2月的最後一天，各大銀行釋出房貸利率轉化的通告。

到底是該選擇維持現有利率模式，還是該選擇浮動利率的LPR模式？

建議：

儘量選擇LPR的浮動利率。

首先，無論你是否重籤合同，今年你的貸款是不變的，每年初才會調整合同利率，所以最早見到變化也得是明年了。

其次，3月份開始幹，預計8月31日前存量房貸轉換完畢，以後利率要每年調整一次，需要跟你的商業銀行約定。

從長期來看，利率應該是不斷走低的。

自打央行貸款報價利率LPR改革之後，利率水平已經持續下降了，房貸利率之前是4.9%，現在已經降到了4.75%，未來隨著釋放流動性，拯救經濟，這個利率十有八九還得下降，我們的貸款利率可能也會跟歐美一樣，降到2-3%的水平，甚至過個10幾年，達到0利率也不是沒可能。所以選擇浮動利率，應該是有利的。如果選擇固定利率，那麼以後利率下滑，也就跟你沒什麼關係了。

第三，假如你去年剛買房不久，利率是基準的4.9%，上浮10%，也就是5.39%，那麼今年的利率肯定是不變的，還是這麼多，但是計算方法變了，是用倒推的方式，測算出你的加點額度，也就是用你現在的5.39%-現在的4.75%的LPR利率，等於0.64%，這就是你特有的加點幅度。以後LPR利率變化，而你的0.64不變，如果真有房貸利率降到3%的那一天，那麼你的貸款利率，就只有3.64%了。

如果買房快10年了，以前是折扣利率，貸款期還有20年，那麼

比如你的貸款利率是折扣很高的時候拿到的，好比說是8折， 那麼你真實的利率是4.9%X0.8=3.92%，我們倒推，還是用3.92-4.75=-0.83%，也就是說你的利率不是加點，而是降點0.83%，那麼你明年的利率肯定不變，以後的利率也是隨著LPR變動，但是降點0.83不變，也就是說未來利率如果降到3%，那麼你的利率只有2.17%，那時候你就非常開心了。

萬一房貸利率上浮，你會受損。

但是，但是，利率下行是大趨勢，擁有8成以上的較大勝算。

LPR，他分為1年期和5年期以上，而房貸是5年期的利率，他們是同向波動的，也就是說他要想給房貸加息，實體經濟也得加息，這就很難了。除非發生了惡性通脹， 或者經濟華人，但在現如今的環境下， 基本上沒什麼可能。所以引發央行持續加息的可能性並不大。可能在連續降息後，某段時間會有利率的小幅上調，但是整體利率趨勢應該是向下的。而且其實現在已經開始在向下了

今年遭遇這麼大疫情之後，央行仍然有降準降息的動力，那麼房貸利率必然也會隨之調整，所以選擇LPR利率之後，最快2021年你就能看到效果，會減輕不少貸款壓力。

房貸現在目前為止的就兩大塊二套房和公積金貸款

首先講下首套房和二套房

如果你夫妻從來沒有按揭購買過房子且名下沒有房子的話認定為首套房北京購買普通住宅首付比例是35%

二套房

北京這邊二套房的認定名下有房產或者是以前按揭買過房子有貸款記錄（全款買了又賣了不在名下的沒事）首付比例是60%

公積金貸款

以前是隻要你公積金滿6個月就可以貸款滿額120萬現在北京公積金貸款要看你繳存年限繳存額繳存個一兩年的貸不了幾十萬了意義不大了

【為什麼有新政】存量房貸換錨，新政後錨定LPR，與基準利率脫鉤。目的：分類調控，即將進入低利率時代，擔心低利率刺激樓市虛假繁榮，確保房地產市場穩定發展。

【新政要點】1、2020年3月1日起，存量房貸可以選擇轉成LPR加點模式，或者固定利率模式，只有一次選擇機會。2、如果選擇LPR加點利率，定價方式是：利率=LPR+加點。3、加點演算法，即用現在的利率減去2019年12月最新相應期限LPR，就是加點的數值。加點在合同剩餘期限內不變。4、可以約定利率調整週期，最短一年。5、如果選擇固定利率，以後房貸利率固定為最近執行的利率水平。6、新政只針對商業房貸，不針對公積金。

【新政下怎麼選】1、不選行不行？不行，浮動與固定必須二選一。2、怎麼與銀行談？加點已被安排明白，無與銀行談判必要和空間。3、二選一選哪個？優選浮動利率（LPR加點）。因為即將進入降息週期，LPR下行。另外，利率隨LPR調整的週期越小越好，最好選擇一年調一次。

