當商業地產已被不斷黑化的今天，尤其寫字樓、公寓已經被渠道商、中介嗤之以鼻，號召人們更加專注的買住宅投住宅，然而時至今日，你的房子用理論價值扣除各項費用、扣除這些年的利息，真的有賺錢嗎？

早幾年朋友用買大住宅差不多首付的價格，買了一套小戶精裝修公寓，在這個二線城市裡，一個月可以租到一千八，一晃這麼多年過去了，五年收益已經賺回投入的近一半，就算商業流動性再差，它的剩餘價值再怎麼也值二十萬吧，在二線城市賣二十萬還是會很容易出手？本文不是讓你買商業，儘管商業價格不像住宅價格那樣泡沫大，求生的功能屬性也比住宅強，但商業供應顯然過剩，本文想表達住宅也不絕對可靠，到底怎樣合理置業。

近幾年興起旅居地產和文旅地產，結果我們發現，異地置業不入手發達城市的房產根本談不上升值，例如大灣區，必須買深圳，買珠海橫琴新區，買港澳，普通老百姓錢不夠，買了威海和北海，看海景嘆環境無可厚非，但將來你有想法出手，比較難，談不上增值。後來文旅地產大行其道，以規模著稱，一般在城市的邊緣自立組團，飽有大量的住宅，其實這不就是升級版的衛星城概念麼！

先把賺錢放一邊不論，有這麼兩種人千萬不要碰文旅樓盤，第一，就是剛需的窮人，窮人一定要買市區，買二手房，生活成本低；第二，老年人絕對不能碰，老年人一定要住二環內，突發疾病往往是爭分奪秒的搶救，距離成熟的醫院路程短等於救自己。

文旅地產短時間難以賺錢，基本買在手裡就等於套在手裡了。什麼人可以買，就是中青年可以入手，因為他們還年輕，還有享受情懷的時間，他們可以等到城市發展到文旅專案這裡。買房產就忌諱短期持有，一折騰就等於賠錢，永遠記住，買新房要有虧三年的好心態，買文旅新房要有虧五年的好心態。開發商定價的時候已經把升值空間佔了。

有人會問這麼多房產型別，例如該怎麼排位哪些先入手，畢竟一個人一輩子不可能只有一套房子。

排位第一的是市區新盤及城市範圍內高階樓盤，最先值得入手，其次市區二手房；不管你們屬於社會什麼階層，前兩者一定能選到，城市像攤大餅一樣未必遠就會便宜，但遇到經濟不好的時候邊遠房產一定不抗跌，有人會說你忽略了一個炒的很熱的小學校因素，千萬不要盲目跟風名校“分店”，老師是不是現招的不論，和那些富貴孩子養成一些攀比心等毛病是一輩子的事，小學上一個幾十年底蘊的老校即可，和平實的孩子們一起學做人，對於資金實力不強的家長們可以在孩子的中學三年再集中發力，我們的錢要用在刀刃上。

排位第三的是公寓，必須是交通便利的，當你有了固定居所，就不要再入住宅了，你想家庭幸福就必須學著賺錢，公寓求生功能屬性強，出租或託管是最笨的收益辦法，就算做日租房都比出租車師傅來錢輕鬆，重點是它還可以做辦公室創業；那麼排位四是寫字間，適合有資本的人入手。房產投資如果你不敢碰商業（公寓、寫字間）你怎麼發展賺大錢！

排位第五第六的分別是市行政區內的文旅和異地發達城市的房子，因為根據前排位一至四已經入手了自住和收益兩套房子了，如果買市行政區內的文旅就是為了情懷，如果買了異地發達城市的房子，那就是足不出戶坐等那座城市的慢慢發展帶來“紅利”。

當您入手三套房子的時候，年紀已經中老年了，這個時候買房子就要謹慎了，對於中老人來說現金流比磚頭更重要，大事小情需要過河錢，房產變現很慢，從排位第七開始就不要買了，買還是要在排位一至六的型別選。那麼排位第七的叫臨街門市，未來是“樓宇經濟”當道，排位第八的是自建住宅，排位第九的是其它住宅，其它就是不符合上述的住宅，排位第十的是集體產權房，發達城市迫不得已可以入手，其它次線城市不可入手，排位第十一的叫商鋪，產權一旦分散並且與運營商不是一家的，生意好都是奇蹟。

最後的忠告，買房子千萬別指著升值而買，當然我們避不開它的投資屬性，事實上我們投資的是我們的人生。

首先這麼說吧，買住宅比買商鋪更有價值，住宅一般的漲幅也大於商鋪的漲幅，因為住宅的剛需客很多，以後出手也非常方便，但商鋪就不一樣了，商鋪一般價格高不大好出手，如果商業氛圍沒有起來，生意不好做，也不好租，商鋪就更難出手了。所以優先考慮住宅。

