說到房子，大家常常會聽到兩種非常極端，截然相反的說法：一種說房子是硬通貨，是核心資產，房價永遠漲，而另一種說法是大手一揮說房價不行了，泡沫太大了，那麼到底哪種說法才正確呢？

其實你會發現這兩種說法都是拍腦袋，而且往往是屁股決定腦袋。

房子多的說房價永遠漲，沒有房子的說房價不行了，這是典型的先射一箭出去，然後再再箭周圍畫一個靶子，這麼幹顯然拿不了奧運金牌。

樓市是漲還是跌，它背後其實是有非常明確的三個東西來共同決定的——利率、租金和情緒。對樓市大盤影響最大的因素就是利率，當你看到加息了，整個市場利率太高，那麼往往資產價格會下跌，樓市，股市債市往往誰也跑不了。

當看到降息，那麼從做實業的，到搞投資的，大家都開心，因為資產價格會上升，任何一個經濟體，隨著它逐漸走向成熟，增速逐漸放緩，利率都會慢慢下降，背後的道理非常簡單。

當一個經濟體賺錢的機會整體減少，那憑什麼讓你把錢存在銀行躺著不動也能拿到高收益呢，就是貨幣的回報，當增速下來了，貨幣的回報也要下來，對應著就是降息。

央行搞了一個新的貸款機制改革叫做LPR，通俗來講就是以後降息央行就不再聲勢浩大的官宣了，而是交給銀行問，讓評委老師們自主打分，既然都下放自主，其實就是給了金融機構適度放鬆的空間，現在都講金融支援實體利率下降，也算是為實體經濟讓利做貢獻。

現在全歐洲都是負利率，也就是說你把錢存在銀行，銀行不僅不給你利息，還要向你收錢，也符合我們上面說的，如果經濟不行，那麼連貨幣給你的回報都是不足的。

降息就好比下雨甘露滋潤萬物生長，資產價格小荷才露尖尖角，慢慢生長，如果你目光長遠，那對房子來說長期最核心最關鍵的因素其實不是利率，而是租金。

不同於那些不可再生的大宗商品，也不同於那些主觀價值的藝術品，房屋資產和股票都是絕佳的價值投資的標的，如果你把房子看成一家公司的話，那麼這家公司產出的利潤現金流，其實就是他的租金是租金。

決定了房屋的長期價值到底是漲還是跌，在資本市場上利潤越高也就是越賺錢的公司市值越高，給你的回報越大，而他賺不賺錢、賺多少錢，取決於公司是不是會競爭，是不是比對手幹得多。是否能夠給社會和大家帶來好處，而租金就好比是房子的利潤還能不能上漲，其實取決於房子是不是能給大家提供更多的好處，比如說房子旁邊通了，高鐵，地鐵房子旁邊有很多能提供就業的大公司房子，旁邊新建的學校或醫院，當一個地區越是發展，這個地區的房子就能給大家提供越多的好處，於是就會有越多人願意搬過來工作、就業，於是租金就上漲。

你給社會好處社會就給你利潤。再比如那些搶人大戰的城市和行政區往往租金會上升，這就會推動當地的房價長期上漲，而那些人口不斷流出的城市，租金下跌，房價也跟著跌，你再怎麼降息都沒用，照跌不誤。當你不能給社會和他人提供好處，那麼就不能享有高利潤，房租下跌房價下跌。

從長期來看長遠最大的隱憂是我們的人口數量，我們現在在快速進入老齡化，老齡化已經被寫入了新的國家戰略當中，人口一定是流出的，人口下降，租金下降，房價下跌，這個規律大機率對未來多數城市成立。

而那些少數的中心城市，核心城市能夠打造起未來優勢的城市，仍然會持續吸引人口，有一個比較有意思的發現，東部地區在變成財富中心和消費中心，而中西部地區在變成就業中心和生產中心，這種格局的變化其實在引領帶來人口流動的方向變化，說白了當部分中西部的城市給的好處，他就能吸引更多的人口，而這些地方的房子也會帶來租金上漲，房價上升的雙擊效應，說到這裡邏輯就比較清楚了。