我來試試，儘量通俗易懂地給大家掰扯掰扯最新推出的房貸利率。

2019年12月29日，央行釋出2019第30號公告，將浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR，相信有很多房貸使用者是逼著自己硬著頭皮去看這份公告，結果無論看了幾遍也看不懂。

作為一名曾經供職於房地產行業的從業者，我在自媒體中始終想要做的就是將複雜的專業問題透過通俗易懂地話讓購房者理解和消化，我同樣與大家一樣，反覆看了好幾遍這份公告，直觀地感受是的確讓普通購房者很難讀懂，但是自己在大腦中試圖用易懂文字來轉述也很難轉述。

下面我分別從這份公告所帶來的諸多影響來轉述分析，儘量讓大家讀懂和理解（估計還是很難全懂）。

首先這份公告涉及面為房貸，涉及的物件就是：住宅、寫字樓和商鋪的房貸；

其次調整的目的是將房貸利率與實體企業貸款利率相隔離，隔離以後房貸無法搭上實體貸款利率降息的便車。

眾所周知，在之前房貸利率和實體企業貸款利率都是基於基準利率的，而國家近年來的發展政策是大力支援實體企業，例如降低中小企業的貸款利率等等，但是對於房地產行業，尤其是房地產企業的投融資方面，國家是嚴控的。調整後的房貸利率是基於LRP利率定價體系，而非基準利率，這樣有助於央行透過管控和指導各個城市的上浮比例，從而來間接調控樓市，支援實體經濟。

請注意，這裡的重點是將房貸利率與實體企業貸款利率相剝離，而非要抬高房貸利率，大家請不要誤讀。

因此未來新的房貸利率等於是央行可管控的LPR利率+城市加點。這樣做的效果就是，央行加強了房貸利率的管控權（相當於基準由央行來定），根據不同城市房地產市場從而透過加點來平衡調控樓市。

這又牽扯到一個新的問題，就是調整利率之前，有的城市購房者貸款的利率是上浮的，例如上浮20%或30%，而另外有的城市購房者貸款利率卻是打折的，例如打7折。

這樣又如何計算呢？

這個就是上面提到的城市加點，房貸利率上浮的購房者利率加點就為正值，房貸利率打折的購房者利率加點就是負值。

哎！寫到這裡我又返回去重新看了一遍，估計很多購房者還是看不懂！

說通俗點，未來購房者在購房時記住一點“千萬不要選擇固定利率”，因為未來低利率是大勢所趨，甚至會出現針對部分群體的負利率，因此看不懂以上解讀的購房者就記住購房選擇貸款時，一定不要選擇固定利率。

為什麼？

過去兩年來，中國部分城市的部分地區房貸利率分別上浮20%-35%不等，原本希望未來房地產市場變化基準利率下調時可以降低利息成本，然而最新公告出來後，執行LPR利率，並把接下來的上浮比例固定在了2020年，等於這部分購房者在上浮比例最高值時購買了商品房，這部分購房者是此次檔案出臺後最悲慘的。

而之於其他低利率購房者，LPR利率+城市加點對其影響不大；而對於那些還未購房的潛在購房者，長遠來看也是利大於弊。

以上回答僅供參考，不過估計還是很多人沒看懂，但我也盡力通俗易懂了。。

28日上午，央行釋出了一條重磅訊息，存量房貸利率定價基準要改了，從明年3月1日開始，定價基準開始轉換為LPR，不再掛鉤以前的基準利率了。

至於之前籤的房貸利率怎麼調？

央行給出了明確的切換方法。

具體怎麼算？

個人住房貸款一般都是5年期以上的商業貸款，屬於浮動利率，即錨定一個固定的標準利率，然後上浮或打折。以前錨定的是基準利率，現在是LPR。

LPR是什麼？簡單理解：就是一種每個月公佈一次的貸款市場報價利率，最新的5年期以上利率是4.8%。

看起來比基準低一丟丟，但 LPR的浮動頻率較高，那未來你的房貸利率會隨之變動很大嗎？

央行這次釋放的資訊有兩個關鍵點：

1.借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。

2.存量商業性個人住房貸款定價基準轉換為LPR的，在加點數值方面，加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩餘期限內固定不變。

