實按照公式計算即可，因為加點(X)可以為負數。這樣對摺扣比較優惠的貸款人也體現了公平性。

如此計算下來，究竟是選擇LPR利率，還是選擇固定利率更加合算呢？

其實這兩個選項中唯一的變數就是LPR，從全世界範圍來看，長期以來當國家發展到一定程度之後，利率都出現了下降，最後還會出現零利率甚至是負利率的情況。中國未來利率下行的機率要遠大於利率上行，因此我們選擇LPR模式應該更合算一點。

另外，並不是說有了LPR利率，房貸的利率就會下降，從此房地產重回繁榮。因為就算LPR利率真的下來了，國家也完全可以透過政策加點的部分，把利率提上去。當然要是國家想要刺激房地產，政策加點也是個行之有效的工具之一。

無論如何，新利率的模式確實要比原來直接規定基準利率的辦法要市場化很多。

5.78%的房貸利率還是屬於比較正常的水平。因為現在的5年期LPR是4.75%，5.78%的房貸利率比LPR高了103個基點，也就是高了21.68%。整體上來看，比LPR利率上浮的並不算多，這樣的利率應該也算是比較正常的水平。

現在來說，各個銀行房貸利率是不同的。如果你覺得這個房貸利率比較高的話，那麼你可以多找幾家銀行對比一下，這樣可能就能夠找到房貸利率更低的銀行，這樣的話，肯定就會更加的划算了。

12月28日，央行公佈了“存量房貸”的利率政策：從2020年3月1日開始，存量浮動利率貸款的定價基準開始轉換為LPR。

根據公告，對於存量房貸，上浮利率將轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率，定價基準只能轉換一次。

這是利率市場化的重大變革，也是房貸利率的重大變局。從此，存貸款基準利率對房貸不再有實質性影響，5年期LPR利率將成為新的參考基準。既然買房了利息這個事情就沒辦法我們來評判，這跟逛超市買東西一樣的道理，貴了可以不買，如果想買就得接受。

您應該是以前買的房！現在應該都要改成浮動或固定的，您以前買的房房貸利率肯定比現在買房低！想房貸利率下降很難！現在很多銀行為吸引別轉換很多銀行就便宜幾元錢，後面隨便漲一點都不止那一點！還有很多銀行改也一分錢不降！

現在買房武漢的房貸利率基本上都5.88以上了，想以前那低的房貸降蠻難！

建議改成固定利率！

個人住房貸款利率4.2%約8.5折利率，雖說未來3-5年內中國LPR利率，應該是會持續走下坡路線，但是4.2%的利率個人並不建議選擇浮動利率，因為未來的事誰都無法確定100%的走下坡路線，也是有一定機率發生上浮的機率，求穩定的情況下還是選擇固定利率比較合適！如果個人住房貸款剩餘還款期限5-10年內的情況下，還是建議選擇浮動的LPR利率，因為可以享受幾年下浮後的利率，即便是今後LPR利率發生上浮享受幾年下浮，在享受幾年上浮的利率平均下來與選擇固定利率並不會發生很大的差距！

還款期限剩餘5年，按照個人住房貸款利率8.5折計算，選擇LPR浮動利率定加後是4.9%×（1-15%）=4.165%，從新定價日如果是6月20日之前，按照5月20日5年期LPR4.65%定價，那麼當月的個人住房貸款利率從新定價後，也就是4.65%-63基點（0.63%）=4.02%，也就是可以享受一年下浮0.145%的利率，按照剩餘貸款金額20萬元計算每月可節省13 元利息，一年可節省156元。如果第二年定價日LPR利率出現上浮達到4.8%，那麼定價日的時候，個人住房貸款利率將會按照4.8%-0.63=4.17%，比選擇固定利率4.165%月供多0.3元，其實也就是相同沒有變化。如果在第三年LPR利率再次出現上浮15個基點，LPR利率達到4.95%，個人住房貸款利率將會變成4.95%-0.63%=4.32%，比固定利率4.165%每月供多還款8元，一年也就是還款96元，按照第一年優惠156元，第二年相同，第三年上浮15個基點，比選擇固定利率依然是享受了60元的優惠。那麼未來3-5年內會LPR利率會出現上浮機率嗎，可以說很低即便是上浮也不會出現十幾個基點的上浮，因為今年整體經理受疫情影響比較嚴重，19年12月末的LPR利率至今也僅僅是下浮了15個基點，所以說上浮機率極地，只有出現嚴重的貨幣膨脹才有可能會發生…綜上：剩餘還款期限10年以上保守求穩選擇固定，還款期限剩餘5年左右，或5年內有計劃賣房的情況，選擇LPR浮動定價機制比較合適，因為在借貸額叫高的情況下享受了低利率，今後利率即便是出現略微的上浮，平均下來整體利率與之前選擇固定利率也不會有太大變化，綜合下來低於固定利率的機率較大（個人其實還是建議廣大居民選擇LPR浮動利率定價機制，因為綜合下來享受低利率的機率高於上浮機率）。