穆懷德馬克思講過一個故事，他還真統計到了一個有資料可查的最古老的房產，坐落在荷蘭阿姆斯特丹最繁華的支援看坐落在荷蘭阿姆斯特丹最繁華的紳士運河區，這個有400多年曆史可查的老房子，房價永遠漲，價格卻是翻了一倍，只不過用了350年折算下來，年化漲幅僅0.2%，不是房子和資產不行了，而是荷蘭的經濟和阿姆斯特丹在如今的全球競爭中不行了。

簡約回答：北京、上海不會下跌，繁華地段只會漲、漲、漲；其他區域最少是保值，緩漲是常態！

杭州、武漢、成都這樣的新興超級大都市，也不會降、不會降、不會降；

吉林、哈爾濱、西寧這樣的省會城市，集一省資源，會保持活力；

象開封、邯鄲、大同這樣的歷史名城，如果不很好的規劃，突出名城特色，衰敗是時間問題！！

象昆明、海口這樣的城市，度假、養老要發展出地理特色才是上上，發展高科技沒戲，沈飛都在長三角設廠，說明東北人才真的短缺。

象一般的地級市，在家鄉買個養老房，也就夠了，投資要短平快，長期投資還是算了！！

小縣城，如果是滬寧杭地區，可以投資，其他地區，超過5000元就三思吧！

本人觀點：中國只有兩個地區可以投資：第一是北京及環京地區；第二是上海及長三角區域；其他地區雖然有大灣區，但是現在的國家主要注意力在北京副中心和雄安新區；跟著國家規劃走就是最保險的。

現在，國家推出京津冀一體化發展，實際是為環渤海經濟圈做準備，京津冀協同發展本人認為是北京和天津的聯手打造龍頭，未來是大連、瀋陽、秦皇島、煙臺等是明星城市，面積大，省份多，人口也多，科技人員多，國家整合資源優勢，未來是最好的。

提醒：房地產投資遠離資源型城市！遠離沒有特色經濟的城市！

養老地產：可以在家鄉的小縣城買房作為思鄉基地，其他地方可以退休租住！！住膩了就換城市，在租唄！！

本人觀點：都有車了，房子可以不再市中心，有山有水有湖的地方很不錯的！

和平年代一一國家發展應依法依規頂層設計一一合理完善社會主義治理體系一一住房的本質，是改善廣大人民群眾的居住條件的，應依據審計，依據地區工人平均工資:設定合理的收費標準一一才能保障廣大人民群眾安居樂業的生活:生育子女.孝敬老人和長輩一一有正常的社會活動一一這才是正常的發展制度，和正常的生活太度一一國家發展的方向是科學技術產業經濟一一旅遊市場.美麗中國，減災防災體系建設一一

有價無市是主流，經濟危機嚴重時扒房抽筋售賣也不是沒有可能的，我見過老家的一位老奶奶，先輩可能是前清的秀才，家中的大宅二出二進，好不氣派，當經濟緊縮到糧食不足時，前世幾位當家弟兄遺下的大宅，被拆著木料換糧吃，拆得家宅一片狼藉，好不悽慘。經濟是有周期性的，保護生存的耕地老本是永不過時的理財理念。一年不可能長夏，也不可能長冬，經濟有過熱的時期，也有趨冷的時候，你度過了多長時間的經濟過熱，必然經歷多長時間的經濟趨冷，可能週期會很長，你自己撥快了時鐘，不等於全世界都承認你的標準時間，貨幣是個價值計量的工具，自己印鈔，不代表你為整個世界真創造了那麼多的剩餘產品價值。