簡單點說，房貸利率不掛鉤基準利率了，掛鉤LPR，你有兩種選擇：

1.選擇固定利率，以後還房貸期限內就不浮動；

2.從基準利率切換LPR，把LPR價格與你當前的房貸利率“多退少補”出差值。以後LPR變化了，就用新的LPR價格加這個差值，得出最新的房貸利率。

什麼意思？我們直接來算賬。

案例一：

十年前，李小姐在北京買了一套房，並幸運地趕上了房貸利率打折，即基準利率打7折，只有3.43%！

案例二：

南京的張先生2018年剛買上房，按首套房貸利率較基準利率上浮10%，為5.42%。

案例一：買房早，趕上打折的

央行要求，在轉換時點的利率水平應保持不變，這就催生了一個等價公式。即李小姐之前享受3.43%的房貸利率水平，在明年切換時依然維持3.43%，只是“基準換LPR、折扣換差值”。

等價公式為：

上下相等，這裡的X就是要算出的差值，我們把數值套進去，一目瞭然：

得出X是1.37%

那麼，以後未來不論LPR怎麼變動，李小姐的實際住房利率為：

不是說好轉換時點利率水平保持不變嗎？

對，但只是在基準轉換LPR時不變，也就是說在選擇是否切換時，換算後的利率與原利率相同。也就是這次選擇轉換時，加點數值將在合同剩餘期限內固定不變。

什麼時候轉換？

央行規定，同一筆商業性個人住房貸

更榮幸回答題主提出的問題，15年專業地產經驗分享者，下面為題主解答：內容略多，建議耐心閱讀：

什麼是貸款市場報價利率？

　　貸款市場報價利率（LPR），也就是貸款基礎利率，創設於2013年10月，簡單的說，LPR就是18家（注：8月17日，在原有的10家全國性銀行基礎上增加城市商業銀行、農村商業銀行、外資銀行和民營銀行）綜合實力較強的大中型銀行透過自主報價的方式，確立一個最優貸款利率供行業定價參考。央行在2013年7月全面放開金融機構貸款利率管制，隨後為了進一步推進利率市場化，完善金融市場基準利率體系，指導信貸市場產品定價，隨後創設了LPR。

　　此次政策明確，個人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制過程中，個人住房貸款定價基準也需從貸款基準利率轉換為LPR，以更好地發揮市場作用。 　　

　　個人住房貸款利率最新定價辦法是什麼？

　　改革後，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

　　目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。具體來說，1年期貸款市場報價利率為4.25%，5年期以上貸款市場報價利率為4.85%。1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。

　　對於個人住房貸款利率的實行年限，新政明確，個人住房貸款利率重定價週期可由雙方協商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

　　實行貸款市場報價利率和此前相比有何變化？

　　按照華人民銀行有關負責人的解答，定價基準轉換後，全國範圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%）。

　　業內人士指出，該政策本身並非直接提升或降低現有房貸利率水平，而是在市場化的基礎上對房貸利率執行更為嚴格的規定。

　　當前，央行五年期以上貸款基準利率是4.9%。

　　目前而言，一些城市首套房利率仍存在打折的情況，比如上海，首套房利率最低可以打9折到95折；而二套房通常是基準利率的1.1倍。

　　按此計算，首套房利率即為4.9%*0.9=4.41%，按8月20日5年期以上LPR為4.85%對比來看，略低。二套房的房貸利率即為4.9%*1.1=5.39%，按8月20日5年期以上LPR為5.45%對比，同樣略低。

　　而在房貸利率普遍上調的情況下，按照目前的房貸資料，大部分銀行執行的是首套房貸基準利率上浮10%~20%，二套房貸上浮20%~30%。

　　同樣以5年以上貸款為例，按首套房貸上浮10%計算，即基準利率1.1倍，利率為4.9*1.1=5.39%。二套房貸上浮20%計算，即基準利率1.2倍，利率為4.9*1.2=5.88%。由此對比，均略高於貸款市場報價利率（LPR）。

　　業內人士也指出，由於LPR每個月都會調整，還要看10月新政執行時相應的LPR。

　　 市場規定的是利率下限，就算預期利率會有所下行，但是否能拿到有不確定因素，比如這個地區樓市調控是否有壓力，各個銀行自身資金是否充裕有關。

2019年11月取樣惠州，略低於標準利率。

敬請關注，專業購房乾貨經驗分享者

通俗易懂的說法就是呢，執行了這個標準以後浮動市場利率漲，那麼你的房貸就跟著上漲，也就是要多繳納房貸。同樣的浮動市場利率跌，那麼你的房貸就跌，也就是說就可以少繳納房貸。