房子和商鋪可以比喻成基金和股票，為什麼這麼說呢？房子是基本民生需求，不需要很專業分析，大方向看整個城市或區位的價值提升。商鋪不同，地段很好的商鋪也會存在經營不好的情況，例如深圳的華強北、東門。專業市場類商鋪隨行業的發展趨勢而漲跌，商業核心看運營能力，本質上二者不同。

對於一般人來說，投資住宅更有保障，城市區位發展趨好，會普漲。商鋪適合專業投資者，投資得當，漲幅數十倍，反之血本無歸也有可能，例如前些年的售後反租鋪。

當然是買房子有保障啦。商鋪如果是郊區就不要買了，只能虧或者是很長時間才能回本，聯絡商鋪只買市中心的，租售都容易出手，買其他地方只能坐著哭了，住宅就不一樣了，價格相對是比較低的，退一萬步講，賣不出去還可以自己住，完畢！

覺得買房子比較有保障，不僅可以自住，可以出租，還可以後期轉手，但是商鋪的話就不好說了，商業主要看地段看人流量還要看運營團隊，如果運營的不好租不出去不說還不能拿來住

你好，房產投資當然首選住宅，為什麼？住宅是生活資料，屬於剛需。第一住宅需求量大，第二，住宅供應相對商業來講很緊缺。越是大城市，人口量大的一線城市住宅供應用地越緊張，所以這也是一線城市住宅價格一路上漲的原因。而商業不一樣，商業是生產資料，可以產生GDP，所以政府更願意開發商業（工業），目前幾乎全國所有城市包括一線城市，商業開發都是過量的。同時，商業投資難度更大，需要更專業，以前是一鋪養三代，現在如果商鋪選的不好，可能真的就是三代養一鋪了。這樣說也不是說商鋪就完全不能投資了，好的商鋪依然是有投資價值的。只是比住宅相比，商鋪的投資優先順序可能要往後排一排。

首選住宅。只要是住的房子，最終都會有人住，這是不爭的事實。好變現，總價低，稅費低，受眾廣，只有想賣就不會砸手裡。商鋪可真不好說了，地段，配套，規劃，租金，商圈，稅費，影響因素太多，運氣不好成為負資產也是有可能的，而且買賣時候是重稅，會讓你交到懷疑人生。變現不易。

買房子肯定比買商鋪到底更有保障。

雖然房子與商鋪多帶有置業投資的屬性，而且都屬於物業這種大件不動產，但是兩個產品之間相比較還是有很大的區別。

買房子比買商鋪更有保障，主要原因如下：

住宅的土地使用權為70年，商鋪的土地使用權為40年。住宅有比商業多出30年的土地使用權，而且在土地到期以後的土地續費上面，住宅的收費也會低於商業。

買住宅可以解決孩子讀書的學區問題，也可以解決外地人落戶問題。

這些功能是商鋪所不具有的，也是所有買房人，除了住宅所特有的居住功能以外的額外福利，正是因為有學區可以落戶這項功能，讓住宅一直可以有大量的市場需求。

首套房的住宅首付只要30%，有些城市只要20%或25%，按揭最長可以達到30年，對於我們買房人來講，購買住宅我們的門檻會比商鋪更低一些。

因為房子具有資產屬性，金融屬性。很多時候也需要透過交易來實現資產的更換，或者金融屬性的變現。

住宅在交易過程當中，相比於商鋪，除了雙方都需要繳納的一些稅費以外，住宅的營業稅和個人所得稅要比商鋪有優惠政策照顧。

住宅通常在辦理房產證兩年以後再交易，可以免除5.6%的營業稅，滿五年唯一的住宅交易時，可以減免個人所得稅。

以上這一些稅費商鋪都必須正常繳納。

買房子吧，以前是一鋪養三代，現在是三代養一鋪，現在商鋪大不如曾經了，按投資回報率去計算商鋪，基本上都是在賠錢。

買商鋪你得有很專業的水平，比如地段，人流，停車位，商鋪數量，商鋪業態，售價，租金參考水平，運營商的實力等等，做完這些工作還不一定都買成功，畢竟不可控因素還有很多！住宅就不一樣了，買個品牌房開的大一點的小區和熱門的戶型，相對於就比較穩當了！漲價的時候大家一起漲，哪怕出租，租金也是如此

如果從長期持有並且居住的話，作為剛需買房子是個比較清晰的選擇。以下從投資角度進行分析。在當前嚴格執行房住不炒的背景下，房價從目前來看已經沒有以往大範圍漲價的波動。從長遠來看，加上政策監管逐步加強，房子始終以居住實用性為主，商鋪則反之，由於目前市內乃至全國經濟開始轉好，各行業才剛有走出蕭條的跡象，加上銀行減息及利息稅的徵收，大量遊資正尋求出路，故投資客會比以往有所增加。

購買商鋪本身就是以利潤為目標的心理，也就是一種投資性質。但在一些標誌性地段內，商鋪現在的價格一般是周邊住宅價格的2-4倍，商鋪有風險，投資需謹慎。

個人建議不要碰商鋪，因為商鋪首付高貸款低年限短並且水電都是商用。