縱觀中國房地產火爆的地區，也是假鈔印造猖獗的地區，根據中國公安系統破獲的假幣印製大案，可以證明這一點，出票不收根，屬於自己生存的土地根本權益都無法保障，城門失火殃及池魚，全國的房地產和道路交通工具及其產業過剩，引起過度侵耕賠掉吃飯老本也就不奇怪了，當世界一起緊縮通貨時，你怎麼用水泥把耕土糊起來的，還得怎麼扒開，慢了誤了農時饑荒就來了。這是我反對一切與侵耕有關的經濟行為的根本原因，因為我經歷過饑荒，也見過整齊的豪宅被拆的一片狼藉的景象，這景象在我心中儘管隨著時間的流逝而模糊，但無法抹去。房子是用來住的，不是用來炒的，做錯了，後果自擔。二百年來中國的繁榮興衰、戰爭的洗禮會證明這一切。西方金融法律比較健全，以糧為商品，換取中國押出的黃金儲備，對中國輸進債務空頭，華人必須以所持外匯持票，回押金本金屬保耕護本，最大限度的實現糧食自給自足，倘不能回押貨幣本位金屬，錨地出票，反噬耕地，修路建房，損及國民生存根基，則是大錯特錯。因為以英國為首的國際金融金本位貨幣體制國家絕不是單兵作戰，大概有一百多個國家結成貨幣同盟，中國國際收支不平衡，中國多投放的信貸出票，就是國庫虧短的黃金本位金屬，也是西方資本主義國家金融的盈利，而國民新增的人民幣收入，在沒有使用中國央行鑄造的法定貨幣平倉的條件下，是赤字消費，出口所盈外匯出票，就是被輸進的外匯空頭應收庫金，持匯越大，貨權喪失越多，國內經濟虛火越旺，吃飯老本損失越大，生產和消費的結構變化越快，這就是金融虧損，當國際社會一起緊縮時，中國金融極有可能陷入內無糧草，外無救兵的絕境。看看委內瑞拉空空如也的超市就是警示。蘇聯的解體也算前車之鑑。華人不可自大，不可不防。二百年來，中國幾次饑荒，都和貨幣本位金屬的平倉有關，最典型的是袁世凱稱帝鑄大頭銀幣，估計直接引發了1929年的金融危機。造成日本侵華，而今，房地產烽煙四起，國民耕地根基受損，不抑制，則老本拼光，華人衣食無著，使用黃金本位金屬回押，經濟下行。在此背景下，小鬼子又顯出親華的姿態，居然來華認祖歸宗，真是他媽的不要臉，中國哪有這麼多的孫子佔據日本島?其實這些人不過是在向世界宣佈，中國大陸，是日本人的老根所在，即是老根，當然有權移民中國大陸。日本人圖謀中國不是一天兩天，那些接受日本人認祖歸宗的人，是不是日本人的內奸誰能說得清楚，國土淪陷時，什麼事情都會發生，留下特務長期潛伏也不是沒有可能的事情。當年日本侵華時，屠盡中國一個村的村民易如反掌，換上華人衣服，一個村就是日本人的根據地。

第二次世界大戰，日本是戰敗國，美國為追討二戰戰損，對日本生產的一切，出票收購，順出商品資源，輸進美國債務空頭，而日本以所持美匯來中國購買任何商品，都是在報銷空頭，換取實財，因此，中國持匯規模的擴張，就是無法使用黃金本位金屬鎖倉固本的輸入債務，也是造成房地產吃地和汽車製造虛火過剩的動力，實質就是中國金融的虧損。

在金融市場開放環境下，房地產經濟不可持續，持續自討苦吃，華人應高度警惕。因為耕地老本的不可復耕是華人永久的生存根基的縮減，也是產生糧食不能自給的根本原因，房地產是金融虧損的表現，汽車製造也不例外。美國金融危機有兩個爆發點，一是房地產的次貸危機，二是汽車產業過剩危機。這兩個爆發點，在中國猶如毒瘤越長越大，華人稱之為GDP。成為燒烤國庫庫金，擴張中國債務負擔的原始動力源泉。

留得青山常在，後人天天砍柴，遍地樓宇四起，到處砂石淹耕，饑荒來時，只怕你連根野菜都挖不到，作大航空，也只是落得開著飛機到全世界討飯吃，也算你玩假大空的回報。

我是專業研究財政金融的，為國家提供金融決策參謀，是專業教師的職責，三十年致力於金融結算研究一刻也沒停，有道是鐵杵磨針，水滴石穿，我的觀點正確與否，僅是個人對金融問題的見解，雖是水平所限，但也不是你尋常人可及的。提出來供大家討論，以期達到拋磚引玉的目的。

謝謝您的邀請！未來房市的走向，小編作為業內人士認為，由於戶籍政策鬆動，一線城市在有限的土地上開發樓盤，大家心知肚明，地價高，直接影響房價，加之供大於求，房價那是隻漲不跌的！二線城市土地雖然有限，還有很多土地尚待開發，居民的消費水準也放在那裡！但是戶籍政策的鬆動，使本來就不太高的房價，一夜間重新整理，改變了老百姓價值觀！房價不是翻倍，起碼在2019年3月份以前的價位上上浮了40%！憂心忡忡，敲打著每個市民的心臟！