事情是這樣的，近期央行出了政策，要求所有銀行在2020年3月1日-8月31日之間，把所有的存量房貸進行轉換。

按規定，在2020年1月1日前，參考貸款基準利率或浮動利率定價的已發放住房商業貸款，或者已簽訂合同但未發放的貸款，都要進行轉換。

但需要注意的是，公積金個人住房貸款不需要轉換。

另外，如果買房時申請的是組合貸，則只轉商貸部分，公積金貸款部分仍按照原合同執行。

轉換時，貸款人有兩個選擇：

一是選“固定利率”；

二是選“LPR利率+基點加成”；

不管選哪種，一旦選定就無法再更改。

目前，多家銀行已經發布相關公告，將從3月1日起至8月31日，陸續受理存量浮動利率個人貸款的定價基準轉換業務。客戶可按照公告提示辦理相關業務。還有銀行表示，將陸續傳送“一對一”簡訊給房貸使用者。

其實，中國有貸款的人很多，貸款金額也很大。央行資料顯示，截止2019年8月份，個人貸款餘額總量達到29萬億元。你的房貸、你親戚同事朋友們的房貸，都在其中。

1

那麼在房貸轉換時，我們應該怎麼選更好呢？

其實，當我們瞭解兩者的區別之後，就能很好的做出決定了。

如果選固定利率，那麼每個月還的貸款金額還是跟之前一樣，固定不變。也就意味著，無論市場利率上升還是下降都與我們無關。

如果選擇LPR利率+基點加成，還貸金額就會隨著市場利率的變化而波動。當經濟過熱，利率下行時，月供成本會跟著下降，能享受到低利率的紅利；當經濟過冷，利率上升時，月供成本也會相應的增加。

考慮到中國利率逐漸走低的趨勢，還是建議大家在房貸利率轉換時，選擇“LPR利率+基點加成”的模式、1年期更，這樣才有機會享受到未來低利率的紅利。

舉個例子，張三買房時貸款100萬，按等額本息方式還款，合同期限30年，貸款利率為5.39%。

如果張三在今年8月份之前，把房貸利率轉換為“LPR利率+基點加成”模式、1年期更。

在假設今年12月LPR報價降至4.7%，掛鉤LPR後每月月供就能減少約62元，一年就是節省744元。

這樣算下來，好像節省的錢也不是特別多。但如果在某些年份，利率差距達到1-5個百分點，房貸餘額多達300萬元的話，每年還款差異可能達到3-15萬元，如果還款年限長的累計起來差距就更大了。

為什麼說中國利率在逐漸走低呢？

從長期歷史經驗來看，房貸利率從2005年的15.3%逐漸降到了2015年的4.9%；

從短期趨勢來看，2019年10月起，房貸利率參照LPR執行後，逐漸從4.8%降到了2020年2月的4.75%；

從國際經驗來看，阿根廷、印度等發展中國家的房貸利率較高，而日本、瑞士、法國等發達國家利率普遍很低，甚至有的發達國家出現了負利率。不出意外，中國的利率走勢也會像發達國家靠攏。

況且，目前疫情蔓延上百個國家，全球經濟面臨衰退的風險。為了刺激經濟，各主要經濟體的負利率政策頻頻出臺，在貨幣寬鬆的大背景下，利率走低是大趨勢。

以前，商業銀行與買房人簽訂貸款合同，約定房貸利率按基準利率打折方式確定。2019年8月17日，央行公告要求銀行應主要參考LPR確定貸款利率。今年初，商業銀行要求買房人重新簽訂貸款合同，不再沿用以前的房貸利率定價方式，約定新的房貸利率定價方式，要麼選擇LPR加點，要麼選擇固定利率，一次性選定就不能再變了。也就是說，房貸利率實行定價新方式“二選一，一選定終貸”。房貸利率怎麼轉換合適呢？我認為一般應選擇“LPR加點”方式。

一、選擇固定利率的情況。如果客戶選擇固定利率，那麼現在執行的房貸利率是多少，今後的房貸利率就執行多少，直到還完這個房貸為止。比如，小王2019年買了一套房子，房貸利率按基準利率九折優惠，當時的基準利率五年以上為4.90%，因而執行的房貸利率為4.90%*0.9=4.41%。小王選擇固定利率定價後，他的房貸固定利率就是4.41%，一直保持不變，直到還完這一房貸為止。

二、選擇LPR加點的情況。如果客戶選擇LPR加點，那麼今後的房貸利率就是“LPR”與“點”兩數之和，其中“LPR”變數，幾乎每個月要變化一次，“點”為常數，在一個房貸期內保持不變。

1．常數“點”是多少呢？就是轉換前執行利率水平與2019年12月20日釋出的LPR5的差值。比如，小王現在執行的房貸利率為4.41%，央行2019年12月20日公佈的“LPR5”為4.8%，那麼這一常數“點”就是4.41%-4.8%=-0.39%，即-0.39%，——小王在房貸期內恆定不變的常數。由此還發現，常數“點”還可能是負數。