28日上午，央行釋出了一條重磅訊息，存量房貸利率定價基準要改了，從明年3月1日開始，定價基準開始轉換為LPR，不再掛鉤以前的基準利率了。

至於之前籤的房貸利率怎麼調？

央行給出了明確的切換方法。

具體怎麼算？

個人住房貸款一般都是5年期以上的商業貸款，屬於浮動利率，即錨定一個固定的標準利率，然後上浮或打折。以前錨定的是基準利率，現在是LPR。

LPR是什麼？簡單理解：就是一種每個月公佈一次的貸款市場報價利率，最新的5年期以上利率是4.8%。

看起來比基準低一丟丟，但 LPR的浮動頻率較高，那未來你的房貸利率會隨之變動很大嗎？

央行這次釋放的資訊有兩個關鍵點：

1.借款人可與銀行協商確定將定價基準轉換為LPR，或轉換為固定利率，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。

2.存量商業性個人住房貸款定價基準轉換為LPR的，在加點數值方面，加點數值為原合同最近的執行利率與2019年12月LPR的差值（可為負值），在合同剩餘期限內固定不變。

簡單點說，房貸利率不掛鉤基準利率了，掛鉤LPR，你有兩種選擇：

1.選擇固定利率，以後還房貸期限內就不浮動；

2.從基準利率切換LPR，把LPR價格與你當前的房貸利率“多退少補”出差值。以後LPR變化了，就用新的LPR價格加這個差值，得出最新的房貸利率。

房貸的新政策因城市不一樣，區別也會有些不一樣。但是根據年齡最長 30年-5年是不變的可以自由選擇。同時中途可以少部分少部分的一次性給到銀行！

我看下面大咖些都說得比較清楚了，小菜就說下自己對這個存量浮動利率貸款換錨LPR的應對策略問題：

可以怎麼選利率？

央媽給出的選項是兩個：要麼固定利率，要麼LPR+加點？

固定利率是多少？

所謂的固定利率就是以後剩餘的貸款期限內，你的貸款利率都是固定的，不管政策如何變，你的利率都不會再變了。

具體利率就是在你跟銀行商量確定貸款利率時，最近合同執行的貸款利率。比如最近執行的合同利率是5.88%，也就是基準利率上浮20%的那種，以後也就是5.88%了！

LPR+加點又是多少呢？

加點是你跟銀行商量確定換錨時最近執行的貸款利率，減去最近執行的LPR，剩餘的部分就是加點。比如最近的合同利率是5.88%，最近執行的LPR是4.8%，那麼加點的差值就是1.08%，這個加點1.08%在剩餘的貸款期限內就是不變的。

一句話：加點一旦算定就是固定的，LPR是變化的，整體貸款利率也是變化的。

哪種選擇更有利？

貸款剩餘期限很短或短期內要提前還款的，宜選LPR+加點

短時間內，LPR利率下跌是大機率事件，目的是減少居民購房負擔，讓大家騰出點錢來多消費，拉動內需。還有就是給大家點甜頭，讓大家在轉換利率時選LPR利率。

既然LPR調得更低，那選LPR加點就是划算的。

還是按上面說的合同利率5.88%，加點差值1.08%算，如LPR短期內下調到4%，那麼你的貸款利率就是4%+1.08%=5.08%，就比合同利率5.88%低，就是划算的。

因此，貸款剩餘期限短，或者短期內有提前還款打算的，選LPR加點就是划算的。

貸款剩餘期限長的，宜選固定利率

剩餘貸款期限還很長，比如10年、20年之類的，選固定利率就是穩定的，不容易吃虧。因為LPR未來的走勢是不好說的，但我們可以參考以前的資料。

比如2006年的基準利率是7.33%，LPR一般是參考基準利率的，也就意味著放在10年這個期限內去考察的話，LPR上下波動的區間是很大的。

要是10年後LPR調整為7.33%，還是按照上面說的，最近合同利率5.88%，加點差值是1.08%，那執行的貸款利率就是7.33%+1.08%=8.41%！就非常高，但也是有可能的。

從長期來看，選固定利率的穩定性更高、風險性更小！

小菜的其他有益提醒

如果兩種利率都不想選，還有辦法嗎？

有的！在哪裡？看檔案。

央媽在公告上說，原則上所有銀行要在2020年8月31日前完成換錨工作。注意“原則上”三個字。

假如你人在國外工作、做生意，硬是沒有辦法回國辦手續，或者你的電話打不通了，硬是聯絡不上......之類的情形，你不去銀行簽字，銀行也不能就私自給你把利率改成LPR吧，沒有新籤的補充協議，銀行沒權利改哦！