華人天生的房奴，這是幾千年遺留下的東西，這是骨子裡的東西，靈魂深處的東西，無法改變。居無定所，安居才能樂業，居自然離不開房子。中國最廣大的地方是農村，最大的群體是農民，農民進城是大勢所趨。最終目標一線城市，層層遞進。房價未來必然穩定，跌不到哪，一家之言個人看法不足為憑。

溫和上漲。改善性需求已經被壓抑許久了。還有在中國的外華人越來越多，也都需要住宅和辦公樓。一線城市沒土地造新房子，只得拆低樓造高樓了。

重慶二手房跌了42%！58同城安居客鏈家房天下自己看！！任意小區！買到就是鉅虧！從2018年最高價17000-20000跌到現在的8000-13000！！

看過去房市好，看現在房市好，中國經濟長期持續高增長，所以看未來房市好。不過要執行賈康提出的美國房地產持有環節稅那末完蛋了。

房子在一個國家或者城市處於什麼狀態最好。可能“居者有其屋”是一種理想狀態。這種理想在新加坡實現了。組屋與我們的經濟適用房有點相似。在新加坡，百分之九十多的住民擁有自己的組屋，“居者有其屋”的實現，使新加坡成為世界上最安全穩定和諧的國家之一。

新加坡的房產製度可以寫幾大篇論文。總之，形成這種狀態，與其國土開發，住房營建 ，強制儲蓄及房價調控等一套組合政策有關。

新加坡的管理者認為，有恆產者有恆心。組屋不但是居所，還是資產，要升值，但不能太快。因此，在新加坡也是房子是用來住的但不是用來炒的，但還要補充一個，房子是最好的資產，是可以不斷增長的儲蓄。

新加坡尚且如此。那中國呢

首先， 一個經濟發達，或者發展的國家房子肯定是要漲的。這是由供求關係決定 的。新加坡如此，中國也如此。

二是看調控手段。新加坡和中國都透過政策手段抑制了房價上漲。但總體看是溫和上行的。

三是不要拿日本說事兒。日本在房價高漲時主動刺破了泡沫被認為是一大錯誤。當年中國海南也發生過這種狀況。但海南目前已經修復了。今後主動刺破泡沫這種事兒估計不會幹了。

未來可以看雄安的房控政策。因為他可能是一個最像新加坡的城市。

總結一下，在落戶政策放寬放開、一城一策實施及中國發展趨勢，中產階級越來越多的情形來看，房子還是要溫和上漲的。

我強調過很多次，房子不是消費品，是投資，不炒不代表不能投資。房子同時是一種變相的儲蓄，當你需要錢時，隨時可以變現。也許你會說，賣房哪那麼容易。但設想如果急需用錢，比市價便宜個百分之二十，百分之三十賣，會不會很快賣出去？

只要不在市場瘋狂時入手，只要是有前途的城市，也許什麼時候買房都不是錯。

圖為新加坡第一座五十層的組屋達士嶺，在市區裡。遊客花六新幣可登上空中花園

今天看了一篇權威性報告，其中就說到房子後面究竟會怎麼發展，房價怎麼走。是漲是跌。今天看了真的是醍醐灌頂，一下子明白了。還是那一句話，房子是用來住的，不是用來炒的。

怎麼去理解這一句話呢？首先房子用於居住，你會賣嗎？，不會，賣了睡大街上？第二都是用於居住，有買賣流動性嗎？肯定沒有。那麼沒有了流動性還談什麼金融屬性？通俗點就是你的房子賣不掉，值什麼錢，你就是說他值一百萬，也就是一堆水泥。第三房子過剩是板上釘釘子的事情。這分二個，一是雖然還有農民進城，有多少是貨幣安置？也就是給你錢你自己買去，很少了。安置會有安置房，不用去外面買，而且房子還多，二是現在的65歲以上老年人近三億，中國平均壽命是75歲，十年後有多少多少房子出來我想大概大家心裡有數的，就是扣百分之四十五農村老年人，城鎮老年人現在擁有近50億平方的城鎮房產，到時候會入市場。根據國家統計現有城鎮人均房產面積是35平方，十年後有50億平方房產入市場，還得了。什麼概念？