2．變數“LPR”怎麼來的？“LPR”即貸款市場報價利率，全國報價行對最優質客戶執行的貸款利率，按照公開市場操作利率（主要指中期借貸便利利率）加點形成的方式報價，去掉最高報價和最低報價後，透過算術平均法計算得出LPR。LPR分為一年期、五年期兩種，可簡單標註為LPR1、LPR5，每月20日公佈一次。報告行有18家，包括國有大行、股份制銀行各5家、城商行、農商行、外資銀行、民營銀行各2家。

3．變數“LPR”多久一變？“LPR”每月20日（遇節假日順延）上午9點半公佈一次，那麼房貸利率是否每個月都要變一次呢，答案是否定的。雖然銀行與房貸人可重新約定重定價週期，但商業性個人住房貸款重新約定的重定價週期最短為一年。也就是說，“LPR”的變化週期最短為一年。

4．“LPR加點”如何計算？央行要求“二選一”轉換在2020年8月31日前完成。銀行與房貸人可重新約定重定價日，從轉換時點至此後的第一個重定價日執行轉換前的利率水平。之後，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平為最近一個月LPR5與常數“點”之和。

三、“二選一”選擇的建議。房貸人可能面臨兩難選擇，選擇固定利率吧，今後若LPR下跌，LPR加點比現在利率還低就虧了;選擇LPR加點吧，今後若LPR上漲，LPR加點比現在利率還高也虧了。 “二選一”抉擇需要考慮兩因素，即現在房貸利率高不高，今後LPR漲跌趨勢如何。房貸人可先測算 “LPR加點”情況，看常數“點”是正還是負，是大還是小，再作出判斷。

1．根據現有利率水平作出抉擇。如果現在房貸利率比較低，就不用擔心今後LPR下跌，因為已經享受較低利率了，萬一LPR上漲還會多付出，乾脆選擇固定利率算了。如果現在房貸利率比較高，那麼不用擔心LPR上漲，因為利率已經夠高了，LPR下跌還可以帶來收益，最好選擇LPR加點。

2．根據未來LPR走勢作出抉擇。如果估計未來LPR會漲，漲來“LPR加點”超過現行利率，就選擇固定利率；反之，則選擇LPR加點；如果無法判斷LPR的漲跌，現房貸利率較低就選擇固定利率，較高就選擇LPR加點，不高不低的就隨便選了。

3．一般情況建議選擇“LPR加點”。從世界經濟發展趨勢來看，貸款利率呈下降趨勢，甚至個別國家還步入負利率時代。李克強總理在今年全國兩會上指出，不搞大水漫灌，但要放水養魚，留有政策空間。央行易綱行長5月26日發話，將繼續深化LPR改革，推動降低貸款實際利率。因而，一般情況下建議選擇LRP加點。

全國房貸利率6連降！除了這2個省會城市，其他城市都降了！

值得一提的是，今年以來，全國房貸利率環比一直在下調，已連續下調6個月！

根據上述房地產研究機構釋出的最新資料顯示：近1個月（5月20日-6月18日），透過對深圳、上海、合肥、成都等全國41個熱點城市，最新的房貸利率資料（來源於674家銀行分支機構）的統計和研究，發現全國首套房貸款平均利率與上期（5.32%）相比（環比），下降了4BP（1BP=0.01%）；

全國二套房貸款平均利率與上期（5.63%）相比，下降了3BP；

在北京、上海、深圳、廣州4個一線城市中，只有深圳房貸利率出現了上調（首套房貸款平均利率上升了1BP，為4.98%），上海保持不變（4.69%）；

而廣州房貸利率下調的較多（首套房、二套房貸款平均利率環比分別下降了7BP、5BP）；

同時，北京房貸利率出現了微調（首套房、二套房貸款平均利率環比都下調了1BP）；

在二線城市中，除了合肥、成都2個省會城市，其他城市房貸利率都出現了下調，其中，蘇州、鄭州、昆明、大連等城市首套房、二套房貸款平均利率環比降幅都超過了10BP；

而蘇州、鄭州2個城市首套房貸款平均利率環比下降分別為29BP和26BP，2期降幅累計都已超過30BP，差一點跌出“首套房貸全國前十高城市”，分別從排名第1降到第8位、第6降到第10位；

尤其值得注意的是，無錫6月份首套房貸款平均利率為5.90%，成為全國首套房貸最高城市；合肥緊追其後（首套房貸款平均利率為5.88%）！

對此，上述房地產研究機構一位工作人員認為：預計下一期LPR報價，仍會出現小幅下調，短期內房貸利率仍會穩中有降，購房者若把房貸利率轉換成LPR，月供壓力會有所減輕！

最後，問題又來了：全國房貸利率6連降，你會不會轉換成LPR？

值得一提的是，多家銀行也紛紛下調了個貸的利率，比房貸利率都低！

不過（轉折來了），各家銀行都有一定的限制條件或門檻，比如：招行的要求就是“金葵花”使用者（日均資產達5萬）！